Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Шевченко Е.Е., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от ООО "Истра Фудс" - Королева Н.О. (представителя по доверенности от 29.04.2016), от АО "Сити Инвест Банк" - Бердникова Р.Л. (представителя по доверенности от 18.01.2016), от Управления Росреестра по Московской области - Фирсова А.В. (представителя по доверенности от 16.12.2015 N 484-Д),
от ЗАО "Элма-Профи" - извещено, представитель не явился,
от ООО "Зеленый дом" - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Истра Фудс" на решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 по делу N А41-15/16, принятое судьей Новиковой Е.М., по заявлению АО "Сити Инвест Банк" к Управлению Росреестра по Московской области об оспаривании действий, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ЗАО "Элма-Профи", ООО "Истра Фудс", ООО "Зеленый дом",
установил:
Акционерное общество "Сити Инвест Банк" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области со следующими требованиями:
- признать незаконными действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации:
1. Договора аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N 1 между ЗАО "Элма-Профи" и ООО "Зеленый дом" и права аренды в отношении следующих объектов недвижимости:
1) здание: развлекательный корпус; назначение: объекты производственной инфраструктуры; площадь: 864,8 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12081. Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации N 50-50-09/033/2005-373;
2) 2-ой этаж здания: клуб-столовая назначение: объект общественного питания; площадь 1722,1 кв. м, инв. N 14157, литер А, а, этажность: 2, адрес (местоположение) объекта: Московская обл., Солнечногорский район, дер. Брехово, Кутузовский сельский округ, кадастровый номер: 50:09:0000000:49066. Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации N 50-50-09/033/2005-367.
2. Договора аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N 2 между ЗАО "Элма-Профи" и ООО "Истра Фудс" и права аренды в отношении следующих объектов недвижимости:
1) баня N 1, назначение: нежилое; площадь: 101,4 кв. м, инв. N 28074, литер Б, этажность: 1, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12092. Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 февраля 2006 года сделана запись регистрации N 50-50-09/011/2006-2;
2) 1-ый этаж здания: клуб-столовая назначение: объект общественного питания; площадь 1722,1 кв. м, инв. N 14157, литер А, а, этажность: 2, адрес (местоположение) объекта: Московская обл., Солнечногорский район, дер. Брехово, Кутузовский сельский округ, кадастровый номер: 50:09:0000000:49066.
Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации N 50-50-09/033/2005-367.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенные нарушения и исключить записи N 50-50/009-50/009/004/2015-3193/2, N 50-50/009-50/009/004/2015-3197/2, N 50-50/009-50/009/004/2015-3193/3 и N 50-50/009-50/009/004/2015-3197/3 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Истра Фудс" просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представители ООО "Истра Фудс" и Управления Росреестра по Московской области в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
В судебное заседание не явились представители ЗАО "Элма-Профи", ООО "Зеленый дом", в материалах дела имеются сведения об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Представитель АО "Сити Инвест Банк" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 17.09.2015 Солнечногорским отделом Управления Росреестра по Московской области были зарегистрированы:
- Договор аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N 1 между ЗАО "Элма-Профи" (Третье лицо 1) и ООО "Зеленый дом" (Третье лицо 3) и право аренды в отношении следующего объекта: Здание: развлекательный корпус; назначение: объекты производственной инфраструктуры; площадь: 864,8 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12081.
Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации N 50-50-09/033/2005-373.
- Договор аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N 2 между ЗАО "Элма-Профи" (Третье лицо 1) и ООО "Истра Фудс" (Третье лицо 2) и право аренды в отношении следующего объекта: Баня N 1, назначение: нежилое; площадь: 101,4 кв. м, инв. N 28074, литер Б, этажность: 1, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12092.
Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 февраля 2006 года сделана запись регистрации N 50-50-09/011/2006-2.
Вышеуказанные объекты недвижимости находятся в залоге у АО "Сити Инвест Банк" (Заявитель) на основании договора ипотеки от 29.04.2014 (далее - Договор ипотеки), заключенного с ЗАО "Элма-Профи", по условиям которого ЗАО "Элма-Профи" передало Заявителю в залог принадлежащие ему на праве собственности 22 объекта недвижимости (включая земельный участок, на котором расположены все переданные в залог объекты недвижимости), входящих в единый гостиничный комплекс (прежнее название - "Парк отель Кранкино", в настоящее время - "Тропикана Holiday"), расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс.
Договор ипотеки и ипотека зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.05.14, номер регистрации 50-50-09/053/2014-351.
В соответствии с пунктом 5.1.1 Договора ипотеки залогодатель (ЗАО "Элма-Профи") принимает на себя обязательство не передавать предмет ипотеки во владение или пользование третьим лицам (в том числе в аренду (субаренду) на срок год и более, не обременять какими-либо обязательственными или имущественными правами третьих лиц, без предварительного письменного согласия залогодержателя.
Вышеуказанный договор ипотеки заключен в обеспечение исполнения ЗАО "Элма-Профи" условий Договора о кредитной линии с лимитом выдачи N 525 КЛ/2014 от 29.04.2014 (далее - Кредитный договор) между Заявителем и ЗАО "Элма-Профи".
В рамках исполнения указанного Кредитного договора Заявитель выдал ЗАО "Элма-Профи" кредит в размере 6 000 000 долларов США сроком до 29.04.15. До настоящего времени, несмотря на многочисленные требования Заявителя, кредит, а также проценты за пользование кредитом ЗАО "Элма-Профи" не возвращены.
По заявлению банка в отношении ЗАО "Элма-Профи" Арбитражным судом Московской области возбуждено дело о банкротстве (дело о банкротстве N А41-21962/2015).
На настоящий момент задолженность ЗАО "Элма-Профи" перед Заявителем не погашена.
Из выписки из ЕГРП следует, что право аренды указанного объекта зарегистрировано 17.09.2015 уже при наличии зарегистрированной 22.05.2014 ипотеки в пользу Заявителя.
При этом Заявитель согласия на заключение каких-либо договоров аренды и/или регистрацию прав аренды ЗАО "Элма-Профи", равно как и любым иным Лицам - не давал.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, относятся проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с положениями статей 16 - 18 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требования к предоставляемым на государственную регистрацию документам.
Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов или сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.
Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Исходя из приведенных правовых норм, суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о нарушении ЗАО "Элма-Профи" обязанности по представлению в Управление Росреестра по Московской области информации о наличии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, что повлекло совершение Управлением незаконных действий.
В Письме Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13 "О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов" указывается, что при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.
Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.
Соответствующие рекомендации по проведению правовой экспертизы документов и проверке законности сделки содержатся в приказе Минюста России от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшем на момент совершения оспариваемых действий.
При проверке законности сделки регистратор определяет ее соответствие действующему законодательству, следовательно, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными. Таким образом, государственная регистрация договоров аренды и прав аренды на заложенное имущество была произведена в отсутствие согласия Заявителя.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым пояснить, что ООО "ИСТРА ФУДС" должно был знать об отсутствии на момент совершения сделки согласия Истца, поскольку информация о наличии обременений размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru, а также ООО "ИСТРА ФУДС" при должной степени заботливости и осмотрительности при заключении сделки аренды должно было запросить выписку из ЕГРП в отношении арендуемого объекта, проверить наличие зарегистрированных обременений, а также запросить у ЗАО "Элма-Профи" Договор ипотеки от 22.05.2015 г. на основании которого зарегистрирована ипотека в пользу Истца.
Из вышеуказанных документов следует, что для заключения договора аренды объекта, находящегося в залоге у Истца, требуется его согласие.
Довод представителя управления о том, что в предмет договора ипотеки не полностью совпадает с предметом договоров аренды, что послужило основанием для регистратора в силу пункта 5.1.1 Договора ипотеки осуществить оспариваемые регистрационные действия, апелляционным судом отклоняется как необоснованный, поскольку предмет договоров аренды полностью включен и составляет объекты, являющиеся предметом договора ипотеки.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку государственная регистрация договоров аренды и прав аренды на заложенное имущество была произведена в отсутствие согласия залогодержателя, судом первой инстанции обоснованно признаны незаконными оспариваемые действия Управления и восстановлены права заявителя.
Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 по делу N А41-15/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2016 N 10АП-6537/2016 ПО ДЕЛУ N А41-15/2016
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2016 г. по делу N А41-15/16
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Шевченко Е.Е., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от ООО "Истра Фудс" - Королева Н.О. (представителя по доверенности от 29.04.2016), от АО "Сити Инвест Банк" - Бердникова Р.Л. (представителя по доверенности от 18.01.2016), от Управления Росреестра по Московской области - Фирсова А.В. (представителя по доверенности от 16.12.2015 N 484-Д),
от ЗАО "Элма-Профи" - извещено, представитель не явился,
от ООО "Зеленый дом" - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Истра Фудс" на решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 по делу N А41-15/16, принятое судьей Новиковой Е.М., по заявлению АО "Сити Инвест Банк" к Управлению Росреестра по Московской области об оспаривании действий, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ЗАО "Элма-Профи", ООО "Истра Фудс", ООО "Зеленый дом",
установил:
Акционерное общество "Сити Инвест Банк" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области со следующими требованиями:
- признать незаконными действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации:
1. Договора аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N 1 между ЗАО "Элма-Профи" и ООО "Зеленый дом" и права аренды в отношении следующих объектов недвижимости:
1) здание: развлекательный корпус; назначение: объекты производственной инфраструктуры; площадь: 864,8 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12081. Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации N 50-50-09/033/2005-373;
2) 2-ой этаж здания: клуб-столовая назначение: объект общественного питания; площадь 1722,1 кв. м, инв. N 14157, литер А, а, этажность: 2, адрес (местоположение) объекта: Московская обл., Солнечногорский район, дер. Брехово, Кутузовский сельский округ, кадастровый номер: 50:09:0000000:49066. Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации N 50-50-09/033/2005-367.
2. Договора аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N 2 между ЗАО "Элма-Профи" и ООО "Истра Фудс" и права аренды в отношении следующих объектов недвижимости:
1) баня N 1, назначение: нежилое; площадь: 101,4 кв. м, инв. N 28074, литер Б, этажность: 1, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12092. Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 февраля 2006 года сделана запись регистрации N 50-50-09/011/2006-2;
2) 1-ый этаж здания: клуб-столовая назначение: объект общественного питания; площадь 1722,1 кв. м, инв. N 14157, литер А, а, этажность: 2, адрес (местоположение) объекта: Московская обл., Солнечногорский район, дер. Брехово, Кутузовский сельский округ, кадастровый номер: 50:09:0000000:49066.
Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации N 50-50-09/033/2005-367.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенные нарушения и исключить записи N 50-50/009-50/009/004/2015-3193/2, N 50-50/009-50/009/004/2015-3197/2, N 50-50/009-50/009/004/2015-3193/3 и N 50-50/009-50/009/004/2015-3197/3 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Истра Фудс" просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представители ООО "Истра Фудс" и Управления Росреестра по Московской области в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
В судебное заседание не явились представители ЗАО "Элма-Профи", ООО "Зеленый дом", в материалах дела имеются сведения об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Представитель АО "Сити Инвест Банк" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 17.09.2015 Солнечногорским отделом Управления Росреестра по Московской области были зарегистрированы:
- Договор аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N 1 между ЗАО "Элма-Профи" (Третье лицо 1) и ООО "Зеленый дом" (Третье лицо 3) и право аренды в отношении следующего объекта: Здание: развлекательный корпус; назначение: объекты производственной инфраструктуры; площадь: 864,8 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12081.
Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации N 50-50-09/033/2005-373.
- Договор аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N 2 между ЗАО "Элма-Профи" (Третье лицо 1) и ООО "Истра Фудс" (Третье лицо 2) и право аренды в отношении следующего объекта: Баня N 1, назначение: нежилое; площадь: 101,4 кв. м, инв. N 28074, литер Б, этажность: 1, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12092.
Указанный объект принадлежит ЗАО "Элма-Профи" на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 февраля 2006 года сделана запись регистрации N 50-50-09/011/2006-2.
Вышеуказанные объекты недвижимости находятся в залоге у АО "Сити Инвест Банк" (Заявитель) на основании договора ипотеки от 29.04.2014 (далее - Договор ипотеки), заключенного с ЗАО "Элма-Профи", по условиям которого ЗАО "Элма-Профи" передало Заявителю в залог принадлежащие ему на праве собственности 22 объекта недвижимости (включая земельный участок, на котором расположены все переданные в залог объекты недвижимости), входящих в единый гостиничный комплекс (прежнее название - "Парк отель Кранкино", в настоящее время - "Тропикана Holiday"), расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс.
Договор ипотеки и ипотека зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.05.14, номер регистрации 50-50-09/053/2014-351.
В соответствии с пунктом 5.1.1 Договора ипотеки залогодатель (ЗАО "Элма-Профи") принимает на себя обязательство не передавать предмет ипотеки во владение или пользование третьим лицам (в том числе в аренду (субаренду) на срок год и более, не обременять какими-либо обязательственными или имущественными правами третьих лиц, без предварительного письменного согласия залогодержателя.
Вышеуказанный договор ипотеки заключен в обеспечение исполнения ЗАО "Элма-Профи" условий Договора о кредитной линии с лимитом выдачи N 525 КЛ/2014 от 29.04.2014 (далее - Кредитный договор) между Заявителем и ЗАО "Элма-Профи".
В рамках исполнения указанного Кредитного договора Заявитель выдал ЗАО "Элма-Профи" кредит в размере 6 000 000 долларов США сроком до 29.04.15. До настоящего времени, несмотря на многочисленные требования Заявителя, кредит, а также проценты за пользование кредитом ЗАО "Элма-Профи" не возвращены.
По заявлению банка в отношении ЗАО "Элма-Профи" Арбитражным судом Московской области возбуждено дело о банкротстве (дело о банкротстве N А41-21962/2015).
На настоящий момент задолженность ЗАО "Элма-Профи" перед Заявителем не погашена.
Из выписки из ЕГРП следует, что право аренды указанного объекта зарегистрировано 17.09.2015 уже при наличии зарегистрированной 22.05.2014 ипотеки в пользу Заявителя.
При этом Заявитель согласия на заключение каких-либо договоров аренды и/или регистрацию прав аренды ЗАО "Элма-Профи", равно как и любым иным Лицам - не давал.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, относятся проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с положениями статей 16 - 18 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требования к предоставляемым на государственную регистрацию документам.
Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов или сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.
Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Исходя из приведенных правовых норм, суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о нарушении ЗАО "Элма-Профи" обязанности по представлению в Управление Росреестра по Московской области информации о наличии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, что повлекло совершение Управлением незаконных действий.
В Письме Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13 "О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов" указывается, что при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.
Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.
Соответствующие рекомендации по проведению правовой экспертизы документов и проверке законности сделки содержатся в приказе Минюста России от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшем на момент совершения оспариваемых действий.
При проверке законности сделки регистратор определяет ее соответствие действующему законодательству, следовательно, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными. Таким образом, государственная регистрация договоров аренды и прав аренды на заложенное имущество была произведена в отсутствие согласия Заявителя.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым пояснить, что ООО "ИСТРА ФУДС" должно был знать об отсутствии на момент совершения сделки согласия Истца, поскольку информация о наличии обременений размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru, а также ООО "ИСТРА ФУДС" при должной степени заботливости и осмотрительности при заключении сделки аренды должно было запросить выписку из ЕГРП в отношении арендуемого объекта, проверить наличие зарегистрированных обременений, а также запросить у ЗАО "Элма-Профи" Договор ипотеки от 22.05.2015 г. на основании которого зарегистрирована ипотека в пользу Истца.
Из вышеуказанных документов следует, что для заключения договора аренды объекта, находящегося в залоге у Истца, требуется его согласие.
Довод представителя управления о том, что в предмет договора ипотеки не полностью совпадает с предметом договоров аренды, что послужило основанием для регистратора в силу пункта 5.1.1 Договора ипотеки осуществить оспариваемые регистрационные действия, апелляционным судом отклоняется как необоснованный, поскольку предмет договоров аренды полностью включен и составляет объекты, являющиеся предметом договора ипотеки.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку государственная регистрация договоров аренды и прав аренды на заложенное имущество была произведена в отсутствие согласия залогодержателя, судом первой инстанции обоснованно признаны незаконными оспариваемые действия Управления и восстановлены права заявителя.
Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 по делу N А41-15/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)