Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Надлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору было обеспечено договором об ипотеке, однако возврат суммы кредита и уплата процентов за пользование им ответчиками не осуществлены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ершов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.,
судей Филатовой В.Ю., Колемасовой В.С.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества Банк "Открытие" к А.Ф., А.И. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе открытого акционерного общества Банк "Открытие" на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 22 июля 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Филатовой В.Ю., объяснения представителя открытого акционерного общества Банк "Открытие" Н., действующей на основании доверенности от <дата>, поддержавшей доводы жалоб, представителя ответчика А.Ф. - С., действующего на основании доверенности от <дата>, возражавшего против доводов жалоб, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
открытое акционерное общество (далее по тексту - ОАО) Банк "Открытие" обратилось в суд с иском к А.Ф., А.И. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
Исковые требования обоснованы тем, что <дата> между истцом и А.Ф. и А.И. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым предоставлены денежные средства в размере <данные изъяты> руб. для целевого использования - приобретения жилого помещения.
Исходя из условий договора, ответчики обязались уплачивать кредит и проценты за пользование кредитом ежемесячно, в размере, установленном п. 1.1 кредитного договора.
Обязательства по кредитному договору банком исполнены, денежные средства в размере <данные изъяты> руб. предоставлены заемщикам <дата>, что подтверждается выпиской из лицевого счета.
Надлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору было обеспечено договором об ипотеке N от <дата>, предметом которого явились: жилой дом с отапливаемой пристройкой (литер АА1), хозяйственное строение или сооружение, земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
Вместе с тем обязательства по возврату денежных средств ответчиками надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем заемщикам направлялись требования о погашении задолженности по кредитному договору, которые до настоящего времени не исполнены.
Истец просил суд расторгнуть кредитный договор N от <дата>, заключенный между ОАО Банк "Открытие", А.Ф. и А.И.; взыскать в солидарном порядке с ответчиков задолженность по кредитному договору N от <дата> по состоянию на <дата> в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.; расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности А.Ф..: жилой дом с отапливаемой пристройкой (литер АА1), назначение - жилое, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м; земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно.
Решением Октябрьского районного суда города Саратова от 22 июля 2014 года расторгнут кредитный договор N от <дата>, заключенный между ОАО Банк "Открытие", А.Ф. и А.И.; взысканы с А.Ф., А.И. в пользу ОАО Банк "Открытие" в солидарном порядке задолженность по кредитному договору по состоянию на <дата> в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Обращено взыскание на имущество, принадлежащее на праве собственности А.Ф., а именно: жилой дом с отапливаемой пристройкой (литер АА1), назначение - жилое, 2-этажный, инв. N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, состоящий из 4 комнат, кадастровый номер жилого помещения N, расположенный по адресу: <адрес>, определена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере 8106405 руб.; земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, определена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб.; с установлением способа реализации заложенного имущества - в виде публичных торгов.
Взысканы с А.Ф. и А.И. в пользу ОАО Банк "Открытие" расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. с каждого.
Взысканы с А.И. в пользу ООО "Центр независимой судебной экспертизы и оценки" расходы за проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
В апелляционной и дополнительной апелляционной жалобах ОАО Банк "Открытие" просит решение суда в части установления начальной продажной цены на жилой дом и земельный участок изменить, установив цену объектов в размере, указанном в отчете об оценке. В обоснование доводов жалобы выражает несогласие с заключением судебной экспертизы и установленной на ее основании начальной продажной ценой заложенного имущества. Указывает, что отказ экспертов от применения сравнительного подхода к определению стоимости объектов недвижимости необоснован. При определении рыночной стоимости объектов экспертами не дано подробного описания произведенных расчетов, не приведены его формулы, отсутствует указание на частичную отделку объекта. Ссылается на то, что судебная экспертиза является недостоверной, не полной и не может служить доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости. Полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в вызове в судебное заседание экспертов. Судом не применен закон, подлежащий применению, а именно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому стоимость заложенного имущества должна быть установлена в размере 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении экспертизы.
Ответчики А.Ф., А.И. в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.
Учитывая, что истцом обжалуется только часть решения, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ОАО Банк "Открытие" (кредитором) и А.Ф., А.И. (заемщиками) заключен кредитный договор и дополнительное соглашение к договору от <дата>, согласно которым предоставлены денежные средства в размере 3200000 руб. на 168 месяцев для целевого использования - приобретения жилого помещения в собственность А.Ф., а также ремонта и реконструкции недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>.
Во исполнение условий кредитного договора денежные средства в размере <данные изъяты> руб. были перечислены на счет А.Ф., что подтверждается выпиской из лицевого счета.
Согласно п. 1.1 кредитного договора заемщики обязались возвратить кредит и уплатить начисленные на него проценты, путем ежемесячного внесения денежных средств в порядке и сроки, установленные договором.
В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору <дата> года между ОАО Банк "Открытие" и А.Ф. заключен договор об ипотеке N предметом которого явились: жилой дом с отапливаемой пристройкой (литер АА1), хозяйственное строение или сооружение и земельный участок для индивидуального жилищного строительства расположенные по адресу: <адрес>.
Условиями договора предусмотрено, что обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя может производиться в случае неисполнения заемщиками обязательств по кредитному договору (п. 2.4.2 договора залога).
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 334, 336, 339, 348, 349, 350, 809, 810, 811, 819, 450 ГК РФ, ст. ст. 54, 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", учитывая, что заемщиками обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполнялись, в результате чего образовалась задолженность, принимая во внимание, что условиями договора залога предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество, пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора, взыскания задолженности по кредитному договору в солидарном порядке и обращении взыскания на заложенное имущество.
Как следует из материалов дела, для определения начальной продажной цены заложенного имущества судом по ходатайству ответчиков по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза.
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта N от <дата>, выполненном ООО "Центр независимой судебной экспертизы и оценки", рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, составляет: жилого дома с отапливаемой пристройкой (литер АА1) - <данные изъяты> руб.; земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м - <данные изъяты> руб.
Как следует из ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В силу ч. 1 ст. 85 ГПК РФ эксперт обязан дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Согласно положениям ст. 86 ГПК РФ эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Исходя из содержания ст. 80 ГПК РФ за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.
Суд первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества правильно принял за основу заключение судебной товароведческой экспертизы, проведенной ООО "<данные изъяты>", поскольку оно обоснованно и мотивировано, выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, путем осмотра объекта, ответ на поставленный вопрос является ясным и понятным. Выводы эксперта не опровергнуты изложенными истцом в апелляционной жалобе доводами.
В заключении судебной экспертизы указан метод определения рыночной стоимости заложенного имущества со ссылками на нормативно-правовые акты, источники, которыми эксперт руководствовался при определении размера средних сложившихся цен по Саратовской области, а также методическое обеспечение.
У судебной коллегии также нет оснований ставить под сомнение выводы эксперта, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы обоснованы.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования по проведению оценки" (далее - Стандарт).
Разделом N 3 Стандарта установлены подходы к оценке: доходный, сравнительный и затратный.
В силу п. 20 Стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В указанном Стандарте оценки определено, что доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13). Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14). Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15).
Стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (п. 18). Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (п. 19). Как указано в п. 20 Стандарта, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Названный Стандарт оценки также закрепляет, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (п. 21). Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22). Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (п. 23).
Исходя из правил установленных ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", выбор методики проведения исследования является исключительной прерогативой эксперта. Последний вправе самостоятельно решить вопрос о применении любых возможных (вплоть до самостоятельно разработанных) методов осуществления исследовательских работ, использование которых позволяют ему как лицу, обладающему специальными познаниями, представить исчерпывающие ответы на поставленные вопросы - вне зависимости от наличия либо отсутствия регистрации органами юстиции акта, содержащего примененную методику.
При этом в заключении экспертизы содержится мотивированное обоснование отказа экспертов от проведения экспертизы с использованием сравнительного и доходного методов. Доказательств неправомерности отказа экспертов от доходного (в чистом виде) и сравнительного подходов в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с выводами экспертного заключения и методикой его проведения, не являются основанием для изменения решения суда.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта не влекут изменение решения суда, поскольку в силу закона право определения обстоятельств, имеющих значение для дела, принадлежит суду, в связи с чем, суд вправе отказать в удовлетворении заявленных ходатайств. Кроме того, поскольку каких-либо сомнений и неясностей заключение эксперта не содержит, выводы эксперта относительно всех поставленных вопросов изложены полно, необходимости в вызове эксперта в судебное заседание не имелось.
Основаны на неправильном толковании норм материального права и доводы апелляционной жалобы относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества из расчета 80% от рыночной стоимости заложенного имущества.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотрены ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и включают обязанность суда при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Заявитель не учитывает, что рыночная стоимость заложенного имущества (квартиры) определена на основании заключения судебной экспертизы, а не отчета оценщика. Следовательно, начальная продажная цена заложенного имущества не может быть установлена равной 80% рыночной стоимости такого имущества, указанной в заключении судебной экспертизы. В связи с этим судебная коллегия считает, что суд первой инстанции верно установил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из выводов, изложенных в заключении эксперта.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства и направлены на выражение несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки этих доказательств.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной и дополнительной апелляционной жалобах), судом не допущено.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Саратова от 22 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу открытого акционерного общества Банк "Открытие" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5742
Требование: 1) О расторжении кредитного договора; 2) О взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Надлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору было обеспечено договором об ипотеке, однако возврат суммы кредита и уплата процентов за пользование им ответчиками не осуществлены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2014 г. по делу N 33-5742
Судья Ершов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.,
судей Филатовой В.Ю., Колемасовой В.С.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества Банк "Открытие" к А.Ф., А.И. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе открытого акционерного общества Банк "Открытие" на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 22 июля 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Филатовой В.Ю., объяснения представителя открытого акционерного общества Банк "Открытие" Н., действующей на основании доверенности от <дата>, поддержавшей доводы жалоб, представителя ответчика А.Ф. - С., действующего на основании доверенности от <дата>, возражавшего против доводов жалоб, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
открытое акционерное общество (далее по тексту - ОАО) Банк "Открытие" обратилось в суд с иском к А.Ф., А.И. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
Исковые требования обоснованы тем, что <дата> между истцом и А.Ф. и А.И. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым предоставлены денежные средства в размере <данные изъяты> руб. для целевого использования - приобретения жилого помещения.
Исходя из условий договора, ответчики обязались уплачивать кредит и проценты за пользование кредитом ежемесячно, в размере, установленном п. 1.1 кредитного договора.
Обязательства по кредитному договору банком исполнены, денежные средства в размере <данные изъяты> руб. предоставлены заемщикам <дата>, что подтверждается выпиской из лицевого счета.
Надлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору было обеспечено договором об ипотеке N от <дата>, предметом которого явились: жилой дом с отапливаемой пристройкой (литер АА1), хозяйственное строение или сооружение, земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
Вместе с тем обязательства по возврату денежных средств ответчиками надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем заемщикам направлялись требования о погашении задолженности по кредитному договору, которые до настоящего времени не исполнены.
Истец просил суд расторгнуть кредитный договор N от <дата>, заключенный между ОАО Банк "Открытие", А.Ф. и А.И.; взыскать в солидарном порядке с ответчиков задолженность по кредитному договору N от <дата> по состоянию на <дата> в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.; расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности А.Ф..: жилой дом с отапливаемой пристройкой (литер АА1), назначение - жилое, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м; земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно.
Решением Октябрьского районного суда города Саратова от 22 июля 2014 года расторгнут кредитный договор N от <дата>, заключенный между ОАО Банк "Открытие", А.Ф. и А.И.; взысканы с А.Ф., А.И. в пользу ОАО Банк "Открытие" в солидарном порядке задолженность по кредитному договору по состоянию на <дата> в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Обращено взыскание на имущество, принадлежащее на праве собственности А.Ф., а именно: жилой дом с отапливаемой пристройкой (литер АА1), назначение - жилое, 2-этажный, инв. N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, состоящий из 4 комнат, кадастровый номер жилого помещения N, расположенный по адресу: <адрес>, определена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере 8106405 руб.; земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, определена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб.; с установлением способа реализации заложенного имущества - в виде публичных торгов.
Взысканы с А.Ф. и А.И. в пользу ОАО Банк "Открытие" расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. с каждого.
Взысканы с А.И. в пользу ООО "Центр независимой судебной экспертизы и оценки" расходы за проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
В апелляционной и дополнительной апелляционной жалобах ОАО Банк "Открытие" просит решение суда в части установления начальной продажной цены на жилой дом и земельный участок изменить, установив цену объектов в размере, указанном в отчете об оценке. В обоснование доводов жалобы выражает несогласие с заключением судебной экспертизы и установленной на ее основании начальной продажной ценой заложенного имущества. Указывает, что отказ экспертов от применения сравнительного подхода к определению стоимости объектов недвижимости необоснован. При определении рыночной стоимости объектов экспертами не дано подробного описания произведенных расчетов, не приведены его формулы, отсутствует указание на частичную отделку объекта. Ссылается на то, что судебная экспертиза является недостоверной, не полной и не может служить доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости. Полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в вызове в судебное заседание экспертов. Судом не применен закон, подлежащий применению, а именно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому стоимость заложенного имущества должна быть установлена в размере 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении экспертизы.
Ответчики А.Ф., А.И. в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.
Учитывая, что истцом обжалуется только часть решения, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ОАО Банк "Открытие" (кредитором) и А.Ф., А.И. (заемщиками) заключен кредитный договор и дополнительное соглашение к договору от <дата>, согласно которым предоставлены денежные средства в размере 3200000 руб. на 168 месяцев для целевого использования - приобретения жилого помещения в собственность А.Ф., а также ремонта и реконструкции недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>.
Во исполнение условий кредитного договора денежные средства в размере <данные изъяты> руб. были перечислены на счет А.Ф., что подтверждается выпиской из лицевого счета.
Согласно п. 1.1 кредитного договора заемщики обязались возвратить кредит и уплатить начисленные на него проценты, путем ежемесячного внесения денежных средств в порядке и сроки, установленные договором.
В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору <дата> года между ОАО Банк "Открытие" и А.Ф. заключен договор об ипотеке N предметом которого явились: жилой дом с отапливаемой пристройкой (литер АА1), хозяйственное строение или сооружение и земельный участок для индивидуального жилищного строительства расположенные по адресу: <адрес>.
Условиями договора предусмотрено, что обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя может производиться в случае неисполнения заемщиками обязательств по кредитному договору (п. 2.4.2 договора залога).
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 334, 336, 339, 348, 349, 350, 809, 810, 811, 819, 450 ГК РФ, ст. ст. 54, 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", учитывая, что заемщиками обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполнялись, в результате чего образовалась задолженность, принимая во внимание, что условиями договора залога предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество, пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора, взыскания задолженности по кредитному договору в солидарном порядке и обращении взыскания на заложенное имущество.
Как следует из материалов дела, для определения начальной продажной цены заложенного имущества судом по ходатайству ответчиков по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза.
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта N от <дата>, выполненном ООО "Центр независимой судебной экспертизы и оценки", рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, составляет: жилого дома с отапливаемой пристройкой (литер АА1) - <данные изъяты> руб.; земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м - <данные изъяты> руб.
Как следует из ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В силу ч. 1 ст. 85 ГПК РФ эксперт обязан дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Согласно положениям ст. 86 ГПК РФ эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Исходя из содержания ст. 80 ГПК РФ за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.
Суд первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества правильно принял за основу заключение судебной товароведческой экспертизы, проведенной ООО "<данные изъяты>", поскольку оно обоснованно и мотивировано, выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, путем осмотра объекта, ответ на поставленный вопрос является ясным и понятным. Выводы эксперта не опровергнуты изложенными истцом в апелляционной жалобе доводами.
В заключении судебной экспертизы указан метод определения рыночной стоимости заложенного имущества со ссылками на нормативно-правовые акты, источники, которыми эксперт руководствовался при определении размера средних сложившихся цен по Саратовской области, а также методическое обеспечение.
У судебной коллегии также нет оснований ставить под сомнение выводы эксперта, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы обоснованы.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования по проведению оценки" (далее - Стандарт).
Разделом N 3 Стандарта установлены подходы к оценке: доходный, сравнительный и затратный.
В силу п. 20 Стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В указанном Стандарте оценки определено, что доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13). Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14). Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15).
Стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (п. 18). Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (п. 19). Как указано в п. 20 Стандарта, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Названный Стандарт оценки также закрепляет, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (п. 21). Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22). Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (п. 23).
Исходя из правил установленных ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", выбор методики проведения исследования является исключительной прерогативой эксперта. Последний вправе самостоятельно решить вопрос о применении любых возможных (вплоть до самостоятельно разработанных) методов осуществления исследовательских работ, использование которых позволяют ему как лицу, обладающему специальными познаниями, представить исчерпывающие ответы на поставленные вопросы - вне зависимости от наличия либо отсутствия регистрации органами юстиции акта, содержащего примененную методику.
При этом в заключении экспертизы содержится мотивированное обоснование отказа экспертов от проведения экспертизы с использованием сравнительного и доходного методов. Доказательств неправомерности отказа экспертов от доходного (в чистом виде) и сравнительного подходов в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с выводами экспертного заключения и методикой его проведения, не являются основанием для изменения решения суда.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта не влекут изменение решения суда, поскольку в силу закона право определения обстоятельств, имеющих значение для дела, принадлежит суду, в связи с чем, суд вправе отказать в удовлетворении заявленных ходатайств. Кроме того, поскольку каких-либо сомнений и неясностей заключение эксперта не содержит, выводы эксперта относительно всех поставленных вопросов изложены полно, необходимости в вызове эксперта в судебное заседание не имелось.
Основаны на неправильном толковании норм материального права и доводы апелляционной жалобы относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества из расчета 80% от рыночной стоимости заложенного имущества.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотрены ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и включают обязанность суда при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Заявитель не учитывает, что рыночная стоимость заложенного имущества (квартиры) определена на основании заключения судебной экспертизы, а не отчета оценщика. Следовательно, начальная продажная цена заложенного имущества не может быть установлена равной 80% рыночной стоимости такого имущества, указанной в заключении судебной экспертизы. В связи с этим судебная коллегия считает, что суд первой инстанции верно установил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из выводов, изложенных в заключении эксперта.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства и направлены на выражение несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки этих доказательств.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной и дополнительной апелляционной жалобах), судом не допущено.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Саратова от 22 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу открытого акционерного общества Банк "Открытие" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)