Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязанности по кредитному договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Оксенчук Ж.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.
судей: Алферовой Г.П., Ганцевича С.В.
при секретаре: У.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ЗАО "Банк Интеза" и представителя Р. по доверенности Г.
на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 октября 2014 года, которым суд постановил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью "БалтАгроГрупп", Р., А., Ж. в пользу ЗАО "Банк Интеза" задолженность по основному долгу кредитного договора от 01 августа 2011 года N в размере <данные изъяты> рублей, задолженность по уплате процентов в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО "БалтАгроГрупп":
- - Мобильный дом К., цвет зеленый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом Е., цвет бежевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом Н., цвет бежево-оранжевый, масса 2500 кг.,ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>;
- - Мобильный дом Х., цвет бежево-коричневый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом В., цвет бежевый, масса 2000 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом А., цвет бежевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом Р., цвет зеленый, масса 2560 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Тестомесительная машина G с дежей, вместимость дежи 330 л., масса 740 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Пароконвектомат М. с плитой и шкафом, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный павильон кафе-гриль в комплекте (шкафчик для одежды персонала 1 ед., умывальник 1 ед., бачок с подогревом воды 1 ед., прилавок столешница с торговыми полками 2 ед., подставка под оборудование, теплоизоляция 1 ед., электропакет усиленный в комплекте с розетками, выключателями, лампами внутреннего освещения, автоматами, счетчиком. Вентиляция принудительная, вытяжка в зоне расположения аппарата в комплекте, утепление, внутренняя отделка, световой короб-меню 1 ед., декоративный фриз 1 ед., декоративный фартук 1 ед., ступеньки, урны, упоры в комплекте), установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Минипекарня в комплекте (мукопросеиватель Ж. 1 ед., машина тестомесительная З. 1 ед., печь пекарская Щ. 1 ед., шкаф расстойный электрический П. 1 ед., противень для ХПЭ 12 ед., кассета хлебных форм Т. 24 ед., стол кондитерский Г. 1 ед., стол пристенный У. 1 ед., Стеллаж Ш. 1 ед., тележка стеллажная Ы. 1 ед., весы О. 1 ед., ящик для хлебобулочных изделий NN 48 ед.), установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Электростанция С., тип генератора <данные изъяты>, конструкция мотора V 8-цикл.4-такт дизель, пр-во Германия, и установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Р.:
- Неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, выстроенный на 92%, по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости данного имущества в размере <данные изъяты> рублей
- Земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (земли поселений) площадью 640,0 кв. м, кадастровый номер N по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости данного имущества в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БалтАгроГрупп", Р., А., Ж. в пользу ЗАО "Банк Интеза" расходы по уплате государственной пошлины по <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки с каждого.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя ЗАО "Банк Интеза" по доверенности П.И., поддержавшего доводы поданной им апелляционной жалобы и возражавшего против удовлетворения жалобы Р., судебная коллегия
установила:
ЗАО "Банк Интеза" обратилось в суд с иском к ООО "БалтАгроГрупп", Р., А., Ж. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 1 августа 2011 года между ЗАО "Банк Интеза" и ООО "БалтАгроГрупп" был заключен кредитный договор N, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок 36 месяцев по 6 октября 2014 года с уплатой процентов за пользование кредитом.
В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору заключены договоры поручительства N от 1 августа 2011 года с А., N от 1 августа 2011 года с Ж., N от 30 августа 2013 года с Р.
Также в обеспечение исполнения обязательств по кредиту между банком и ООО "БалтАгроГрупп" был заключен договор залога N от 1 августа 2011 года, в соответствии с которым ООО "БалтАгроГрупп" передало в залог банку следующее оборудование:
1) Мобильный дом К., цвет зеленый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
2) мобильный дом Е., цвет бежевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
3) мобильный дом Н., цвет бежево-оранжевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
4) мобильный дом Х., цвет бежево-коричневый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
5) мобильный дом В., цвет бежевый, масса 2000 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
6) мобильный дом А., цвет бежевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
7) мобильный дом Р., цвет зеленый, масса 2560 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.
8) тестомесительная машина G с дежей, вместимость дежи 330 л., масса 740 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
9) пароконвектомат М. с плитой и шкафом, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
10) мобильный павильон кафе-гриль в комплекте (шкафчик для одежды персонала 1 ед., умывальник 1 ед., бачок с подогревом воды 1 ед., прилавок столешница с торговыми полками 2 ед., подставка под оборудование, теплоизоляция 1 ед., электропакет усиленный в комплекте с розетками, выключателями, лампами внутреннего освещения, автоматами, счетчиком. Вентиляция принудительная, вытяжка в зоне расположения аппарата в комплекте, утепление, внутренняя отделка, световой короб-меню 1 ед., декоративный фриз 1 ед., декоративный фартук 1 ед., ступеньки, урны, упоры в комплекте);
11) минипекарня в комплекте (мукопросеиватель Ж. 1 ед., машина тестомесительная З. 1 ед., печь пекарская Щ. 1 ед., шкаф расстойный электрический П. 1 ед., противень для ХПЭ 12 ед., кассета хлебных форм Т. 24 ед., стол кондитерский Г. 1 ед., стол пристенный У. 1 ед., Стеллаж Ш. 1 ед., тележка стеллажная Ы. 1 ед., весы О. 1 ед., ящик для хлебобулочных изделий N 48 ед.);
12) Электростанция С., тип генератора <данные изъяты>, конструкция мотора V 8-цикл.4-такт дизель, пр-во Германия, общей залоговой стоимостью <данные изъяты> рублей, рыночной стоимостью <данные изъяты> рублей,
а всего имущества общей залоговой стоимостью в размере <данные изъяты> руб.
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств ООО "БалтАгроГрупп" по кредитному договору 30 августа 2011 года между банком и Р. был заключен договор последующей ипотеки N, в соответствии с которым последний передал в залог банку принадлежащий ему на праве собственности земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (земли поселений) площадью 640 кв. м по адресу: <адрес>, и расположенный на нем неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, выстроенный на 92%.
По состоянию на 27 февраля 2014 года образовалась задолженность по кредиту в размере <данные изъяты> рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - <данные изъяты> рублей; задолженность по уплате процентов - <данные изъяты> рублей, в связи с чем истец просил взыскать указанную задолженность солидарно с заемщика ООО "БалтАгроГрупп", поручителей Р., А., Ж., а также обратить взыскание на заложенное имущество, путем его продажи с торгов, установив начальную продажную стоимость движимого имущества в размере его залоговой стоимости, а предмета ипотеки - земельного участка с неоконченным строительством жилым домом - в соответствии с отчетом об оценке ООО "Э." N, а именно в размере <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ЗАО "Банк Интеза" просит решение суда в части определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки отменить, ссылаясь на противоречивую оценку судом представленных доказательств, что повлекло неправильное определение начальной продажной цены предмета залога. Так, указывает, что банком был представлен отчет ООО "Э.", в соответствии с которым рыночная стоимость неоконченного строительством жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> руб., ответчиками был представлен отчет Калининградского БТИ, которым рыночная стоимость предмета залога определена в размере <данные изъяты> руб. В рамках другого гражданского дела по обращению взыскания на этот же предмет ипотеки, находившегося в производстве Ленинградского районного суда г. Калининграда, была проведена судебная экспертиза, определившая стоимость предмета ипотеки в размере <данные изъяты> руб., из них стоимость дома - <данные изъяты>, земельного участка - <данные изъяты> руб. Между тем, суд безосновательно принял оценку земельного участка по отчету ООО "Э." - <данные изъяты> руб., а жилого дома - по заключению судебной экспертизы <данные изъяты> руб., при этом не учел, что данная стоимость установлена в отношении всего имущества, в том числе и земельного участка. Таким образом, из указанной стоимости судом не была вычтена стоимость земельного участка <данные изъяты> руб., что повлекло завышение начальной продажной цены предмета ипотеки. В этой связи просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб., в том числе жилого дома - <данные изъяты> руб., земельного участка - <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе представитель Р. - Г. просит решение суда отменить и вынести новое решение о взыскании основного долга и процентов по кредиту только с должника ООО "БалтАгроГрупп" за счет обращения взыскания на предмет ипотеки, ссылаясь на то, что взыскание задолженности по кредитному договору с поручителей является избыточным, при том, что стоимость заложенного имущества существенно превышает размер задолженности. Кроме того, считает, что суд вышел за пределы исковых требований банка в части установления начальной продажной цены земельного участка, поскольку последний, ссылаясь на отчет об оценке, просил установить данную стоимость в размере <данные изъяты> руб. Вместе с тем, несмотря на отсутствие между сторонами разногласий по данному вопросу, суд установил начальную продажную стоимость земельного участка из расчета 80% от установленной отчетом, то есть в размере <данные изъяты> руб. В этой связи просит при вынесении нового решения установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб.
В судебное заседание ООО "БалтАгроГрупп", Р., А., Ж. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки.
Как следует из материалов дела, 1 августа 2011 года между ЗАО "Банк Интеза" и ООО "БалтАгроГрупп" был заключен кредитный договор N, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок 36 месяцев по 6 октября 2014 года с уплатой процентов за пользование кредитом.
Согласно ст. 3 договора с учетом дополнительного соглашения от 27 января 2012 года заемщик обязан возвращать кредит ежемесячно, не позднее 1 числа каждого месяца, равными частями по <данные изъяты> руб. (с 1 июля 2012 года), последний взнос 1 августа 2014 года - <данные изъяты> руб., с уплатой процентов за пользование кредитом, начисляемых на остаток ссудной задолженности.
В соответствии со ст. 5 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита или уплату процентов заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0, 5% от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно п. п. 8.1, 8.1.1 кредитного договора банк вправе требовать от заемщика досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита или любой его части, уплаты процентов на него или иного платежа, установленного условиями кредитного договора.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика ООО "БалтАгроГрупп" по вышеуказанному кредитному договору 1 августа 2011 года банком заключены договоры поручительства N с А., N с Ж., а также дополнительные соглашения к ним от 27 января 2012 года, согласно п. п. 1.2, 2.1 которых поручители обязуются отвечать перед банком солидарно с заемщиком за исполнение обязательств по кредитному договору в полном объеме.
30 августа 2013 года аналогичный договор поручительства N был заключен с Р.
Также в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 1 августа 2011 года между банком и ООО "БалтАгроГрупп" был заключен договор залога N и дополнительное соглашение к нему от 27 января 2012 года, в соответствии с которыми ООО "БалтАгроГрупп" передало в залог банку указанное выше оборудование общей залоговой стоимостью <данные изъяты> руб.
Согласно ст. 2 договора залоговая стоимость имущества будет являться начальной продажной ценой в случае обращения взыскания на имущество.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено право залогодержателя требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком любого из своих обязательств по кредитному договору.
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств ООО "БалтАгроГрупп" по кредитному договору 30 августа 2013 года между банком и Р. был заключен договор последующей ипотеки N, в соответствии с которым последний передал в залог банку принадлежащий ему на праве собственности земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (земли поселений) площадью 640 кв. м по адресу: <адрес>, и расположенный на нем неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, выстроенный на 92%, залоговой стоимостью <данные изъяты> руб.
Как следует из п. 2.4 договора ипотеки, вышеуказанное заложенное имущество обременено обязательствами залогодателя перед ЗАО "Банк Интеза" по договору ипотеки от 14 декабря 2009 года со сроком действия 84 месяца по 22 декабря 2016 года.
В соответствии с п. 7.1 договора ипотеки взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом, в том числе при нарушении заемщиком сроков внесения платежей более 2 раз. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда (п. 7.2 договора).
Установив, что срок действия договора истек 1 августа 2014 года, однако заемщиком ООО "БалтАгроГрупп" не исполнены обязательства по возврату кредита и уплате процентов за его пользование в полном объеме, суд, руководствуясь п. 1 ст. 810, п. 1 ст. 363 ГК РФ, п. 2.1 договоров поручительства, обоснованно взыскал солидарно с заемщика ООО "БалтАгроГрупп" и поручителей Р., Ж., А. образовавшуюся по состоянию на 27 февраля 2014 года задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - <данные изъяты> рублей; задолженность по уплате процентов - <данные изъяты> рублей.
Правильность расчета подлежащей взысканию с ответчиков задолженности по кредитному договору сомнений у судебной коллегии не вызывает. Решение суда в части размера кредитной задолженности сторонами не оспаривается.
Ссылка в жалобе на излишнее взыскание долга с поручителей не основана на законе, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Удовлетворяя требования в части обращения взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество, суд правомерно в соответствии с положениями ст. 334, п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 50, 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), п. 7.1 договоров залога и договора ипотеки обратил взыскание на заложенное имущество - оборудование и земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Принимая во внимание положения ст. 2 договора о залоге и отсутствие между сторонами спора относительно рыночной стоимости заложенного движимого имущества (оборудования), суд правомерно установил начальную продажную стоимость данного имущества в размере его залоговой стоимости.
В обоснование требования об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки банк представил ООО "Э." N от 24 марта 2014 года, согласно которому рыночная стоимость недостроенного жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> руб.
Не соглашаясь с вышеуказанной оценкой, ответчики представили отчет ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 2 июля 2014 года, которым рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка - <данные изъяты> руб.
В процессе судебного разбирательства представитель Р. просил суд руководствоваться отчетом ООО "Ц." N от 17 сентября 2014 года, полученным в результате проведения судебной экспертизы по находящемуся в производстве Ленинградского районного суда г. Калининграда гражданскому делу по иску ЗАО "Банк Интеза" к ООО "Ч.", Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и неоконченный строительством жилой дом по адресу: <адрес>, являющееся также предметом залога по настоящему делу.
Согласно представленному Ленинградским районным судом г. Калининграда заключению ООО "Ц." N от 17 сентября 2014 года рыночная стоимость предмета ипотеки составила <данные изъяты> руб., в том числе жилого дома - <данные изъяты> руб., земельного участка - <данные изъяты> руб.
Устанавливая начальную продажную стоимость предмета ипотеки - земельного участка с находящимся на нем жилым домом, суд исходил из того, что стороны пришли к соглашению об определении начальной продажной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб., а в части определения начальной продажной стоимости жилого дома необходимо руководствоваться заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого Ленинградским районным судом г. Калининграда другого дела, то есть в размере <данные изъяты> руб., в связи с чем, применив положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд установил начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере 80% от рыночной стоимости: земельного участка - <данные изъяты> руб. (80% от <данные изъяты> руб.) и жилого дома - <данные изъяты> руб. (80% от <данные изъяты> руб.), окончательно определив общую стоимость предмета ипотеки в размере - <данные изъяты> руб.
С такими выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие наличие соглашения между истцом и ответчиками об определении начальной продажной цены земельного участка в размере <данные изъяты> руб.
Так, предъявляя исковые требования, банк просил установить данную стоимость исходя из общих результатов оценки ООО "Э." всего заложенного имущества - <данные изъяты> руб. При этом согласие ответчиков с данным отчетом лишь в части стоимости земельного участка само по себе не свидетельствовало об отсутствии спора об оценке предмета ипотеки и не могло послужить основанием для вывода суда о достижении соглашения между сторонами о размере начальной продажной стоимости земельного участка, в противном случае, не имелось бы оснований для приобщения к материалам дела заключения судебной экспертизы.
Ошибочным является и расчет суда начальной продажной стоимости жилого дома, поскольку, как правильно указано в апелляционной жалобе ЗАО "Банк Интеза", при ее определении судом из общей стоимости заложенного имущества не вычтена стоимость земельного участка (<данные изъяты> руб. - <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.), что привело к неверному результату <данные изъяты> руб. вместо <данные изъяты> руб.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на отсутствие в решении суда мотивов, по которым отчет об оценке ООО "Э." признан достоверным в части определения рыночной стоимости земельного участка и отклонен в части определения рыночной стоимости жилого дома, при том, что оценка заложенного имущества - земельного участка с возведенным на нем жилым домом производилась как единого целого объекта. Также не приведены мотивы, по которым суд отклонил отчет ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и руководствовался заключением ООО "Ц.".
При таких обстоятельствах согласиться с правильностью определенной судом начальной продажной стоимости предмета ипотеки нельзя.
Более того, судебная коллегия учитывает, что на момент рассмотрения настоящего дела уже имелось вступившее в законную силу решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 7 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15 октября 2014 года (N), которыми при рассмотрении требований ЗАО "Банк Интеза" к ООО "Б.", Р., Ф., Д., Л. о взыскании задолженности по кредитному договору N от 29 апреля 2011 года было обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе недвижимое имущество, являющееся предметом по настоящему спору (земельный участок и неоконченный строительством жилой дом по адресу: <адрес>), и установлена его начальная продажная стоимость в размере <данные изъяты> рублей. Основанием для установления данной начальной продажной цены послужил отчет ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 2 июля 2014 года, которым, как указано выше, рыночная стоимость предмета ипотеки была определена в размере <данные изъяты> руб., в том числе земельного участка - <данные изъяты> руб. При этом данное решение суда в части установления указанной начальной продажной цены заложенного имущества (из расчета 80% от <данные изъяты> руб.) сторонами не оспаривалось.
С учетом того, что при обращении взыскания на одно и то же недвижимое имущество: земельный участок с возведенным на нем неоконченным строительством жилым домом (выстроен на 92% по состоянию на 13 февраля 2006 года) по адресу: <адрес>, являющееся предметом ипотеки по различным договорам ипотеки и последующей ипотеки, начальная продажная цена, установленная для реализации указанного имущества, не может различаться между собой, а также принимая во внимание, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 января 2015 года N года также было изменено решение Центрального районного суда г. Калининграда от 27 октября 2014 года в части установления начальной продажной цены вышеуказанного предмета ипотеки и установлена его цена в размере <данные изъяты> рублей, судебная коллегия считает необходимым в интересах законности и с целью исключения затруднений при реализации предмета ипотеки изменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки, определив начальную продажную цену земельного участка с возведенным на нем жилым домом в размере <данные изъяты> рублей.
Доводы жалобы Р. об отсутствии оснований для обращения взыскания на движимое имущество со ссылкой на то, что требования кредитора могут быть удовлетворены только за счет обращения взыскания на недвижимое имущество, не могут быть приняты во внимание.
Так, п. 2 ст. 348 ГК РФ установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
По смыслу вышеприведенной нормы основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество может явиться лишь одновременное наличие задолженности менее 5% стоимости предмета залога и периода просрочки, менее трех месяцев.
Между тем, период просрочки исполнения обязательства по кредитному договору составляет свыше полутора лет (с июля 2013 года), при том, что срок действия кредитного договора истек 1 августа 2014 года, а размер взысканной судом задолженности <данные изъяты> руб. составляет более 5% от общей стоимости всего заложенного имущества, на которое обращено взыскание (<данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.)
Кроме того, следует учитывать и то обстоятельство, что жилой дом и земельный участок являются предметом ипотеки по нескольким кредитным договорам, и на них уже обращено взыскание на основании двух вышеназванных судебных решений.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 октября 2014 года изменить в части определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки, установив начальную продажную цену земельного участка под строительство индивидуального жилого дома (земли поселений) площадью 640 кв. м, кадастровый номер N, с возведенным на нем неоконченным строительством индивидуальным жилым домом, выстроенным на 92%, по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-633/2015Г.
Требование: О взыскании задолженности по кредиту в солидарном порядке и обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязанности по кредитному договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2015 г. по делу N 33-633/2015г.
Судья: Оксенчук Ж.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.
судей: Алферовой Г.П., Ганцевича С.В.
при секретаре: У.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ЗАО "Банк Интеза" и представителя Р. по доверенности Г.
на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 октября 2014 года, которым суд постановил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью "БалтАгроГрупп", Р., А., Ж. в пользу ЗАО "Банк Интеза" задолженность по основному долгу кредитного договора от 01 августа 2011 года N в размере <данные изъяты> рублей, задолженность по уплате процентов в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО "БалтАгроГрупп":
- - Мобильный дом К., цвет зеленый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом Е., цвет бежевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом Н., цвет бежево-оранжевый, масса 2500 кг.,ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>;
- - Мобильный дом Х., цвет бежево-коричневый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом В., цвет бежевый, масса 2000 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом А., цвет бежевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный дом Р., цвет зеленый, масса 2560 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Тестомесительная машина G с дежей, вместимость дежи 330 л., масса 740 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Пароконвектомат М. с плитой и шкафом, ДД.ММ.ГГГГ г.в., установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Мобильный павильон кафе-гриль в комплекте (шкафчик для одежды персонала 1 ед., умывальник 1 ед., бачок с подогревом воды 1 ед., прилавок столешница с торговыми полками 2 ед., подставка под оборудование, теплоизоляция 1 ед., электропакет усиленный в комплекте с розетками, выключателями, лампами внутреннего освещения, автоматами, счетчиком. Вентиляция принудительная, вытяжка в зоне расположения аппарата в комплекте, утепление, внутренняя отделка, световой короб-меню 1 ед., декоративный фриз 1 ед., декоративный фартук 1 ед., ступеньки, урны, упоры в комплекте), установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Минипекарня в комплекте (мукопросеиватель Ж. 1 ед., машина тестомесительная З. 1 ед., печь пекарская Щ. 1 ед., шкаф расстойный электрический П. 1 ед., противень для ХПЭ 12 ед., кассета хлебных форм Т. 24 ед., стол кондитерский Г. 1 ед., стол пристенный У. 1 ед., Стеллаж Ш. 1 ед., тележка стеллажная Ы. 1 ед., весы О. 1 ед., ящик для хлебобулочных изделий NN 48 ед.), установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей;
- - Электростанция С., тип генератора <данные изъяты>, конструкция мотора V 8-цикл.4-такт дизель, пр-во Германия, и установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Р.:
- Неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, выстроенный на 92%, по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости данного имущества в размере <данные изъяты> рублей
- Земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (земли поселений) площадью 640,0 кв. м, кадастровый номер N по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости данного имущества в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БалтАгроГрупп", Р., А., Ж. в пользу ЗАО "Банк Интеза" расходы по уплате государственной пошлины по <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки с каждого.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя ЗАО "Банк Интеза" по доверенности П.И., поддержавшего доводы поданной им апелляционной жалобы и возражавшего против удовлетворения жалобы Р., судебная коллегия
установила:
ЗАО "Банк Интеза" обратилось в суд с иском к ООО "БалтАгроГрупп", Р., А., Ж. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 1 августа 2011 года между ЗАО "Банк Интеза" и ООО "БалтАгроГрупп" был заключен кредитный договор N, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок 36 месяцев по 6 октября 2014 года с уплатой процентов за пользование кредитом.
В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору заключены договоры поручительства N от 1 августа 2011 года с А., N от 1 августа 2011 года с Ж., N от 30 августа 2013 года с Р.
Также в обеспечение исполнения обязательств по кредиту между банком и ООО "БалтАгроГрупп" был заключен договор залога N от 1 августа 2011 года, в соответствии с которым ООО "БалтАгроГрупп" передало в залог банку следующее оборудование:
1) Мобильный дом К., цвет зеленый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
2) мобильный дом Е., цвет бежевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
3) мобильный дом Н., цвет бежево-оранжевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
4) мобильный дом Х., цвет бежево-коричневый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
5) мобильный дом В., цвет бежевый, масса 2000 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
6) мобильный дом А., цвет бежевый, масса 2500 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
7) мобильный дом Р., цвет зеленый, масса 2560 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.
8) тестомесительная машина G с дежей, вместимость дежи 330 л., масса 740 кг, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
9) пароконвектомат М. с плитой и шкафом, ДД.ММ.ГГГГ г.в.,
10) мобильный павильон кафе-гриль в комплекте (шкафчик для одежды персонала 1 ед., умывальник 1 ед., бачок с подогревом воды 1 ед., прилавок столешница с торговыми полками 2 ед., подставка под оборудование, теплоизоляция 1 ед., электропакет усиленный в комплекте с розетками, выключателями, лампами внутреннего освещения, автоматами, счетчиком. Вентиляция принудительная, вытяжка в зоне расположения аппарата в комплекте, утепление, внутренняя отделка, световой короб-меню 1 ед., декоративный фриз 1 ед., декоративный фартук 1 ед., ступеньки, урны, упоры в комплекте);
11) минипекарня в комплекте (мукопросеиватель Ж. 1 ед., машина тестомесительная З. 1 ед., печь пекарская Щ. 1 ед., шкаф расстойный электрический П. 1 ед., противень для ХПЭ 12 ед., кассета хлебных форм Т. 24 ед., стол кондитерский Г. 1 ед., стол пристенный У. 1 ед., Стеллаж Ш. 1 ед., тележка стеллажная Ы. 1 ед., весы О. 1 ед., ящик для хлебобулочных изделий N 48 ед.);
12) Электростанция С., тип генератора <данные изъяты>, конструкция мотора V 8-цикл.4-такт дизель, пр-во Германия, общей залоговой стоимостью <данные изъяты> рублей, рыночной стоимостью <данные изъяты> рублей,
а всего имущества общей залоговой стоимостью в размере <данные изъяты> руб.
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств ООО "БалтАгроГрупп" по кредитному договору 30 августа 2011 года между банком и Р. был заключен договор последующей ипотеки N, в соответствии с которым последний передал в залог банку принадлежащий ему на праве собственности земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (земли поселений) площадью 640 кв. м по адресу: <адрес>, и расположенный на нем неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, выстроенный на 92%.
По состоянию на 27 февраля 2014 года образовалась задолженность по кредиту в размере <данные изъяты> рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - <данные изъяты> рублей; задолженность по уплате процентов - <данные изъяты> рублей, в связи с чем истец просил взыскать указанную задолженность солидарно с заемщика ООО "БалтАгроГрупп", поручителей Р., А., Ж., а также обратить взыскание на заложенное имущество, путем его продажи с торгов, установив начальную продажную стоимость движимого имущества в размере его залоговой стоимости, а предмета ипотеки - земельного участка с неоконченным строительством жилым домом - в соответствии с отчетом об оценке ООО "Э." N, а именно в размере <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ЗАО "Банк Интеза" просит решение суда в части определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки отменить, ссылаясь на противоречивую оценку судом представленных доказательств, что повлекло неправильное определение начальной продажной цены предмета залога. Так, указывает, что банком был представлен отчет ООО "Э.", в соответствии с которым рыночная стоимость неоконченного строительством жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> руб., ответчиками был представлен отчет Калининградского БТИ, которым рыночная стоимость предмета залога определена в размере <данные изъяты> руб. В рамках другого гражданского дела по обращению взыскания на этот же предмет ипотеки, находившегося в производстве Ленинградского районного суда г. Калининграда, была проведена судебная экспертиза, определившая стоимость предмета ипотеки в размере <данные изъяты> руб., из них стоимость дома - <данные изъяты>, земельного участка - <данные изъяты> руб. Между тем, суд безосновательно принял оценку земельного участка по отчету ООО "Э." - <данные изъяты> руб., а жилого дома - по заключению судебной экспертизы <данные изъяты> руб., при этом не учел, что данная стоимость установлена в отношении всего имущества, в том числе и земельного участка. Таким образом, из указанной стоимости судом не была вычтена стоимость земельного участка <данные изъяты> руб., что повлекло завышение начальной продажной цены предмета ипотеки. В этой связи просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб., в том числе жилого дома - <данные изъяты> руб., земельного участка - <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе представитель Р. - Г. просит решение суда отменить и вынести новое решение о взыскании основного долга и процентов по кредиту только с должника ООО "БалтАгроГрупп" за счет обращения взыскания на предмет ипотеки, ссылаясь на то, что взыскание задолженности по кредитному договору с поручителей является избыточным, при том, что стоимость заложенного имущества существенно превышает размер задолженности. Кроме того, считает, что суд вышел за пределы исковых требований банка в части установления начальной продажной цены земельного участка, поскольку последний, ссылаясь на отчет об оценке, просил установить данную стоимость в размере <данные изъяты> руб. Вместе с тем, несмотря на отсутствие между сторонами разногласий по данному вопросу, суд установил начальную продажную стоимость земельного участка из расчета 80% от установленной отчетом, то есть в размере <данные изъяты> руб. В этой связи просит при вынесении нового решения установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб.
В судебное заседание ООО "БалтАгроГрупп", Р., А., Ж. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки.
Как следует из материалов дела, 1 августа 2011 года между ЗАО "Банк Интеза" и ООО "БалтАгроГрупп" был заключен кредитный договор N, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок 36 месяцев по 6 октября 2014 года с уплатой процентов за пользование кредитом.
Согласно ст. 3 договора с учетом дополнительного соглашения от 27 января 2012 года заемщик обязан возвращать кредит ежемесячно, не позднее 1 числа каждого месяца, равными частями по <данные изъяты> руб. (с 1 июля 2012 года), последний взнос 1 августа 2014 года - <данные изъяты> руб., с уплатой процентов за пользование кредитом, начисляемых на остаток ссудной задолженности.
В соответствии со ст. 5 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита или уплату процентов заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0, 5% от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно п. п. 8.1, 8.1.1 кредитного договора банк вправе требовать от заемщика досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита или любой его части, уплаты процентов на него или иного платежа, установленного условиями кредитного договора.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика ООО "БалтАгроГрупп" по вышеуказанному кредитному договору 1 августа 2011 года банком заключены договоры поручительства N с А., N с Ж., а также дополнительные соглашения к ним от 27 января 2012 года, согласно п. п. 1.2, 2.1 которых поручители обязуются отвечать перед банком солидарно с заемщиком за исполнение обязательств по кредитному договору в полном объеме.
30 августа 2013 года аналогичный договор поручительства N был заключен с Р.
Также в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 1 августа 2011 года между банком и ООО "БалтАгроГрупп" был заключен договор залога N и дополнительное соглашение к нему от 27 января 2012 года, в соответствии с которыми ООО "БалтАгроГрупп" передало в залог банку указанное выше оборудование общей залоговой стоимостью <данные изъяты> руб.
Согласно ст. 2 договора залоговая стоимость имущества будет являться начальной продажной ценой в случае обращения взыскания на имущество.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено право залогодержателя требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком любого из своих обязательств по кредитному договору.
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств ООО "БалтАгроГрупп" по кредитному договору 30 августа 2013 года между банком и Р. был заключен договор последующей ипотеки N, в соответствии с которым последний передал в залог банку принадлежащий ему на праве собственности земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (земли поселений) площадью 640 кв. м по адресу: <адрес>, и расположенный на нем неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, выстроенный на 92%, залоговой стоимостью <данные изъяты> руб.
Как следует из п. 2.4 договора ипотеки, вышеуказанное заложенное имущество обременено обязательствами залогодателя перед ЗАО "Банк Интеза" по договору ипотеки от 14 декабря 2009 года со сроком действия 84 месяца по 22 декабря 2016 года.
В соответствии с п. 7.1 договора ипотеки взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом, в том числе при нарушении заемщиком сроков внесения платежей более 2 раз. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда (п. 7.2 договора).
Установив, что срок действия договора истек 1 августа 2014 года, однако заемщиком ООО "БалтАгроГрупп" не исполнены обязательства по возврату кредита и уплате процентов за его пользование в полном объеме, суд, руководствуясь п. 1 ст. 810, п. 1 ст. 363 ГК РФ, п. 2.1 договоров поручительства, обоснованно взыскал солидарно с заемщика ООО "БалтАгроГрупп" и поручителей Р., Ж., А. образовавшуюся по состоянию на 27 февраля 2014 года задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - <данные изъяты> рублей; задолженность по уплате процентов - <данные изъяты> рублей.
Правильность расчета подлежащей взысканию с ответчиков задолженности по кредитному договору сомнений у судебной коллегии не вызывает. Решение суда в части размера кредитной задолженности сторонами не оспаривается.
Ссылка в жалобе на излишнее взыскание долга с поручителей не основана на законе, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Удовлетворяя требования в части обращения взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество, суд правомерно в соответствии с положениями ст. 334, п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 50, 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), п. 7.1 договоров залога и договора ипотеки обратил взыскание на заложенное имущество - оборудование и земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Принимая во внимание положения ст. 2 договора о залоге и отсутствие между сторонами спора относительно рыночной стоимости заложенного движимого имущества (оборудования), суд правомерно установил начальную продажную стоимость данного имущества в размере его залоговой стоимости.
В обоснование требования об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки банк представил ООО "Э." N от 24 марта 2014 года, согласно которому рыночная стоимость недостроенного жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> руб.
Не соглашаясь с вышеуказанной оценкой, ответчики представили отчет ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 2 июля 2014 года, которым рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка - <данные изъяты> руб.
В процессе судебного разбирательства представитель Р. просил суд руководствоваться отчетом ООО "Ц." N от 17 сентября 2014 года, полученным в результате проведения судебной экспертизы по находящемуся в производстве Ленинградского районного суда г. Калининграда гражданскому делу по иску ЗАО "Банк Интеза" к ООО "Ч.", Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и неоконченный строительством жилой дом по адресу: <адрес>, являющееся также предметом залога по настоящему делу.
Согласно представленному Ленинградским районным судом г. Калининграда заключению ООО "Ц." N от 17 сентября 2014 года рыночная стоимость предмета ипотеки составила <данные изъяты> руб., в том числе жилого дома - <данные изъяты> руб., земельного участка - <данные изъяты> руб.
Устанавливая начальную продажную стоимость предмета ипотеки - земельного участка с находящимся на нем жилым домом, суд исходил из того, что стороны пришли к соглашению об определении начальной продажной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб., а в части определения начальной продажной стоимости жилого дома необходимо руководствоваться заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого Ленинградским районным судом г. Калининграда другого дела, то есть в размере <данные изъяты> руб., в связи с чем, применив положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд установил начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере 80% от рыночной стоимости: земельного участка - <данные изъяты> руб. (80% от <данные изъяты> руб.) и жилого дома - <данные изъяты> руб. (80% от <данные изъяты> руб.), окончательно определив общую стоимость предмета ипотеки в размере - <данные изъяты> руб.
С такими выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие наличие соглашения между истцом и ответчиками об определении начальной продажной цены земельного участка в размере <данные изъяты> руб.
Так, предъявляя исковые требования, банк просил установить данную стоимость исходя из общих результатов оценки ООО "Э." всего заложенного имущества - <данные изъяты> руб. При этом согласие ответчиков с данным отчетом лишь в части стоимости земельного участка само по себе не свидетельствовало об отсутствии спора об оценке предмета ипотеки и не могло послужить основанием для вывода суда о достижении соглашения между сторонами о размере начальной продажной стоимости земельного участка, в противном случае, не имелось бы оснований для приобщения к материалам дела заключения судебной экспертизы.
Ошибочным является и расчет суда начальной продажной стоимости жилого дома, поскольку, как правильно указано в апелляционной жалобе ЗАО "Банк Интеза", при ее определении судом из общей стоимости заложенного имущества не вычтена стоимость земельного участка (<данные изъяты> руб. - <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.), что привело к неверному результату <данные изъяты> руб. вместо <данные изъяты> руб.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на отсутствие в решении суда мотивов, по которым отчет об оценке ООО "Э." признан достоверным в части определения рыночной стоимости земельного участка и отклонен в части определения рыночной стоимости жилого дома, при том, что оценка заложенного имущества - земельного участка с возведенным на нем жилым домом производилась как единого целого объекта. Также не приведены мотивы, по которым суд отклонил отчет ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и руководствовался заключением ООО "Ц.".
При таких обстоятельствах согласиться с правильностью определенной судом начальной продажной стоимости предмета ипотеки нельзя.
Более того, судебная коллегия учитывает, что на момент рассмотрения настоящего дела уже имелось вступившее в законную силу решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 7 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15 октября 2014 года (N), которыми при рассмотрении требований ЗАО "Банк Интеза" к ООО "Б.", Р., Ф., Д., Л. о взыскании задолженности по кредитному договору N от 29 апреля 2011 года было обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе недвижимое имущество, являющееся предметом по настоящему спору (земельный участок и неоконченный строительством жилой дом по адресу: <адрес>), и установлена его начальная продажная стоимость в размере <данные изъяты> рублей. Основанием для установления данной начальной продажной цены послужил отчет ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 2 июля 2014 года, которым, как указано выше, рыночная стоимость предмета ипотеки была определена в размере <данные изъяты> руб., в том числе земельного участка - <данные изъяты> руб. При этом данное решение суда в части установления указанной начальной продажной цены заложенного имущества (из расчета 80% от <данные изъяты> руб.) сторонами не оспаривалось.
С учетом того, что при обращении взыскания на одно и то же недвижимое имущество: земельный участок с возведенным на нем неоконченным строительством жилым домом (выстроен на 92% по состоянию на 13 февраля 2006 года) по адресу: <адрес>, являющееся предметом ипотеки по различным договорам ипотеки и последующей ипотеки, начальная продажная цена, установленная для реализации указанного имущества, не может различаться между собой, а также принимая во внимание, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 января 2015 года N года также было изменено решение Центрального районного суда г. Калининграда от 27 октября 2014 года в части установления начальной продажной цены вышеуказанного предмета ипотеки и установлена его цена в размере <данные изъяты> рублей, судебная коллегия считает необходимым в интересах законности и с целью исключения затруднений при реализации предмета ипотеки изменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки, определив начальную продажную цену земельного участка с возведенным на нем жилым домом в размере <данные изъяты> рублей.
Доводы жалобы Р. об отсутствии оснований для обращения взыскания на движимое имущество со ссылкой на то, что требования кредитора могут быть удовлетворены только за счет обращения взыскания на недвижимое имущество, не могут быть приняты во внимание.
Так, п. 2 ст. 348 ГК РФ установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
По смыслу вышеприведенной нормы основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество может явиться лишь одновременное наличие задолженности менее 5% стоимости предмета залога и периода просрочки, менее трех месяцев.
Между тем, период просрочки исполнения обязательства по кредитному договору составляет свыше полутора лет (с июля 2013 года), при том, что срок действия кредитного договора истек 1 августа 2014 года, а размер взысканной судом задолженности <данные изъяты> руб. составляет более 5% от общей стоимости всего заложенного имущества, на которое обращено взыскание (<данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.)
Кроме того, следует учитывать и то обстоятельство, что жилой дом и земельный участок являются предметом ипотеки по нескольким кредитным договорам, и на них уже обращено взыскание на основании двух вышеназванных судебных решений.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 октября 2014 года изменить в части определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки, установив начальную продажную цену земельного участка под строительство индивидуального жилого дома (земли поселений) площадью 640 кв. м, кадастровый номер N, с возведенным на нем неоконченным строительством индивидуальным жилым домом, выстроенным на 92%, по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)