Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Несмотря на то что кооператив исполнил обязательства в части передачи ответчикам квартиры, жилой дом был введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес, ответчики не предприняли действий по регистрации права собственности на квартиру и оформления обременения на предмет залога, то есть не выполнили обязательства, предусмотренные условием кредитного договора, в сроки, указанные в требовании.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бабурина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Тришкиной М.А.,
судей Перовой Т.А., Бурловой Е.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" к П.И., П.В. о взыскании долга, об обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 19 февраля 2016 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Перовой Т.А., объяснения представителя истца Х., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика П.В. - Ф. и представителя ответчика П.И. - Т., полагавших решение суда не подлежащим отмене, обсудив доводы жалобы и возражения на жалобу, исследовав материалы дела, судебная коллегия
общество с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" обратилось в суд с иском к П.И., П.В. о взыскании долга, об обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что 12 сентября 2007 г. между ЗАО "Поволжский немецкий банк", П.В. и П.И. заключен кредитный договор N, в соответствии с которым банк предоставил заемщикам кредит в сумме 929000 рублей на 180 месяцев с условием уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 12,25% годовых. Денежные средства предоставлены ответчикам для внесения в ЖСК "Кронверк-3" паевого взноса на приобретение двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на <данные изъяты> этаже в блок-секции "В" жилого дома ЖСК "Кронверк-3", находящегося по адресу: <адрес>
Надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивалось залогом права требования передачи в собственность квартиры по договору на внесение паевого взноса в ЖСК "Кронверк-3" N от 11 сентября 2007 г.
Обязательства по кредитному договору исполнялись заемщиками ненадлежащим образом, что явилось основанием для обращения ООО "РегионКонсалт" с настоящим иском.
Истец просил взыскать с П.И. и П.В. задолженность по кредитному договору в размере 498524 рублей 24 копеек, проценты за пользование денежными средствами в размере 12,25% годовых по дату фактического погашения задолженности, обратить взыскание на предмет залога - имущественное право требования от ЖСК "Кронверк-3" передачи в собственность двухкомнатной квартиры N <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на <данные изъяты> этаже в блок-секции "В" жилого дома ЖСК "Кронверк-23", находящегося по адресу: <адрес>
Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 19 февраля 2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель ООО "РегионКонсалт" ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы выражает несогласие с выводом суда об отсутствии у ответчиков просрочек по уплате ежемесячных платежей. В соответствии с представленной выпиской о движении денежных средств по лицевому счету ответчиками неоднократно нарушались обязательства по кредитному договору в части внесения ежемесячных платежей, что по условиям договора является основанием для досрочного возврата суммы кредита и причитающихся процентов.
В возражениях на апелляционную жалобу П.В. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчики в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что имеются основания для отмены решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований ООО "РегионКонсалт".
В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.
В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Как следует из материалов дела, 11 сентября 2007 г. между ЖСК "Кронверк-3", П.В. и П.И. заключен договор на внесение паевого взноса в ЖСК "Кронверк-3" с привлечением заемных средств ЗАО "Поволжский немецкий банк" N, по условиям которого ответчики обязались внести паевой взнос с привлечением заемных средств банка в размере 1379520 рублей, а жилищно-строительный кооператив обязался предоставить двухкомнатную квартиру <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже общей площадью <данные изъяты> кв. м в блок-секции "В" в жилом доме по строительному адресу: <адрес>
В силу п. 3.5 договора ориентировочный срок окончания строительства жилого дома - конец второго квартала 2009 г.
12 сентября 2007 г. между ЗАО "Поволжский немецкий банк", П.В. и П.И. заключен кредитный договор N, в соответствии с которым банк предоставил ответчикам кредит в размере 929000 рублей для приобретения в общую совместную собственность квартиры.
Согласно п. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека в силу закона квартиры; залог права требования жилого помещения, вытекающего из договора на внесение паевого взноса согласно договору залога.
На основании п. 3.3 кредитного договора заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном п. п. 3.3.1 - 3.3.6 кредитного договора.
14 сентября 2007 г. между ЗАО "Поволжский немецкий банк" (залогодержателем) и ответчиками (залогодателями) заключен договор залога права требования N согласно п. 1.1 которого залогодатели передают в залог залогодержателю принадлежащие ему имущественные права в обеспечение обязательств по кредитному договору N от 12 сентября 2007 г.
Приказом Банка России от 6 мая 2009 г. с 7 мая 2009 г. у ЗАО "Поволжский немецкий банк" отозвана лицензия на осуществление банковских операций.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2010 г. ЗАО "Поволжский немецкий банк" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".
12 февраля 2014 г. между ЗАО "Поволжский немецкий банк" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" и ООО "РегионКонсалт" заключен договор уступки прав требования (цессии) N, в соответствии с которым права кредитора, вытекающие из кредитного договора, заключенного с ответчиками, перешли к ООО "РегионКонсалт".
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "РегионКонсалт", суд первой инстанции исходил из того, что по состоянию на 1 января 2016 г. ответчиками оплачено по кредитному договору 1272500 рублей 75 копеек, платежи ответчиками совершались регулярно в размере, превышающем ежемесячный аннуитетный платеж. При этом истцом не представлены доказательства возврата излишне уплаченных денежных средств, а также доказательства обращения ответчиков с заявлением о досрочном частичном погашении кредита.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В силу п. 4.1.7 кредитного договора заемщик обязан совместно с банком осуществлять все необходимые действия, направленные на регистрацию права собственности на спорное недвижимое имущество с установлением обременения в пользу кредитора и выдачи закладной.
Как следует из п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней или при допущении просрочек в исполнение обязательства по внесению ежемесячных платежей более тех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а также при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором на внесение паевого взноса в ЖСК "Кронверк-3" с привлечением заемных средств, указанными в п. 4.1.7 настоящего договора.
14 мая 2015 г. ООО "РегионКонсалт" направило П.В. требование, в котором просило погасить задолженность по кредитному договору по состоянию на 6 мая 2015 г. в размере 502065 рублей 60 копеек в связи с допущением просрочки ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней. Кроме этого заемщику сообщено о необходимости в срок до 20 мая 2015 г. направить в ООО "РегионКонсалт" документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на объект недвижимости с установлением обременения в пользу кредитора, либо документы, подтверждающие факт обращения в регистрирующий орган для оформления обременения на предмет залога. П.В. также разъяснено, что, если предоставление таких документов затруднительно, то ООО "РегионКонсалт" готово совместно совершить все действия, направленные на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества с одновременной регистрации ипотеки в пользу кредитора, в том числе без личного присутствия П.В. при условии выдачи надлежаще оформленной доверенности на сотрудников ООО "РегионКонсалт" и по оплате необходимых издержек, связанных с исполнением данного поручения (том 1 л.д. 34-36).
Несмотря на то, что ЖСК "Кронверк-3" исполнил обязательства в части передачи ответчикам квартиры, жилой дом был введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес <адрес>, ответчики не предприняли действий по регистрации права собственности на квартиру и оформления обременения на предмет залога, то есть не выполнили обязательства, предусмотренные п. 4.1.7 кредитного договора, в сроки, указанные в требовании от 14 мая 2015 г.
Указанные обстоятельства в силу п. 4.4.1 кредитного договора предоставляют право кредитору потребовать досрочного исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору.
Кроме того, как следует из выписки о движении денежных средств, заемщики нарушали обязательства по кредитному договору с 12 февраля 2014 г., не внесли ежемесячные платежи за февраль, апрель, май, июль, сентябрь и ноябрь 2014 года, за февраль 2015 г.. в связи с чем истцом начислялась неустойка в соответствии с условиями кредитного договора (том 1 л.д. 9).
По запросу судебной коллегии ООО "РегионКонсалт" предоставило сведения о том, что денежные средства в размере, превышающем ежемесячный платеж, направлялись на погашение просроченной задолженности или на погашение следующих по очередности платежей при отсутствии просроченной задолженности. Поступившая от П.В. в декабре 2013 г. денежная сумма в размере 100000 рублей была направлена на погашение суммы основного долга, а не на погашение будущих платежей (том 1 л.д. 246, том 2 л.д. 1).
По состоянию на 2 июня 2015 г. задолженность по кредитному договору составила 498524 рубля 24 копейки, из которых 381582 рубля 15 копеек - сумма основного долга, 68933 рубля 23 копейки - сумма просроченного основного долга, 258 рублей 58 копеек - проценты срочные, 4151 рубль 83 копейки - просроченные проценты, 43598 рублей 46 копеек - штрафная неустойка.
Ввиду нарушения заемщиками условий кредитного договора в части внесения ежемесячных платежей, а также в части регистрации права собственности на квартиру и регистрации ипотеки в пользу кредитора, у ООО "РегионКонсалт" возникло право требовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 этого Кодекса.
В силу п. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
По смыслу приведенных выше норм права при обращении взыскания на заложенное имущество суд должен разрешить вопрос об установлении начальной продажной цены данного имущества, поставив данный вопрос на обсуждение, а также установить наличие или отсутствие спора относительно цены, установленной договором.
Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Для определения рыночной стоимости предмета залога - права требования передачи в собственность от ЖСК "Кронверк-3" двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на <данные изъяты> этаже в блок-секции "В" жилого дома по адресу: <адрес> судебной коллегией по ходатайству представителя истца назначена оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области N от 15 августа 2016 г. представленная для осмотра квартира расположена в доме, законченном строительством и введенном в эксплуатацию, в связи с чем экспертом определена рыночная стоимость квартиры, которая составила 2663000 рублей.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, на основании п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ООО "РегионКонсалт" о взыскании с ответчиков задолженности по кредитному договору по состоянию на 2 июня 2015 г. в размере 498524 рублей 24 копеек, процентов за пользование кредитом на сумму основного долга по ставке 12,25% годовых, начиная со 3 июня 2015 г. по дату фактического погашения задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на предмет залога - право требования передачи в собственность от ЖСК "Кронверк-3" двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже дома, расположенного по адресу: г<адрес> с определением способа реализации - путем продажи с публичных торгов, начальной продажной стоимостью 2130400 рублей.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14185 рублей и расходы по проведению экспертизы в размере 10000 рублей в долевом порядке.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Ленинского районного суда г. Саратова от 19 февраля 2016 г. отменить, принять по делу новое решение.
Взыскать с П.И., П.В. в солидарном порядке в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" задолженность по кредитному договору N от 12 сентября 2007 г. по состоянию на 2 июня 2015 года в размере 498524 рублей 24 копеек, проценты за пользование кредитом на сумму основного долга по ставке 12,25% годовых, начиная с 3 июня 2015 г. по дату фактического погашения задолженности по кредитному договору.
Обратить взыскание на предмет залога - право требования передачи в собственность от жилищно-строительного кооператива "Кронверк-3" двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже дома, расположенного по адресу: <адрес> Определить способ реализации - путем продажи с публичных торгов, начальную продажную стоимость - 2130400 рублей.
Взыскать с П.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" расходы по уплате государственной пошлины в размере 7092 рублей 50 копеек.
Взыскать с П.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" расходы по уплате государственной пошлины в размере 7092 рублей 50 копеек.
Взыскать с П.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" расходы по проведению экспертизы в размере 5000 рублей.
Взыскать с П.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" расходы по проведению экспертизы в размере 5000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.08.2016 N 33-4059/2016
Требование: О взыскании долга, об обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Несмотря на то что кооператив исполнил обязательства в части передачи ответчикам квартиры, жилой дом был введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес, ответчики не предприняли действий по регистрации права собственности на квартиру и оформления обременения на предмет залога, то есть не выполнили обязательства, предусмотренные условием кредитного договора, в сроки, указанные в требовании.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 августа 2016 г. N 33-4059
Судья Бабурина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Тришкиной М.А.,
судей Перовой Т.А., Бурловой Е.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" к П.И., П.В. о взыскании долга, об обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 19 февраля 2016 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Перовой Т.А., объяснения представителя истца Х., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика П.В. - Ф. и представителя ответчика П.И. - Т., полагавших решение суда не подлежащим отмене, обсудив доводы жалобы и возражения на жалобу, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" обратилось в суд с иском к П.И., П.В. о взыскании долга, об обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что 12 сентября 2007 г. между ЗАО "Поволжский немецкий банк", П.В. и П.И. заключен кредитный договор N, в соответствии с которым банк предоставил заемщикам кредит в сумме 929000 рублей на 180 месяцев с условием уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 12,25% годовых. Денежные средства предоставлены ответчикам для внесения в ЖСК "Кронверк-3" паевого взноса на приобретение двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на <данные изъяты> этаже в блок-секции "В" жилого дома ЖСК "Кронверк-3", находящегося по адресу: <адрес>
Надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивалось залогом права требования передачи в собственность квартиры по договору на внесение паевого взноса в ЖСК "Кронверк-3" N от 11 сентября 2007 г.
Обязательства по кредитному договору исполнялись заемщиками ненадлежащим образом, что явилось основанием для обращения ООО "РегионКонсалт" с настоящим иском.
Истец просил взыскать с П.И. и П.В. задолженность по кредитному договору в размере 498524 рублей 24 копеек, проценты за пользование денежными средствами в размере 12,25% годовых по дату фактического погашения задолженности, обратить взыскание на предмет залога - имущественное право требования от ЖСК "Кронверк-3" передачи в собственность двухкомнатной квартиры N <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на <данные изъяты> этаже в блок-секции "В" жилого дома ЖСК "Кронверк-23", находящегося по адресу: <адрес>
Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 19 февраля 2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель ООО "РегионКонсалт" ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы выражает несогласие с выводом суда об отсутствии у ответчиков просрочек по уплате ежемесячных платежей. В соответствии с представленной выпиской о движении денежных средств по лицевому счету ответчиками неоднократно нарушались обязательства по кредитному договору в части внесения ежемесячных платежей, что по условиям договора является основанием для досрочного возврата суммы кредита и причитающихся процентов.
В возражениях на апелляционную жалобу П.В. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчики в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что имеются основания для отмены решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований ООО "РегионКонсалт".
В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.
В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Как следует из материалов дела, 11 сентября 2007 г. между ЖСК "Кронверк-3", П.В. и П.И. заключен договор на внесение паевого взноса в ЖСК "Кронверк-3" с привлечением заемных средств ЗАО "Поволжский немецкий банк" N, по условиям которого ответчики обязались внести паевой взнос с привлечением заемных средств банка в размере 1379520 рублей, а жилищно-строительный кооператив обязался предоставить двухкомнатную квартиру <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже общей площадью <данные изъяты> кв. м в блок-секции "В" в жилом доме по строительному адресу: <адрес>
В силу п. 3.5 договора ориентировочный срок окончания строительства жилого дома - конец второго квартала 2009 г.
12 сентября 2007 г. между ЗАО "Поволжский немецкий банк", П.В. и П.И. заключен кредитный договор N, в соответствии с которым банк предоставил ответчикам кредит в размере 929000 рублей для приобретения в общую совместную собственность квартиры.
Согласно п. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека в силу закона квартиры; залог права требования жилого помещения, вытекающего из договора на внесение паевого взноса согласно договору залога.
На основании п. 3.3 кредитного договора заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном п. п. 3.3.1 - 3.3.6 кредитного договора.
14 сентября 2007 г. между ЗАО "Поволжский немецкий банк" (залогодержателем) и ответчиками (залогодателями) заключен договор залога права требования N согласно п. 1.1 которого залогодатели передают в залог залогодержателю принадлежащие ему имущественные права в обеспечение обязательств по кредитному договору N от 12 сентября 2007 г.
Приказом Банка России от 6 мая 2009 г. с 7 мая 2009 г. у ЗАО "Поволжский немецкий банк" отозвана лицензия на осуществление банковских операций.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2010 г. ЗАО "Поволжский немецкий банк" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".
12 февраля 2014 г. между ЗАО "Поволжский немецкий банк" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" и ООО "РегионКонсалт" заключен договор уступки прав требования (цессии) N, в соответствии с которым права кредитора, вытекающие из кредитного договора, заключенного с ответчиками, перешли к ООО "РегионКонсалт".
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "РегионКонсалт", суд первой инстанции исходил из того, что по состоянию на 1 января 2016 г. ответчиками оплачено по кредитному договору 1272500 рублей 75 копеек, платежи ответчиками совершались регулярно в размере, превышающем ежемесячный аннуитетный платеж. При этом истцом не представлены доказательства возврата излишне уплаченных денежных средств, а также доказательства обращения ответчиков с заявлением о досрочном частичном погашении кредита.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В силу п. 4.1.7 кредитного договора заемщик обязан совместно с банком осуществлять все необходимые действия, направленные на регистрацию права собственности на спорное недвижимое имущество с установлением обременения в пользу кредитора и выдачи закладной.
Как следует из п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней или при допущении просрочек в исполнение обязательства по внесению ежемесячных платежей более тех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а также при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором на внесение паевого взноса в ЖСК "Кронверк-3" с привлечением заемных средств, указанными в п. 4.1.7 настоящего договора.
14 мая 2015 г. ООО "РегионКонсалт" направило П.В. требование, в котором просило погасить задолженность по кредитному договору по состоянию на 6 мая 2015 г. в размере 502065 рублей 60 копеек в связи с допущением просрочки ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней. Кроме этого заемщику сообщено о необходимости в срок до 20 мая 2015 г. направить в ООО "РегионКонсалт" документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на объект недвижимости с установлением обременения в пользу кредитора, либо документы, подтверждающие факт обращения в регистрирующий орган для оформления обременения на предмет залога. П.В. также разъяснено, что, если предоставление таких документов затруднительно, то ООО "РегионКонсалт" готово совместно совершить все действия, направленные на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества с одновременной регистрации ипотеки в пользу кредитора, в том числе без личного присутствия П.В. при условии выдачи надлежаще оформленной доверенности на сотрудников ООО "РегионКонсалт" и по оплате необходимых издержек, связанных с исполнением данного поручения (том 1 л.д. 34-36).
Несмотря на то, что ЖСК "Кронверк-3" исполнил обязательства в части передачи ответчикам квартиры, жилой дом был введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес <адрес>, ответчики не предприняли действий по регистрации права собственности на квартиру и оформления обременения на предмет залога, то есть не выполнили обязательства, предусмотренные п. 4.1.7 кредитного договора, в сроки, указанные в требовании от 14 мая 2015 г.
Указанные обстоятельства в силу п. 4.4.1 кредитного договора предоставляют право кредитору потребовать досрочного исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору.
Кроме того, как следует из выписки о движении денежных средств, заемщики нарушали обязательства по кредитному договору с 12 февраля 2014 г., не внесли ежемесячные платежи за февраль, апрель, май, июль, сентябрь и ноябрь 2014 года, за февраль 2015 г.. в связи с чем истцом начислялась неустойка в соответствии с условиями кредитного договора (том 1 л.д. 9).
По запросу судебной коллегии ООО "РегионКонсалт" предоставило сведения о том, что денежные средства в размере, превышающем ежемесячный платеж, направлялись на погашение просроченной задолженности или на погашение следующих по очередности платежей при отсутствии просроченной задолженности. Поступившая от П.В. в декабре 2013 г. денежная сумма в размере 100000 рублей была направлена на погашение суммы основного долга, а не на погашение будущих платежей (том 1 л.д. 246, том 2 л.д. 1).
По состоянию на 2 июня 2015 г. задолженность по кредитному договору составила 498524 рубля 24 копейки, из которых 381582 рубля 15 копеек - сумма основного долга, 68933 рубля 23 копейки - сумма просроченного основного долга, 258 рублей 58 копеек - проценты срочные, 4151 рубль 83 копейки - просроченные проценты, 43598 рублей 46 копеек - штрафная неустойка.
Ввиду нарушения заемщиками условий кредитного договора в части внесения ежемесячных платежей, а также в части регистрации права собственности на квартиру и регистрации ипотеки в пользу кредитора, у ООО "РегионКонсалт" возникло право требовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 этого Кодекса.
В силу п. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
По смыслу приведенных выше норм права при обращении взыскания на заложенное имущество суд должен разрешить вопрос об установлении начальной продажной цены данного имущества, поставив данный вопрос на обсуждение, а также установить наличие или отсутствие спора относительно цены, установленной договором.
Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Для определения рыночной стоимости предмета залога - права требования передачи в собственность от ЖСК "Кронверк-3" двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на <данные изъяты> этаже в блок-секции "В" жилого дома по адресу: <адрес> судебной коллегией по ходатайству представителя истца назначена оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области N от 15 августа 2016 г. представленная для осмотра квартира расположена в доме, законченном строительством и введенном в эксплуатацию, в связи с чем экспертом определена рыночная стоимость квартиры, которая составила 2663000 рублей.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, на основании п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ООО "РегионКонсалт" о взыскании с ответчиков задолженности по кредитному договору по состоянию на 2 июня 2015 г. в размере 498524 рублей 24 копеек, процентов за пользование кредитом на сумму основного долга по ставке 12,25% годовых, начиная со 3 июня 2015 г. по дату фактического погашения задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на предмет залога - право требования передачи в собственность от ЖСК "Кронверк-3" двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже дома, расположенного по адресу: г<адрес> с определением способа реализации - путем продажи с публичных торгов, начальной продажной стоимостью 2130400 рублей.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14185 рублей и расходы по проведению экспертизы в размере 10000 рублей в долевом порядке.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саратова от 19 февраля 2016 г. отменить, принять по делу новое решение.
Взыскать с П.И., П.В. в солидарном порядке в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" задолженность по кредитному договору N от 12 сентября 2007 г. по состоянию на 2 июня 2015 года в размере 498524 рублей 24 копеек, проценты за пользование кредитом на сумму основного долга по ставке 12,25% годовых, начиная с 3 июня 2015 г. по дату фактического погашения задолженности по кредитному договору.
Обратить взыскание на предмет залога - право требования передачи в собственность от жилищно-строительного кооператива "Кронверк-3" двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже дома, расположенного по адресу: <адрес> Определить способ реализации - путем продажи с публичных торгов, начальную продажную стоимость - 2130400 рублей.
Взыскать с П.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" расходы по уплате государственной пошлины в размере 7092 рублей 50 копеек.
Взыскать с П.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" расходы по уплате государственной пошлины в размере 7092 рублей 50 копеек.
Взыскать с П.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" расходы по проведению экспертизы в размере 5000 рублей.
Взыскать с П.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионКонсалт" расходы по проведению экспертизы в размере 5000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)