Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой Г.Н.,
судей Сурненкова А.А.,
Андреещевой Н.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шелайкиной Е.Е.,
при участии:
- от ПАО "Липецккомбанк": Беликова Д.В., представителя по доверенности N 311 от 08.08.2016;
- от ООО "Алек Оптим": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от закрытого акционерного общества "Лидер-Ресурс": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алек Оптим" (ИНН 7702302478, ОГРН 1037739509510) на решение Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 по делу N А36-8777/2015 (судья Карякина Н.И.) по иску публичного акционерного общества банк социального развития и строительства "Липецккомбанк" (ОГРН 1024800001852, ИНН 4825005381) к обществу с ограниченной ответственностью "Алек Оптим" (ИНН 7702302478, ОГРН 1037739509510) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке и установлении начальной продажной цены,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - закрытого акционерного общества "Лидер-Ресурс",
публичное акционерное общество банк социального развития и строительства "Липецккомбанк" (далее - ПАО "Липецккомбанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алек Оптим" (далее - ООО "Алек Оптим", ответчик) об обращении взыскания на имущество ООО "Алек Оптим", заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.09.2011 N 105/011Ю4, в погашение обязательств ЗАО "Лидер-Ресурс" по кредитному договору от 01.09.2011 N 214/011, установив начальную продажную цену в сумме 11 000 036 руб. (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Лидер-Ресурс" (далее - ЗАО "Лидер-Ресурс", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 исковые требования ПАО "Липецккомбанк" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.
ООО "Алек Оптим", ЗАО "Лидер-Ресурс" явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 изменить в части, указав размер задолженности ответчика в пределах которой осуществляется обращение взыскание на заложенное имущество.
Как следует из материалов дела, 01.09.2011 между ОАО "Липецккомбанк" и ЗАО "Лидер-Ресурс" был заключен кредитный договор N 214/011 (далее - договор), согласно которому банк обязался предоставить заемщику кредит в сумме 60 000 000 руб. под 12% годовых на срок до 30.03.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 26.11.2012 N 3). Кредит был предоставлен в сумме 60 000 000 руб.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита кредитор вправе потребовать уплаты заемщиком процентов за пользование чужими денежными средствами в размере двойной процентной ставки рефинансирования (учетной ставки ЦБ РФ), действующей на день предъявления иска, которые начисляются на сумму кредита с момента наступления срока возврата кредита до даты фактического погашения кредита. При начислении процентов за пользование чужими денежными средствами учитывается фактическое количество календарных дней в году, месяце.
В силу пункта 7.2 договора при нарушении сроков внесения платы за пользование кредитом кредитор вправе потребовать уплаты заемщиком пени в размере 0,5% от суммы, подлежащей внесению платы. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой внесения платы до даты фактического погашения задолженности, но в пределах срока возврата кредита, включая его последнюю дату.
Пунктом 7.3. кредитного договора предусмотрено, что при нарушении сроков внесения платежей по кредиту кредитор вправе потребовать уплаты заемщиком пени в размере 0,5% от подлежащей внесению суммы платежа по кредиту. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой внесения платежа до даты фактического погашения задолженности, но в пределах срока возврата кредита, включая его последнюю дату.
Согласно пункту 7.4 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение любой из обязанностей кредитор вправе потребовать уплаты заемщиком штрафа в размере 0,5% от суммы кредита, но не менее 10 000 руб. Штраф взимается отдельно за каждый вид нарушения, при этом за один и тот же вид нарушения штраф взимается один раз за весь срок действия настоящего договора.
В обеспечение возврата указанного кредита был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.09.2011 N 105/011Ю4 с ООО "Алек Оптим".
Предметом залога явился земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 3 568 908 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Липецкая область, Липецкий р-н, сельское поселение Стебаевский сельсовет. Кадастровый номер: 48:13:1540401:133.
04.02.2013, 27.12.2013 сторонами заключены дополнительные соглашения N 1, N 2 к договору об ипотеке (залоге недвижимости от 01.09.2011 N 105/011Ю4).
Земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности по договору купли продажи недвижимости от 05.10.2010 N 1/К-П-М-46, свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2011 48 АВ N 802551, кадастрового паспорта от 23.12.2010.
Право собственности на предмет залога подтверждено также выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.2015 N 48/091/001/2015-2520.
При заключении договора залога стороны оценили предмет залога в сумме 56 317 368 руб.
В разделе 3 договора залога стороны предусмотрели основания обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом кредитного обязательства, в том числе в случае нарушения срока возврата части кредита при наличии графика погашения задолженности.
Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (пункт 3.3 договора).
Ссылаясь на неисполнение заемщиком своих обязательств по возврату полученного кредита и уплате процентов, предусмотренных условиями вышеуказанным кредитным договором, заключенным с ЗАО "Лидер-Ресурс", ПАО "Липецккомбанк" обратилось в суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что в отношении заемщика ЗАО "Лидер-Ресурс" Арбитражным судом Липецкой области возбуждено дело N A36-147/2014 о несостоятельности (банкротстве).
Решением Арбитражным судом Липецкой области от 27.08.2014 ЗАО "Лидер-Ресурс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Требования кредитора ОАО "Липецккомбанк", в том числе и по кредитному договору от 01.09.2011 N 241/011, составили в общей сумме 63 530 958 руб. 90 коп.
В ходе конкурсного производства основная задолженность была частично погашена, в связи с чем на дату принятия обжалуемого решения задолженность по кредитному договору от 01.09.2011 N 241/011 составила 32 308 458 руб. 90 коп., из которых 28 777 500 руб. сумма основного долга и 3 530 958 руб. 90 коп. проценты за пользование кредитом.
Исходя из вышеуказанных обстоятельств, а именно необходимости обращения взыскания на заложенное имущество в пределах суммы задолженности в размере 32 308 458 руб. 90 коп., ПАО "Липецккомбанк" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Делая вывод о наличии правовых оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.09.2011, суд первой инстанции обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В силу части 1 статьи 810 указанного кодекса заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Частью 1 статьи 811 ГК РФ предусмотрено в случае невозвращения в срок суммы займа начисление на эту сумму процентов в размере, установленном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ.
Согласно статье 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В рассматриваемом случае факт ненадлежащего исполнения заемщиком (ЗАО "Лидер-Ресурс") обязательств по кредитному договору от 01.09.2011 N 214/011, а также факт наличия задолженности у ЗАО "Лидер-Ресурс" перед ПАО "Липецккомбанк" по данному кредитному договору подтверждается материалами настоящего дела.
Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 02-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 77-КГ15-18).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена экспертиза по делу, проведение которой поручено ООО "Независимая оценка".
Согласно заключению эксперта от 11.04.2016 N 05-16 действительная начальная продажная стоимость земельного участка составляет 13 795 000 руб.
Таким образом, начальная продажная стоимость земельного участка площадью 3 568 908 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер которого 48:13:1540101:133, расположенный по адресу: Россия, Липецкая область, Липецкий район, сельское поселение Стебаевский сельсовет), являющегося предметом договора ипотеки (залоге недвижимости) от 01.09.2011 N 105/011Ю4, подлежит определению, исходя из восьмидесяти процентов его рыночной стоимости (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), определенной в экспертном заключении от 11.04.2016 N 05-16, без учета НДС и составит 11 000 036 руб. (13 795 000 руб. /100% х 80%).
Не согласившись с выводами, изложенными в заключении эксперта от 11.04.2016 N 05-16 ООО "Алек Оптим" ходатайствовало о назначении по делу повторной судебной экспертизы, которую просило поручить эксперту ООО "Правовая оценка".
В качестве основания для проведения повторной экспертизы ответчик сослался на нарушение оценщиком статей 8, 16 ФЗ N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", в части указания в разделе "Корректировка на различие в уровне плодородия почвы" на статью 26 заключения эксперта для расчета корректировок ссылки на приложение к постановлению главы администрации Липецкой области от 27.09.2006 N 169, которое утратило силу с 27.11.2006.
Недостоверностью отчета также, по утверждению ответчика, является указание оценщиком на неактивность рынка по сделкам с землей, тогда как рынок является активным.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что ссылка оценщика на утратившее силу постановление, не привела к неправильному определению стоимости земельного участка, поскольку при проведении экспертизы данные о кадастровой стоимости участков по районам не использовались.
При этом доказательств, опровергающих выводы оценщика, в материалы дела не представлено.
Несогласие ответчика с выводом эксперта об определении рыночной стоимости и доводы о более высокой рыночной стоимости имущества, находящегося в залоге имущества, документально не подтверждены.
В данном случае ответчик не привел, а суд области не установил недостатки в экспертном заключении от 11.04.2016 N 05-16, которые противоречили с выводами эксперта об определении стоимости земельного участка, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сомнения в правильности и объективности содержащихся в нем выводов отсутствуют.
Каких-либо достоверных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта от 11.04.2016 N 05-16 в материалы дела не представлено.
Наличие у эксперта Быченко О.А. надлежащей квалификации по оценочной деятельности подтверждено материалами дела (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 03.09.2013 N 0014772, выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков, удостоверение, диплом, страховой полис).
Довод ответчика на то, что указанное в заключении эксперта в качестве информации приложения к постановлению главы администрации Липецкой области от 27.09.2011 N 169 утратило силу, судом первой инстанции правомерно отклонен поскольку данное постановление утратило силу ввиду установления новой кадастровой стоимости.
Из представленного заключения следует, что указанное постановление не указано оценщиком в перечне нормативных источников.
Однако ответчик не обосновал каким образом указание на постановление, утратившее силу сказалось на выводах эксперта в представленном суду заключении.
Поскольку оценщиком при проведении экспертизы не использовались данные о кадастровой стоимости участков по районам, суд считает, что заключение эксперта от 11.04.2016 N 05-16 в целом соответствует законодательству об оценке и оценочной деятельности.
Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. Доводов о незаконности применения экспертом определенной методики исследования не установлено.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, нарушений статей 8, 16 ФЗ N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" в суде области не установлено.
Заявлений о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений ответчиком не заявлено.
Суд считает, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельных участков.
Ходатайства о проведении повторной экспертизы в апелляционной инстанции не заявлено.
Соглашаясь с вышеуказанным выводом суда области, считая его соответствующим фактическим обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции в то же время считает необходимым изменить принятый судебный акт, в части указания размера задолженности ответчика, в пределах которой осуществляется обращение взыскание на заложенное имущество.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что частью 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.
Выполнение требований данной нормы права обусловлено необходимостью сохранения баланса интересов сторон, недопущения нарушения прав залогодателя, как собственника заложенного имущества, имеющего право получить денежные средства, оставшиеся после реализации заложенного имущества.
Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Из представленных истцом пояснений следует, что в рамках конкурсного производства сумма основного долга по кредитному договору от 01.09.2011 N 214/011 ЗАО "Лидер Ресурс" перед ПАО "Липецккомбанк" была частично погашена.
Задолженность по указанному кредитному договору на дату принятия оспариваемого решения суда составила 32 308 458 руб. 90 коп., из которых 28 777 500 руб. сумма основного долга и 3 530 958 руб. 90 коп. проценты за пользование кредитом.
Учитывая изложенное, сумма задолженности, в пределах которой осуществляется обращение взыскание на заложенное имущество составляет 32 308 458 руб. 90 коп., в том числе 28 777 500 руб. основного долга, 3 530 958 руб. 90 коп. процентов по кредиту.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 по делу N А36-8777/2015 изменить.
В счет погашения задолженности закрытого акционерного общества "Лидер-Ресурс" в сумме 32 308 458 руб. 90 коп. обратить взыскание в пользу публичного акционерного общества банк социального развития и строительства "Липецккомбанк" на заложенное имущество общества с ограниченной ответственностью "Алек Оптим" по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.09.2011 N 105/011Ю4 (земельный участок площадью 3 568 908 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер которого 48:13:1540401:133, расположенный по адресу: Россия, Липецкая область, Липецкий район, сельское поселение Стебаевский сельсовет), установив начальную продажную цену в сумме 11 000 036 руб. 00 коп., согласно экспертному заключению от 11.04.2016 N 05-16.
В остальной части решение Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 по делу N А36-8777/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2016 N 19АП-4026/2016 ПО ДЕЛУ N А36-8777/2015
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2016 г. по делу N А36-8777/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой Г.Н.,
судей Сурненкова А.А.,
Андреещевой Н.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шелайкиной Е.Е.,
при участии:
- от ПАО "Липецккомбанк": Беликова Д.В., представителя по доверенности N 311 от 08.08.2016;
- от ООО "Алек Оптим": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от закрытого акционерного общества "Лидер-Ресурс": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алек Оптим" (ИНН 7702302478, ОГРН 1037739509510) на решение Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 по делу N А36-8777/2015 (судья Карякина Н.И.) по иску публичного акционерного общества банк социального развития и строительства "Липецккомбанк" (ОГРН 1024800001852, ИНН 4825005381) к обществу с ограниченной ответственностью "Алек Оптим" (ИНН 7702302478, ОГРН 1037739509510) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке и установлении начальной продажной цены,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - закрытого акционерного общества "Лидер-Ресурс",
установил:
публичное акционерное общество банк социального развития и строительства "Липецккомбанк" (далее - ПАО "Липецккомбанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алек Оптим" (далее - ООО "Алек Оптим", ответчик) об обращении взыскания на имущество ООО "Алек Оптим", заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.09.2011 N 105/011Ю4, в погашение обязательств ЗАО "Лидер-Ресурс" по кредитному договору от 01.09.2011 N 214/011, установив начальную продажную цену в сумме 11 000 036 руб. (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Лидер-Ресурс" (далее - ЗАО "Лидер-Ресурс", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 исковые требования ПАО "Липецккомбанк" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.
ООО "Алек Оптим", ЗАО "Лидер-Ресурс" явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 изменить в части, указав размер задолженности ответчика в пределах которой осуществляется обращение взыскание на заложенное имущество.
Как следует из материалов дела, 01.09.2011 между ОАО "Липецккомбанк" и ЗАО "Лидер-Ресурс" был заключен кредитный договор N 214/011 (далее - договор), согласно которому банк обязался предоставить заемщику кредит в сумме 60 000 000 руб. под 12% годовых на срок до 30.03.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 26.11.2012 N 3). Кредит был предоставлен в сумме 60 000 000 руб.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита кредитор вправе потребовать уплаты заемщиком процентов за пользование чужими денежными средствами в размере двойной процентной ставки рефинансирования (учетной ставки ЦБ РФ), действующей на день предъявления иска, которые начисляются на сумму кредита с момента наступления срока возврата кредита до даты фактического погашения кредита. При начислении процентов за пользование чужими денежными средствами учитывается фактическое количество календарных дней в году, месяце.
В силу пункта 7.2 договора при нарушении сроков внесения платы за пользование кредитом кредитор вправе потребовать уплаты заемщиком пени в размере 0,5% от суммы, подлежащей внесению платы. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой внесения платы до даты фактического погашения задолженности, но в пределах срока возврата кредита, включая его последнюю дату.
Пунктом 7.3. кредитного договора предусмотрено, что при нарушении сроков внесения платежей по кредиту кредитор вправе потребовать уплаты заемщиком пени в размере 0,5% от подлежащей внесению суммы платежа по кредиту. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой внесения платежа до даты фактического погашения задолженности, но в пределах срока возврата кредита, включая его последнюю дату.
Согласно пункту 7.4 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение любой из обязанностей кредитор вправе потребовать уплаты заемщиком штрафа в размере 0,5% от суммы кредита, но не менее 10 000 руб. Штраф взимается отдельно за каждый вид нарушения, при этом за один и тот же вид нарушения штраф взимается один раз за весь срок действия настоящего договора.
В обеспечение возврата указанного кредита был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.09.2011 N 105/011Ю4 с ООО "Алек Оптим".
Предметом залога явился земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 3 568 908 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Липецкая область, Липецкий р-н, сельское поселение Стебаевский сельсовет. Кадастровый номер: 48:13:1540401:133.
04.02.2013, 27.12.2013 сторонами заключены дополнительные соглашения N 1, N 2 к договору об ипотеке (залоге недвижимости от 01.09.2011 N 105/011Ю4).
Земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности по договору купли продажи недвижимости от 05.10.2010 N 1/К-П-М-46, свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2011 48 АВ N 802551, кадастрового паспорта от 23.12.2010.
Право собственности на предмет залога подтверждено также выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.2015 N 48/091/001/2015-2520.
При заключении договора залога стороны оценили предмет залога в сумме 56 317 368 руб.
В разделе 3 договора залога стороны предусмотрели основания обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом кредитного обязательства, в том числе в случае нарушения срока возврата части кредита при наличии графика погашения задолженности.
Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (пункт 3.3 договора).
Ссылаясь на неисполнение заемщиком своих обязательств по возврату полученного кредита и уплате процентов, предусмотренных условиями вышеуказанным кредитным договором, заключенным с ЗАО "Лидер-Ресурс", ПАО "Липецккомбанк" обратилось в суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что в отношении заемщика ЗАО "Лидер-Ресурс" Арбитражным судом Липецкой области возбуждено дело N A36-147/2014 о несостоятельности (банкротстве).
Решением Арбитражным судом Липецкой области от 27.08.2014 ЗАО "Лидер-Ресурс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Требования кредитора ОАО "Липецккомбанк", в том числе и по кредитному договору от 01.09.2011 N 241/011, составили в общей сумме 63 530 958 руб. 90 коп.
В ходе конкурсного производства основная задолженность была частично погашена, в связи с чем на дату принятия обжалуемого решения задолженность по кредитному договору от 01.09.2011 N 241/011 составила 32 308 458 руб. 90 коп., из которых 28 777 500 руб. сумма основного долга и 3 530 958 руб. 90 коп. проценты за пользование кредитом.
Исходя из вышеуказанных обстоятельств, а именно необходимости обращения взыскания на заложенное имущество в пределах суммы задолженности в размере 32 308 458 руб. 90 коп., ПАО "Липецккомбанк" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Делая вывод о наличии правовых оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.09.2011, суд первой инстанции обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В силу части 1 статьи 810 указанного кодекса заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Частью 1 статьи 811 ГК РФ предусмотрено в случае невозвращения в срок суммы займа начисление на эту сумму процентов в размере, установленном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ.
Согласно статье 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В рассматриваемом случае факт ненадлежащего исполнения заемщиком (ЗАО "Лидер-Ресурс") обязательств по кредитному договору от 01.09.2011 N 214/011, а также факт наличия задолженности у ЗАО "Лидер-Ресурс" перед ПАО "Липецккомбанк" по данному кредитному договору подтверждается материалами настоящего дела.
Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 02-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 77-КГ15-18).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена экспертиза по делу, проведение которой поручено ООО "Независимая оценка".
Согласно заключению эксперта от 11.04.2016 N 05-16 действительная начальная продажная стоимость земельного участка составляет 13 795 000 руб.
Таким образом, начальная продажная стоимость земельного участка площадью 3 568 908 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер которого 48:13:1540101:133, расположенный по адресу: Россия, Липецкая область, Липецкий район, сельское поселение Стебаевский сельсовет), являющегося предметом договора ипотеки (залоге недвижимости) от 01.09.2011 N 105/011Ю4, подлежит определению, исходя из восьмидесяти процентов его рыночной стоимости (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), определенной в экспертном заключении от 11.04.2016 N 05-16, без учета НДС и составит 11 000 036 руб. (13 795 000 руб. /100% х 80%).
Не согласившись с выводами, изложенными в заключении эксперта от 11.04.2016 N 05-16 ООО "Алек Оптим" ходатайствовало о назначении по делу повторной судебной экспертизы, которую просило поручить эксперту ООО "Правовая оценка".
В качестве основания для проведения повторной экспертизы ответчик сослался на нарушение оценщиком статей 8, 16 ФЗ N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", в части указания в разделе "Корректировка на различие в уровне плодородия почвы" на статью 26 заключения эксперта для расчета корректировок ссылки на приложение к постановлению главы администрации Липецкой области от 27.09.2006 N 169, которое утратило силу с 27.11.2006.
Недостоверностью отчета также, по утверждению ответчика, является указание оценщиком на неактивность рынка по сделкам с землей, тогда как рынок является активным.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что ссылка оценщика на утратившее силу постановление, не привела к неправильному определению стоимости земельного участка, поскольку при проведении экспертизы данные о кадастровой стоимости участков по районам не использовались.
При этом доказательств, опровергающих выводы оценщика, в материалы дела не представлено.
Несогласие ответчика с выводом эксперта об определении рыночной стоимости и доводы о более высокой рыночной стоимости имущества, находящегося в залоге имущества, документально не подтверждены.
В данном случае ответчик не привел, а суд области не установил недостатки в экспертном заключении от 11.04.2016 N 05-16, которые противоречили с выводами эксперта об определении стоимости земельного участка, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сомнения в правильности и объективности содержащихся в нем выводов отсутствуют.
Каких-либо достоверных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта от 11.04.2016 N 05-16 в материалы дела не представлено.
Наличие у эксперта Быченко О.А. надлежащей квалификации по оценочной деятельности подтверждено материалами дела (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 03.09.2013 N 0014772, выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков, удостоверение, диплом, страховой полис).
Довод ответчика на то, что указанное в заключении эксперта в качестве информации приложения к постановлению главы администрации Липецкой области от 27.09.2011 N 169 утратило силу, судом первой инстанции правомерно отклонен поскольку данное постановление утратило силу ввиду установления новой кадастровой стоимости.
Из представленного заключения следует, что указанное постановление не указано оценщиком в перечне нормативных источников.
Однако ответчик не обосновал каким образом указание на постановление, утратившее силу сказалось на выводах эксперта в представленном суду заключении.
Поскольку оценщиком при проведении экспертизы не использовались данные о кадастровой стоимости участков по районам, суд считает, что заключение эксперта от 11.04.2016 N 05-16 в целом соответствует законодательству об оценке и оценочной деятельности.
Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. Доводов о незаконности применения экспертом определенной методики исследования не установлено.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, нарушений статей 8, 16 ФЗ N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" в суде области не установлено.
Заявлений о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений ответчиком не заявлено.
Суд считает, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельных участков.
Ходатайства о проведении повторной экспертизы в апелляционной инстанции не заявлено.
Соглашаясь с вышеуказанным выводом суда области, считая его соответствующим фактическим обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции в то же время считает необходимым изменить принятый судебный акт, в части указания размера задолженности ответчика, в пределах которой осуществляется обращение взыскание на заложенное имущество.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что частью 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.
Выполнение требований данной нормы права обусловлено необходимостью сохранения баланса интересов сторон, недопущения нарушения прав залогодателя, как собственника заложенного имущества, имеющего право получить денежные средства, оставшиеся после реализации заложенного имущества.
Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Из представленных истцом пояснений следует, что в рамках конкурсного производства сумма основного долга по кредитному договору от 01.09.2011 N 214/011 ЗАО "Лидер Ресурс" перед ПАО "Липецккомбанк" была частично погашена.
Задолженность по указанному кредитному договору на дату принятия оспариваемого решения суда составила 32 308 458 руб. 90 коп., из которых 28 777 500 руб. сумма основного долга и 3 530 958 руб. 90 коп. проценты за пользование кредитом.
Учитывая изложенное, сумма задолженности, в пределах которой осуществляется обращение взыскание на заложенное имущество составляет 32 308 458 руб. 90 коп., в том числе 28 777 500 руб. основного долга, 3 530 958 руб. 90 коп. процентов по кредиту.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 по делу N А36-8777/2015 изменить.
В счет погашения задолженности закрытого акционерного общества "Лидер-Ресурс" в сумме 32 308 458 руб. 90 коп. обратить взыскание в пользу публичного акционерного общества банк социального развития и строительства "Липецккомбанк" на заложенное имущество общества с ограниченной ответственностью "Алек Оптим" по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.09.2011 N 105/011Ю4 (земельный участок площадью 3 568 908 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер которого 48:13:1540401:133, расположенный по адресу: Россия, Липецкая область, Липецкий район, сельское поселение Стебаевский сельсовет), установив начальную продажную цену в сумме 11 000 036 руб. 00 коп., согласно экспертному заключению от 11.04.2016 N 05-16.
В остальной части решение Арбитражного суда Липецкой области от 26.05.2016 по делу N А36-8777/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.Н.КОРАБЛЕВА
Г.Н.КОРАБЛЕВА
Судьи
А.А.СУРНЕНКОВ
Н.Л.АНДРЕЕЩЕВА
А.А.СУРНЕНКОВ
Н.Л.АНДРЕЕЩЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)