Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 02.05.2017 N Ф03-913/2017 ПО ДЕЛУ N А51-4827/2015

Требование: О признании недействительными: 1) Договора купли-продажи недвижимого имущества; 2) Договора ипотеки.

Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Конкурсный управляющий считает договор купли-продажи совершенным между аффилированными лицами при неравноценном встречном предоставлении, договор ипотеки - недействительным по причине злоупотребления правом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. N Ф03-913/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Головниной Е.Н.
Судей: Кондратьевой Я.В., Кушнаревой И.Ф.
при участии в заседании:
от ПАО "Сбербанк": Баклановой Е.Ю., Муратова И.Р., Нестреляева М.В., Бизимовой О.А. - представителей по доверенностям от 03.12.2014, от 30.09.2015, от 11.02.2016, от 28.12.2016 соответственно,
от ООО "Дальнедвижимость": Михайлюка В.А. и Зимирева А.Ю. - представителей по доверенностям от 01.03.2016 и от 06.04.2017 соответственно,
от конкурсного управляющего НАО "Росдорснабжение": Молчанова Л.В. - представителя по доверенности от 21.11.2016,
от ФНС России: Лавриненко П.А. и Субботиной И.С. - представителей по доверенностям от 14.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы публичного акционерного общества "Сбербанк", общества с ограниченной ответственностью "Дальнедвижимость"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017
по делу N А51-4827/2015
Арбитражного суда Приморского края
по заявлению конкурсного управляющего непубличным акционерным обществом "Росдорснабжение" (ИНН 2540074931, ОГРН 1022502264201, дата регистрации: 12.10.2000, место нахождения: 690002, Приморский край, город Владивосток, проспект Океанский, 70А) Владимирова Сергея Владимировича
о признании недействительными договора купли-продажи от 23.05.2014, заключенного между непубличным акционерным обществом "Росдорснабжение" и обществом с ограниченной ответственностью "Дальнедвижимость" (ОГРН 1032501807634, ИНН 2537066031, место нахождения: 690091, г. Владивосток, проспект Океанский, д. 13, оф. 510), договора ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Дальнедвижимость" и публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132192, ИНН 7707083893, место нахождения: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19; место нахождения филиала: 690091, г. Владивосток, ул. Фонтанная, д. 18)
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) непубличного акционерного общества "Росдорснабжение".
Определением Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Новый Легион-2" в отношении непубличного акционерного общества "Росдорснабжение" (далее - НАО "Росдорснабжение", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Бабенко Виталий Павлович.
Решением от 21.02.2016 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Владимиров Сергей Владимирович. Впоследствии срок конкурсного производства и полномочия конкурсного управляющего неоднократно продлевались, определением от 18.04.2017 срок процедуры продлен на шесть месяцев, судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего назначено на 18.09.2017.
В рамках указанного дела о банкротстве конкурсный управляющий должником обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделок должника: договора купли-продажи от 23.05.2014, заключенного между НАО "Росдорснабжение" и обществом с ограниченной ответственностью "Дальнедвижимость" (далее - общество "Дальнедвижимость"), договора ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3, заключенного между обществом "Дальнедвижимость" и публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (далее - Сбербанк, банк). Требование конкурсного управляющего мотивировано заключением договора купли-продажи от 23.05.2014 в период подозрительности при наличии оснований для признания его недействительным на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) как совершенного между аффилированными по отношению к должнику лицами при неравноценном встречном предоставлении, с целью вывода ликвидных активов в преддверии банкротства. В отношении договора ипотеки от 16.07.2014 заявление мотивировано наличием оснований для признания его недействительным по статьям 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду недобросовестности обеих сторон сделки, злоупотреблении ими правом.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2016 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительными договоров купли-продажи от 23.05.2014 и ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3 и применении последствий недействительности сделок отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 оспоренное конкурсным управляющим определение от 19.12.2016 отменено. Признан недействительным договор купли-продажи от 23.05.2014, заключенный между НАО "Росдорснабжение" и обществом "Дальнедвижимость". В порядке применения последствий недействительности сделки суд обязал общество "Дальнедвижимость" возвратить НАО "Росдорснабжение" переданное по недействительной сделке следующее имущество:
- здание - корпус N 1, назначение: нежилое, 8-этажный, общая площадь 12 870,3 кв. м, инв. N 05:401:002:000208840:0010, лит. В, условный номер: 25:28:00 00 00:00:18398/В, кадастровый номер: 25:28:030002:503, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 275;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и функционирования завода, общая площадь: 5 364 кв. м, кадастровый номер: 25:28:030003:355, адрес объекта: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир - здание - корпус N 1 (Лит. В); почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 275.
Также в порядке применения последствий недействительности сделки обществу "Дальнедвижимость" восстановлено право требования с НАО "Росдорснабжение" в размере 390 191 000 руб., уплаченных по недействительной сделке.
Наряду с признанием недействительным договора купли-продажи судом второй инстанции признан недействительным договор ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3, заключенный между обществом "Дальнедвижимость" и Сбербанком. Признано отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), зарегистрированное в пользу Сбербанка на объекты недвижимого имущества, переданные по договору ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 14.02.2017, общество "Дальнедвижимость" и Сбербанк обратились в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление от 14.02.2017 отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции.
Общество "Дальнедвижимость" в качестве мотивов для отмены оспариваемого судебного акта в предварительном и полном текстах кассационной жалобы, а также дополнении к жалобе ссылается на следующие обстоятельства. Неравноценность встречного исполнения по договору купли-продажи от 23.05.2014 не подтверждена, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что должником либо иными лицами при схожих обстоятельствах совершались аналогичные сделки, но с условиями, существенно отличающимися по цене. Судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным в материалы дела экспертным заключениям, в свою очередь, апелляционный суд, оценивая экспертное заключение ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация") пришел к неверному выводу о невозможности влияния непрофильности оцениваемого объекта на его рыночную стоимость, а также о том, что обременение в виде ипотеки не должно учитываться в качестве понижающего фактора при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта. Апелляционной коллегией необоснованно опровергнут вывод суда первой инстанции о невозможности принятия в качестве допустимых доказательств экспертных заключений ООО "Краевой центр оценки" и Карповой Е.О. со ссылкой на отсутствие оснований полагать, что площадь объекта существенно понижает цену его продажи, с учетом развитой транспортной инфраструктуры; кроме того за основу расчета доходного подхода экспертами взяты фактически не существовавшие арендные ставки. Апелляционной коллегией дана ненадлежащая правовая оценка заключению ИП Вовна Д.В., не указано нарушений и пороков данного экспертного заключения. Вывод о наличии оснований для признания договора купли-продажи от 23.05.2014 недействительным применительно к пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве считает неправомерным, поскольку конкурсным управляющим не доказано, что на момент его заключения должник обладал признаками неплатежеспособности или недостаточности имущества, выводы апелляционного суда об обратном основаны на выборочной информации отчета временного управляющего, без учета справок кредитных организаций об отсутствии задолженности и картотек на счетах должника, сведений о безубыточной деятельности должника в спорный период; выбытие спорного имущества из владения должника не причинило вреда имущественным правам кредиторов, поскольку основным видом деятельности должника является строительство, доход от аренды в период с января 2013 года по июнь 2015 года составил лишь 1,9% от общего дохода. Договор ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3, заключенный между обществом "Дальнедвижимость" и Сбербанком, также незаконно признан недействительным ввиду недоказанности осведомленности банка о неплатежеспособности или недостаточности имущества должника, злоупотребление банка при заключении договора ипотеки материалами дела не подтверждено, а заключение сделок между заинтересованными лицами, при отсутствии причинения ущерба третьим лицам, не свидетельствует о злоупотреблении правом. Вывод о намерении банка получить удовлетворение требований по кредитным обязательствам НАО "Росдорснабжение" предпочтительно перед иными кредиторами считает неверным, поскольку Сбербанк имел обеспечение по кредиту должника в виде залога спорного объекта недвижимости и получил бы удовлетворение своих требований в любом случае, при этом целью заключения договора ипотеки было получение гарантии погашения кредитных обязательств общества "Дальнедвижимость", обладавшего правом собственности на спорный объект недвижимости, что является общепринятой практикой при выдаче кредитов. Также апелляционный суд необоснованно отказал в применении статьи 61.7 Закона о банкротстве, учитывая, что конкурсным управляющим не доказана возможность реализации спорного имущества после его возврата в конкурсную массу по более высокой цене, принимая во внимание, что в случае признания сделки недействительной реализация предмета договора купли-продажи будет проходить в сжатые сроки по ликвидационной стоимости.
Сбербанк в своей кассационной жалобе указывает на документальную необоснованность конкурсным управляющим неравноценного встречного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 23.05.2014, поскольку его цена находится в интервале наиболее вероятной стоимости согласно экспертному заключению ФГУП "Ростехинвентаризация", которым в отличие от экспертиз ООО "Краевой центр оценки", ИП Карпова Е.О., учтены такие факторы как непрофильность здания (бывший заводской корпус), обременение ипотекой (заложено должником Сбербанку в обеспечение заемных обязательств), зависимость ликвидности объекта от его площади с учетом особенностей спорных помещений. В материалах дела также отсутствуют доказательства совершения должником сделок с похожими объектами, при этом имущество, отчужденное по договору купли-продажи от 23.05.2014, приобретено продавцом по цене ниже, чем впоследствии реализовано, к тому же спорное имущество с момента его покупки должником не претерпело каких-либо изменений, повлекших увеличение его стоимости. В отношении договора ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3 банк указывает, что имущество, являющееся свободным от прав третьих лиц до заключения договора, в настоящее время обременено ипотекой добросовестного залогодержателя и в случае принятия решения судом о возврате недвижимости в конкурсную массу должника, должно возвращаться с сохранившимся обременением в виде ипотеки. Вывод апелляционного суда о злоупотреблении банка при заключении договора ипотеки считает противоречащим определению Верховного Суда Российской Федерации N 308-ЭС16-1475, принимая во внимание отсутствие у Сбербанка на момент совершения оспариваемых сделок сведений о неплатежеспособности должника. Добросовестность банка при заключении договора ипотеки не может быть обусловлена обстоятельствами заключения третьими лицами имеющего иную правовую природу договора купли-продажи, в том числе ценой здания и земельного участка. Кроме того конкурсным управляющим не доказано причинение оспариваемыми сделками вреда имущественным правам кредиторов. Также, по мнению заявителя, апелляционным судом не применена подлежащая применению статья 61.7 Закона о банкротстве, предоставляющая суду право отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки. Реализация спорной недвижимости, в том числе без учета залога, не приведет к возвращению в конкурсную массу денежных средств в размере, превышающем уже полученные должником денежные средства, учитывая, что в процедуре конкурсного производства реализация имущества должника ограничена сроками и утвержденным Законом о банкротстве порядком продажи по ликвидационной стоимости.
ФНС России в письменном отзыве на кассационные жалобы представила возражения в отношении изложенных в них доводов, отметив, что средняя рыночная стоимость спорных объектов составила 676 641 333 руб., что существенно превышает стоимость, определенную договором купли-продажи от 23.05.2014. При этом сделки по продаже имущества совершена между лицами, входящими в одну группу компаний с целью обезопасить спорное имущество от претензий кредиторов, после появления у должника признаков неплатежеспособности, в результате чего последний лишился одного из основных своих активов, приносивших стабильный доход от сдачи в аренду. Со стороны Сбербанка апелляционным судом установлено злоупотребление правом при одобрении регистрации объекта недвижимости на общество "Дальнедвижимость", поскольку, являясь кредитором должника, банк в результате заключения договора ипотеки получил преимущественное удовлетворение своих обязательств в сумме 96 400 000 руб.
Конкурсный управляющий НАО "Росдорснабжение" Владимиров С.В. в отзыве на кассационные жалобы и дополнении к нему указал на необходимость оставления в силе апелляционного постановления, приведя в опровержение доводов подателей жалоб следующие аргументы. Экспертное заключение ФГУП "Ростехинвентаризация" использовано судом наравне с другими имеющимися в деле заключениями. Обременение в виде ипотеки должно учитываться в качестве понижающего фактора при определении рыночной цены; поскольку имущество переоформлялось между двумя юридическими лицами, подконтрольными одному бенефициару, при этом ипотека подлежала автоматическому погашению за счет банка, в связи с чем не могла влиять на цену сделки. Обременение арендой подлежит включению в рыночную стоимость имущества как потенциальный корректирующий фактор, изменяющий рыночную стоимость непосредственно в момент его возникновения. Учет апелляционным судом экспертиз ООО "Краевой центр оценки", ИП Карпова Е.О., использовавших объекты-аналоги меньшей площади, правомерен ввиду применения экспертами понижающей корректировки. Принятие во внимание в подтверждение законности совершения договора купли-продажи цены объекта, по которой должник приобрел его в 2010 году, невозможно, учитывая покупку должником спорного объекта у ОАО "Радиприбор", аффилированного по отношению к первому, в связи с чем стоимость такой сделки нельзя считать рыночной. Экспертное заключение ИП Вовна Д.В. обоснованно не принято апелляционным судом по причине существенной разницы между его же оценкой, произведенной в 2013 и 2014 годах в отношении спорных объектов. На момент совершения договора купли-продажи должник обладал признаками неплатежеспособности, что следует из анализа финансово-хозяйственной деятельности должника и судебных актов о неисполнении обязательств перед кредиторами. Поскольку в результате совершения оспариваемой сделки должник лишился одного из основных своих активов, независимо от получения должником дохода от строительной деятельности в большем размере по сравнению доходом, полученным от продажи имущества, вопреки доводам жалоб, причинен вред имущественным кредиторам должника. Осведомленность Сбербанка о неудовлетворительном финансовом состоянии должника следует из факта доступа банка к финансовой отчетности должника, кроме того банк, с учетом указания в договоре ипотеки оценочной стоимости имущества, знал об отчуждении спорного имущества по заниженной цене. Применение положений статьи 61.7 Закона о банкротстве невозможно, так как в случае возврата спорного имущества в конкурсную массу должник получит имущество в полном объеме, при этом встречные требования общества "Дальнедвижимость" на сумму сделки будут удовлетворяться только после расчетов со всеми кредиторами третьей очереди.
Общество "Дальнедвижимость" представило в суд округа возражения на отзыв конкурсного управляющего, которые по существу повторяют доводы кассационной жалобы. Дополнительно заявителем отмечено, что наличие у должника в период подписания договора купли-продажи долговых обязательств перед иными кредиторами не связано с недостаточностью у него имущества и денежных средств, а лишь с недобросовестностью должника в части исполнения данных обязательств.
Определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.03.2017 по ходатайству Сбербанка приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществлять регистрационные действия, направленные на отчуждение, обременение и иные ограничения недвижимого имущества, принадлежащего НАО "Росдорснабжение": земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и функционирования завода, общая площадь: 5 364 кв. м, кадастровый номер: 25:28:030003:355, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание - корпус N 1 (Лит.В). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 275; здание - корпус N 1, назначение: нежилое, 8-этажный, общая площадь 12 870,3 кв. м, инв. N 05:401:002:000208840:0010, лит. В, условный номер: 25:28:00 00 00:00:18398/В, кадастровый номер: 25:28:030002:503, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 275.
Определением суда округа от 28.03.2017 судебное заседание откладывалось до 17.04.2017 в связи с поступлением в кассационный суд жалобы общества с ограниченной ответственностью Сервисная компания "Европа Лифт Сервис" (далее - ООО СК "ЕЛС") на ранее оспоренное обществом "Дальнедвижимость" и Сбербанком постановление от 14.02.2017.
В своей кассационной жалобе, принятой к производству суда определением от 04.04.2017, ООО СК "ЕЛС" просило постановление апелляционного суда от 14.02.2017 в части признания недействительным договора ипотеки от 16.07.2014 и признания отсутствующим обременения в виде ипотеки проданных объектов недвижимости отменить, отказав в удовлетворении требования конкурсного управляющего в данной части. По мнению данного заявителя, осведомленность Сбербанка о неудовлетворительном финансовом состоянии НАО "Росдорснабжение" документально не подтверждена, сама по себе обязанность должника как заемщика денежных средств предоставлять банку документы о своем финансовом состоянии, без подтверждения факта такой передачи, не может являться основанием для выводов о недобросовестности банка.
11.04.2017 в суд округа от ООО СК "ЕЛС" поступил отказ от кассационной жалобы с ходатайством о проведении судебного заседания, назначенного на 17.04.2017, в его отсутствие.
В судебном заседании, проведенном 17.04.2017, представители Сбербанка и общества "Дальнедвижимость" настаивали на отмене постановления суда второй инстанции с оставлением в силе определения суда первой инстанции по приведенным в жалобах и дополнениях доводам, при ответах на вопросы суда пояснили, что общество "Дальнедвижимость" обладает иным недвижимым имуществом, обремененным ипотекой в пользу Сбербанка по иным кредитным обязательствам; представитель конкурсного управляющего обществом "Росдорснабжение" по доводам жалобы возражал согласно представленным отзывам, просил оставить постановление апелляционного суда без изменения; представители Федеральной налоговой службы поддержали позицию конкурсного управляющего должником. От других лиц, участвующих в деле и извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не прибыли.
В порядке статьи 163 АПК РФ в заседании суда округа объявлен перерыв до 24.04.2017.
В продолженном после перерыва судебном заседании представители Сбербанка и общества "Дальнедвижимость" настаивали на своих позициях, просили отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе определение арбитражного суда первой инстанции. Представители от иных участников в заседание после объявленного в нем перерыва не прибыли.
Рассмотрев ходатайство ООО СК "ЕЛС" об отказе от кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 282 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции прекращает производство по кассационной жалобе, если после принятия кассационной жалобы к производству суда от лица, ее подавшего, поступило ходатайство об отказе от кассационной жалобы и отказ принят судом в соответствии со статьей 49 названного Кодекса.
Согласно части 5 статьи 49 АПК РФ отказ от кассационной жалобы принимается судом, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Рассмотрев ходатайство об отказе от кассационной жалобы, суд округа установил, что оно подписано представителем ООО СК "ЕЛС" Качур Артуром Александровичем, уполномоченным доверенностью от 10.03.2017 на представительство по делам о банкротстве со всеми вытекающими правами. В данном случае обстоятельств, препятствующих принятию отказа от жалобы, не имеется; отказ от жалобы не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции принимает отказ от жалобы, в связи с этим производство по жалобе ООО СК "ЕЛС" подлежит прекращению в соответствии со статьей 282 АПК РФ.
По результатам проверки результатов разрешения обособленного спора по существу суд округа приходит к следующим выводам.
Судебными инстанциями по материалам дела установлено, что между НАО "Росдорснабжение" как продавцом и обществом "Дальнедвижимость" как покупателем 23.05.2014 заключен договор купли-продажи, предметом которого является передача продавцом в собственность покупателю недвижимого имущества: здание - корпус N 1, назначение: нежилое, 8-этажный, общая площадь 12 870,3 кв. м, инв. N 05:401:002:000208840:0010, лит. В, условный номер: 25:28:00 00 00:00:18398/В, кадастровый номер: 25:28:030002:503, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 275; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и функционирования завода, общая площадь: 5 364 кв. м, кадастровый номер: 25:28:030003:355, адрес объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание - корпус N 1 (Лит. В). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 275.
Указанное имущество продано по цене 390 191 000 руб., с обременением в виде ипотеки по договору от 13.05.2011 N 263/01 с ОАО "Сбербанк России", аренды по договорам от 01.06.2011 N 31/03 с ИП Симоняном Р.В., от 01.06.2011 N 31/01 с ИП Симоняном В.А., от 01.06.2011 N 31/04 с ООО "Выставка мебели", от 01.06.2011 N 31/02 с ИП Шкурыгиным К.А.
Дополнительным соглашением от 05.06.2014 N 1 к договору стороны установили следующий порядке расчетов: часть стоимости объектов в сумме 20 191 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств, часть стоимости объектов в сумме 370 000 000 руб. оплачивается покупателем за счет кредитных средств Сбербанка, путем их зачисления на расчетный счет продавца в течение трех месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю.
Обязанность по оплате спорного имущества исполнена покупателем в полном объеме, том числе платежным поручением от 06.06.2014 N 419 продавцу перечислено 370 000 000 руб.
Позднее по договору ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3 вышеуказанное имущество заложено обществом "Дальнедвижимость" в пользу Сбербанка в обеспечение кредита, выданного банком обществу "Дальнедвижимость" на покупку спорной недвижимости.
Конкурсный управляющий НАО "Росдорснабжение" Владимиров С.В., сославшись на то, что договор купли-продажи от 23.05.2014 имеет признаки недействительности сделки, предусмотренные пунктами 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а договор ипотеки от 16.07.2014 заключен при недобросовестном поведении обеих сторон, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований конкурсного управляющего, приняв в качестве вероятной стоимости спорной недвижимости данные экспертного заключения ФГУП "Ростехинвентаризация" от 14.11.2016 N 0507 и отклонив экспертные заключения ИП Карповой О.Е. от 09.11.2016, ООО "Краевой центр оценки" от 09.11.2016, ИП Вовна Д.В. от 14.10.2016 N 2/16, исходил из того, что спорные объекты недвижимости проданы по цене, сопоставимой с рыночной, доказательств причинения вреда имущественным правам кредиторов должника не представлено. В признании недействительным договора ипотеки судом отказано по мотиву отсутствия со стороны банка признаков злоупотребления правом, а также ввиду того, что возвращение в конкурсную массу спорного имущества не повлечет получение должником денежных средств в размере, превышающем сумму договора купли-продажи.
Апелляционная коллегия, отменяя определение суда первой инстанции, исходила из возможности принятия в качестве допустимых доказательств неравноценности встречного исполнения по договору купли-продажи экспертных заключений ФГУП "Ростехинвентаризация", ИП Карповой О.Е., ООО "Краевой центр оценки", отклонив заключение ИП Вовна Д.В. Кроме того суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в результате данной сделки нарушены права кредиторов должника, поскольку НАО "Росдорснабжение" лишилось одного из основных своих активов, приносивших стабильный доход от сдачи в аренду, имущество реализовано по заниженной стоимости, при этом большая часть этой суммы не была получена должником, поскольку выплаченные покупателем за счет кредитных средств, полученных от банка, денежные средства направлены на расчеты исключительно со Сбербанком. Признавая недействительным договор ипотеки, апелляционный суд пришел к выводу, что на момент заключения договора ипотеки банк, являвшийся одновременно займодавцем для продавца (должник) и покупателя (залогодатель) по договору купли-продажи, фактически располагал сведениями о том, что предоставленное в залог недвижимое имущество (здание и земельный участок) ранее являлось значительным ликвидным активом неплатежеспособного должника, приносившим постоянный доход, однако за полтора месяца до заключения договора ипотеки отчуждено в пользу заинтересованного по отношению к должнику лица по заниженной цене. Между тем банк осознанно пошел на кредитование спорной сделки, имея целью получить удовлетворение требований по кредитным обязательствам НАО "Росдорснабжение" предпочтительно перед иными кредиторами, а также удовлетворить материальный интерес по отношению к обществу "Дальнедвижимость" независимо от его платежеспособности.
Положениями части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о банкротстве предусмотрено, что дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
На основании пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником, и совершать другие действия, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.
В соответствии со статьей 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.
Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума N 63), в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (абзац второй пункта 9 постановления Пленума N 63).
Договор купли-продажи от 23.05.2014 заключен в течение годичного периода до возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) НАО "Родорснабжение".
В отношении договора купли-продажи суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционной коллегии о доказанности неравноценного встречного исполнения обязательств другой стороной сделки (покупателя), учитывая следующие обстоятельства.
С целью определения рыночной стоимости имущества, отчужденного по оспариваемому договору купли-продажи, по ходатайствам участников обособленного спора назначены четыре судебные оценочные экспертизы, по результатам проведения которых получены четыре заключения, составленных экспертами: ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", ООО "Краевой центр оценки", ИП Карповой О.Е., ИП Вовна Д.В.
Согласно заключению эксперта ФГУП "Ростехинвентаризация" от 14.11.2016 N 0507 рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 23.05.2014 составила: без обременения - 582 730 000 руб., с учетом обременения ипотекой - 479 570 839 руб.; при определении рыночной стоимости объектов экспертами учтены следующие факторы, которые снижают стоимость объекта: непрофильность здания (бывший заводской корпус), обременение ипотекой (было заложено должником ПАО "Сбербанк России" в обеспечение заемных обязательств), площади помещений.
Апелляционный суд, оценив экспертное заключение ФГУП "Ростехинвентаризация", пришел к обоснованному выводу о том, что непрофильность здания как бывшего заводского корпуса значительного влияния на снижение его рыночной стоимости не оказывает, учитывая установленный судом факт расположения в спорном здании в течение 10 лет торгового центра, востребованного жителями города Владивостока. Само по себе отсутствие на объекте технических условий на подключение к городским коммуникациям, отсутствие договоров с ресурсоснабжающими организациями, равно как и изначальная неприспособленность для размещения офисов и ведения торговой деятельности, на что ссылается общество "Дальнедвижимость", не свидетельствует о влиянии данных факторов на способность торгового центра приносить доход с учетом установленного факта его востребованности.
Обременение ипотекой (здание торгового центра было заложено должником в пользу Сбербанка в обеспечение своих заемных обязательств) с достаточным основанием не признано апелляционным судом в качестве фактора, понижающего его рыночную цену.
Одной из особенностей ипотечного кредитования является обеспеченность возврата заемных средств залогом недвижимого имущества с целью снижения рисков для кредитных организаций (статья 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности"). Из положений статьи 3 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Пунктом 2.6 Международных стандартов оценки (МСО 1-4) установлено, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Из данного положения следует, что наличие залога может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи заложенного имущества, в связи с чем рыночную стоимость имущества необходимо рассчитывать с учетом имеющегося обременения в виде ипотеки.
Между тем, в отличие от вышеуказанного общего правила о необходимости расчета рыночной стоимости имущества с учетом имеющегося обременения, сохраняющего свое действие после продажи объекта оценки, при заключении настоящего договора купли-продажи стороны, согласовав условие об оплате части стоимости за счет средств кредитного учреждения, исходили из того, что имеющееся обременение продаваемого имущества в пользу того же кредитного учреждения будет погашено при осуществлении расчетов между сторонами (на момент государственной регистрации сделки - 06.06.2014 - задолженность НАО "Росдорснабжение" перед Сбербанком погашена в полном объеме за счет поступивших от общества "Дальнедвижимость" денежных средств).
Данный вывод не опровергнут, а приведенные в качестве возражений доводы об обратном надлежащей аргументацией не подтверждены.
Вывод апелляционной коллегии о необходимости включения в рыночную стоимость обременения арендой и, как следствие, о неверном применении судом первой инстанции расчета средней рыночной стоимости без данного обременения, но с учетом принятой в оценочной практике интервала +/- 20%, также правомерен.
Согласно разъяснениям ФГУП "Ростехинвентаризация" по отчету от 24.11.2016 рыночная стоимость обременения арендой, не включенная в рыночную стоимость объектов экспертизы, может являться дополнением к ней в том случае, если имеются основания полагать, что договоры аренды недвижимого имущества от 01.06.2011 не подлежали пересмотру (изменениям).
Судами по материалам дела установлено наличие долгосрочных договоров аренды (от 01.06.2011 N 31/03 с ИП Симоняном Р.В., от 01.06.2011 N 31/01 с ИП Симоняном В.А., от 01.06.2011 N 31/04 с ООО "Выставка мебели", от 01.06.2011 N 31/02 с ИП Шкурыгиным К.А., которые заключены на срок до 2018 года). При этом заключение дополнительных соглашений к данным договорам аренды, с фиксацией на одном уровне арендной платы на несколько лет (на что ссылаются заявители), не исключает необходимости включения в рыночную стоимость обременения арендой, поскольку такая фиксация не привела к последствиям в виде неполучения дохода от арендаторов вовсе. Получение арендных платежей в любом размере свидетельствует об увеличения цены отчуждаемого объекта.
В этой связи суд округа соглашается с выводом апелляционного суда о том, что рыночная стоимость объектов экспертизы применительно к оценке ФГУП "Ростехинвентаризация", с учетом обременения арендой, но без учета обременения ипотекой (582 730 000 руб. + 60 906 273 руб.), равна 643 636 273 руб., что, с учетом использованного экспертами 20-типроцентного диапазона расхождения цен, входит в диапазон от 514 909 018 руб. до 772 363 527 руб.
По данным ИП Карповой О.Е., а также ООО "Краевой центр оценки", использовавших при исследовании в качестве сравнения объекты-аналоги иных площадей, рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 23.05.2014 составила 739 000 000 руб. и 708 194 000 руб. соответственно. Для нивелирования расхождения в площадях сравниваемых объектов экспертами применены корректирующие коэффициенты (ООО "Краевой центр оценки" к объектам-аналогам, имеющим площадь более 1000 кв. м, корректировочные коэффициенты не применены, к объекту-аналогу с площадью в диапазоне 300-1000 кв. м применена понижающая корректировка в размере 5%.; ИП Карповой О.Е. применены корректировки в диапазоне от +0,4 до -40,6%), что соотносится со сложившейся практикой оценки недвижимости сравнительным методом, при котором объекты-аналоги имеют значение ценообразующих факторов, сопоставимых с объектом оценки, с применением коэффициентов корректировок.
Ссылка жалобы общества "Дальнедвижимость" на применение экспертами при расчете рыночной стоимости сравнительным методом объектов с площадями 500-600 кв. м (в то время как площадь спорного объекта более 12 000 кв. м) противоречит материалам дела. Так, в разделе "Объекты сравнения" отчета ООО "Краевой центр оценки" указано на использование данных по объектам-аналогам площадью от 1000 кв. м до 16322 кв. м, расположенных в разных районах города. В разделе "Сравниваемые объекты" экспертного заключения ИП Карповой О.Е. использованы аналоги площадью от 60 кв. м до 13 372,7 кв. м.
Вопреки доводам заявителей, разница в цене между объектами площадью 100 кв. м и 500 кв. м в размере 27% не является безусловным показателем такой же разницы в цене между объектами площадью 12870 кв. м (спорное здание) и использованными экспертами аналогами с площадями от 1000 кв. м до 16322 кв. м. Нормативного обоснования неверности произведенных экспертами расчетов с применением корректирующих коэффициентов в жалобах не приведено.
Также суд второй инстанции на законных основаниях не согласился с выводом первой инстанции о снижении стоимости квадратного метра пропорционально увеличению площади торгового объекта, объяснив свою позицию тем, что нуждаемость в торговом помещении той или иной площади объясняется экономическими и социальными процессами, развитием уровня предпринимательской деятельности в тот или иной период времени, инфраструктурой района, в котором расположен торговый объект. При этом не имеют правового значения факторы, влияющие на посещаемость торгового центра (транспортная инфраструктура и расположение, на что указал суд, или аренда значительной части площади крупным мебельным магазином, на что ссылается в своей жалобе общество "Дальнедвижимость").
Аналогично заключению ФГУП "Ростехинвентаризация", в заключениях ИП Карпова О.Е., а также ООО "Краевой центр оценки" при исследовании обоснованно применили доходный подход, поскольку фиксирование в 2015 году арендных платежей на одном уровне, на что указано выше, изменяют рыночную стоимость объекта только в момент их возникновения и не влияют на правоотношения сторон в 2014 году.
Сбербанк, приводя в кассационной жалобе доводы о недостоверности экспертиз ИП Карпова О.Е., а также ООО "Краевой центр оценки" по мотиву неприменения фактора снижения в 2014 году темпов роста арендной платы от прогнозных до фактических (что привело к завышению рыночной цены объекта купли-продажи), документального обоснования такого снижения не приводит. Ссылка банка на некомпетентность данных экспертов носит исключительно субъективный характер. Кроме того, заявители жалоб, не согласные с методами и способами проведения экспертиз ИП Карповой О.Е., ООО "Краевой центр оценки" действий по их оспариванию в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предприняли.
По результатам экспертного исследования ИП Вовна Д.В. от 14.10.2016 N 2/16 рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 23.05.2014 составила 426 000 000 руб. Данное заключение аргументированно признано апелляционным судом ненадлежащим доказательством. Основанием для отклонения заключения ИП Вовна Д.В. послужил отказ эксперта от сравнительного подхода исследования по мотиву отсутствия достаточных аналогов, в то время как вышеуказанные эксперты применили сравнительный подход, устранив расхождения в тех или иных характеристиках объектов корректирующими коэффициентами. Кроме того, ИП Вовна Д.В. в период с октября 2013 по июль 2014 года по заказу должника для заключения договоров ипотеки со Сбербанком подготовил два заключения для определения значения рыночной стоимости спорных объектов: заключение от 25.10.2013 N 2954 (согласно которому по состоянию на 17.10.2013 рыночная стоимость указанных объектов для целей залога составляла 760 000 000 руб.) и отчет от 23.04.2014 N 3034 из которого следует, что рыночная стоимость спорных объектов для целей залога составляла 670 000 000 руб., при этом экспертом при применении доходного подхода в отношении одних и тех же объектов каждый раз применялись разные ставки дисконтирования (20% против ранее используемой 17%) и капитализации (22,53% против ранее определенной 17%), что привело к снижению рыночной стоимости объектов более чем на 100 млн. руб. В этой связи нельзя признать обоснованным довод общества "Дальнедвижимость" о непринятии судом данного экспертного исследования исключительно ввиду существенного отличия указанной в нем рыночной стоимости, по сравнению с заключениями ФГУП "Ростехинвентаризация", ИП Карповой О.Е., ООО "Краевой центр оценки".
Таким образом, оценив в совокупности экспертные заключения ФГУП "Ростехинвентаризация", ИП Карповой О.Е., ООО "Краевой центр оценки", апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о неравноценности встречного исполнения по договору купли-продажи, поскольку рыночная стоимость спорных объектов по любой из данных экспертиз более чем на 50% превышает цену продажи. Установленное свидетельствует о правомерности признания договора купли-продажи недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Судом округа отклоняются приведенные подателями жалоб в подтверждение законности заключения договора купли-продажи доводы о том, что отчужденное имущество приобретено продавцом по цене ниже, чем впоследствии реализовано, к тому же спорное имущество с момента его покупки должником не претерпело каких-либо изменений, повлекших увеличение его стоимости. Продажа должником имущества по цене, которая выше приобретательской, согласуется с обычной практикой взаимоотношений коммерческих организаций, основной целью деятельности которых является извлечение прибыли, и не является исключением из общего правила о том, что правовым основанием для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве является несоответствие рыночной стоимости переданного должником имущества стоимости полученного встречного исполнения обязательств.
В четвертом абзаце пункта 9 постановления Пленума N 63 разъясняется, что в случае оспаривания подозрительной сделки судом проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Поскольку в заявлении конкурсного управляющего для признания договора купли-продажи недействительным приведены положения как пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, так и пункта 2 данной статьи, данная сделка обоснованно оценена судами на предмет ее подозрительности.
В силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника.
В пунктах 5, 6 и 7 постановления Пленума N 63 разъяснено, что для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве
Предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 Закона о банкротстве), либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
При этом данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.
Судебными инстанциями по материалам дела (сведения из ЕГРЮЛ, ЗАГС - справки о рождении N 2049, N 3537, запись акта о рождении N 272, запись акта о заключении брака N 472) установлено, что единственным акционером и руководителем НАО "Росдорснабжение" являлся Чевелев Сергей Владимирович, родная сестра которого Борбот (в девичестве Чевелева) Ирина Владимировна является супругой Борбот Игоря Викторовича, сестра которого Зубко (в девичестве Борбот) Оксана Викторовна является единственным учредителем и генеральным директором общества "Дальнедвижимость", что свидетельствует об аффилированности общества "Дальнедвижимость" по отношению к должнику. В кассационных жалобах возражений в опровержение данного вывода судов не приведено.
При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве (пункт 6 Постановления N 63).
Так под недостаточностью имущества должника понимается превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника; под неплатежеспособностью - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств.
Суд кассационной инстанции считает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что на момент совершения сделки купли-продажи должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества, подкреплен достаточными доказательствами, вследствие чего может считаться обоснованным.
Как верно указал апелляционный суд, из анализа финансово-хозяйственной деятельности должника, составленного временным управляющим на основании первичной бухгалтерской документации за период с 31.03.2013 по 30.06.2015, следует, что уровень платежеспособности должника на протяжении всего рассматриваемого периода низкий; анализ динамики показателей деловой активности свидетельствует о неэффективности деятельности предприятия (коэффициент абсолютной ликвидности по состоянию на 01.05.2014, коэффициент обеспеченности обязательств должника его активами по состоянию на 01.05.2014, коэффициент платежеспособности по текущим обязательствам по состоянию на 01.05.2014, коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами как на момент совершения оспариваемой сделки, так и в дальнейшем был отрицательным). Уровень деловой активности предприятия за анализируемый период преимущественно характеризуется отрицательной тенденцией. Ухудшение показателей платежеспособности предприятия в течение указанного периода значительно ухудшились, что свидетельствует об отсутствии ликвидных оборотных средств. Основная деятельность должника финансируется за счет заемного капитала, уровень финансовой независимости предприятия низкий.
Довод общества "Дальнедвижимость" о предположительных выводах временного управляющего при анализе динамики показателей деловой активности, обусловленных невозможностью получения от должника части бухгалтерских документов, противоречит тексту вышеназванного анализа, учитывая отсутствие в разделе 4.3 "Коэффициенты, характеризующие платежеспособность должника" ссылок временного управляющего на недостаточность бухгалтерской документации для проведения исследования.
Ошибочно мнение подателей жалоб о неверном указании апелляционной коллегией на размер балансовой стоимости активов (имущества) должника на сумму 2 179 972 000 руб., поскольку в таблице 4.1 анализа временным управляющим учтены данные о балансовой стоимости активов (имущества) должника согласно представленным в материалы дела бухгалтерским балансам по состоянию на 31.12.2013 и на 31.03.2014 в размере 14 034 623 000 руб. и 14 268 914 000 руб. соответственно. Сумма в размере 2 179 972 000 руб. указана судом как часть общей балансовой стоимости активов (имущества) должника, приходящаяся на состав объектов незавершенного строительства, в том числе на здание торгового центра по ул. Тобольская, 16, здание торгового центра по проспекту 100-летия Владивостока, что следует из таблицы 5-4 анализа временного управляющего. Само по себе отсутствие данных о консервации строительства отмеченных объектов не свидетельствует об их рентабельности, принимая во внимание даты начала их строительства в 2013 году и отсутствие сведений о продолжении на них работ в период 2013-2015 годов.
Увеличение некоторых финансовых показателей в конкретные периоды в течение оцениваемого временным управляющим периода (безубыточность деятельности в конкретном периоде в течение 2013-2015 годов, увеличение процента основных средств в составе внеоборотных активов, получение должником крупных кредитов, равно как и отсутствие картотек по счетам в банках), на что ссылается общество "Дальнедвижимость", не опровергают общие финансовые показатели за период с 31.03.2013 по 30.06.2015.
В кассационных жалобах не приведено возражений в отношении иных обстоятельств, отраженных апелляционным судом из анализа финансово-хозяйственной деятельности должника: об отсутствии запасов, отраженных в балансе должника на 01.07.2015; о формальном оформлении договоров поставки без фактического движения товара от поставщика к покупателю; о выявленных в ходе аудита отчетности фактах недостоверности данных о дебиторской и кредиторской задолженности; о совершении в 2011-2014 годах серии сделок направленных на причинение ущерба Обществу путем перечисления денежных средств в качестве авансов в адрес нескольких юридических лиц за будущие поставки материалов и строительно-монтажные работы, что привело к искусственному завышению дебиторской задолженности.
О неплатежеспособности должника в период совершения оспариваемой сделки наряду с вышеуказанными обстоятельствами свидетельствует наличие неисполнениях обязательств перед контрагентами, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами, в том числе: решением от 08.12.2014 по делу N А51-27530/2014, решением от 19.05.2015 по делу N А51-3162/2015, решением от 18.01.2015 по делу N А51-33941/2014, определением от 05.11.2015 по делу N А51-4827/2015. Также у должника неисполненные налоговые обязательства, что подтверждается определением от 08.06.2016 по делу А51-4827/2015.
Правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 18.07.2003 N 14-П о том, что формальное превышение размера кредиторской задолженности над размером активов, отраженных в бухгалтерском балансе должника, не является свидетельством невозможности общества исполнить свои обязательства, к настоящему случаю неприменима, поскольку данная позиция применяется с случае отсутствия иных данных, свидетельствующих о неплатежеспособности должника, в то время как в настоящем случае апелляционным судом установлена совокупность таких данных на основании анализа финансово-хозяйственной деятельности должника.
Таким образом, правомерен вывод суда второй инстанции о том, что неплатежеспособность должника в период совершения сделки в совокупности с установленной аффилированностью сторон сделки свидетельствует об осведомленности общества "Дальнедвижимость" о совершении должником сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.
Реализация имущества по заниженной цене, равно как и осведомленность общества "Дальнедвижимость" о наличии явного ущерба для должника, установлены апелляционным судом по материалам дела.
Приведенный в опровержение вывода суда о том, что большая часть полученной должником суммы направлена на расчеты исключительно со Сбербанком, довод о необходимости исполнения должником обязательных условий кредитного договора N 263 от 13.05.2011, не опровергает законности вышеназванного вывода суда.
По правилам пункта 5 Постановления N 63 под вредом имущественным правам кредиторов понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
Как оправданно отметил апелляционный суд, в результате совершения оспариваемой сделки НАО "Росдорснабжение" лишилось одного из основных своих активов, приносивших стабильный доход от сдачи в аренду, который (доход) после продажи здания в 3-м квартале 2014 года снизился по сравнению с предыдущим кварталом (78 203 000 руб.) более чем в три раза - до 26 000 000 руб., что установлено из отчета временного управляющего.
Аргумент общества "Дальнедвижимость" о непрофильности дохода от аренды, поскольку основным видом деятельности должника является строительство, доход от аренды в период с января 2013 года по июнь 2015 года составил лишь 1,9% от общего дохода, судом округа отклоняется, принимая во внимание, что независимо от процентного соотношения доходов от аренды и доходов от строительства, сумма недополученных в результате продажи здания платежей по аренде, является значительной - за один квартал недополучено более 50 000 000 руб., что свидетельствует о лишении кредиторов возможности рассчитывать на получение удовлетворения своих требований за счет этих средств.
Кроме того, продажа имущества по цене, значительно ниже рыночной, уменьшила вероятность погашения требований кредиторов за счет соответствующего актива.
Проанализировав вышеперечисленные нормы права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности заявителем совокупности всех оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем пришел к правомерному выводу о недействительности оспариваемого договора купли-продажи в силу указанной нормы.
По мнению подателей жалоб, суд апелляционной инстанции неправомерно не применил к спорным правоотношениям положения статьи 61.7 Закона о банкротстве, так как конкурсным управляющим не доказана возможность реализации спорного имущества после его возврата в конкурсную массу по более высокой цене, принимая во внимание, что в случае признания сделки недействительной реализация предмета договора купли-продажи будет проходить в сжатые сроки по ликвидационной стоимости.
Согласно указанной заявителями правовой норме арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки, или если приобретатель по недействительной сделке вернул все исполненное в конкурсную массу.
Однако в данном случае, с учетом ликвидности и установленной рыночной стоимости спорного имущества, условий для применения названного положения нет. При возврате в конкурсную массу имущества денежные средства, вырученные от его реализации, подлежат распределению с учетом принципов последовательности и пропорциональности, чем достигается равное положение всех кредиторов. Кроме того, исходя из пунктов 26 - 27 Постановления N 63 в случае, когда сделка была признана недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 или пункта 3 статьи 61.3 Закона о банкротстве, восстановленное требование подлежит включению в реестр требований кредиторов, но удовлетворяется за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов третьей очереди, включенных в реестр, то есть в очередности, предусмотренной пунктом 4 статьи 142 Закона о банкротстве (пункт 2 статьи 61.6 Закона о банкротстве); понижение очередности восстановленного требования на основании пункта 2 статьи 61.6 Закона о банкротстве является ответственностью особой природы.
Примененные судом апелляционной инстанции последствия недействительности договора купли-продажи от 23.05.2014 в виде обязания покупателя вернуть переданное по сделке имущество (земельный участок с расположенным на нем зданием) и восстановления права покупателя требовать с должника уплаченной по недействительной сделки суммы (390 191 000 руб.) соответствует положениям статьи 167 ГК РФ, статьи 61.6 Закона о банкротстве и разъяснениям пункта 25 постановления Пленума N 63.
При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда в части признания недействительным договора купли-продажи от 23.05.2014, заключенного между НАО "Росдорснабжение" и обществом "Дальнедвижимость", и применении последствий его недействительности правомерно.
В отношении договора ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3, заключенного между обществом "Дальнедвижимость" и Сбербанком и признанного недействительным апелляционным судом по мотиву злоупотребления правом сторонами, его заключившими, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Исходя из пункта 1 статьи 10 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действующей в 2014 году - на дату заключения договора ипотеки) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Заключение договора в нарушение требований пункта 2 статьи 10 влечет его недействительность по правилам статьи 168 ГК РФ (пункты 9, 10 постановления Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127).
В рамках дела о банкротстве суд вправе квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (абзац четвертый пункта 4 Постановления N 63).
Применение статьи 10 ГК РФ возможно при установлении судом конкретных обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо действовало исключительно с намерением причинить вред другому лицу, либо злоупотребило правом в иных формах. Как следует из пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Установленный в статье 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах направлен на реализацию принципа, закрепленного в частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации. Этот запрет не предполагает его произвольного применения судами, решения которых должны основываться на исследовании и оценке конкретных действий и поведения участников гражданско-правовых отношений с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
При решении вопроса о наличии в поведении того или иного лица признаков злоупотребления правом суд должен установить, в чем заключалась недобросовестность его поведения при заключении оспариваемых договоров, имела ли место направленность поведения лица на причинение вреда другим участникам гражданского оборота, их правам и законным интересам, учитывая и то, каким при этом являлось поведение и другой стороны заключенного договора (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.08.2014 N 67-КГ14-5).
В этой связи, как верно отметил апелляционный суд, для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ необходимо установить признаки злоупотребления правом не только со стороны залогодателя, но и со стороны банка.
Исходя из пункта 3 статьи 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.
Суд второй инстанции на основании изложенных правовых норм пришел к выводу о наличии признаков злоупотребления правом при заключении договора об ипотеке как со стороны общества "Дальнедвижимость", так и со стороны Сбербанка.
В этой связи в судебном акте указано на установленный факт злоупотребления правом со стороны общества "Дальнедвижимость", которое, используя аффилированное положение по отношению к должнику, приобрело его ликвидное имущество, приносившее доход на постоянной основе, при неудовлетворительном финансовом состоянии последнего, по заниженной цене в целях исполнения собственных кредитных обязательств перед банком.
В силу пункта 12.2 Постановления N 63 сам по себе тот факт, что другая сторона сделки является кредитной организацией, не может рассматриваться как единственное достаточное обоснование того, что она знала или должна была знать о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (пункт 2 статьи 61.2 или пункт 3 статьи 61.3 Закона о банкротстве); оспаривающее сделку лицо должно представить конкретные доказательства недобросовестности кредитной организации.
В случаях, когда законодательство или кредитный договор предусматривают получение кредитной организацией от заемщика документов о его финансовом положении, судам следует, в том числе учитывать, имелись ли в представленных документах конкретные сведения, заметно свидетельствующие о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
По мнению апелляционной коллегии, учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи между должником и обществом "Дальнедвижимость", имущество находилось в залоге у банка по ранее заключенному с должником договору ипотеки N 263/1 от 13.05.2011, Сбербанк при должной степени заботливости и осмотрительности должен был ознакомиться с условиями договора купли-продажи и дать письменное согласие для регистрирующего органа на переход права к покупателю. Предоставив такое согласие на куплю-продажу объекта, банк преследовал исключительно цель погашения задолженности перед ним по кредитному договору N 263 от 13.05.2011. Также суд отметил, что банк, являющийся на момент заключения договора ипотеки от 16.07.2014 одновременно кредитором продавца (должник) и покупателя (залогодатель) по договору купли-продажи, имеющий на основании пункта 8.2.5 кредитного договора от 13.05.2011 N 263 запрашивать у должника документы, отражающие финансовое состояние должника, не мог не знать о неудовлетворительном финансовом состоянии НАО "Росдорснабжение" на дату продажи недвижимого имущества должника, а также о продаже имущества по заниженной цене, принимая во внимание, что по договору ипотеки N 263/01 от 13.05.2011 оценочная стоимость спорного имущества устанавливалась банком в размере 625 000 000 руб., по договору ипотеки от 29.02.2012 N 700120024-1-627 300 000 руб., по договору ипотеки от 16.07.2014 N 700140053-3-670 000 000 руб.
Между тем согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определении от 15.06.2016 N 308-ЭС16-1475, о злоупотреблении правом со стороны кредитной организации при заключении обеспечительных сделок могло бы свидетельствовать, например, совершение банком названных сделок не в соответствии с их обычным предназначением (не для создания дополнительных гарантий реального погашения долговых обязательств), а в других целях, таких как: участие банка в операциях по неправомерному выводу активов; получение банком безосновательного контроля над ходом дела о несостоятельности; реализация договоренностей между банком и поручителем (залогодателем), направленных на причинение вреда иным кредиторам, лишение их части того, на что они справедливо рассчитывали (в том числе, не имеющее разумного экономического обоснования принятие новых обеспечительных обязательств по уже просроченным основным обязательствам в объеме, превышающем совокупные активы поручителя (залогодателя), при наличии у последнего неисполненных обязательств перед собственными кредиторами).
Однако в рассматриваемом случае обстоятельства, подобные перечисленным и свидетельствующим о заключении банком оспариваемого договора ипотеки не в целях гарантировать возврат заемных денежных средств, судами первой и апелляционной инстанций не установлено.
Заключение договоров залога и поручительства в обеспечение исполнения заемщиками принятых на себя кредитных обязательств является широко распространенным правилом в банковской деятельности.
Кредитование юридических и физических лиц относится к банковским операциям, характеризующимся относительно высокой степенью риска. Поскольку возврат полученных денежных средств предполагается значительно позднее даты их предоставления, финансовая состоятельность заемщика и наличие у него в собственности на момент заключения кредитного договора имущества, достаточного для возврата долга и уплаты процентов, не гарантирует надлежащего исполнения заемщиком в будущем принятых на себя обязательств. Тем самым заключение обеспечительных сделок направлено на защиту интересов кредитной организации, рискующей привлеченными денежными средствами.
Указание суда о предоставлении банком согласия на куплю-продажу объекта между должником и обществом "Дальнедвижимость", который впоследствии передан ему в залог по договору ипотеки, исключительно с целью погашения задолженности должником перед ним по кредитному договору N 263 от 13.05.2011, неправомерно.
Из материалов настоящего обособленного спора усматривается, что между НАО "Росдорснабжение", обществом "Дальнедвижимость" и Сбербанком совершен ряд действий в определенной последовательности: должник получил от банка кредит и заложил спорное имущество; общество "Дальнедвижимость" получило от банка кредит; затем общество "Дальнедвижимость" с согласия банка как залогодержателя купило спорное имущество у должника, расплатившись кредитными средствами, полученными у банка; должник досрочно погасил кредит из средств, полученных от продажи имущества; общество "Дальнедвижимость" передало купленное у должника имущество в залог банку в целях обеспечения своих кредитных обязательств.
Таким образом, с экономической точки зрения, имела место реструктуризация кредитной задолженности перед банком в виде осуществления фактического перевода долга на общество "Дальнедвижимость" несмотря на то, что юридически такая реструктуризация оформлена через обозначенную выше цепочку взаимосвязанных сделок.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)