Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Решением суда было обращено взыскание на предмет залога в виде квартиры, ответчица-1 без ведома и согласия банка продала заложенное имущество ответчику-2, который перепродал данное имущество ответчику-3.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Родникова У.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Морозовой Д.Х., Демидовой Э.Э.,
при секретаре Г.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Морозовой Д.Х.
гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков А.Р., М.В. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 06 апреля 2015 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ****, заключенный 21 мая 2014 года между Р. и М.В.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный 23 декабря 2014 года между М.В. и А.Р.
Применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение.
Погасить запись о регистрации права собственности N **** от 26 декабря 2014 года за А.Р. на квартиру, находящуюся по адресу: ****.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Р. права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ****.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: г. **** в пользу ООО КБ "ЯР-Банк".
установила:
ООО КБ "ЯР-Банк" обратился в суд с иском к М.В., Р., А.Р. и Управлению Росреестра по Москве о признании недействительными договоров купли-продажи, признании недействительным зарегистрированного права собственности, об обязании исключить из государственного реестра запись о регистрации права собственности и о восстановлении записи об ипотеке, с учетом уточнений просит признать недействительными договор купли-продажи от 21 мая 2014 года, заключенный между Р. и М.В., договор купли-продажи от 23 декабря 2014 года, заключенный между М.В. и А.Р., применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение на основании чего погасить запись о регистрации права собственности за А.Р. на квартиру, находящуюся по адресу: ****, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Р. права собственности на указанную квартиру и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: **** в пользу истца.
В обоснование иска указав, что 14 мая 2007 года Р. был предоставлен кредит в размере **** долларов США на приобретение недвижимости, на срок по 12 мая 2012 года. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N 1098-К между Банком и Р. был заключен договор об ипотеке N 1233-З от 06 августа **** года, предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: ****, принадлежащая Р. на праве собственности. В связи с неисполнением Р. своих обязательств по кредитному договору заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября 2**** года по делу N **** и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от 07 декабря **** года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка. Решение обжаловано не было и вступило в законную силу. В декабре 2014 года банку стало известно, что Р. без ведома и согласия банка продала заложенное имущество М.В. по договору купли-продажи от 21 мая 2014 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись собственность N **** от 14 ноября 2014 года, ограничение (обременение) права в пользу Банка отсутствует. Вместе с тем, обременение с предмета залога банком снято не было. Никаких письменных одобрений на снятие или погашение записи об ипотеке Банк не давал, какие-либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки отсутствуют. Справок об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства банк не выдавал. Согласие на отчуждение заложенного имущества банк также не выдавал. 22 декабря 2014 года банком было направлено в управление Росреестра по г. Москве письмо с просьбой сообщить на основании чего была погашена запись об ипотеке и с просьбой предоставить документы - основания погашения записи об ипотеке. Поскольку Банк своего согласия не давал. Позднее Банком было выявлено, что с 26 декабря 2014 года собственником предмета залога стал А.Р., которому М.В. перепродал по договору купли-продажи от 23 декабря 2014 года заложенное имущество. Истец считает, что поскольку М.В. не являлся законным правообладателем предмета залога, следовательно сделка по отчуждению им квартиры А.Р. также не основана на законе.
Представители истца ООО КБ "ЯР-Банк" по доверенности К.А.С., К.А.А. в судебное заседание явились, исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме. Дополнительно пояснили, что учитывая все обстоятельства сделок, считают, что М.В. и А.Р. являются недобросовестными покупателями. Поскольку на момент совершения сделок первоначальный покупатель знал о том, что спорная квартира находится в залоге, а последующий покупатель не предпринял всех необходимых и разумных мер для выяснения правомочий продавца и проверки юридической чистоты сделки, а также не усомнился в праве продавца на отчуждение имуществ с учетом того, что сделка была совершена в короткие сроки после оформления собственности на покупателя, сделка совершена по цене ниже рыночной, документы о собственности на первоначального собственника проверены не были, на момент заключения сделки и подачи документов на регистрацию у покупателя отсутствовала информация о дееспособности продавца. При этом покупатель владел информацией о том, что в отношении продавца возбуждено уголовное дело, а также на момент совершения сделки в Росреестре по г. Москве имелись сведения о том, что запись об ипотеке погашена незаконно.
Ответчики М.В., Р. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом.
Ответчик А.Р., представитель А.Р. по доверенности С. в судебное заседание явились, исковые требования не признали. Просили отказать в удовлетворении требований в связи с тем, что А.Р. считает себя добросовестным приобретателем, поскольку приобрел квартиру возмездно, не зная, что она является предметом залога. А.Р. пояснил, что с целью покупки квартиры заключил договор с ООО "Имобиле", которое осуществило подбор и проверку юридической чистоты квартиры, были проверены первоначальные договоры купли-продажи. Выписка из ЕГРП на продавца, а также его дееспособность по учетам НД и ПНД. Кроме того, считает, что банк злоупотребляет правами, поскольку им пропущен трехлетний срок для предъявления исполнительного листа для обращения взыскания.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) по доверенности А.В. в судебное заседание явилась, представила отзыв, в котором просит отказать банку в удовлетворении иска в отношении управления, поскольку оно является ненадлежащим ответчиком. Пояснила, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, может являться только лицо. За которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам и, в данном случае. Основанием для внесения записи в ЕГРП являются сами судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят ответчики М.В., А.Р., ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Представителем истца ООО "ЯР-Банк" по доверенности К.А.А. поданы возражения на апелляционные жалобы, в которых он выражает несогласие с доводами жалоб, просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие ответчиков М.В., Р., А.Р., представителя Управления Росреестра по Москве, выслушав мнение представителя истца ООО КБ "ЯР-Банк" по доверенности К.А.А., представителя ответчика А.Р. по доверенности С., обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено залогом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Аналогичные положения содержит ст. 37, 39 ФЗ "Об ипотеке".
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 14 мая **** года между Р. и ООО КБ "ЯР-Банк" был заключен кредитный договор N **** от 14 мая **** года, в соответствии с которым банк предоставил Р. кредит в размере **** долларов США на приобретение недвижимости, на срок по 12 мая 2012 года.
В качестве обеспечения исполнения обязательств Р. предоставила банку в залог, по договору об ипотеке от 06 августа **** года N ****, квартиру, расположенную по адресу: **** (л.д. 5 - 10).
Заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября **** года по делу N **** и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от **** года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка. Решение вступило в законную силу, в связи с чем, в соответствии со ст. 61 ГПК РФ, является обязательным для суда и не требует дополнительного доказывания (л.д. 12 - 16).
21 мая 2014 года между Р. и М.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Р. продала М.В. спорную квартиру, расположенную по адресу: ****, за **** руб. Согласно п. 4 договора покупатель обязуется уплатить денежные средства в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 143).
08 октября 2014 года представителем Р. и М.В. по доверенности М.С.А. были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности (л.д. 148 - 149).
17 октября 2014 года Управлением Росреестра по Москве регистрация была приостановлена, в связи с отсутствием согласия залогодержателя - банка на отчуждение заложенного имущества.
29 октября 2014 года в Управление Росреестра по Москве от представителя М.С.А. по доверенностям выданным от М.В. (доверенность удостоверена нотариусом А.И.В.), от Р. (доверенность удостоверена нотариусом К.Е.Г.) и от Банка (доверенность 77 АА 0852344 от 20 октября 2014 года удостоверена нотариусом Г.С.В. зарегистрирована в реестре за N 2д-7758) (л.д. 114 - 115) - поступили дополнительные документы: заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, которые были приняты и на основании, которых Управлением Росреестра по Москве была погашена запись об ипотеке и зарегистрировано право собственности М.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации **** от 14 ноября 2014 года (л.д. 224).
22 декабря 2014 года Банком было направлено в Управление Росреестра по г. Москве письмо, полученное Управлением Росреестра 23 декабря 2014 года N 124476/2014, с указанием на то, что банк своего согласия на снятие обременения и на продажу заложенного имущества не давал (л.д. 309).
23 декабря 2014 года между М.В. и А.Р. был заключен договор купли-продажи. В соответствии с которым М.В. продал А.Р. спорную квартиру, расположенную по адресу: ****, по цене **** руб. Согласно п. 4, 5 договора покупатель обязуется уплатить денежные средства не позднее одного дня после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя (л.д. 120).
26 декабря 2014 года за А.Р. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись **** (л.д. 231).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, на основании анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу, что поскольку заключение первоначального договора купли-продажи от 21 мая 2014 года между Р. и М.В. без согласия банка существенно нарушает права залогодержателя, то требования банка, как залогодержателя, о признании первоначального и последующего договоров купли-продажи заложенного имущества недействительными, подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, поскольку они подтверждаются материалами дела.
Доводы жалобы А.Р. о том, что он является добросовестным приобретателем, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца о признании сделки недействительной, основаны на неверном толковании норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Таким образом, указанное Постановление добавляет еще один признак добросовестного приобретателя - завладение имуществом по непорочной сделке.
Как пояснили представители истца, банк не давал своего согласия на продажу заложенного имущества и не выдавал М.С. доверенность на снятие обременения и на совершение каких-либо иных действий от имени банка, доверенность со стороны банка подписана неуполномоченным лицом, в доверенности указаны неверные регистрационные данные банка. Данные обстоятельства проверялись судом первой инстанции.
Согласно ответу нотариуса Г.С. доверенность от банка на имя М.С.А. за реестровым номером N 2д-7758 ею не удостоверялась (л.д. 80).
Поскольку согласие банка на отчуждение предмета залога получено не было, Р. злоупотребила своими правами, заключив договор купли-продажи с М.В., в нарушение требований ст. 37 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости.
На момент приобретения спорной квартиры М.В. было известно о том, что квартира находится в залоге, в свидетельстве о праве собственности Р. содержались данные об ипотеке в пользу банка.
При регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи регистрация была приостановлена, в связи с отсутствием согласия банка на отчуждение спорной квартиры, о чем Р. и М.В. 17 октября 2014 года государственным регистратором было направлено уведомление (л.д. 139 - 141).
Таким образом, поскольку договор купли-продажи квартиры от 21 мая 2014 года заключен между Р. и М.В. в нарушение требований закона, М.В. при заключении договора купли-продажи от 23 декабря 2014 года с А.Р., не имел право на отчуждение спорного имущества, то оснований для признания А.Р. добросовестным приобретателем не имеется.
При этом ответчик А.Р. не проявил разумной и достаточной осторожности при приобретении спорной квартиры, как правильно указал суд первой инстанции, возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, так как и выписка из ЕГРП не является бесспорным доказательством его добросовестности.
Кроме того, А.Р. договор был заключен 23 декабря 2014 года, менее чем через полтора месяца после оформления собственности на продавца М.В., договор был заключен по цене ниже рыночной почти на **** руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика, покупателем не были проверены документы о собственности первоначального продавца, на момент сделки и подачи документов на регистрацию, также на момент сделки у покупателя отсутствовала информация о дееспособности М.В.
Доводы жалобы А.Р. на недобросовестное отношение ООО КБ "ЯР-Банк" к использованию своих прав на судебную защиту, пропуск трехлетнего срока на предъявление исполнительного листа для обращения взыскания, не состоятельны и опровергаются материалами дела.
Заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября **** года по делу N **** и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от 07 декабря **** года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка.
Решение обжаловано не было и вступило в законную силу 01 декабря 2009 года. 16 декабря 2009 года на основании указанного решения истцу был выдан исполнительный лист ВС N **** от 20 ноября 2009 года.
02 августа 2010 года исполнительный лист был предъявлен в Гагаринский отдел судебных приставов УФССП по Москве (л.д. 17 - 20).
Как усматривается из письма Гагаринского ОССП УФССП по Москве от 12 октября 2012 года, в Гагаринском отделе судебных приставов на исполнении находится сводное исполнительное производство N ****СД от 29 июня 2012 года, в отношении должника Р., одним из требований которого является обращение взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке N 12-3-3 от 06 августа 2007 года, недвижимое имущество - квартиру по адресу: ****.
Таким образом, истцом исполнительный лист предъявлен к исполнению в пределах, установленного законом трехлетнего срока.
На основании изложенного доводы жалобы М.В. о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку срок для предъявления к исполнению решения суда истек в 2012 году, судебная коллегия находит основанными на неверном толковании норм материального права.
Поскольку срок исковой давности регулируется главой 12 ГК РФ, тогда как срок предъявления исполнительного листа к исполнению ст. 21 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Как указывалось выше, срок для предъявления исполнительного листа истцом не пропущен.
Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Как усматривается из материалов дела, ответчики в суде первой инстанции не заявляли о пропуске истцом срока исковой давности.
Кроме того, в силу ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
26 декабря 2014 года за А.Р. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, 29 декабря 2014 года истцом подано исковое заявление в суд, таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.
Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов апелляционных жалоб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 06 апреля 2015 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков М.В., А.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.08.2015 ПО ДЕЛУ N 33-30303/2015
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, погашении записи о регистрации права собственности.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Решением суда было обращено взыскание на предмет залога в виде квартиры, ответчица-1 без ведома и согласия банка продала заложенное имущество ответчику-2, который перепродал данное имущество ответчику-3.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 августа 2015 г. по делу N 33-30303/15
Судья: Родникова У.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Морозовой Д.Х., Демидовой Э.Э.,
при секретаре Г.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Морозовой Д.Х.
гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков А.Р., М.В. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 06 апреля 2015 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ****, заключенный 21 мая 2014 года между Р. и М.В.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный 23 декабря 2014 года между М.В. и А.Р.
Применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение.
Погасить запись о регистрации права собственности N **** от 26 декабря 2014 года за А.Р. на квартиру, находящуюся по адресу: ****.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Р. права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ****.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: г. **** в пользу ООО КБ "ЯР-Банк".
установила:
ООО КБ "ЯР-Банк" обратился в суд с иском к М.В., Р., А.Р. и Управлению Росреестра по Москве о признании недействительными договоров купли-продажи, признании недействительным зарегистрированного права собственности, об обязании исключить из государственного реестра запись о регистрации права собственности и о восстановлении записи об ипотеке, с учетом уточнений просит признать недействительными договор купли-продажи от 21 мая 2014 года, заключенный между Р. и М.В., договор купли-продажи от 23 декабря 2014 года, заключенный между М.В. и А.Р., применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение на основании чего погасить запись о регистрации права собственности за А.Р. на квартиру, находящуюся по адресу: ****, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Р. права собственности на указанную квартиру и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: **** в пользу истца.
В обоснование иска указав, что 14 мая 2007 года Р. был предоставлен кредит в размере **** долларов США на приобретение недвижимости, на срок по 12 мая 2012 года. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N 1098-К между Банком и Р. был заключен договор об ипотеке N 1233-З от 06 августа **** года, предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: ****, принадлежащая Р. на праве собственности. В связи с неисполнением Р. своих обязательств по кредитному договору заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября 2**** года по делу N **** и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от 07 декабря **** года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка. Решение обжаловано не было и вступило в законную силу. В декабре 2014 года банку стало известно, что Р. без ведома и согласия банка продала заложенное имущество М.В. по договору купли-продажи от 21 мая 2014 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись собственность N **** от 14 ноября 2014 года, ограничение (обременение) права в пользу Банка отсутствует. Вместе с тем, обременение с предмета залога банком снято не было. Никаких письменных одобрений на снятие или погашение записи об ипотеке Банк не давал, какие-либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки отсутствуют. Справок об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства банк не выдавал. Согласие на отчуждение заложенного имущества банк также не выдавал. 22 декабря 2014 года банком было направлено в управление Росреестра по г. Москве письмо с просьбой сообщить на основании чего была погашена запись об ипотеке и с просьбой предоставить документы - основания погашения записи об ипотеке. Поскольку Банк своего согласия не давал. Позднее Банком было выявлено, что с 26 декабря 2014 года собственником предмета залога стал А.Р., которому М.В. перепродал по договору купли-продажи от 23 декабря 2014 года заложенное имущество. Истец считает, что поскольку М.В. не являлся законным правообладателем предмета залога, следовательно сделка по отчуждению им квартиры А.Р. также не основана на законе.
Представители истца ООО КБ "ЯР-Банк" по доверенности К.А.С., К.А.А. в судебное заседание явились, исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме. Дополнительно пояснили, что учитывая все обстоятельства сделок, считают, что М.В. и А.Р. являются недобросовестными покупателями. Поскольку на момент совершения сделок первоначальный покупатель знал о том, что спорная квартира находится в залоге, а последующий покупатель не предпринял всех необходимых и разумных мер для выяснения правомочий продавца и проверки юридической чистоты сделки, а также не усомнился в праве продавца на отчуждение имуществ с учетом того, что сделка была совершена в короткие сроки после оформления собственности на покупателя, сделка совершена по цене ниже рыночной, документы о собственности на первоначального собственника проверены не были, на момент заключения сделки и подачи документов на регистрацию у покупателя отсутствовала информация о дееспособности продавца. При этом покупатель владел информацией о том, что в отношении продавца возбуждено уголовное дело, а также на момент совершения сделки в Росреестре по г. Москве имелись сведения о том, что запись об ипотеке погашена незаконно.
Ответчики М.В., Р. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом.
Ответчик А.Р., представитель А.Р. по доверенности С. в судебное заседание явились, исковые требования не признали. Просили отказать в удовлетворении требований в связи с тем, что А.Р. считает себя добросовестным приобретателем, поскольку приобрел квартиру возмездно, не зная, что она является предметом залога. А.Р. пояснил, что с целью покупки квартиры заключил договор с ООО "Имобиле", которое осуществило подбор и проверку юридической чистоты квартиры, были проверены первоначальные договоры купли-продажи. Выписка из ЕГРП на продавца, а также его дееспособность по учетам НД и ПНД. Кроме того, считает, что банк злоупотребляет правами, поскольку им пропущен трехлетний срок для предъявления исполнительного листа для обращения взыскания.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) по доверенности А.В. в судебное заседание явилась, представила отзыв, в котором просит отказать банку в удовлетворении иска в отношении управления, поскольку оно является ненадлежащим ответчиком. Пояснила, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, может являться только лицо. За которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам и, в данном случае. Основанием для внесения записи в ЕГРП являются сами судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят ответчики М.В., А.Р., ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Представителем истца ООО "ЯР-Банк" по доверенности К.А.А. поданы возражения на апелляционные жалобы, в которых он выражает несогласие с доводами жалоб, просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие ответчиков М.В., Р., А.Р., представителя Управления Росреестра по Москве, выслушав мнение представителя истца ООО КБ "ЯР-Банк" по доверенности К.А.А., представителя ответчика А.Р. по доверенности С., обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено залогом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Аналогичные положения содержит ст. 37, 39 ФЗ "Об ипотеке".
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 14 мая **** года между Р. и ООО КБ "ЯР-Банк" был заключен кредитный договор N **** от 14 мая **** года, в соответствии с которым банк предоставил Р. кредит в размере **** долларов США на приобретение недвижимости, на срок по 12 мая 2012 года.
В качестве обеспечения исполнения обязательств Р. предоставила банку в залог, по договору об ипотеке от 06 августа **** года N ****, квартиру, расположенную по адресу: **** (л.д. 5 - 10).
Заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября **** года по делу N **** и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от **** года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка. Решение вступило в законную силу, в связи с чем, в соответствии со ст. 61 ГПК РФ, является обязательным для суда и не требует дополнительного доказывания (л.д. 12 - 16).
21 мая 2014 года между Р. и М.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Р. продала М.В. спорную квартиру, расположенную по адресу: ****, за **** руб. Согласно п. 4 договора покупатель обязуется уплатить денежные средства в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 143).
08 октября 2014 года представителем Р. и М.В. по доверенности М.С.А. были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности (л.д. 148 - 149).
17 октября 2014 года Управлением Росреестра по Москве регистрация была приостановлена, в связи с отсутствием согласия залогодержателя - банка на отчуждение заложенного имущества.
29 октября 2014 года в Управление Росреестра по Москве от представителя М.С.А. по доверенностям выданным от М.В. (доверенность удостоверена нотариусом А.И.В.), от Р. (доверенность удостоверена нотариусом К.Е.Г.) и от Банка (доверенность 77 АА 0852344 от 20 октября 2014 года удостоверена нотариусом Г.С.В. зарегистрирована в реестре за N 2д-7758) (л.д. 114 - 115) - поступили дополнительные документы: заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, которые были приняты и на основании, которых Управлением Росреестра по Москве была погашена запись об ипотеке и зарегистрировано право собственности М.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации **** от 14 ноября 2014 года (л.д. 224).
22 декабря 2014 года Банком было направлено в Управление Росреестра по г. Москве письмо, полученное Управлением Росреестра 23 декабря 2014 года N 124476/2014, с указанием на то, что банк своего согласия на снятие обременения и на продажу заложенного имущества не давал (л.д. 309).
23 декабря 2014 года между М.В. и А.Р. был заключен договор купли-продажи. В соответствии с которым М.В. продал А.Р. спорную квартиру, расположенную по адресу: ****, по цене **** руб. Согласно п. 4, 5 договора покупатель обязуется уплатить денежные средства не позднее одного дня после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя (л.д. 120).
26 декабря 2014 года за А.Р. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись **** (л.д. 231).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, на основании анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу, что поскольку заключение первоначального договора купли-продажи от 21 мая 2014 года между Р. и М.В. без согласия банка существенно нарушает права залогодержателя, то требования банка, как залогодержателя, о признании первоначального и последующего договоров купли-продажи заложенного имущества недействительными, подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, поскольку они подтверждаются материалами дела.
Доводы жалобы А.Р. о том, что он является добросовестным приобретателем, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца о признании сделки недействительной, основаны на неверном толковании норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Таким образом, указанное Постановление добавляет еще один признак добросовестного приобретателя - завладение имуществом по непорочной сделке.
Как пояснили представители истца, банк не давал своего согласия на продажу заложенного имущества и не выдавал М.С. доверенность на снятие обременения и на совершение каких-либо иных действий от имени банка, доверенность со стороны банка подписана неуполномоченным лицом, в доверенности указаны неверные регистрационные данные банка. Данные обстоятельства проверялись судом первой инстанции.
Согласно ответу нотариуса Г.С. доверенность от банка на имя М.С.А. за реестровым номером N 2д-7758 ею не удостоверялась (л.д. 80).
Поскольку согласие банка на отчуждение предмета залога получено не было, Р. злоупотребила своими правами, заключив договор купли-продажи с М.В., в нарушение требований ст. 37 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости.
На момент приобретения спорной квартиры М.В. было известно о том, что квартира находится в залоге, в свидетельстве о праве собственности Р. содержались данные об ипотеке в пользу банка.
При регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи регистрация была приостановлена, в связи с отсутствием согласия банка на отчуждение спорной квартиры, о чем Р. и М.В. 17 октября 2014 года государственным регистратором было направлено уведомление (л.д. 139 - 141).
Таким образом, поскольку договор купли-продажи квартиры от 21 мая 2014 года заключен между Р. и М.В. в нарушение требований закона, М.В. при заключении договора купли-продажи от 23 декабря 2014 года с А.Р., не имел право на отчуждение спорного имущества, то оснований для признания А.Р. добросовестным приобретателем не имеется.
При этом ответчик А.Р. не проявил разумной и достаточной осторожности при приобретении спорной квартиры, как правильно указал суд первой инстанции, возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, так как и выписка из ЕГРП не является бесспорным доказательством его добросовестности.
Кроме того, А.Р. договор был заключен 23 декабря 2014 года, менее чем через полтора месяца после оформления собственности на продавца М.В., договор был заключен по цене ниже рыночной почти на **** руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика, покупателем не были проверены документы о собственности первоначального продавца, на момент сделки и подачи документов на регистрацию, также на момент сделки у покупателя отсутствовала информация о дееспособности М.В.
Доводы жалобы А.Р. на недобросовестное отношение ООО КБ "ЯР-Банк" к использованию своих прав на судебную защиту, пропуск трехлетнего срока на предъявление исполнительного листа для обращения взыскания, не состоятельны и опровергаются материалами дела.
Заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября **** года по делу N **** и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от 07 декабря **** года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка.
Решение обжаловано не было и вступило в законную силу 01 декабря 2009 года. 16 декабря 2009 года на основании указанного решения истцу был выдан исполнительный лист ВС N **** от 20 ноября 2009 года.
02 августа 2010 года исполнительный лист был предъявлен в Гагаринский отдел судебных приставов УФССП по Москве (л.д. 17 - 20).
Как усматривается из письма Гагаринского ОССП УФССП по Москве от 12 октября 2012 года, в Гагаринском отделе судебных приставов на исполнении находится сводное исполнительное производство N ****СД от 29 июня 2012 года, в отношении должника Р., одним из требований которого является обращение взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке N 12-3-3 от 06 августа 2007 года, недвижимое имущество - квартиру по адресу: ****.
Таким образом, истцом исполнительный лист предъявлен к исполнению в пределах, установленного законом трехлетнего срока.
На основании изложенного доводы жалобы М.В. о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку срок для предъявления к исполнению решения суда истек в 2012 году, судебная коллегия находит основанными на неверном толковании норм материального права.
Поскольку срок исковой давности регулируется главой 12 ГК РФ, тогда как срок предъявления исполнительного листа к исполнению ст. 21 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Как указывалось выше, срок для предъявления исполнительного листа истцом не пропущен.
Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Как усматривается из материалов дела, ответчики в суде первой инстанции не заявляли о пропуске истцом срока исковой давности.
Кроме того, в силу ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
26 декабря 2014 года за А.Р. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, 29 декабря 2014 года истцом подано исковое заявление в суд, таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.
Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов апелляционных жалоб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 06 апреля 2015 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков М.В., А.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)