Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Вступившим в законную силу решением суда договор купли-продажи долей жилого помещения признан недействительным, при этом в регистрации перехода права собственности истцу отказано по причине установления обременения (ипотеки) в отношении долей помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кудашкина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Овчинниковой Л.Д. и Цыганковой В.А.
при секретаре К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 июля 2016 года гражданское дело N 2-5774/2015 по апелляционной жалобе Т. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 1 декабря 2015 года по иску Т. к К.Н., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора ипотеки, об обязании возвратить имущество,
заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителей Т. - Г., Я., представителя К.Н. - М.,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Т. обратился в суд с иском к К.Н., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора ипотеки, заключенного между К.Н. и ОАО "Сбербанк России" от <дата> <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, об обязании возвратить имущество.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 1 декабря 2015 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Т. просит отменить указанное решение, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
Представители ОАО "Сбербанк России", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не направляли.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными.
В силу ст. 35 ГПК РФ каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.
Поскольку из материалов дела усматривается, что ответчик и третье лицо были заблаговременно извещены о дате рассмотрения дела, суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с его неявкой или его представителя только по уважительной причине, между тем, таких ходатайств в суд апелляционной инстанции направлено не было, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ОАО "Сбербанк России", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из искового заявления следует, что вступившим в законную силу заочным решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Т. и К.Н. от <дата> <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращена государственная регистрация права собственности К.Н. в части <...> долей квартиры, за Т. признано право собственности на указанные доли квартиры. На обращение истца в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ему было отказано в государственной регистрации права собственности на доли квартиры по тем основаниям, что в отношении спорного объекта недвижимости установлено обременение - ипотека в силу закона, что является препятствием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Возражая против удовлетворения исковых требований, К.Н. ссылалась на то, что истец действует недобросовестно, поскольку денежные средства по договору купли-продажи, признанному судом недействительным, он не возвратил, между тем, ответчица за спорные доли квартиры уплатила истцу денежные средства в полном объеме, а также денежные средства, Банку по договору ипотеки.
Разрешая заявленные исковые требования, районный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора ипотеки, так как договор об ипотеке (залоге недвижимости) сторонами не заключался, кроме того, Т. не являлся участником правоотношений, возникших между заемщиками по кредитному договору и банком, в связи с чем, не вправе оспаривать какие-либо условия кредитного договора.
Принимая во внимание, что регистрирующий орган в своем ответе ссылается на отсутствие указания в заочном решении суда на наличие обременений объекта недвижимого имущества, права на которые заявлены к регистрации, суд разъяснил истцу право на обращение с заявлением о разъяснении порядка исполнения вступившего в законную силу судебного решения.
Поскольку истцом не представлено доказательств нарушения со стороны К.Н. его права на проживание в спорной квартире, суд отказал истцу в удовлетворении требований об обязании ответчика возвратить истцу имущество.
Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда вынесено без всесторонней оценки всех обстоятельств по делу, судом неправильно применены нормы материального права, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения суда.
В соответствии со ст. 2 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 3 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 5 п. 1 пп. 3 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Из материалов дела усматривается, что заочным решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Т. и К.Н. от <дата> <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращена государственная регистрация права собственности К.Н. в части <...> долей квартиры, за Т. признано право собственности на указанные доли квартиры.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> указанное решение суда оставлено без изменения.
Из материалов дела также следует, что при обращении в регистрирующий орган истцу было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимого имущества (спорной квартиры) по тем основаниям, что в ЕГРП имеется запись об обременении имущества в виде ипотеки в силу закона, а также имеется запись о наложении ареста на <...> долей квартиры.
Материалами дела установлено, что <дата> между Н.П.А., Т. и К.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; в тот же день <дата> между ОАО "Сбербанк России", К.Н. и К.Р.Д. заключен кредитный договор, согласно условиям которого, кредитор предоставляет созаемщикам денежные средства в размере <...> рублей на приобретение на оплату иных неотъемлемых улучшений объекта недвижимости - спорной квартиры сроком на <...> месяцев, в обеспечение исполнения обязательств по договору, созаемщики предоставляют кредитору в залог квартиру, расположенную по указанному выше адресу. <дата> удостоверена закладная. Право собственности К.Н. зарегистрировано <дата> с установленным обременением: ипотека в силу закона.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оценивая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции, принимает во внимание следующее. Действительно, вступившим в законную силу заочным решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> признано право собственности за Т. на <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что права истца Т. указанным решением суда не восстановлены, поскольку в настоящее время на спорные доли квартиры находятся в залоге у Банка.
В связи с этим, вывод суда о том, что Т. не являлся участником договора об ипотеке (залоге недвижимости), следовательно, не вправе оспаривать какие-либо условия кредитного договора, является несостоятельным, поскольку оспариваемая сделка нарушает права истца по настоящему делу.
Таким образом, имеющаяся на момент рассмотрения спора ипотека в отношении принадлежащих истцу долей квартиры нарушает права его права, как собственника, в частности, право на распоряжение имуществом, предусмотренное ст. 209 ГК РФ.
Одновременно судебная коллегия не может согласиться с выводом районного суда о том, что истец не лишен права на обращение с заявлением о разъяснении порядка исполнения вступившего в законную силу судебного решения, ввиду того, что иным способом, кроме заявления иска об оспаривании закладной, истец не вправе восстановить его нарушенные права.
Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом районного суда о том, что истцом не представлено доказательств того, что он не имеет доступа в квартиру.
В силу ст. 209 ГК РФ истец, как собственник долей в спорной квартире, имеет право пользования ею. В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель К.Н. подтвердил, что последняя не намерена впускать истца в квартиру, пока он не выплатит ей полученные за квартиру деньги.
Таким образом, учитывая, что у истца в настоящий момент нет доступа в квартиру, суд апелляционной инстанции полагает возможным вынести решение об обязании ответчика передать истцу ключи от жилого помещения квартиры.
Таким образом, на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, судебная коллегия, исходя из положений ст. 328 ГПК РФ, учитывая, что все имеющие значение для дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств, считает возможным принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 1 декабря 2015 года - отменить, вынести по делу новое решение.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> N <...> в части ограничения права в виде ипотеки в силу закона на <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также закладной на указанные доли.
Обязать К.Н. передать Т. ключи от квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.07.2016 N 33-14854/2016 ПО ДЕЛУ N 2-5774/2015
Требование: О признании недействительным договора ипотеки в отношении долей в праве общей долевой собственности на квартиру, обязании возвратить имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Вступившим в законную силу решением суда договор купли-продажи долей жилого помещения признан недействительным, при этом в регистрации перехода права собственности истцу отказано по причине установления обременения (ипотеки) в отношении долей помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. N 33-14854/2016
Судья: Кудашкина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Овчинниковой Л.Д. и Цыганковой В.А.
при секретаре К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 июля 2016 года гражданское дело N 2-5774/2015 по апелляционной жалобе Т. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 1 декабря 2015 года по иску Т. к К.Н., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора ипотеки, об обязании возвратить имущество,
заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителей Т. - Г., Я., представителя К.Н. - М.,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Т. обратился в суд с иском к К.Н., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора ипотеки, заключенного между К.Н. и ОАО "Сбербанк России" от <дата> <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, об обязании возвратить имущество.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 1 декабря 2015 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Т. просит отменить указанное решение, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
Представители ОАО "Сбербанк России", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не направляли.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными.
В силу ст. 35 ГПК РФ каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.
Поскольку из материалов дела усматривается, что ответчик и третье лицо были заблаговременно извещены о дате рассмотрения дела, суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с его неявкой или его представителя только по уважительной причине, между тем, таких ходатайств в суд апелляционной инстанции направлено не было, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ОАО "Сбербанк России", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из искового заявления следует, что вступившим в законную силу заочным решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Т. и К.Н. от <дата> <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращена государственная регистрация права собственности К.Н. в части <...> долей квартиры, за Т. признано право собственности на указанные доли квартиры. На обращение истца в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ему было отказано в государственной регистрации права собственности на доли квартиры по тем основаниям, что в отношении спорного объекта недвижимости установлено обременение - ипотека в силу закона, что является препятствием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Возражая против удовлетворения исковых требований, К.Н. ссылалась на то, что истец действует недобросовестно, поскольку денежные средства по договору купли-продажи, признанному судом недействительным, он не возвратил, между тем, ответчица за спорные доли квартиры уплатила истцу денежные средства в полном объеме, а также денежные средства, Банку по договору ипотеки.
Разрешая заявленные исковые требования, районный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора ипотеки, так как договор об ипотеке (залоге недвижимости) сторонами не заключался, кроме того, Т. не являлся участником правоотношений, возникших между заемщиками по кредитному договору и банком, в связи с чем, не вправе оспаривать какие-либо условия кредитного договора.
Принимая во внимание, что регистрирующий орган в своем ответе ссылается на отсутствие указания в заочном решении суда на наличие обременений объекта недвижимого имущества, права на которые заявлены к регистрации, суд разъяснил истцу право на обращение с заявлением о разъяснении порядка исполнения вступившего в законную силу судебного решения.
Поскольку истцом не представлено доказательств нарушения со стороны К.Н. его права на проживание в спорной квартире, суд отказал истцу в удовлетворении требований об обязании ответчика возвратить истцу имущество.
Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда вынесено без всесторонней оценки всех обстоятельств по делу, судом неправильно применены нормы материального права, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения суда.
В соответствии со ст. 2 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 3 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 5 п. 1 пп. 3 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Из материалов дела усматривается, что заочным решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Т. и К.Н. от <дата> <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращена государственная регистрация права собственности К.Н. в части <...> долей квартиры, за Т. признано право собственности на указанные доли квартиры.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> указанное решение суда оставлено без изменения.
Из материалов дела также следует, что при обращении в регистрирующий орган истцу было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимого имущества (спорной квартиры) по тем основаниям, что в ЕГРП имеется запись об обременении имущества в виде ипотеки в силу закона, а также имеется запись о наложении ареста на <...> долей квартиры.
Материалами дела установлено, что <дата> между Н.П.А., Т. и К.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; в тот же день <дата> между ОАО "Сбербанк России", К.Н. и К.Р.Д. заключен кредитный договор, согласно условиям которого, кредитор предоставляет созаемщикам денежные средства в размере <...> рублей на приобретение на оплату иных неотъемлемых улучшений объекта недвижимости - спорной квартиры сроком на <...> месяцев, в обеспечение исполнения обязательств по договору, созаемщики предоставляют кредитору в залог квартиру, расположенную по указанному выше адресу. <дата> удостоверена закладная. Право собственности К.Н. зарегистрировано <дата> с установленным обременением: ипотека в силу закона.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оценивая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции, принимает во внимание следующее. Действительно, вступившим в законную силу заочным решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> признано право собственности за Т. на <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что права истца Т. указанным решением суда не восстановлены, поскольку в настоящее время на спорные доли квартиры находятся в залоге у Банка.
В связи с этим, вывод суда о том, что Т. не являлся участником договора об ипотеке (залоге недвижимости), следовательно, не вправе оспаривать какие-либо условия кредитного договора, является несостоятельным, поскольку оспариваемая сделка нарушает права истца по настоящему делу.
Таким образом, имеющаяся на момент рассмотрения спора ипотека в отношении принадлежащих истцу долей квартиры нарушает права его права, как собственника, в частности, право на распоряжение имуществом, предусмотренное ст. 209 ГК РФ.
Одновременно судебная коллегия не может согласиться с выводом районного суда о том, что истец не лишен права на обращение с заявлением о разъяснении порядка исполнения вступившего в законную силу судебного решения, ввиду того, что иным способом, кроме заявления иска об оспаривании закладной, истец не вправе восстановить его нарушенные права.
Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом районного суда о том, что истцом не представлено доказательств того, что он не имеет доступа в квартиру.
В силу ст. 209 ГК РФ истец, как собственник долей в спорной квартире, имеет право пользования ею. В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель К.Н. подтвердил, что последняя не намерена впускать истца в квартиру, пока он не выплатит ей полученные за квартиру деньги.
Таким образом, учитывая, что у истца в настоящий момент нет доступа в квартиру, суд апелляционной инстанции полагает возможным вынести решение об обязании ответчика передать истцу ключи от жилого помещения квартиры.
Таким образом, на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, судебная коллегия, исходя из положений ст. 328 ГПК РФ, учитывая, что все имеющие значение для дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств, считает возможным принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 1 декабря 2015 года - отменить, вынести по делу новое решение.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> N <...> в части ограничения права в виде ипотеки в силу закона на <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также закладной на указанные доли.
Обязать К.Н. передать Т. ключи от квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)