Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 20 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Журавлева А.В. и Чапаева И.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вершининой Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Паллада" Елизарьева А.Ю. по доверенности от 29.06.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Миронова Игоря Юрьевича на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 июля 2016 года по делу N А66-4095/2015 (судья Кольцова М.С.),
общество с ограниченной ответственностью "Паллада" (местонахождение: 410019, г. Саратов, ул. Зеленая, д. 107, офис 12; ОГРН 1136450000026; ИНН 6452102009; далее - Общество), ссылаясь на статьи 309, 337, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческому предприятию "Социо Тревел" (местонахождение: 172735, Тверская обл., г. Осташков, ул. Урицкого, д. 1; ОГРН 1026901813949; ИНН 6913008797; далее - Предприятие) об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно: на принадлежащий на праве собственности Предприятию земельный участок общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек.
Определениями от 06.04.2015 и от 03.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Нижневолжский коммерческий банк" (местонахождение: 410012, г. Саратов, ул. Рахова, д. 129; ОГРН 1026400001858; ИНН 6454005120; далее - Банк) и Миронов Игорь Юрьевич (Московская обл., г. Королев).
Решением от 21.07.2016 иск удовлетворен. Обращено взыскание в пользу Общества на принадлежащий на праве собственности Предприятию земельный участок общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек; определено осуществить продажу с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 12 100 000 руб.
Миронов И.Ю. с судебным актом в части установления начальной продажной цены предмета залога не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просил его в указанной части изменить и установить начальную продажную цену земельного участка в размере 46 450 000 руб. По мнению подателя жалобы, в основу обжалуемого решения положено заключение эксперта, которым существенно занижена действительная рыночная стоимость предмета залога. Полагает, что начальная продажная цена участка должна быть установлена в сумме 46 450 000 руб., определенной в отчете об оценке от 06.09.2010 N 6901/03.09.10/Ц-10612/Ю-00014.
Общество и Банк доводы апелляционной жалобы отклонили по основаниям, приведенным в отзывах. В заседании суда представитель истца просил обжалуемое решение оставить без изменения.
Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд не явились, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, 15.10.2012 Банком и Мироновым И.Ю. (заемщик) заключен договор о предоставлении кредитной линии N 367/05, по условиям которого Банк принял на себя обязательство открыть заемщику кредитную линию с лимитом выдачи:
- - с 16.10.2012 в размере 800 000 долларов США;
- - с 06.11.2012 в размере 1 070 000 долларов США;
- - с 06.05.2013 г. в размере 914 000 долларов США на срок до 04.10.2013 под 13% годовых, начиная с ноября 2012 года, и по 17% годовых с 26.04.2013, а заемщик обязался в установленный договором срок возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом и установленные договором комиссии.
В соответствии с пунктом 4.1 договора ссуды, предоставленные по настоящему договору, обеспечиваются:
- - поручительством Пасечника Михаила Юрьевича по договору поручительства от 15.10.2012 N 367/06П;
- - поручительством Предприятия по договору от 15.10.2012 N 367/06П-1.
Банк свои обязательства исполнил, предоставив в заем 914 000 долларов США.
В целях обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору Банком (залогодержатель) и Предприятием (залогодатель) 23.10.2012 заключен договор ипотеки N 367/05-З, в силу которого в залог Банку передан земельный участок общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек, залоговой стоимостью в размере 40 000 000 руб.
Поскольку заемщик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по кредитному договору, Банк обратился в Королевский городской суд Московской области с требованием к заемщику и его поручителям о взыскании задолженности.
В процессе рассмотрения дела N 2-136/14 стороны пришли к мировому соглашению, которое заемщиком и его поручителями не исполнялось.
Банком (цедент) и Обществом (цессионарий) 30.09.2014 заключен договор N 1 уступки прав требования (цессии), по условиям которого к цессионарию перешли права требования к Миронову И.Ю., вытекающие из договора об открытии кредитной линии, а также права по акцессорным обязательствам, в том числе по договору ипотеки от 23.10.2012 N 367/05-З.
Как установлено судом и не опровергнуто лицами, участвующими в деле, по состоянию на 20.03.2015 сумма задолженности по кредитному договору составила 1 171 703,30 доллара США, по судебным расходам по делу N 2-136/14 - 66 528 руб. 94 коп.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции посчитал их обоснованными как по праву, так и по размеру.
Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением. Однако в части установления начальной продажной цены считает необходимым применить правила подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).
В силу статьи 819 указанного ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Пунктом 2 данной статьи Кодекса установлено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии со статьей 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (пункт 2 статьи 808 упомянутого Кодекса).
В соответствии со статьей 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (пункты 1 и 2 статьи 809 ГК РФ).
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из смысла приведенных правовых норм следует, что обязанности займодавца по передаче денежных средств заемщику соответствует встречная обязанность заемщика возвратить займодавцу такую же сумму денег в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, а также уплатить за пользование заемными средствами проценты.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залог возникает в силу договора (пункт 1 статьи 334.1 ГК РФ).
В статье 341 ГК РФ предусмотрено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.
Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В силу пункта 2 указанной статьи Кодекса и статьи 54.1 Закона N 102-ФЗ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Таких условий судом первой инстанции установлено не было.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (статья 350 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора ипотеки).
В статье 337 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Согласно пункту 1 статьи 56 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Как усматривается в материалах дела, соглашение между залогодателем и залогодержателем (его правопреемником) в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции об определении начальной продажной цены недвижимого имущества достигнуто не было, поэтому по ходатайству Общества определением от 21.07.2015 была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, а определением от 26.01.2016 - повторная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю Мокроусову Олегу Валерьевичу.
Согласно заключению эксперта от 22.04.2016 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек, на дату определения стоимости (22.04.2016) составляет 12 100 000 руб.
Оценив данное заключение, суд первой инстанции признал заключение эксперта соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 и 87 АПК РФ, так как в нем отражены все предусмотренные сведения; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют; нарушений норм процессуального права во время экспертного исследования не допущено.
Доводы апелляционной жалобы об обратном документально не подтверждены, поэтому не могут быть приняты во внимание.
Утверждение третьего лица о том, что начальная продажная цена участка должна быть установлена в сумме 46 450 000 руб., определенной в отчете об оценке от 06.09.2010 N 6901/03.09.10/Ц-10612/Ю-00014, суд апелляционной инстанции находит ошибочным, не соответствующим нормам Закона N 102-ФЗ.
Кроме того, как правильно отмечено в отзывах на апелляционную жалобу, указанный заявителем отчет, датированный сентябрем 2010 года, в настоящее время неактуален.
Между тем в части утверждения начальной продажной цены заложенного имущества обжалуемый судебный акт подлежат изменению.
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Это положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2016 N 80-КГ15-29 и 80-КГ15-30.
Судом первой инстанции при определении начальной продажной цены реализации недвижимого имущества с публичных торгов не учтены названные требования Закона N 102-ФЗ.
Следовательно, в указанной части обжалуемое решение подлежит изменению с установлением цены земельного участка в размере 80% от цены, указанной в отчете оценщика от 22.04.2016, а именно в сумме 9 680 000 руб.
При таких обстоятельствах решение от 21.07.2016 в части установления начальной продажной цены при реализации недвижимого имущества нельзя признать законным, судебный акт в этой части подлежит изменению по правилам пункта 2 статьи 269 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Кодекса).
Определением апелляционного суда от 13.09.2016 подателю жалобы было предложено представить доказательства уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. Поскольку данное требование не выполнено, а в удовлетворении жалобы отказано, с третьего лица в федеральный бюджет подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
изменить решение Арбитражного суда Тверской области от 21 июля 2016 года по делу N А66-4095/2015 в части установления начальной продажной цены при реализации недвижимого имущества с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену земельного участка общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек, в размере 9 680 000 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Тверской области от 21 июля 2016 года по делу N А66-4095/2015 оставить без изменения.
Взыскать с Миронова Игоря Юрьевича в федеральный бюджет 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2016 ПО ДЕЛУ N А66-4095/2015
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2016 г. по делу N А66-4095/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 20 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Журавлева А.В. и Чапаева И.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вершининой Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Паллада" Елизарьева А.Ю. по доверенности от 29.06.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Миронова Игоря Юрьевича на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 июля 2016 года по делу N А66-4095/2015 (судья Кольцова М.С.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Паллада" (местонахождение: 410019, г. Саратов, ул. Зеленая, д. 107, офис 12; ОГРН 1136450000026; ИНН 6452102009; далее - Общество), ссылаясь на статьи 309, 337, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческому предприятию "Социо Тревел" (местонахождение: 172735, Тверская обл., г. Осташков, ул. Урицкого, д. 1; ОГРН 1026901813949; ИНН 6913008797; далее - Предприятие) об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно: на принадлежащий на праве собственности Предприятию земельный участок общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек.
Определениями от 06.04.2015 и от 03.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Нижневолжский коммерческий банк" (местонахождение: 410012, г. Саратов, ул. Рахова, д. 129; ОГРН 1026400001858; ИНН 6454005120; далее - Банк) и Миронов Игорь Юрьевич (Московская обл., г. Королев).
Решением от 21.07.2016 иск удовлетворен. Обращено взыскание в пользу Общества на принадлежащий на праве собственности Предприятию земельный участок общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек; определено осуществить продажу с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 12 100 000 руб.
Миронов И.Ю. с судебным актом в части установления начальной продажной цены предмета залога не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просил его в указанной части изменить и установить начальную продажную цену земельного участка в размере 46 450 000 руб. По мнению подателя жалобы, в основу обжалуемого решения положено заключение эксперта, которым существенно занижена действительная рыночная стоимость предмета залога. Полагает, что начальная продажная цена участка должна быть установлена в сумме 46 450 000 руб., определенной в отчете об оценке от 06.09.2010 N 6901/03.09.10/Ц-10612/Ю-00014.
Общество и Банк доводы апелляционной жалобы отклонили по основаниям, приведенным в отзывах. В заседании суда представитель истца просил обжалуемое решение оставить без изменения.
Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд не явились, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, 15.10.2012 Банком и Мироновым И.Ю. (заемщик) заключен договор о предоставлении кредитной линии N 367/05, по условиям которого Банк принял на себя обязательство открыть заемщику кредитную линию с лимитом выдачи:
- - с 16.10.2012 в размере 800 000 долларов США;
- - с 06.11.2012 в размере 1 070 000 долларов США;
- - с 06.05.2013 г. в размере 914 000 долларов США на срок до 04.10.2013 под 13% годовых, начиная с ноября 2012 года, и по 17% годовых с 26.04.2013, а заемщик обязался в установленный договором срок возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом и установленные договором комиссии.
В соответствии с пунктом 4.1 договора ссуды, предоставленные по настоящему договору, обеспечиваются:
- - поручительством Пасечника Михаила Юрьевича по договору поручительства от 15.10.2012 N 367/06П;
- - поручительством Предприятия по договору от 15.10.2012 N 367/06П-1.
Банк свои обязательства исполнил, предоставив в заем 914 000 долларов США.
В целях обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору Банком (залогодержатель) и Предприятием (залогодатель) 23.10.2012 заключен договор ипотеки N 367/05-З, в силу которого в залог Банку передан земельный участок общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек, залоговой стоимостью в размере 40 000 000 руб.
Поскольку заемщик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по кредитному договору, Банк обратился в Королевский городской суд Московской области с требованием к заемщику и его поручителям о взыскании задолженности.
В процессе рассмотрения дела N 2-136/14 стороны пришли к мировому соглашению, которое заемщиком и его поручителями не исполнялось.
Банком (цедент) и Обществом (цессионарий) 30.09.2014 заключен договор N 1 уступки прав требования (цессии), по условиям которого к цессионарию перешли права требования к Миронову И.Ю., вытекающие из договора об открытии кредитной линии, а также права по акцессорным обязательствам, в том числе по договору ипотеки от 23.10.2012 N 367/05-З.
Как установлено судом и не опровергнуто лицами, участвующими в деле, по состоянию на 20.03.2015 сумма задолженности по кредитному договору составила 1 171 703,30 доллара США, по судебным расходам по делу N 2-136/14 - 66 528 руб. 94 коп.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции посчитал их обоснованными как по праву, так и по размеру.
Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением. Однако в части установления начальной продажной цены считает необходимым применить правила подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).
В силу статьи 819 указанного ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Пунктом 2 данной статьи Кодекса установлено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии со статьей 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (пункт 2 статьи 808 упомянутого Кодекса).
В соответствии со статьей 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (пункты 1 и 2 статьи 809 ГК РФ).
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из смысла приведенных правовых норм следует, что обязанности займодавца по передаче денежных средств заемщику соответствует встречная обязанность заемщика возвратить займодавцу такую же сумму денег в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, а также уплатить за пользование заемными средствами проценты.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залог возникает в силу договора (пункт 1 статьи 334.1 ГК РФ).
В статье 341 ГК РФ предусмотрено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.
Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В силу пункта 2 указанной статьи Кодекса и статьи 54.1 Закона N 102-ФЗ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Таких условий судом первой инстанции установлено не было.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (статья 350 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора ипотеки).
В статье 337 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Согласно пункту 1 статьи 56 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Как усматривается в материалах дела, соглашение между залогодателем и залогодержателем (его правопреемником) в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции об определении начальной продажной цены недвижимого имущества достигнуто не было, поэтому по ходатайству Общества определением от 21.07.2015 была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, а определением от 26.01.2016 - повторная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю Мокроусову Олегу Валерьевичу.
Согласно заключению эксперта от 22.04.2016 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек, на дату определения стоимости (22.04.2016) составляет 12 100 000 руб.
Оценив данное заключение, суд первой инстанции признал заключение эксперта соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 и 87 АПК РФ, так как в нем отражены все предусмотренные сведения; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют; нарушений норм процессуального права во время экспертного исследования не допущено.
Доводы апелляционной жалобы об обратном документально не подтверждены, поэтому не могут быть приняты во внимание.
Утверждение третьего лица о том, что начальная продажная цена участка должна быть установлена в сумме 46 450 000 руб., определенной в отчете об оценке от 06.09.2010 N 6901/03.09.10/Ц-10612/Ю-00014, суд апелляционной инстанции находит ошибочным, не соответствующим нормам Закона N 102-ФЗ.
Кроме того, как правильно отмечено в отзывах на апелляционную жалобу, указанный заявителем отчет, датированный сентябрем 2010 года, в настоящее время неактуален.
Между тем в части утверждения начальной продажной цены заложенного имущества обжалуемый судебный акт подлежат изменению.
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Это положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2016 N 80-КГ15-29 и 80-КГ15-30.
Судом первой инстанции при определении начальной продажной цены реализации недвижимого имущества с публичных торгов не учтены названные требования Закона N 102-ФЗ.
Следовательно, в указанной части обжалуемое решение подлежит изменению с установлением цены земельного участка в размере 80% от цены, указанной в отчете оценщика от 22.04.2016, а именно в сумме 9 680 000 руб.
При таких обстоятельствах решение от 21.07.2016 в части установления начальной продажной цены при реализации недвижимого имущества нельзя признать законным, судебный акт в этой части подлежит изменению по правилам пункта 2 статьи 269 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Кодекса).
Определением апелляционного суда от 13.09.2016 подателю жалобы было предложено представить доказательства уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. Поскольку данное требование не выполнено, а в удовлетворении жалобы отказано, с третьего лица в федеральный бюджет подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
изменить решение Арбитражного суда Тверской области от 21 июля 2016 года по делу N А66-4095/2015 в части установления начальной продажной цены при реализации недвижимого имущества с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену земельного участка общей площадью 99 000 кв. м с кадастровым номером 69:24:0000010:7, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., Осташковский р-н, Мошенское сельское поселение, район д. Заполек, в размере 9 680 000 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Тверской области от 21 июля 2016 года по делу N А66-4095/2015 оставить без изменения.
Взыскать с Миронова Игоря Юрьевича в федеральный бюджет 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
С.В.КОЗЛОВА
С.В.КОЗЛОВА
Судьи
А.В.ЖУРАВЛЕВ
И.А.ЧАПАЕВ
А.В.ЖУРАВЛЕВ
И.А.ЧАПАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)