Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Решениями суда общей юрисдикции признаны недействительными договоры купли-продажи жилого помещения, которое включено в наследственную массу истца, однако подлинник закладной, выданной первоначальному залогодержателю, в регистрирующий орган для ее аннулирования в связи с прекращением ипотеки не представлен, что препятствует истцу в государственной регистрации права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хмелева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Александровой Ю.К., Грибиненко Н.Н.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 июня 2017 года гражданское дело N 2-1826/2016 по апелляционной жалобе ПАО Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16 марта 2016 года по иску Я. к ПАО Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк", ОАО "Агентство по ипотечному кредитованию", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о прекращении обременения в виде ипотеки и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., судебная коллегия
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором просила о прекращении обременения в виде ипотеки, в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный объект недвижимости. В обоснование иска истец указала, что решениями Выборгского районного суда Санкт-Петербурга признаны недействительными договоры купли-продажи, заключенные <дата> между Я. и Л. и <дата> - между Л. и А. государственная регистрация договоров и право собственности А. отменена; квартира, расположенная по адресу: <адрес> включена в наследственную массу Я.
Однако 28.11.2012 г. первоначальному залогодержателю - ОАО "Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" была выдана закладная от 21.11.2012 г. на указанную квартиру. Подлинник и надлежащим образом заверенная копия закладной в Выборгский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу для ее аннулирования в связи с прекращением ипотеки на основании вышеназванного решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16.04.2014 г. по делу N 2-199/2014 не представлены. Отсутствие вышеуказанных документов препятствует проведению государственной регистрации.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16.03.2016 исковые требования удовлетворены частично: признано отсутствующим обременение - ипотека (залог в силу закона) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установленную в пользу ОАО "Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк", и ипотека (залог в силу закона) на указанную квартиру, установленный в пользу Российской Федерации. В остальной части исковых требования Я. отказано.
ПАО Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" в апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на его неправильность, в иске отказать в полном объеме.
Истец Я., ответчики ПАО "СКБ Приморья "Примсоцбанк" и ОАО "АИЖК" о рассмотрении дела извещены посредством телефонограмм (л.д. 161, 162), ответчик Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, третье лицо Министерство обороны Российской Федерации о рассмотрении дела извещены посредством факсимильной связи (л.д. 163,164, 65).
Третье лицо А о рассмотрении дела извещен посредством почтового отправления по месту жительства, за извещением в организацию связи не явился (л.д. 163, 166), согласно п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации извещения считается полученным.
В судебное заседание указанные лица не явились. Министерство обороны Российской Федерации ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение проверено судебной коллегией только в обжалуемой части.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16.04.2014 года, вступившим в законную силу 25.09.2014 года, признан недействительным договор купли-продажи, заключенный 17.08.2011 между Я. и Л. в отношении <...> квартиры N..., общей площадью N... кв. м жилой площадью N... кв. м <адрес> в <адрес>; признан недействительным договор купли-продажи, заключенный 21.11.2012 между Л. и А. в отношении указанной квартиры. В порядке истребования имущества из чужого незаконного владения государственная регистрация данных договоров и права собственности на основании указанного договора за А. отменена, квартира включена в наследственную массу после смерти Я., умершего <дата>.
Указанным решением установлено, что квартира выбыла из владения Я помимо воли, подлежит истребованию от А. независимо от добросовестности приобретения. При заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения между Л. и А. последним были использованы заемные денежные средства по кредитному договору, заключенному с ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк", для обеспечения исполнения заемщиком обязательств по которому спорная квартира передана в залог. Впоследствии ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" передало права залогодержателя по закладной в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2012 внесены записи о наличии залога в силу закона в пользу ОАО СКБ приморья "Примсоцбанк" и Российской Федерации; правообладатель - А.
При таких обстоятельствах, учитывая положения ч. 4 ст. 29, ст. 42 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, учитывая, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 17.08.2011 между Я. и Л. и договор от 21.11.2012 между Л. и А. заключенный с привлечением кредитных средств ФГКУ "Росинвестипотека", являлись недействительными и не повлекли юридических последствий, суд пришел к выводу о том, что обременение в виде ипотеки (залога в силу закона), обеспечивающая данные сделки, подлежит признанию отсутствующим, а также пришел к выводу о правомерности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение, поскольку ею не был представлен правоустанавливающий документ - свидетельство о праве на наследство, оставшееся после смерти <дата> Я. а также ввиду наличия зарегистрированного обременения на квартиру в виде ипотеки (залога в силу закона) и не установил оснований для возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге.
В части отказа в удовлетворении требований об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру решение не обжалуется.
Банк в апелляционной жалобе, полагая неправильным решение в удовлетворенной части иска, ссылается на п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой: в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу: правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
При этом банк полагает, что при признании договора купли-продажи недействительным договор залога продолжает действовать, тем более при отсутствии сведений о недобросовестности банка, и при том положении, что ипотека в силу ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена на законных основаниях и кредитный договор не признан недействительным, а если при применении последствий недействительности сделки выясниться, что возвращаемое имущество обременено залогом добросовестного лица, то такое имущество возвращается с обременением.
Согласно ст. 42 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Из смысла указанной нормы права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит п. 1 ст. 6 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Таким образом, ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо. Собственник незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.
При этом в соответствии со ст. 42 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ прекращение ипотеки не ставится в зависимость от добросовестности или недобросовестности залогодержателя или залогодателя в случае истребования (виндикации) у залогодателя в установленном федеральным законом порядке заложенного имущества на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, т.е. в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, что имело место в настоящем случае.
При таком положении несостоятельны ссылки банка на добросовестность залогодержателя и залогодателя, и аналогичные доводы банка были правомерно отклонены судом первой инстанции.
Поскольку в настоящем случае в установленном федеральным законом порядке спорная заложенная квартира истребована у залогодателя на том основании, что в действительности собственником квартиры являлся Я., из владения которого квартиры выбыла помимо его воли, в силу ст. 42 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека прекращается.
С учетом изложенного оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 19.06.2017 N 33-12573/2017 ПО ДЕЛУ N 2-1826/2016
Требование: О прекращении обременения в виде ипотеки и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Решениями суда общей юрисдикции признаны недействительными договоры купли-продажи жилого помещения, которое включено в наследственную массу истца, однако подлинник закладной, выданной первоначальному залогодержателю, в регистрирующий орган для ее аннулирования в связи с прекращением ипотеки не представлен, что препятствует истцу в государственной регистрации права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2017 г. N 33-12573
Судья: Хмелева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Александровой Ю.К., Грибиненко Н.Н.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 июня 2017 года гражданское дело N 2-1826/2016 по апелляционной жалобе ПАО Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16 марта 2016 года по иску Я. к ПАО Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк", ОАО "Агентство по ипотечному кредитованию", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о прекращении обременения в виде ипотеки и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., судебная коллегия
установила:
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором просила о прекращении обременения в виде ипотеки, в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный объект недвижимости. В обоснование иска истец указала, что решениями Выборгского районного суда Санкт-Петербурга признаны недействительными договоры купли-продажи, заключенные <дата> между Я. и Л. и <дата> - между Л. и А. государственная регистрация договоров и право собственности А. отменена; квартира, расположенная по адресу: <адрес> включена в наследственную массу Я.
Однако 28.11.2012 г. первоначальному залогодержателю - ОАО "Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" была выдана закладная от 21.11.2012 г. на указанную квартиру. Подлинник и надлежащим образом заверенная копия закладной в Выборгский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу для ее аннулирования в связи с прекращением ипотеки на основании вышеназванного решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16.04.2014 г. по делу N 2-199/2014 не представлены. Отсутствие вышеуказанных документов препятствует проведению государственной регистрации.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16.03.2016 исковые требования удовлетворены частично: признано отсутствующим обременение - ипотека (залог в силу закона) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установленную в пользу ОАО "Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк", и ипотека (залог в силу закона) на указанную квартиру, установленный в пользу Российской Федерации. В остальной части исковых требования Я. отказано.
ПАО Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" в апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на его неправильность, в иске отказать в полном объеме.
Истец Я., ответчики ПАО "СКБ Приморья "Примсоцбанк" и ОАО "АИЖК" о рассмотрении дела извещены посредством телефонограмм (л.д. 161, 162), ответчик Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, третье лицо Министерство обороны Российской Федерации о рассмотрении дела извещены посредством факсимильной связи (л.д. 163,164, 65).
Третье лицо А о рассмотрении дела извещен посредством почтового отправления по месту жительства, за извещением в организацию связи не явился (л.д. 163, 166), согласно п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации извещения считается полученным.
В судебное заседание указанные лица не явились. Министерство обороны Российской Федерации ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение проверено судебной коллегией только в обжалуемой части.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16.04.2014 года, вступившим в законную силу 25.09.2014 года, признан недействительным договор купли-продажи, заключенный 17.08.2011 между Я. и Л. в отношении <...> квартиры N..., общей площадью N... кв. м жилой площадью N... кв. м <адрес> в <адрес>; признан недействительным договор купли-продажи, заключенный 21.11.2012 между Л. и А. в отношении указанной квартиры. В порядке истребования имущества из чужого незаконного владения государственная регистрация данных договоров и права собственности на основании указанного договора за А. отменена, квартира включена в наследственную массу после смерти Я., умершего <дата>.
Указанным решением установлено, что квартира выбыла из владения Я помимо воли, подлежит истребованию от А. независимо от добросовестности приобретения. При заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения между Л. и А. последним были использованы заемные денежные средства по кредитному договору, заключенному с ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк", для обеспечения исполнения заемщиком обязательств по которому спорная квартира передана в залог. Впоследствии ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" передало права залогодержателя по закладной в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2012 внесены записи о наличии залога в силу закона в пользу ОАО СКБ приморья "Примсоцбанк" и Российской Федерации; правообладатель - А.
При таких обстоятельствах, учитывая положения ч. 4 ст. 29, ст. 42 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, учитывая, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 17.08.2011 между Я. и Л. и договор от 21.11.2012 между Л. и А. заключенный с привлечением кредитных средств ФГКУ "Росинвестипотека", являлись недействительными и не повлекли юридических последствий, суд пришел к выводу о том, что обременение в виде ипотеки (залога в силу закона), обеспечивающая данные сделки, подлежит признанию отсутствующим, а также пришел к выводу о правомерности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение, поскольку ею не был представлен правоустанавливающий документ - свидетельство о праве на наследство, оставшееся после смерти <дата> Я. а также ввиду наличия зарегистрированного обременения на квартиру в виде ипотеки (залога в силу закона) и не установил оснований для возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге.
В части отказа в удовлетворении требований об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру решение не обжалуется.
Банк в апелляционной жалобе, полагая неправильным решение в удовлетворенной части иска, ссылается на п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой: в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу: правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
При этом банк полагает, что при признании договора купли-продажи недействительным договор залога продолжает действовать, тем более при отсутствии сведений о недобросовестности банка, и при том положении, что ипотека в силу ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена на законных основаниях и кредитный договор не признан недействительным, а если при применении последствий недействительности сделки выясниться, что возвращаемое имущество обременено залогом добросовестного лица, то такое имущество возвращается с обременением.
Согласно ст. 42 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Из смысла указанной нормы права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит п. 1 ст. 6 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Таким образом, ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо. Собственник незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.
При этом в соответствии со ст. 42 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ прекращение ипотеки не ставится в зависимость от добросовестности или недобросовестности залогодержателя или залогодателя в случае истребования (виндикации) у залогодателя в установленном федеральным законом порядке заложенного имущества на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, т.е. в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, что имело место в настоящем случае.
При таком положении несостоятельны ссылки банка на добросовестность залогодержателя и залогодателя, и аналогичные доводы банка были правомерно отклонены судом первой инстанции.
Поскольку в настоящем случае в установленном федеральным законом порядке спорная заложенная квартира истребована у залогодателя на том основании, что в действительности собственником квартиры являлся Я., из владения которого квартиры выбыла помимо его воли, в силу ст. 42 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека прекращается.
С учетом изложенного оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 16 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)