Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Лычагина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Волошина А.Д.
судей Маркеловой Н.А., Протозановой С.А.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе П.М. на решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 16 декабря 2013 года.
Заслушав доклад судьи Волошина А.Д. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, П.М., его представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Закрытое акционерное общество "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" обратилось в суд с иском к П.М., П.И. о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору от 19 ноября 2007 года в размере *** рублей, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве собственности П.М., П.И. по адресу: г. ***, с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере ***рублей.
Иск обоснован тем, что 19 ноября 2007 года соответствии с договором ОАО КБ "Агроимпульс" предоставил П.М., О. (ныне П.) И.В. ипотечный кредит на приобретение квартиры, расположенной по адресу: ***, в сумме *** рублей сроком на 239 месяцев под 12,25% годовых. Кредит ответчиками получен, что подтверждается мемориальным ордером N 87731 от 19 ноября 2007 года. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона произведена 28 ноября 2007 года, права залогодержателя были удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной является ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1". Ответчики ненадлежащим образом осуществляют погашение кредита и не производят уплату процентов, с июля 2010 года нарушают сроки погашения кредита, осуществляют платежи в недостаточном размере, по состоянию на 12 августа 2013 года задолженность ответчиков составляет *** рублей в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту - *** копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - *** копейки, начисленные пени в размере *** копеек. В связи с изложенным ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" просило взыскать сумму задолженности по кредиту и обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере *** рублей, и отнести на ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере ***Суд принял решение о частичном удовлетворении иска, постановив взыскать солидарно с П.М., П.И. в пользу закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" задолженность по кредитному договору от 19 ноября 2007 в размере *** копеек, а также, начиная с 13 августа 2013 года до полного исполнения обязательств по кредитному договору либо до момента реализации квартиры, на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного долга.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, установив начальную продажную стоимость в размере *** рублей, способ реализации - публичные торги.
Также суд разрешил вопрос о распределении судебных расходов.
В апелляционной жалобе П.М. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылается на то, что суд необоснованно не привлек к участию в деле ОАО КБ "Агроимпульс", где он получил кредит, не проверил обоснованность требований истца, не затребовал документы о приобретении истцом права требования, из банка - платежные документы, выражает несогласие с установленной судом первоначальной продажной стоимостью квартиры, указывает на то, что суд не проверил правильность расчета истца и не в полной мере учел его материальное положение при снижении неустойки (пени) на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", П.И. не явились, несмотря на их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части взыскания солидарно с П.М. и П.И. в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", начиная с 13 августа 2013 года до полного исполнения обязательства по кредитному договору либо до момента реализации квартиры, на остаток задолженности по основному долгу пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного долга.
В силу ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредит ному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа (п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.
Как усматривается из положений п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые должник отвечает, может быть обращено взыскание на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 19 ноября 2007 года в соответствии с условиями договора N КИ-00-0010-000784 ОАО КБ "Агроимпульс" предоставлен П.М., О. ипотечный кредит на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <...> в сумме *** рублей сроком на 239 месяцев под 12,25% годовых (т. 1 л.д. 6-17).
Существующие ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке. Согласно закладной от 28 ноября 2007 года денежная оценка предмета ипотеки составляет *** рублей (т. 2 л.д. 59-66).
В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора от 19 ноября 2007 года заимодавец имеет право при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору (т. 1 л.д. 13).
Согласно п. 4.4.3 кредитного договора кредитор имеет право обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований кредитора в следующих случаях: при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, при неудовлетворении заемщиками требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (т. 1 л.д. 13).
В п. 5.2 кредитного договора указано, что при нарушении сроков возврата кредита заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
Факт предоставления ответчикам денежных средств по кредитному договору подтверждается мемориальным ордером N 87731 от 19 ноября 2007 года (т. 1 л.д. 46).
29 декабря 2008 года ОАО "АИЖК" и ОАО КБ "Агроимпульс" заключили договор купли-продажи закладных N 06-08/1083-ф, 26 марта 2010 года ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" и ОАО "АИЖК" заключили договор купли-продажи закладных N 06-10/164, в связи с чем право требования исполнения обязательств по кредитному договору N КИ-00-0010-000784 от 19 ноября 2007 года перешло к ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1".
С апреля 2012 года ежемесячные платежи по основному долгу и процентам производились ответчиками с нарушением срока, в связи с чем по состоянию на 12 августа 2013 года по кредитному договору N КИ-00-0010-000784 от 19 ноября 2007 года образовалась задолженность в размере *** рублей, из которых остаток неисполненных обязательств по кредиту составляет *** копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - *** копейки, начисленные пени - *** (т. 1 л.д. 80-92).
Ответчикам было направлено письменное требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (т. 1 л.д. 47-48).
Истец просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере *** рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 12 ноября 2007 года и п. 5 закладной, в соответствии с которым стороны оценили предмет залога.
Ответчиками доказательств иной стоимости заложенного имущества суду первой инстанции представлено не было.
Поскольку ответчики ненадлежащим образом исполняли условия кредитного договора по возврату суммы задолженности, то суд первой инстанции правомерно на основании вышеуказанных норм права удовлетворил заявленный иск ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" и взыскал с П.М. и П.И. в солидарном порядке в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" задолженность по состоянию на 12 августа 2013 года в размере *** копеек, из которых остаток неисполненных обязательств по кредиту - *** копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - ***копейки, включая также пени, уменьшенные судом в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с *** до *** рублей, а также обратил взыскание на заложенную квартиру.
Данные выводы судебная коллегия находит правильными, основанными на правильно установленных фактических обстоятельствах и правильном применении норм права.
Оснований для большего снижения размера неустойки в виде пени по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает. Указанные в апелляционной жалобе обстоятельства судом первой инстанции были учтены при снижении размера неустойки.
Доводы в жалобе о несогласии с взысканными судом суммами задолженности по кредитному договору по причине несогласия с предусмотренными кредитным договором комиссиями, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку законность указанных комиссий в установленном законом порядке оспорена не была.
Несостоятельной является ссылка в апелляционной жалобе П.М. на то, что его и его супругу своевременно не уведомили о смене кредитора, поскольку в кредитном договоре отсутствует указание на то, что передача прав по закладной не допускается без согласия заемщика. Переход прав по закладной не находится в неразрывной связи с личностью кредитора. Условия же осуществления прав нового кредитора не ухудшили положение должника в плане выполнения им своих обязательств, касающихся возврата денежных средств, полученных по кредитному договору.
Кроме того, заключением договора купли-продажи закладной не затрагиваются права и обязанности П.М., поскольку данное обстоятельство не освобождает последнего от надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору от 19 ноября 2007 года.
Так в силу п. 4 ст. 17 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.
Ссылки в жалобе на то, что судом не проверена законность требований истца, законность совершенной банком и истцом сделки по продаже закладных, на отсутствие в материалах гражданского дела подлинных документов, подтверждающих продажу закладной, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
Так, как следует из материалов дела правовая оценка представленным ответчиками и истцом доказательствам, в том числе копиям кредитного договора (т. 1 л.д. 6-17), закладной (т. 1 л.д. 24-41), где имеется отметка о продаже закладных по договорам купли-продажи от 29 декабря 2008 года N 04-42-2008, N 06-08/1083 - ф (т. 1 л.д. 41), дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Результаты оценки доказательств суд отразил в решении, указал мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оснований давать иную оценку доказательствам у судебной коллегии не имеется.
Также судебная коллегия учитывает, что в суд апелляционной инстанции представителем истца представлена копия закладной содержащая отметки о смене владельца закладной, согласно данным сведениям новым владельцем закладной является ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" на основании договора купли-продажи N 06-10/164 от 22 марта 2010 года (т. 2 л.д. 63-65).
Подлинник закладной обозревался судебной коллегией в судебном заседании.
Таким образом, требования о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество к ответчикам заявлены управомоченным на это лицом - ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1".
При этом отсутствие в полученных по запросу судом апелляционной инстанции документах, в том числе в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24 марта 2014 года (т. 2 л.д. 14), в копиях дел правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (т. 2 л.д. 15-48), сведений о новом владельце закладной (истце), не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку не опровергает выводов суда о новом владельце закладной. Кроме того обязательный порядок государственной регистрации сведений об изменении владельца закладной действующим законодательством не предусмотрен.
В настоящее время ОАО "Ипотечный агент Агентство по ипотечному жилищному кредитованию-2010" является владельцем закладной от 13 ноября 2006 года на основании на основании договора купли-продажи N 06-10/164 от 22 марта 2010 года, заключенного между ОАО "АИЖК" и ЗАО "Ипотечные агент Агентство по ипотечному жилищному кредитованию-2010-1".
Согласно пп. 11 п. 1, п. 3 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки. Документ, названный "закладная ", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
В соответствии с п. 3 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" все листы закладной должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
В силу п. п. 1, 2, 3 ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
Передача прав на закладную также согласуется с положениями ст. ст. 146, 390 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, для передачи другому лицу прав, удостоверенных ценной бумагой на предъявителя, достаточно вручения ценной бумаги этому лицу.
С учетом приведенных выше положений федерального законодательства для признания владельца закладной законным владельцем настоящего правоустанавливающего документа не нужна проверка договорных и платежных отношений, подтверждающих этот факт. Достаточно основываться на последней отметке в закладной, сделанной в соответствии с законом предыдущим владельцем, о передаче соответствующего права на недвижимое имущество.
Анализ п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если об этом будет достигнуто согласие бывшего и нового залогодержателя.
По общему правилу любой законный владелец закладной вправе (но не обязан) потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
Довод жалобы о том, что судом не было привлечено к участию в качестве третьего лица ОАО КБ "Агроимпульс", не влечет отмену состоявшегося по делу решения, поскольку у суда не было необходимости в привлечении данной организации в качестве третьего лица по делу, вопрос о правах и обязанностях указанной организации судебным решением не разрешался.
Не может быть принят во внимание и довод апелляционной жалобы П.М. о несогласии с определенной судом первой инстанции рыночной стоимостью его квартиры, которая с момента заключения кредитного договора и договора ипотеки, имеет отличную действительную рыночную стоимость, от определенной сторонами договора.
Согласно в силу пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Правильность определения рыночной стоимости предмета залога ответчиком опровергнута не была, достоверных и допустимых доказательств иной рыночной стоимости заложенного имущества в суд первой инстанции ответчиком представлено не было в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом в суде первой инстанции ответчик участие принимал и имел возможность для предоставления указанных доказательств по делу.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере установленной соглашением сторон в договоре о залоге.
Представленный суду апелляционной инстанции отчет N 0114-104-Р по оценке рыночной стоимости квартиры ответчиков (т. 1 л.д. 156-200), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет *** рублей, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку не содержит сведений о специальности, стаже работы выполнившего его оценщика, его квалификации.
Ссылки в жалобе на иную судебную практику, высказывающую, по мнению заявителя, иную правовую позицию, не являются основанием для отмены судебного постановления, поскольку при рассмотрении данного спора установлены иные фактические обстоятельства, имеющие правовое значение для дела. Эти ссылки в рамках спорных правоотношений сторон безотносительны.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции о взыскании неустойки размере 0,2% на будущее время, поскольку досрочный возврат оставшейся суммы займа, предусмотренный п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, является мерой ответственности за ненадлежащее (несвоевременное) исполнение обязательств по возвращению займа по частям и начисление на эту сумму пени законом не предусмотрено.
Действительно, в силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. п. 5.2, 5.3 кредитного договора за нарушение сроков возврата кредита и процентов заемщик уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,2% от суммы долга.
Из изложенного следует, что поскольку исполнение ответчиками обязательства по возврату кредита и процентов за его пользование не произведено, срок исполнения обязательства не наступил, их вина согласно ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент рассмотрения спора на будущее время не определена. Оснований для взыскания неустойки на будущее неопределенное время не имеется.
Следовательно, решение суда в данной части подлежит отмене, в удовлетворении требований о взыскании неустойки до дня фактического исполнения обязательства надлежит отказать.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, отвечающим нормам материального права, постановленным при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства, каких-либо оснований для его отмены судебной коллегией не выявлено.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 16 декабря 2013 года в части взыскания солидарно с П.М. и П.И. в пользу закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", начиная с 13 августа 2013 года до полного исполнения обязательства по кредитному договору либо до момента реализации квартиры, на остаток задолженности по основному долгу пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного долга отменить, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска части требований закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" о взыскании солидарно с П.М. и П.И., начиная с 13 августа 2013 года до полного исполнения обязательства по кредитному договору либо до момента реализации квартиры, на остаток задолженности по основному долгу пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного долга отказать.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу П.М. - без удовлетворения..
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.04.2014 ПО ДЕЛУ N 11-2726/2014
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 апреля 2014 г. по делу N 11-2726/2014
судья Лычагина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Волошина А.Д.
судей Маркеловой Н.А., Протозановой С.А.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе П.М. на решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 16 декабря 2013 года.
Заслушав доклад судьи Волошина А.Д. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, П.М., его представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Закрытое акционерное общество "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" обратилось в суд с иском к П.М., П.И. о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору от 19 ноября 2007 года в размере *** рублей, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве собственности П.М., П.И. по адресу: г. ***, с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере ***рублей.
Иск обоснован тем, что 19 ноября 2007 года соответствии с договором ОАО КБ "Агроимпульс" предоставил П.М., О. (ныне П.) И.В. ипотечный кредит на приобретение квартиры, расположенной по адресу: ***, в сумме *** рублей сроком на 239 месяцев под 12,25% годовых. Кредит ответчиками получен, что подтверждается мемориальным ордером N 87731 от 19 ноября 2007 года. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона произведена 28 ноября 2007 года, права залогодержателя были удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной является ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1". Ответчики ненадлежащим образом осуществляют погашение кредита и не производят уплату процентов, с июля 2010 года нарушают сроки погашения кредита, осуществляют платежи в недостаточном размере, по состоянию на 12 августа 2013 года задолженность ответчиков составляет *** рублей в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту - *** копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - *** копейки, начисленные пени в размере *** копеек. В связи с изложенным ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" просило взыскать сумму задолженности по кредиту и обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере *** рублей, и отнести на ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере ***Суд принял решение о частичном удовлетворении иска, постановив взыскать солидарно с П.М., П.И. в пользу закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" задолженность по кредитному договору от 19 ноября 2007 в размере *** копеек, а также, начиная с 13 августа 2013 года до полного исполнения обязательств по кредитному договору либо до момента реализации квартиры, на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного долга.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, установив начальную продажную стоимость в размере *** рублей, способ реализации - публичные торги.
Также суд разрешил вопрос о распределении судебных расходов.
В апелляционной жалобе П.М. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылается на то, что суд необоснованно не привлек к участию в деле ОАО КБ "Агроимпульс", где он получил кредит, не проверил обоснованность требований истца, не затребовал документы о приобретении истцом права требования, из банка - платежные документы, выражает несогласие с установленной судом первоначальной продажной стоимостью квартиры, указывает на то, что суд не проверил правильность расчета истца и не в полной мере учел его материальное положение при снижении неустойки (пени) на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", П.И. не явились, несмотря на их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части взыскания солидарно с П.М. и П.И. в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", начиная с 13 августа 2013 года до полного исполнения обязательства по кредитному договору либо до момента реализации квартиры, на остаток задолженности по основному долгу пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного долга.
В силу ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредит ному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа (п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.
Как усматривается из положений п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые должник отвечает, может быть обращено взыскание на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 19 ноября 2007 года в соответствии с условиями договора N КИ-00-0010-000784 ОАО КБ "Агроимпульс" предоставлен П.М., О. ипотечный кредит на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <...> в сумме *** рублей сроком на 239 месяцев под 12,25% годовых (т. 1 л.д. 6-17).
Существующие ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке. Согласно закладной от 28 ноября 2007 года денежная оценка предмета ипотеки составляет *** рублей (т. 2 л.д. 59-66).
В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора от 19 ноября 2007 года заимодавец имеет право при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору (т. 1 л.д. 13).
Согласно п. 4.4.3 кредитного договора кредитор имеет право обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований кредитора в следующих случаях: при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, при неудовлетворении заемщиками требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (т. 1 л.д. 13).
В п. 5.2 кредитного договора указано, что при нарушении сроков возврата кредита заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
Факт предоставления ответчикам денежных средств по кредитному договору подтверждается мемориальным ордером N 87731 от 19 ноября 2007 года (т. 1 л.д. 46).
29 декабря 2008 года ОАО "АИЖК" и ОАО КБ "Агроимпульс" заключили договор купли-продажи закладных N 06-08/1083-ф, 26 марта 2010 года ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" и ОАО "АИЖК" заключили договор купли-продажи закладных N 06-10/164, в связи с чем право требования исполнения обязательств по кредитному договору N КИ-00-0010-000784 от 19 ноября 2007 года перешло к ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1".
С апреля 2012 года ежемесячные платежи по основному долгу и процентам производились ответчиками с нарушением срока, в связи с чем по состоянию на 12 августа 2013 года по кредитному договору N КИ-00-0010-000784 от 19 ноября 2007 года образовалась задолженность в размере *** рублей, из которых остаток неисполненных обязательств по кредиту составляет *** копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - *** копейки, начисленные пени - *** (т. 1 л.д. 80-92).
Ответчикам было направлено письменное требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (т. 1 л.д. 47-48).
Истец просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере *** рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 12 ноября 2007 года и п. 5 закладной, в соответствии с которым стороны оценили предмет залога.
Ответчиками доказательств иной стоимости заложенного имущества суду первой инстанции представлено не было.
Поскольку ответчики ненадлежащим образом исполняли условия кредитного договора по возврату суммы задолженности, то суд первой инстанции правомерно на основании вышеуказанных норм права удовлетворил заявленный иск ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" и взыскал с П.М. и П.И. в солидарном порядке в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" задолженность по состоянию на 12 августа 2013 года в размере *** копеек, из которых остаток неисполненных обязательств по кредиту - *** копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - ***копейки, включая также пени, уменьшенные судом в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с *** до *** рублей, а также обратил взыскание на заложенную квартиру.
Данные выводы судебная коллегия находит правильными, основанными на правильно установленных фактических обстоятельствах и правильном применении норм права.
Оснований для большего снижения размера неустойки в виде пени по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает. Указанные в апелляционной жалобе обстоятельства судом первой инстанции были учтены при снижении размера неустойки.
Доводы в жалобе о несогласии с взысканными судом суммами задолженности по кредитному договору по причине несогласия с предусмотренными кредитным договором комиссиями, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку законность указанных комиссий в установленном законом порядке оспорена не была.
Несостоятельной является ссылка в апелляционной жалобе П.М. на то, что его и его супругу своевременно не уведомили о смене кредитора, поскольку в кредитном договоре отсутствует указание на то, что передача прав по закладной не допускается без согласия заемщика. Переход прав по закладной не находится в неразрывной связи с личностью кредитора. Условия же осуществления прав нового кредитора не ухудшили положение должника в плане выполнения им своих обязательств, касающихся возврата денежных средств, полученных по кредитному договору.
Кроме того, заключением договора купли-продажи закладной не затрагиваются права и обязанности П.М., поскольку данное обстоятельство не освобождает последнего от надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору от 19 ноября 2007 года.
Так в силу п. 4 ст. 17 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.
Ссылки в жалобе на то, что судом не проверена законность требований истца, законность совершенной банком и истцом сделки по продаже закладных, на отсутствие в материалах гражданского дела подлинных документов, подтверждающих продажу закладной, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
Так, как следует из материалов дела правовая оценка представленным ответчиками и истцом доказательствам, в том числе копиям кредитного договора (т. 1 л.д. 6-17), закладной (т. 1 л.д. 24-41), где имеется отметка о продаже закладных по договорам купли-продажи от 29 декабря 2008 года N 04-42-2008, N 06-08/1083 - ф (т. 1 л.д. 41), дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Результаты оценки доказательств суд отразил в решении, указал мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оснований давать иную оценку доказательствам у судебной коллегии не имеется.
Также судебная коллегия учитывает, что в суд апелляционной инстанции представителем истца представлена копия закладной содержащая отметки о смене владельца закладной, согласно данным сведениям новым владельцем закладной является ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" на основании договора купли-продажи N 06-10/164 от 22 марта 2010 года (т. 2 л.д. 63-65).
Подлинник закладной обозревался судебной коллегией в судебном заседании.
Таким образом, требования о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество к ответчикам заявлены управомоченным на это лицом - ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1".
При этом отсутствие в полученных по запросу судом апелляционной инстанции документах, в том числе в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24 марта 2014 года (т. 2 л.д. 14), в копиях дел правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (т. 2 л.д. 15-48), сведений о новом владельце закладной (истце), не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку не опровергает выводов суда о новом владельце закладной. Кроме того обязательный порядок государственной регистрации сведений об изменении владельца закладной действующим законодательством не предусмотрен.
В настоящее время ОАО "Ипотечный агент Агентство по ипотечному жилищному кредитованию-2010" является владельцем закладной от 13 ноября 2006 года на основании на основании договора купли-продажи N 06-10/164 от 22 марта 2010 года, заключенного между ОАО "АИЖК" и ЗАО "Ипотечные агент Агентство по ипотечному жилищному кредитованию-2010-1".
Согласно пп. 11 п. 1, п. 3 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки. Документ, названный "закладная ", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
В соответствии с п. 3 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" все листы закладной должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
В силу п. п. 1, 2, 3 ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
Передача прав на закладную также согласуется с положениями ст. ст. 146, 390 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, для передачи другому лицу прав, удостоверенных ценной бумагой на предъявителя, достаточно вручения ценной бумаги этому лицу.
С учетом приведенных выше положений федерального законодательства для признания владельца закладной законным владельцем настоящего правоустанавливающего документа не нужна проверка договорных и платежных отношений, подтверждающих этот факт. Достаточно основываться на последней отметке в закладной, сделанной в соответствии с законом предыдущим владельцем, о передаче соответствующего права на недвижимое имущество.
Анализ п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если об этом будет достигнуто согласие бывшего и нового залогодержателя.
По общему правилу любой законный владелец закладной вправе (но не обязан) потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
Довод жалобы о том, что судом не было привлечено к участию в качестве третьего лица ОАО КБ "Агроимпульс", не влечет отмену состоявшегося по делу решения, поскольку у суда не было необходимости в привлечении данной организации в качестве третьего лица по делу, вопрос о правах и обязанностях указанной организации судебным решением не разрешался.
Не может быть принят во внимание и довод апелляционной жалобы П.М. о несогласии с определенной судом первой инстанции рыночной стоимостью его квартиры, которая с момента заключения кредитного договора и договора ипотеки, имеет отличную действительную рыночную стоимость, от определенной сторонами договора.
Согласно в силу пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Правильность определения рыночной стоимости предмета залога ответчиком опровергнута не была, достоверных и допустимых доказательств иной рыночной стоимости заложенного имущества в суд первой инстанции ответчиком представлено не было в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом в суде первой инстанции ответчик участие принимал и имел возможность для предоставления указанных доказательств по делу.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере установленной соглашением сторон в договоре о залоге.
Представленный суду апелляционной инстанции отчет N 0114-104-Р по оценке рыночной стоимости квартиры ответчиков (т. 1 л.д. 156-200), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет *** рублей, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку не содержит сведений о специальности, стаже работы выполнившего его оценщика, его квалификации.
Ссылки в жалобе на иную судебную практику, высказывающую, по мнению заявителя, иную правовую позицию, не являются основанием для отмены судебного постановления, поскольку при рассмотрении данного спора установлены иные фактические обстоятельства, имеющие правовое значение для дела. Эти ссылки в рамках спорных правоотношений сторон безотносительны.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции о взыскании неустойки размере 0,2% на будущее время, поскольку досрочный возврат оставшейся суммы займа, предусмотренный п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, является мерой ответственности за ненадлежащее (несвоевременное) исполнение обязательств по возвращению займа по частям и начисление на эту сумму пени законом не предусмотрено.
Действительно, в силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. п. 5.2, 5.3 кредитного договора за нарушение сроков возврата кредита и процентов заемщик уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,2% от суммы долга.
Из изложенного следует, что поскольку исполнение ответчиками обязательства по возврату кредита и процентов за его пользование не произведено, срок исполнения обязательства не наступил, их вина согласно ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент рассмотрения спора на будущее время не определена. Оснований для взыскания неустойки на будущее неопределенное время не имеется.
Следовательно, решение суда в данной части подлежит отмене, в удовлетворении требований о взыскании неустойки до дня фактического исполнения обязательства надлежит отказать.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, отвечающим нормам материального права, постановленным при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства, каких-либо оснований для его отмены судебной коллегией не выявлено.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 16 декабря 2013 года в части взыскания солидарно с П.М. и П.И. в пользу закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", начиная с 13 августа 2013 года до полного исполнения обязательства по кредитному договору либо до момента реализации квартиры, на остаток задолженности по основному долгу пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного долга отменить, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска части требований закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" о взыскании солидарно с П.М. и П.И., начиная с 13 августа 2013 года до полного исполнения обязательства по кредитному договору либо до момента реализации квартиры, на остаток задолженности по основному долгу пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного долга отказать.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу П.М. - без удовлетворения..
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)