Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22 мая 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 29 мая 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
рассмотрев 22 мая 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Лаибуришвили Муниры Рифкатовны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года, принятое по делу N А65-28560/2013 (судья Андриянова Л.В.)
по иску Индивидуального предпринимателя Лаибуришвили Муниры Рифкатовны (ОГРН 305167407500012, ИНН 181602868495), гор. Агрыз
к Индивидуальному предпринимателю Ахметшину Марату Муллаяновичу (ОГРН 30416012650081, ИНН 160100013460), гор. Агрыз,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала Елабужского отделения N 4690,
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан,
1) о признании договора купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 2.4 следующего: "Земельный участок и нежилое здание магазина "Марина" (далее по тексту - объекты недвижимости) находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости;
Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество "Сбербанк России".
- П. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находится в залоге у Продавца)", исключив его из числа допустимых доказательств относительно правил залога по договору;
2) о признании акта приема-передачи от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 4 следующего: "Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме", исключив его из допустимых доказательств относительно передачи денежных средств в оплату договора купли-продажи;
3) о признании договора ипотеки N 411779/0 от 25 августа 2011 года недействительным и запись о регистрации договора ипотеки, произведенную Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года N 16-1603/012/2011-482 прекратить (аннулировать);
4) о признании залога в силу закона за истцом (ИП Лаибуришвили М.Р.) по заключенному договору купли-продажи земельного участка и здания магазина от 08 августа 2011 года в отношении земельного участка площадью 405,85 кв. м и здания магазина общей площадью 472 кв. м, расположенных по адресу: РТ, гор. Агрыз, ул. К.Маркса, 22,
- при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Индивидуальный предприниматель Лаибуришвили Мунира Рифкатовна обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Ахметшину Марату Муллаяновичу:
1) о признании договора купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года недействительным в части указания в пункте 2.4 следующего: "Земельный участок и нежилое здание магазина "Марина" (далее по тексту - объекты недвижимости) находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости;
Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество "Сбербанк России".
- Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находиться в залоге у Продавца)", исключив его из числа допустимых доказательств относительно правил залога по договору;
2) о признании акта приема-передачи от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в пункте 4 следующего: "Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме", исключив его из допустимых доказательств относительно передачи денежных средств в оплату договора купли-продажи;
3) о признании договора ипотеки N 411779/0 от 25 августа 2011 года недействительным и запись о регистрации договора ипотеки, произведенную Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года N 16-1603/012/2011-482 прекратить (аннулировать);
4) о признании залога в силу закона за истцом (ИП Лаибуришвили М.Р.) по заключенному договору купли-продажи земельного участка и здания магазина от 08 августа 2011 в отношении земельного участка площадью 405,85 кв. м и здания магазина общей площадью 472 кв. м, расположенных по адресу: РТ, гор. Агрыз, ул. К.Маркса, 22.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 декабря 2013 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице филиала Елабужского отделения N 4690, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года суд в иске отказал.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Лаибуришвили Мунира Рифкатовна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.
Определением суда от 20 марта 2014 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 17 апреля 2014 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2014 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 22 мая 2014 года на 11 час. 50 мин.
Представители истца, ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступило уточнение к апелляционной жалобе.
От ответчика поступил мотивированный отзыв, которым просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08 августа 2011 года между Индивидуальным предпринимателем Лаибуришвили Мунирой Рифкатовной (Продавец) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и здания магазина, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуются принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:01:22 02 49:0018), общей площадью 405,85 кв. м, и расположенное на нем нежилое здание магазина "Марина" (инвентарный номер 2690, лит. А, А, А1, А1, условный номер 16-16-02/009/2008-351), состоящее из двух этажей, общей площадью 472 кв. м, находящееся по адресу: Республика Татарстан, Агрызский район, город Агрыз, улица Карла Маркса, дом 22.
Согласно пункту 2.2 договора расчеты между сторонами будет произведен следующим образом:
- сумма в размере 2 000 000 руб. оплачивается из собственных денежных средств Покупателя
- сумма в размере 8 000 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" - филиалом Открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Елабужское отделение N 4690 ОАО "Сбербанк России", на основании заключенного кредитного договора.
Пунктом 2.4 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что земельный участок и нежилое здание магазина "Марина" находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости. Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество "Сбербанк России". Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находиться в залоге у Продавца).
Согласно расписке, данной Лаибуришвили М.Р. 27 июля 2011 года, она получила от Ахметшина М.М. 2 000 000 руб. в счет оплаты стоимости здания магазина "Марина" и земельного участка, расположенного по адресу: РТ, гор. Агрыз, ул. К.Маркса, д. 22.
По платежному поручению N 18261 от 08 августа 2011 года ответчик перечислил истцу сумму в размере 8 000 000 руб. в соответствии с условиями договора купли-продажи.
10 августа 2011 года между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка и здания магазина.
Переход права собственности на объект недвижимости и земельный участок зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Агрызский отдел) 19 августа 2011 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/165/2013-485 от 25 декабря 2013 года.
08 августа 2011 года между Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Заемщик) заключен кредитный договор N 411 779, в соответствии с которым Кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 8 000 000 руб. для приобретения недвижимости - здание магазина двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 180,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, инвентарный номер 2690 и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, площадью 405,85 кв. м, именуемого далее объект недвижимости на срок по 20 июля 2021 года, а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора (пункт 1 договора).
Пунктом 2 кредитного договора установлены, что выдача кредита производится после, в том числе предоставления документов, подтверждающих перечисление Заемщиком собственных средств в счет оплаты цены приобретаемого объекта недвижимости в сумме 2 000 000 руб.
В приложение N 1 к кредитному договору N 411779 от 08 августа 2011 года определены общие условия предоставления и обслуживания обеспеченных кредитов.
В приложение N 2 к кредитному договору N 411779 от 08 августа 2011 года определен порядок погашения в соответствии с определенным графиком.
Согласно расписке от 28 июля 2011 года, данной Ахметшиным М.М., Ахметшин М.М. забрал обратно аванс за магазин "Марина" в сумме 2 000 000 руб.
Согласно договору ипотеки N 411779/0 от 05 августа 2011 года, заключенного между Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (Залогодержатель или Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Залогодатель), предметом договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и земельного участка, указанных в пункте 1.2 договора - здание магазина двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 180,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, инвентарный номер 2690 и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, площадью 405,85 кв. м.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи; акт приема-передачи, в том числе пункт 4, не является самостоятельной сделкой, отвечающей признакам, установленным статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не может быть признан недействительным. Также истцу отказано в признании недействительным договора ипотеки, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов, связанных с заключением договора ипотеки, а также доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора (неуплата стоимости проданных объектов недвижимости).
Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что при определении срока исковой давности суд первой инстанции необоснованно исходил из определения спорного договора, как спорной сделки, тогда как, по мнению заявителя, данная сделка является ничтожной, и, следовательно, срок исковой давности составляет 3 года.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительные сделки подразделяются на две группы: оспоримые - недействительны в силу признания их таковыми судом и ничтожные - недействительны в силу закона независимо от такого признания.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
По правилам ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или предусматривает иные последствия нарушения.
В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с требованиями закона, а именно ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение заложенного по ипотеке имущества возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
По правилам пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Статья 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает право залогодержателя в случае отчуждения имущества с нарушением установленных законом правил потребовать признания такой сделки об отчуждении недействительной.
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).
Несоблюдение указанных правил дает залогодержателю право по своему выбору требовать признания сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности этой сделки либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.
Следовательно, закон предусматривает иные последствия нарушения правила п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, как уже отмечено выше в пункте 2.4 договора купли-продажи от 08 августа 2011 года стороны определили, что существенными условиями договора является согласие продавца на то, что земельный участок и здание магазина "Марина" не признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы за проданные объекты недвижимости.
То есть, стороны согласились, что к отношениям по договору купли-продажи от 08 августа 2011 года не применяются положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, спорные объект недвижимости и земельный участок на момент заключения 25 августа 2011 года договора ипотеки не находились в залоге у истца.
Довод истца о том, что п. 2.4 договора купли-продажи является недействительным в силу ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняется, поскольку согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07 февраля 2012 года N 11746/11, для признания сделки недействительной и, соответственно, отдельного пункта договора на основании указанной нормы необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.
Исходя из указанного, по основанию притворности недействительной сделка, равно как отдельный пункт договора, может быть признана лишь та сделка или пункт договора, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Поскольку из материалов дела усматривается, что стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года в части п. 2.4, договор в целом, а также п. 2.4 договора, подписан обеими сторонами. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 19 августа 2011 года. Воля сторон по сделке купли-продажи, в том числе п. 2.4 договора, была направлена на исполнение сделки, то есть стороны намеревались создать соответствующие правовые последствия.
Доказательством исполнения сделки является то, что ответчик после совершения сделки купли-продажи и по настоящее время пользуется спорными объектами недвижимости.
Таким образом, требование о признании договора купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 2.4 следующего: "Земельный участок и нежилое здание магазина "Марина" находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости; Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество "Сбербанк России". П. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находиться в залоге у Продавца)", исключив его из числа допустимых доказательств относительно правил залога по договору, удовлетворению не подлежит.
Относительно довода жалобы о необоснованности отказа о признании акта приема-передачи от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в пункте 4 следующего: "Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме", следует отменить.
10 августа 2011 года между Индивидуальным предпринимателем Лаибуришвили Мунирой Рифкатовной (Продавец) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Покупатель) подписан акт приема-передачи земельного участка и здания магазина.
В п. 4 акта приема-передачи стороны указали, что претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме.
Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что акт приема-передачи, в том числе п. 4, не является самостоятельной сделкой, отвечающим признакам, установленным статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не может быть признан недействительным.
В соответствии с положениями главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными могут признаваться только сами сделки (договоры), как они определены в статьях 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не документы, оформляющие исполнение этих сделок.
Исходя из вышеизложенного, требование о признании акта приема-передачи от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 4 следующего: "Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме", исключив его из допустимых доказательств относительно передачи денежных средств в оплату договора купли-продажи, удовлетворению не подлежит.
Относительно довода жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении требования о признании договора ипотеки N 411779/0 от 25 августа 2011 года недействительным и о прекращении (аннулировании) записи о регистрации договора ипотеки, произведенной Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года N 16-1603/012/2011-482, следует отметить.
Согласно договору ипотеки N 411779/0 от 05 августа 2011 года, заключенного между Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (Залогодержатель или Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Залогодатель), предметом договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и земельного участка, указанных в п. 1.2 договора - здание магазина двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 180,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, инвентарный номер 2690 и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, площадью 405,85 кв. м.
Пунктом 2.1 договора ипотеки стороны предусмотрели, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем, возникших на основании кредитного договора N 411779, заключенного между Заемщиком (Индивидуальный предприниматель Ахметшин Марат Муллаянович) и Залогодержателем (Кредитором - Открытое акционерное общество "Сбербанк России") в городе Агрыз 08 августа 2011 года.
Данное исковое требование мотивировано тем, что в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора (неуплата стоимости проданных объектов недвижимости) истец вправе требовать от ответчика не только принудительной уплаты оставшейся стоимости проданных объектов недвижимости, то есть 2 000 000 руб., но и признания его залогодержателем в силу закона, причем первоначальным залогодержателем.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 07 мая 2013 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
Как указано выше, в пункте 2.4 договора купли-продажи от 08 августа 2011 года стороны определили, что существенными условиями договора является согласие продавца на то, что земельный участок и здание магазина "Марина" не признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы за проданные объекты недвижимости. То есть, стороны согласились, что к отношениям по договору купли-продажи от 08 августа 2011 года не применяются положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, спорные объект недвижимости и земельный участок на момент заключения 25 августа 2011 года договора ипотеки не находились в залоге у истца.
Сделка по заключению договора об ипотеке в соответствии с нормами статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является оспоримой, в связи с чем в предмет исследования и оценки включается совокупность всех обстоятельств, связанных как с заключением договора ипотеки, так и кредитного договора N 411779 от 08 августа 2011 года, для обеспечения исполнения обязательств по которому и был заключен спорный договор ипотеки.
Кредитный договор N 411779 от 08 августа 2011 года, заключенный между Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Заемщик), не оспорен, недействительным не признан. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.
Соответствующее требование о признании договора ипотеки недействительным может быть удовлетворено в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для истца, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежит нарушенное право.
Истец, обращаясь с данным требованием должен указать в иске, повлекло ли совершение оспариваемой сделки неблагоприятные последствия для него, привело ли к реальному нарушению его прав и охраняемых законом интересов, и каким образом решение по делу восстановит нарушенные права истца.
Бремя указанных обстоятельств лежит на истце (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку истцом не представлено доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов, связанных с заключением договора ипотеки, а также доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора (неуплата стоимости проданных объектов недвижимости), суд отказывает в удовлетворении данного требования.
Также удовлетворению не подлежит требование о прекращении (аннулировании) записи о регистрации договора ипотеки, произведенной Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года N 16-1603/012/2011-482, в силу следующего.
Согласно статье 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 07 мая 2013 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 07 сентября 2011 года, что следует из штампа от 07 сентября 2011 года N 161603/012/2011-482.
Доказательств того, что в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, в силу чего договор не подлежал государственной регистрации, истцом в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Рассматривая требование о признании залога в силу закона за истцом (ИП Лаибуришвили М.Р.) по заключенному договору купли-продажи земельного участка и здания магазина от 08 августа 2011 в отношении земельного участка площадью 405,85 кв. м и здания магазина, общей площадью 472 кв. м, расположенных по адресу: РТ, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, 22, суд приходит к следующему.
Как указано выше, закон предусматривает иные последствия нарушения правила п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 2.4 договора купли-продажи от 08 августа 2011 года стороны определили, что существенными условиями договора является согласие продавца на то, что земельный участок и здание магазина "Марина" не признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы за проданные объекты недвижимости.
То есть, стороны согласились, что к отношениям по договору купли-продажи от 08 августа 2011 года не применяются положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, стороны сами определили, что земельный участок и здание магазина "Марина" не признается находящимися в залоге у продавца, в силу чего требование о признании залога в силу закона за истцом удовлетворению не подлежит.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года, принятого по делу N А65-28560/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года, принятое по делу N А65-28560/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Лаибуришвили Муниры Рифкатовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2014 ПО ДЕЛУ N А65-28560/2013
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2014 г. по делу N А65-28560/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 22 мая 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 29 мая 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
рассмотрев 22 мая 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Лаибуришвили Муниры Рифкатовны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года, принятое по делу N А65-28560/2013 (судья Андриянова Л.В.)
по иску Индивидуального предпринимателя Лаибуришвили Муниры Рифкатовны (ОГРН 305167407500012, ИНН 181602868495), гор. Агрыз
к Индивидуальному предпринимателю Ахметшину Марату Муллаяновичу (ОГРН 30416012650081, ИНН 160100013460), гор. Агрыз,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала Елабужского отделения N 4690,
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан,
1) о признании договора купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 2.4 следующего: "Земельный участок и нежилое здание магазина "Марина" (далее по тексту - объекты недвижимости) находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости;
Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество "Сбербанк России".
- П. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находится в залоге у Продавца)", исключив его из числа допустимых доказательств относительно правил залога по договору;
2) о признании акта приема-передачи от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 4 следующего: "Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме", исключив его из допустимых доказательств относительно передачи денежных средств в оплату договора купли-продажи;
3) о признании договора ипотеки N 411779/0 от 25 августа 2011 года недействительным и запись о регистрации договора ипотеки, произведенную Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года N 16-1603/012/2011-482 прекратить (аннулировать);
4) о признании залога в силу закона за истцом (ИП Лаибуришвили М.Р.) по заключенному договору купли-продажи земельного участка и здания магазина от 08 августа 2011 года в отношении земельного участка площадью 405,85 кв. м и здания магазина общей площадью 472 кв. м, расположенных по адресу: РТ, гор. Агрыз, ул. К.Маркса, 22,
- при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Индивидуальный предприниматель Лаибуришвили Мунира Рифкатовна обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Ахметшину Марату Муллаяновичу:
1) о признании договора купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года недействительным в части указания в пункте 2.4 следующего: "Земельный участок и нежилое здание магазина "Марина" (далее по тексту - объекты недвижимости) находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости;
Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество "Сбербанк России".
- Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находиться в залоге у Продавца)", исключив его из числа допустимых доказательств относительно правил залога по договору;
2) о признании акта приема-передачи от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в пункте 4 следующего: "Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме", исключив его из допустимых доказательств относительно передачи денежных средств в оплату договора купли-продажи;
3) о признании договора ипотеки N 411779/0 от 25 августа 2011 года недействительным и запись о регистрации договора ипотеки, произведенную Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года N 16-1603/012/2011-482 прекратить (аннулировать);
4) о признании залога в силу закона за истцом (ИП Лаибуришвили М.Р.) по заключенному договору купли-продажи земельного участка и здания магазина от 08 августа 2011 в отношении земельного участка площадью 405,85 кв. м и здания магазина общей площадью 472 кв. м, расположенных по адресу: РТ, гор. Агрыз, ул. К.Маркса, 22.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 декабря 2013 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице филиала Елабужского отделения N 4690, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года суд в иске отказал.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Лаибуришвили Мунира Рифкатовна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.
Определением суда от 20 марта 2014 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 17 апреля 2014 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2014 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 22 мая 2014 года на 11 час. 50 мин.
Представители истца, ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступило уточнение к апелляционной жалобе.
От ответчика поступил мотивированный отзыв, которым просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08 августа 2011 года между Индивидуальным предпринимателем Лаибуришвили Мунирой Рифкатовной (Продавец) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и здания магазина, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуются принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:01:22 02 49:0018), общей площадью 405,85 кв. м, и расположенное на нем нежилое здание магазина "Марина" (инвентарный номер 2690, лит. А, А, А1, А1, условный номер 16-16-02/009/2008-351), состоящее из двух этажей, общей площадью 472 кв. м, находящееся по адресу: Республика Татарстан, Агрызский район, город Агрыз, улица Карла Маркса, дом 22.
Согласно пункту 2.2 договора расчеты между сторонами будет произведен следующим образом:
- сумма в размере 2 000 000 руб. оплачивается из собственных денежных средств Покупателя
- сумма в размере 8 000 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" - филиалом Открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Елабужское отделение N 4690 ОАО "Сбербанк России", на основании заключенного кредитного договора.
Пунктом 2.4 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что земельный участок и нежилое здание магазина "Марина" находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости. Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество "Сбербанк России". Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находиться в залоге у Продавца).
Согласно расписке, данной Лаибуришвили М.Р. 27 июля 2011 года, она получила от Ахметшина М.М. 2 000 000 руб. в счет оплаты стоимости здания магазина "Марина" и земельного участка, расположенного по адресу: РТ, гор. Агрыз, ул. К.Маркса, д. 22.
По платежному поручению N 18261 от 08 августа 2011 года ответчик перечислил истцу сумму в размере 8 000 000 руб. в соответствии с условиями договора купли-продажи.
10 августа 2011 года между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка и здания магазина.
Переход права собственности на объект недвижимости и земельный участок зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Агрызский отдел) 19 августа 2011 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/165/2013-485 от 25 декабря 2013 года.
08 августа 2011 года между Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Заемщик) заключен кредитный договор N 411 779, в соответствии с которым Кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 8 000 000 руб. для приобретения недвижимости - здание магазина двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 180,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, инвентарный номер 2690 и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, площадью 405,85 кв. м, именуемого далее объект недвижимости на срок по 20 июля 2021 года, а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора (пункт 1 договора).
Пунктом 2 кредитного договора установлены, что выдача кредита производится после, в том числе предоставления документов, подтверждающих перечисление Заемщиком собственных средств в счет оплаты цены приобретаемого объекта недвижимости в сумме 2 000 000 руб.
В приложение N 1 к кредитному договору N 411779 от 08 августа 2011 года определены общие условия предоставления и обслуживания обеспеченных кредитов.
В приложение N 2 к кредитному договору N 411779 от 08 августа 2011 года определен порядок погашения в соответствии с определенным графиком.
Согласно расписке от 28 июля 2011 года, данной Ахметшиным М.М., Ахметшин М.М. забрал обратно аванс за магазин "Марина" в сумме 2 000 000 руб.
Согласно договору ипотеки N 411779/0 от 05 августа 2011 года, заключенного между Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (Залогодержатель или Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Залогодатель), предметом договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и земельного участка, указанных в пункте 1.2 договора - здание магазина двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 180,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, инвентарный номер 2690 и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, площадью 405,85 кв. м.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи; акт приема-передачи, в том числе пункт 4, не является самостоятельной сделкой, отвечающей признакам, установленным статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не может быть признан недействительным. Также истцу отказано в признании недействительным договора ипотеки, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов, связанных с заключением договора ипотеки, а также доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора (неуплата стоимости проданных объектов недвижимости).
Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что при определении срока исковой давности суд первой инстанции необоснованно исходил из определения спорного договора, как спорной сделки, тогда как, по мнению заявителя, данная сделка является ничтожной, и, следовательно, срок исковой давности составляет 3 года.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительные сделки подразделяются на две группы: оспоримые - недействительны в силу признания их таковыми судом и ничтожные - недействительны в силу закона независимо от такого признания.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
По правилам ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или предусматривает иные последствия нарушения.
В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с требованиями закона, а именно ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение заложенного по ипотеке имущества возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
По правилам пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Статья 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает право залогодержателя в случае отчуждения имущества с нарушением установленных законом правил потребовать признания такой сделки об отчуждении недействительной.
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).
Несоблюдение указанных правил дает залогодержателю право по своему выбору требовать признания сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности этой сделки либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.
Следовательно, закон предусматривает иные последствия нарушения правила п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, как уже отмечено выше в пункте 2.4 договора купли-продажи от 08 августа 2011 года стороны определили, что существенными условиями договора является согласие продавца на то, что земельный участок и здание магазина "Марина" не признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы за проданные объекты недвижимости.
То есть, стороны согласились, что к отношениям по договору купли-продажи от 08 августа 2011 года не применяются положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, спорные объект недвижимости и земельный участок на момент заключения 25 августа 2011 года договора ипотеки не находились в залоге у истца.
Довод истца о том, что п. 2.4 договора купли-продажи является недействительным в силу ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняется, поскольку согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07 февраля 2012 года N 11746/11, для признания сделки недействительной и, соответственно, отдельного пункта договора на основании указанной нормы необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.
Исходя из указанного, по основанию притворности недействительной сделка, равно как отдельный пункт договора, может быть признана лишь та сделка или пункт договора, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Поскольку из материалов дела усматривается, что стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года в части п. 2.4, договор в целом, а также п. 2.4 договора, подписан обеими сторонами. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 19 августа 2011 года. Воля сторон по сделке купли-продажи, в том числе п. 2.4 договора, была направлена на исполнение сделки, то есть стороны намеревались создать соответствующие правовые последствия.
Доказательством исполнения сделки является то, что ответчик после совершения сделки купли-продажи и по настоящее время пользуется спорными объектами недвижимости.
Таким образом, требование о признании договора купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 2.4 следующего: "Земельный участок и нежилое здание магазина "Марина" находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости; Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество "Сбербанк России". П. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находиться в залоге у Продавца)", исключив его из числа допустимых доказательств относительно правил залога по договору, удовлетворению не подлежит.
Относительно довода жалобы о необоснованности отказа о признании акта приема-передачи от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в пункте 4 следующего: "Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме", следует отменить.
10 августа 2011 года между Индивидуальным предпринимателем Лаибуришвили Мунирой Рифкатовной (Продавец) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Покупатель) подписан акт приема-передачи земельного участка и здания магазина.
В п. 4 акта приема-передачи стороны указали, что претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме.
Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что акт приема-передачи, в том числе п. 4, не является самостоятельной сделкой, отвечающим признакам, установленным статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не может быть признан недействительным.
В соответствии с положениями главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными могут признаваться только сами сделки (договоры), как они определены в статьях 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не документы, оформляющие исполнение этих сделок.
Исходя из вышеизложенного, требование о признании акта приема-передачи от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 4 следующего: "Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и земельный участок) произведена в полном объеме", исключив его из допустимых доказательств относительно передачи денежных средств в оплату договора купли-продажи, удовлетворению не подлежит.
Относительно довода жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении требования о признании договора ипотеки N 411779/0 от 25 августа 2011 года недействительным и о прекращении (аннулировании) записи о регистрации договора ипотеки, произведенной Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года N 16-1603/012/2011-482, следует отметить.
Согласно договору ипотеки N 411779/0 от 05 августа 2011 года, заключенного между Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (Залогодержатель или Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Залогодатель), предметом договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и земельного участка, указанных в п. 1.2 договора - здание магазина двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 180,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, инвентарный номер 2690 и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, N 22, площадью 405,85 кв. м.
Пунктом 2.1 договора ипотеки стороны предусмотрели, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем, возникших на основании кредитного договора N 411779, заключенного между Заемщиком (Индивидуальный предприниматель Ахметшин Марат Муллаянович) и Залогодержателем (Кредитором - Открытое акционерное общество "Сбербанк России") в городе Агрыз 08 августа 2011 года.
Данное исковое требование мотивировано тем, что в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора (неуплата стоимости проданных объектов недвижимости) истец вправе требовать от ответчика не только принудительной уплаты оставшейся стоимости проданных объектов недвижимости, то есть 2 000 000 руб., но и признания его залогодержателем в силу закона, причем первоначальным залогодержателем.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 07 мая 2013 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
Как указано выше, в пункте 2.4 договора купли-продажи от 08 августа 2011 года стороны определили, что существенными условиями договора является согласие продавца на то, что земельный участок и здание магазина "Марина" не признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы за проданные объекты недвижимости. То есть, стороны согласились, что к отношениям по договору купли-продажи от 08 августа 2011 года не применяются положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, спорные объект недвижимости и земельный участок на момент заключения 25 августа 2011 года договора ипотеки не находились в залоге у истца.
Сделка по заключению договора об ипотеке в соответствии с нормами статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является оспоримой, в связи с чем в предмет исследования и оценки включается совокупность всех обстоятельств, связанных как с заключением договора ипотеки, так и кредитного договора N 411779 от 08 августа 2011 года, для обеспечения исполнения обязательств по которому и был заключен спорный договор ипотеки.
Кредитный договор N 411779 от 08 августа 2011 года, заключенный между Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Заемщик), не оспорен, недействительным не признан. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.
Соответствующее требование о признании договора ипотеки недействительным может быть удовлетворено в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для истца, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежит нарушенное право.
Истец, обращаясь с данным требованием должен указать в иске, повлекло ли совершение оспариваемой сделки неблагоприятные последствия для него, привело ли к реальному нарушению его прав и охраняемых законом интересов, и каким образом решение по делу восстановит нарушенные права истца.
Бремя указанных обстоятельств лежит на истце (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку истцом не представлено доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов, связанных с заключением договора ипотеки, а также доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора (неуплата стоимости проданных объектов недвижимости), суд отказывает в удовлетворении данного требования.
Также удовлетворению не подлежит требование о прекращении (аннулировании) записи о регистрации договора ипотеки, произведенной Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года N 16-1603/012/2011-482, в силу следующего.
Согласно статье 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 07 мая 2013 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 07 сентября 2011 года, что следует из штампа от 07 сентября 2011 года N 161603/012/2011-482.
Доказательств того, что в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, в силу чего договор не подлежал государственной регистрации, истцом в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Рассматривая требование о признании залога в силу закона за истцом (ИП Лаибуришвили М.Р.) по заключенному договору купли-продажи земельного участка и здания магазина от 08 августа 2011 в отношении земельного участка площадью 405,85 кв. м и здания магазина, общей площадью 472 кв. м, расположенных по адресу: РТ, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, 22, суд приходит к следующему.
Как указано выше, закон предусматривает иные последствия нарушения правила п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 2.4 договора купли-продажи от 08 августа 2011 года стороны определили, что существенными условиями договора является согласие продавца на то, что земельный участок и здание магазина "Марина" не признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы за проданные объекты недвижимости.
То есть, стороны согласились, что к отношениям по договору купли-продажи от 08 августа 2011 года не применяются положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, стороны сами определили, что земельный участок и здание магазина "Марина" не признается находящимися в залоге у продавца, в силу чего требование о признании залога в силу закона за истцом удовлетворению не подлежит.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года, принятого по делу N А65-28560/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года, принятое по делу N А65-28560/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Лаибуришвили Муниры Рифкатовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)