Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи покупатель знал о наличии у земельного участка обременения в виде залога (ипотеки). Покупатель ссылается на неисполнение продавцом обязанности прекратить обременение участка и внести соответствующие изменения в государственный реестр в установленные договором сроки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Валькевич Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Герман М.В., Матвеевой Н.Л.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 марта 2017 года, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "Прогресс" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, прекращении ипотеки
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения представителя М. по доверенности Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ООО "Прогресс" по доверенности Е., оставившего рассмотрение жалобы на усмотрение суда, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
М. обратился в суд с иском к ООО "Прогресс" о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 21.05.2014 на земельный участок N по адресу: <адрес>
Требования были мотивированы тем, что 26.09.2013 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи данного участка. Истец в обеспечение договора перечислил на расчетный счет ответчика 1 273 950 рублей. При этом участок истцом приобретался за счет кредитных средств в сумме 1 430 950 рублей сроком на 120 месяцев под 10% годовых, взятых на основании кредитного договора N N от 26.09.2013 у ОАО КБ "Мастер Банк". Кредит являлся целевым и предоставлялся в целях покупки земельного участка, являющегося предметом спора. 21.05.2014 между сторонами был заключен основной договор купли-продажи спорного земельного участка, который одновременно являлся актом приема-передачи.
На момент подписания договора купли-продажи спорный участок находился в залоге у ОАО КБ "Мастер Банк". В соответствии с п. 5.2 договора купли-продажи продавец в течение 6-ти месяцев с момента подписания договора был обязан прекратить обременение участка в виде ипотеки и внести соответствующие изменения в ЕГРЮЛ, что не сделал.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 марта 2017 истцу в иске отказано.
С законностью и обоснованностью решения Всеволожского городского суда Ленинградской области М. не согласился, в апелляционной жалобе просит оспариваемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. В обоснование доводов жалобы указано на неверное применение судом норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В частности апеллянт указывает, что им были исполнены все обязательства по договору в полном объеме, в то время как ответчик от принятых на себя обязательств уклоняется, в связи с чем суд необоснованно не применил при рассмотрении дела положения ст. 165 ГК РФ. Суд также не учел, что ОАО КБ "Мастер Банк", в залоге у которого находится земельный участок, был в курсе совершаемой сделки, дал денежные средства на приобретение спорного участка и дал свое согласие на заключение договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).
На основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ст. 16 Федерального закона РФ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности регистрируется на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ООО "Прогресс" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 900 кв. м с кадастровым номером N по адресу: <адрес>
12.11.2010 между Коммерческим Банком "Мастер-Банк" (ОАО) и ООО "Прогресс" был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N, в обеспечение обязательств заемщика - ООО "Прогресс", вытекающих из кредитного договора N от 09.11.2009, согласно которому в залог КБ "Мастер-Банк" (ОАО) переданы земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером N по указанному адресу Обременение - ипотека на данный участок зарегистрировано.
Договор ипотеки (залога недвижимости) N является неотъемлемой частью кредитного договора N и не содержит условий о прекращении ипотеки в случае исполнения обязательств перед кредитором в отношении части задолженности по кредитному договору, обеспеченной одним из договоров ипотеки посредством перечисления кредитору стоимости земельного участка, полученного от покупателя.
26.09.2013 между истцом М. и ответчиком ООО "Прогресс" был заключен предварительный договор N купли-продажи, в соответствии с которым истец на праве собственности должен был приобрести у ответчика за плату 1 273 950 рублей вышеуказанный земельный участок площадью 900 кв. м
П. 6.1 предварительного договора указывал на имеющееся обременение земельного участка в виде ипотеки
Во исполнение данного договора истцом в адрес ответчика были направлены денежные суммы 13.09.2013 в размере 500 000 рублей, 26.09.2013 в размере 500 000 рублей и 26.09.2013 в размере 1 143 950 рублей, что подтверждается представленными платежными поручениями и квитанциями.
21.05.2014 между истцом М. и ответчиком ООО "Прогресс" был заключен договор купли-продажи N земельного участка с кадастровым номером N площадью 900 кв. м по адресу: <адрес>, в соответствии с которым п. 1.1 и п. 4.4 также оговорено обременение участка в виде ипотеки, приобретаемый участок находится в залоге у Коммерческого банка "Мастер-Банк". При этом согласно п. 3.1.1 Договора, в обязанность ООО "Прогресс" входит совершение действий, направленных на снятие ограничения, погашение записи по залогу и после снятия обременения с земельного участка подача совместно с покупателем в уполномоченный орган документов для государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю
Истец, полагая, что с его стороны выполнены все условия договора по приобретению участка в собственность, в то время как ответчик уклоняется от регистрации права собственности, обратился с настоящим иском в суд.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "Прогресс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2016 требование КБ "Мастер-Банк" (ОАО) в размере 157 576 227 рублей признано как обеспеченное залогом имущества ООО "Прогресс", в том числе залогом земельного участка с кадастровым номером N площадью 900 кв. м по адресу: <адрес>
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
На основании ч. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ) предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" данный Федеральный закон вступил в силу с 1 июля 2014 г.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 указанного Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции данного указанного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона.
Как уже сказано выше, из договора купли-продажи от 21. Мая 2014 следует, что в отношении объекта существует обременение: ипотека в пользу КБ "Мастер-Банк", зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Статьей пункта 1 статьи 10 названного Кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное.
В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Из пояснений представителя ОАО КБ "Мастер-Банк" в судебных заседаниях следует, что спорный земельный участок в настоящее время входит в конкурсную массу должника ООО "Прогресс" и подлежит продаже в соответствии положениями Закона о банкротстве.
Тот факт, что М. приобретал спорный земельный участок с обременением в виде ипотеки, свидетельствует о том, что при должной степени осторожности и предусмотрительности истец мог предположить наступление негативных последствий в виде банкротства ООО "Прогресс" с последующим включением участка в конкурсную массу должника и, как следствие, его продаже, что исключает возможность признания истца добросовестным приобретателем.
Доказательств того, что М. проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, при покупке земельного участка, свидетельствует о том, что у него не имелось оснований полагать о приобретении имущества, не обремененного правами третьих лиц, материалы дела не содержат.
Доводы апелляционной жалобы, выражающие несогласие с оценкой суда доказательств по делу, не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного решения, поскольку согласно ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Право оценки доказательственного материала принадлежит суду, разрешающему спор по существу. Доводы жалобы не указывают на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения при оценке представленных сторонами доказательств, а направлены лишь на переоценку выводов суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.08.2017 N 33-4628/2017
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, прекращении ипотеки.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи покупатель знал о наличии у земельного участка обременения в виде залога (ипотеки). Покупатель ссылается на неисполнение продавцом обязанности прекратить обременение участка и внести соответствующие изменения в государственный реестр в установленные договором сроки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2017 г. N 33-4628/2017
Судья Валькевич Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Герман М.В., Матвеевой Н.Л.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 марта 2017 года, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "Прогресс" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, прекращении ипотеки
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения представителя М. по доверенности Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ООО "Прогресс" по доверенности Е., оставившего рассмотрение жалобы на усмотрение суда, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратился в суд с иском к ООО "Прогресс" о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 21.05.2014 на земельный участок N по адресу: <адрес>
Требования были мотивированы тем, что 26.09.2013 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи данного участка. Истец в обеспечение договора перечислил на расчетный счет ответчика 1 273 950 рублей. При этом участок истцом приобретался за счет кредитных средств в сумме 1 430 950 рублей сроком на 120 месяцев под 10% годовых, взятых на основании кредитного договора N N от 26.09.2013 у ОАО КБ "Мастер Банк". Кредит являлся целевым и предоставлялся в целях покупки земельного участка, являющегося предметом спора. 21.05.2014 между сторонами был заключен основной договор купли-продажи спорного земельного участка, который одновременно являлся актом приема-передачи.
На момент подписания договора купли-продажи спорный участок находился в залоге у ОАО КБ "Мастер Банк". В соответствии с п. 5.2 договора купли-продажи продавец в течение 6-ти месяцев с момента подписания договора был обязан прекратить обременение участка в виде ипотеки и внести соответствующие изменения в ЕГРЮЛ, что не сделал.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 марта 2017 истцу в иске отказано.
С законностью и обоснованностью решения Всеволожского городского суда Ленинградской области М. не согласился, в апелляционной жалобе просит оспариваемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. В обоснование доводов жалобы указано на неверное применение судом норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В частности апеллянт указывает, что им были исполнены все обязательства по договору в полном объеме, в то время как ответчик от принятых на себя обязательств уклоняется, в связи с чем суд необоснованно не применил при рассмотрении дела положения ст. 165 ГК РФ. Суд также не учел, что ОАО КБ "Мастер Банк", в залоге у которого находится земельный участок, был в курсе совершаемой сделки, дал денежные средства на приобретение спорного участка и дал свое согласие на заключение договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).
На основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ст. 16 Федерального закона РФ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности регистрируется на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ООО "Прогресс" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 900 кв. м с кадастровым номером N по адресу: <адрес>
12.11.2010 между Коммерческим Банком "Мастер-Банк" (ОАО) и ООО "Прогресс" был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N, в обеспечение обязательств заемщика - ООО "Прогресс", вытекающих из кредитного договора N от 09.11.2009, согласно которому в залог КБ "Мастер-Банк" (ОАО) переданы земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером N по указанному адресу Обременение - ипотека на данный участок зарегистрировано.
Договор ипотеки (залога недвижимости) N является неотъемлемой частью кредитного договора N и не содержит условий о прекращении ипотеки в случае исполнения обязательств перед кредитором в отношении части задолженности по кредитному договору, обеспеченной одним из договоров ипотеки посредством перечисления кредитору стоимости земельного участка, полученного от покупателя.
26.09.2013 между истцом М. и ответчиком ООО "Прогресс" был заключен предварительный договор N купли-продажи, в соответствии с которым истец на праве собственности должен был приобрести у ответчика за плату 1 273 950 рублей вышеуказанный земельный участок площадью 900 кв. м
П. 6.1 предварительного договора указывал на имеющееся обременение земельного участка в виде ипотеки
Во исполнение данного договора истцом в адрес ответчика были направлены денежные суммы 13.09.2013 в размере 500 000 рублей, 26.09.2013 в размере 500 000 рублей и 26.09.2013 в размере 1 143 950 рублей, что подтверждается представленными платежными поручениями и квитанциями.
21.05.2014 между истцом М. и ответчиком ООО "Прогресс" был заключен договор купли-продажи N земельного участка с кадастровым номером N площадью 900 кв. м по адресу: <адрес>, в соответствии с которым п. 1.1 и п. 4.4 также оговорено обременение участка в виде ипотеки, приобретаемый участок находится в залоге у Коммерческого банка "Мастер-Банк". При этом согласно п. 3.1.1 Договора, в обязанность ООО "Прогресс" входит совершение действий, направленных на снятие ограничения, погашение записи по залогу и после снятия обременения с земельного участка подача совместно с покупателем в уполномоченный орган документов для государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю
Истец, полагая, что с его стороны выполнены все условия договора по приобретению участка в собственность, в то время как ответчик уклоняется от регистрации права собственности, обратился с настоящим иском в суд.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "Прогресс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2016 требование КБ "Мастер-Банк" (ОАО) в размере 157 576 227 рублей признано как обеспеченное залогом имущества ООО "Прогресс", в том числе залогом земельного участка с кадастровым номером N площадью 900 кв. м по адресу: <адрес>
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
На основании ч. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ) предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" данный Федеральный закон вступил в силу с 1 июля 2014 г.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 указанного Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции данного указанного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона.
Как уже сказано выше, из договора купли-продажи от 21. Мая 2014 следует, что в отношении объекта существует обременение: ипотека в пользу КБ "Мастер-Банк", зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Статьей пункта 1 статьи 10 названного Кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное.
В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Из пояснений представителя ОАО КБ "Мастер-Банк" в судебных заседаниях следует, что спорный земельный участок в настоящее время входит в конкурсную массу должника ООО "Прогресс" и подлежит продаже в соответствии положениями Закона о банкротстве.
Тот факт, что М. приобретал спорный земельный участок с обременением в виде ипотеки, свидетельствует о том, что при должной степени осторожности и предусмотрительности истец мог предположить наступление негативных последствий в виде банкротства ООО "Прогресс" с последующим включением участка в конкурсную массу должника и, как следствие, его продаже, что исключает возможность признания истца добросовестным приобретателем.
Доказательств того, что М. проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, при покупке земельного участка, свидетельствует о том, что у него не имелось оснований полагать о приобретении имущества, не обремененного правами третьих лиц, материалы дела не содержат.
Доводы апелляционной жалобы, выражающие несогласие с оценкой суда доказательств по делу, не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного решения, поскольку согласно ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Право оценки доказательственного материала принадлежит суду, разрешающему спор по существу. Доводы жалобы не указывают на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения при оценке представленных сторонами доказательств, а направлены лишь на переоценку выводов суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)