Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Сторонами были заключены кредитные договоры, в обеспечение исполнения обязательств по которым сторонами были заключены договоры залога недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кузьменко О.С.
Докладчик Тельных Г.А.
01 июня 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего: Игнатенковой Т.А. судей: Тельных Г.А. и Михалевой О.В., при секретаре: Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ОАО "Россельхозбанк" на решение Усманского районного суда Липецкой области от 17 марта 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Липецкого регионального филиала удовлетворить частично.
В погашение задолженности по кредитному договору N от 23.05.2011 года и кредитному договору N от 04.05.2011 года обратить взыскание на имущество ООО "Гурман", указанное в договоре N об ипотеке от 23.05.2011 года, путем реализации с торгов:
- - торгово-складского комплекса (лит. А, Б, В, Д, Ж, К, I, II, 1), условный номер N, по адресу: <адрес>;
- - земельного участка, общей площадью 18584 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно складской базы (лит. А, Б, В) общей площадью 3869 кв. м, кадастровый номер N, расположенной по адресу: <адрес>;
- - земельного участка общей площадью 29533 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение: <адрес>;
- - производственно - складской базы (лит. А, Б, 1) общей площадью 1625,8 кв. м, кадастровый номер N, расположенной по адресу: <адрес>;
- - земельного участка, общей площадью 5120 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>.
Установить начальную продажную цену указанного имущества в <данные изъяты>.
В погашение задолженности но кредитному договору N от 23.05.2011 года обратить взыскание на имущество принадлежащее ООО "Гурман", указанное в приложении N 1 к договору N о залоге товаров обороте от 23.05.2011 года, а именно базовый строительный материал: ферма металлическая 175 тонн, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в обороте <данные изъяты>.
В погашение задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на имущество принадлежащее ООО "Гурман", указанное в п. 3.1 договора N об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ:
- - досуговый центр (лит. под. А, А, под. Б, Б, В, Д, Е, 1) общей площадью 73,9 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену <данные изъяты>;
- - земельный участок, общей площадью 4065 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под конторой для общественно-деловых целей, кадастровый номер N, местоположение <адрес>; путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену N;
- и имущество указанное в п. 3.1 договора N об ипотеке от 24.06.2011 года:
- - конюшню (лит. А, Б, В, Д) общей площадью 1136,6 кв. м, кадастровый условный номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 9525,3 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер N, местоположение <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену указанного имущества <данные изъяты>.
Взыскать в равных долях с ООО "Гурман", С.С., А. в пользу Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Липецкого регионального филиала расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>".
Заслушав доклад судьи Тельных Г.А., судебная коллегия
установила:
ОАО "Россельхозбанк" обратилось в суд с иском к ООО "Гурман", С.С., А. об обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге и являющееся обеспечением надлежащего исполнения по кредитным договорам.
В обоснование требований указано на то, что банком с ООО "Гурман" были заключены следующие кредитные договоры:
- от 23.05.2011 года N, по которому заемщику был предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> на срок с 29.03.2013 г. по 30.03.2016 г. под 14% годовых, с уплатой комиссии в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности в сроки и на условиях кредитного договора. В обеспечение указанного кредитного договора 23.05.2011 года были заключены договор залога товаров N от 23.05.2011 года, договор залога объектов недвижимости N от 23.05.2011 года, а также договоры поручительства N с А. и N с С.С. В результате ненадлежащего исполнения ООО "Гурман" своих обязательств по уплате основного долга, процентов за пользование кредитом, а также банковских комиссий, образовалась задолженность по кредитному договору N от 23.05.2011 года, составившая по состоянию на 16.04.2014 г. <данные изъяты>.
- от 10 июня 2011 г. об открытии кредитной линии N, по которому заемщику открыта кредитная линия с лимитом единовременной задолженности в сумме <данные изъяты> на срок с 30.05.2013 г. по 31.05.2016 г. под 14% годовых, с уплатой комиссии в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности в сроки и на условиях кредитного договора. В обеспечение указанного кредитного договора 10.06.2011 года были заключены договоры залогов объектов недвижимости N от 10.06.2011 года и N от 24.06.2011 года, а также договоры поручительства N с А. и N с С.С. В результате ненадлежащего исполнения ООО "Гурман" своих обязательств по уплате основного долга, процентов за пользование кредитом, а также банковских комиссий, образовалась задолженность по кредитному договору N от 10.06.2011 года, которая по состоянию на 16.04.2014 года составила <данные изъяты>.
- от 04.05.2011 года N, по которому заемщику предоставлен кредит в сумме <данные изъяты>.под 14% годовых, с уплатой комиссии за обслуживание кредита в течение всего периода действия кредитного договора в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности. В обеспечение указанного кредитного договора 04.05.2011 года были заключены договор залога товаров N от 04.05.2011 года, договор залога товаров N от 04.05.2011 года, договор залога недвижимого имущества N от 23.05.2011 года, а также договоры поручительства N с А. и N с С.С. В результате ненадлежащего исполнения ООО "Гурман" своих обязательств по уплате основного долга, процентов за пользование кредитом, а также банковских комиссий, образовалась задолженность по кредитному договору N по состоянию на 16.04.2014 года образовалась задолженность в сумме <данные изъяты>.
По кредитным договорам N от 23.05.2011 года и N от 04.05.2011 года истец просил обратить взыскание на имущество ООО "Гурман", указанное в п. 3.1, договора N об ипотеке от 23.05.2011 года:
- - торгово-складской комплекс (лит. А, Б, В, Д, Ж, К, I, II, 1), условный номер N, по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 18584 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно складскую базу (лит. А, Б, В) общей площадью 3869 кв. м, кадастровый номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок общей площадью 29533 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно - складскую базу (лит. А, Б, 1) общей площадью 1625,8 кв. м, кадастровый номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 5120 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение Липецкая <адрес>.
При продаже с торгов перечисленного имущества истец просил установить его начальную продажную цену <данные изъяты>.
По кредитному договору N от 23.05.2011 года истец просил обратить взыскание на имущество принадлежащее ООО "Гурман", указанное в приложении N к договору N о залоге товаров обороте от 23.05.2011 года, а именно базовый строительный материал: ферма металлическая 175 тонн, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в обороте <данные изъяты>.
По кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ истец просил обратить взыскание на имущество принадлежащее ООО "Гурман", указанное в п. 3.1. договора N об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ:
- - досуговый центр (лит. под. А, А, под. Б, Б, В, Д, Е, 1) общей площадью 73,9 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 4065 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под конторой для общественно-деловых целей, кадастровый номер N, местоположение <адрес>; путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену <данные изъяты>;
- и имущество указанное в п. 3.1 договора N об ипотеке от 24.06.2011 года:
- - конюшню (лит. А, Б, В, Д) общей площадью 1136,6 кв. м, кадастровый условный номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 9525,3 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер N, местоположение <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену недвижимости <данные изъяты>.
Представитель ответчика ООО "Гурман" исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество и оплаты государственной пошлины признал.
Указал, что общая сумма задолженности ответчиков по кредитным договорам: N от 23.05.2011 г., N от 10.06.2011 г., N от 04.05.2011 г. по состоянию на 16 марта 2015 года составляет: <данные изъяты>. По результатам проведенной ООО "Правовая оценка" экспертизы общая рыночная стоимость торгово-складского комплекса, производственно-складской базы и производственно-складской базы вместе с земельными участками составила: <данные изъяты>; рыночная стоимость досугового центра вместе с земельным участком составила: <данные изъяты>. Полагал, что следует обратить взыскание на заложенное имущество соразмерно сумме кредитной задолженности, исключив из его числа конюшню вместе с земельным участком площадью 9525.3 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>; строительного материала - ферм металлических в количестве 175, поскольку данный строительный материал был использован в ходе реконструкции производственно-складской базы под торгово-складской комплекс, расположенный по адресу: <адрес>.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе истец ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" просит решение суда отменить в части установления начальной продажной стоимости объектов залога по договору N об ипотеке от 23.05.2011 г. и N от 10.06.2011, ссылаясь на неправильную оценку судом доказательств по делу.
Выслушав представителей истца по доверенностям С.В. и Б., поддержавших апелляционную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Согласно статье 819 Гражданского Кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В силу п. 1 ст. 349 ГК Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Судом установлено, что 04.05.2011 г., 23.05.2011 г. и 10.06.2011 г. между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Гурман" были заключены кредитные договоры N на сумму <данные изъяты>; N на сумму <данные изъяты> и N на сумму <данные изъяты>. Согласно условиям всех вышеперечисленных договоров денежные средства предоставлялись заемщику под 14% годовых, с условием оплаты комиссии за обслуживание кредита в течение всего периода действия кредитного договора в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности в порядке, в сроки и на условиях кредитного договора. Факт предоставления ООО "Гурман" денежных средств по кредитным договорам установлен и ответчиками не оспаривался.
В целях надлежащего исполнения ответчиком ООО "Гурман" обязательств вытекающих из кредитных договоров были заключены договоры поручительства
- - по кредитному договору N от 23.05.2011 года договорами поручительства N с А. и N с С.С.;
- - по кредитному договору N от 10.06.2011 года договорами поручительства N с А. и N с С.С.;
- - по кредитному договору N от 04.05.2011 года договорами поручительства N с А. и N с С.С.
Согласно условиям указанных договоров, поручители обязались отвечать солидарно в полном объеме перед кредитором за исполнение ООО "Гурман" своих обязательств по каждому из кредитных договоров.
Также, в обеспечение надлежащего исполнения ответчиком ООО "Гурман" своих обязательств по кредитным договорами были заключены договоры залога имущества:
1) договор N об ипотеке от 23.05.2011 года в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N от 23.05.2011 года и кредитному договору N от 04.05.2011 год, ответчиком ООО "Гурман" было передано в залог следующее недвижимое имущество:
- - торгово-складской комплекс (лит. А, Б, В, Д, Ж, К, I, II, 1), условный номер N, по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 18584 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно складскую базу (лит. А, Б, В) общей площадью 3869 кв. м, кадастровый номер 48:16:0470120:5951 пр/25, расположенную по адресу: Липецкая <адрес>;
- - земельный участок общей площадью 29533 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно-складскую базу (лит. А, Б, 1) общей площадью 1625,8 кв. м, кадастровый номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 5120 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>. Указанным договором об ипотеке определена залоговая стоимость перечисленного имущества в <данные изъяты>.
2) договор о залоге товаров в обороте N от 23.05.2011 года предусмотрено обеспечение исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору N от 23.05.2011 года, ответчиком ООО "Гурман" было передано в залог имущество в виде базового строительного материала - фермы металлической 175 тонн, залоговой стоимостью <данные изъяты>.
По кредитному договору N от 10.06.2011 года исполнение обязательств ответчиком было обеспечено согласно договору об ипотеке N от 10.06.2011 года в редакции от 24.06.2011 года залогом недвижимого имущества в виде досугового центра (лит. под. А, А, под. Б, Б, В, Д, Е, 1) общей площадью 73,9 кв. м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью <данные изъяты>.
Исполнение ответчиком обязательств по тому же кредитному договору, согласно договору об ипотеке N от 24.06.2011 года, было обеспечено залогом недвижимого имущества в виде: конюшни (лит. А, Б, В, Д) общей площадью 1136,6 кв. м, кадастровый условный номер N, расположенной по адресу: <адрес> и залоговой стоимостью <данные изъяты>.
По кредитному договору N от 04.05.2011 года в редакции согласно дополнительному соглашению N 1 от 23.05.2011 года исполнение обязательств ответчиком было обеспечено договором залога товаров в обороте N от 04.05.2011 года, заключенным между ОАО "Россельхозбанк" и ФИО11, договором залога товаров в обороте N от 04.05.2011 года, заключенным между ОАО "Россельхозбанк" и ФИО12, а также залогом объектов недвижимости по договору ипотеки N от 23.05.2011 года.
Согласно выпискам по кредитным счетам ответчика по состоянию на 16.04.2014 года задолженность по кредитному договору N от 23.05.2011 года составила <данные изъяты>, по кредитному договору N от 10.06.2011 года - <данные изъяты>, по кредитному договору N от 04.05.2011 года - <данные изъяты>.
Учитывая установленные обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно установил факт неисполнения ответчиком своих обязательств по исполнению кредитных договоров и пришел к выводу об обоснованности требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.
Однако, в связи с тем, что у сторон имелись разногласия по поводу оценки рыночной стоимости заложенного имущества, судом было назначено проведение оценочных экспертиз в ООО "Правовая оценка".
Согласно заключению эксперта N 130/09-14 от 21 сентября 2014 года рыночная стоимость досугового центра (лит. под. А, А, под. Б, Б, В, Д, Е, I) общей площадью 73,9 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты>; рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 4065 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под конторой для общественно-деловых целей, кадастровый номер N, местоположение <адрес> составила <данные изъяты>.
Согласно заключению эксперта N от 30 января 2015 года рыночная стоимость:
- - торгово-складского комплекса (лит. А, Б, В, Д, Ж, К, I, II, 1), условный номер N, по адресу: <адрес>;
- - земельного участка, общей площадью 18584 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение Липецкая <адрес>;
- - производственно складской базы (лит. А, Б, В), условный номер N, расположенной по адресу: <адрес>;
- - земельного участка общей площадью 29533 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно-складской базы (лит. А, Б) условный номер N, расположенной по адресу: <адрес>;
- - земельного участка, общей площадью 5120 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- на дату составления экспертного заключения составила <данные изъяты>. Поскольку на момент осмотра было выявлено фактическое отсутствие литеров А, Б, расположенных по адресу: <адрес>, и литера Б, расположенного по адресу: <адрес>, общая стоимость недвижимого имущества на дату проведения судебной экспертизы составила <данные изъяты>.
Определяя стоимость залогового имущества, суд первой инстанции обоснованно отверг залоговую стоимость, установленную в договорах залога имущества, и установил начальную продажную стоимость по заключению судебных экспертиз. Оснований ставить заключения эксперта у суда не имелось, поскольку указанные экспертизы проведены экспертом соответствующей квалификации, выводы эксперта мотивированны и подтверждены соответствующими расчетами, имеются ссылки на использованные нормативные документы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В апелляционной жалобе истец ОАО "Россельхозбанк" выражает несогласие с определенной экспертом стоимостью залогового имущества, ссылаясь на то, что изначально залоговая стоимость была завышена, однако этот довод ничем не подтвержден и правильность выводов эксперта не опровергает. Ссылка на то, что в связи с неоднократными судебными разбирательствами доверие со стороны ОАО "Россельхозбанк" к оценочной деятельности ООО "Правовая оценка" по поводу проведенных оценочных экспертиз было утрачено, указанная организация лишена аккредитации в ОАО "Россельхозбанк", также не свидетельствует о неправильности экспертных заключений по данному делу. Как видно из материалов дела, после поступления в районный суд заключений экспертов, истец, будучи несогласным с ними, своих конкретных возражений не представил, иной расчет стоимости не привел, о назначении повторной оценочной экспертизы не ходатайствовал.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителями истца ОАО "Россельхозбанк" было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы по оценке стоимости заложенного имущества, однако в его удовлетворении судебной коллегией отказано в связи со следующим.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Стороной истца ни в апелляционной жалобе, ни в судебном заседании суда апелляционной инстанции каких-либо конкретных причин, по которым истец считает порочным заключение эксперта, принятое в качестве доказательства по делу, не приведено. Также не приведено уважительных причин, по которым ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы не было заявлено в суде первой инстанции. Ссылки представителя истца на то, что стоимость, определенная экспертом, существенно выше диапазона средних цен на аналогичные объекты недвижимости, ничем не подтверждены.
Довод жалобы банка о нарушении норм материального права, выразившемся в неприменении судом положений п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и необходимости установления начальной цены реализации заложенного имущества в размере 80% его рыночной стоимости установленной экспертом, не может быть принят во внимание.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 этого Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Пп. 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд учел, что стороны оспаривали стоимость заложенного имущества, а при таких обстоятельствах в силу требований закона начальная продажная цена должна определяться судом на день рассмотрения спора.
Коль скоро, рыночная стоимость заложенного имущества определена судом на основании заключения судебной экспертизы, а не по отчету об оценке, то начальная продажная цена заложенного имущества не может быть установлена равной 80% рыночной стоимости такого имущества.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о незаконности принятого судебного решения, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Усманского районного суда Липецкой области от 27 марта 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ОАО "Россельхозбанк" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1330/2015Г.
Требование: Об обращении взыскания на имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Сторонами были заключены кредитные договоры, в обеспечение исполнения обязательств по которым сторонами были заключены договоры залога недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июня 2015 г. по делу N 33-1330/2015г.
Судья Кузьменко О.С.
Докладчик Тельных Г.А.
01 июня 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего: Игнатенковой Т.А. судей: Тельных Г.А. и Михалевой О.В., при секретаре: Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ОАО "Россельхозбанк" на решение Усманского районного суда Липецкой области от 17 марта 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Липецкого регионального филиала удовлетворить частично.
В погашение задолженности по кредитному договору N от 23.05.2011 года и кредитному договору N от 04.05.2011 года обратить взыскание на имущество ООО "Гурман", указанное в договоре N об ипотеке от 23.05.2011 года, путем реализации с торгов:
- - торгово-складского комплекса (лит. А, Б, В, Д, Ж, К, I, II, 1), условный номер N, по адресу: <адрес>;
- - земельного участка, общей площадью 18584 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно складской базы (лит. А, Б, В) общей площадью 3869 кв. м, кадастровый номер N, расположенной по адресу: <адрес>;
- - земельного участка общей площадью 29533 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение: <адрес>;
- - производственно - складской базы (лит. А, Б, 1) общей площадью 1625,8 кв. м, кадастровый номер N, расположенной по адресу: <адрес>;
- - земельного участка, общей площадью 5120 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>.
Установить начальную продажную цену указанного имущества в <данные изъяты>.
В погашение задолженности но кредитному договору N от 23.05.2011 года обратить взыскание на имущество принадлежащее ООО "Гурман", указанное в приложении N 1 к договору N о залоге товаров обороте от 23.05.2011 года, а именно базовый строительный материал: ферма металлическая 175 тонн, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в обороте <данные изъяты>.
В погашение задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на имущество принадлежащее ООО "Гурман", указанное в п. 3.1 договора N об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ:
- - досуговый центр (лит. под. А, А, под. Б, Б, В, Д, Е, 1) общей площадью 73,9 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену <данные изъяты>;
- - земельный участок, общей площадью 4065 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под конторой для общественно-деловых целей, кадастровый номер N, местоположение <адрес>; путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену N;
- и имущество указанное в п. 3.1 договора N об ипотеке от 24.06.2011 года:
- - конюшню (лит. А, Б, В, Д) общей площадью 1136,6 кв. м, кадастровый условный номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 9525,3 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер N, местоположение <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену указанного имущества <данные изъяты>.
Взыскать в равных долях с ООО "Гурман", С.С., А. в пользу Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Липецкого регионального филиала расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>".
Заслушав доклад судьи Тельных Г.А., судебная коллегия
установила:
ОАО "Россельхозбанк" обратилось в суд с иском к ООО "Гурман", С.С., А. об обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге и являющееся обеспечением надлежащего исполнения по кредитным договорам.
В обоснование требований указано на то, что банком с ООО "Гурман" были заключены следующие кредитные договоры:
- от 23.05.2011 года N, по которому заемщику был предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> на срок с 29.03.2013 г. по 30.03.2016 г. под 14% годовых, с уплатой комиссии в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности в сроки и на условиях кредитного договора. В обеспечение указанного кредитного договора 23.05.2011 года были заключены договор залога товаров N от 23.05.2011 года, договор залога объектов недвижимости N от 23.05.2011 года, а также договоры поручительства N с А. и N с С.С. В результате ненадлежащего исполнения ООО "Гурман" своих обязательств по уплате основного долга, процентов за пользование кредитом, а также банковских комиссий, образовалась задолженность по кредитному договору N от 23.05.2011 года, составившая по состоянию на 16.04.2014 г. <данные изъяты>.
- от 10 июня 2011 г. об открытии кредитной линии N, по которому заемщику открыта кредитная линия с лимитом единовременной задолженности в сумме <данные изъяты> на срок с 30.05.2013 г. по 31.05.2016 г. под 14% годовых, с уплатой комиссии в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности в сроки и на условиях кредитного договора. В обеспечение указанного кредитного договора 10.06.2011 года были заключены договоры залогов объектов недвижимости N от 10.06.2011 года и N от 24.06.2011 года, а также договоры поручительства N с А. и N с С.С. В результате ненадлежащего исполнения ООО "Гурман" своих обязательств по уплате основного долга, процентов за пользование кредитом, а также банковских комиссий, образовалась задолженность по кредитному договору N от 10.06.2011 года, которая по состоянию на 16.04.2014 года составила <данные изъяты>.
- от 04.05.2011 года N, по которому заемщику предоставлен кредит в сумме <данные изъяты>.под 14% годовых, с уплатой комиссии за обслуживание кредита в течение всего периода действия кредитного договора в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности. В обеспечение указанного кредитного договора 04.05.2011 года были заключены договор залога товаров N от 04.05.2011 года, договор залога товаров N от 04.05.2011 года, договор залога недвижимого имущества N от 23.05.2011 года, а также договоры поручительства N с А. и N с С.С. В результате ненадлежащего исполнения ООО "Гурман" своих обязательств по уплате основного долга, процентов за пользование кредитом, а также банковских комиссий, образовалась задолженность по кредитному договору N по состоянию на 16.04.2014 года образовалась задолженность в сумме <данные изъяты>.
По кредитным договорам N от 23.05.2011 года и N от 04.05.2011 года истец просил обратить взыскание на имущество ООО "Гурман", указанное в п. 3.1, договора N об ипотеке от 23.05.2011 года:
- - торгово-складской комплекс (лит. А, Б, В, Д, Ж, К, I, II, 1), условный номер N, по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 18584 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно складскую базу (лит. А, Б, В) общей площадью 3869 кв. м, кадастровый номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок общей площадью 29533 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно - складскую базу (лит. А, Б, 1) общей площадью 1625,8 кв. м, кадастровый номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 5120 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение Липецкая <адрес>.
При продаже с торгов перечисленного имущества истец просил установить его начальную продажную цену <данные изъяты>.
По кредитному договору N от 23.05.2011 года истец просил обратить взыскание на имущество принадлежащее ООО "Гурман", указанное в приложении N к договору N о залоге товаров обороте от 23.05.2011 года, а именно базовый строительный материал: ферма металлическая 175 тонн, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в обороте <данные изъяты>.
По кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ истец просил обратить взыскание на имущество принадлежащее ООО "Гурман", указанное в п. 3.1. договора N об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ:
- - досуговый центр (лит. под. А, А, под. Б, Б, В, Д, Е, 1) общей площадью 73,9 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 4065 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под конторой для общественно-деловых целей, кадастровый номер N, местоположение <адрес>; путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену <данные изъяты>;
- и имущество указанное в п. 3.1 договора N об ипотеке от 24.06.2011 года:
- - конюшню (лит. А, Б, В, Д) общей площадью 1136,6 кв. м, кадастровый условный номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 9525,3 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер N, местоположение <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену недвижимости <данные изъяты>.
Представитель ответчика ООО "Гурман" исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество и оплаты государственной пошлины признал.
Указал, что общая сумма задолженности ответчиков по кредитным договорам: N от 23.05.2011 г., N от 10.06.2011 г., N от 04.05.2011 г. по состоянию на 16 марта 2015 года составляет: <данные изъяты>. По результатам проведенной ООО "Правовая оценка" экспертизы общая рыночная стоимость торгово-складского комплекса, производственно-складской базы и производственно-складской базы вместе с земельными участками составила: <данные изъяты>; рыночная стоимость досугового центра вместе с земельным участком составила: <данные изъяты>. Полагал, что следует обратить взыскание на заложенное имущество соразмерно сумме кредитной задолженности, исключив из его числа конюшню вместе с земельным участком площадью 9525.3 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>; строительного материала - ферм металлических в количестве 175, поскольку данный строительный материал был использован в ходе реконструкции производственно-складской базы под торгово-складской комплекс, расположенный по адресу: <адрес>.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе истец ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" просит решение суда отменить в части установления начальной продажной стоимости объектов залога по договору N об ипотеке от 23.05.2011 г. и N от 10.06.2011, ссылаясь на неправильную оценку судом доказательств по делу.
Выслушав представителей истца по доверенностям С.В. и Б., поддержавших апелляционную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Согласно статье 819 Гражданского Кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В силу п. 1 ст. 349 ГК Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Судом установлено, что 04.05.2011 г., 23.05.2011 г. и 10.06.2011 г. между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Гурман" были заключены кредитные договоры N на сумму <данные изъяты>; N на сумму <данные изъяты> и N на сумму <данные изъяты>. Согласно условиям всех вышеперечисленных договоров денежные средства предоставлялись заемщику под 14% годовых, с условием оплаты комиссии за обслуживание кредита в течение всего периода действия кредитного договора в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности в порядке, в сроки и на условиях кредитного договора. Факт предоставления ООО "Гурман" денежных средств по кредитным договорам установлен и ответчиками не оспаривался.
В целях надлежащего исполнения ответчиком ООО "Гурман" обязательств вытекающих из кредитных договоров были заключены договоры поручительства
- - по кредитному договору N от 23.05.2011 года договорами поручительства N с А. и N с С.С.;
- - по кредитному договору N от 10.06.2011 года договорами поручительства N с А. и N с С.С.;
- - по кредитному договору N от 04.05.2011 года договорами поручительства N с А. и N с С.С.
Согласно условиям указанных договоров, поручители обязались отвечать солидарно в полном объеме перед кредитором за исполнение ООО "Гурман" своих обязательств по каждому из кредитных договоров.
Также, в обеспечение надлежащего исполнения ответчиком ООО "Гурман" своих обязательств по кредитным договорами были заключены договоры залога имущества:
1) договор N об ипотеке от 23.05.2011 года в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N от 23.05.2011 года и кредитному договору N от 04.05.2011 год, ответчиком ООО "Гурман" было передано в залог следующее недвижимое имущество:
- - торгово-складской комплекс (лит. А, Б, В, Д, Ж, К, I, II, 1), условный номер N, по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 18584 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно складскую базу (лит. А, Б, В) общей площадью 3869 кв. м, кадастровый номер 48:16:0470120:5951 пр/25, расположенную по адресу: Липецкая <адрес>;
- - земельный участок общей площадью 29533 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно-складскую базу (лит. А, Б, 1) общей площадью 1625,8 кв. м, кадастровый номер N, расположенную по адресу: <адрес>;
- - земельный участок, общей площадью 5120 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>. Указанным договором об ипотеке определена залоговая стоимость перечисленного имущества в <данные изъяты>.
2) договор о залоге товаров в обороте N от 23.05.2011 года предусмотрено обеспечение исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору N от 23.05.2011 года, ответчиком ООО "Гурман" было передано в залог имущество в виде базового строительного материала - фермы металлической 175 тонн, залоговой стоимостью <данные изъяты>.
По кредитному договору N от 10.06.2011 года исполнение обязательств ответчиком было обеспечено согласно договору об ипотеке N от 10.06.2011 года в редакции от 24.06.2011 года залогом недвижимого имущества в виде досугового центра (лит. под. А, А, под. Б, Б, В, Д, Е, 1) общей площадью 73,9 кв. м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью <данные изъяты>.
Исполнение ответчиком обязательств по тому же кредитному договору, согласно договору об ипотеке N от 24.06.2011 года, было обеспечено залогом недвижимого имущества в виде: конюшни (лит. А, Б, В, Д) общей площадью 1136,6 кв. м, кадастровый условный номер N, расположенной по адресу: <адрес> и залоговой стоимостью <данные изъяты>.
По кредитному договору N от 04.05.2011 года в редакции согласно дополнительному соглашению N 1 от 23.05.2011 года исполнение обязательств ответчиком было обеспечено договором залога товаров в обороте N от 04.05.2011 года, заключенным между ОАО "Россельхозбанк" и ФИО11, договором залога товаров в обороте N от 04.05.2011 года, заключенным между ОАО "Россельхозбанк" и ФИО12, а также залогом объектов недвижимости по договору ипотеки N от 23.05.2011 года.
Согласно выпискам по кредитным счетам ответчика по состоянию на 16.04.2014 года задолженность по кредитному договору N от 23.05.2011 года составила <данные изъяты>, по кредитному договору N от 10.06.2011 года - <данные изъяты>, по кредитному договору N от 04.05.2011 года - <данные изъяты>.
Учитывая установленные обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно установил факт неисполнения ответчиком своих обязательств по исполнению кредитных договоров и пришел к выводу об обоснованности требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.
Однако, в связи с тем, что у сторон имелись разногласия по поводу оценки рыночной стоимости заложенного имущества, судом было назначено проведение оценочных экспертиз в ООО "Правовая оценка".
Согласно заключению эксперта N 130/09-14 от 21 сентября 2014 года рыночная стоимость досугового центра (лит. под. А, А, под. Б, Б, В, Д, Е, I) общей площадью 73,9 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты>; рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 4065 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под конторой для общественно-деловых целей, кадастровый номер N, местоположение <адрес> составила <данные изъяты>.
Согласно заключению эксперта N от 30 января 2015 года рыночная стоимость:
- - торгово-складского комплекса (лит. А, Б, В, Д, Ж, К, I, II, 1), условный номер N, по адресу: <адрес>;
- - земельного участка, общей площадью 18584 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение Липецкая <адрес>;
- - производственно складской базы (лит. А, Б, В), условный номер N, расположенной по адресу: <адрес>;
- - земельного участка общей площадью 29533 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- - производственно-складской базы (лит. А, Б) условный номер N, расположенной по адресу: <адрес>;
- - земельного участка, общей площадью 5120 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер N, местоположение <адрес>;
- на дату составления экспертного заключения составила <данные изъяты>. Поскольку на момент осмотра было выявлено фактическое отсутствие литеров А, Б, расположенных по адресу: <адрес>, и литера Б, расположенного по адресу: <адрес>, общая стоимость недвижимого имущества на дату проведения судебной экспертизы составила <данные изъяты>.
Определяя стоимость залогового имущества, суд первой инстанции обоснованно отверг залоговую стоимость, установленную в договорах залога имущества, и установил начальную продажную стоимость по заключению судебных экспертиз. Оснований ставить заключения эксперта у суда не имелось, поскольку указанные экспертизы проведены экспертом соответствующей квалификации, выводы эксперта мотивированны и подтверждены соответствующими расчетами, имеются ссылки на использованные нормативные документы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В апелляционной жалобе истец ОАО "Россельхозбанк" выражает несогласие с определенной экспертом стоимостью залогового имущества, ссылаясь на то, что изначально залоговая стоимость была завышена, однако этот довод ничем не подтвержден и правильность выводов эксперта не опровергает. Ссылка на то, что в связи с неоднократными судебными разбирательствами доверие со стороны ОАО "Россельхозбанк" к оценочной деятельности ООО "Правовая оценка" по поводу проведенных оценочных экспертиз было утрачено, указанная организация лишена аккредитации в ОАО "Россельхозбанк", также не свидетельствует о неправильности экспертных заключений по данному делу. Как видно из материалов дела, после поступления в районный суд заключений экспертов, истец, будучи несогласным с ними, своих конкретных возражений не представил, иной расчет стоимости не привел, о назначении повторной оценочной экспертизы не ходатайствовал.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителями истца ОАО "Россельхозбанк" было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы по оценке стоимости заложенного имущества, однако в его удовлетворении судебной коллегией отказано в связи со следующим.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Стороной истца ни в апелляционной жалобе, ни в судебном заседании суда апелляционной инстанции каких-либо конкретных причин, по которым истец считает порочным заключение эксперта, принятое в качестве доказательства по делу, не приведено. Также не приведено уважительных причин, по которым ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы не было заявлено в суде первой инстанции. Ссылки представителя истца на то, что стоимость, определенная экспертом, существенно выше диапазона средних цен на аналогичные объекты недвижимости, ничем не подтверждены.
Довод жалобы банка о нарушении норм материального права, выразившемся в неприменении судом положений п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и необходимости установления начальной цены реализации заложенного имущества в размере 80% его рыночной стоимости установленной экспертом, не может быть принят во внимание.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 этого Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Пп. 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд учел, что стороны оспаривали стоимость заложенного имущества, а при таких обстоятельствах в силу требований закона начальная продажная цена должна определяться судом на день рассмотрения спора.
Коль скоро, рыночная стоимость заложенного имущества определена судом на основании заключения судебной экспертизы, а не по отчету об оценке, то начальная продажная цена заложенного имущества не может быть установлена равной 80% рыночной стоимости такого имущества.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о незаконности принятого судебного решения, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Усманского районного суда Липецкой области от 27 марта 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ОАО "Россельхозбанк" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)