Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хаматьянова Р.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Зайнуллиной Г.К.
судей Жерненко Е.В. Куловой Г.Р.
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе с дополнением М. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований М. к ООО "Брокер-Гарант", Н.И., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан о признании торгов по продаже арестованного имущества и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности, погашении записи регистрации, отказать.
Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к ООО "Брокер-Гарант", Н.И., Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан, в котором просила:
- признать торги по реализации арестованного имущества - квартиры, расположенной по адрес и протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества N... от дата недействительными,
- применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение,
- признать договор купли-продажи квартиры арестованного имущества от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" и Н.И., на квартиру по адрес недействительным,
- прекратить право собственности Н.И. на квартиру по адрес,
- погасить запись о регистрации N..., внесенную в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата, о праве собственности Н.И. на жилую квартиру по адрес.
В обоснование требований указала, что дата между М. (покупатель) и ФИО (продавец), был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адрес за цену... руб.
дата продавцом вышеуказанной квартиры получены от нее собственные денежные средства в размере... руб., в счет оплаты за квартиру (наличными), что подтверждается распиской.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у кредитора - залогодержателя в обеспечении исполнения обязательств покупателя по кредитному договору. С момента государственной регистрации права собственности на квартиру у кредитора - залогодержателя возникают все предусмотренные, действующим законодательством права залогодержателя.
В соответствии с условиями кредитного договора N... от дата, заключенного между ней и ООО "...", был предоставлен кредит в размере... руб., на срок... месяца, под 13,25% годовых, на целевое исполнение - приобретение квартиры, расположенной по адрес.
дата кредит в сумме... руб. был предоставлен на основании мемориального ордера N....
В соответствии с п. 1.4 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог квартиры.
Право залога подтверждается договором купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от дата с отметкой Федеральной регистрационной службы по РБ о регистрации ипотеки в силу закона от дата за N....
У истца возникла просроченная задолженность по кредитному договору, в связи с этим банк обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Решением Октябрьского районного суда адрес от дата, иск ООО... к М. о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворен частично.
Взыскана с задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на квартиру, определена начальная продажная стоимость квартиры на публичных торгах, отсрочена продажа квартиры.
Кассационным Определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда адрес от дата, в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адрес, с публичных торгов исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере... руб., отменено, дело в этой части направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда адрес от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адрес, с публичных торгов в размере... руб.
Кассационным Определением ВС РБ от дата, решение Октябрьского районного суда адрес от дата оставлено без изменения.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ ФИО2 было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.
дата согласно поручению N... на реализацию арестованного имущества, Росимущество поручает ООО "Брокер-Гарант" реализовать имущество арестованное судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ, согласно уведомлению N... от дата.
Согласно выписки из газеты "Кызыл-Тан" N... (...) от дата, опубликовано информационное сообщение о проведении публичных торгов и продаже арестованного имущества:
- лот N... жилое помещение - квартира N..., общей площадью... кв. м, в том числе жилой площадью... кв. м, количество комнат 3, расположенная на втором этаже 9-ти этажного дома по адрес. Зарегистрировано четыре человека из них 2-ое несовершеннолетние. Обременение: арест, залог в ООО "...". Начальная продажная цена... руб. Сумма задатка... руб.
Согласно протоколу N... от дата по продаже арестованного недвижимого имущества, победителем стал Н.И.
Договор купли-продажи арестованного, заложенного имущества, реализованного на торгах от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант", в лице ФИО3, и Н.И., зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ.
В связи с публикацией объявления о торгах в газете "Кызыл-Тан", издаваемой на татарском языке, допущено ограничение прав лиц, не владеющих татарским языком, и как следствие, не читающих указанную газету.
Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными.
В данном случае, информация о торгах оказалась в ограниченном доступе для заинтересованных лиц. Указанное обстоятельство не согласуется с целями проведения торгов арестованного имущества, нарушает права должник, как лица заинтересованного в реализации имущества с участием широкого круга лиц по наиболее высокой цене.
С учетом изложенного, истец считает, что торги по реализации арестованного недвижимого имущества - квартиры по адрес, а также протокол о результатах торгов следует признать недействительными, также подлежит признанию недействительным договор купли-продажи арестованного имущества, реализованного на торгах от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" и Н.И., право собственности Н.И. подлежит прекращению.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе с дополнением М. просит отменить решение суда, приводит доводы, изложенные в исковом заявлении, указывает, что при организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению имущества должника в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей, а также указывает на несогласие с начальной продажной стоимостью реализованного имущества.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о дне и времени судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения... (М.), ее представителя Г.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Территориального управления Росимущества в РБ К., представителя ООО "Брокер-Гарант" Г.М., судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Принятое по делу решение суда приведенным требованиям не отвечает.
В соответствии с ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном этим законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724, Постановлением Правительства Российской Федерации Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 90 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены правила заключения договора на торгах, организация и порядок проведения торгов.
Согласно п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Как следует из материалов дела, решением Октябрьского районного суда адрес от дата иск Общества с ограниченной ответственностью "..." к М. о взыскании задолженности по кредитному договору, путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворен частично.
Взыскана с М., дата года рождения, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "..." задолженность по кредитному договору N... от дата:
- ссудная задолженность в размере... руб.;
- задолженность по процентам в размере... руб.
задолженность по пени за проценты в размере... руб.
задолженность по пени за кредит в размере... руб.
Обращено взыскание на квартиру, расположенную по адрес.
Определена начальная продажная стоимость указанной квартиры с публичных торгов, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере... рублей.
Отсрочена продажа указанной квартиры с публичных торгов до дата.
В остальной части исковых требований - отказано.
Кассационным определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда адрес от дата, в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адрес, с публичных торгов исходы из оценки квартиры, указанной в закладной в размере... руб. отменено, дело в этой части направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
В остальной части решение Октябрьского районного суда от дата оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда адрес от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адрес, с публичных торгов в размере... руб.
Кассационным Определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда адрес от дата оставлено без изменения.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ вынесено постановление о передаче арестованного имущества - квартиры, расположенной по адрес, на торги.
дата согласно Поручения N... на реализацию арестованного имущества, Росимущество по РБ в соответствии с договором от дата N... на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов и актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении права на взыскание имущества на территории РБ, передало арестованное имущество специализированной организации ООО "Брокер-Гарант", для реализации посредством проведения публичных торгов.
Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано в газете "Кызыл Тан" от дата N... (...). Торги назначены на дата. Указанная информация также размещена на информационном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного, заложенного имущества N... от дата, победителем торгов признан Н.И.
На участие в торгах было подано три заявки от гр. ФИО4, Н.И. и ФИО5, между организатором торгов и участниками заключены договора о задатке.
дата согласно протоколу о результатах торгов по реализации арестованного имущества N... - жилой квартиры N..., этаж - 2, общая площадь... кв. м, в том числе общей площадью жилых помещений -... кв. м, количество комнат - 3, обременение - ипотека, расположенная по адрес, арестованное имущество продано, победителем торгов признан Н.И., предложивший наиболее высокую цену -... руб.
Оспаривая торги, должник ссылается на нарушение правил их проведения, выразившиеся в несоблюдении порядка извещения и проведения публичных торгов.
Пункт 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Как следует из материалов дела, информационное сообщение о проведении торгов по реализации спорного имущества размещено на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом, сайтах УФССП РФ по РБ и ООО "Брокер-Гарант".
Вместе с тем, соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях. При этом, обнародование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным покупателям и несоблюдение указанных правил нарушает права и законные интересы собственника имущества, должника и взыскателей в исполнительном производстве, заинтересованных в привлечении к торгам как можно большего количества потенциальных покупателей, что, в свою очередь, направлено на реализацию заложенного имущества по наиболее высокой цене.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что информация о предстоящих публичных торгах опубликована в соответствии с частью 3 статьи 57 Федерального закона РФ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в официальном печатном органе исполнительной власти - Правительства РБ, а именно в газете "Кызыл Тан". Суд указал, что из текста информационных сообщений следует, что они в полной мере соответствуют требованиям части 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ и содержат всю, предусмотренную законом информацию: сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Между тем, судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может.
В соответствии с частью 3 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Разрешая спор, суд первой инстанции не учел, что публикацией объявления о торгах в газете, издаваемой на татарском языке, допущено ограничение прав лиц, не владеющих татарским языком, и как следствие не читающих газету "Кызыл тан", на получение информации о торгах, на что указано истцом в обоснование требований о признании сделки недействительной.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что публикация сообщения о торгах в газете "Кызыл тан" не отвечает целям доведения сообщения о торгах максимально возможному кругу потенциальных покупателей, которые реально могут принять участие в торгах и предложить наиболее высокую цену. Выявленное нарушение, допущенное организатором торгов, привело к тому, что в торгах приняли участие только три покупателя, потенциальные покупатели не смогли своевременно внести задаток и принять участие в торгах, что затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, в связи с чем, извещение о торгах не может быть признано надлежащим, отвечающим целям публичных торгов и является основанием для признания торгов недействительными.
В соответствии со ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 ст. 449 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями приведенной нормы права, данными в пункте 44 совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Лицо, полагающее, что сделка, заключенная на торгах недействительна, вправе ее оспорить.
Согласно статьям 166 и 168 ГК РФ, недействительной сделка является по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, при этом оспоримой сделка является лишь в силу ее признания таковой судом по иску заинтересованного лица, ничтожной - независимо от такого признания.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, суд указал, что течение данного срока для защиты прав и законных интересов М. началось с дата, договор купли-продажи с победителем торгов Н.И. заключен дата, и пришел к выводу, что срок для подачи искового заявления истек дата, а с иском М. обратилась лишь дата, за пределами годичного срока исковой давности.
Руководствуясь приведенными положениями материального закона, судебная коллегия исходит из того, что течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Между тем, истцу стало известно о наличии обстоятельств, на которые она ссылается в обоснование требований по настоящему спору - дата, о чем свидетельствует факт ее обращения в Прокуратуру... датой дата с заявлением о проведении проверки законности оспариваемых торгов. Таким образом, срок исковой давности истцом не был пропущен.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия находит, что имевшие место нарушения при проведении торгов являются существенными и нарушают права и законные интересы заявителя, что влечет признание торгов недействительными с применением последствия недействительности сделки.
Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно положениям, предусмотренным частями 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Правовым последствием недействительности заключенного на торгах договора является приведение сторон в первоначальное положение и отсутствие правовых последствий, предусмотренных данным договором.
Из материалов дела следует, что сторонами договора купли-продажи квартиры по адрес, являются Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (продавец) в лице ООО "Брокер-Гарант" и Н.И. (покупатель).
Таким образом, признание недействительными торгов по реализации заложенного недвижимого имущества влечет недействительность протокола о результатах торгов от дата и договора купли-продажи от дата года. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ обязано возвратить Н.И. денежные средства, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от дата в сумме... руб. (л.д. 189, том 1), Н.И. обязан возвратить продавцу полученное по акту приема - передачи недвижимое имущество.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата года, отменить.
Принять по делу новое решение, которым:
Признать недействительными торги от дата по продаже квартиры по адрес.
Признать недействительным протокол N... от дата о результатах торгов по продаже адрес, расположенной по адрес.
Признать недействительным договор купли-продажи от дата, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в лице ООО "Брокер-Гарант" и Н.И..
Обязать Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в лице ООО "Брокер-Гарант" возвратить Н.И. уплаченную денежную сумму в размере... рублей.
Обязать Н.И. возвратить Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес в лице ООО "Брокер-Гарант" недвижимое имущество - квартиру по адрес.
Прекратить право собственности Н.И. на квартиру по адрес.
Погасить запись регистрации N... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата о праве собственности Н.И. на квартиру по адрес.
Председательствующий
Г.К.ЗАЙНУЛЛИНА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
Г.Р.КУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 07.10.2014 N 33-12815/2014
Требование: О признании торгов по продаже арестованного имущества и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества недействительными.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2014 г. N 33-12815/2014
Судья: Хаматьянова Р.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Зайнуллиной Г.К.
судей Жерненко Е.В. Куловой Г.Р.
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе с дополнением М. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований М. к ООО "Брокер-Гарант", Н.И., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан о признании торгов по продаже арестованного имущества и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности, погашении записи регистрации, отказать.
Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к ООО "Брокер-Гарант", Н.И., Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан, в котором просила:
- признать торги по реализации арестованного имущества - квартиры, расположенной по адрес и протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества N... от дата недействительными,
- применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение,
- признать договор купли-продажи квартиры арестованного имущества от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" и Н.И., на квартиру по адрес недействительным,
- прекратить право собственности Н.И. на квартиру по адрес,
- погасить запись о регистрации N..., внесенную в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата, о праве собственности Н.И. на жилую квартиру по адрес.
В обоснование требований указала, что дата между М. (покупатель) и ФИО (продавец), был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адрес за цену... руб.
дата продавцом вышеуказанной квартиры получены от нее собственные денежные средства в размере... руб., в счет оплаты за квартиру (наличными), что подтверждается распиской.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у кредитора - залогодержателя в обеспечении исполнения обязательств покупателя по кредитному договору. С момента государственной регистрации права собственности на квартиру у кредитора - залогодержателя возникают все предусмотренные, действующим законодательством права залогодержателя.
В соответствии с условиями кредитного договора N... от дата, заключенного между ней и ООО "...", был предоставлен кредит в размере... руб., на срок... месяца, под 13,25% годовых, на целевое исполнение - приобретение квартиры, расположенной по адрес.
дата кредит в сумме... руб. был предоставлен на основании мемориального ордера N....
В соответствии с п. 1.4 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог квартиры.
Право залога подтверждается договором купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от дата с отметкой Федеральной регистрационной службы по РБ о регистрации ипотеки в силу закона от дата за N....
У истца возникла просроченная задолженность по кредитному договору, в связи с этим банк обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Решением Октябрьского районного суда адрес от дата, иск ООО... к М. о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворен частично.
Взыскана с задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на квартиру, определена начальная продажная стоимость квартиры на публичных торгах, отсрочена продажа квартиры.
Кассационным Определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда адрес от дата, в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адрес, с публичных торгов исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере... руб., отменено, дело в этой части направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда адрес от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адрес, с публичных торгов в размере... руб.
Кассационным Определением ВС РБ от дата, решение Октябрьского районного суда адрес от дата оставлено без изменения.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ ФИО2 было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.
дата согласно поручению N... на реализацию арестованного имущества, Росимущество поручает ООО "Брокер-Гарант" реализовать имущество арестованное судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ, согласно уведомлению N... от дата.
Согласно выписки из газеты "Кызыл-Тан" N... (...) от дата, опубликовано информационное сообщение о проведении публичных торгов и продаже арестованного имущества:
- лот N... жилое помещение - квартира N..., общей площадью... кв. м, в том числе жилой площадью... кв. м, количество комнат 3, расположенная на втором этаже 9-ти этажного дома по адрес. Зарегистрировано четыре человека из них 2-ое несовершеннолетние. Обременение: арест, залог в ООО "...". Начальная продажная цена... руб. Сумма задатка... руб.
Согласно протоколу N... от дата по продаже арестованного недвижимого имущества, победителем стал Н.И.
Договор купли-продажи арестованного, заложенного имущества, реализованного на торгах от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант", в лице ФИО3, и Н.И., зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ.
В связи с публикацией объявления о торгах в газете "Кызыл-Тан", издаваемой на татарском языке, допущено ограничение прав лиц, не владеющих татарским языком, и как следствие, не читающих указанную газету.
Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными.
В данном случае, информация о торгах оказалась в ограниченном доступе для заинтересованных лиц. Указанное обстоятельство не согласуется с целями проведения торгов арестованного имущества, нарушает права должник, как лица заинтересованного в реализации имущества с участием широкого круга лиц по наиболее высокой цене.
С учетом изложенного, истец считает, что торги по реализации арестованного недвижимого имущества - квартиры по адрес, а также протокол о результатах торгов следует признать недействительными, также подлежит признанию недействительным договор купли-продажи арестованного имущества, реализованного на торгах от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" и Н.И., право собственности Н.И. подлежит прекращению.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе с дополнением М. просит отменить решение суда, приводит доводы, изложенные в исковом заявлении, указывает, что при организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению имущества должника в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей, а также указывает на несогласие с начальной продажной стоимостью реализованного имущества.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о дне и времени судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения... (М.), ее представителя Г.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Территориального управления Росимущества в РБ К., представителя ООО "Брокер-Гарант" Г.М., судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Принятое по делу решение суда приведенным требованиям не отвечает.
В соответствии с ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном этим законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724, Постановлением Правительства Российской Федерации Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 90 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены правила заключения договора на торгах, организация и порядок проведения торгов.
Согласно п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Как следует из материалов дела, решением Октябрьского районного суда адрес от дата иск Общества с ограниченной ответственностью "..." к М. о взыскании задолженности по кредитному договору, путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворен частично.
Взыскана с М., дата года рождения, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "..." задолженность по кредитному договору N... от дата:
- ссудная задолженность в размере... руб.;
- задолженность по процентам в размере... руб.
задолженность по пени за проценты в размере... руб.
задолженность по пени за кредит в размере... руб.
Обращено взыскание на квартиру, расположенную по адрес.
Определена начальная продажная стоимость указанной квартиры с публичных торгов, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере... рублей.
Отсрочена продажа указанной квартиры с публичных торгов до дата.
В остальной части исковых требований - отказано.
Кассационным определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда адрес от дата, в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адрес, с публичных торгов исходы из оценки квартиры, указанной в закладной в размере... руб. отменено, дело в этой части направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
В остальной части решение Октябрьского районного суда от дата оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда адрес от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адрес, с публичных торгов в размере... руб.
Кассационным Определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда адрес от дата оставлено без изменения.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ вынесено постановление о передаче арестованного имущества - квартиры, расположенной по адрес, на торги.
дата согласно Поручения N... на реализацию арестованного имущества, Росимущество по РБ в соответствии с договором от дата N... на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов и актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении права на взыскание имущества на территории РБ, передало арестованное имущество специализированной организации ООО "Брокер-Гарант", для реализации посредством проведения публичных торгов.
Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано в газете "Кызыл Тан" от дата N... (...). Торги назначены на дата. Указанная информация также размещена на информационном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного, заложенного имущества N... от дата, победителем торгов признан Н.И.
На участие в торгах было подано три заявки от гр. ФИО4, Н.И. и ФИО5, между организатором торгов и участниками заключены договора о задатке.
дата согласно протоколу о результатах торгов по реализации арестованного имущества N... - жилой квартиры N..., этаж - 2, общая площадь... кв. м, в том числе общей площадью жилых помещений -... кв. м, количество комнат - 3, обременение - ипотека, расположенная по адрес, арестованное имущество продано, победителем торгов признан Н.И., предложивший наиболее высокую цену -... руб.
Оспаривая торги, должник ссылается на нарушение правил их проведения, выразившиеся в несоблюдении порядка извещения и проведения публичных торгов.
Пункт 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Как следует из материалов дела, информационное сообщение о проведении торгов по реализации спорного имущества размещено на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом, сайтах УФССП РФ по РБ и ООО "Брокер-Гарант".
Вместе с тем, соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях. При этом, обнародование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным покупателям и несоблюдение указанных правил нарушает права и законные интересы собственника имущества, должника и взыскателей в исполнительном производстве, заинтересованных в привлечении к торгам как можно большего количества потенциальных покупателей, что, в свою очередь, направлено на реализацию заложенного имущества по наиболее высокой цене.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что информация о предстоящих публичных торгах опубликована в соответствии с частью 3 статьи 57 Федерального закона РФ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в официальном печатном органе исполнительной власти - Правительства РБ, а именно в газете "Кызыл Тан". Суд указал, что из текста информационных сообщений следует, что они в полной мере соответствуют требованиям части 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ и содержат всю, предусмотренную законом информацию: сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Между тем, судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может.
В соответствии с частью 3 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Разрешая спор, суд первой инстанции не учел, что публикацией объявления о торгах в газете, издаваемой на татарском языке, допущено ограничение прав лиц, не владеющих татарским языком, и как следствие не читающих газету "Кызыл тан", на получение информации о торгах, на что указано истцом в обоснование требований о признании сделки недействительной.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что публикация сообщения о торгах в газете "Кызыл тан" не отвечает целям доведения сообщения о торгах максимально возможному кругу потенциальных покупателей, которые реально могут принять участие в торгах и предложить наиболее высокую цену. Выявленное нарушение, допущенное организатором торгов, привело к тому, что в торгах приняли участие только три покупателя, потенциальные покупатели не смогли своевременно внести задаток и принять участие в торгах, что затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, в связи с чем, извещение о торгах не может быть признано надлежащим, отвечающим целям публичных торгов и является основанием для признания торгов недействительными.
В соответствии со ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 ст. 449 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями приведенной нормы права, данными в пункте 44 совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Лицо, полагающее, что сделка, заключенная на торгах недействительна, вправе ее оспорить.
Согласно статьям 166 и 168 ГК РФ, недействительной сделка является по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, при этом оспоримой сделка является лишь в силу ее признания таковой судом по иску заинтересованного лица, ничтожной - независимо от такого признания.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, суд указал, что течение данного срока для защиты прав и законных интересов М. началось с дата, договор купли-продажи с победителем торгов Н.И. заключен дата, и пришел к выводу, что срок для подачи искового заявления истек дата, а с иском М. обратилась лишь дата, за пределами годичного срока исковой давности.
Руководствуясь приведенными положениями материального закона, судебная коллегия исходит из того, что течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Между тем, истцу стало известно о наличии обстоятельств, на которые она ссылается в обоснование требований по настоящему спору - дата, о чем свидетельствует факт ее обращения в Прокуратуру... датой дата с заявлением о проведении проверки законности оспариваемых торгов. Таким образом, срок исковой давности истцом не был пропущен.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия находит, что имевшие место нарушения при проведении торгов являются существенными и нарушают права и законные интересы заявителя, что влечет признание торгов недействительными с применением последствия недействительности сделки.
Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно положениям, предусмотренным частями 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Правовым последствием недействительности заключенного на торгах договора является приведение сторон в первоначальное положение и отсутствие правовых последствий, предусмотренных данным договором.
Из материалов дела следует, что сторонами договора купли-продажи квартиры по адрес, являются Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (продавец) в лице ООО "Брокер-Гарант" и Н.И. (покупатель).
Таким образом, признание недействительными торгов по реализации заложенного недвижимого имущества влечет недействительность протокола о результатах торгов от дата и договора купли-продажи от дата года. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ обязано возвратить Н.И. денежные средства, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от дата в сумме... руб. (л.д. 189, том 1), Н.И. обязан возвратить продавцу полученное по акту приема - передачи недвижимое имущество.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата года, отменить.
Принять по делу новое решение, которым:
Признать недействительными торги от дата по продаже квартиры по адрес.
Признать недействительным протокол N... от дата о результатах торгов по продаже адрес, расположенной по адрес.
Признать недействительным договор купли-продажи от дата, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в лице ООО "Брокер-Гарант" и Н.И..
Обязать Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в лице ООО "Брокер-Гарант" возвратить Н.И. уплаченную денежную сумму в размере... рублей.
Обязать Н.И. возвратить Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес в лице ООО "Брокер-Гарант" недвижимое имущество - квартиру по адрес.
Прекратить право собственности Н.И. на квартиру по адрес.
Погасить запись регистрации N... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата о праве собственности Н.И. на квартиру по адрес.
Председательствующий
Г.К.ЗАЙНУЛЛИНА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
Г.Р.КУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)