Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указал, что заемщики нарушили условия кредитного договора, своевременно не погасив задолженность по кредитному договору и не исполнив принятые на себя обязательства. В обеспечение исполнения обязательств был заключен договор об ипотеке объекта незавершенного строительства и договоры поручительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Судак О.Н.,
судей областного суда Полтевой В.А., Имамовой Р.А.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.В., К.М. на решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2016 года по гражданскому делу по иску Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" к К.В., К.М., Е., П. А. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскании на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Судак О.Н., объяснения Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя АО "Россельхозбанк" - Х., просившей оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
АО "Россельхозбанк" обратилось в суд к К.В., К.М., Е., П. с вышеуказанным иском, в котором с учетом уточнений окончательно просило: взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору N от (дата) по состоянию на (дата) в сумме *** руб., из которых: *** руб. - просроченный основной долг, *** руб. - проценты за пользование кредитом, *** руб. - пеня за несвоевременную уплату основного долга и процентов, а также убытки в форме упущенной выгоды в размере 15% годовых на остаток ссудной задолженности (основного долга) за период с (дата) по дату фактического возврата кредита (основного долга); обратить взыскание на заложенное имущество и назначить первоначальную продажную стоимость на заложенное имущество в соответствии с заключением эксперта ИП ФИО N от (дата), а именно: жилой дом, назначение жилое; количество этажей: 1, МС; количество подземных этажей - подвал; общей площадью *** кв. м; литер А1; кадастровый (условный) N, в размере *** руб., земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью *** кв. м, кадастровый N, который принадлежит на праве частной собственности К.В. и К.М., по ? каждому, в размере *** руб.
В обоснование исковых требований истец указал, что (дата) между АО "Россельхозбанк" и К.В., К.М. был заключен кредитный договор N, по условиям которого заемщики получили кредит на сумму *** руб. под 15% годовых, сроком до (дата) в целях завершения строительства 2-этажного жилого дома по адресу: (адрес), общей площадью застройки *** кв. м. Мемориальным ордером N от (дата) кредитор перечислил вышеуказанную сумму на лицевой счет заемщика N, полностью исполнив свои обязательства по кредитному договору. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор N.6 об ипотеке объекта незавершенного строительства от (дата) с К.В. и К.М., предметом которого выступило следующее имущество: жилой дом, назначение жилое; количество этажей: 1, МС; количество подземных этажей - подвал; общей площадью *** кв. м; литер А1; кадастровый (условный) N; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью *** кв. м, кадастровый N, принадлежащий на праве частной собственности К.В. и К.М., по ? доле каждому, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 56АА N и серии 56АА N и на основании договора купли-продажи земельного участка N от (дата). Вышеуказанное недвижимое имущество выступает в качестве последующего залога по кредитному договору N от (дата), заключенному между АО "Россельхозбанк" и ИП К.М. на сумму *** руб. Кроме этого, были заключены договор N поручительства физического лица от (дата) с Е.; договор N поручительства физического лица от (дата) с П.
В связи с неисполнением ответчиками обязательств перед банком в адрес ответчиков кредитором были направлены письма с требованием уплатить сумму срочной задолженности, проценты за пользование кредитом, просроченной задолженности и неустойки по кредиту в срок не позднее (дата). Данные письма оставлены без исполнения.
Таким образом, заемщики нарушили условия кредитного договора, своевременно не погасив задолженность по кредитному договору и не выполнив принятые на себя обязательства. Сумма просроченной задолженности по кредитному договору N от (дата) по состоянию на (дата) составила *** руб., из которых: *** руб. - просроченный основной долг, *** руб. - проценты за пользование кредитом, *** руб. - пеня за несвоевременную уплату основного долга и процентов.
Судом постановлено решение об удовлетворении исковых требований, с которым не согласились К.В. и К.М. В апелляционной жалобе ответчики просят об отмене решения Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2016 года, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
От АО "Россельхозбанк" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец настаивает на законности принятого по делу решения и просит оставить его без изменения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики К.В., К.М. и П. не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, уважительную причину неявки суду не представили, об отложении и переносе слушания по апелляционной жалобе не ходатайствовали. С учетом изложенного, судебная коллегия определила рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Разрешая спор по настоящему делу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 322, 350, 393, 809 ГК РФ, нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, пришел к правильному выводу об удовлетворении требований АО "Россельхозбанк" и взыскании в солидарном порядке с заемщиков К.В., К.М. и поручителей Е., П. суммы задолженности по кредитному договору N от (дата) в сумме *** руб., а также упущенной выгоды в размере 15% годовых на остаток ссудной задолженности за период с (дата) по дату фактического возврата кредита (основного долга).
Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела, обоснован нормами права, регулирующими спорные правоотношения, и доказательствами, исследованными в судебном заседании, которым судом дана оценка в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, право Банка потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами при нарушении кредитных обязательств заемщиком предусмотрено и п. 4.7 кредитного договора N от (дата).
Ссылка в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что срок исполнения договора не наступил - не основана на законе, договоре и материалах дела, поскольку обязательство по возврату всей суммы кредита наступило после возникновения просрочки по платежам и направления истцом в адрес ответчиков соответствующей претензии о возврате всей задолженности.
В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, залогодержатель для удовлетворения своих требований может обратить взыскание на заложенное имущество.
Согласно ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно подп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
С учетом предоставленных сторонами доказательств в обоснование заявленных доводов, для полного установления обстоятельств, имеющих значения для дела, разрешения спора о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, определением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28 июля 2016 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО.
Согласно отчету N от (дата) рыночная стоимость жилого дома, назначение жилое, количество этажей: 1, МС, количество подземных этажей - подвал, общей площадью *** кв. м, литер А1, инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 176, расположенного по адресу: (адрес), округленно составляет *** руб., в том числе стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью *** кв. м, кадастровый N, расположенного по адресу: (адрес) - *** руб., стоимость 1 кв. м объекта оценки составляет *** руб., ликвидационная стоимость объекта оценки составит (округленно) *** руб., в том числе стоимость земельного участка - *** руб.
Давая оценку приведенному экспертному заключению, суд первой инстанции обоснованно признал его достоверным и принял для определения начальной продажной цены вышеуказанного заложенного недвижимого имущества на публичных торгах, поскольку у суда не имелось оснований сомневаться в правильности выводов судебного эксперта.
При этом, судебная коллегия полагает необходимым указать, что данная экспертиза проведена с соблюдением требований процессуального законодательства: на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сведения, содержащиеся в экспертном заключении свидетельствуют о том, что исследованию были подвергнуты необходимые и достаточные материалы.
Также судебная коллегия приходит к выводу о том, что содержание экспертного заключения, а также примененные экспертом затратный, сравнительный и доходный подходы исследования объекта оценки соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценке" N 135-ФЗ от 29.07.1998 года, Приказа Минэкономразвития РФ N 256 от 20.07.2007 года об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Таким образом, при установлении по настоящему делу начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, суд первой инстанции обоснованно взял за основу вышеуказанное заключение судебной экспертизы, однако не применил подлежащие применению нормы пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В соответствии с ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции на основании абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает необходимым, выйдя за пределы доводов апелляционной жалобы, изменить решение суда в не обжалуемой части, поскольку судом допущено нарушение норм материального права.
Ввиду изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части установления размера начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, установив ее с учетом приведенных норм Закона об ипотеке равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в приведенном выше заключении судебной оценочной экспертизы, в размере *** руб., в том числе, жилого дома - *** руб., земельного участка - *** руб.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Судом первой инстанции оценка представленным по делу доказательствам, в том числе заключению судебной оценочной экспертизы, дана в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с иными исследованными доказательствами, показаниями эксперта, позволяющими сделать вывод о действительной стоимости недвижимого имущества.
Доводы жалобы о несоразмерности заявленных требований о взыскании долга по кредитному договору с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, судебной коллегией отклоняются в силу их несостоятельности.
Как следует из п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. То есть для применения данной нормы необходимо установить совокупность двух обстоятельств: незначительность нарушения обязательства и несоразмерность требований стоимости заложенного имущества. Само по себе превышение стоимости заложенного имущества размера требований Банка не свидетельствует о наличии оснований для применения данной нормы.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, на дату вынесения решения суда сумма задолженности ответчика превышает 5% рыночной стоимости заложенного имущества, а период просрочки платежа превышает 3 месяца.
Более того, ответчиками К.В. и К.М. многократно допускались просрочки платежей по кредиту, денежные средства вносились не в полном объеме, что указывает на систематическое нарушение условий кредитного договора и свидетельствует о существенном нарушении принятых на себя обязательств по возврату кредита.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не заслуживают внимания, поскольку основаны на ошибочном толковании приведенных норм закона, при неправильной оценке материалов дела, в связи с чем, они подлежат отклонению, как не нашедшие своего подтверждения и не основанные на законе.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2016 года изменить в части размера установленной начальной продажной цены заложенного имущества, изложив абз. 4, 5, 6 резолютивной части решения суда в следующей редакции:
Обратить взыскание в пользу акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" на следующее заложенное имущество по договору N.6 об ипотеке объекта незавершенного строительства от (дата), заключенному между открытым акционерным обществом "Российский сельскохозяйственный банк" и К.В. и К.М., путем продажи с публичных торгов, а именно:
- - жилой дом, назначение жилое; количество этажей: 1, МС; количество подземных этажей - подвал; общей площадью *** кв. м; литер А1; кадастровый (условный) N, расположенный по адресу: (адрес), установив начальную продажную стоимость жилого дома в размере *** руб.;
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью *** кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: (адрес), принадлежащий на праве частной собственности К.В. и К.М. по ? каждому, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 56АА N и серии 56АА N и на основании договора купли-продажи земельного участка N от (дата), установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере *** руб..
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.В., К.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-3513/2017
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указал, что заемщики нарушили условия кредитного договора, своевременно не погасив задолженность по кредитному договору и не исполнив принятые на себя обязательства. В обеспечение исполнения обязательств был заключен договор об ипотеке объекта незавершенного строительства и договоры поручительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 мая 2017 г. по делу N 33-3513/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Судак О.Н.,
судей областного суда Полтевой В.А., Имамовой Р.А.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.В., К.М. на решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2016 года по гражданскому делу по иску Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" к К.В., К.М., Е., П. А. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскании на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Судак О.Н., объяснения Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя АО "Россельхозбанк" - Х., просившей оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
АО "Россельхозбанк" обратилось в суд к К.В., К.М., Е., П. с вышеуказанным иском, в котором с учетом уточнений окончательно просило: взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору N от (дата) по состоянию на (дата) в сумме *** руб., из которых: *** руб. - просроченный основной долг, *** руб. - проценты за пользование кредитом, *** руб. - пеня за несвоевременную уплату основного долга и процентов, а также убытки в форме упущенной выгоды в размере 15% годовых на остаток ссудной задолженности (основного долга) за период с (дата) по дату фактического возврата кредита (основного долга); обратить взыскание на заложенное имущество и назначить первоначальную продажную стоимость на заложенное имущество в соответствии с заключением эксперта ИП ФИО N от (дата), а именно: жилой дом, назначение жилое; количество этажей: 1, МС; количество подземных этажей - подвал; общей площадью *** кв. м; литер А1; кадастровый (условный) N, в размере *** руб., земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью *** кв. м, кадастровый N, который принадлежит на праве частной собственности К.В. и К.М., по ? каждому, в размере *** руб.
В обоснование исковых требований истец указал, что (дата) между АО "Россельхозбанк" и К.В., К.М. был заключен кредитный договор N, по условиям которого заемщики получили кредит на сумму *** руб. под 15% годовых, сроком до (дата) в целях завершения строительства 2-этажного жилого дома по адресу: (адрес), общей площадью застройки *** кв. м. Мемориальным ордером N от (дата) кредитор перечислил вышеуказанную сумму на лицевой счет заемщика N, полностью исполнив свои обязательства по кредитному договору. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор N.6 об ипотеке объекта незавершенного строительства от (дата) с К.В. и К.М., предметом которого выступило следующее имущество: жилой дом, назначение жилое; количество этажей: 1, МС; количество подземных этажей - подвал; общей площадью *** кв. м; литер А1; кадастровый (условный) N; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью *** кв. м, кадастровый N, принадлежащий на праве частной собственности К.В. и К.М., по ? доле каждому, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 56АА N и серии 56АА N и на основании договора купли-продажи земельного участка N от (дата). Вышеуказанное недвижимое имущество выступает в качестве последующего залога по кредитному договору N от (дата), заключенному между АО "Россельхозбанк" и ИП К.М. на сумму *** руб. Кроме этого, были заключены договор N поручительства физического лица от (дата) с Е.; договор N поручительства физического лица от (дата) с П.
В связи с неисполнением ответчиками обязательств перед банком в адрес ответчиков кредитором были направлены письма с требованием уплатить сумму срочной задолженности, проценты за пользование кредитом, просроченной задолженности и неустойки по кредиту в срок не позднее (дата). Данные письма оставлены без исполнения.
Таким образом, заемщики нарушили условия кредитного договора, своевременно не погасив задолженность по кредитному договору и не выполнив принятые на себя обязательства. Сумма просроченной задолженности по кредитному договору N от (дата) по состоянию на (дата) составила *** руб., из которых: *** руб. - просроченный основной долг, *** руб. - проценты за пользование кредитом, *** руб. - пеня за несвоевременную уплату основного долга и процентов.
Судом постановлено решение об удовлетворении исковых требований, с которым не согласились К.В. и К.М. В апелляционной жалобе ответчики просят об отмене решения Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2016 года, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
От АО "Россельхозбанк" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец настаивает на законности принятого по делу решения и просит оставить его без изменения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики К.В., К.М. и П. не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, уважительную причину неявки суду не представили, об отложении и переносе слушания по апелляционной жалобе не ходатайствовали. С учетом изложенного, судебная коллегия определила рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Разрешая спор по настоящему делу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 322, 350, 393, 809 ГК РФ, нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, пришел к правильному выводу об удовлетворении требований АО "Россельхозбанк" и взыскании в солидарном порядке с заемщиков К.В., К.М. и поручителей Е., П. суммы задолженности по кредитному договору N от (дата) в сумме *** руб., а также упущенной выгоды в размере 15% годовых на остаток ссудной задолженности за период с (дата) по дату фактического возврата кредита (основного долга).
Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела, обоснован нормами права, регулирующими спорные правоотношения, и доказательствами, исследованными в судебном заседании, которым судом дана оценка в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, право Банка потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами при нарушении кредитных обязательств заемщиком предусмотрено и п. 4.7 кредитного договора N от (дата).
Ссылка в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что срок исполнения договора не наступил - не основана на законе, договоре и материалах дела, поскольку обязательство по возврату всей суммы кредита наступило после возникновения просрочки по платежам и направления истцом в адрес ответчиков соответствующей претензии о возврате всей задолженности.
В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, залогодержатель для удовлетворения своих требований может обратить взыскание на заложенное имущество.
Согласно ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно подп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
С учетом предоставленных сторонами доказательств в обоснование заявленных доводов, для полного установления обстоятельств, имеющих значения для дела, разрешения спора о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, определением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28 июля 2016 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО.
Согласно отчету N от (дата) рыночная стоимость жилого дома, назначение жилое, количество этажей: 1, МС, количество подземных этажей - подвал, общей площадью *** кв. м, литер А1, инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 176, расположенного по адресу: (адрес), округленно составляет *** руб., в том числе стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью *** кв. м, кадастровый N, расположенного по адресу: (адрес) - *** руб., стоимость 1 кв. м объекта оценки составляет *** руб., ликвидационная стоимость объекта оценки составит (округленно) *** руб., в том числе стоимость земельного участка - *** руб.
Давая оценку приведенному экспертному заключению, суд первой инстанции обоснованно признал его достоверным и принял для определения начальной продажной цены вышеуказанного заложенного недвижимого имущества на публичных торгах, поскольку у суда не имелось оснований сомневаться в правильности выводов судебного эксперта.
При этом, судебная коллегия полагает необходимым указать, что данная экспертиза проведена с соблюдением требований процессуального законодательства: на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сведения, содержащиеся в экспертном заключении свидетельствуют о том, что исследованию были подвергнуты необходимые и достаточные материалы.
Также судебная коллегия приходит к выводу о том, что содержание экспертного заключения, а также примененные экспертом затратный, сравнительный и доходный подходы исследования объекта оценки соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценке" N 135-ФЗ от 29.07.1998 года, Приказа Минэкономразвития РФ N 256 от 20.07.2007 года об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Таким образом, при установлении по настоящему делу начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, суд первой инстанции обоснованно взял за основу вышеуказанное заключение судебной экспертизы, однако не применил подлежащие применению нормы пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В соответствии с ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции на основании абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает необходимым, выйдя за пределы доводов апелляционной жалобы, изменить решение суда в не обжалуемой части, поскольку судом допущено нарушение норм материального права.
Ввиду изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части установления размера начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, установив ее с учетом приведенных норм Закона об ипотеке равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в приведенном выше заключении судебной оценочной экспертизы, в размере *** руб., в том числе, жилого дома - *** руб., земельного участка - *** руб.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Судом первой инстанции оценка представленным по делу доказательствам, в том числе заключению судебной оценочной экспертизы, дана в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с иными исследованными доказательствами, показаниями эксперта, позволяющими сделать вывод о действительной стоимости недвижимого имущества.
Доводы жалобы о несоразмерности заявленных требований о взыскании долга по кредитному договору с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, судебной коллегией отклоняются в силу их несостоятельности.
Как следует из п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. То есть для применения данной нормы необходимо установить совокупность двух обстоятельств: незначительность нарушения обязательства и несоразмерность требований стоимости заложенного имущества. Само по себе превышение стоимости заложенного имущества размера требований Банка не свидетельствует о наличии оснований для применения данной нормы.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, на дату вынесения решения суда сумма задолженности ответчика превышает 5% рыночной стоимости заложенного имущества, а период просрочки платежа превышает 3 месяца.
Более того, ответчиками К.В. и К.М. многократно допускались просрочки платежей по кредиту, денежные средства вносились не в полном объеме, что указывает на систематическое нарушение условий кредитного договора и свидетельствует о существенном нарушении принятых на себя обязательств по возврату кредита.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не заслуживают внимания, поскольку основаны на ошибочном толковании приведенных норм закона, при неправильной оценке материалов дела, в связи с чем, они подлежат отклонению, как не нашедшие своего подтверждения и не основанные на законе.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2016 года изменить в части размера установленной начальной продажной цены заложенного имущества, изложив абз. 4, 5, 6 резолютивной части решения суда в следующей редакции:
Обратить взыскание в пользу акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" на следующее заложенное имущество по договору N.6 об ипотеке объекта незавершенного строительства от (дата), заключенному между открытым акционерным обществом "Российский сельскохозяйственный банк" и К.В. и К.М., путем продажи с публичных торгов, а именно:
- - жилой дом, назначение жилое; количество этажей: 1, МС; количество подземных этажей - подвал; общей площадью *** кв. м; литер А1; кадастровый (условный) N, расположенный по адресу: (адрес), установив начальную продажную стоимость жилого дома в размере *** руб.;
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью *** кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: (адрес), принадлежащий на праве частной собственности К.В. и К.М. по ? каждому, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 56АА N и серии 56АА N и на основании договора купли-продажи земельного участка N от (дата), установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере *** руб..
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.В., К.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)