Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: В соответствии с соглашением о перемене лиц в обязательстве по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) ответчица уступила, а истица приняла все права и обязанности по договору залога, истица ссылается на то, что нежилое помещение, часть которого признана самовольной постройкой и подлежит сносу, не может являться объектом залоговых обязательств до признания и регистрации права собственности на указанное помещение в установленном законом порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Самороковская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего судьи Вишняковой Н.Е.,
и судей: Смирновой Ю.А., Быковской Л.И.
при секретаре: Д.Н.Ю.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И.
дело по апелляционной жалобе представителя ПАО "АктивКапитал Банк" на решение Никулинского районного суда города Москвы от 16 декабря 2016 года, с учетом определения Никулинского районного суда г. Москвы от 20 марта 2017 года об исправлении описки, которым постановлено:
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/3 от 09 августа 2012 г. заключенного между ОАО "АктивКапитал Банк" и К.М. в отношении нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: ***.
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/1/3 от 09 августа 2012 г. заключенного между ОАО "АктивКапитал Банк" и К.М., в отношении нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: ***.
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 699/3 от 08 сентября 2015 г. заключенного между ОАО "АктивКапитал Банк" и Б.Л.Г., в отношении нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: ***.
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 707/3 от 26 октября 2015 г. заключенного между ПАО "АктивКапитал Банк" и Б.Л.Г., в отношении нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: ***.
Б.Л.Г. обратилась в суд с исковыми требованиями к ПАО "Актив Капитал Банк" и К.М. о признании ничтожными договоров залога недвижимого имущества (ипотеки): N 519/3 от 09.08.2012 г., N 519/1/3 от 21.12.2012 г., N 699/3 от 08.09.2015 г., N 707/3 от 26.10.2015 г.
В обоснование исковых требований указала на то, что нежилое помещение, часть которого признана самовольной постройкой и подлежит сносу, не может являться объектом залоговых обязательств до признания и регистрации права собственности на указанное помещение в установленном законом порядке.
В судебном заседании представитель Б.Л.Г. исковые требования поддержат в полном объеме.
К.М. в судебное заседание не явилась.
Представители ПАО "АктивКапитал Банк" в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представитель Префектуры ЦАО г. Москвы, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство, в котором просил заявленные исковые требования удовлетворить и рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Управления Росреестра по г. Москве, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился.
Суд постановил указанное выше решение об удовлетворении исковых требований, не согласившись с которым, представитель ПАО "Актив Капитал Банк" подал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда, по изложенным в апелляционной жалобе доводам.
На заседании судебной коллегии К.М., представители Управления Росреестра по г. Москве, Префектуры ЦАО г. Москвы, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, в нарушение положений ст. 167 ГПК РФ о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не поступало.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы материалы дела, выслушав представителя ПАО "АктивКапитал Банк" - П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей ООО "СтройМонтажЭксперт": А. и Г., поддержавших доводы жалобы, представителя Б.Л.Г. - Р., возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанные в ст. 195 ГПК РФ и Постановлении Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" предъявляемые к решению требования, судом первой инстанции при вынесении решения суда соблюдены не были.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судом установлено, что Б.Л.Г. является собственником нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, кадастровый номер ***, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение Via - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение Vie - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, расположенное по адресу: ***.
Право собственности Б.Л.Г. на указанное нежилое помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по г. Москве 16.02.2015 г., на основании заключенного ею с К.М. договора купли-продажи, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности *** и свидетельствами о государственной регистрации права от 16.02.2015 г. (л.д. 14 - 21 т. 1).
09.08.2012 г. К.М. заключила с ОАО "Актив Капитал Банк" договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/3, по условиям которого К.М. в обеспечение исполнения обязательств по договору N 519/КЛ об открытии кредитной линии юридическому лицу от 09.08.2012 г., заключенному между ОАО "АК Банк" (кредитор) и ООО "Строительная компания - 2000" заложила ОАО "АК Банк" (заемщик) описанное ниже недвижимое имущество в порядке и на условиях, определенных настоящим договором (л.д. 55 - 60 т. 1).Договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 28.09.2012 г.
Предметом залога, согласно п. 2.1. договора является недвижимое имущество: Адрес: ***, наименование: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 1571,3 кв. м: перечень помещений: подвал пом. I, ком. 1 - 15; 1-й этаж пом. Vie ком. 1, пом. VI ком. 1 - 14, пом. VIa ком. 1 - 3, 5, 6, 8, пом. IX ком. 1 - 2, пом. X ком. 1 - 7, пом. XI ком. 1 - 8, пом. XII ком. 1, пом. XIII ком. 1 - 12, антресоль пом. X ком. 8, пом. XI ком. 9 - 10, пом. XIII ком. 13 - 18, этаж 2 пом. I ком. 1 - 19, кадастровый (условный номер) ***, принадлежащие залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании договора купли-продажи от 19.07.2006 г. с ООО "АЛЬЯНС-ХОЛДИНГ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2006 года сделана запись регистрации N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, бланк серии *** N ***.
21.12.2012 г. К.М. заключила с ОАО "АктивКапитал Банк" договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/1/3, в соответствии с п. 1.1 и п. 1.3. которого в обеспечение исполнения обязательств по договору N 519/КЛ об открытии кредитной линии юридическому лицу от 09.08.2012 г., заключенному между АО "АктивКапитал Банк" и ООО "Строительная компания - 2000" и по договору N 525/КЛ от открытии кредитной линии юридическому лицу от 01.10.2012 г., заключенному между АО "АктивКапитал Банк" и ООО "СтройМонтажЭксперт" передала в залог (ипотеку) нежилое помещение (л.д. 72 - 77). Договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 19.02.2013 г.
Предметом залога согласно п. 2.1 договора залога является недвижимое имущество: Адрес: ***, наименование: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 1587,8 кв. м, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение Via - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение Vie - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, кадастровый (условный номер) ***, принадлежащие залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании договора купли-продажи от 19.07.2006 г. с ООО "АЛЬЯНС-ХОЛДИНГ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2006 года сделана запись регистрации N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, бланк серии *** N ***, дата выдачи свидетельства 12 декабря 2011 года.
Пунктами 8.1. договоров N 519/3 от 09.08.2012 г. и N 519/1/3 от 21.12.2012 г. предусматривалось, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по г. Москве в установленном законом порядке и действует до полного исполнения обязательств по кредитному договору.
Согласно п. 1.2.2. договора залога N 519/3 от 09.08.2012 г. срок возврата кредита 07 августа 2015 года включительно; согласно п. 1.2.2 договора залога N 519/3/1 от 21.12.2012 г. срок возврата кредита 07 августа 2015 года, а согласно п. 1.4.2 договора N 519/3/1 от 21.12.2012 г. срок возврата кредита 01 октября 2015 года включительно.
02.03.2015 года К.М., ОАО "АктивКапитал Банк" и Б.Л.Г. заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/3/1 от 21.12.2012 г., в соответствии с которым К.М. уступила, а Б.Л.Г. приняла в полном объеме все права и обязанности по договору залога (л.д. 95 т. 1).
08.09.2015 г. Б.Л.Г. заключила с ОАО "АК Банк" последующего залога недвижимого имущества (ипотеки) N 699/3, в соответствии с п. 1.1. которого в обеспечение исполнения обязательств по договору N 699/КЛ об открытии кредитной линии юридическому лицу от 08.09.2015 г., заключенному между ПАО "АктивКапитал Банк" и ООО "СтройМонтажЭксперт" передала в залог (ипотеку) нежилое помещение, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 09.11.2015 г.
Предметом ипотеки согласно п. 2.1. договора является недвижимое имущество: наименование: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 1587,8 кв. м, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение VIa - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение VIe - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, Адрес: Москва ***, кадастровый (условный номер) ***, принадлежащие залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании договора купли-продажи от 30.01.2015 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 февраля 2015 года сделана запись регистрации N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, бланк серии *** N *** (л.д. 276 - 282 т. 1).
26.10.2015 г. Б.Л.Г. заключила с ПАО "АктивКапитал Банк" договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 707/3, в соответствии с п. 1.1 которого в обеспечение исполнения обязательств по договору N 707/КЛ об открытии кредитной линии юридическому лицу от 26.10.2015 г., заключенному между ПАО "АктивКапитал Банк" и ООО "СтройМонтажЭксперт" передала в залог нежилое помещение, указанное в п. 2.1. договора, а именно: наименование: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 1587,8 кв. м, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение VIa - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение VIe - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, Адрес: ***, кадастровый (условный номер) ***, принадлежащие залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании договора купли-продажи от 30.01.2015 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 февраля 2015 года сделана запись регистрации N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, бланк серии *** N *** (л.д. 161 - 167).
Решением Тверского районного суда г. Москвы от 16.05.2014 года в удовлетворении исковых требований Префектуры ЦАО к К.М. о признании нежилого помещения, общей площадью 39,1 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение VIa, комната 1, являющейся частью нежилого помещения по адресу: ***, самовольной постройкой и возложении обязанности по сносу было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2014 г. решение Тверского районного суда г. Москвы от 16.05.2014 г. отменено и постановлено новое решение, которым исковые требования Префектуры ЦАО г. Москвы удовлетворены: пристройка к зданию общей площадью 39, 1 кв. м, а именно комната 1 помещение VIa, этаж 1, расположенная по адресу: ***, признана самовольной постройкой; на К.М. возложена обязанность снести самовольную постройку, пристройку к зданию общей площадью 39, 1 кв. м, а именно комнату 1, помещение VIa, этаж 1, расположенную по адресу: ***; признано отсутствующим зарегистрированное право собственности К.М. на нежилое помещение общей площадью 39, 1 кв. м, а именно на комнату 1 помещение VIa, этаж 1, расположенную по адресу: ***; на К.М. возложена обязанность освободить земельный участок по адресу: ***, от пристройки к созданию общей площадью 39, 1 кв. м, а именно: комната 1 помещение VIa, этаж 1, в двух недельный срок со дня вступления в силу решения суда; а в случае неисполнения К.М. решения суда в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу, в соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ предоставить право Префектуре ЦАО г. Москвы осуществить снос (демонтаж) пристройки к зданию общей площадью 39, 1 кв. м, а именно: комната 1 помещение VIa, этаж 1, расположенную по адресу: *** с последующим взысканием с К.М. понесенных расходов, связанных с исполнением решения суда.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 3, 8, 8.1, 131, 153, 168, 222, 336 ГК РФ, ст. ст. 5, 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 2, 16, 17, 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 61 ГПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав, на нее не возникает право собственности, самовольной постройкой не вправе распоряжаться, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что часть переданного в залог нежилого помещения, а именно нежилое помещение общей площадью 39,1 кв. м, номер на поэтажном плане: этаж 1, помещение VIa, комната 1, расположенное по адресу: г. *** была признана самовольной постройкой и суд обязал снести его; что государственная регистрация права собственности на нежилое помещение, общей площадью 1587 кв. м, кадастровый номер ***, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение VIa - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение VIe - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, расположенное по адресу: *** также являлась недействительной; что нежилое помещение, которое в части является самовольной постройки и подлежит сносу, не может являться предметом залога до признания и регистрации права собственности на указанный объект в установленном законом порядке, то есть без учета помещения, признанного судом самовольной постройкой, поскольку до этого момента такой объект недвижимости нельзя признать объектом гражданских прав; что нежилое помещение как объект гражданских прав, включающих описание границ и указание площади, без учета помещения, признанного судом самовольной постройкой, на кадастровый учет поставлено не было, запись о праве собственности на него регистрирующим органом в установленном законом порядке в ЕГРП не внесена, что исключает возможность участия такой постройки в гражданском обороте.
Отклоняя довод ПАО "АК Банк" о том, что К.М. не является ответчиком по делу, суд первой инстанции указал на то, что по смыслу статьи 167 ГК РФ ответчиками по иску о признании договора недействительной сделкой являются его стороны и К.М., как сторона оспариваемых договоров залога от 09.08.2012 г. и 21.12.2012 г., обосновано привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Не соглашаясь с доводом представителя ПАО "АК Банк" о том, что часть здания (помещения) является полноценным объектом гражданского оборота, а также, что в данном случае предметом залога является не здание, а обособленные нежилые помещения, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу п. 4 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. При этом согласно положениям п. 1 ст. 5 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости имеет неповторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер.
Отклоняя довод представителя ПАО "АК Банк" о том, что признание судом части помещения самовольной постройкой не влечет прекращения права залога в отношении других законно образованных помещений, суд исходил из того, что в данном случае исковые требования заявлены не о прекращении договоров залога, а о признании их недействительными; что при прекращении договора обязательства сторон прекращаются на будущее время, тогда как любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, имеют место еще в период его заключения.
Исследуя утверждение ответчика о наличии в действиях истца злоупотребления правом, суд первой инстанции пришел к выводу о его ошибочности, поскольку материалы дела не содержат каких-либо сведений, позволяющих квалифицировать действия Б.Л.Г. в качестве осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу; что действия Б.Л.Г. по обращению за судебной защитой выступают в качестве формы реализации субъективного гражданского права в целях охраны своих имущественных интересов, а осуществление предусмотренного законом права не может быть противоправным, а, следовательно, и злоупотреблением.
Не усматривая оснований для применения к заявленным требованиям срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что о признании нежилого помещения в части, являющегося объектом спорных залоговых обязательств, самовольной постройкой согласно определению судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2014 года, истице стало известно не ранее 18 августа 2016 года в соответствии с письмом Управы Тверского района г. Москвы N ТВ-13-415/6-7 от 18.08.2016 года, при этом истица не являлась участником упомянутого судебного разбирательства, и в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства осведомленности истицы о принятом судебном акте в более ранний период.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Статья 180 ГК РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
В соответствии со ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
В соответствии со ст. 11 вышеназванного Федерального закона (в редакции действовавшей на дату заключения оспариваемых договоров залога) государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что предметом оспариваемых договоров ипотеки является не здание, а нежилые помещения, разделенные на поэтажном плане, имеющие признаки обособленности, в том числе и помещение, подлежащее сносу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2014 г., которым самовольной пристройкой признана комната 1, помещение VIa этаж 1. Из плана и экспликации (л.д. 50) усматривается, что самовольная пристройка является обособленным помещением. Отменяя решение Тверского районного суда г. Москвы от 16 мая 2014 года и обязывая К.М. снести самовольную пристройку, судебная коллегия Московского городского суда исходила из того, что самовольная пристройка является устранимым нарушением и не влечет за собой утраты права собственности К.М. на другие помещения, на которые было зарегистрировано право собственности К.М., следовательно, решение о сносе самовольной пристройки, не является основанием и не влечет прекращение права собственности на весь объект недвижимости, общей площадью 1587, 8 кв. м и не может являться основанием для признания договора залога на весь объект недвижимости недействительным.
В соответствии со ст. 328 п. 2 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Поскольку судом первой указанные выше обстоятельства не были приняты во внимание, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку. часть имущества, раздел которого в натуре возможен без изменения его назначения может быть самостоятельным предметом ипотеки, а договор залога мог быть заключен и без самовольной пристройки.
Разрешая требования о признании договоров залога недвижимого имущества N 519/3 от 09.08.2012 г. и N 519/3/1 от 21.12.2012 г., суд первой инстанции не принял во внимание, что 30.09.2015 года обязательства ООО "Строительная компания-2000" по кредитному договору N 519/КЛ об открытии кредитной линии от 09.08.2012 г. были исполнены, а 31.03.2016 года были исполнены обязательства ООО "СтройМонтажЭксперт" по кредитному договору N 525/КЛ об открытии кредитной линии от 01.10.2010 г., следовательно, в соответствии с положениями ст. 352 ГК РФ договоры недвижимого имущества N 519/3 от 09.08.2012 г. и N 519/3/1 от 21.12.2012 г., прекратили свое действие.
При этом судебная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что в оспариваемых договорах залога недвижимого имущества были указаны те же помещения, местонахождение и параметры передаваемого в залог недвижимого имущества, что и в записи ЕГРП о праве собственности К.М., а в последующем и о праве собственности Б.Л.Г. на нежилое помещение, а именно: нежилое помещение площадью 1587,8 кв. м номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение VIa - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение VIe - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, Адрес: ***, кадастровый (условный номер) ***.
Кроме того, имущество, проданное К.М. по договору купли-продажи от 25.06.2014 г. Б.Л.Г., тождественно имуществу переданному К.М., а в последующем Б.Л.Г. в залог ПАО "АктивКапитал Банк" по оспариваемым договорам залога недвижимого имущества, которые зарегистрированы в установленном законом порядке.
В силу ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).
Согласно п. 2 ст. 10 названного Кодекса в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что договор купли-продажи, заключенный 25 июня 2014 г. К.М. с Б.Л.Г., в соответствии с которым К.М. продала Б.Л.Г. нежилое помещение общей площадью 1587,8 кв. м, расположенное по адресу: ***, недействительным не признан. При этом указанный договор был заключен в период нахождения в производстве суда иска Префектуры ЦАО г. Москвы к К.М. о признании пристройки к заданию самовольной постройкой, признании права собственности на помещение общей площадью 39,1 кв. м отсутствующим и сносе самовольной постройки, поскольку решение суда от 16 мая 2014 года на дату заключения договора не вступило в законную силу. На дату заключения соглашения о перемене лиц в обязательстве по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/1/3 от 21.12.2015 г., которое подписано К.М., Б.Л.Г. и представителем ОАО "АктивКапитал Банк" уже было отменено решение Тверского районного суда г. Москвы от 16.05.2014 г. и К.М. об этом знала.
Из заявления от 18.10.2016 г. (л.д. 114 т. 1) следует, что К.Г. представлял Б.Л.Г. на основании, выданной 10.10.2016 г. доверенности, из чего следует, что Б.Л.Г. знала или могла знать о принятом судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда апелляционном определении от 18.12.2014 г.
Как усматривается из материалов дела (выписки из ЕГРПН по состоянию на 11.07.2017 г.) на дату принятия обжалуемого решения суда и на дату рассмотрения дела в апелляционной инстанции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2014 г. не исполнено, самовольная пристройка не снесена, Б.Л.Г. является собственником нежилого помещения площадью 1587,8 кв. м.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2016, с учетом определения Никулинского районного суда г. Москвы от 20 марта 2017 года об исправлении описки, - отменить.
В удовлетворении исковых требований Б.Л.К. к К.М., ПАО "АктивКапитал Банк" о признании ничтожными: договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/3 от 09 августа 2012 г., договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/1/3 от 09 августа 2012 г., договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 699/3 от 08 сентября 2015 г., договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 707/3 от 26 октября 2015 г. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-26431/2017
Требование: О признании ничтожными договоров залога недвижимого имущества.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: В соответствии с соглашением о перемене лиц в обязательстве по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) ответчица уступила, а истица приняла все права и обязанности по договору залога, истица ссылается на то, что нежилое помещение, часть которого признана самовольной постройкой и подлежит сносу, не может являться объектом залоговых обязательств до признания и регистрации права собственности на указанное помещение в установленном законом порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N 33-26431/2017
Судья: Самороковская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего судьи Вишняковой Н.Е.,
и судей: Смирновой Ю.А., Быковской Л.И.
при секретаре: Д.Н.Ю.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И.
дело по апелляционной жалобе представителя ПАО "АктивКапитал Банк" на решение Никулинского районного суда города Москвы от 16 декабря 2016 года, с учетом определения Никулинского районного суда г. Москвы от 20 марта 2017 года об исправлении описки, которым постановлено:
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/3 от 09 августа 2012 г. заключенного между ОАО "АктивКапитал Банк" и К.М. в отношении нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: ***.
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/1/3 от 09 августа 2012 г. заключенного между ОАО "АктивКапитал Банк" и К.М., в отношении нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: ***.
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 699/3 от 08 сентября 2015 г. заключенного между ОАО "АктивКапитал Банк" и Б.Л.Г., в отношении нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: ***.
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 707/3 от 26 октября 2015 г. заключенного между ПАО "АктивКапитал Банк" и Б.Л.Г., в отношении нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: ***.
установила:
Б.Л.Г. обратилась в суд с исковыми требованиями к ПАО "Актив Капитал Банк" и К.М. о признании ничтожными договоров залога недвижимого имущества (ипотеки): N 519/3 от 09.08.2012 г., N 519/1/3 от 21.12.2012 г., N 699/3 от 08.09.2015 г., N 707/3 от 26.10.2015 г.
В обоснование исковых требований указала на то, что нежилое помещение, часть которого признана самовольной постройкой и подлежит сносу, не может являться объектом залоговых обязательств до признания и регистрации права собственности на указанное помещение в установленном законом порядке.
В судебном заседании представитель Б.Л.Г. исковые требования поддержат в полном объеме.
К.М. в судебное заседание не явилась.
Представители ПАО "АктивКапитал Банк" в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представитель Префектуры ЦАО г. Москвы, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство, в котором просил заявленные исковые требования удовлетворить и рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Управления Росреестра по г. Москве, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился.
Суд постановил указанное выше решение об удовлетворении исковых требований, не согласившись с которым, представитель ПАО "Актив Капитал Банк" подал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда, по изложенным в апелляционной жалобе доводам.
На заседании судебной коллегии К.М., представители Управления Росреестра по г. Москве, Префектуры ЦАО г. Москвы, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, в нарушение положений ст. 167 ГПК РФ о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не поступало.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы материалы дела, выслушав представителя ПАО "АктивКапитал Банк" - П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей ООО "СтройМонтажЭксперт": А. и Г., поддержавших доводы жалобы, представителя Б.Л.Г. - Р., возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанные в ст. 195 ГПК РФ и Постановлении Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" предъявляемые к решению требования, судом первой инстанции при вынесении решения суда соблюдены не были.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судом установлено, что Б.Л.Г. является собственником нежилого помещения, общей площадью 1587,8 кв. м, кадастровый номер ***, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение Via - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение Vie - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, расположенное по адресу: ***.
Право собственности Б.Л.Г. на указанное нежилое помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по г. Москве 16.02.2015 г., на основании заключенного ею с К.М. договора купли-продажи, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности *** и свидетельствами о государственной регистрации права от 16.02.2015 г. (л.д. 14 - 21 т. 1).
09.08.2012 г. К.М. заключила с ОАО "Актив Капитал Банк" договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/3, по условиям которого К.М. в обеспечение исполнения обязательств по договору N 519/КЛ об открытии кредитной линии юридическому лицу от 09.08.2012 г., заключенному между ОАО "АК Банк" (кредитор) и ООО "Строительная компания - 2000" заложила ОАО "АК Банк" (заемщик) описанное ниже недвижимое имущество в порядке и на условиях, определенных настоящим договором (л.д. 55 - 60 т. 1).Договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 28.09.2012 г.
Предметом залога, согласно п. 2.1. договора является недвижимое имущество: Адрес: ***, наименование: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 1571,3 кв. м: перечень помещений: подвал пом. I, ком. 1 - 15; 1-й этаж пом. Vie ком. 1, пом. VI ком. 1 - 14, пом. VIa ком. 1 - 3, 5, 6, 8, пом. IX ком. 1 - 2, пом. X ком. 1 - 7, пом. XI ком. 1 - 8, пом. XII ком. 1, пом. XIII ком. 1 - 12, антресоль пом. X ком. 8, пом. XI ком. 9 - 10, пом. XIII ком. 13 - 18, этаж 2 пом. I ком. 1 - 19, кадастровый (условный номер) ***, принадлежащие залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании договора купли-продажи от 19.07.2006 г. с ООО "АЛЬЯНС-ХОЛДИНГ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2006 года сделана запись регистрации N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, бланк серии *** N ***.
21.12.2012 г. К.М. заключила с ОАО "АктивКапитал Банк" договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/1/3, в соответствии с п. 1.1 и п. 1.3. которого в обеспечение исполнения обязательств по договору N 519/КЛ об открытии кредитной линии юридическому лицу от 09.08.2012 г., заключенному между АО "АктивКапитал Банк" и ООО "Строительная компания - 2000" и по договору N 525/КЛ от открытии кредитной линии юридическому лицу от 01.10.2012 г., заключенному между АО "АктивКапитал Банк" и ООО "СтройМонтажЭксперт" передала в залог (ипотеку) нежилое помещение (л.д. 72 - 77). Договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 19.02.2013 г.
Предметом залога согласно п. 2.1 договора залога является недвижимое имущество: Адрес: ***, наименование: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 1587,8 кв. м, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение Via - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение Vie - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, кадастровый (условный номер) ***, принадлежащие залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании договора купли-продажи от 19.07.2006 г. с ООО "АЛЬЯНС-ХОЛДИНГ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2006 года сделана запись регистрации N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, бланк серии *** N ***, дата выдачи свидетельства 12 декабря 2011 года.
Пунктами 8.1. договоров N 519/3 от 09.08.2012 г. и N 519/1/3 от 21.12.2012 г. предусматривалось, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по г. Москве в установленном законом порядке и действует до полного исполнения обязательств по кредитному договору.
Согласно п. 1.2.2. договора залога N 519/3 от 09.08.2012 г. срок возврата кредита 07 августа 2015 года включительно; согласно п. 1.2.2 договора залога N 519/3/1 от 21.12.2012 г. срок возврата кредита 07 августа 2015 года, а согласно п. 1.4.2 договора N 519/3/1 от 21.12.2012 г. срок возврата кредита 01 октября 2015 года включительно.
02.03.2015 года К.М., ОАО "АктивКапитал Банк" и Б.Л.Г. заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/3/1 от 21.12.2012 г., в соответствии с которым К.М. уступила, а Б.Л.Г. приняла в полном объеме все права и обязанности по договору залога (л.д. 95 т. 1).
08.09.2015 г. Б.Л.Г. заключила с ОАО "АК Банк" последующего залога недвижимого имущества (ипотеки) N 699/3, в соответствии с п. 1.1. которого в обеспечение исполнения обязательств по договору N 699/КЛ об открытии кредитной линии юридическому лицу от 08.09.2015 г., заключенному между ПАО "АктивКапитал Банк" и ООО "СтройМонтажЭксперт" передала в залог (ипотеку) нежилое помещение, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 09.11.2015 г.
Предметом ипотеки согласно п. 2.1. договора является недвижимое имущество: наименование: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 1587,8 кв. м, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение VIa - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение VIe - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, Адрес: Москва ***, кадастровый (условный номер) ***, принадлежащие залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании договора купли-продажи от 30.01.2015 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 февраля 2015 года сделана запись регистрации N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, бланк серии *** N *** (л.д. 276 - 282 т. 1).
26.10.2015 г. Б.Л.Г. заключила с ПАО "АктивКапитал Банк" договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 707/3, в соответствии с п. 1.1 которого в обеспечение исполнения обязательств по договору N 707/КЛ об открытии кредитной линии юридическому лицу от 26.10.2015 г., заключенному между ПАО "АктивКапитал Банк" и ООО "СтройМонтажЭксперт" передала в залог нежилое помещение, указанное в п. 2.1. договора, а именно: наименование: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 1587,8 кв. м, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение VIa - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение VIe - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, Адрес: ***, кадастровый (условный номер) ***, принадлежащие залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании договора купли-продажи от 30.01.2015 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 февраля 2015 года сделана запись регистрации N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, бланк серии *** N *** (л.д. 161 - 167).
Решением Тверского районного суда г. Москвы от 16.05.2014 года в удовлетворении исковых требований Префектуры ЦАО к К.М. о признании нежилого помещения, общей площадью 39,1 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение VIa, комната 1, являющейся частью нежилого помещения по адресу: ***, самовольной постройкой и возложении обязанности по сносу было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2014 г. решение Тверского районного суда г. Москвы от 16.05.2014 г. отменено и постановлено новое решение, которым исковые требования Префектуры ЦАО г. Москвы удовлетворены: пристройка к зданию общей площадью 39, 1 кв. м, а именно комната 1 помещение VIa, этаж 1, расположенная по адресу: ***, признана самовольной постройкой; на К.М. возложена обязанность снести самовольную постройку, пристройку к зданию общей площадью 39, 1 кв. м, а именно комнату 1, помещение VIa, этаж 1, расположенную по адресу: ***; признано отсутствующим зарегистрированное право собственности К.М. на нежилое помещение общей площадью 39, 1 кв. м, а именно на комнату 1 помещение VIa, этаж 1, расположенную по адресу: ***; на К.М. возложена обязанность освободить земельный участок по адресу: ***, от пристройки к созданию общей площадью 39, 1 кв. м, а именно: комната 1 помещение VIa, этаж 1, в двух недельный срок со дня вступления в силу решения суда; а в случае неисполнения К.М. решения суда в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу, в соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ предоставить право Префектуре ЦАО г. Москвы осуществить снос (демонтаж) пристройки к зданию общей площадью 39, 1 кв. м, а именно: комната 1 помещение VIa, этаж 1, расположенную по адресу: *** с последующим взысканием с К.М. понесенных расходов, связанных с исполнением решения суда.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 3, 8, 8.1, 131, 153, 168, 222, 336 ГК РФ, ст. ст. 5, 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 2, 16, 17, 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 61 ГПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав, на нее не возникает право собственности, самовольной постройкой не вправе распоряжаться, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что часть переданного в залог нежилого помещения, а именно нежилое помещение общей площадью 39,1 кв. м, номер на поэтажном плане: этаж 1, помещение VIa, комната 1, расположенное по адресу: г. *** была признана самовольной постройкой и суд обязал снести его; что государственная регистрация права собственности на нежилое помещение, общей площадью 1587 кв. м, кадастровый номер ***, номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение VIa - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение VIe - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, расположенное по адресу: *** также являлась недействительной; что нежилое помещение, которое в части является самовольной постройки и подлежит сносу, не может являться предметом залога до признания и регистрации права собственности на указанный объект в установленном законом порядке, то есть без учета помещения, признанного судом самовольной постройкой, поскольку до этого момента такой объект недвижимости нельзя признать объектом гражданских прав; что нежилое помещение как объект гражданских прав, включающих описание границ и указание площади, без учета помещения, признанного судом самовольной постройкой, на кадастровый учет поставлено не было, запись о праве собственности на него регистрирующим органом в установленном законом порядке в ЕГРП не внесена, что исключает возможность участия такой постройки в гражданском обороте.
Отклоняя довод ПАО "АК Банк" о том, что К.М. не является ответчиком по делу, суд первой инстанции указал на то, что по смыслу статьи 167 ГК РФ ответчиками по иску о признании договора недействительной сделкой являются его стороны и К.М., как сторона оспариваемых договоров залога от 09.08.2012 г. и 21.12.2012 г., обосновано привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Не соглашаясь с доводом представителя ПАО "АК Банк" о том, что часть здания (помещения) является полноценным объектом гражданского оборота, а также, что в данном случае предметом залога является не здание, а обособленные нежилые помещения, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу п. 4 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. При этом согласно положениям п. 1 ст. 5 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости имеет неповторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер.
Отклоняя довод представителя ПАО "АК Банк" о том, что признание судом части помещения самовольной постройкой не влечет прекращения права залога в отношении других законно образованных помещений, суд исходил из того, что в данном случае исковые требования заявлены не о прекращении договоров залога, а о признании их недействительными; что при прекращении договора обязательства сторон прекращаются на будущее время, тогда как любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, имеют место еще в период его заключения.
Исследуя утверждение ответчика о наличии в действиях истца злоупотребления правом, суд первой инстанции пришел к выводу о его ошибочности, поскольку материалы дела не содержат каких-либо сведений, позволяющих квалифицировать действия Б.Л.Г. в качестве осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу; что действия Б.Л.Г. по обращению за судебной защитой выступают в качестве формы реализации субъективного гражданского права в целях охраны своих имущественных интересов, а осуществление предусмотренного законом права не может быть противоправным, а, следовательно, и злоупотреблением.
Не усматривая оснований для применения к заявленным требованиям срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что о признании нежилого помещения в части, являющегося объектом спорных залоговых обязательств, самовольной постройкой согласно определению судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2014 года, истице стало известно не ранее 18 августа 2016 года в соответствии с письмом Управы Тверского района г. Москвы N ТВ-13-415/6-7 от 18.08.2016 года, при этом истица не являлась участником упомянутого судебного разбирательства, и в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства осведомленности истицы о принятом судебном акте в более ранний период.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Статья 180 ГК РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
В соответствии со ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
В соответствии со ст. 11 вышеназванного Федерального закона (в редакции действовавшей на дату заключения оспариваемых договоров залога) государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что предметом оспариваемых договоров ипотеки является не здание, а нежилые помещения, разделенные на поэтажном плане, имеющие признаки обособленности, в том числе и помещение, подлежащее сносу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2014 г., которым самовольной пристройкой признана комната 1, помещение VIa этаж 1. Из плана и экспликации (л.д. 50) усматривается, что самовольная пристройка является обособленным помещением. Отменяя решение Тверского районного суда г. Москвы от 16 мая 2014 года и обязывая К.М. снести самовольную пристройку, судебная коллегия Московского городского суда исходила из того, что самовольная пристройка является устранимым нарушением и не влечет за собой утраты права собственности К.М. на другие помещения, на которые было зарегистрировано право собственности К.М., следовательно, решение о сносе самовольной пристройки, не является основанием и не влечет прекращение права собственности на весь объект недвижимости, общей площадью 1587, 8 кв. м и не может являться основанием для признания договора залога на весь объект недвижимости недействительным.
В соответствии со ст. 328 п. 2 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Поскольку судом первой указанные выше обстоятельства не были приняты во внимание, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку. часть имущества, раздел которого в натуре возможен без изменения его назначения может быть самостоятельным предметом ипотеки, а договор залога мог быть заключен и без самовольной пристройки.
Разрешая требования о признании договоров залога недвижимого имущества N 519/3 от 09.08.2012 г. и N 519/3/1 от 21.12.2012 г., суд первой инстанции не принял во внимание, что 30.09.2015 года обязательства ООО "Строительная компания-2000" по кредитному договору N 519/КЛ об открытии кредитной линии от 09.08.2012 г. были исполнены, а 31.03.2016 года были исполнены обязательства ООО "СтройМонтажЭксперт" по кредитному договору N 525/КЛ об открытии кредитной линии от 01.10.2010 г., следовательно, в соответствии с положениями ст. 352 ГК РФ договоры недвижимого имущества N 519/3 от 09.08.2012 г. и N 519/3/1 от 21.12.2012 г., прекратили свое действие.
При этом судебная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что в оспариваемых договорах залога недвижимого имущества были указаны те же помещения, местонахождение и параметры передаваемого в залог недвижимого имущества, что и в записи ЕГРП о праве собственности К.М., а в последующем и о праве собственности Б.Л.Г. на нежилое помещение, а именно: нежилое помещение площадью 1587,8 кв. м номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение X - комната 8; помещение IX - комната 9, 10; помещение XIII - комната с 13 по 18; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 15; этаж 1, помещение IX - комнаты 1, 2; помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение VIa - комнаты с 1, по 3, 5, 6, 8; помещение VIe - комната 1; помещение X - комнаты с 1 по 7; помещение XI - комнаты с 1 по 8; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комнаты с 1 по 12; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 19, Адрес: ***, кадастровый (условный номер) ***.
Кроме того, имущество, проданное К.М. по договору купли-продажи от 25.06.2014 г. Б.Л.Г., тождественно имуществу переданному К.М., а в последующем Б.Л.Г. в залог ПАО "АктивКапитал Банк" по оспариваемым договорам залога недвижимого имущества, которые зарегистрированы в установленном законом порядке.
В силу ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).
Согласно п. 2 ст. 10 названного Кодекса в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что договор купли-продажи, заключенный 25 июня 2014 г. К.М. с Б.Л.Г., в соответствии с которым К.М. продала Б.Л.Г. нежилое помещение общей площадью 1587,8 кв. м, расположенное по адресу: ***, недействительным не признан. При этом указанный договор был заключен в период нахождения в производстве суда иска Префектуры ЦАО г. Москвы к К.М. о признании пристройки к заданию самовольной постройкой, признании права собственности на помещение общей площадью 39,1 кв. м отсутствующим и сносе самовольной постройки, поскольку решение суда от 16 мая 2014 года на дату заключения договора не вступило в законную силу. На дату заключения соглашения о перемене лиц в обязательстве по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/1/3 от 21.12.2015 г., которое подписано К.М., Б.Л.Г. и представителем ОАО "АктивКапитал Банк" уже было отменено решение Тверского районного суда г. Москвы от 16.05.2014 г. и К.М. об этом знала.
Из заявления от 18.10.2016 г. (л.д. 114 т. 1) следует, что К.Г. представлял Б.Л.Г. на основании, выданной 10.10.2016 г. доверенности, из чего следует, что Б.Л.Г. знала или могла знать о принятом судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда апелляционном определении от 18.12.2014 г.
Как усматривается из материалов дела (выписки из ЕГРПН по состоянию на 11.07.2017 г.) на дату принятия обжалуемого решения суда и на дату рассмотрения дела в апелляционной инстанции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2014 г. не исполнено, самовольная пристройка не снесена, Б.Л.Г. является собственником нежилого помещения площадью 1587,8 кв. м.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2016, с учетом определения Никулинского районного суда г. Москвы от 20 марта 2017 года об исправлении описки, - отменить.
В удовлетворении исковых требований Б.Л.К. к К.М., ПАО "АктивКапитал Банк" о признании ничтожными: договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/3 от 09 августа 2012 г., договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 519/1/3 от 09 августа 2012 г., договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 699/3 от 08 сентября 2015 г., договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 707/3 от 26 октября 2015 г. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)