Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Ответчик неоднократно допускал возникновение задолженности, до настоящего времени обязательства по возврату кредита им не исполнены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дубовская О.М.
01 августа 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи Старковой А.В., судей Козлова О.А., Цыгулева В.Т.
при секретаре Ш.,
с участием: Кауфмана М.Г., представляющего интересы Ф.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Старковой А.В.
дело по апелляционной жалобе представителя Ф. - Кауфмана М.Г.
на решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 10 мая 2017 года
по иску ПАО Сбербанк к Ф. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество
установила:
ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к Ф. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование требований на то, что 30 ноября 2012 года между банком и Ф. был заключен кредитный договор N, в соответствии с которым заемщику выдан кредит в размере 2 200 000 рублей на срок по 30.11.2042 г., с уплатой за пользование кредитными ресурсами 13,75% годовых на приобретение жилья, находящегося по адресу: <адрес>.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был предоставлен залог объекта недвижимости, приобретенного за счет средств Банка, в связи с чем, был зарегистрирован залог в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
Банк исполнил свои обязательства по перечислению на расчетный счет ответчика денежных средств. Однако в ходе исполнения обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, ответчик неоднократно допускал возникновение просроченной задолженности, до настоящего времени обязательств по возврату кредита Ф. не исполняет, требования истца о полном досрочном возврате задолженности не исполнил.
По состоянию на 24.01.2017 г. размер задолженности по кредитному договору составляет 1 186 577 руб. 91 коп.
Истец просит расторгнуть договор N от 30.11.2012 года, взыскать с Ф. в пользу ПАО Сбербанк сумму задолженности в размере 1 186 577 руб. 91 коп., из которых: 41 394 руб. 04 коп. - неустойка, 87 828 руб. 48 коп. - просроченные проценты, 1 057 355 руб. 39 коп. - просроченный основной долг, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 132 руб. 89 коп., всего 1 206 710 руб. 80 коп.; обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Ф. - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 2 223 000 рублей.
Решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 10 мая 2017 года исковые требования ПАО Сбербанк к Ф. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены.
С Ф. в пользу ПАО Сбербанк взыскана задолженность по кредитному договору N от 30.11.2012 в размере 1 186 577,91 рублей, расходы по уплате государственной пошлины - 20 132,89 рублей.
Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый N, общей площадью 35,8 кв. м, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 2 223 000 рублей.
В апелляционной жалобе представителя Ф. - Кауфмана М.Г. содержится требование об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Заявителем жалобы указано, что отсутствуют основания для расторжения кредитного договора, поскольку доказательств существенности его нарушений не представлено, необходимость применения ликвидационной стоимости суд не обосновал.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.
В судебном заседании К., представляющий интересы Ф., доводы апелляционной жалобы поддержал.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества по следующим основаниям.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Согласно ст. ст. 307, 309 - 310, 393 ГК РФ обязательства возникают из договора или иных оснований и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от обязательств не допускается, при этом должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Как установлено материалами дела, 30.11.2012 г. между ОАО "Сбербанк России" (ПАО Сбербанк) и Ф. заключен кредитный договор N в соответствии с которым, ответчику был предоставлен кредит в размере 2 200 000 рублей сроком 360 месяцев, под 13,75% годовых. Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно, для приобретения объекта недвижимости - <адрес> (л.д. 19-23).
Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека помещения, возникшая в силу закона и удостоверяемая закладной.
Права залогодержателя подтверждаются Закладной от 30.11.2012 года (л.д. 37-42).
В соответствии с п. 4.1. кредитного договора погашение кредита производится Заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с Графиком платежей.
Согласно п. 4.2. уплата процентов за пользование кредитом производится Заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные Графиком платежей.
В соответствии с п. 5.3.4. Кредитор имеет право потребовать от Заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями Договора, в случае неисполнения Заемщиком его обязательств.
Ответчик обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов по нему в сроки, установленные графиком платежей, не исполняет, своевременно ежемесячные платежи не вносит.
Банком в адрес Ф. направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении договора, однако требования истца остались без ответа.
Согласно расчету истца, общая сумма задолженности ответчиков по состоянию на 24.01.2017 года составляет 1 186 577 руб. 91 коп., из которых: 41 394 руб. 04 коп. - неустойка, 87 828 руб. 48 коп. - просроченные проценты, 1 057 355 руб. 39 коп. - просроченный основной долг.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств обратного, суд первой инстанции правомерно счел требования истца подлежащими удовлетворению, поскольку представленный расчет задолженности соответствует требованиям закона и договору, является арифметически верным, по существу ответчиком не оспорен.
Принимая во внимание, что до настоящего времени задолженность добровольно ответчиком не погашена, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 450, 451 ГК РФ, пришел к правомерному выводу, что требования истца о расторжении кредитного договора являются правомерными и подлежащими удовлетворению.
Оценивая представленные доказательства по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 329, 334, 336 ГК РФ, Законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции также обоснованно нашел подлежащими удовлетворению требование истца об обращении взыскания на указанное выше заложенное имущество.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 223 000 рублей, поскольку данный вывод противоречит закону. В указанной части доводы апелляционной жалобы являются обоснованными.
В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дел данной категории, является определение начальной продажной цены, наличие или отсутствие спора между сторонами о такой цене.
Указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался отчетом N 556 ООО "Компания "Оценочный стандарт", в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость объекта оценки - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> определена в размере 3 350 000 рублей, итоговая ликвидационная стоимость объекта - 2 470 000 рублей.
Данный отчет ответчиком оспорен и опровергнут не был, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ надлежащих доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих иную стоимость предмета залога, ответчиком суду первой инстанции не представлено. В связи с чем, при определении начальной продажной цены предмета залога - квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес>, суд первой инстанции правомерно руководствовался вышеуказанным отчетом, не доверять которому у суда оснований не имелось.
Вместе с тем, устанавливая начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры, суд исходил из ее ликвидационной стоимости и условий кредитного договора, согласно которым залоговая стоимость объекта устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости, с чем судебная коллегия согласиться не может.
В силу ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ст. ст. 89 - 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
По смыслу приведенных норм определяемая судом начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна соответствовать его действительной цене, близкой к рыночной стоимости данного имущества.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости, суд не учел того обстоятельства, что такая стоимость значительно ниже его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
В данном случае установление начальной продажной цены заложенного имущества в размере его ликвидационный стоимости приведет к ситуации, при которой реализация предмета залога будет осуществляться по заниженной цене, что приведет к ущемлению прав должника при обращении взыскания на это имущество.
С учетом изложенного в данном случае действительной ценой заложенного имущества, в наибольшей степени соответствующей указанным выше принципам определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на торгах, является рыночная стоимость указанной квартиры в размере 3 350 000 рублей.
Учитывая изложенное, а также требования положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда в данной части, установив начальную продажную цену имущества в размере 2 680 000 рублей, что составляет 80% от ее рыночной стоимости. В указанной части доводы апелляционной жалобы являются обоснованными.
В остальной части решение суда является правильным, оснований к его отмене или изменению не имеется, суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
изменить решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 10 мая 2017 года в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Изложить решение в указанной части в следующей редакции:
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый N, общей площадью 35,8 кв. м, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 2 680 000 рублей.
В остальной части решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгород от 10 мая 2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-9038/2017
Требование: О расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Ответчик неоднократно допускал возникновение задолженности, до настоящего времени обязательства по возврату кредита им не исполнены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2017 г. по делу N 33-9038/2017г.
Судья Дубовская О.М.
01 августа 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи Старковой А.В., судей Козлова О.А., Цыгулева В.Т.
при секретаре Ш.,
с участием: Кауфмана М.Г., представляющего интересы Ф.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Старковой А.В.
дело по апелляционной жалобе представителя Ф. - Кауфмана М.Г.
на решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 10 мая 2017 года
по иску ПАО Сбербанк к Ф. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество
установила:
ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к Ф. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование требований на то, что 30 ноября 2012 года между банком и Ф. был заключен кредитный договор N, в соответствии с которым заемщику выдан кредит в размере 2 200 000 рублей на срок по 30.11.2042 г., с уплатой за пользование кредитными ресурсами 13,75% годовых на приобретение жилья, находящегося по адресу: <адрес>.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был предоставлен залог объекта недвижимости, приобретенного за счет средств Банка, в связи с чем, был зарегистрирован залог в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
Банк исполнил свои обязательства по перечислению на расчетный счет ответчика денежных средств. Однако в ходе исполнения обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, ответчик неоднократно допускал возникновение просроченной задолженности, до настоящего времени обязательств по возврату кредита Ф. не исполняет, требования истца о полном досрочном возврате задолженности не исполнил.
По состоянию на 24.01.2017 г. размер задолженности по кредитному договору составляет 1 186 577 руб. 91 коп.
Истец просит расторгнуть договор N от 30.11.2012 года, взыскать с Ф. в пользу ПАО Сбербанк сумму задолженности в размере 1 186 577 руб. 91 коп., из которых: 41 394 руб. 04 коп. - неустойка, 87 828 руб. 48 коп. - просроченные проценты, 1 057 355 руб. 39 коп. - просроченный основной долг, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 132 руб. 89 коп., всего 1 206 710 руб. 80 коп.; обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Ф. - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 2 223 000 рублей.
Решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 10 мая 2017 года исковые требования ПАО Сбербанк к Ф. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены.
С Ф. в пользу ПАО Сбербанк взыскана задолженность по кредитному договору N от 30.11.2012 в размере 1 186 577,91 рублей, расходы по уплате государственной пошлины - 20 132,89 рублей.
Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый N, общей площадью 35,8 кв. м, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 2 223 000 рублей.
В апелляционной жалобе представителя Ф. - Кауфмана М.Г. содержится требование об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Заявителем жалобы указано, что отсутствуют основания для расторжения кредитного договора, поскольку доказательств существенности его нарушений не представлено, необходимость применения ликвидационной стоимости суд не обосновал.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.
В судебном заседании К., представляющий интересы Ф., доводы апелляционной жалобы поддержал.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества по следующим основаниям.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Согласно ст. ст. 307, 309 - 310, 393 ГК РФ обязательства возникают из договора или иных оснований и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от обязательств не допускается, при этом должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Как установлено материалами дела, 30.11.2012 г. между ОАО "Сбербанк России" (ПАО Сбербанк) и Ф. заключен кредитный договор N в соответствии с которым, ответчику был предоставлен кредит в размере 2 200 000 рублей сроком 360 месяцев, под 13,75% годовых. Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно, для приобретения объекта недвижимости - <адрес> (л.д. 19-23).
Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека помещения, возникшая в силу закона и удостоверяемая закладной.
Права залогодержателя подтверждаются Закладной от 30.11.2012 года (л.д. 37-42).
В соответствии с п. 4.1. кредитного договора погашение кредита производится Заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с Графиком платежей.
Согласно п. 4.2. уплата процентов за пользование кредитом производится Заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные Графиком платежей.
В соответствии с п. 5.3.4. Кредитор имеет право потребовать от Заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями Договора, в случае неисполнения Заемщиком его обязательств.
Ответчик обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов по нему в сроки, установленные графиком платежей, не исполняет, своевременно ежемесячные платежи не вносит.
Банком в адрес Ф. направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении договора, однако требования истца остались без ответа.
Согласно расчету истца, общая сумма задолженности ответчиков по состоянию на 24.01.2017 года составляет 1 186 577 руб. 91 коп., из которых: 41 394 руб. 04 коп. - неустойка, 87 828 руб. 48 коп. - просроченные проценты, 1 057 355 руб. 39 коп. - просроченный основной долг.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств обратного, суд первой инстанции правомерно счел требования истца подлежащими удовлетворению, поскольку представленный расчет задолженности соответствует требованиям закона и договору, является арифметически верным, по существу ответчиком не оспорен.
Принимая во внимание, что до настоящего времени задолженность добровольно ответчиком не погашена, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 450, 451 ГК РФ, пришел к правомерному выводу, что требования истца о расторжении кредитного договора являются правомерными и подлежащими удовлетворению.
Оценивая представленные доказательства по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 329, 334, 336 ГК РФ, Законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции также обоснованно нашел подлежащими удовлетворению требование истца об обращении взыскания на указанное выше заложенное имущество.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 223 000 рублей, поскольку данный вывод противоречит закону. В указанной части доводы апелляционной жалобы являются обоснованными.
В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дел данной категории, является определение начальной продажной цены, наличие или отсутствие спора между сторонами о такой цене.
Указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался отчетом N 556 ООО "Компания "Оценочный стандарт", в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость объекта оценки - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> определена в размере 3 350 000 рублей, итоговая ликвидационная стоимость объекта - 2 470 000 рублей.
Данный отчет ответчиком оспорен и опровергнут не был, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ надлежащих доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих иную стоимость предмета залога, ответчиком суду первой инстанции не представлено. В связи с чем, при определении начальной продажной цены предмета залога - квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес>, суд первой инстанции правомерно руководствовался вышеуказанным отчетом, не доверять которому у суда оснований не имелось.
Вместе с тем, устанавливая начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры, суд исходил из ее ликвидационной стоимости и условий кредитного договора, согласно которым залоговая стоимость объекта устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости, с чем судебная коллегия согласиться не может.
В силу ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ст. ст. 89 - 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
По смыслу приведенных норм определяемая судом начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна соответствовать его действительной цене, близкой к рыночной стоимости данного имущества.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости, суд не учел того обстоятельства, что такая стоимость значительно ниже его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
В данном случае установление начальной продажной цены заложенного имущества в размере его ликвидационный стоимости приведет к ситуации, при которой реализация предмета залога будет осуществляться по заниженной цене, что приведет к ущемлению прав должника при обращении взыскания на это имущество.
С учетом изложенного в данном случае действительной ценой заложенного имущества, в наибольшей степени соответствующей указанным выше принципам определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на торгах, является рыночная стоимость указанной квартиры в размере 3 350 000 рублей.
Учитывая изложенное, а также требования положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда в данной части, установив начальную продажную цену имущества в размере 2 680 000 рублей, что составляет 80% от ее рыночной стоимости. В указанной части доводы апелляционной жалобы являются обоснованными.
В остальной части решение суда является правильным, оснований к его отмене или изменению не имеется, суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
изменить решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 10 мая 2017 года в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Изложить решение в указанной части в следующей редакции:
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый N, общей площадью 35,8 кв. м, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 2 680 000 рублей.
В остальной части решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгород от 10 мая 2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)