Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указывает на то, что исполнение обязанности по своевременному гашению кредита и уплаты процентов производится ответчиками ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Астраханцева Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Федоренко В.Б.
судей Туровой Т.В., Тихоновой Ю.Б.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Ч. <данные изъяты>, С.М. <данные изъяты>, С.О. <данные изъяты> о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
по апелляционной жалобе - ОАО "АИЖК"
на решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 4 августа 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Ч. <данные изъяты>, С.О. <данные изъяты>, С.М. <данные изъяты> о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор от 13.12.2007 года N КИ-347/24/07, заключенный между КБ "Европейский трастовый банк" (ЗАО) и Ч. <данные изъяты>, С.О.
Взыскать в солидарном порядке с Ч. <данные изъяты>, С.М. <данные изъяты> в пользу открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору от 13.12.2007 года N КИ-347/24/07 в размере <данные изъяты>, в том числе задолженность по основному долгу в размере <данные изъяты> копейки, задолженность по процентам в размере 17159 рублей 19 копеек, пени в размере 5006 рублей 99 копеек, а также проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток суммы кредита за период с 21.02.2014 года по день вступления решения суда в законную силу.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Россия, <...>, с кадастровым номером 24:56:0201001:0000:04:433:001:100135280:0001:10027.
Способом реализации заложенного имущества определить публичные торги в форме открытого аукциона. Начальную продажную цену квартиры установить равной 80% стоимости данной квартиры 1740800 рублей.
Определить сумму, подлежащую уплате в пользу открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" из стоимости заложенного имущества в размере 284777 рублей 60 копеек, а также проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток суммы кредита за период с 21.02.2014 года по день вступления решения суда в законную силу.
Отсрочить Ч. <данные изъяты>, С.О. <данные изъяты>, С.М. <данные изъяты> исполнение решения по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество до 04 августа 2015 года".
Заслушав доклад судьи Федоренко В.Б., судебная коллегия
установила:
ОАО "АИЖК" обратилось в суд с иском к Ч., С.О., С.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями Кредитного договора N КИ-347/24/07 от 13.12.2007 года заемщикам-залогодателям Ч., С.О. КБ "ЕВРОТРАСТ" (ЗАО) предоставил кредит в размере <данные изъяты> месяцев, для приобретения в собственность Ч., С.О., С.М. квартиры общей площадью 73,6 кв. м по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты> По состоянию на 20.11.2007 года, квартира была оценена в размере <данные изъяты>. что подтверждается отчетом об оценке N 109 и указано в закладной. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками Ч., С.О., как заемщиками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, первоначальному залогодержателю - КБ "ЕВРОТРАСТ" (ЗАО) 17.12.2007 года. Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке". Поскольку с июля 2013 года исполнение обязанности по своевременному гашению кредита и уплаты процентов, производится ответчиками ненадлежащим образом, ОАО "АИЖК" просило взыскать солидарно с Ч., С.О. задолженность по договору займа по состоянию на 20.02.2014 года в размере <данные изъяты>., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу в сумме <данные изъяты> руб. 42 коп., начисленные, но неуплаченные проценты за пользование займом в размере 17 159 руб. 19 коп., начисленные пени в размере <данные изъяты>., а также начиная с 21.02.2014 года и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых на сумму остатка основного долга в размере <данные изъяты> обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Ч., С.О., С.М., расположенную по адресу: <данные изъяты>, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры, установить равной <данные изъяты>., определенной в отчете, расторгнуть кредитный договор N КИ-347/24/07 от 13.12.2007 года с даты вступления решения суду в законную силу, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 047 руб. 77 коп.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "АИЖК" - Н.И., просит решение суда отменить в части отсрочки его исполнения, определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки в соответствии с отчетом об оценке N 109 от 20.11.2007 года, а также взыскать задолженность исходя из вновь представленного расчета задолженности. Кроме того указывает на необоснованное оставление без всякой оценки ходатайства ОАО "АИЖК" о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца К.Е., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании статей 5, 6 названного Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе квартира.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает все требования залогодержателя к залогодателю в том объеме, который он будет иметь к моменту удовлетворения требований залогодержателя, включая, но не ограничиваясь, уплату залогодержателю основной суммы займа по договору займа полностью, предусмотренной договором об ипотеке, а также суммы возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств все неустойки, штрафные санкции, а также возмещение судебных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и необходимых расходов залогодержателя по реализации заложенного имущества.
На основании п. 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Из содержания пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного Закона следует, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к объективному выводу об удовлетворении исковых требований ОАО "АИЖК".
Как установлено судом и подтверждается материалами дела 13.12.2007 года между КБ "Европейский трастовый банк" (ЗАО) с одной стороны и Ч., С.О. с другой стороны в офертно-акцептной форме был заключен кредитный договор N КИ-347/24/07, который является смешанным и содержит в себе элементы кредитного договора и договора залога. Кредит является целевым на приобретение трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты> <данные изъяты>. Согласно заявлению на предоставление кредита, банк предоставил заемщику кредит в размере 1 294 000 руб. на срок 240 месяцев, под 12,25% годовых, с ежемесячным внесением платежей по возврату кредита и уплате процентов за текущий процентный период, не позднее последнего числа каждого календарного месяца, обеспеченный ипотекой, удостоверенной закладной.
В соответствии с договором купли-продажи квартиры N 3831 ИСЗ-12/07 от 13.12.2007 года, заключенного между К.Н., Н.П., Н.О., Н.А. и Ч., С.О., С.М., ответчики приобрели трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, <данные изъяты>.
Согласно платежного поручения N 22953 от 19.12.2007 года КБ "Евротраст" ЗАО перечислил на счет N 40817810900122000853 в ООО КБ "Стромкомбанк" ответчику Ч. <данные изъяты> <данные изъяты> расчетом ежемесячных платежей к кредитному договору от 13.12.2007 года ответчики обязалась производить погашения кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца в размере: <данные изъяты>.
Согласно п. 4.1.1 - 4.1.6 кредитного договора, заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить проценты за весь фактический период пользования кредитом. Возвращать кредит и проценты путем осуществления платежей по возврату кредита. В течение двух рабочих дней заключить договор купли-продажи квартиры, влекущий возникновение ипотеки в силу закона; составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную и совершить все необходимые действия по регистрации договора купли-продажи квартиры и передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, закладной. Совместно с кредитором осуществить все необходимые действия для регистрации договора купли-продажи квартиры, ипотеки квартиры и выдачи закладной в соответствии с действующим законодательством.
13.12.2007 года была оформлена закладная, залогодателями-должниками по которой являются ответчики Ч., С.О., С.М. с согласия С.О., первоначальным залогодержателем является КБ "Европейский трастовый банк" (ЗАО). 17.12.2007 года ответчиками в Управлении Федеральной регистрационной службе по Красноярскому краю зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру, ипотека в силу закона и закладная номер 24-24-30/009/2007-135.
Стоимость квартиры по закладной составила <данные изъяты> руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры N 1109 от 20.11.2007 года, составленным ЗАО "Красноярское ипотечное агентство".
Согласно отметки о смене владельца закладной, новым владельцем закладной с 10.04.2008 года является ОАО "АИЖК".
В соответствии с п. 5 условий закладной, основаниями потребовать от должника полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и уплаты неустойки (штрафа, пени) при их начислении являются: просрочка очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; просрочка более 3 раз в течение 12 месяцев; неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по закладной и др.
Пунктом 7 закладной определяется порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в соответствии с которым основаниями обращения взыскания на заложенное имущество является: просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа, согласно п. 5.1 условий; не удовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 дней. Требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств по настоящей закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению должника.
Разделом 5 кредитного договора установлена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и начисленных процентов в размере 0,2% от суммы просроченных обязательств за каждый календарный день просрочки.
Удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что 13.12.2007 года между КБ "Европейский трастовый банк" (ЗАО) с одной стороны и Ч., С.О. с другой стороны в офертно-акцептной форме был заключен кредитный договор N КИ-347/24/07, который является смешанным и содержит в себе элементы кредитного договора и договора залога квартиры расположенной по адресу: <данные изъяты>.
Соглашаясь с указанным выводом, а также учитывая отсутствие в материалах дела доказательств исполнения своих обязательств ответчиками по возврату суммы займа и уплаты процентов надлежащим образом, судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания задолженности по кредитному договору в пользу нового владельца закладной ОАО "АИЖК".
Также обоснованным является и вывод суда об обращении взыскания на предмет залога.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться начальной продажной стоимостью заложенного имущества, поскольку суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в договоре об ипотеке квартиры, не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке, до момента обращения на него взыскания.
По ходатайству представителя ОАО "АИЖК" - Н.И., судом апелляционной инстанции назначена экспертиза, для определения рыночной стоимости предмета залога.
В соответствии с отчетом об оценке N 33 от 21.04.2015 года, подготовленным ЗАО "КИА" на основании апелляционного определения Красноярского краевого суда от 08.04.2015 года, рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты>, на дату проведения оценки составила 2 764 000 руб.
Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части установления начальной продажной цены квартиры, установив ее равной 80% стоимости данной квартиры, т.е. в размере <данные изъяты>.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости исчисления кредитной задолженности, исходя из вновь представленного расчета в сторону ее увеличения, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, в ходе рассмотрения дела ОАО "АИЖК" заявленные исковые требования не уточняло.
Иные доводы апелляционной жалобы не основаны на фактических обстоятельствах и материалах дела, являлись предметом исследования суда первой инстанции, которым оценены и мотивированы в решении, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 4 августа 2014 года изменить.
Установить начальную продажную цену квартиры расположенную по адресу: <данные изъяты>, в размере 2 <данные изъяты>.
В остальной части решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 4 августа 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ОАО "АИЖК" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Б.ФЕДОРЕНКО
Судьи
Т.В.ТУРОВА
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3429/2015
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указывает на то, что исполнение обязанности по своевременному гашению кредита и уплаты процентов производится ответчиками ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 мая 2015 г. по делу N 33-3429/2015
Судья: Астраханцева Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Федоренко В.Б.
судей Туровой Т.В., Тихоновой Ю.Б.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Ч. <данные изъяты>, С.М. <данные изъяты>, С.О. <данные изъяты> о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
по апелляционной жалобе - ОАО "АИЖК"
на решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 4 августа 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Ч. <данные изъяты>, С.О. <данные изъяты>, С.М. <данные изъяты> о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор от 13.12.2007 года N КИ-347/24/07, заключенный между КБ "Европейский трастовый банк" (ЗАО) и Ч. <данные изъяты>, С.О.
Взыскать в солидарном порядке с Ч. <данные изъяты>, С.М. <данные изъяты> в пользу открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору от 13.12.2007 года N КИ-347/24/07 в размере <данные изъяты>, в том числе задолженность по основному долгу в размере <данные изъяты> копейки, задолженность по процентам в размере 17159 рублей 19 копеек, пени в размере 5006 рублей 99 копеек, а также проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток суммы кредита за период с 21.02.2014 года по день вступления решения суда в законную силу.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Россия, <...>, с кадастровым номером 24:56:0201001:0000:04:433:001:100135280:0001:10027.
Способом реализации заложенного имущества определить публичные торги в форме открытого аукциона. Начальную продажную цену квартиры установить равной 80% стоимости данной квартиры 1740800 рублей.
Определить сумму, подлежащую уплате в пользу открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" из стоимости заложенного имущества в размере 284777 рублей 60 копеек, а также проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток суммы кредита за период с 21.02.2014 года по день вступления решения суда в законную силу.
Отсрочить Ч. <данные изъяты>, С.О. <данные изъяты>, С.М. <данные изъяты> исполнение решения по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество до 04 августа 2015 года".
Заслушав доклад судьи Федоренко В.Б., судебная коллегия
установила:
ОАО "АИЖК" обратилось в суд с иском к Ч., С.О., С.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями Кредитного договора N КИ-347/24/07 от 13.12.2007 года заемщикам-залогодателям Ч., С.О. КБ "ЕВРОТРАСТ" (ЗАО) предоставил кредит в размере <данные изъяты> месяцев, для приобретения в собственность Ч., С.О., С.М. квартиры общей площадью 73,6 кв. м по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты> По состоянию на 20.11.2007 года, квартира была оценена в размере <данные изъяты>. что подтверждается отчетом об оценке N 109 и указано в закладной. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками Ч., С.О., как заемщиками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, первоначальному залогодержателю - КБ "ЕВРОТРАСТ" (ЗАО) 17.12.2007 года. Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке". Поскольку с июля 2013 года исполнение обязанности по своевременному гашению кредита и уплаты процентов, производится ответчиками ненадлежащим образом, ОАО "АИЖК" просило взыскать солидарно с Ч., С.О. задолженность по договору займа по состоянию на 20.02.2014 года в размере <данные изъяты>., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу в сумме <данные изъяты> руб. 42 коп., начисленные, но неуплаченные проценты за пользование займом в размере 17 159 руб. 19 коп., начисленные пени в размере <данные изъяты>., а также начиная с 21.02.2014 года и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых на сумму остатка основного долга в размере <данные изъяты> обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Ч., С.О., С.М., расположенную по адресу: <данные изъяты>, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры, установить равной <данные изъяты>., определенной в отчете, расторгнуть кредитный договор N КИ-347/24/07 от 13.12.2007 года с даты вступления решения суду в законную силу, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 047 руб. 77 коп.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "АИЖК" - Н.И., просит решение суда отменить в части отсрочки его исполнения, определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки в соответствии с отчетом об оценке N 109 от 20.11.2007 года, а также взыскать задолженность исходя из вновь представленного расчета задолженности. Кроме того указывает на необоснованное оставление без всякой оценки ходатайства ОАО "АИЖК" о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца К.Е., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании статей 5, 6 названного Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе квартира.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает все требования залогодержателя к залогодателю в том объеме, который он будет иметь к моменту удовлетворения требований залогодержателя, включая, но не ограничиваясь, уплату залогодержателю основной суммы займа по договору займа полностью, предусмотренной договором об ипотеке, а также суммы возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств все неустойки, штрафные санкции, а также возмещение судебных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и необходимых расходов залогодержателя по реализации заложенного имущества.
На основании п. 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Из содержания пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного Закона следует, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к объективному выводу об удовлетворении исковых требований ОАО "АИЖК".
Как установлено судом и подтверждается материалами дела 13.12.2007 года между КБ "Европейский трастовый банк" (ЗАО) с одной стороны и Ч., С.О. с другой стороны в офертно-акцептной форме был заключен кредитный договор N КИ-347/24/07, который является смешанным и содержит в себе элементы кредитного договора и договора залога. Кредит является целевым на приобретение трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты> <данные изъяты>. Согласно заявлению на предоставление кредита, банк предоставил заемщику кредит в размере 1 294 000 руб. на срок 240 месяцев, под 12,25% годовых, с ежемесячным внесением платежей по возврату кредита и уплате процентов за текущий процентный период, не позднее последнего числа каждого календарного месяца, обеспеченный ипотекой, удостоверенной закладной.
В соответствии с договором купли-продажи квартиры N 3831 ИСЗ-12/07 от 13.12.2007 года, заключенного между К.Н., Н.П., Н.О., Н.А. и Ч., С.О., С.М., ответчики приобрели трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, <данные изъяты>.
Согласно платежного поручения N 22953 от 19.12.2007 года КБ "Евротраст" ЗАО перечислил на счет N 40817810900122000853 в ООО КБ "Стромкомбанк" ответчику Ч. <данные изъяты> <данные изъяты> расчетом ежемесячных платежей к кредитному договору от 13.12.2007 года ответчики обязалась производить погашения кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца в размере: <данные изъяты>.
Согласно п. 4.1.1 - 4.1.6 кредитного договора, заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить проценты за весь фактический период пользования кредитом. Возвращать кредит и проценты путем осуществления платежей по возврату кредита. В течение двух рабочих дней заключить договор купли-продажи квартиры, влекущий возникновение ипотеки в силу закона; составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную и совершить все необходимые действия по регистрации договора купли-продажи квартиры и передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, закладной. Совместно с кредитором осуществить все необходимые действия для регистрации договора купли-продажи квартиры, ипотеки квартиры и выдачи закладной в соответствии с действующим законодательством.
13.12.2007 года была оформлена закладная, залогодателями-должниками по которой являются ответчики Ч., С.О., С.М. с согласия С.О., первоначальным залогодержателем является КБ "Европейский трастовый банк" (ЗАО). 17.12.2007 года ответчиками в Управлении Федеральной регистрационной службе по Красноярскому краю зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру, ипотека в силу закона и закладная номер 24-24-30/009/2007-135.
Стоимость квартиры по закладной составила <данные изъяты> руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры N 1109 от 20.11.2007 года, составленным ЗАО "Красноярское ипотечное агентство".
Согласно отметки о смене владельца закладной, новым владельцем закладной с 10.04.2008 года является ОАО "АИЖК".
В соответствии с п. 5 условий закладной, основаниями потребовать от должника полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и уплаты неустойки (штрафа, пени) при их начислении являются: просрочка очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; просрочка более 3 раз в течение 12 месяцев; неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по закладной и др.
Пунктом 7 закладной определяется порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в соответствии с которым основаниями обращения взыскания на заложенное имущество является: просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа, согласно п. 5.1 условий; не удовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 дней. Требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств по настоящей закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению должника.
Разделом 5 кредитного договора установлена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и начисленных процентов в размере 0,2% от суммы просроченных обязательств за каждый календарный день просрочки.
Удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что 13.12.2007 года между КБ "Европейский трастовый банк" (ЗАО) с одной стороны и Ч., С.О. с другой стороны в офертно-акцептной форме был заключен кредитный договор N КИ-347/24/07, который является смешанным и содержит в себе элементы кредитного договора и договора залога квартиры расположенной по адресу: <данные изъяты>.
Соглашаясь с указанным выводом, а также учитывая отсутствие в материалах дела доказательств исполнения своих обязательств ответчиками по возврату суммы займа и уплаты процентов надлежащим образом, судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания задолженности по кредитному договору в пользу нового владельца закладной ОАО "АИЖК".
Также обоснованным является и вывод суда об обращении взыскания на предмет залога.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться начальной продажной стоимостью заложенного имущества, поскольку суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в договоре об ипотеке квартиры, не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке, до момента обращения на него взыскания.
По ходатайству представителя ОАО "АИЖК" - Н.И., судом апелляционной инстанции назначена экспертиза, для определения рыночной стоимости предмета залога.
В соответствии с отчетом об оценке N 33 от 21.04.2015 года, подготовленным ЗАО "КИА" на основании апелляционного определения Красноярского краевого суда от 08.04.2015 года, рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты>, на дату проведения оценки составила 2 764 000 руб.
Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части установления начальной продажной цены квартиры, установив ее равной 80% стоимости данной квартиры, т.е. в размере <данные изъяты>.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости исчисления кредитной задолженности, исходя из вновь представленного расчета в сторону ее увеличения, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, в ходе рассмотрения дела ОАО "АИЖК" заявленные исковые требования не уточняло.
Иные доводы апелляционной жалобы не основаны на фактических обстоятельствах и материалах дела, являлись предметом исследования суда первой инстанции, которым оценены и мотивированы в решении, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 4 августа 2014 года изменить.
Установить начальную продажную цену квартиры расположенную по адресу: <данные изъяты>, в размере 2 <данные изъяты>.
В остальной части решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 4 августа 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ОАО "АИЖК" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Б.ФЕДОРЕНКО
Судьи
Т.В.ТУРОВА
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)