Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Фактически между истцом и ответчиком-1 был заключен и исполнен договор купли-продажи квартиры, по которому стороны свои обязательства выполнили. Однако квартира не была оформлена на истца. Из выписки из ЕГРП установлено, что ответчик-1 путем проведения мнимой сделки передал квартиру в залог ответчику-2.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Габитовой А.М., Фархиуллиной О.Р.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" на решение Стерлитамакского городского суда РБ от 06 июня 2017 года.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
С.Ф. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Единая торгово-закупочная компания" (далее ООО "ЕТЗК"), к ПАО "Сбербанк России" и просила: признать недействительным договор ипотеки от дата между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России", включая дополнительные соглашения к нему в отношении адрес жилого адрес, исключить в ЕГРП записи о договоре ипотеки ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" и о праве собственности на эту квартиру, признать С.Ф. добросовестным участником долевого строительства многоквартирного адрес РБ, признать сделку с ее участием долевого строительства многоквартирного адрес РБ состоявшимся, признать за истцом право собственности на адрес РБ, мотивируя тем, что между мужем истицы С.Н. и ответчиком ООО "ЕТЗК" был заключен предварительный договор N... от датаг на заключение в будущем основного договора купли-продажи адрес в г. Стерлитамак. Стоимость квартиры согласно п. 2.1 договора составляющая 1 919 750 рублей ее мужем была оплачена путем составления договора без процентного займа от датаг на сумму 1 919 750 рублей, которые внесены в кассу ООО "ЕТЗК" по приходно-кассовому ордеру N... от дата. Истец считает, что договор займа прикрывал предварительный договор купли продажи квартиры. Ее муж С.Н. дата умер.
ООО "ЕТЗК" получившая денежные средства истца, передала в собственность последнего по акту приема-передачи N... от дата указанную адрес, которой истец пользуется на правах собственника с марта 2015г, оплачивает все коммунальные услуги и платежи. Фактически между сторонами был заключен и исполнен договор купли-продажи квартиры, по которому стороны свои обязательства выполнили (ОООО "ЕТЗК" получила денежные средства, а истец ФИО2 адрес). Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. Однако до настоящего времени вышеуказанное жилое помещение так и не оформлено на истца. Из выписки из ЕГРП установлено, что ООО "ЕТЗК" путем проведения мнимой сделки передало квартиру в залог в АО "Сбербанк России".
ПАО "Сбербанк России" обратилось в суд со встречным иском к С.Ф., ООО "ЕТЗК" и просило: признать С.Ф. недобросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: РБ, адрес; признать сделку об участии С.Ф. в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: РБ, адрес, не состоявшейся; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на указанную квартиру; признать регистрацию за ООО "ЕТЗК" права собственности на квартиру по адресу: РБ, адрес действительной; взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате госпошлины в размере...., обосновывая требования тем, что между ПАО "Сбербанк" (кредитор) и ООО "ЕТЗК" (заемщик) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N... от дата, в соответствии которым кредитор открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажною жилого дома по адрес адрес адрес на срок по дата с лимитом.... В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору был заключен предварительный договор ипотеки N... от дата предметом, которого являлось обязательство сторон в будущем заключить договор ипотеки на передачу ООО "ЕТЗК" в залог ПАО "Сбербанк" объекта недвижимости: нежилых и жилых помещений, расположенных по адресу: адресА, принадлежащего ООО "ЕТЗК" на праве собственности (право собственности возникнет у ООО "ЕТЗК" на основании акта ввода объекта в эксплуатацию и свидетельства о государственной регистрации права, которое будет выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан). Согласно п/п N... Перечня квартир для передачи в ипотеку приложения N... к предварительному договору ипотеки N... от дата предметом ипотеки является адрес (спорная квартира) в строящемся жилом доме по адресу: РБ, адресА, площадь..., оценочная стоимость.... Стороны выполнили свое обязательство по предварительному договору ипотеки, заключив договор ипотеки N... от дата. В соответствии с дополнительным соглашением N... от дата к договору ипотеки N... от дата залогодателем является ООО "ЕТЗК", в соответствии с дополнительного соглашения N... предметом залога является объект недвижимости: квартира, назначение: жилое, площадь..., этаж 5; адрес (местонахождение) объекта: адрес, кадастровый N... в соответствии с кадастровым паспортом помещения N... от дата. Право собственности залогодателя на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата, запись регистрации N..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно выписки из ЕГРП от дата N... земельный участок обременен ипотекой (договор ипотеки от дата N...; дополнительное соглашение N... от дата к договору ипотеки) с дата в пользу ПАО "Сбербанк". Согласно выписки из ЕГРП N... от дата, незавершенное строительство по адресу: РБ адресА, также обременено ипотекой с дата в пользу ПАО "Сбербанк". Согласно п. 5 дополнительного соглашения N... от дата к договору ипотеки N... от дата залогодатель ООО "ЕТЗК" является полноправным собственником имущества и обладателем прав, входящих в предмет залога. До момента заключения договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности Залогодателя никем не оспариваются, ипотека банка на спорную квартиру зарегистрирована, следовательно у банка возникло материальное право - ипотека. Поскольку право залога/ипотека в пользу банка было зарегистрировано еще на основании предварительного договора - дата земельного участка и незавершенного строительства, после завершения строительства ипотека сохраняет силу и на объект недвижимости, на основании дополнительного соглашения наложено обременение на квартиру, банк является добросовестным залогодержателем. Предварительный договор N 156 от 21 апреля 2014 г не является договором, влекущим возникновение права собственности С.Ф. на спорную квартиру, и не может являться договором долевого участия в строительстве, т.к. заключен не застройщиком. Кроме того, договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, т.к. не согласовано существенное условие о его предмете.
Решением Стерлитамакского городского суда РБ от 06 июня 2017 года заявленные С.Ф. исковые требования удовлетворены.
В удовлетворении встречных исковых требований ПАО "Сбербанк России" отказано.
Не соглашаясь с решением суда, ПАО "Сбербанк России" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить по мотиву незаконности и необоснованности. Ссылается на отсутствие оснований для толкования предварительного договора договором долевого участия в строительстве. Предварительный договор не содержит существенных условий договора долевого участия в строительстве, в частности не содержит обязанности продавца построить дом и передать квартиру истцу. Нет указания о строительстве дома за счет средств истца. Указывает на добросовестность ПАО "Сбербанк России" при заключении договора залога. Ссылается на то, что право собственности залогодателя ООО "ЕТЗК" на спорную квартиру зарегистрировано в установленном порядке и км либо не оспорено.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ПАО "Сбербанк России" ФИО4, поддержавшую доводы жалобы, а также выслушав ФИО5, представляющего интересы С.Ф., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Установлено, что 17 декабря 2012 года администрацией г. Стерлитамак ООО "ЕТЗК" выдано разрешение на строительство N КГ033070002005001-64 многоэтажных жилых домов по ул. Николаева г. Стерлитамак сроком действия до 17 мая 2014 года.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, между мужем истицы С.Н. и ответчиком ООО "ЕТЗК" был заключен предварительный договор N... от датаг на заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры адрес. Стоимость квартиры согласно п. 2.1 договора составляющая... С.Н. была оплачена путем составления договора без процентного займа от датаг на сумму... рублей, которые внесены в кассу ООО "ЕТЗК" по приходно-кассовому ордеру N... от дата. Суду истцом представлен оригинал указанного приходно-кассового ордера N... от дата.
Согласно акта приема-передачи адрес от 02.03.2015 г., ООО "ЕТЗК" (сторона 1) передала С.Н. (стороне 2) жилое помещение (квартиру) N... адрес, общей площадью с учетом не отапливаемых помещений (балконов и лоджий)...., общей площадью без учета не отапливаемых помещений (балконов и лоджий).... Согласно п. 4 данного Акта, ключи от квартиры N... переданы Стороне 2 в момент подписания настоящего акта передачи. Сторона 2 несет расходы по коммунальным услугам, расходы по техническому обслуживанию, расходы за энергоносители (электроэнергию, газ и т.д.) с даты подписания настоящего акта передачи. Настоящий акт является основанием для вселения в жилое помещение, заключения договоров с эксплуатирующей, управляющей и энергоснабжающими организациями.
С момента передачи квартиры, истец вселился и постоянно проживает в спорной квартире по настоящее время, полностью несет расходы по ее содержанию и обслуживанию, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО "УК ЕТЗК" коммунальных услуг и договорами газо-водо электроснабжения.
Согласно справке отдела архитектуры г. Стерлитамак от 20.11.2014 года дому был присвоен почтовый адрес: адрес.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU03307000-264 выданного администрацией ГО г. Стерлитамак, адрес, был введен в эксплуатацию дата.
Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО "ЕТЗК" от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился, на основании указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию адрес от дата ООО "ЕТЗК" дата зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру.
Согласно ст. 34 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
С.Н. 10.07.2016 года умер.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции при разрешении данного спора пришел к обоснованному выводу о том, что истец С.Ф. фактически стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО "ЕТЗК" строительство вышеуказанной адрес до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО "ЕТЗК" правоотношения, как правильно на то указано в исследуемом решении суда, подпадают под ст. 4 ФЗ N 214 от 30.12.2014 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО "ЕТЗК" составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру. Действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве.
Суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно исходил из того, что Федеральный Закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве заказчика, т.е. истца С.Ф., что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.
Как правильно на то указано в исследуемом решении суда, из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.) подтверждающих факт совершения сделки следует, о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.
Суд пришел к обоснованному выводу, что сделка об участии С.Ф. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире по адресу: адрес, состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п. 1 ст. 161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.
Как правильно на то указано в исследуемом решении суда, иного порядка, как признания за истцом С.Ф. в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО "ЕТЗК" не имеется. По смыслу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу С.Ф., т.е. признание ООО "ЕТЗК" возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.
Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной по сделке, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.
В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью неправомерного получения прибыли от повторной продажи имущества либо с целью уклонения возврата полученного от истца денежных средств.
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ).
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
Согласно разъяснениям пунктов 73, 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Доводы и основания заявленного С.Ф. иска сводятся на ссылку на злоупотребление правом со стороны застройщика ООО "ЕТЗК". Она в иске указывает на то, что ООО "ЕТЗК" вместо передачи квартиры ей в собственность, зарегистрировал право собственности на спорную квартиру за собой и обременил его залогом.
Действительно в рассматриваемом случае ООО "ЕТЗК" 12 января 2015 года получило разрешение на ввод в эксплуатацию адрес (строительный номер 112а) адрес ООО "ЕТЗК" фактически также передал квартиру С.Н. и соответственно передало, в том числе, и истцу по данному делу С.Ф., являющейся супругой С.Н. Однако ООО "ЕТЗК", имея неисполненные обязательства перед той же С.Ф. по передаче ей в собственность квартиры, злоупотребляя своим исключительным правом на распоряжение указанной квартирой, 15 апреля 2015 года зарегистрировало право собственности на спорную квартиру за собой.
Также установлено, что между ПАО Сбербанк (кредитор) и ООО "ЕТЗК" (Заемщик) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N... от дата, в соответствии которым кредитор открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажною жилого дома адрес на срок по 20 сентября 2016 года с лимитом..., где в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору стороны указали о заключении договора залога права аренды земельного участка под строящимся жилым домом по адрес по договору ипотеки N... от дата (п. 9.1.3 договора).
В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору был заключен договор N... от дата ипотеки права аренды земельного участка под строящимся жилым домом адрес.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России" о том, что спорная квартира была обременена договором залога (ипотеки) N... от дата, поскольку в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору был заключен к кредитному договору дополнительное соглашение от дата о залоге 1, 2, 3 комнатных квартир, что также не может иметь значения для правильного разрешения заявленного спора, поскольку в этом дополнительном соглашении от дата нет данных о местонахождении обременяемых залогом недвижимости, даже нет указания о том, что обременяемая залогом недвижимость (квартиры) находятся в адрес. Следовательно, в указанном дополнительном соглашении от дата о залоге 1, 2, 3 комнатных квартир стороны не указали существенное условие договора - местонахождение обременяемых залогом объектов недвижимости (квартир), и поэтому эти дополнительные соглашения нельзя считать относящимися к предмету разрешенного судом спора.
Далее суду представлено дополнительное соглашение от 24 сентября 2014 года между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" в обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору, по условиям которого стороны заключили договор залога недвижимости, расположенной адрес. Однако и это дополнительное соглашение нельзя считать относящимися к предмету разрешенного судом спора, поскольку в нем речь идет о залоге нежилых помещений, а судом установлено и не оспаривается, что по адрес наряду с жилыми квартирами возведены и нежилые помещения.
Лишь 25 мая 2015 года в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" было составлено дополнительное соглашение о залоге (ипотеке) квартир по адрес, включая спорную квартиру адрес.
Однако к указанной дате (25 мая 2015 года) квартира по адресу: адрес не только была обременена правом требования в собственность со стороны истца по данному С.Ф., но и фактически ей была передана в пользование.
Ссылка ПАО "Сбербанк России" о том, что в качестве обеспечения выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору был заключен также и предварительный договор ипотеки N... от дата, предметом, которого являлось обязательство сторон в будущем заключить договор ипотеки на передачу ООО "ЕТЗК" в залог ПАО Сбербанк России" объекта недвижимости; нежилых и жилых помещений по адресу: адрес также не могло послужить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований С.Ф., поскольку в указанном предварительном договоре сторонами не был оговорен срок заключения основного договора.
Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В рассматриваемом случае в течение года с момента заключения предварительного договора основной договор ипотеки (залога) не был заключен. Стороны не ссылаются и суду не представлено данных свидетельствующих о том, что стороны обращались в течение указанного годичного срока к друг другу с требованием о заключении основного договора.
Именно в силу изложенного не могли быть приняты во внимание возражения ПАО "Сбербанк России" относительно заявленного С.Ф. иска, основанных на предварительном договоре залога, по которому в силу прямого на то указания закона (ст. 429 ГК РФ) обязательства сторон прекращены.
Судебная коллегия не может согласиться также и с доводами апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России" о том, что ПАО "Сбербанк России" является добросовестным залогодержателем спорной квартиры, поскольку ПАО "Сбербанк России" в установленный законом годичный срок не обратился к ООО "ЕТЗК" по поводу заключения основного договора ипотеки спорной квартиры, суду не представлен акт предварительной проверки предлагаемого в последующем в мае 2015 года в залог имущества, включающего и спорную квартиру. Нет данных, что данный акт составлялся и мог быть составлен путем фактического осмотра передаваемой в залог квартиры, поскольку, как указывалось выше, спорная квартира за N... ранее дата была передана в фактическое пользование С.Ф. и ее мужа по акту, где указано о передаче ей, в том числе и ключей от квартиры. С указанного времени она не только проживает в спорной квартире, но несет бремя его содержания, тогда как лишь дата в качестве обеспечения выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" было составлено дополнительное соглашение о залоге спорной адрес, прошедший государственную регистрацию дата.
Именно лишь с указанной даты дата договор ипотеки спорной адрес между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" можно считать заключенным, как сделки требующей государственной регистрации, поскольку в силу положений ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 03 июля 2016 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Именно в силу приведенных обстоятельств, толкование условий договора между вышеуказанными юридическими лицами, их вышеописанные действия, отсутствие у ООО "ЕТЗК" права регистрации права собственности на квартиру при наличии его неисполненных обязательств по передаче спорной квартиры в собственность С.Ф., свидетельствует о мнимости сделки по регистрации ООО "ЕТЗК" права собственности на спорную квартиру.
Изложенные выше обстоятельства дела не дают оснований полагать и признать ПАО "Сбербанк России" добросовестной стороной сделки ипотеки. Приведенные обстоятельства регистрации ООО "ЕТЗК" права собственности на спорную квартиру были явными. При проявлении внимательности и осмотрительности, при надлежащем осмотре и принятии передаваемого в залог объекта недвижимости ПАО "Сбербанк России" явно и очевидно мог избежать заключения сделки залога имущества, подлежащего аннулированию в качестве применения последствий ничтожной (мнимой) сделки.
Согласно разъяснений пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу приведенных разъяснений истцом избран правильный способ защиты своего права путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных С.Ф. требований и отказе в удовлетворении встречных требований ПАО "Сбербанк России".
Согласно разъяснений пункта 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
С учетом приведенных разъяснений, судебная коллегия находит, что истцом по существу заявляется о понуждении ООО "ЕТЗК" к государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
Поэтому судом обоснованно удовлетворены требования заявителя о признании права собственности заявителя на спорную квартиру.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России" о наличии оснований для прекращения дела производством в связи с введением процедуры банкротства ООО "ЕТЗК".
Действительно из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05 апреля 2017 года по делу N А07-1131/2016 ООО "Единая торгово - закупочная компания" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства.
Согласно ч. 1 ст. 201.4. Федерального закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Однако согласно ст. 33 ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду.
С.Ф. обратилась в суд с данным иском 04 апреля 2017 года.
При таких обстоятельствах, поскольку истец с настоящим иском обратился в суд до вынесения арбитражным судом определения о введении конкурсного производства в отношении ответчика ООО "Единая торгово - закупочная компания", являющегося застройщиком, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования С.Ф. к ООО "Единая торгово - закупочная компания", ПАО "Сбербанк России" о признании права собственности на квартиру обоснованно разрешены судом общей юрисдикции.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда РБ от 06 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО "Сбербанк России" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 13.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-23939/2017
Требование: О признании недействительным договора ипотеки, исключении из ЕГРП записи о договоре ипотеки, признании добросовестным участником долевого строительства, права собственности на квартиру.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Фактически между истцом и ответчиком-1 был заключен и исполнен договор купли-продажи квартиры, по которому стороны свои обязательства выполнили. Однако квартира не была оформлена на истца. Из выписки из ЕГРП установлено, что ответчик-1 путем проведения мнимой сделки передал квартиру в залог ответчику-2.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 ноября 2017 г. по делу N 33-23939/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Габитовой А.М., Фархиуллиной О.Р.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" на решение Стерлитамакского городского суда РБ от 06 июня 2017 года.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
С.Ф. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Единая торгово-закупочная компания" (далее ООО "ЕТЗК"), к ПАО "Сбербанк России" и просила: признать недействительным договор ипотеки от дата между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России", включая дополнительные соглашения к нему в отношении адрес жилого адрес, исключить в ЕГРП записи о договоре ипотеки ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" и о праве собственности на эту квартиру, признать С.Ф. добросовестным участником долевого строительства многоквартирного адрес РБ, признать сделку с ее участием долевого строительства многоквартирного адрес РБ состоявшимся, признать за истцом право собственности на адрес РБ, мотивируя тем, что между мужем истицы С.Н. и ответчиком ООО "ЕТЗК" был заключен предварительный договор N... от датаг на заключение в будущем основного договора купли-продажи адрес в г. Стерлитамак. Стоимость квартиры согласно п. 2.1 договора составляющая 1 919 750 рублей ее мужем была оплачена путем составления договора без процентного займа от датаг на сумму 1 919 750 рублей, которые внесены в кассу ООО "ЕТЗК" по приходно-кассовому ордеру N... от дата. Истец считает, что договор займа прикрывал предварительный договор купли продажи квартиры. Ее муж С.Н. дата умер.
ООО "ЕТЗК" получившая денежные средства истца, передала в собственность последнего по акту приема-передачи N... от дата указанную адрес, которой истец пользуется на правах собственника с марта 2015г, оплачивает все коммунальные услуги и платежи. Фактически между сторонами был заключен и исполнен договор купли-продажи квартиры, по которому стороны свои обязательства выполнили (ОООО "ЕТЗК" получила денежные средства, а истец ФИО2 адрес). Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. Однако до настоящего времени вышеуказанное жилое помещение так и не оформлено на истца. Из выписки из ЕГРП установлено, что ООО "ЕТЗК" путем проведения мнимой сделки передало квартиру в залог в АО "Сбербанк России".
ПАО "Сбербанк России" обратилось в суд со встречным иском к С.Ф., ООО "ЕТЗК" и просило: признать С.Ф. недобросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: РБ, адрес; признать сделку об участии С.Ф. в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: РБ, адрес, не состоявшейся; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на указанную квартиру; признать регистрацию за ООО "ЕТЗК" права собственности на квартиру по адресу: РБ, адрес действительной; взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате госпошлины в размере...., обосновывая требования тем, что между ПАО "Сбербанк" (кредитор) и ООО "ЕТЗК" (заемщик) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N... от дата, в соответствии которым кредитор открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажною жилого дома по адрес адрес адрес на срок по дата с лимитом.... В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору был заключен предварительный договор ипотеки N... от дата предметом, которого являлось обязательство сторон в будущем заключить договор ипотеки на передачу ООО "ЕТЗК" в залог ПАО "Сбербанк" объекта недвижимости: нежилых и жилых помещений, расположенных по адресу: адресА, принадлежащего ООО "ЕТЗК" на праве собственности (право собственности возникнет у ООО "ЕТЗК" на основании акта ввода объекта в эксплуатацию и свидетельства о государственной регистрации права, которое будет выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан). Согласно п/п N... Перечня квартир для передачи в ипотеку приложения N... к предварительному договору ипотеки N... от дата предметом ипотеки является адрес (спорная квартира) в строящемся жилом доме по адресу: РБ, адресА, площадь..., оценочная стоимость.... Стороны выполнили свое обязательство по предварительному договору ипотеки, заключив договор ипотеки N... от дата. В соответствии с дополнительным соглашением N... от дата к договору ипотеки N... от дата залогодателем является ООО "ЕТЗК", в соответствии с дополнительного соглашения N... предметом залога является объект недвижимости: квартира, назначение: жилое, площадь..., этаж 5; адрес (местонахождение) объекта: адрес, кадастровый N... в соответствии с кадастровым паспортом помещения N... от дата. Право собственности залогодателя на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата, запись регистрации N..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно выписки из ЕГРП от дата N... земельный участок обременен ипотекой (договор ипотеки от дата N...; дополнительное соглашение N... от дата к договору ипотеки) с дата в пользу ПАО "Сбербанк". Согласно выписки из ЕГРП N... от дата, незавершенное строительство по адресу: РБ адресА, также обременено ипотекой с дата в пользу ПАО "Сбербанк". Согласно п. 5 дополнительного соглашения N... от дата к договору ипотеки N... от дата залогодатель ООО "ЕТЗК" является полноправным собственником имущества и обладателем прав, входящих в предмет залога. До момента заключения договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности Залогодателя никем не оспариваются, ипотека банка на спорную квартиру зарегистрирована, следовательно у банка возникло материальное право - ипотека. Поскольку право залога/ипотека в пользу банка было зарегистрировано еще на основании предварительного договора - дата земельного участка и незавершенного строительства, после завершения строительства ипотека сохраняет силу и на объект недвижимости, на основании дополнительного соглашения наложено обременение на квартиру, банк является добросовестным залогодержателем. Предварительный договор N 156 от 21 апреля 2014 г не является договором, влекущим возникновение права собственности С.Ф. на спорную квартиру, и не может являться договором долевого участия в строительстве, т.к. заключен не застройщиком. Кроме того, договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, т.к. не согласовано существенное условие о его предмете.
Решением Стерлитамакского городского суда РБ от 06 июня 2017 года заявленные С.Ф. исковые требования удовлетворены.
В удовлетворении встречных исковых требований ПАО "Сбербанк России" отказано.
Не соглашаясь с решением суда, ПАО "Сбербанк России" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить по мотиву незаконности и необоснованности. Ссылается на отсутствие оснований для толкования предварительного договора договором долевого участия в строительстве. Предварительный договор не содержит существенных условий договора долевого участия в строительстве, в частности не содержит обязанности продавца построить дом и передать квартиру истцу. Нет указания о строительстве дома за счет средств истца. Указывает на добросовестность ПАО "Сбербанк России" при заключении договора залога. Ссылается на то, что право собственности залогодателя ООО "ЕТЗК" на спорную квартиру зарегистрировано в установленном порядке и км либо не оспорено.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ПАО "Сбербанк России" ФИО4, поддержавшую доводы жалобы, а также выслушав ФИО5, представляющего интересы С.Ф., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Установлено, что 17 декабря 2012 года администрацией г. Стерлитамак ООО "ЕТЗК" выдано разрешение на строительство N КГ033070002005001-64 многоэтажных жилых домов по ул. Николаева г. Стерлитамак сроком действия до 17 мая 2014 года.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, между мужем истицы С.Н. и ответчиком ООО "ЕТЗК" был заключен предварительный договор N... от датаг на заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры адрес. Стоимость квартиры согласно п. 2.1 договора составляющая... С.Н. была оплачена путем составления договора без процентного займа от датаг на сумму... рублей, которые внесены в кассу ООО "ЕТЗК" по приходно-кассовому ордеру N... от дата. Суду истцом представлен оригинал указанного приходно-кассового ордера N... от дата.
Согласно акта приема-передачи адрес от 02.03.2015 г., ООО "ЕТЗК" (сторона 1) передала С.Н. (стороне 2) жилое помещение (квартиру) N... адрес, общей площадью с учетом не отапливаемых помещений (балконов и лоджий)...., общей площадью без учета не отапливаемых помещений (балконов и лоджий).... Согласно п. 4 данного Акта, ключи от квартиры N... переданы Стороне 2 в момент подписания настоящего акта передачи. Сторона 2 несет расходы по коммунальным услугам, расходы по техническому обслуживанию, расходы за энергоносители (электроэнергию, газ и т.д.) с даты подписания настоящего акта передачи. Настоящий акт является основанием для вселения в жилое помещение, заключения договоров с эксплуатирующей, управляющей и энергоснабжающими организациями.
С момента передачи квартиры, истец вселился и постоянно проживает в спорной квартире по настоящее время, полностью несет расходы по ее содержанию и обслуживанию, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО "УК ЕТЗК" коммунальных услуг и договорами газо-водо электроснабжения.
Согласно справке отдела архитектуры г. Стерлитамак от 20.11.2014 года дому был присвоен почтовый адрес: адрес.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU03307000-264 выданного администрацией ГО г. Стерлитамак, адрес, был введен в эксплуатацию дата.
Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО "ЕТЗК" от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился, на основании указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию адрес от дата ООО "ЕТЗК" дата зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру.
Согласно ст. 34 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
С.Н. 10.07.2016 года умер.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции при разрешении данного спора пришел к обоснованному выводу о том, что истец С.Ф. фактически стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО "ЕТЗК" строительство вышеуказанной адрес до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО "ЕТЗК" правоотношения, как правильно на то указано в исследуемом решении суда, подпадают под ст. 4 ФЗ N 214 от 30.12.2014 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО "ЕТЗК" составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру. Действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве.
Суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно исходил из того, что Федеральный Закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве заказчика, т.е. истца С.Ф., что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.
Как правильно на то указано в исследуемом решении суда, из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.) подтверждающих факт совершения сделки следует, о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.
Суд пришел к обоснованному выводу, что сделка об участии С.Ф. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире по адресу: адрес, состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п. 1 ст. 161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.
Как правильно на то указано в исследуемом решении суда, иного порядка, как признания за истцом С.Ф. в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО "ЕТЗК" не имеется. По смыслу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу С.Ф., т.е. признание ООО "ЕТЗК" возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.
Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной по сделке, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.
В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью неправомерного получения прибыли от повторной продажи имущества либо с целью уклонения возврата полученного от истца денежных средств.
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ).
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
Согласно разъяснениям пунктов 73, 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Доводы и основания заявленного С.Ф. иска сводятся на ссылку на злоупотребление правом со стороны застройщика ООО "ЕТЗК". Она в иске указывает на то, что ООО "ЕТЗК" вместо передачи квартиры ей в собственность, зарегистрировал право собственности на спорную квартиру за собой и обременил его залогом.
Действительно в рассматриваемом случае ООО "ЕТЗК" 12 января 2015 года получило разрешение на ввод в эксплуатацию адрес (строительный номер 112а) адрес ООО "ЕТЗК" фактически также передал квартиру С.Н. и соответственно передало, в том числе, и истцу по данному делу С.Ф., являющейся супругой С.Н. Однако ООО "ЕТЗК", имея неисполненные обязательства перед той же С.Ф. по передаче ей в собственность квартиры, злоупотребляя своим исключительным правом на распоряжение указанной квартирой, 15 апреля 2015 года зарегистрировало право собственности на спорную квартиру за собой.
Также установлено, что между ПАО Сбербанк (кредитор) и ООО "ЕТЗК" (Заемщик) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N... от дата, в соответствии которым кредитор открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажною жилого дома адрес на срок по 20 сентября 2016 года с лимитом..., где в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору стороны указали о заключении договора залога права аренды земельного участка под строящимся жилым домом по адрес по договору ипотеки N... от дата (п. 9.1.3 договора).
В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору был заключен договор N... от дата ипотеки права аренды земельного участка под строящимся жилым домом адрес.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России" о том, что спорная квартира была обременена договором залога (ипотеки) N... от дата, поскольку в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору был заключен к кредитному договору дополнительное соглашение от дата о залоге 1, 2, 3 комнатных квартир, что также не может иметь значения для правильного разрешения заявленного спора, поскольку в этом дополнительном соглашении от дата нет данных о местонахождении обременяемых залогом недвижимости, даже нет указания о том, что обременяемая залогом недвижимость (квартиры) находятся в адрес. Следовательно, в указанном дополнительном соглашении от дата о залоге 1, 2, 3 комнатных квартир стороны не указали существенное условие договора - местонахождение обременяемых залогом объектов недвижимости (квартир), и поэтому эти дополнительные соглашения нельзя считать относящимися к предмету разрешенного судом спора.
Далее суду представлено дополнительное соглашение от 24 сентября 2014 года между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" в обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору, по условиям которого стороны заключили договор залога недвижимости, расположенной адрес. Однако и это дополнительное соглашение нельзя считать относящимися к предмету разрешенного судом спора, поскольку в нем речь идет о залоге нежилых помещений, а судом установлено и не оспаривается, что по адрес наряду с жилыми квартирами возведены и нежилые помещения.
Лишь 25 мая 2015 года в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" было составлено дополнительное соглашение о залоге (ипотеке) квартир по адрес, включая спорную квартиру адрес.
Однако к указанной дате (25 мая 2015 года) квартира по адресу: адрес не только была обременена правом требования в собственность со стороны истца по данному С.Ф., но и фактически ей была передана в пользование.
Ссылка ПАО "Сбербанк России" о том, что в качестве обеспечения выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору был заключен также и предварительный договор ипотеки N... от дата, предметом, которого являлось обязательство сторон в будущем заключить договор ипотеки на передачу ООО "ЕТЗК" в залог ПАО Сбербанк России" объекта недвижимости; нежилых и жилых помещений по адресу: адрес также не могло послужить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований С.Ф., поскольку в указанном предварительном договоре сторонами не был оговорен срок заключения основного договора.
Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В рассматриваемом случае в течение года с момента заключения предварительного договора основной договор ипотеки (залога) не был заключен. Стороны не ссылаются и суду не представлено данных свидетельствующих о том, что стороны обращались в течение указанного годичного срока к друг другу с требованием о заключении основного договора.
Именно в силу изложенного не могли быть приняты во внимание возражения ПАО "Сбербанк России" относительно заявленного С.Ф. иска, основанных на предварительном договоре залога, по которому в силу прямого на то указания закона (ст. 429 ГК РФ) обязательства сторон прекращены.
Судебная коллегия не может согласиться также и с доводами апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России" о том, что ПАО "Сбербанк России" является добросовестным залогодержателем спорной квартиры, поскольку ПАО "Сбербанк России" в установленный законом годичный срок не обратился к ООО "ЕТЗК" по поводу заключения основного договора ипотеки спорной квартиры, суду не представлен акт предварительной проверки предлагаемого в последующем в мае 2015 года в залог имущества, включающего и спорную квартиру. Нет данных, что данный акт составлялся и мог быть составлен путем фактического осмотра передаваемой в залог квартиры, поскольку, как указывалось выше, спорная квартира за N... ранее дата была передана в фактическое пользование С.Ф. и ее мужа по акту, где указано о передаче ей, в том числе и ключей от квартиры. С указанного времени она не только проживает в спорной квартире, но несет бремя его содержания, тогда как лишь дата в качестве обеспечения выполнения обязательств заемщика перед кредитором по договору между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" было составлено дополнительное соглашение о залоге спорной адрес, прошедший государственную регистрацию дата.
Именно лишь с указанной даты дата договор ипотеки спорной адрес между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" можно считать заключенным, как сделки требующей государственной регистрации, поскольку в силу положений ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 03 июля 2016 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Именно в силу приведенных обстоятельств, толкование условий договора между вышеуказанными юридическими лицами, их вышеописанные действия, отсутствие у ООО "ЕТЗК" права регистрации права собственности на квартиру при наличии его неисполненных обязательств по передаче спорной квартиры в собственность С.Ф., свидетельствует о мнимости сделки по регистрации ООО "ЕТЗК" права собственности на спорную квартиру.
Изложенные выше обстоятельства дела не дают оснований полагать и признать ПАО "Сбербанк России" добросовестной стороной сделки ипотеки. Приведенные обстоятельства регистрации ООО "ЕТЗК" права собственности на спорную квартиру были явными. При проявлении внимательности и осмотрительности, при надлежащем осмотре и принятии передаваемого в залог объекта недвижимости ПАО "Сбербанк России" явно и очевидно мог избежать заключения сделки залога имущества, подлежащего аннулированию в качестве применения последствий ничтожной (мнимой) сделки.
Согласно разъяснений пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу приведенных разъяснений истцом избран правильный способ защиты своего права путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных С.Ф. требований и отказе в удовлетворении встречных требований ПАО "Сбербанк России".
Согласно разъяснений пункта 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
С учетом приведенных разъяснений, судебная коллегия находит, что истцом по существу заявляется о понуждении ООО "ЕТЗК" к государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
Поэтому судом обоснованно удовлетворены требования заявителя о признании права собственности заявителя на спорную квартиру.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России" о наличии оснований для прекращения дела производством в связи с введением процедуры банкротства ООО "ЕТЗК".
Действительно из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05 апреля 2017 года по делу N А07-1131/2016 ООО "Единая торгово - закупочная компания" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства.
Согласно ч. 1 ст. 201.4. Федерального закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Однако согласно ст. 33 ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду.
С.Ф. обратилась в суд с данным иском 04 апреля 2017 года.
При таких обстоятельствах, поскольку истец с настоящим иском обратился в суд до вынесения арбитражным судом определения о введении конкурсного производства в отношении ответчика ООО "Единая торгово - закупочная компания", являющегося застройщиком, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования С.Ф. к ООО "Единая торгово - закупочная компания", ПАО "Сбербанк России" о признании права собственности на квартиру обоснованно разрешены судом общей юрисдикции.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда РБ от 06 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО "Сбербанк России" без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
А.М.ГАБИТОВА
О.Р.ФАРХИУЛЛИНА
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
А.М.ГАБИТОВА
О.Р.ФАРХИУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)