Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае: представитель не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Генбанк": представитель Коротун Н.В., паспорт, по доверенности от 05.03.2015; представитель Тюрина Е.О., паспорт, по доверенности от 05.03.2015;
- от иных ответчиков: представители не явились, извещены;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.11.2015 по делу N А32-45724/2014
по иску закрытого акционерного общества "Генбанк"
к ответчикам: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае; судебному приставу-исполнителю Адлерского районного отдела судебных приставов по г. Сочи Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю Чавдаряну А.А.; обществу с ограниченной ответственностью "Целина"; обществу с ограниченной ответственностью "Век"
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю в лице Адлерского отдела г. Сочи; Макаренко Фриды Ивановны; Макаренко Валерия Георгиевича; общества с ограниченной ответственностью "Чайка"
о признании недействительными первоначальных и повторных торгов,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
закрытое акционерное общество "Генбанк" (далее - банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - теруправление) о признании недействительными первоначальных и повторных торгов по реализации земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401005:0042, принадлежащего Макаренко Ф.И., а также о признании недействительными первоначальных и повторных торгов по реализации земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401005:0033, принадлежащего Макаренко В.Г.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю в лице Адлерского отдела г. Сочи (далее - Адлерский отдел УФССП), Макаренко Фрида Ивановна (далее - Макаренко Ф.И.), Макаренко Валерий Георгиевич (далее - Макаренко В.Г.), общество с ограниченной ответственностью "Чайка" (далее - ООО "Чайка").
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи УФССП по КК Чавдарян Артур Ашотович (далее - судебный пристав-исполнитель), ООО "Целина", ООО "Век".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 иск удовлетворен в части: повторные публичные торги (несостоявшиеся в связи с отсутствием заявок) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401005:0033 площадью 1497 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Красная Воля, проведенные в рамках исполнительного производства на основании решения Адлерского районного суда города Сочи от 26.03.2013 по делу N 2-1370/13 об обращении взыскания на предмет ипотеки признаны недействительными. С ООО "Век" в пользу истца взыскано 1 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, теруправление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение в части удовлетворения иска отменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что неверное указание размера задатка не нарушает права банка, поскольку потенциальный покупатель имел возможность уточнить размер необходимого задатка. Кроме того, иск о признании торгов недействительными заявлен лицом, чьи права и интересы не нарушены. Банк не лишен возможности взыскать задолженность, реализуя иное имущество должника.
В судебное заседание ответчики, третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители банк возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается только в части удовлетворения иска и в судебном заседании стороны не заявили возражений относительно проверки законности судебного акта только в обжалуемой части, постольку законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между банком и ООО "Чайка" был заключен кредитный договор от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11 на открытие кредитной линии на сумму 5 000 000 руб. на срок по 25.11.2013. Исполнение обязательств заемщика по кредитному договору обеспечивался, в том числе, договором об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI, заключенным между банком и Макаренко В.Г., договором об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI/1, заключенным между банком и Макаренко Ф.И.
Банком и Макаренко Ф.И. был заключен договор об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI/1, в соответствии с которым в обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО "Чайка" (заемщик) перед банком-залогодержателем по заключенному кредитному договору от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11 Макаренко Ф.И. передает в залог банку земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0042 площадью 1495 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Красная Воля, право собственности залогодателя на который зарегистрировано в ЕГРП 28.12.2007. Оценка заложенного земельного участка по соглашению сторон составляет 920 171 руб.
Также банком и Макаренко В.Г. был заключен договор об ипотеке N 0002-BR N-R-022-11-DI от 25.02.2011, в соответствии с которым в обеспечение исполнения кредитных обязательств ООО "Чайка" перед банком-залогодержателем по кредитному договору от 25.02.2011 в ипотеку банку передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0033 площадью 1497 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Адлерский район, с Красная Воля, право собственности залогодателя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 30.01.2008. Оценка заложенного имущества по соглашению сторон составляет 921 403 руб.
Решением Адлерского районного суда города Сочи от 26.03.2013 по делу N 2-1370/13 обращено взыскание на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0042 площадью 1495 кв. м, а также на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0033 площадью 1497 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Красная Воля. Данное решение вступило в законную силу 29.04.2013.
Способом реализации заложенного имущества определена продажа с публичных торгов.
Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации по договору об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI (земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0033, далее - КН:0033) определена в размере 921 403 руб.
Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации по договору об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI/1 (земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0042, далее - КН:0042) определена в размере 920 171 руб.
Судебным приставом-исполнителем Адлерского РОСП г. Сочи Чавдаряном А.А. на основании исполнительного листа от 10.06.2013, выданного Адлерским районным судом г. Сочи по делу N 2-1370/13, были составлены акты от 22.05.2014 о наложении ареста (описи имущества) от 22.05.2014 в отношении земельных участков КН:0042 и КН:0033 с указанием стоимости участков в размере 920 171 и 921 403 руб. соответственно.
Постановлением от 22.05.2014 судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи Чавдарян А.А. установил стоимость арестованного земельного участка КН:0042 в размере 921 403 руб.
Постановлением от 22.05.2014 судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи Чавдарян А.А. установил стоимость арестованного земельного участка КН:0033 в размере 920 171 руб.
Постановлением от 04.06.2014 судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи Чавдарян А.А. передал в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, земельный участок КН:0042, при этом стоимость земельного участка в данном постановлении указана в размере 920 171 руб., что соответствовало резолютивной части решения Адлерского районного суда г. Сочи от 26.03.2013, установившего начальную продажную цену данного участка в размере 920 171 руб.
Постановлением от 04.06.2014 судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи Чавдарян А.А. передал в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, земельный участок КН:0033, при этом стоимость земельного участка в данном постановлении указана в размере 921 403 руб., что соответствовало резолютивной части решения Адлерского районного суда от 26.03.2013, установившего для земельного участка КН:0033 начальную продажную цену в размере 921 403 руб.
Решение суда первой инстанции в части отказа в признании недействительными торгов по продаже земельного участка КН:0042.
В отношении земельного участка КН:0033 судом установлено нарушение, обоснованно оцененное судом первой инстанции как достаточное для признания повторных торгов в отношении данного участка недействительными в силу следующего.
Решением Адлерского районного суда города Сочи от 26.03.2013 в отношении земельного участка КН:0033 установлена первоначальная цена реализации в размере 921 403 руб.
В акте о наложении ареста от 22.05.2014 стоимость земельного участка КН:0033 установлена в размере 921 403 руб. Однако в постановлении судебного пристава-исполнителя от 22.05.2014 об оценке имущества должника предварительная оценка земельного участка КН:0033 определена в размере 920 171 руб.
В постановлении судебного пристава-исполнителя от 04.06.2014 о передаче земельного участка КН:0033 на торги стоимость земельного участка установлена в размере 921 403 руб.
В суд первой инстанции теруправлением представлено постановление от 06.06.2014 судебного пристава-исполнителя, в котором стоимость земельного участка КН:0033 установлена в размере 920 171 руб.
В поручении на реализацию теруправление установило стоимость земельного участка КН:0033 в размере 920 171 руб.
Земельный участок КН:0033 передан на реализацию ООО "Век" по акту от 14.07.2014.
Извещение о проведении торгов в отношении земельного участка КН:0033 было опубликовано в газете "Кубанские новости" от 12.08.2014 N 131. В соответствии с данным извещением начальная цена публичных торгов в форме открытого аукциона в отношении земельного участка КН:0033 установлена в размере 920 171 руб., размер задатка установлен в сумме 46 008 руб. 55 коп. Окончательный срок приема заявок на аукцион - до 16 час. 00 мин. 01 сентября 2014 года. Дата определения участников аукциона на следующий рабочий день после окончания приема заявок. Задаток должен быть перечислен не позднее 01.09.2014. Торги должны были состояться 08.09.2014.
В соответствии с протоколом от 08.09.2014 ООО "Век" торги в отношении земельного участка КН:0033 при начальной цене 920 171 руб. и задатке в размере 46 008 руб. 55 коп. признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Адлерского РОСП г. Сочи Чавдаряна А.А. от 12.09.2014 в связи с признанием первоначальных торгов в отношении земельного участка КН:0033 несостоявшимися стоимость земельного участка снижена на 15% до 782 145 руб. 35 коп.
В газете "Кубанские новости" от 20.09.2014 N 155 (5702) было опубликовано извещение о проведении повторных торгов в отношении земельного участка КН:0033, содержащего указания на начальную цену земельного участка в сумме 782 145 руб. 35 коп. и размер задатка в сумме 391 072 руб. 68 коп. В электронной публикации о повторных торгах начальная цена земельного участка КН:0033 также была указана в размере 782 145 руб. 35 коп., размер задатка - 391 072 руб. 68 коп.
Таким образом, при проведении повторных публичных торгов в отношении земельного участка КН:0033 в опубликованном в газете извещении был установлен размер задатка, равный половине начальной цены земельного участка (391 072 руб. 68 коп.), тогда как при проведении первоначальных торгов размер задатка был установлен в сумме 46 008 руб. 55 коп. при цене в размере 920 171 руб.
Между тем, основания для установления задатка в размере половины начальной продажной цены земельного участка отсутствуют.
Суд первой инстанции обоснованно оценил указанное требование в качестве препятствие к участию в торгах тех лиц, которые не могут внести в качестве задатка сумму, равную половине стоимости земельного участка. Такой задаток не обеспечивал доступ на участие в торгах наибольшего круга потенциальных покупателей.
Кроме того, в опубликованном в газете "Кубанские новости" от 20.09.2014 N 155 (5702) извещении о проведении повторных торгов срок для перечисления задатка установлен как не позднее 06 октября 2014 года, тогда как торги должны были состояться 03 октября 2014 года, при этом к участию в торгах допускались только те лица, которые оплатили задаток в установленный срок. Таким образом, дата окончания внесения задатка была установлена позже даты проведения торгов. Таким образом, заинтересованные в участии на торгах лица были лишены достоверной информации о дате окончания внесения задатка, в связи с чем, потенциальные участники торгов не обладали полной и правильной информацией о торгах. Данное обстоятельство также могло существенно ограничить количество потенциальных участников торгов, привести таких лиц к принятию решения об отказе от участия на торгах со столь неопределенными условиями. Поскольку факт внесения задатка является основанием для допуска к участию на торгах, указание ошибочной даты окончания внесения задатка означало, по сути, срыв публичных торгов.
Данные нарушения достаточны для вывода о недействительности повторных торгов, поскольку они могли привести к существенному снижению числа лиц, заинтересованных в приобретении данного земельного участка, ограничению доступа на торги вследствие чрезмерного завышения задатка и указания в газетной публикации неверной даты окончания внесения задатка.
Признание публичных торгов несостоявшимися в связи с отсутствием заявок участников не исключает возможности признания таких торгов недействительными.
Право залогодержателя требовать признания недействительными несостоявшихся публичных торгов с предметом залога подтверждается правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 2436/11.
В соответствии со статьей 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В соответствии со статьей 57 Федерального закона "Об ипотеке" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Законе об ипотеке отсутствуют положения о том, что при проведении повторных публичных торгов задаток может быть установлен в размере 50% от стоимости заложенного имущества, определенной при проведении повторных торгов.
Признание повторных публичных торгов недействительными восстанавливает права и законные интересы залогодержателя, поскольку в таком случае возможно проведение повторных публичных торгов с соблюдением правил их проведения, в связи с чем, появляется реальная возможность продажи заложенного земельного участка на торгах и погашения денежных требования залогодержателя.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска в части требования о признании недействительными повторных публичных торгов по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0401005:0033.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 по делу N А32-45724/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.04.2016 N 15АП-2740/2016 ПО ДЕЛУ N А32-45724/2014
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. N 15АП-2740/2016
Дело N А32-45724/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае: представитель не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Генбанк": представитель Коротун Н.В., паспорт, по доверенности от 05.03.2015; представитель Тюрина Е.О., паспорт, по доверенности от 05.03.2015;
- от иных ответчиков: представители не явились, извещены;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.11.2015 по делу N А32-45724/2014
по иску закрытого акционерного общества "Генбанк"
к ответчикам: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае; судебному приставу-исполнителю Адлерского районного отдела судебных приставов по г. Сочи Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю Чавдаряну А.А.; обществу с ограниченной ответственностью "Целина"; обществу с ограниченной ответственностью "Век"
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю в лице Адлерского отдела г. Сочи; Макаренко Фриды Ивановны; Макаренко Валерия Георгиевича; общества с ограниченной ответственностью "Чайка"
о признании недействительными первоначальных и повторных торгов,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
закрытое акционерное общество "Генбанк" (далее - банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - теруправление) о признании недействительными первоначальных и повторных торгов по реализации земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401005:0042, принадлежащего Макаренко Ф.И., а также о признании недействительными первоначальных и повторных торгов по реализации земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401005:0033, принадлежащего Макаренко В.Г.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю в лице Адлерского отдела г. Сочи (далее - Адлерский отдел УФССП), Макаренко Фрида Ивановна (далее - Макаренко Ф.И.), Макаренко Валерий Георгиевич (далее - Макаренко В.Г.), общество с ограниченной ответственностью "Чайка" (далее - ООО "Чайка").
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи УФССП по КК Чавдарян Артур Ашотович (далее - судебный пристав-исполнитель), ООО "Целина", ООО "Век".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 иск удовлетворен в части: повторные публичные торги (несостоявшиеся в связи с отсутствием заявок) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401005:0033 площадью 1497 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Красная Воля, проведенные в рамках исполнительного производства на основании решения Адлерского районного суда города Сочи от 26.03.2013 по делу N 2-1370/13 об обращении взыскания на предмет ипотеки признаны недействительными. С ООО "Век" в пользу истца взыскано 1 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, теруправление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение в части удовлетворения иска отменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что неверное указание размера задатка не нарушает права банка, поскольку потенциальный покупатель имел возможность уточнить размер необходимого задатка. Кроме того, иск о признании торгов недействительными заявлен лицом, чьи права и интересы не нарушены. Банк не лишен возможности взыскать задолженность, реализуя иное имущество должника.
В судебное заседание ответчики, третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители банк возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается только в части удовлетворения иска и в судебном заседании стороны не заявили возражений относительно проверки законности судебного акта только в обжалуемой части, постольку законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между банком и ООО "Чайка" был заключен кредитный договор от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11 на открытие кредитной линии на сумму 5 000 000 руб. на срок по 25.11.2013. Исполнение обязательств заемщика по кредитному договору обеспечивался, в том числе, договором об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI, заключенным между банком и Макаренко В.Г., договором об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI/1, заключенным между банком и Макаренко Ф.И.
Банком и Макаренко Ф.И. был заключен договор об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI/1, в соответствии с которым в обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО "Чайка" (заемщик) перед банком-залогодержателем по заключенному кредитному договору от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11 Макаренко Ф.И. передает в залог банку земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0042 площадью 1495 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Красная Воля, право собственности залогодателя на который зарегистрировано в ЕГРП 28.12.2007. Оценка заложенного земельного участка по соглашению сторон составляет 920 171 руб.
Также банком и Макаренко В.Г. был заключен договор об ипотеке N 0002-BR N-R-022-11-DI от 25.02.2011, в соответствии с которым в обеспечение исполнения кредитных обязательств ООО "Чайка" перед банком-залогодержателем по кредитному договору от 25.02.2011 в ипотеку банку передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0033 площадью 1497 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Адлерский район, с Красная Воля, право собственности залогодателя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 30.01.2008. Оценка заложенного имущества по соглашению сторон составляет 921 403 руб.
Решением Адлерского районного суда города Сочи от 26.03.2013 по делу N 2-1370/13 обращено взыскание на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0042 площадью 1495 кв. м, а также на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0033 площадью 1497 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Красная Воля. Данное решение вступило в законную силу 29.04.2013.
Способом реализации заложенного имущества определена продажа с публичных торгов.
Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации по договору об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI (земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0033, далее - КН:0033) определена в размере 921 403 руб.
Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации по договору об ипотеке от 25.02.2011 N 0002-BR N-R-022-11-DI/1 (земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 01 005:0042, далее - КН:0042) определена в размере 920 171 руб.
Судебным приставом-исполнителем Адлерского РОСП г. Сочи Чавдаряном А.А. на основании исполнительного листа от 10.06.2013, выданного Адлерским районным судом г. Сочи по делу N 2-1370/13, были составлены акты от 22.05.2014 о наложении ареста (описи имущества) от 22.05.2014 в отношении земельных участков КН:0042 и КН:0033 с указанием стоимости участков в размере 920 171 и 921 403 руб. соответственно.
Постановлением от 22.05.2014 судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи Чавдарян А.А. установил стоимость арестованного земельного участка КН:0042 в размере 921 403 руб.
Постановлением от 22.05.2014 судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи Чавдарян А.А. установил стоимость арестованного земельного участка КН:0033 в размере 920 171 руб.
Постановлением от 04.06.2014 судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи Чавдарян А.А. передал в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, земельный участок КН:0042, при этом стоимость земельного участка в данном постановлении указана в размере 920 171 руб., что соответствовало резолютивной части решения Адлерского районного суда г. Сочи от 26.03.2013, установившего начальную продажную цену данного участка в размере 920 171 руб.
Постановлением от 04.06.2014 судебный пристав-исполнитель Адлерского РОСП г. Сочи Чавдарян А.А. передал в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, земельный участок КН:0033, при этом стоимость земельного участка в данном постановлении указана в размере 921 403 руб., что соответствовало резолютивной части решения Адлерского районного суда от 26.03.2013, установившего для земельного участка КН:0033 начальную продажную цену в размере 921 403 руб.
Решение суда первой инстанции в части отказа в признании недействительными торгов по продаже земельного участка КН:0042.
В отношении земельного участка КН:0033 судом установлено нарушение, обоснованно оцененное судом первой инстанции как достаточное для признания повторных торгов в отношении данного участка недействительными в силу следующего.
Решением Адлерского районного суда города Сочи от 26.03.2013 в отношении земельного участка КН:0033 установлена первоначальная цена реализации в размере 921 403 руб.
В акте о наложении ареста от 22.05.2014 стоимость земельного участка КН:0033 установлена в размере 921 403 руб. Однако в постановлении судебного пристава-исполнителя от 22.05.2014 об оценке имущества должника предварительная оценка земельного участка КН:0033 определена в размере 920 171 руб.
В постановлении судебного пристава-исполнителя от 04.06.2014 о передаче земельного участка КН:0033 на торги стоимость земельного участка установлена в размере 921 403 руб.
В суд первой инстанции теруправлением представлено постановление от 06.06.2014 судебного пристава-исполнителя, в котором стоимость земельного участка КН:0033 установлена в размере 920 171 руб.
В поручении на реализацию теруправление установило стоимость земельного участка КН:0033 в размере 920 171 руб.
Земельный участок КН:0033 передан на реализацию ООО "Век" по акту от 14.07.2014.
Извещение о проведении торгов в отношении земельного участка КН:0033 было опубликовано в газете "Кубанские новости" от 12.08.2014 N 131. В соответствии с данным извещением начальная цена публичных торгов в форме открытого аукциона в отношении земельного участка КН:0033 установлена в размере 920 171 руб., размер задатка установлен в сумме 46 008 руб. 55 коп. Окончательный срок приема заявок на аукцион - до 16 час. 00 мин. 01 сентября 2014 года. Дата определения участников аукциона на следующий рабочий день после окончания приема заявок. Задаток должен быть перечислен не позднее 01.09.2014. Торги должны были состояться 08.09.2014.
В соответствии с протоколом от 08.09.2014 ООО "Век" торги в отношении земельного участка КН:0033 при начальной цене 920 171 руб. и задатке в размере 46 008 руб. 55 коп. признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Адлерского РОСП г. Сочи Чавдаряна А.А. от 12.09.2014 в связи с признанием первоначальных торгов в отношении земельного участка КН:0033 несостоявшимися стоимость земельного участка снижена на 15% до 782 145 руб. 35 коп.
В газете "Кубанские новости" от 20.09.2014 N 155 (5702) было опубликовано извещение о проведении повторных торгов в отношении земельного участка КН:0033, содержащего указания на начальную цену земельного участка в сумме 782 145 руб. 35 коп. и размер задатка в сумме 391 072 руб. 68 коп. В электронной публикации о повторных торгах начальная цена земельного участка КН:0033 также была указана в размере 782 145 руб. 35 коп., размер задатка - 391 072 руб. 68 коп.
Таким образом, при проведении повторных публичных торгов в отношении земельного участка КН:0033 в опубликованном в газете извещении был установлен размер задатка, равный половине начальной цены земельного участка (391 072 руб. 68 коп.), тогда как при проведении первоначальных торгов размер задатка был установлен в сумме 46 008 руб. 55 коп. при цене в размере 920 171 руб.
Между тем, основания для установления задатка в размере половины начальной продажной цены земельного участка отсутствуют.
Суд первой инстанции обоснованно оценил указанное требование в качестве препятствие к участию в торгах тех лиц, которые не могут внести в качестве задатка сумму, равную половине стоимости земельного участка. Такой задаток не обеспечивал доступ на участие в торгах наибольшего круга потенциальных покупателей.
Кроме того, в опубликованном в газете "Кубанские новости" от 20.09.2014 N 155 (5702) извещении о проведении повторных торгов срок для перечисления задатка установлен как не позднее 06 октября 2014 года, тогда как торги должны были состояться 03 октября 2014 года, при этом к участию в торгах допускались только те лица, которые оплатили задаток в установленный срок. Таким образом, дата окончания внесения задатка была установлена позже даты проведения торгов. Таким образом, заинтересованные в участии на торгах лица были лишены достоверной информации о дате окончания внесения задатка, в связи с чем, потенциальные участники торгов не обладали полной и правильной информацией о торгах. Данное обстоятельство также могло существенно ограничить количество потенциальных участников торгов, привести таких лиц к принятию решения об отказе от участия на торгах со столь неопределенными условиями. Поскольку факт внесения задатка является основанием для допуска к участию на торгах, указание ошибочной даты окончания внесения задатка означало, по сути, срыв публичных торгов.
Данные нарушения достаточны для вывода о недействительности повторных торгов, поскольку они могли привести к существенному снижению числа лиц, заинтересованных в приобретении данного земельного участка, ограничению доступа на торги вследствие чрезмерного завышения задатка и указания в газетной публикации неверной даты окончания внесения задатка.
Признание публичных торгов несостоявшимися в связи с отсутствием заявок участников не исключает возможности признания таких торгов недействительными.
Право залогодержателя требовать признания недействительными несостоявшихся публичных торгов с предметом залога подтверждается правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 2436/11.
В соответствии со статьей 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В соответствии со статьей 57 Федерального закона "Об ипотеке" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Законе об ипотеке отсутствуют положения о том, что при проведении повторных публичных торгов задаток может быть установлен в размере 50% от стоимости заложенного имущества, определенной при проведении повторных торгов.
Признание повторных публичных торгов недействительными восстанавливает права и законные интересы залогодержателя, поскольку в таком случае возможно проведение повторных публичных торгов с соблюдением правил их проведения, в связи с чем, появляется реальная возможность продажи заложенного земельного участка на торгах и погашения денежных требования залогодержателя.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска в части требования о признании недействительными повторных публичных торгов по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0401005:0033.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 по делу N А32-45724/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)