Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Романова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Морозовой Д.Х., Грицких Е.А.
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. дело по апелляционной жалобе ответчика *. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 февраля 2014 года, которым постановлено:
Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок общей площадью 3100 кв. м, кадастровый N *, расположенный по адресу: *, принадлежащий *, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 10 000 000 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок общей площадью 1000 кв. м, кадастровый N *, расположенный по адресу: *; жилой дом общей площадью 205,9 кв. м кадастровый N *, инвентаризационный N *, литера Г, расположенный по адресу: *; гараж общей площадью 49 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящийся по адресу: *; баня общей площадью 23,2 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящаяся по адресу: *, принадлежащие *, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 14 000 000 руб.
Взыскать с * в пользу ОАО "Московский акционерный банк "*" расходы по оплате государственной пошлине 4000 руб.,
установила:
ОАО "Московский акционерный банк "*" обратилось в суд с иском к *, просит обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3100 кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, установить начальную цену дня продажи заложенного имущества в размере 10 000 000,00 (десять миллионов) рублей; обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 205,9 кв. м, с условным номером *, инв. N 4 *, лит. Л, находящийся по адресу: *; гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 49 кв. м, с условным номером 50-*, инв. N *, лит. Г, находящийся по адресу: *; баню, назначение: нежилое, 1-этажная, общей площадью 23,2 кв. м, с условным номером 50-*, инв. N *, лит. Г1, адрес объекта: *, установить начальную цену продажи заложенного имущества в размере 14000000,00 (четырнадцать миллионов) рублей, взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины.
В обоснование своих требований истец указывает, что между ОАО МАБ "*" и ООО "Группа компаний "*" 20 июля 2012 года был заключен Кредитный договор N * на сумму 730 000 долларов США из расчета 19,15 процентов на срок по 18 июля 2014 г. В обеспечение исполнения обязательств ООО "ГК "*" по кредитному договору между ОАО МАБ "*" и *. заключен Договор ипотеки (залога недвижимости), в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательств ООО "ГК "*" ответчик предоставляет в залог следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли насеченных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3100 кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *. На указанном земельном участке не имеется зданий и сооружений. С аналогичной целью между сторонами был заключен Договор ипотеки (залога недвижимости): земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: *, общей площадью 1000 кв. м. На указанном земельном участке имеются здания и сооружения, которые предоставляются залогодержателю в залог вместе с земельным участком: жилой дом, гараж, баня. Предмет залога оценивается по соглашению сторон в размере 14 000 000 рублей. Заемщик ООО "ГК "*" ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем образовалась задолженность, которая по состоянию на 01 ноября 2013 года перед ОАО МАБ "*" составляет 788 532, 27 доллара США. В связи с неисполнением условий кредитного договора истец обращается в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.
Представитель истца по доверенности *. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик *. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (т. 1 л.д. 195), о причинах неявки не сообщила, возражений на иск не представила, ходатайств по делу не заявляла.
Представитель третьего лица ООО "ГК "*" в судебное заседание не явился о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, возражений на иск не представил, ходатайств по делу не заявлял.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит ответчик *, по доводам апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица ООО "ГК "*", в заседание суда апелляционной инстанции не явился, согласно имеющимся документам общество извещалось о месте и времени рассмотрения дела, в связи с чем, руководствуясь ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Выслушав объяснения представителя истца ОАО "Московский акционерный Банк" *" по доверенности *, ответчика *. и ее представителя по доверенности *, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части размера начальной продажной стоимости заложенного имущества и дополнению по поводу порядка исполнения решения суда.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 20 июля 2012 г. в рамках кредитного договора N * ОАО МАБ "*" выдал кредит в сумме 730 000 долларов США ООО "Группа компаний "*" на срок до 18 июля 2014 г. из расчета 19,15% годовых (т. 1 л.д. 9 - 12). Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по указанному кредитному договору N *, денежные средства были предоставлены заемщику 05 сентября 2012 года, путем зачисления на его расчетный счет N *.
Обязательства заемщика были обеспечены следующими договорами: Договором ипотеки (залога недвижимости), заключенным между банком и *, зарегистрированным Управлением Росреестра по Московской области 17 августа 2012 года за N *. Объектом залога по договору является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3100 (три тысячи сто) кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *. (т. 1 л.д. 31 - 34). Земельный участок принадлежит *. на праве собственности, на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок от 28.01.2010 г., Свидетельства о праве собственности от 10.06.2004 г. Факт принадлежности земельного участка на праве собственности ответчику *. на момент заключения договора залога и на момент обращения в суд с настоящим иском подтверждается копией представленного по запросу суда регистрационного дела. В соответствии с п. 1.2. Договора ипотеки (залога недвижимости) предмет залога оценивается по соглашению сторон в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей.
Также в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору от 20.07.2012 года между ОАО МАБ "*" и *. был заключен Договор ипотеки (залога недвижимости), зарегистрированный Управлением Росреестра по Московской области 23 августа 2012 года N *. По условиям договора в залог банку предоставлено следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 (Одна тысяча) кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом, гараж, баню от 22.05.2010 г., дата регистрации 07.06.2010 г. Факт принадлежности земельного участка на праве собственности ответчику *. на момент заключения договора залога и на момент обращения в суд с настоящим иском подтверждается копией представленного по запросу суда регистрационного дела. На указанном земельном участке имеются здания и сооружения, которые предоставляются залогодержателю в залог вместе с земельным участком: Жилой дом, назначение: жилое 2-этажный, общей площадью 205,9 кв. м, с условным номером *, инв. N *, лит. А, находящийся по адресу: *, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом, гараж, баню от 22.05.2010 г., дата регистрации 07.06.2010 г., Гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 49 кв. м, с условным номером 50-*, инв. N *, лит. Г, находящийся по адресу: *, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом, гараж, баню от 22.05.2010 г., дата регистрации 07.06.2010 г., Баня, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 23,2 кв. м, с условным номером 50-*, инв. N *. лит. Г1, адрес объекта: *, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом, гараж, баню от 22.05.2010 г., дата регистрации 07.06.2010 г. В соответствии с п. 1.2. Договора ипотеки (залога недвижимости) предмет залога оценивается по оглашению сторон в размере 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей.
В соответствии с п. 3.1. Договоров залога, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Удовлетворяя заявленные истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности *, суд исходил из того, что должник ООО "Группа компаний "*" ненадлежащим образом исполняет свои кредитные обязательства, в результате чего перед ОАО МАБ "*" образовалась задолженность в размере 788 532, 27 долларов США по состоянию на 01.11.2013 года. Требования о досрочном погашении кредита заемщиком не исполнены.
При этом, определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из согласованной сторонами при заключении договоров ипотеки стоимости заложенного имущества и пришел к выводу о возможности установления начальной продажной цены имущества при его реализации в размере 10 000 000 руб. и 14 000 000 руб. соответственно.
Однако с приведенными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением подлежащих применению к спорным отношениям сторон норм материального права.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Между тем, начальная продажная стоимость заложенного имущества, установленная судом, определена исходя из стоимости, указанной в заключенных между залогодателем и банком договорах об ипотеке, которая не соответствует действительной цене имущества (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом. Впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в договоре об ипотеке квартиры, не учел значительный промежуток времени с момента заключения договоров об ипотеке (июль 2012 года) до момента обращения на него взыскания (2014 год), а также положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В связи с чем, доводы апелляционной жалобы ответчика об установлении первоначальной продажной цены существенно ниже рыночной стоимости заслуживают внимания.
Согласно представленному отчету N * об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 3100 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: * по состоянию на 03.07.2014 года составляет 38 200 000 руб.
Согласно представленному отчету N * об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1000 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: *, жилого дома общей площадью 205,9 кв. м кадастровый N *, инвентаризационный N *, литера Г, расположенного по адресу: *, гаража общей площадью 49 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящегося по адресу: *, бани общей площадью 23,2 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящейся по адресу: * по состоянию на 03.07.2014 года составляет 35 800 000 руб.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, а именно земельного участка общей площадью 3100 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: * в размере 28 640 000 руб., земельного участка общей площадью 1000 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: *, жилого дома общей площадью 205,9 кв. м кадастровый N *, инвентаризационный N *, литера Г, расположенного по адресу: *, гаража общей площадью 49 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящегося по адресу: *, бани общей площадью 23,2 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящейся по адресу: * в размере 30 5* 000 руб.
С учетом изложенного решение суда подлежит изменению в связи с нарушением подлежащих применению к спорным отношениям сторон норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество невозможно без предъявления соответствующего иска к должнику ООО "Группа компаний "*", в связи с чем, дело по совместным требованиям, связанным с основным и обеспечительным обязательствами, подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, не являются основанием для отмены решения суда.
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда.
Таким образом, залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Исходя из системного толкования положений приведенной статьи и ст. ст. 329, 334 ГК РФ требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого - получение залогодержателем в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Таким образом, обращение взыскания на предмет залога это самостоятельное право кредитора, которое не предполагает подачу иска или каких-либо иных действий к должнику по основному обязательству, основанием для обращения взыскания является неисполнение основного обязательства.
По состоянию на 01 ноября 2013 года задолженность ООО "ГК "*" перед ОАО МАБ "*" составляла 788 532 (Семьсот восемьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать два) доллара США 27 центов, которая состоит из суммы основного долга по кредитному договору в размере 730 000,00 (Семьсот тридцать тысяч) долларов США, и начисленных, неполученных процентов за пользование кредитными средствами в размере 58 532 (Пятьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать два) доллара США 27 центов.
11 ноября 2013 года ОАО МАБ "*" было подано исковое заявление в Арбитражный суд г. Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "*" о взыскании задолженности по кредитному договору. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 марта 2014 года, которое вступило в законную силу 11 апреля 2014 года, были полностью удовлетворены требования Банка.
Таким образом, в настоящее время размер задолженности ООО "ГК "*" перед ОАО МАБ "*" по кредитному договору N * от 20.07.2012 года зафиксирован и подтвержден решением Арбитражного суда города Москвы.
В этой связи судебная коллегия считает необходимым дополнить решение суда указанием на необходимость исполнения решения суда с учетом исполнения решения Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2014 года по делу N * по иску ОАО МАБ "*" к ООО "Группа компаний "*" о взыскании задолженности по кредитному договору, поскольку в данном случае имеет значение факт исполнения решения арбитражного суда о взыскании задолженности по данному кредитному договору с основного должника и объем удовлетворенных требований кредитора. Как следует из материалов дела по исполнению данного решения арбитражного суда возбуждено исполнительное производство.
Доводы апелляционной жалобы о достаточности обращения взыскания на часть заложенного имущества с учетом его стоимости не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, учитывая, что пунктом 4 ст. 348 ГК РФ предусмотрено право должника и являющегося третьим лицом залогодателя прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, основанием к отмене решения суда первой инстанции не являются, поскольку были предметом рассмотрения суда первой инстанции, выводов суда не опровергают, на суть приятного решения не влияют, направлены на иное толкование права и переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 февраля 2014 года изменить в части установления начальной продажной стоимости недвижимого имущества.
Установить начальную продажную цену земельного участка общей площадью 3100 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: * в размере 30 5* 000 руб.
Установить начальную продажную цену земельного участка общей площадью 1000 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: *, жилого дома общей площадью 205,9 кв. м кадастровый N *, инвентаризационный N *, литера Г, расположенного по адресу: *, гаража общей площадью 49 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящегося по адресу: *, бани общей площадью 23,2 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящейся по адресу: * в размере 28 640 000 руб.
Исполнение настоящего решения производить с учетом исполнения решения Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2014 года по делу N * по иску ОАО МАБ "*" к ООО "Группа компаний "*" о взыскании задолженности по кредитному договору.
В остальной части решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика *. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-21185/14
Требование: Об обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. по делу N 33-21185/14
Судья Романова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Морозовой Д.Х., Грицких Е.А.
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. дело по апелляционной жалобе ответчика *. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 февраля 2014 года, которым постановлено:
Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок общей площадью 3100 кв. м, кадастровый N *, расположенный по адресу: *, принадлежащий *, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 10 000 000 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок общей площадью 1000 кв. м, кадастровый N *, расположенный по адресу: *; жилой дом общей площадью 205,9 кв. м кадастровый N *, инвентаризационный N *, литера Г, расположенный по адресу: *; гараж общей площадью 49 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящийся по адресу: *; баня общей площадью 23,2 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящаяся по адресу: *, принадлежащие *, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 14 000 000 руб.
Взыскать с * в пользу ОАО "Московский акционерный банк "*" расходы по оплате государственной пошлине 4000 руб.,
установила:
ОАО "Московский акционерный банк "*" обратилось в суд с иском к *, просит обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3100 кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, установить начальную цену дня продажи заложенного имущества в размере 10 000 000,00 (десять миллионов) рублей; обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 205,9 кв. м, с условным номером *, инв. N 4 *, лит. Л, находящийся по адресу: *; гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 49 кв. м, с условным номером 50-*, инв. N *, лит. Г, находящийся по адресу: *; баню, назначение: нежилое, 1-этажная, общей площадью 23,2 кв. м, с условным номером 50-*, инв. N *, лит. Г1, адрес объекта: *, установить начальную цену продажи заложенного имущества в размере 14000000,00 (четырнадцать миллионов) рублей, взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины.
В обоснование своих требований истец указывает, что между ОАО МАБ "*" и ООО "Группа компаний "*" 20 июля 2012 года был заключен Кредитный договор N * на сумму 730 000 долларов США из расчета 19,15 процентов на срок по 18 июля 2014 г. В обеспечение исполнения обязательств ООО "ГК "*" по кредитному договору между ОАО МАБ "*" и *. заключен Договор ипотеки (залога недвижимости), в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательств ООО "ГК "*" ответчик предоставляет в залог следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли насеченных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3100 кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *. На указанном земельном участке не имеется зданий и сооружений. С аналогичной целью между сторонами был заключен Договор ипотеки (залога недвижимости): земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: *, общей площадью 1000 кв. м. На указанном земельном участке имеются здания и сооружения, которые предоставляются залогодержателю в залог вместе с земельным участком: жилой дом, гараж, баня. Предмет залога оценивается по соглашению сторон в размере 14 000 000 рублей. Заемщик ООО "ГК "*" ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем образовалась задолженность, которая по состоянию на 01 ноября 2013 года перед ОАО МАБ "*" составляет 788 532, 27 доллара США. В связи с неисполнением условий кредитного договора истец обращается в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.
Представитель истца по доверенности *. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик *. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (т. 1 л.д. 195), о причинах неявки не сообщила, возражений на иск не представила, ходатайств по делу не заявляла.
Представитель третьего лица ООО "ГК "*" в судебное заседание не явился о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, возражений на иск не представил, ходатайств по делу не заявлял.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит ответчик *, по доводам апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица ООО "ГК "*", в заседание суда апелляционной инстанции не явился, согласно имеющимся документам общество извещалось о месте и времени рассмотрения дела, в связи с чем, руководствуясь ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Выслушав объяснения представителя истца ОАО "Московский акционерный Банк" *" по доверенности *, ответчика *. и ее представителя по доверенности *, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части размера начальной продажной стоимости заложенного имущества и дополнению по поводу порядка исполнения решения суда.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 20 июля 2012 г. в рамках кредитного договора N * ОАО МАБ "*" выдал кредит в сумме 730 000 долларов США ООО "Группа компаний "*" на срок до 18 июля 2014 г. из расчета 19,15% годовых (т. 1 л.д. 9 - 12). Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по указанному кредитному договору N *, денежные средства были предоставлены заемщику 05 сентября 2012 года, путем зачисления на его расчетный счет N *.
Обязательства заемщика были обеспечены следующими договорами: Договором ипотеки (залога недвижимости), заключенным между банком и *, зарегистрированным Управлением Росреестра по Московской области 17 августа 2012 года за N *. Объектом залога по договору является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3100 (три тысячи сто) кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *. (т. 1 л.д. 31 - 34). Земельный участок принадлежит *. на праве собственности, на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок от 28.01.2010 г., Свидетельства о праве собственности от 10.06.2004 г. Факт принадлежности земельного участка на праве собственности ответчику *. на момент заключения договора залога и на момент обращения в суд с настоящим иском подтверждается копией представленного по запросу суда регистрационного дела. В соответствии с п. 1.2. Договора ипотеки (залога недвижимости) предмет залога оценивается по соглашению сторон в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей.
Также в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору от 20.07.2012 года между ОАО МАБ "*" и *. был заключен Договор ипотеки (залога недвижимости), зарегистрированный Управлением Росреестра по Московской области 23 августа 2012 года N *. По условиям договора в залог банку предоставлено следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 (Одна тысяча) кв. м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом, гараж, баню от 22.05.2010 г., дата регистрации 07.06.2010 г. Факт принадлежности земельного участка на праве собственности ответчику *. на момент заключения договора залога и на момент обращения в суд с настоящим иском подтверждается копией представленного по запросу суда регистрационного дела. На указанном земельном участке имеются здания и сооружения, которые предоставляются залогодержателю в залог вместе с земельным участком: Жилой дом, назначение: жилое 2-этажный, общей площадью 205,9 кв. м, с условным номером *, инв. N *, лит. А, находящийся по адресу: *, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом, гараж, баню от 22.05.2010 г., дата регистрации 07.06.2010 г., Гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 49 кв. м, с условным номером 50-*, инв. N *, лит. Г, находящийся по адресу: *, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом, гараж, баню от 22.05.2010 г., дата регистрации 07.06.2010 г., Баня, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 23,2 кв. м, с условным номером 50-*, инв. N *. лит. Г1, адрес объекта: *, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи долей в общей долевой собственности на земельный участок, жилой дом, гараж, баню от 22.05.2010 г., дата регистрации 07.06.2010 г. В соответствии с п. 1.2. Договора ипотеки (залога недвижимости) предмет залога оценивается по оглашению сторон в размере 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей.
В соответствии с п. 3.1. Договоров залога, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Удовлетворяя заявленные истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности *, суд исходил из того, что должник ООО "Группа компаний "*" ненадлежащим образом исполняет свои кредитные обязательства, в результате чего перед ОАО МАБ "*" образовалась задолженность в размере 788 532, 27 долларов США по состоянию на 01.11.2013 года. Требования о досрочном погашении кредита заемщиком не исполнены.
При этом, определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из согласованной сторонами при заключении договоров ипотеки стоимости заложенного имущества и пришел к выводу о возможности установления начальной продажной цены имущества при его реализации в размере 10 000 000 руб. и 14 000 000 руб. соответственно.
Однако с приведенными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением подлежащих применению к спорным отношениям сторон норм материального права.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Между тем, начальная продажная стоимость заложенного имущества, установленная судом, определена исходя из стоимости, указанной в заключенных между залогодателем и банком договорах об ипотеке, которая не соответствует действительной цене имущества (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом. Впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в договоре об ипотеке квартиры, не учел значительный промежуток времени с момента заключения договоров об ипотеке (июль 2012 года) до момента обращения на него взыскания (2014 год), а также положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В связи с чем, доводы апелляционной жалобы ответчика об установлении первоначальной продажной цены существенно ниже рыночной стоимости заслуживают внимания.
Согласно представленному отчету N * об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 3100 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: * по состоянию на 03.07.2014 года составляет 38 200 000 руб.
Согласно представленному отчету N * об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1000 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: *, жилого дома общей площадью 205,9 кв. м кадастровый N *, инвентаризационный N *, литера Г, расположенного по адресу: *, гаража общей площадью 49 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящегося по адресу: *, бани общей площадью 23,2 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящейся по адресу: * по состоянию на 03.07.2014 года составляет 35 800 000 руб.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, а именно земельного участка общей площадью 3100 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: * в размере 28 640 000 руб., земельного участка общей площадью 1000 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: *, жилого дома общей площадью 205,9 кв. м кадастровый N *, инвентаризационный N *, литера Г, расположенного по адресу: *, гаража общей площадью 49 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящегося по адресу: *, бани общей площадью 23,2 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящейся по адресу: * в размере 30 5* 000 руб.
С учетом изложенного решение суда подлежит изменению в связи с нарушением подлежащих применению к спорным отношениям сторон норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество невозможно без предъявления соответствующего иска к должнику ООО "Группа компаний "*", в связи с чем, дело по совместным требованиям, связанным с основным и обеспечительным обязательствами, подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, не являются основанием для отмены решения суда.
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда.
Таким образом, залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Исходя из системного толкования положений приведенной статьи и ст. ст. 329, 334 ГК РФ требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого - получение залогодержателем в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Таким образом, обращение взыскания на предмет залога это самостоятельное право кредитора, которое не предполагает подачу иска или каких-либо иных действий к должнику по основному обязательству, основанием для обращения взыскания является неисполнение основного обязательства.
По состоянию на 01 ноября 2013 года задолженность ООО "ГК "*" перед ОАО МАБ "*" составляла 788 532 (Семьсот восемьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать два) доллара США 27 центов, которая состоит из суммы основного долга по кредитному договору в размере 730 000,00 (Семьсот тридцать тысяч) долларов США, и начисленных, неполученных процентов за пользование кредитными средствами в размере 58 532 (Пятьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать два) доллара США 27 центов.
11 ноября 2013 года ОАО МАБ "*" было подано исковое заявление в Арбитражный суд г. Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "*" о взыскании задолженности по кредитному договору. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 марта 2014 года, которое вступило в законную силу 11 апреля 2014 года, были полностью удовлетворены требования Банка.
Таким образом, в настоящее время размер задолженности ООО "ГК "*" перед ОАО МАБ "*" по кредитному договору N * от 20.07.2012 года зафиксирован и подтвержден решением Арбитражного суда города Москвы.
В этой связи судебная коллегия считает необходимым дополнить решение суда указанием на необходимость исполнения решения суда с учетом исполнения решения Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2014 года по делу N * по иску ОАО МАБ "*" к ООО "Группа компаний "*" о взыскании задолженности по кредитному договору, поскольку в данном случае имеет значение факт исполнения решения арбитражного суда о взыскании задолженности по данному кредитному договору с основного должника и объем удовлетворенных требований кредитора. Как следует из материалов дела по исполнению данного решения арбитражного суда возбуждено исполнительное производство.
Доводы апелляционной жалобы о достаточности обращения взыскания на часть заложенного имущества с учетом его стоимости не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, учитывая, что пунктом 4 ст. 348 ГК РФ предусмотрено право должника и являющегося третьим лицом залогодателя прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, основанием к отмене решения суда первой инстанции не являются, поскольку были предметом рассмотрения суда первой инстанции, выводов суда не опровергают, на суть приятного решения не влияют, направлены на иное толкование права и переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 февраля 2014 года изменить в части установления начальной продажной стоимости недвижимого имущества.
Установить начальную продажную цену земельного участка общей площадью 3100 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: * в размере 30 5* 000 руб.
Установить начальную продажную цену земельного участка общей площадью 1000 кв. м, кадастровый N *, расположенного по адресу: *, жилого дома общей площадью 205,9 кв. м кадастровый N *, инвентаризационный N *, литера Г, расположенного по адресу: *, гаража общей площадью 49 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящегося по адресу: *, бани общей площадью 23,2 кв. м с условным N *, инв. N *, лит. Г, находящейся по адресу: * в размере 28 640 000 руб.
Исполнение настоящего решения производить с учетом исполнения решения Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2014 года по делу N * по иску ОАО МАБ "*" к ООО "Группа компаний "*" о взыскании задолженности по кредитному договору.
В остальной части решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика *. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)