Судебные решения, арбитраж
Банковский кредит; Банковские операции; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Казакова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.
судей областного суда Дьякова А.Н., Зубовой Е.А.
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании 5 февраля 2014 г.
дело по апелляционной жалобе Г.О. на решение Тарского городского суда Омской области от 27 ноября 2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования Л.М., Л.Н. к Г.О. о выселении из занимаемого жилого помещения удовлетворить в полном объеме.
Выселить Г.О. из жилого помещения, расположенного по адресу: Омская область, <...>, без предоставления иного жилого помещения".
Заслушав доклад судьи областного суда Зашихиной Н.Г., судебная коллегия
установила:
Л.М., Л.Н. обратились с иском к Г.О., указав, что на основании договора купли-продажи от <...> они сами и их малолетние дети <...> являются сособственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Омская область, <...>.
С момента приобретения указанных объектов недвижимости они не проживали в жилом доме и не пользовались земельным участком и по просьбе Г.О. предоставили последней жилой дом для временного проживания с <...> года. Между сторонами было достигнуто устное соглашение о том, что ответчик за пользование домом будет оплачивать ежемесячно <...>, а также самостоятельно оплачивать потребляемые коммунальные услуги.
В <...> истцы обратились к Г.О. с требованием освободить жилой дом, однако она ответила отказом.
Просили выселить ответчицу из жилого <...> в <...> Омской области.
В судебном заседании истец Л.М. исковые требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что свой дом временно предоставили в пользование Г.О. За проживание в доме истица первоначально внесла <...>, и больше никаких денег за пользование помещением не передавала.
Дело рассмотрено в отсутствие Л.Н.
Представитель истцов требования своих доверителей поддержал по основаниям, указанным в иске, пояснив, что в настоящее истцы намерены проживать в принадлежащем им доме, однако Г.О. отказывается добровольно освободить его.
Г.О. исковые требования не признала, пояснив, что истцы предложили ей пользоваться спорным жилым домом с условием его последующего выкупа. Поскольку дом был практически нежилым, протекала крыша, требовалась замена отопления, вываливалась стена, дом необходимо было ремонтировать. По согласованию с Л-выми она произвела в доме ремонт, заменила крышу, оконные блоки, отремонтировала отопление и в настоящее время проживает там. Просила в иске Л-вым отказать, взыскать с них судебные расходы, связанные с получением ею юридической помощи, в сумме <...>.
Судом постановлено изложенное решение.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что спорный дом был предоставлен ей истцами по договору найма жилого помещения. Считает, что имеет правовые основания для проживания в нем.
В возражениях на апелляционную жалобу межрайонный прокурор не соглашается с доводами ответчика. Членом семьи собственников она не является. Считает незаключенным договор о пользовании жилым помещением между сторонами. Просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу Г.О. - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, 30.01.2014 г. надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 67, 72 - 79).
Проверив материалы дела, заслушав Л.М., представителя истца К., полагавших решение суда законным и обоснованным, прокурора Сафонову Л.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от <...> Л.М. и Л.Н., действующие от своего имени и как законные представители своих несовершеннолетних детей <...>, приобрели у <...> в общую долевую собственность (по ? доле каждому) жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Омская область, <...> за <...>. По условиям данного договора денежная сумма в размере <...> выплачивается за счет собственных денежных средств Л-вых, а <...> - за счет кредитных средств, предоставленных им ОАО "<...>" на основании кредитного договора от <...> со сроком возврата кредита - <...> месяца. Приобретаемые покупателями жилой дом и земельный участок в обеспечение обязательств по кредитному договору находятся в залоге с момента государственной регистрации права собственности. Залогодержателем по данному залогу является ОАО "<...>" (л.д. 14 - 15).
Наличие ипотеки в силу закона в отношении указанных объектов недвижимости подтверждается выданными Л-вым свидетельствами о государственной регистрации права от <...> (л.д. 6 - 13).
Как указано в иске и не оспаривается ответчицей, по просьбе последней жилой дом <...> в <...> области был предоставлен ей для временного проживания с <...> года.
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Из п. 1 ст. 683 ГК РФ следует, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
В деле имеется представленная истцами расписка Г.О. от <...> года, согласно которой с <...> она "снимает" дом у Л.Н., обязуется ежемесячно выплачивать <...>, оплачивать коммунальные услуги, также в ней указано на внесение суммы - <...> (л.д. 16).
Данную расписку следует рассматривать как договор коммерческого найма жилого помещения, поскольку она содержит его существенные условия.
Между тем, из содержания расписки видно, что договор заключался Г.О. только с Л.Н. Сведений о том, что он также заключен был ответчицей и с другими сособственниками - Л.М., <...> через своих законных представителей, в нем не содержится.
Таким образом, со всеми собственниками дома <...> в <...> Омской области договор найма жилого помещения ответчицей не заключался.
В силу ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Как отмечается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года N 13-П, правила ст. 37 ГК РФ в силу п. 1 ст. 28 ГК РФ применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые согласно ст. 64 СК РФ являются законными представителями несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (п. 1) и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (п. 2).
Данных о наличии на праве собственности у несовершеннолетних <...> иных жилых помещений кроме спорного дома не имеется, поэтому сдачей внаем дома затрагиваются их интересы. Несмотря на это, согласие органа опеки и попечительства на предоставлением внаем жилого дома не получено.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку при заключении сторонами договора найма жилого помещения были нарушены положения действующего законодательства, данный договор является ничтожным.
Согласно протоколам судебных заседаний от <...> года, <...> Г.О. суду поясняла, что в доме <...> в <...> Омской области никто не проживает, она живет в доме рядом. Указала, что в спорном доме проживать невозможно, так как там необходима замена системы отопления.
В последующем, в судебном заседании <...> ответчица указала на факт вселения в спорный дом с опекаемыми несовершеннолетними детьми <...>. Между тем, из пояснений свидетеля <...> - специалиста органа опеки и попечительства Комитета по образованию Администрации <...> МР, следует, что о проживании опекаемых ответчицей детей в спорном доме органу опеки и попечительства неизвестно.
В материалы дела представлен договор найма жилого помещения от <...> года, в соответствии с которым Г.О., Г.В. являются нанимателями жилого помещения - дома <...> в г. <...> Омской области, принадлежащего <...> для проживания как их обоих, так и опекаемых ею детей <...> (л.д. 44 - 45).
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжение принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Как следует из пояснений Л.М. и представителя истцов, в настоящее время Л-вы намерены вместе со своими несовершеннолетними детьми проживать в принадлежащем им доме <...> в <...> Омской области.
Поскольку ответчица проживает в нем без каких-либо законных оснований, суд принял обоснованное решение о ее выселении.
Удовлетворяя требования истцов, суд ошибочно руководствовался нормами права, регулирующими отношения из договора аренды. Однако данное обстоятельство на правильность постановленного решения не повлияло.
Доводы Г.О. о том, что спорный дом предоставлялся ей с условием последующего выкупа, несостоятельны. Поскольку спорный дом является предметом ипотеки, в силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ Л-вы не вправе отчуждать данное имущество без согласия банка-залогодержателя, а также с учетом доли в нем несовершеннолетних детей истцов - без согласия органа опеки и попечительства.
То обстоятельство, что она произвела ремонт в спорном доме за свой счет, основанием для признания за ней права на данное жилое помещение не является. Решение суда является законным и обоснованным.
Оснований к его отмене по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327.1 п. 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тарского городского суда Омской области от 27 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-380/14
Разделы:Банковский кредит; Банковские операции; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 февраля 2014 г. по делу N 33-380/14
Председательствующий: Казакова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.
судей областного суда Дьякова А.Н., Зубовой Е.А.
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании 5 февраля 2014 г.
дело по апелляционной жалобе Г.О. на решение Тарского городского суда Омской области от 27 ноября 2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования Л.М., Л.Н. к Г.О. о выселении из занимаемого жилого помещения удовлетворить в полном объеме.
Выселить Г.О. из жилого помещения, расположенного по адресу: Омская область, <...>, без предоставления иного жилого помещения".
Заслушав доклад судьи областного суда Зашихиной Н.Г., судебная коллегия
установила:
Л.М., Л.Н. обратились с иском к Г.О., указав, что на основании договора купли-продажи от <...> они сами и их малолетние дети <...> являются сособственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Омская область, <...>.
С момента приобретения указанных объектов недвижимости они не проживали в жилом доме и не пользовались земельным участком и по просьбе Г.О. предоставили последней жилой дом для временного проживания с <...> года. Между сторонами было достигнуто устное соглашение о том, что ответчик за пользование домом будет оплачивать ежемесячно <...>, а также самостоятельно оплачивать потребляемые коммунальные услуги.
В <...> истцы обратились к Г.О. с требованием освободить жилой дом, однако она ответила отказом.
Просили выселить ответчицу из жилого <...> в <...> Омской области.
В судебном заседании истец Л.М. исковые требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что свой дом временно предоставили в пользование Г.О. За проживание в доме истица первоначально внесла <...>, и больше никаких денег за пользование помещением не передавала.
Дело рассмотрено в отсутствие Л.Н.
Представитель истцов требования своих доверителей поддержал по основаниям, указанным в иске, пояснив, что в настоящее истцы намерены проживать в принадлежащем им доме, однако Г.О. отказывается добровольно освободить его.
Г.О. исковые требования не признала, пояснив, что истцы предложили ей пользоваться спорным жилым домом с условием его последующего выкупа. Поскольку дом был практически нежилым, протекала крыша, требовалась замена отопления, вываливалась стена, дом необходимо было ремонтировать. По согласованию с Л-выми она произвела в доме ремонт, заменила крышу, оконные блоки, отремонтировала отопление и в настоящее время проживает там. Просила в иске Л-вым отказать, взыскать с них судебные расходы, связанные с получением ею юридической помощи, в сумме <...>.
Судом постановлено изложенное решение.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что спорный дом был предоставлен ей истцами по договору найма жилого помещения. Считает, что имеет правовые основания для проживания в нем.
В возражениях на апелляционную жалобу межрайонный прокурор не соглашается с доводами ответчика. Членом семьи собственников она не является. Считает незаключенным договор о пользовании жилым помещением между сторонами. Просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу Г.О. - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, 30.01.2014 г. надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 67, 72 - 79).
Проверив материалы дела, заслушав Л.М., представителя истца К., полагавших решение суда законным и обоснованным, прокурора Сафонову Л.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от <...> Л.М. и Л.Н., действующие от своего имени и как законные представители своих несовершеннолетних детей <...>, приобрели у <...> в общую долевую собственность (по ? доле каждому) жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Омская область, <...> за <...>. По условиям данного договора денежная сумма в размере <...> выплачивается за счет собственных денежных средств Л-вых, а <...> - за счет кредитных средств, предоставленных им ОАО "<...>" на основании кредитного договора от <...> со сроком возврата кредита - <...> месяца. Приобретаемые покупателями жилой дом и земельный участок в обеспечение обязательств по кредитному договору находятся в залоге с момента государственной регистрации права собственности. Залогодержателем по данному залогу является ОАО "<...>" (л.д. 14 - 15).
Наличие ипотеки в силу закона в отношении указанных объектов недвижимости подтверждается выданными Л-вым свидетельствами о государственной регистрации права от <...> (л.д. 6 - 13).
Как указано в иске и не оспаривается ответчицей, по просьбе последней жилой дом <...> в <...> области был предоставлен ей для временного проживания с <...> года.
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Из п. 1 ст. 683 ГК РФ следует, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
В деле имеется представленная истцами расписка Г.О. от <...> года, согласно которой с <...> она "снимает" дом у Л.Н., обязуется ежемесячно выплачивать <...>, оплачивать коммунальные услуги, также в ней указано на внесение суммы - <...> (л.д. 16).
Данную расписку следует рассматривать как договор коммерческого найма жилого помещения, поскольку она содержит его существенные условия.
Между тем, из содержания расписки видно, что договор заключался Г.О. только с Л.Н. Сведений о том, что он также заключен был ответчицей и с другими сособственниками - Л.М., <...> через своих законных представителей, в нем не содержится.
Таким образом, со всеми собственниками дома <...> в <...> Омской области договор найма жилого помещения ответчицей не заключался.
В силу ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Как отмечается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года N 13-П, правила ст. 37 ГК РФ в силу п. 1 ст. 28 ГК РФ применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые согласно ст. 64 СК РФ являются законными представителями несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (п. 1) и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (п. 2).
Данных о наличии на праве собственности у несовершеннолетних <...> иных жилых помещений кроме спорного дома не имеется, поэтому сдачей внаем дома затрагиваются их интересы. Несмотря на это, согласие органа опеки и попечительства на предоставлением внаем жилого дома не получено.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку при заключении сторонами договора найма жилого помещения были нарушены положения действующего законодательства, данный договор является ничтожным.
Согласно протоколам судебных заседаний от <...> года, <...> Г.О. суду поясняла, что в доме <...> в <...> Омской области никто не проживает, она живет в доме рядом. Указала, что в спорном доме проживать невозможно, так как там необходима замена системы отопления.
В последующем, в судебном заседании <...> ответчица указала на факт вселения в спорный дом с опекаемыми несовершеннолетними детьми <...>. Между тем, из пояснений свидетеля <...> - специалиста органа опеки и попечительства Комитета по образованию Администрации <...> МР, следует, что о проживании опекаемых ответчицей детей в спорном доме органу опеки и попечительства неизвестно.
В материалы дела представлен договор найма жилого помещения от <...> года, в соответствии с которым Г.О., Г.В. являются нанимателями жилого помещения - дома <...> в г. <...> Омской области, принадлежащего <...> для проживания как их обоих, так и опекаемых ею детей <...> (л.д. 44 - 45).
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжение принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Как следует из пояснений Л.М. и представителя истцов, в настоящее время Л-вы намерены вместе со своими несовершеннолетними детьми проживать в принадлежащем им доме <...> в <...> Омской области.
Поскольку ответчица проживает в нем без каких-либо законных оснований, суд принял обоснованное решение о ее выселении.
Удовлетворяя требования истцов, суд ошибочно руководствовался нормами права, регулирующими отношения из договора аренды. Однако данное обстоятельство на правильность постановленного решения не повлияло.
Доводы Г.О. о том, что спорный дом предоставлялся ей с условием последующего выкупа, несостоятельны. Поскольку спорный дом является предметом ипотеки, в силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ Л-вы не вправе отчуждать данное имущество без согласия банка-залогодержателя, а также с учетом доли в нем несовершеннолетних детей истцов - без согласия органа опеки и попечительства.
То обстоятельство, что она произвела ремонт в спорном доме за свой счет, основанием для признания за ней права на данное жилое помещение не является. Решение суда является законным и обоснованным.
Оснований к его отмене по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327.1 п. 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тарского городского суда Омской области от 27 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)