Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: На жилое помещение ответчиков обращено взыскание в связи с ненадлежащим исполнением ими условий кредитного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Томас Е.М.
Докладчик Кузьменок А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Галаевой Л.Н.,
судей Братчиковой Л.Г., Кузьменка А.В.,
при секретаре К.А.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 21 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе С.А.А. и С.С.И. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года, которым исковые требования Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) удовлетворены.
Признаны С.С.И., С.А.А. прекратившими право пользования жилым помещением - домом <адрес>.
Выселены С.С.И., С.А.А. из <адрес>
Данное решение суда является основанием для снятия С.С.И., С.А.А. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
С.А.А. в удовлетворении встречного иска к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, исключении записи из ЕГРП, признании торгов недействительными отказано в полном объеме.
С.С.И. в удовлетворении встречного искового заявления к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, признании торгов недействительными отказано в полном объеме.
Взысканы с С.С.И., С.А.А. солидарно в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Кузьменка А.В., объяснения С.А.А., объяснения С.С.И. и ее представителя Г.Н.С., судебная коллегия
установила:
Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" (ОАО) обратился в суд с иском к С.С.И., С.А.А. о признании их прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.
В обоснование исковых требований указал, что 29.04.2008 г. между ООО КБ "Белон" и С.С.И. был заключен кредитный договор на приобретение в общую долевую собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности С.С.И., 1/3 доли в праве общей долевой собственности С.А.А., индивидуального жилого дома находящегося по адресу: НСО, <адрес> земельного участка по тому же адресу. В связи с допущением Заемщиком просрочки внесения очередного ежемесячного платежа по договору более чем на 30 календарных дней, владелец закладной - АБ "ГПБ-Ипотека", предъявил заемщику требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа.
Заочным решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 07.09.2009 г. удовлетворены требования залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору. Решение суда вступило в законную силу 13.10.2009 г. В последующем, Банк воспользовался своим правом залогодержателя оставить за собой указанное заложенное имущество и принял его на баланс. Право собственности на данный Объект недвижимости зарегистрировано за АБ "ГПБ-Ипотека" 01.02.2013 г. В связи с тем, что ответчики утратили право собственности жилым помещением, они подлежат выселению и снятию с регистрационного учета.
На основании изложенного просили признать С.С.И., С.А.А. прекратившими право пользования жилым помещением и выселить их из <адрес>.
С.А.А. обратился в суд со встречным иском к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, исключении записи из ЕГРП, признании торгов недействительными.
В обоснование встречных требований указал, что по договору купли-продажи от 29.04.2008 г. он оплатил продавцу 1 500 000 рублей и получил в собственность долю в размере 1/3 в жилом доме и земельном участке по <адрес>. Остаток стоимости 3 500 000 рублей были оплачены банком "Белон" за счет кредита С.С.И.
29.04.2008 г. ею подписан кредитный договор, по которому, она получила заем 3 500 000 рублей в оплату стоимости жилого дома и земельного участка. 20.08.2008 г. С.С.И. заключила договор ипотеки с ООО КБ "Белон", по которому передала весь дом и земельный участок в залог банку в обеспечение исполнения своих обязательств. 20.08.2008 г. оформлена закладная. Никаких распоряжений он не делал, подпись в договоре ипотеки и закладной ему не принадлежит. По состоянию на 20.08.2008 г. он являлся несовершеннолетним и не мог действовать от своего имени. Орган опеки не давал никаких согласий на предмет заключения договора ипотеки. Свою 1/3 долю он оплатил в полном объеме. АКБ "ГПБ-Ипотека" не может быть собственником спорных объектов, поскольку он получил права по ничтожной сделке. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по кредитному договору являлся ООО КБ "БЕЛОН", его права удостоверены закладной от 20.08.2008 г. 28.10.2008 г. ООО КБ "БЕЛОН" передал права по закладной в пользу ЗАО "Сибрегионипотека". При этом, ЗАО "Сибрегионипотека" не имело лицензии банка России на осуществление кредитных операций, следовательно, не вправе было принимать права по закладной, обязательства по которой исходили из кредитных отношений. Следовательно, и сделка по продаже закладной в пользу АКБ "ГПБ-Ипотека" от неправомочного лица также является ничтожной сделкой. Также являются недействительными акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга 09.01.2013 г., протокол от 12.12.2012 г. Из постановления пристава следует, что стоимость имущества составляла 5 300 000 рублей, в том числе 3 300 000 - жилой дом, 2 000 000 рублей - земельный участок, оценка произведена судом. Не надлежащим образом была размещена информация о торгах специализированной организацией, довод об отсутствии заявок, является ложным, поскольку такие заявки были поданы. Снижение цены на 15% и в последующем на 25% явилось произвольным действием пристава-исполнителя, и влечет недействительность актов о передаче и протокола специализированной организации. Указанные документы вместе с тем, явились основанием для регистрации права собственности АБ "ГПБ -Ипотека".
Просил признать право собственности на 1/3 доли в жилом доме по адресу <адрес> номер объекта N и земельном участке по тому же адресу, кадастровый номер N признать недействительными акт передачи нереализованного имущества от 09.01.13 г., протокол от 12.12.2012 г.; исключить запись о праве собственности N, N на объекты: жилой дом, номер объекта N, земельный участок, кадастровый номер - N.
В ходе рассмотрения дела С.А.А. неоднократно уточнял свои требования и окончательно просил применить последствия недействительности ничтожной сделки: купли-продажи закладных N от 21.11.2007 между ООО КБ "Белон" и ЗАО "Сибрегионипотека": признать недействительной запись N о праве собственности АБ "ГПБ-Ипотека" на жилой дом по адресу <адрес>, номер объекта 54:19:100201:0012:19:05208; признать недействительной запись N о праве собственности ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" на земельный участок, кадастровый номер N; исключить запись о праве собственности N, N на объекты: жилой дом, номер объекта N, земельный участок, кадастровый номер - N; признать недействительными первичные торги, повторные торги в форме открытого аукциона по продаже арестованного заложенного имущества (индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, оформленных протоколами заседания комиссии Территориального управления Росимущества в Новосибирской области; признать недействительным акт передачи нереализованного имущества от 09.01.2013 г. между Судебным приставом-исполнителем ОСП по Новосибирскому району УФССП по НСО и ОАО АБ "ГПБ - ИПОТЕКА".
С.С.И. обратилась в суд со встречным иском к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, признании торгов недействительными.
В обоснование своих встречных требований указала, что по договору купли-продажи от 29.04.2008 г. было приобретено следующее имущество: жилой дом, площадью 163,9 кв. м, по <адрес> и земельный участок, площадью 801 кв. м. Денежные средства в оплату приобретаемого имущества - 5000 000 рублей вносились собственными - 1 500 000 рублей и заемными средствами - 3 500 000 рублей за счет кредита ООО КБ "Белон" (принятых по кредитному договору от 29.04.2008 г.). В обеспечение исполнения кредитного договора от 29.04.2008 г. приобретаемое имущество было передано банку в залог (ипотеку). 20.05.2008 г. заключен договор ипотеки, оформлена закладная. Поскольку вносимые собственные средства, принадлежали С.А.А., право собственности на имущество было оформлено в долях. По состоянию на 20.05.2008 г. С.А.А., являющийся вторым собственником и не заключавший договора залога в отношении спорного имущества, являлся несовершеннолетним. Орган опеки не давал согласия на заключение договора ипотеки, что указывает на ничтожность договора ипотеки от 20.05.2008 г. Основанием права собственности ответчика банк считает акт приема-передачи от 09.01.2013 г., который также является недействительным, поскольку на момент передачи имущества судебный пристав не имел правомочий по отчуждению спорного имущества. Неправомерна и вся процедура по обращению взыскания с момента определения первоначальной цены продажи имущества до момента признания торгов несостоявшимися - 12.12.2012 г., поскольку соответствующие заявки на приобретение имущества были поданы. Из постановления пристава следует, что стоимость имущества составляла 5 300 000 рублей, оценка произведена судом, подход к определению стоимости имущества противоречит ст. 85, 87 ФЗ "Об исполнительном производстве". Не надлежащим образом размещена информация о торгах специализированной организацией. В октябре 2009 г. сыном был произведен капитальный ремонт и перепланировка жилого дома. Имеются существенные улучшения, увеличившие стоимость дома многократно, приставом не было принято мер к определению рыночной цены жилого дома. Ничтожность договора купли-продажи закладных N от 21.11.2007 г., заключенного между ООО КБ "Белон" и ЗАО "Сибрегионипотека", влечет недействительность всех последующих сделок.
Просила признать недействительным акт передачи нереализованного имущества от 09.01.2013 г. между судебным приставом-исполнителем ОСП по Новосибирскому району УФССП по НСО и ОАО АБ "ГПБ - ИПОТЕКА"; признать недействительными повторные торги в форме открытого аукциона по продаже арестованного заложенного имущества (индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, оформленных протоколом заседания комиссии Территориального управления Росимущества в Новосибирской области от 12.12.2012 г.; применить последствия недействительности ничтожной сделки: купли продажи закладных 2 КП-ИП от 21.11.2007 между ООО КБ "Белон" и ЗАО "Сибрегионипотека" и признать недействительной запись N о праве собственности АБ "ГПБ-Ипотека" на жилой дом по адресу <адрес>, номер объекта N; признать недействительной запись N о праве собственности ОАО АБ "ГПБ - Ипотека" на земельный участок, кадастровый номер N; исключить запись о праве собственности N, N на объекты: жилой дом, номер объекта N, земельный участок, кадастровый номер: N.
Судом постановлено вышеуказанное решение суда, с которым не согласны С.С.И., С.А.А.
В апелляционной жалобе просят решение отменить и принять новое решение, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы указывают, что при выселении лиц следует применять две категории, служащие основанием выселения - либо признание не приобретшими право пользования, либо признание утратившими право пользования.
Считают, что такой категории как "прекратившие" право пользования к основанию о выселении законом не применимо.
По мнению апеллянтов, за ответчиками сохраняется право не применять и не исполнять незаконные требования, которые в данном случае являются последствиями недействительной сделки.
Проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статьям 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, заочным решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 07 сентября 2009 г. исковые требования Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" к С.С.И., С.А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены частично. С С.С.И. в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (Открытое акционерное общество) взыскана сумма задолженности по кредиту - 3481415 руб. 89 коп., проценты за пользование кредитом 178108 руб. 23 коп., пеня за просрочку уплаты основного долга- 8293 руб. 82 коп., пеня за просрочку уплаты процентов - 18999 руб. 65 коп., всего 3 686 817 руб. 59 коп. Взысканы с С.С.И. в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека (Открытое акционерное общество) проценты за пользование кредитными средствами по ставке 14,25% годовых, начисляемых на сумму основного долга по кредиту - 3481415 руб. 89 коп. за период с 15 апреля 2009 года по дату фактического возврата суммы кредита включительно. Обращено взыскание на предмет ипотеки: индивидуальный жилой дом общей площадью 163,9 кв. м, жилой площадью 68,7 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта N и земельный участок площадью 801 кв. м, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> кадастровый (или условный) номер N, посредством продажи с публичных торгов в сумме 5300000 рублей, из них индивидуальный жилой дом 3300000 рублей, земельный участок 2000000 рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности С.С.И. перед акционерным банком "ГПБ-Ипотека" (ОАО).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Новосибирскому району УФССП по НСО от 16.08.2012 г. жилой дом общей площадью 163,9 кв. м, жилой площадью 68,7 кв. м номер объекта 54:19:100201:0012:19:05208 и земельный участок площадью 801 кв. м, расположенный: <адрес> переданы на реализацию путем проведения торгов в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.
07 ноября 2012 года были проведены первичные торги по продаже указанного имущества. Они признаны несостоявшимися, поскольку заявок на участие в торгах не поступило, что подтверждается протоколом заседания комиссии от 07.11.2012 г. и уведомлением (л.д. 130-132).
12 декабря 2012 года были проведены повторные торги по продаже жилого дома и земельного участка. Повторные торги также признаны несостоявшимися, поскольку заявок на участие в торгах не поступило, что подтверждается протоколом заседания комиссии от 12.12.2012 г. и отчетом (л.д. 135-137).
На основании заявления взыскателя от 12.12.2012 г. судебный пристав-исполнитель по акту передачи нереализованного имущества должника от 09.01.2013 г. передал взыскателю в счет погашения долга нереализованное имущество в виде жилого дома и земельного участка (л.д. 88-90).
01 февраля 2013 г. АБ "ГПБ Ипотека" (ОАО) зарегистрировали право собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 16-17).
Судом первой инстанции были проверены доводы ответчика о том, что на 20.08.2008 г. он являлся несовершеннолетним и не мог действовать от своего имени, орган опеки не давал никаких согласий на предмет заключения договора ипотеки и установлено, что указанные доводы опровергаются приказом администрации Дзержинского района г. Новосибирска N 342-од от 26.03.2008 г., согласно которому несовершеннолетнему С.А.А., действующему с согласия матери С.С.И., разрешено продать принадлежащие ему 2/3 доли в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру по адресу: <адрес> разрешено С.С.И. заключить договор ипотеки на покупку индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, с оформлением 1/3 доли на имя С.А.А., с залогом приобретаемого имущества (л.д. 56).
Также суд обоснованно не принял во внимание доводы С. о том, что определение стоимости имущества противоречит ст. 85, 87 ФЗ "Об исполнительном производстве", имеются существенные улучшения, увеличившие стоимость дома многократно, приставом не было принято мер к определению рыночной цены жилого дома, поскольку начальная продажная цена жилого дома и земельного участка, указанная в постановлениях судебного пристава-исполнителя, установлена на основании решения суда от 07 сентября 2009 года и исполнительного документа, выданного на основании данного решения, и является для судебного пристава-исполнителя обязательной.
Согласно ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл. IX названного ФЗ.
В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
В соответствии со ст. 54 ФЗ "06 ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что начальная продажная стоимость жилого дома и земельного участка, выставляемых на торги с целью погашения долговых обязательств залогодателя перед залогодержателем была определена заочным решением Новосибирского районного суда от 07.09.2009 г.
Кроме того, судом первой инстанции обоснованно признаны несостоятельными доводы С. о том, что специализированной организацией не надлежащим образом была размещена информация о торгах, поскольку информация о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества была размещена Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в газетах "Советская Сибирь" от 19 октября 2012 г. и от 28 ноября 2012 г., а также размещена на сайте Территориального управления Росимущества в НСО - www.tu54.rosim.ru (л.д. 129, 134), что соответствует требованиям ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии со ст. 91 ФЗ "Об исполнительном производстве" организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:
1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;
3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 92 ФЗ "Об исполнительном производстве" вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона.
Частью 4 ст. 92 ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что в случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав- исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.
Таким образом, начальная цена имущества на вторичных торгах могла быть снижена на 15%, и на 25% при передаче имущества взыскателю, в связи с чем, доводы С. о том, что снижение цены на 15% и в последующем на 25% явилось произвольным действием пристава-исполнителя, являются необоснованными.
Довод С. о том, что заявки на участие в торгах были поданы, суд первой инстанции правомерно не принял, как не нашедший своего подтверждения в судебном заседании. При этом, С. не представлено каких-либо доказательств наличия заявок на участие в оспариваемых торгах.
Также в качестве основания заявленных требований С. указывают, что АКБ "ГПБ-Ипотека" не может быть собственником спорных объектов, поскольку он получил права по ничтожной сделке. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по кредитному договору являлся ООО КБ "БЕЛОН", 28.10.2008 г. ООО КБ "БЕЛОН" передал права по закладной в пользу ЗАО "Сибрегионипотека", которое не имело лицензии банка России на осуществление кредитных операций, следовательно, не вправе было принимать права по закладной, обязательства по которой исходили из кредитных отношений.
Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона; правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям; для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором; если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий; в этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Условие о праве банка на уступку права требования кредитора закреплено в п. 4.4.4 Кредитного договора и в п. 2.4.1 Договора об ипотеке.
В соответствии с п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей": разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.
Из материалов дела усматривается, что условие о праве банка уступить право требования по кредитному договору третьему лицу, было согласовано сторонами в кредитном договоре и договоре об ипотеке.
Таким образом, условие о возможности передачи банком прав требования третьему лицу было принято сторонами при заключении кредитного договора, следовательно, факт отсутствия лицензии на осуществление банковской деятельности ЗАО "Сибрегионипотека" не может являться основанием для признания сделки ничтожной.
Кроме того, в соответствии со ст. 383 ГК РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. Однако, указанное правило нельзя распространять на требования, возникающие из кредитных договоров, так как они не связаны с личностью кредитора. Требования к субъектному составу имеют значение в момент заключения кредитного договора для исполнения обязательства банка по выдаче кредита заемщику. Анализ правового регулирования отношений, возникающих на основании кредитного договора, свидетельствует об отсутствии препятствий для уступки кредитором права требования в отношении заемщика, в том числе физического лица (гражданина), третьим лицам, независимо от наличия у них лицензии на осуществление банковской операции по выдаче кредита.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что передача прав по закладной от ООО КБ "Белон" к ЗАО "Сибрегионипотека" не противоречит действующему законодательству и не нарушает права С..
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что встречные исковые требования С.А.А. и С.С.И. о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, исключении записи из ЕГРП, признании торгов недействительными являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Удовлетворяя исковые требования Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО), суд первой инстанции исходил из следующего.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Правом на негаторный иск обладает собственник вещи, лишенный возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком выступает лицо, которое фактически не владеет спорным имуществом, но своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности лица.
В силу ст. 30 ч. 1 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 07 сентября 2009 г. Новосибирским районным судом Новосибирской области вынесено заочное решение по гражданскому делу по иску Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" к С.С.И., С.А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - индивидуальный жилой дом общей площадью 163,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 801 кв. м, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи, при условии, что целевым назначением кредита или займа, является предоставление денежных средств для приобретения жилого помещения, являющегося предметом залога по договору ипотеки.
В соответствии с п. 1 ст. 90 ФЗ "Об исполнительном производстве" были проведены торги спорного имущества.
Из материалов дела усматривается, что 01.02.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировано право собственности Акционерного банка "ГПБ- Ипотека" (ОАО) на индивидуальный жилой дом общей площадью 163,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N.
01.02.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировано право собственности Акционерного банка "ГПБ- Ипотека" (ОАО) на земельный участок площадью 801 кв. м, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N.
Согласно ст. 7 ФЗ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства пределах Российской Федерации" снятие граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) о признании С.С.И., С.А.А. прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, противоречат материалам дела и представленным доказательствам, и по существу сводятся к иной оценке доказательств по делу, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.А.А. и С.С.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-8921/2014Г.
Требование: О признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: На жилое помещение ответчиков обращено взыскание в связи с ненадлежащим исполнением ими условий кредитного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 октября 2014 г. по делу N 33-8921/2014г.
Судья Томас Е.М.
Докладчик Кузьменок А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Галаевой Л.Н.,
судей Братчиковой Л.Г., Кузьменка А.В.,
при секретаре К.А.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 21 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе С.А.А. и С.С.И. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года, которым исковые требования Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) удовлетворены.
Признаны С.С.И., С.А.А. прекратившими право пользования жилым помещением - домом <адрес>.
Выселены С.С.И., С.А.А. из <адрес>
Данное решение суда является основанием для снятия С.С.И., С.А.А. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
С.А.А. в удовлетворении встречного иска к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, исключении записи из ЕГРП, признании торгов недействительными отказано в полном объеме.
С.С.И. в удовлетворении встречного искового заявления к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, признании торгов недействительными отказано в полном объеме.
Взысканы с С.С.И., С.А.А. солидарно в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Кузьменка А.В., объяснения С.А.А., объяснения С.С.И. и ее представителя Г.Н.С., судебная коллегия
установила:
Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" (ОАО) обратился в суд с иском к С.С.И., С.А.А. о признании их прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.
В обоснование исковых требований указал, что 29.04.2008 г. между ООО КБ "Белон" и С.С.И. был заключен кредитный договор на приобретение в общую долевую собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности С.С.И., 1/3 доли в праве общей долевой собственности С.А.А., индивидуального жилого дома находящегося по адресу: НСО, <адрес> земельного участка по тому же адресу. В связи с допущением Заемщиком просрочки внесения очередного ежемесячного платежа по договору более чем на 30 календарных дней, владелец закладной - АБ "ГПБ-Ипотека", предъявил заемщику требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа.
Заочным решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 07.09.2009 г. удовлетворены требования залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору. Решение суда вступило в законную силу 13.10.2009 г. В последующем, Банк воспользовался своим правом залогодержателя оставить за собой указанное заложенное имущество и принял его на баланс. Право собственности на данный Объект недвижимости зарегистрировано за АБ "ГПБ-Ипотека" 01.02.2013 г. В связи с тем, что ответчики утратили право собственности жилым помещением, они подлежат выселению и снятию с регистрационного учета.
На основании изложенного просили признать С.С.И., С.А.А. прекратившими право пользования жилым помещением и выселить их из <адрес>.
С.А.А. обратился в суд со встречным иском к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, исключении записи из ЕГРП, признании торгов недействительными.
В обоснование встречных требований указал, что по договору купли-продажи от 29.04.2008 г. он оплатил продавцу 1 500 000 рублей и получил в собственность долю в размере 1/3 в жилом доме и земельном участке по <адрес>. Остаток стоимости 3 500 000 рублей были оплачены банком "Белон" за счет кредита С.С.И.
29.04.2008 г. ею подписан кредитный договор, по которому, она получила заем 3 500 000 рублей в оплату стоимости жилого дома и земельного участка. 20.08.2008 г. С.С.И. заключила договор ипотеки с ООО КБ "Белон", по которому передала весь дом и земельный участок в залог банку в обеспечение исполнения своих обязательств. 20.08.2008 г. оформлена закладная. Никаких распоряжений он не делал, подпись в договоре ипотеки и закладной ему не принадлежит. По состоянию на 20.08.2008 г. он являлся несовершеннолетним и не мог действовать от своего имени. Орган опеки не давал никаких согласий на предмет заключения договора ипотеки. Свою 1/3 долю он оплатил в полном объеме. АКБ "ГПБ-Ипотека" не может быть собственником спорных объектов, поскольку он получил права по ничтожной сделке. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по кредитному договору являлся ООО КБ "БЕЛОН", его права удостоверены закладной от 20.08.2008 г. 28.10.2008 г. ООО КБ "БЕЛОН" передал права по закладной в пользу ЗАО "Сибрегионипотека". При этом, ЗАО "Сибрегионипотека" не имело лицензии банка России на осуществление кредитных операций, следовательно, не вправе было принимать права по закладной, обязательства по которой исходили из кредитных отношений. Следовательно, и сделка по продаже закладной в пользу АКБ "ГПБ-Ипотека" от неправомочного лица также является ничтожной сделкой. Также являются недействительными акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга 09.01.2013 г., протокол от 12.12.2012 г. Из постановления пристава следует, что стоимость имущества составляла 5 300 000 рублей, в том числе 3 300 000 - жилой дом, 2 000 000 рублей - земельный участок, оценка произведена судом. Не надлежащим образом была размещена информация о торгах специализированной организацией, довод об отсутствии заявок, является ложным, поскольку такие заявки были поданы. Снижение цены на 15% и в последующем на 25% явилось произвольным действием пристава-исполнителя, и влечет недействительность актов о передаче и протокола специализированной организации. Указанные документы вместе с тем, явились основанием для регистрации права собственности АБ "ГПБ -Ипотека".
Просил признать право собственности на 1/3 доли в жилом доме по адресу <адрес> номер объекта N и земельном участке по тому же адресу, кадастровый номер N признать недействительными акт передачи нереализованного имущества от 09.01.13 г., протокол от 12.12.2012 г.; исключить запись о праве собственности N, N на объекты: жилой дом, номер объекта N, земельный участок, кадастровый номер - N.
В ходе рассмотрения дела С.А.А. неоднократно уточнял свои требования и окончательно просил применить последствия недействительности ничтожной сделки: купли-продажи закладных N от 21.11.2007 между ООО КБ "Белон" и ЗАО "Сибрегионипотека": признать недействительной запись N о праве собственности АБ "ГПБ-Ипотека" на жилой дом по адресу <адрес>, номер объекта 54:19:100201:0012:19:05208; признать недействительной запись N о праве собственности ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" на земельный участок, кадастровый номер N; исключить запись о праве собственности N, N на объекты: жилой дом, номер объекта N, земельный участок, кадастровый номер - N; признать недействительными первичные торги, повторные торги в форме открытого аукциона по продаже арестованного заложенного имущества (индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, оформленных протоколами заседания комиссии Территориального управления Росимущества в Новосибирской области; признать недействительным акт передачи нереализованного имущества от 09.01.2013 г. между Судебным приставом-исполнителем ОСП по Новосибирскому району УФССП по НСО и ОАО АБ "ГПБ - ИПОТЕКА".
С.С.И. обратилась в суд со встречным иском к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, признании торгов недействительными.
В обоснование своих встречных требований указала, что по договору купли-продажи от 29.04.2008 г. было приобретено следующее имущество: жилой дом, площадью 163,9 кв. м, по <адрес> и земельный участок, площадью 801 кв. м. Денежные средства в оплату приобретаемого имущества - 5000 000 рублей вносились собственными - 1 500 000 рублей и заемными средствами - 3 500 000 рублей за счет кредита ООО КБ "Белон" (принятых по кредитному договору от 29.04.2008 г.). В обеспечение исполнения кредитного договора от 29.04.2008 г. приобретаемое имущество было передано банку в залог (ипотеку). 20.05.2008 г. заключен договор ипотеки, оформлена закладная. Поскольку вносимые собственные средства, принадлежали С.А.А., право собственности на имущество было оформлено в долях. По состоянию на 20.05.2008 г. С.А.А., являющийся вторым собственником и не заключавший договора залога в отношении спорного имущества, являлся несовершеннолетним. Орган опеки не давал согласия на заключение договора ипотеки, что указывает на ничтожность договора ипотеки от 20.05.2008 г. Основанием права собственности ответчика банк считает акт приема-передачи от 09.01.2013 г., который также является недействительным, поскольку на момент передачи имущества судебный пристав не имел правомочий по отчуждению спорного имущества. Неправомерна и вся процедура по обращению взыскания с момента определения первоначальной цены продажи имущества до момента признания торгов несостоявшимися - 12.12.2012 г., поскольку соответствующие заявки на приобретение имущества были поданы. Из постановления пристава следует, что стоимость имущества составляла 5 300 000 рублей, оценка произведена судом, подход к определению стоимости имущества противоречит ст. 85, 87 ФЗ "Об исполнительном производстве". Не надлежащим образом размещена информация о торгах специализированной организацией. В октябре 2009 г. сыном был произведен капитальный ремонт и перепланировка жилого дома. Имеются существенные улучшения, увеличившие стоимость дома многократно, приставом не было принято мер к определению рыночной цены жилого дома. Ничтожность договора купли-продажи закладных N от 21.11.2007 г., заключенного между ООО КБ "Белон" и ЗАО "Сибрегионипотека", влечет недействительность всех последующих сделок.
Просила признать недействительным акт передачи нереализованного имущества от 09.01.2013 г. между судебным приставом-исполнителем ОСП по Новосибирскому району УФССП по НСО и ОАО АБ "ГПБ - ИПОТЕКА"; признать недействительными повторные торги в форме открытого аукциона по продаже арестованного заложенного имущества (индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, оформленных протоколом заседания комиссии Территориального управления Росимущества в Новосибирской области от 12.12.2012 г.; применить последствия недействительности ничтожной сделки: купли продажи закладных 2 КП-ИП от 21.11.2007 между ООО КБ "Белон" и ЗАО "Сибрегионипотека" и признать недействительной запись N о праве собственности АБ "ГПБ-Ипотека" на жилой дом по адресу <адрес>, номер объекта N; признать недействительной запись N о праве собственности ОАО АБ "ГПБ - Ипотека" на земельный участок, кадастровый номер N; исключить запись о праве собственности N, N на объекты: жилой дом, номер объекта N, земельный участок, кадастровый номер: N.
Судом постановлено вышеуказанное решение суда, с которым не согласны С.С.И., С.А.А.
В апелляционной жалобе просят решение отменить и принять новое решение, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы указывают, что при выселении лиц следует применять две категории, служащие основанием выселения - либо признание не приобретшими право пользования, либо признание утратившими право пользования.
Считают, что такой категории как "прекратившие" право пользования к основанию о выселении законом не применимо.
По мнению апеллянтов, за ответчиками сохраняется право не применять и не исполнять незаконные требования, которые в данном случае являются последствиями недействительной сделки.
Проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статьям 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, заочным решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 07 сентября 2009 г. исковые требования Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" к С.С.И., С.А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены частично. С С.С.И. в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (Открытое акционерное общество) взыскана сумма задолженности по кредиту - 3481415 руб. 89 коп., проценты за пользование кредитом 178108 руб. 23 коп., пеня за просрочку уплаты основного долга- 8293 руб. 82 коп., пеня за просрочку уплаты процентов - 18999 руб. 65 коп., всего 3 686 817 руб. 59 коп. Взысканы с С.С.И. в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека (Открытое акционерное общество) проценты за пользование кредитными средствами по ставке 14,25% годовых, начисляемых на сумму основного долга по кредиту - 3481415 руб. 89 коп. за период с 15 апреля 2009 года по дату фактического возврата суммы кредита включительно. Обращено взыскание на предмет ипотеки: индивидуальный жилой дом общей площадью 163,9 кв. м, жилой площадью 68,7 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта N и земельный участок площадью 801 кв. м, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> кадастровый (или условный) номер N, посредством продажи с публичных торгов в сумме 5300000 рублей, из них индивидуальный жилой дом 3300000 рублей, земельный участок 2000000 рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности С.С.И. перед акционерным банком "ГПБ-Ипотека" (ОАО).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Новосибирскому району УФССП по НСО от 16.08.2012 г. жилой дом общей площадью 163,9 кв. м, жилой площадью 68,7 кв. м номер объекта 54:19:100201:0012:19:05208 и земельный участок площадью 801 кв. м, расположенный: <адрес> переданы на реализацию путем проведения торгов в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.
07 ноября 2012 года были проведены первичные торги по продаже указанного имущества. Они признаны несостоявшимися, поскольку заявок на участие в торгах не поступило, что подтверждается протоколом заседания комиссии от 07.11.2012 г. и уведомлением (л.д. 130-132).
12 декабря 2012 года были проведены повторные торги по продаже жилого дома и земельного участка. Повторные торги также признаны несостоявшимися, поскольку заявок на участие в торгах не поступило, что подтверждается протоколом заседания комиссии от 12.12.2012 г. и отчетом (л.д. 135-137).
На основании заявления взыскателя от 12.12.2012 г. судебный пристав-исполнитель по акту передачи нереализованного имущества должника от 09.01.2013 г. передал взыскателю в счет погашения долга нереализованное имущество в виде жилого дома и земельного участка (л.д. 88-90).
01 февраля 2013 г. АБ "ГПБ Ипотека" (ОАО) зарегистрировали право собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 16-17).
Судом первой инстанции были проверены доводы ответчика о том, что на 20.08.2008 г. он являлся несовершеннолетним и не мог действовать от своего имени, орган опеки не давал никаких согласий на предмет заключения договора ипотеки и установлено, что указанные доводы опровергаются приказом администрации Дзержинского района г. Новосибирска N 342-од от 26.03.2008 г., согласно которому несовершеннолетнему С.А.А., действующему с согласия матери С.С.И., разрешено продать принадлежащие ему 2/3 доли в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру по адресу: <адрес> разрешено С.С.И. заключить договор ипотеки на покупку индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, с оформлением 1/3 доли на имя С.А.А., с залогом приобретаемого имущества (л.д. 56).
Также суд обоснованно не принял во внимание доводы С. о том, что определение стоимости имущества противоречит ст. 85, 87 ФЗ "Об исполнительном производстве", имеются существенные улучшения, увеличившие стоимость дома многократно, приставом не было принято мер к определению рыночной цены жилого дома, поскольку начальная продажная цена жилого дома и земельного участка, указанная в постановлениях судебного пристава-исполнителя, установлена на основании решения суда от 07 сентября 2009 года и исполнительного документа, выданного на основании данного решения, и является для судебного пристава-исполнителя обязательной.
Согласно ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл. IX названного ФЗ.
В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
В соответствии со ст. 54 ФЗ "06 ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что начальная продажная стоимость жилого дома и земельного участка, выставляемых на торги с целью погашения долговых обязательств залогодателя перед залогодержателем была определена заочным решением Новосибирского районного суда от 07.09.2009 г.
Кроме того, судом первой инстанции обоснованно признаны несостоятельными доводы С. о том, что специализированной организацией не надлежащим образом была размещена информация о торгах, поскольку информация о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества была размещена Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в газетах "Советская Сибирь" от 19 октября 2012 г. и от 28 ноября 2012 г., а также размещена на сайте Территориального управления Росимущества в НСО - www.tu54.rosim.ru (л.д. 129, 134), что соответствует требованиям ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии со ст. 91 ФЗ "Об исполнительном производстве" организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:
1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;
3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 92 ФЗ "Об исполнительном производстве" вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона.
Частью 4 ст. 92 ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что в случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав- исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.
Таким образом, начальная цена имущества на вторичных торгах могла быть снижена на 15%, и на 25% при передаче имущества взыскателю, в связи с чем, доводы С. о том, что снижение цены на 15% и в последующем на 25% явилось произвольным действием пристава-исполнителя, являются необоснованными.
Довод С. о том, что заявки на участие в торгах были поданы, суд первой инстанции правомерно не принял, как не нашедший своего подтверждения в судебном заседании. При этом, С. не представлено каких-либо доказательств наличия заявок на участие в оспариваемых торгах.
Также в качестве основания заявленных требований С. указывают, что АКБ "ГПБ-Ипотека" не может быть собственником спорных объектов, поскольку он получил права по ничтожной сделке. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по кредитному договору являлся ООО КБ "БЕЛОН", 28.10.2008 г. ООО КБ "БЕЛОН" передал права по закладной в пользу ЗАО "Сибрегионипотека", которое не имело лицензии банка России на осуществление кредитных операций, следовательно, не вправе было принимать права по закладной, обязательства по которой исходили из кредитных отношений.
Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона; правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям; для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором; если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий; в этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Условие о праве банка на уступку права требования кредитора закреплено в п. 4.4.4 Кредитного договора и в п. 2.4.1 Договора об ипотеке.
В соответствии с п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей": разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.
Из материалов дела усматривается, что условие о праве банка уступить право требования по кредитному договору третьему лицу, было согласовано сторонами в кредитном договоре и договоре об ипотеке.
Таким образом, условие о возможности передачи банком прав требования третьему лицу было принято сторонами при заключении кредитного договора, следовательно, факт отсутствия лицензии на осуществление банковской деятельности ЗАО "Сибрегионипотека" не может являться основанием для признания сделки ничтожной.
Кроме того, в соответствии со ст. 383 ГК РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. Однако, указанное правило нельзя распространять на требования, возникающие из кредитных договоров, так как они не связаны с личностью кредитора. Требования к субъектному составу имеют значение в момент заключения кредитного договора для исполнения обязательства банка по выдаче кредита заемщику. Анализ правового регулирования отношений, возникающих на основании кредитного договора, свидетельствует об отсутствии препятствий для уступки кредитором права требования в отношении заемщика, в том числе физического лица (гражданина), третьим лицам, независимо от наличия у них лицензии на осуществление банковской операции по выдаче кредита.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что передача прав по закладной от ООО КБ "Белон" к ЗАО "Сибрегионипотека" не противоречит действующему законодательству и не нарушает права С..
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что встречные исковые требования С.А.А. и С.С.И. о признании недействительными записей о праве собственности, признании недействительным акта приема-передачи, исключении записи из ЕГРП, признании торгов недействительными являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Удовлетворяя исковые требования Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО), суд первой инстанции исходил из следующего.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Правом на негаторный иск обладает собственник вещи, лишенный возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком выступает лицо, которое фактически не владеет спорным имуществом, но своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности лица.
В силу ст. 30 ч. 1 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 07 сентября 2009 г. Новосибирским районным судом Новосибирской области вынесено заочное решение по гражданскому делу по иску Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" к С.С.И., С.А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - индивидуальный жилой дом общей площадью 163,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 801 кв. м, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи, при условии, что целевым назначением кредита или займа, является предоставление денежных средств для приобретения жилого помещения, являющегося предметом залога по договору ипотеки.
В соответствии с п. 1 ст. 90 ФЗ "Об исполнительном производстве" были проведены торги спорного имущества.
Из материалов дела усматривается, что 01.02.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировано право собственности Акционерного банка "ГПБ- Ипотека" (ОАО) на индивидуальный жилой дом общей площадью 163,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N.
01.02.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировано право собственности Акционерного банка "ГПБ- Ипотека" (ОАО) на земельный участок площадью 801 кв. м, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N.
Согласно ст. 7 ФЗ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства пределах Российской Федерации" снятие граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) о признании С.С.И., С.А.А. прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, противоречат материалам дела и представленным доказательствам, и по существу сводятся к иной оценке доказательств по делу, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.А.А. и С.С.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)