Судебные решения, арбитраж
Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бреславцева И.А.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Шетогубовой О.П.,
судей Луневой С.П., Калоевой З.А.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика К.Л.А. - по доверенности К.М. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2013 года по гражданскому делу по иску ОАО "Россельхозбанк" в лице Ставропольского филиала к К.Л.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установил:
ОАО "Россельхозбанк" в лице Ставропольского филиала обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к К.Л.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование заявленных требований указав, что 13 февраля 2008 года между Ставропольским РФ ОАО "Россельхозбанк" и ИП Главой КФХ Б. был заключен кредитный договор N(...). По условиям Кредитного договора ОАО "Россельхозбанк" обязался предоставить Заемщику кредит в сумме(...) рублей, а Заемщик принять их, возвратить полученный кредит, а также уплатить начисленные за пользование кредитом проценты из расчета 14% годовых.
В обеспечение выполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору между ОАО "Россельхозбанк", именуемым в дальнейшем "Залогодержатель", и К.Л.А., именуемой в дальнейшем "Залогодатель", был заключен следующий договор:
Договор N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г. Предмет ипотеки:
- 1. здание: наименование объекта - Магазин (Литер А-а-а1); место нахождения (адрес) - Ставропольский край, (...); год ввода объекта в эксплуатацию - 1970; общая площадь - 359,80 кв. м; инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) - 1053; кадастровый номер -(...); реестровый номер (по данным 2ГРОГД7ЕГРП)(...); рыночная стоимость - (...) руб.; залоговая стоимость - (...)руб;
- 2. земельный участок, на котором расположено закладываемое здание: площадь 723,70 кв. м, принадлежащее залогодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии (...) от 11.02.2008 г., расположенный по адресу: Ставропольский край, (...), залоговая стоимость земельного участка определена сторонами в размере (...) руб.
Общая залоговая стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку), составляет (...) рублей.
Свои обязательства, предусмотренные Кредитным Договором, Банк выполнил в полном объеме, предоставив Заемщику, кредит в сумме (...) рублей.
Однако Заемщик добросовестно не исполнил свои обязательства по Кредитному договору N(...) от 13.02.2008 г., вследствие чего Банк был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании кредита.
01.02.2010 г. Ессентукским городским судом Ставропольского края вынесено решение (вступило в законную силу 16.03.2010 г.) о взыскании с Б. задолженности по Кредитному договору в сумме (...) руб. В части обращения взыскания на залоговое имущество К.Л.А. судом было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что подлежащая взысканию по неисполненному обязательству с Б. сумма (...) руб. в значительной мере перекрывается залоговой стоимостью недвижимости Б. (...) руб., определенной по соглашению сторон в договоре ипотеки. Суд также указал, что не исключает возможности постановки такого требования на стадии исполнения решения при возникновении объективных причин.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.05.2011 г. (Дело А63-5310/2010) ИП Глава КФХ Б. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 27.09.2010 г. требования банка включены в третью очередь реестра требований в размере (...) руб. как обеспеченные залогом. Определением Арбитражного суда СК от 18.06.2013 г. процедура конкурсного производства была завершена.
В рамках дела о банкротстве, от реализации залогового имущества в счет погашения задолженности ИП ГКФХ Б. поступали денежные средства, но данных сумм не хватило для полного погашения задолженности.
В ходе процедуры банкротства задолженность по Кредитному договору погашена не была. По состоянию на 01.07.2013 г. задолженность по кредитному договору N (...) составляет (...) руб. Непогашение суммы задолженности по кредитному договору послужило основанием подачи данного искового заявления об обращении взыскания на залоговое имущество К.А.
П. 1 ст. 348 ГК РФ не исключает возможности предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество после удовлетворения требования об исполнении обеспеченного залогом обязательства, размер требований ОАО "Россельхозбанк" установлен вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда.
В адрес К.Л.А. неоднократно направлялись уведомления об обращении взыскания на предмет залога. Однако до настоящего времени требования Кредитора не исполнены.
Ссылаясь на пп. 2.1 Договоров об ипотеке (залоге недвижимости), п. 1 ст. 334, ст. 348 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", просит суд обратить взыскание, путем продажи с публичных торгов, на имущество по договору N(...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., принадлежащее К.Л.А. на праве собственности, состоящее из:
- 1. здания: наименование объекта - Магазин (Литер А-а-а1); место нахождения (адрес) - Ставропольский край, (...); год ввода объекта в эксплуатацию - 1970; общая площадь - 359,80 кв. м; инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) - 1053; кадастровый номер - (...); реестровый номер (по данным 2ГРОГД7ЕГРП) (...); рыночная стоимость - (...) руб.; залоговая стоимость - (...) руб.;
- 2. земельного участка, на котором расположено закладываемое здание: площадь 723,70 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, (...), залоговая стоимость - (...) руб.,
и определить начальную продажную цену предмета залога в размере, равном залоговой стоимости - (...)рублей.
Также просит суд взыскать с К.Л.А. в пользу ОАО "Росселъхозбанк" расходы по уплате государственной пошлины в сумме (...) рублей.
В судебном заседании представитель истца ОАО "Росселъхозбанк" в лице Ставропольского филиала - Г. по доверенности уточнила заявленные исковые требования и просила суд обратить взыскание, путем продажи с публичных торгов, на имущество, по договору N(...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., принадлежащее К.Л.А. на праве собственности и состоящее из вышеуказанных здания Магазина (Литер А-а-а1), общая площадь 359,80 кв. м, кадастровый номер (...), инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) 1053, реестровый номер (по данным ЕГРОГД/ЕГРП) (...), и земельного участка, площадью 723,70 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, (...), и определить начальную продажную цену предмета залога в сумме - (...) рублей.
Также просит суд взыскать в пользу ОАО "Россельхозбанк" с К.Л.А. расходы по уплате государственной пошлины в сумме (...) рублей.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2013 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд обратил взыскание, путем продажи с публичных торгов, на имущество по договору N(...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., принадлежащее К.Л.А. на праве собственности и состоящее из:
- - здание Магазин (Литер А-а-а1), находящееся по адресу Ставропольский край, (...), год ввода объекта в эксплуатацию-1970, общая площадь 359,80 кв. м, инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) 1053, кадастровый номер (...), реестровый номер (по данным ЕГРОГД/ЕГРП) (...) 093;
- - земельный участок, на котором расположено здание: площадь 723,70 кв. м, принадлежащее залогодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии (...) от 11.02.2008 г. Земельный участок располагается по адресу Ставропольский край, (...).
Установил начальную продажную цену предмета залога в сумме (...) рублей и способ реализации заложенного имущества в виде публичных торгов, при превышении цены здания и земельного участка стоимости взысканной задолженности - с выплатой банком разницы в цене заемщику.
Также взыскал с К.Л.А. в пользу ОАО "Россельхозбанк" расходы по оплате государственной пошлины в размере (...) рублей.
Не согласившись с вынесенным решением в части установленной судом начальной продажной цены предмета залога, представитель ответчика К.Л.А. - по доверенности К.М. подал апелляционную жалобу, в которой считает решение в данной части незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Так, в ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается судом равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Однако суд в решении ошибочно устанавливает цену, равную 100% рыночной стоимости. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение изменить и установить начальную продажную цену предмета ипотеки в размере (...) рубля, равном 80% рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в Отчете об оценке от 01.10.2013 г.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения представителя К.Л.А. - К.М., представителя истца-Фадееву П.Р., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.
03.02.2008 года между Ставропольским РФ ОАО "Россельхозбанк" и ИП Главой КФХ Б. был заключен кредитный договор N (...), по условиям которого ОАО "Россельхозбанк" обязался предоставить Заемщику кредит в сумме (...) рублей, а Заемщик принять их, возвратить полученный кредит, а также уплатить начисленные за пользование кредитом проценты из расчета 14% годовых.
Обеспечением исполнения заемщиком ИП Главой КФХ Б. обязательств по кредитному договору N (...) от 13 февраля 2008 года являются:
- - залог недвижимости по договору N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13 февраля 2008 года, заключенный между ОАО "Россельхозбанк" и Б.;
- - залог недвижимости по договору N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13 февраля 2008 года, заключенный между ОАО "Россельхозбанк" и К.Л.А. (с учетом нотариального согласия К.В.) от 12.02.2008 года;
- - поручительство физического лица по договору N (...) поручительства физического лица от 13 февраля 2008 года, заключенному между ОАО "Россельхозбанк" и Б.
По договору N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., заключенному между ОАО "Россельхозбанк" и К.Л.А., предметом залога являлись:
- 1. здание Магазина (Литер А-а-а1)по адресу: Ставропольский край, (...); год ввода объекта в эксплуатацию - 1970; общая площадь - 359,80 кв. м; инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) - 1053; кадастровый номер - (...); реестровый номер (по данным 2ГРОГД7ЕГРП) (...); рыночная стоимость - (...) руб.; залоговая стоимость - (...) руб;
- 2. земельный участок, на котором расположено закладываемое здание, площадь 723,70 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, (...), залоговая стоимость земельного участка определена сторонами в размере (...) руб.
Общая залоговая стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку), составляет (...) рублей.
Право собственности К.Л.А. на залоговое имущество в виде здания магазина и земельного участка подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (...) от 11.02.2008 года и (...) от 11.02.2008 г соответственно.
Обязательства по Кредитному договору о предоставлении кредита в сумме (...)) рублей Банк выполнил в полном объеме.
Поскольку Заемщик добросовестно не исполнил свои обязательства по Кредитному договору N (...) от 13.02.2008 г., Банк был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании кредита, и 01.02.2010 г. Ессентукским городским судом Ставропольского края было вынесено решение (вступило в законную силу 16.03.2010 г.) о взыскании с Б. задолженности по Кредитному договору в сумме (...) руб. В части обращении взыскания на залоговое имущество К.Л.А. судом было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что подлежащая взысканию по неисполненному обязательству с Б. сумма (...) руб. в значительной мере перекрывается залоговой стоимостью недвижимости Б. - (...) руб., определенной по соглашению сторон в договоре ипотеки. Суд также указал, что не исключает возможности постановки такого требования на стадии исполнения решения при возникновении объективных причин.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.05.2011 г. (Дело А63-6310/2010) ИП Глава КФХ Б. (являющийся третьим лицом в настоящем судебном процессе) признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 27.09.2010 г. требования банка включены в третью очередь реестра требований в размере (...) руб. как обеспеченные залогом. Определением Арбитражного суда СК от 18.06.2013 г. процедура конкурсного производства была завершена.
В ходе процедуры банкротства задолженность по Кредитному договору погашена не была. По состоянию на 01.07.2013 г. задолженность по кредитному договору N(...) составляет (...) руб. Непогашение суммы задолженности по кредитному договору послужило основанием подачи данного искового заявления об обращении взыскания на залоговое имущество К.Л.А.
Ссылаясь на п. 4.1. Договора N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., ст. 15, ч. 1 ст. 348, ст. 334, 309 ГК РФ и положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество и вынес решение об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на имущество по договору N(...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., принадлежащее К.Л.А. на праве собственности - здание магазина и земельного участка в г. (...).
Решение суда в данной части сторонами не обжаловано, и поэтому судебная коллегия в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения в необжалуемой части не проверяет.
В апелляционной жалобе представитель К.М. указывает на несогласие с установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества.
Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы и считает необходимым решение суда в обжалуемой части изменить по следующим основаниям.
Согласно отчету N 24/13 от 01.10.2013 года, выполненного ИП Н., об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок (земли населенных пунктов, под магазин) площадью 723,70 кв. м, нежилое здание (магазин) площадью 359,80 кв. м, по адресу: РФ, Ставропольский край, (...), рыночная стоимость объектов оценки составляет (...) рублей (т. 2 л.д. 1-18).
В силу п. 4 ч. 2. ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Однако суд, придя к выводу о возможности принять результаты проведенной оценки за основу при вынесении решения по существу спора, установил, в нарушение положений п. 4 ч. 2. ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальную продажную цену предмета залога в сумме (...) рублей, составляющую 100% стоимости, определенной в отчете оценщика.
Поэтому судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости предмета залога, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере (...) рублей, равную 80% рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете об оценке N 24/13 от 01.10.2013 г. (80% от (...) рублей).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, ст. 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2013 года в части установления начальной продажной цены предмета залога в сумме (...) рублей - изменить, установив начальную продажную цену предмета залога в размере (...) рубля.
Это же решение в остальной части - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 11.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-544/2014
Разделы:Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. по делу N 33-544/2014
Судья: Бреславцева И.А.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Шетогубовой О.П.,
судей Луневой С.П., Калоевой З.А.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика К.Л.А. - по доверенности К.М. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2013 года по гражданскому делу по иску ОАО "Россельхозбанк" в лице Ставропольского филиала к К.Л.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установил:
ОАО "Россельхозбанк" в лице Ставропольского филиала обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к К.Л.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование заявленных требований указав, что 13 февраля 2008 года между Ставропольским РФ ОАО "Россельхозбанк" и ИП Главой КФХ Б. был заключен кредитный договор N(...). По условиям Кредитного договора ОАО "Россельхозбанк" обязался предоставить Заемщику кредит в сумме(...) рублей, а Заемщик принять их, возвратить полученный кредит, а также уплатить начисленные за пользование кредитом проценты из расчета 14% годовых.
В обеспечение выполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору между ОАО "Россельхозбанк", именуемым в дальнейшем "Залогодержатель", и К.Л.А., именуемой в дальнейшем "Залогодатель", был заключен следующий договор:
Договор N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г. Предмет ипотеки:
- 1. здание: наименование объекта - Магазин (Литер А-а-а1); место нахождения (адрес) - Ставропольский край, (...); год ввода объекта в эксплуатацию - 1970; общая площадь - 359,80 кв. м; инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) - 1053; кадастровый номер -(...); реестровый номер (по данным 2ГРОГД7ЕГРП)(...); рыночная стоимость - (...) руб.; залоговая стоимость - (...)руб;
- 2. земельный участок, на котором расположено закладываемое здание: площадь 723,70 кв. м, принадлежащее залогодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии (...) от 11.02.2008 г., расположенный по адресу: Ставропольский край, (...), залоговая стоимость земельного участка определена сторонами в размере (...) руб.
Общая залоговая стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку), составляет (...) рублей.
Свои обязательства, предусмотренные Кредитным Договором, Банк выполнил в полном объеме, предоставив Заемщику, кредит в сумме (...) рублей.
Однако Заемщик добросовестно не исполнил свои обязательства по Кредитному договору N(...) от 13.02.2008 г., вследствие чего Банк был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании кредита.
01.02.2010 г. Ессентукским городским судом Ставропольского края вынесено решение (вступило в законную силу 16.03.2010 г.) о взыскании с Б. задолженности по Кредитному договору в сумме (...) руб. В части обращения взыскания на залоговое имущество К.Л.А. судом было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что подлежащая взысканию по неисполненному обязательству с Б. сумма (...) руб. в значительной мере перекрывается залоговой стоимостью недвижимости Б. (...) руб., определенной по соглашению сторон в договоре ипотеки. Суд также указал, что не исключает возможности постановки такого требования на стадии исполнения решения при возникновении объективных причин.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.05.2011 г. (Дело А63-5310/2010) ИП Глава КФХ Б. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 27.09.2010 г. требования банка включены в третью очередь реестра требований в размере (...) руб. как обеспеченные залогом. Определением Арбитражного суда СК от 18.06.2013 г. процедура конкурсного производства была завершена.
В рамках дела о банкротстве, от реализации залогового имущества в счет погашения задолженности ИП ГКФХ Б. поступали денежные средства, но данных сумм не хватило для полного погашения задолженности.
В ходе процедуры банкротства задолженность по Кредитному договору погашена не была. По состоянию на 01.07.2013 г. задолженность по кредитному договору N (...) составляет (...) руб. Непогашение суммы задолженности по кредитному договору послужило основанием подачи данного искового заявления об обращении взыскания на залоговое имущество К.А.
П. 1 ст. 348 ГК РФ не исключает возможности предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество после удовлетворения требования об исполнении обеспеченного залогом обязательства, размер требований ОАО "Россельхозбанк" установлен вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда.
В адрес К.Л.А. неоднократно направлялись уведомления об обращении взыскания на предмет залога. Однако до настоящего времени требования Кредитора не исполнены.
Ссылаясь на пп. 2.1 Договоров об ипотеке (залоге недвижимости), п. 1 ст. 334, ст. 348 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", просит суд обратить взыскание, путем продажи с публичных торгов, на имущество по договору N(...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., принадлежащее К.Л.А. на праве собственности, состоящее из:
- 1. здания: наименование объекта - Магазин (Литер А-а-а1); место нахождения (адрес) - Ставропольский край, (...); год ввода объекта в эксплуатацию - 1970; общая площадь - 359,80 кв. м; инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) - 1053; кадастровый номер - (...); реестровый номер (по данным 2ГРОГД7ЕГРП) (...); рыночная стоимость - (...) руб.; залоговая стоимость - (...) руб.;
- 2. земельного участка, на котором расположено закладываемое здание: площадь 723,70 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, (...), залоговая стоимость - (...) руб.,
и определить начальную продажную цену предмета залога в размере, равном залоговой стоимости - (...)рублей.
Также просит суд взыскать с К.Л.А. в пользу ОАО "Росселъхозбанк" расходы по уплате государственной пошлины в сумме (...) рублей.
В судебном заседании представитель истца ОАО "Росселъхозбанк" в лице Ставропольского филиала - Г. по доверенности уточнила заявленные исковые требования и просила суд обратить взыскание, путем продажи с публичных торгов, на имущество, по договору N(...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., принадлежащее К.Л.А. на праве собственности и состоящее из вышеуказанных здания Магазина (Литер А-а-а1), общая площадь 359,80 кв. м, кадастровый номер (...), инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) 1053, реестровый номер (по данным ЕГРОГД/ЕГРП) (...), и земельного участка, площадью 723,70 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, (...), и определить начальную продажную цену предмета залога в сумме - (...) рублей.
Также просит суд взыскать в пользу ОАО "Россельхозбанк" с К.Л.А. расходы по уплате государственной пошлины в сумме (...) рублей.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2013 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд обратил взыскание, путем продажи с публичных торгов, на имущество по договору N(...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., принадлежащее К.Л.А. на праве собственности и состоящее из:
- - здание Магазин (Литер А-а-а1), находящееся по адресу Ставропольский край, (...), год ввода объекта в эксплуатацию-1970, общая площадь 359,80 кв. м, инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) 1053, кадастровый номер (...), реестровый номер (по данным ЕГРОГД/ЕГРП) (...) 093;
- - земельный участок, на котором расположено здание: площадь 723,70 кв. м, принадлежащее залогодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии (...) от 11.02.2008 г. Земельный участок располагается по адресу Ставропольский край, (...).
Установил начальную продажную цену предмета залога в сумме (...) рублей и способ реализации заложенного имущества в виде публичных торгов, при превышении цены здания и земельного участка стоимости взысканной задолженности - с выплатой банком разницы в цене заемщику.
Также взыскал с К.Л.А. в пользу ОАО "Россельхозбанк" расходы по оплате государственной пошлины в размере (...) рублей.
Не согласившись с вынесенным решением в части установленной судом начальной продажной цены предмета залога, представитель ответчика К.Л.А. - по доверенности К.М. подал апелляционную жалобу, в которой считает решение в данной части незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Так, в ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается судом равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Однако суд в решении ошибочно устанавливает цену, равную 100% рыночной стоимости. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение изменить и установить начальную продажную цену предмета ипотеки в размере (...) рубля, равном 80% рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в Отчете об оценке от 01.10.2013 г.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения представителя К.Л.А. - К.М., представителя истца-Фадееву П.Р., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.
03.02.2008 года между Ставропольским РФ ОАО "Россельхозбанк" и ИП Главой КФХ Б. был заключен кредитный договор N (...), по условиям которого ОАО "Россельхозбанк" обязался предоставить Заемщику кредит в сумме (...) рублей, а Заемщик принять их, возвратить полученный кредит, а также уплатить начисленные за пользование кредитом проценты из расчета 14% годовых.
Обеспечением исполнения заемщиком ИП Главой КФХ Б. обязательств по кредитному договору N (...) от 13 февраля 2008 года являются:
- - залог недвижимости по договору N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13 февраля 2008 года, заключенный между ОАО "Россельхозбанк" и Б.;
- - залог недвижимости по договору N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13 февраля 2008 года, заключенный между ОАО "Россельхозбанк" и К.Л.А. (с учетом нотариального согласия К.В.) от 12.02.2008 года;
- - поручительство физического лица по договору N (...) поручительства физического лица от 13 февраля 2008 года, заключенному между ОАО "Россельхозбанк" и Б.
По договору N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., заключенному между ОАО "Россельхозбанк" и К.Л.А., предметом залога являлись:
- 1. здание Магазина (Литер А-а-а1)по адресу: Ставропольский край, (...); год ввода объекта в эксплуатацию - 1970; общая площадь - 359,80 кв. м; инвентарный номер (по данным ЕГРОГД) - 1053; кадастровый номер - (...); реестровый номер (по данным 2ГРОГД7ЕГРП) (...); рыночная стоимость - (...) руб.; залоговая стоимость - (...) руб;
- 2. земельный участок, на котором расположено закладываемое здание, площадь 723,70 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, (...), залоговая стоимость земельного участка определена сторонами в размере (...) руб.
Общая залоговая стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку), составляет (...) рублей.
Право собственности К.Л.А. на залоговое имущество в виде здания магазина и земельного участка подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (...) от 11.02.2008 года и (...) от 11.02.2008 г соответственно.
Обязательства по Кредитному договору о предоставлении кредита в сумме (...)) рублей Банк выполнил в полном объеме.
Поскольку Заемщик добросовестно не исполнил свои обязательства по Кредитному договору N (...) от 13.02.2008 г., Банк был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании кредита, и 01.02.2010 г. Ессентукским городским судом Ставропольского края было вынесено решение (вступило в законную силу 16.03.2010 г.) о взыскании с Б. задолженности по Кредитному договору в сумме (...) руб. В части обращении взыскания на залоговое имущество К.Л.А. судом было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что подлежащая взысканию по неисполненному обязательству с Б. сумма (...) руб. в значительной мере перекрывается залоговой стоимостью недвижимости Б. - (...) руб., определенной по соглашению сторон в договоре ипотеки. Суд также указал, что не исключает возможности постановки такого требования на стадии исполнения решения при возникновении объективных причин.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.05.2011 г. (Дело А63-6310/2010) ИП Глава КФХ Б. (являющийся третьим лицом в настоящем судебном процессе) признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 27.09.2010 г. требования банка включены в третью очередь реестра требований в размере (...) руб. как обеспеченные залогом. Определением Арбитражного суда СК от 18.06.2013 г. процедура конкурсного производства была завершена.
В ходе процедуры банкротства задолженность по Кредитному договору погашена не была. По состоянию на 01.07.2013 г. задолженность по кредитному договору N(...) составляет (...) руб. Непогашение суммы задолженности по кредитному договору послужило основанием подачи данного искового заявления об обращении взыскания на залоговое имущество К.Л.А.
Ссылаясь на п. 4.1. Договора N (...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., ст. 15, ч. 1 ст. 348, ст. 334, 309 ГК РФ и положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество и вынес решение об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на имущество по договору N(...) об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.02.2008 г., принадлежащее К.Л.А. на праве собственности - здание магазина и земельного участка в г. (...).
Решение суда в данной части сторонами не обжаловано, и поэтому судебная коллегия в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения в необжалуемой части не проверяет.
В апелляционной жалобе представитель К.М. указывает на несогласие с установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества.
Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы и считает необходимым решение суда в обжалуемой части изменить по следующим основаниям.
Согласно отчету N 24/13 от 01.10.2013 года, выполненного ИП Н., об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок (земли населенных пунктов, под магазин) площадью 723,70 кв. м, нежилое здание (магазин) площадью 359,80 кв. м, по адресу: РФ, Ставропольский край, (...), рыночная стоимость объектов оценки составляет (...) рублей (т. 2 л.д. 1-18).
В силу п. 4 ч. 2. ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Однако суд, придя к выводу о возможности принять результаты проведенной оценки за основу при вынесении решения по существу спора, установил, в нарушение положений п. 4 ч. 2. ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальную продажную цену предмета залога в сумме (...) рублей, составляющую 100% стоимости, определенной в отчете оценщика.
Поэтому судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости предмета залога, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере (...) рублей, равную 80% рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете об оценке N 24/13 от 01.10.2013 г. (80% от (...) рублей).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, ст. 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2013 года в части установления начальной продажной цены предмета залога в сумме (...) рублей - изменить, установив начальную продажную цену предмета залога в размере (...) рубля.
Это же решение в остальной части - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)