Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вдовиченко И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Старовойтова Р.В.,
судей Гайдук А.А., Павленко О.Е.
при секретаре Литовкиной М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества "ВУЗ-банк" к индивидуальному предпринимателю М., Д. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора
по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "ВУЗ-банк" на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20.06.2014.
Заслушав доклад судьи Гайдук А.А., объяснения представителя истца <...>, ответчика М., судебная коллегия
установила:
открытое акционерное общество "ВУЗ-банк" (далее - ОАО "ВУЗ-банк") обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю М., Д. о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору от <...> N в размере <...> руб., обращении взыскания на заложенное по договору залога от <...> имущество жилой дом общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб., право аренды земельного участка площадью <...> кв. м по адресу: <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб., расторжении кредитного договора от <...> N, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.
В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал исковые требования. Ссылаясь на отчет ООО "Отчет N 1" N просил установить начальную продажную цену жилого дома в размере <...> руб., начальную продажную цену права аренды земельного участка - <...> руб.
Ответчик М. исковые требования в части размера задолженности по кредитному договору не оспаривал, просил установить начальную продажную цену недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, согласно отчету Отчет N 2.
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20.06.2014 исковые требования ОАО "ВУЗ-банк" удовлетворены частично. С ИП М., Д. в пользу ОАО "ВУЗ-банк" солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере <...> руб., в том числе сумма основного долга - <...> руб., проценты за пользование кредитом - <...> руб., пени по просроченному основному долгу - <...> руб., пени по просроченным процентам - <...> руб. Обращено взыскание на жилой дом, расположенный по адресу: <...>, установлена начальная продажная цена в размере <...> руб., право аренды земельного участка площадью <...> кв. м по адресу: <...>, установлена начальная продажная цена в размере <...> руб. Расторгнут кредитный договор от <...> N, заключенный между ОАО "ВУЗ-банк" и М., с момента вступления решения в законную силу. С каждого из ответчиков в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "ВУЗ-банк" <...> (доверенность от <...>) просит решение суда изменить в части начальной продажной цены залогового имущества - жилого объекта недвижимости, установив ее в размере <...> руб. Указывает, что суд необоснованно принял во внимание представленный ответчиком отчет специалиста Ч., поскольку при определении рыночной стоимости объекта недвижимости данный специалист только два метода оценки: затратный и сравнительный, в то время как специалист ООО "Отчет N 1" Т.О.А. применил три метода проведения оценки. Считает, что начальная продажная цена жилого дома определена специалистом Ч. неверно, поскольку жилой дом расположен у проезжей части, между тем, специалистом не была применена поправка "на красную линию" в размере 35% от цены. Судом оставлено без внимания, что объект недвижимости в данное время реконструируется, используется как торговая площадь, что затруднит его реализацию. Заявитель жалобы полагает, что при установлении начальной продажной цены объекта может быть применена ликвидационная стоимость объекта (л. д. 150 - 153).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка <...> поддержала доводы апелляционной жалобы. Пояснила, что спорный объект недвижимости используется ответчиком не по целевому назначению, под гостиницу и магазин.
М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Пояснил, что самостоятельно занимался строительством здания, на что было потрачено около <...> руб. без внутренней отделки. Подготовил документы для перевода здания в нежилой объект, но Банк не дал своего согласия на перевод в нежилое помещение, указав на нежелание переоформить договор залога.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчик Д. не явилась, о слушании дела извещена почтой России (исх. от 11.08.2014 N 33-1550/2014), лично телефонограммой от 11.08.2014. Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Свердловского областного суда. Поскольку ответчик Д. об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщила, не ходатайствовала об отложении судебного заседания и не представила доказательств об уважительности причины неявки, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно статье 809 Гражданского кодекса Российской Федерации займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что <...> между ОАО "ВУЗ-банк" и ИП М. был заключен кредитный договор N, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере <...> руб. на срок по <...> с условием уплаты процентов за пользование кредитом в размере <...> годовых.
По условиям кредитного договора возврат кредита должен осуществляться равными ежемесячными платежами (за исключением последнего) в размере <...> руб. по согласованному сторонами графику платежей (л. д. 10 - 12, 13 - 14).
<...> Банком заключен договор поручительства N с Д., согласно которому поручитель обязался солидарно отвечать перед Банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору.
<...> в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору Банк заключил договор залога с М., согласно которому М. передал Банку в залог здание, назначение: жилой дом общей площадью <...> кв. м, по адресу: <...>, и право аренды земельного участка площадью <...> кв. м по адресу: <...> (л. д. 17 - 20)
Банк свои обязательства перед заемщиком выполнил, предоставив заемщику кредит в размере <...> руб., что подтверждается мемориальным ордером от <...> N (л. д. 21).
Заемщик обязанность по возврату суммы кредита и уплате процентов исполнял с нарушением сроков и сумм, установленных соглашением сторон, с <...> года не вносил ежемесячные платежи (л. д. 4 - 5, 26).
<...> ОАО "ВУЗ-банк" направил заемщику и поручителю требование о досрочном возврате долга и о расторжении кредитного договора (л. д. 22, 23).
При изложенных обстоятельствах, учитывая положения статей 309, 310, 809, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия кредитного договора, суд первой инстанции обоснованно признал существенным нарушение условий кредитного договора со стороны заемщика, что в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения кредитного договора и взыскания с ИП М. в пользу ОАО "ВУЗ-банк" задолженности по кредиту.
Выводы суда о допущенных заемщиком фактах невнесения платежей в погашение кредита и процентов, наличии задолженности по кредитному договору, размере задолженности, стороны не оспаривают.
В силу правил пункта 1 статьи 361, пункта 1 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поскольку в судебном заседании нашел свое подтверждение факт ненадлежащего исполнения заемщиком кредитного договора с учетом того, что обязательства обеспечено поручительством (статья 363 Гражданского кодекса Российской Федерации), срок которого не истек, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований истца, предъявленных к поручителю.
Согласно пункту 1 статьи 334, статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В ходе судебного разбирательства установлено, что обеспеченное залогом обязательство не исполнено, нарушение заемщиком своих обязательств крайне незначительным не является, в связи с чем требование Банка к залогодателю М. об обращении взыскания на заложенное им недвижимое имущество является правомерным и подлежит удовлетворению.
В апелляционной жалобе представитель Банка выражает несогласие с установленной судом первой инстанции начальной продажной ценой здания, назначение: жилой дом общей площадью <...> кв. м по адресу: <...>, полагает, что рыночная стоимость предмета залога должна была быть определена судом на основании отчета ООО Отчет N 1, выполненного специалистом Т.О.А.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В силу частей 1 - 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в соответствии с которой отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Усматривается, что отчет ООО Отчет N 1, представленный Банком, и отчет Отчет N 2, представленный ответчиком, соответствуют предъявляемым к ним обязательным требованиям, содержат дату составления и порядковый номер отчета, основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике, проводившим оценку, цель оценки, точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата, дата определения стоимости объекта оценки, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Ознакомившись с содержанием представленных сторонами отчетов, судебная коллегия отмечает, что при проведении оценки объекта сравнительным подходом специалистом Т.О.А. были взяты во внимание объекты-аналоги территориально отдаленные от спорного объекта оценки, расчет стоимости объекта не содержит сведений о годе постройке объектов-аналогов, в то время как специалистом Ч. были взяты во внимание объекты-аналоги, расположенные на одной территории, что и объект оценки, специалистом приведены сведения о годе постройке (реконструкции) объектов-аналогов.
В отличие от специалиста Т.О.А. специалист Ч. применяя затратный метод оценки, использовала не только способ расчета восстановительной стоимости жилого дома, но и способ определения восстановительной стоимости по факту затрат, в пределах которого специалистом был составлен сметный расчет.
Кроме того, при проведении оценки объекта специалист Ч. производила выход на объект, осмотр здания, земельного участка.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованным применение судом первой инстанции отчета Отчет N 2 при установлении начальной продажной цены спорного объекта недвижимости, поскольку данный отчет был выполнен после непосредственного осмотра специалистом объекта оценки, специалистом было использовано большее количество способов определения рыночной стоимости недвижимого имущества, при проведении оценки объекта применялись объекты-аналоги, наиболее приближенные по основным характеристикам к объекту оценки.
Доводы апелляционной жалобы о проведении реконструкции жилого дома, использовании его в качестве нежилого объекта - магазина, не свидетельствуют о недостоверности отчета Отчет N 2. Судебная коллегия отмечает, что как специалистом Ч., так и специалистом Т.О.А. оценка здания, производилась как объекта жилого назначения.
Утверждения представителя ОАО "ВУЗ-банк" о том, что нецелевое использование объекта недвижимости, его расположение в непосредственной близости от дороги, влечет снижение стоимости объекта, основаны на субъективных предположениях заявителя апелляционной жалобы. Представителем Банка не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость данного недвижимого имущества, фактически используемого в качестве объекта нежилого назначения, значительно ниже стоимости этого же объекта, используемого в качестве объекта жилого назначения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при установлении начальной продажной цены права аренды на земельный участок суд не применил рыночную стоимость, установленную отчетом Отчет N 2, что свидетельствует о его несогласии с результатами данного отчета, судебная коллегия отклоняет. В ходе судебного разбирательства залогодатель и залогодержатель достигли соглашения относительно начальной продажной цены права аренды на земельный участок, в связи с чем у суда не имелось оснований для применения заключения специалиста.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части применения отчета Отчет N 2, содержащего сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия в то же время, руководствуясь абзацем 2 части 2 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что начальная продажная цена объекта недвижимости установлена судом первой инстанции неверно.
Согласно отчету Отчет N 2 рыночная стоимость здания, назначение: жилой дом площадью <...> кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью <...> кв. м, по адресу: <...>, по состоянию на <...> с учетом округления составляет <...> руб., в том числе итоговая величина рыночной стоимости здания, назначение: жилой дом общей площадью <...> кв. м, этажность: <...>, мансарда, без учета стоимости земельного участка составляет <...> руб., итоговая величина рыночной стоимости права аренды на <...> лет земельного участка общей площадью <...> кв. м - <...> руб. (т. 1 л. д. 40).
Таким образом, что при определении начальной продажной цены здания суд должен был исходить из рыночной стоимости в размере <...> руб.
Поскольку в ходе судебного разбирательства между залогодателем и залогодержателем не достигнуто соглашение о начальной продажной цене имущества на публичных торгах, судебная коллегия, принимая во внимание представленный ответчиком отчет Отчет N 2 о рыночной стоимости объекта - <...> руб., устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества в размере <...> руб. (80% от вышеприведенной рыночной стоимости здания).
В соответствии подпунктом 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.
Поскольку судом в решении не указан способ реализации имущества, исходя из названных положений закона, судебная коллегия считает необходимым дополнить решение суда указанием на определение способа реализации заложенного имущества в виде продажи его с публичных торгов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 2 статьи 328, статьей 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20.06.2014 изменить в части установления начальной продажной цены здания, назначение: жилой дом общей площадью <...> кв. м по адресу: <...>, уменьшив начальную продажную цену указанного объекта недвижимости с <...> руб. до <...> руб. <...>, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.
В остальной части решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20.06.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "ВУЗ-банк" - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.В.СТАРОВОЙТОВ
Судьи
О.Е.ПАВЛЕНКО
А.А.ГАЙДУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-11550/2014
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2014 г. по делу N 33-11550/2014
Судья Вдовиченко И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Старовойтова Р.В.,
судей Гайдук А.А., Павленко О.Е.
при секретаре Литовкиной М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества "ВУЗ-банк" к индивидуальному предпринимателю М., Д. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора
по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "ВУЗ-банк" на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20.06.2014.
Заслушав доклад судьи Гайдук А.А., объяснения представителя истца <...>, ответчика М., судебная коллегия
установила:
открытое акционерное общество "ВУЗ-банк" (далее - ОАО "ВУЗ-банк") обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю М., Д. о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору от <...> N в размере <...> руб., обращении взыскания на заложенное по договору залога от <...> имущество жилой дом общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб., право аренды земельного участка площадью <...> кв. м по адресу: <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб., расторжении кредитного договора от <...> N, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.
В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал исковые требования. Ссылаясь на отчет ООО "Отчет N 1" N просил установить начальную продажную цену жилого дома в размере <...> руб., начальную продажную цену права аренды земельного участка - <...> руб.
Ответчик М. исковые требования в части размера задолженности по кредитному договору не оспаривал, просил установить начальную продажную цену недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, согласно отчету Отчет N 2.
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20.06.2014 исковые требования ОАО "ВУЗ-банк" удовлетворены частично. С ИП М., Д. в пользу ОАО "ВУЗ-банк" солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере <...> руб., в том числе сумма основного долга - <...> руб., проценты за пользование кредитом - <...> руб., пени по просроченному основному долгу - <...> руб., пени по просроченным процентам - <...> руб. Обращено взыскание на жилой дом, расположенный по адресу: <...>, установлена начальная продажная цена в размере <...> руб., право аренды земельного участка площадью <...> кв. м по адресу: <...>, установлена начальная продажная цена в размере <...> руб. Расторгнут кредитный договор от <...> N, заключенный между ОАО "ВУЗ-банк" и М., с момента вступления решения в законную силу. С каждого из ответчиков в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "ВУЗ-банк" <...> (доверенность от <...>) просит решение суда изменить в части начальной продажной цены залогового имущества - жилого объекта недвижимости, установив ее в размере <...> руб. Указывает, что суд необоснованно принял во внимание представленный ответчиком отчет специалиста Ч., поскольку при определении рыночной стоимости объекта недвижимости данный специалист только два метода оценки: затратный и сравнительный, в то время как специалист ООО "Отчет N 1" Т.О.А. применил три метода проведения оценки. Считает, что начальная продажная цена жилого дома определена специалистом Ч. неверно, поскольку жилой дом расположен у проезжей части, между тем, специалистом не была применена поправка "на красную линию" в размере 35% от цены. Судом оставлено без внимания, что объект недвижимости в данное время реконструируется, используется как торговая площадь, что затруднит его реализацию. Заявитель жалобы полагает, что при установлении начальной продажной цены объекта может быть применена ликвидационная стоимость объекта (л. д. 150 - 153).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка <...> поддержала доводы апелляционной жалобы. Пояснила, что спорный объект недвижимости используется ответчиком не по целевому назначению, под гостиницу и магазин.
М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Пояснил, что самостоятельно занимался строительством здания, на что было потрачено около <...> руб. без внутренней отделки. Подготовил документы для перевода здания в нежилой объект, но Банк не дал своего согласия на перевод в нежилое помещение, указав на нежелание переоформить договор залога.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчик Д. не явилась, о слушании дела извещена почтой России (исх. от 11.08.2014 N 33-1550/2014), лично телефонограммой от 11.08.2014. Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Свердловского областного суда. Поскольку ответчик Д. об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщила, не ходатайствовала об отложении судебного заседания и не представила доказательств об уважительности причины неявки, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно статье 809 Гражданского кодекса Российской Федерации займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что <...> между ОАО "ВУЗ-банк" и ИП М. был заключен кредитный договор N, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере <...> руб. на срок по <...> с условием уплаты процентов за пользование кредитом в размере <...> годовых.
По условиям кредитного договора возврат кредита должен осуществляться равными ежемесячными платежами (за исключением последнего) в размере <...> руб. по согласованному сторонами графику платежей (л. д. 10 - 12, 13 - 14).
<...> Банком заключен договор поручительства N с Д., согласно которому поручитель обязался солидарно отвечать перед Банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору.
<...> в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору Банк заключил договор залога с М., согласно которому М. передал Банку в залог здание, назначение: жилой дом общей площадью <...> кв. м, по адресу: <...>, и право аренды земельного участка площадью <...> кв. м по адресу: <...> (л. д. 17 - 20)
Банк свои обязательства перед заемщиком выполнил, предоставив заемщику кредит в размере <...> руб., что подтверждается мемориальным ордером от <...> N (л. д. 21).
Заемщик обязанность по возврату суммы кредита и уплате процентов исполнял с нарушением сроков и сумм, установленных соглашением сторон, с <...> года не вносил ежемесячные платежи (л. д. 4 - 5, 26).
<...> ОАО "ВУЗ-банк" направил заемщику и поручителю требование о досрочном возврате долга и о расторжении кредитного договора (л. д. 22, 23).
При изложенных обстоятельствах, учитывая положения статей 309, 310, 809, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия кредитного договора, суд первой инстанции обоснованно признал существенным нарушение условий кредитного договора со стороны заемщика, что в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения кредитного договора и взыскания с ИП М. в пользу ОАО "ВУЗ-банк" задолженности по кредиту.
Выводы суда о допущенных заемщиком фактах невнесения платежей в погашение кредита и процентов, наличии задолженности по кредитному договору, размере задолженности, стороны не оспаривают.
В силу правил пункта 1 статьи 361, пункта 1 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поскольку в судебном заседании нашел свое подтверждение факт ненадлежащего исполнения заемщиком кредитного договора с учетом того, что обязательства обеспечено поручительством (статья 363 Гражданского кодекса Российской Федерации), срок которого не истек, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований истца, предъявленных к поручителю.
Согласно пункту 1 статьи 334, статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В ходе судебного разбирательства установлено, что обеспеченное залогом обязательство не исполнено, нарушение заемщиком своих обязательств крайне незначительным не является, в связи с чем требование Банка к залогодателю М. об обращении взыскания на заложенное им недвижимое имущество является правомерным и подлежит удовлетворению.
В апелляционной жалобе представитель Банка выражает несогласие с установленной судом первой инстанции начальной продажной ценой здания, назначение: жилой дом общей площадью <...> кв. м по адресу: <...>, полагает, что рыночная стоимость предмета залога должна была быть определена судом на основании отчета ООО Отчет N 1, выполненного специалистом Т.О.А.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В силу частей 1 - 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в соответствии с которой отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Усматривается, что отчет ООО Отчет N 1, представленный Банком, и отчет Отчет N 2, представленный ответчиком, соответствуют предъявляемым к ним обязательным требованиям, содержат дату составления и порядковый номер отчета, основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике, проводившим оценку, цель оценки, точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата, дата определения стоимости объекта оценки, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Ознакомившись с содержанием представленных сторонами отчетов, судебная коллегия отмечает, что при проведении оценки объекта сравнительным подходом специалистом Т.О.А. были взяты во внимание объекты-аналоги территориально отдаленные от спорного объекта оценки, расчет стоимости объекта не содержит сведений о годе постройке объектов-аналогов, в то время как специалистом Ч. были взяты во внимание объекты-аналоги, расположенные на одной территории, что и объект оценки, специалистом приведены сведения о годе постройке (реконструкции) объектов-аналогов.
В отличие от специалиста Т.О.А. специалист Ч. применяя затратный метод оценки, использовала не только способ расчета восстановительной стоимости жилого дома, но и способ определения восстановительной стоимости по факту затрат, в пределах которого специалистом был составлен сметный расчет.
Кроме того, при проведении оценки объекта специалист Ч. производила выход на объект, осмотр здания, земельного участка.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованным применение судом первой инстанции отчета Отчет N 2 при установлении начальной продажной цены спорного объекта недвижимости, поскольку данный отчет был выполнен после непосредственного осмотра специалистом объекта оценки, специалистом было использовано большее количество способов определения рыночной стоимости недвижимого имущества, при проведении оценки объекта применялись объекты-аналоги, наиболее приближенные по основным характеристикам к объекту оценки.
Доводы апелляционной жалобы о проведении реконструкции жилого дома, использовании его в качестве нежилого объекта - магазина, не свидетельствуют о недостоверности отчета Отчет N 2. Судебная коллегия отмечает, что как специалистом Ч., так и специалистом Т.О.А. оценка здания, производилась как объекта жилого назначения.
Утверждения представителя ОАО "ВУЗ-банк" о том, что нецелевое использование объекта недвижимости, его расположение в непосредственной близости от дороги, влечет снижение стоимости объекта, основаны на субъективных предположениях заявителя апелляционной жалобы. Представителем Банка не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость данного недвижимого имущества, фактически используемого в качестве объекта нежилого назначения, значительно ниже стоимости этого же объекта, используемого в качестве объекта жилого назначения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при установлении начальной продажной цены права аренды на земельный участок суд не применил рыночную стоимость, установленную отчетом Отчет N 2, что свидетельствует о его несогласии с результатами данного отчета, судебная коллегия отклоняет. В ходе судебного разбирательства залогодатель и залогодержатель достигли соглашения относительно начальной продажной цены права аренды на земельный участок, в связи с чем у суда не имелось оснований для применения заключения специалиста.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части применения отчета Отчет N 2, содержащего сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия в то же время, руководствуясь абзацем 2 части 2 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что начальная продажная цена объекта недвижимости установлена судом первой инстанции неверно.
Согласно отчету Отчет N 2 рыночная стоимость здания, назначение: жилой дом площадью <...> кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью <...> кв. м, по адресу: <...>, по состоянию на <...> с учетом округления составляет <...> руб., в том числе итоговая величина рыночной стоимости здания, назначение: жилой дом общей площадью <...> кв. м, этажность: <...>, мансарда, без учета стоимости земельного участка составляет <...> руб., итоговая величина рыночной стоимости права аренды на <...> лет земельного участка общей площадью <...> кв. м - <...> руб. (т. 1 л. д. 40).
Таким образом, что при определении начальной продажной цены здания суд должен был исходить из рыночной стоимости в размере <...> руб.
Поскольку в ходе судебного разбирательства между залогодателем и залогодержателем не достигнуто соглашение о начальной продажной цене имущества на публичных торгах, судебная коллегия, принимая во внимание представленный ответчиком отчет Отчет N 2 о рыночной стоимости объекта - <...> руб., устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества в размере <...> руб. (80% от вышеприведенной рыночной стоимости здания).
В соответствии подпунктом 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.
Поскольку судом в решении не указан способ реализации имущества, исходя из названных положений закона, судебная коллегия считает необходимым дополнить решение суда указанием на определение способа реализации заложенного имущества в виде продажи его с публичных торгов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 2 статьи 328, статьей 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20.06.2014 изменить в части установления начальной продажной цены здания, назначение: жилой дом общей площадью <...> кв. м по адресу: <...>, уменьшив начальную продажную цену указанного объекта недвижимости с <...> руб. до <...> руб. <...>, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.
В остальной части решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20.06.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "ВУЗ-банк" - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.В.СТАРОВОЙТОВ
Судьи
О.Е.ПАВЛЕНКО
А.А.ГАЙДУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)