Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец направил ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, однако последний его не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Абубакировой Р.Р.
Алексеенко О.В.
судей: Пономаревой Л.Х.
при секретаре ФИО3
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ФИО4 на решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
исковые требования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору N... в сумме... руб., в том числе основной долг... руб., неоплаченные проценты... руб., текущие начисленные проценты... руб., пени... рублей, а также расходы по госпошлине в сумме... рубля.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: адрес, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость квартиры в сумме... рублей.
Отсрочить реализацию квартиры, расположенной по адресу: адрес на три месяца с момента вступления решения в законную силу.
В удовлетворении исковых требований ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к ФИО1 в части взыскания неначисленных процентов на остаток задолженности по основному долгу в размере...% годовых по день вступления решения суда в законную силу отказать.
Заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Х., судебная коллегия
установила:
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что между ОАО "Мой Банк Ипотека" и ответчиком дата г. заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику предоставлен ипотечный кредит в сумме... руб. на срок... месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: адрес. По состоянию на дата г. квартира была оценена в размере... руб., Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю ОАО "Мой банк. Ипотека". Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, в настоящее время является ОАО "АИЖК" в соответствии со ст. 48 ФЗ "Об ипотеке" на основании отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем дата. С февраля дата ответчик ежемесячные платежи производит с нарушением сроков и в недостаточном размере. По состоянию на дата г. общая задолженность составляет... руб. Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств направлено ответчику, но не исполнено. Кроме того, с дата г. по день вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями кредитного договора и закладной подлежат начислению проценты на остаток задолженности по основному долгу в размере...% годовых. Истец просил взыскать задолженность по договору в общей сумме... руб., а также начиная с дата г. по день вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями договора и закладной проценты на остаток задолженности по основному долгу в размере 12% годовых, расходы по госпошлине... руб.; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО1, расположенную по адресу: адрес определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в сумме... рублей; расторгнуть кредитный договор N... от дата.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ФИО4 просит решение суда отменить в части отказа во взыскании неначисленных процентов на остаток задолженности по основному долгу в размере...% годовых по день вступления решения суда в законную силу, указывая на то, что судом не верно истолкованы нормы материального права; в части установления начальной продажи цены заложенного имущества просит решение изменить, поскольку судом не правильно установлена цена, кроме того, резолютивная часть решения суда не содержит выводы суда по требованиям о расторжении кредитного договора.
Дополнительным решением Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата г. кредитный договор от дата г. заключенный между ФИО1 и ОАО "Мой Банк. Ипотека" расторгнут.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ФИО5, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Судом установлено, что дата г. между ответчиком и ОАО "Мой Банк. Ипотека" заключен кредитный договор N..., по условиям которого ответчику предоставлен ипотечный кредит в размер... руб. на срок... месяцев...% годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: в адрес. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека (залог) в силу закона указанной квартиры.
По состоянию на дата г. квартира была оценена в размере... руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ФИО6.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона произведена дата.
Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан первоначальному залогодержателю - ОАО "Мой Банк. Ипотека" дата Запись об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена дата за номером N....
Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", созданное в соответствии со ст. 48 ФЗ "Об ипотеке" Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных кредитов для граждан Российской Федерации и на основании отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем дата г.
Ответчик, начиная с февраля дата ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, производит с нарушением сроков и в недостаточном размере, в связи с чем истцом ответчику направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое не исполнено, по состоянию на дата г. задолженность составляет... руб. из которых основной долг... руб., проценты за пользование кредитом в размере... руб., пени... руб.
Поскольку ФИО1 нарушены условия кредитного договора, обязательства по погашению задолженности по кредиту не исполняются, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кредитный договор подлежит расторжению и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору.
При этом, определяя размер подлежащего взысканию кредитной задолженности, суд первой инстанции, установив, что истцом была нарушена очередность списания поступивших в счет погашения кредитных обязательств денежных средств, пришел к правильному выводу о снижении предъявленных к взысканию процентов на сумму незаконно списанных пеней.
Кроме того, судебная коллегия соглашается выводом суда первой инстанции и в части уменьшения суммы пеней в порядке ст. 333 ГК РФ.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
В силу ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Статьей 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Удовлетворяя требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку обязательства по кредитному договору, обеспеченному залогом, ответчиком (заемщиком) надлежащим образом не исполняются, истец на основании ст. ст. 334, 348, 349 ГК РФ вправе требовать обращения взыскания на предметы договоров залога.
Взыскание на заложенное имущество обращено правомерно, поскольку это предусмотрено кредитным договором, порядок обращения взыскания и реализации имущества определены правильно.
Вместе с тем судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества - квартиры расположенной по адресу: адрес.
Согласно Закладной оценка предмета ипотеки составила... руб.
Из материалов дела усматривается, что в целях определения рыночной стоимости спорной квартиры ответчиком представлен отчет оценщика ФИО7 об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу адрес, рыночная стоимость данной квартиры составляет... руб.
С указанной оценкой истец в ходе рассмотрения дела дата г. согласия не представил, в связи с чем по ходатайству ответчика ФИО1 определением суда была назначена экспертиза по установлению рыночной стоимости предмета ипотеки. Заключением эксперта N... ООО "Партнер-Оценка" рыночная стоимость квартиры - предмета ипотеки установлена в размере... руб.
Определяя начальную продажную цену квартиры в размере..., суд первой инстанции, сослался на заключение эксперта N... ООО "Партнер-Оценка".
Однако данный вывод суда первой инстанции не соответствует положениям п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем размер начальной продажной стоимости спорной квартиры определен неверно, поэтому доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, а решение суда подлежит изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, установив ее размер равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика ФИО7, то есть в размере...
Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания процентов за пользование кредитом, начиная с дата г. по день вступления решения суда в законную силу, суд первой инстанции указал, что такое требование не относятся к способам защиты гражданских прав, указанных в ст. 12 ГК РФ, не соответствует положениям ст. 198 ГПК РФ и является неисполнимым, так как невозможно взыскать проценты на будущее время, не определив их конкретный размер и дату вступления решения в законную силу.
Между тем, довод апелляционной жалобы в части необоснованности отказа во взыскании процентов за пользование займом, по день принятия решения суда, судебная коллегия находит состоятельным, поскольку в силу п. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Кредитным договором предусмотрен возврат указанных процентов до дня окончательного возврата кредита (п. 3.2 договора).
Учитывая, что доказательств возврата суммы займа и процентов за его пользование ответчиком не представлено, требования истца в части взыскания процентов за пользование кредитом по день вынесения решения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем решение суда в указанной части судебная коллегия полагает подлежащим отмене с принятием нового решения о взыскании процентов за пользование кредитом по кредитному договору N... от дата г. в размере... % годовых за период с дата по дата
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата в части отказа в удовлетворении требований ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к ФИО1 о взыскании неначисленных процентов на остаток задолженности по основному долгу в размере...% годовых по день вступления решения суда в законную силу отменить.
В отмененной части принять новое решение.
Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" проценты за пользование кредитом по кредитному договору N... от дата г. в размере... % годовых за период с дата по дата.
Решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества изменить, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, принадлежащей на праве собственности ФИО1 в размере... рублей.
В остальной части решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата и дополнительное решение суда от дата оставить без изменения.
Председательствующий
Р.Р.АБУБАКИРОВА
Судьи
О.В.АЛЕКСЕЕНКО
Л.Х.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 01.10.2015 ПО ДЕЛУ N 33-16889/2015
Требование: О расторжении кредитного договора, взыскании по нему задолженности, процентов, об обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец направил ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, однако последний его не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2015 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Абубакировой Р.Р.
Алексеенко О.В.
судей: Пономаревой Л.Х.
при секретаре ФИО3
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ФИО4 на решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
исковые требования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору N... в сумме... руб., в том числе основной долг... руб., неоплаченные проценты... руб., текущие начисленные проценты... руб., пени... рублей, а также расходы по госпошлине в сумме... рубля.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: адрес, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость квартиры в сумме... рублей.
Отсрочить реализацию квартиры, расположенной по адресу: адрес на три месяца с момента вступления решения в законную силу.
В удовлетворении исковых требований ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к ФИО1 в части взыскания неначисленных процентов на остаток задолженности по основному долгу в размере...% годовых по день вступления решения суда в законную силу отказать.
Заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Х., судебная коллегия
установила:
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что между ОАО "Мой Банк Ипотека" и ответчиком дата г. заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику предоставлен ипотечный кредит в сумме... руб. на срок... месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: адрес. По состоянию на дата г. квартира была оценена в размере... руб., Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю ОАО "Мой банк. Ипотека". Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, в настоящее время является ОАО "АИЖК" в соответствии со ст. 48 ФЗ "Об ипотеке" на основании отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем дата. С февраля дата ответчик ежемесячные платежи производит с нарушением сроков и в недостаточном размере. По состоянию на дата г. общая задолженность составляет... руб. Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств направлено ответчику, но не исполнено. Кроме того, с дата г. по день вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями кредитного договора и закладной подлежат начислению проценты на остаток задолженности по основному долгу в размере...% годовых. Истец просил взыскать задолженность по договору в общей сумме... руб., а также начиная с дата г. по день вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями договора и закладной проценты на остаток задолженности по основному долгу в размере 12% годовых, расходы по госпошлине... руб.; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО1, расположенную по адресу: адрес определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в сумме... рублей; расторгнуть кредитный договор N... от дата.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ФИО4 просит решение суда отменить в части отказа во взыскании неначисленных процентов на остаток задолженности по основному долгу в размере...% годовых по день вступления решения суда в законную силу, указывая на то, что судом не верно истолкованы нормы материального права; в части установления начальной продажи цены заложенного имущества просит решение изменить, поскольку судом не правильно установлена цена, кроме того, резолютивная часть решения суда не содержит выводы суда по требованиям о расторжении кредитного договора.
Дополнительным решением Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата г. кредитный договор от дата г. заключенный между ФИО1 и ОАО "Мой Банк. Ипотека" расторгнут.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ФИО5, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Судом установлено, что дата г. между ответчиком и ОАО "Мой Банк. Ипотека" заключен кредитный договор N..., по условиям которого ответчику предоставлен ипотечный кредит в размер... руб. на срок... месяцев...% годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: в адрес. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека (залог) в силу закона указанной квартиры.
По состоянию на дата г. квартира была оценена в размере... руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ФИО6.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона произведена дата.
Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан первоначальному залогодержателю - ОАО "Мой Банк. Ипотека" дата Запись об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена дата за номером N....
Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", созданное в соответствии со ст. 48 ФЗ "Об ипотеке" Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных кредитов для граждан Российской Федерации и на основании отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем дата г.
Ответчик, начиная с февраля дата ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, производит с нарушением сроков и в недостаточном размере, в связи с чем истцом ответчику направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое не исполнено, по состоянию на дата г. задолженность составляет... руб. из которых основной долг... руб., проценты за пользование кредитом в размере... руб., пени... руб.
Поскольку ФИО1 нарушены условия кредитного договора, обязательства по погашению задолженности по кредиту не исполняются, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кредитный договор подлежит расторжению и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору.
При этом, определяя размер подлежащего взысканию кредитной задолженности, суд первой инстанции, установив, что истцом была нарушена очередность списания поступивших в счет погашения кредитных обязательств денежных средств, пришел к правильному выводу о снижении предъявленных к взысканию процентов на сумму незаконно списанных пеней.
Кроме того, судебная коллегия соглашается выводом суда первой инстанции и в части уменьшения суммы пеней в порядке ст. 333 ГК РФ.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
В силу ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Статьей 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Удовлетворяя требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку обязательства по кредитному договору, обеспеченному залогом, ответчиком (заемщиком) надлежащим образом не исполняются, истец на основании ст. ст. 334, 348, 349 ГК РФ вправе требовать обращения взыскания на предметы договоров залога.
Взыскание на заложенное имущество обращено правомерно, поскольку это предусмотрено кредитным договором, порядок обращения взыскания и реализации имущества определены правильно.
Вместе с тем судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества - квартиры расположенной по адресу: адрес.
Согласно Закладной оценка предмета ипотеки составила... руб.
Из материалов дела усматривается, что в целях определения рыночной стоимости спорной квартиры ответчиком представлен отчет оценщика ФИО7 об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу адрес, рыночная стоимость данной квартиры составляет... руб.
С указанной оценкой истец в ходе рассмотрения дела дата г. согласия не представил, в связи с чем по ходатайству ответчика ФИО1 определением суда была назначена экспертиза по установлению рыночной стоимости предмета ипотеки. Заключением эксперта N... ООО "Партнер-Оценка" рыночная стоимость квартиры - предмета ипотеки установлена в размере... руб.
Определяя начальную продажную цену квартиры в размере..., суд первой инстанции, сослался на заключение эксперта N... ООО "Партнер-Оценка".
Однако данный вывод суда первой инстанции не соответствует положениям п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем размер начальной продажной стоимости спорной квартиры определен неверно, поэтому доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, а решение суда подлежит изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, установив ее размер равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика ФИО7, то есть в размере...
Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания процентов за пользование кредитом, начиная с дата г. по день вступления решения суда в законную силу, суд первой инстанции указал, что такое требование не относятся к способам защиты гражданских прав, указанных в ст. 12 ГК РФ, не соответствует положениям ст. 198 ГПК РФ и является неисполнимым, так как невозможно взыскать проценты на будущее время, не определив их конкретный размер и дату вступления решения в законную силу.
Между тем, довод апелляционной жалобы в части необоснованности отказа во взыскании процентов за пользование займом, по день принятия решения суда, судебная коллегия находит состоятельным, поскольку в силу п. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Кредитным договором предусмотрен возврат указанных процентов до дня окончательного возврата кредита (п. 3.2 договора).
Учитывая, что доказательств возврата суммы займа и процентов за его пользование ответчиком не представлено, требования истца в части взыскания процентов за пользование кредитом по день вынесения решения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем решение суда в указанной части судебная коллегия полагает подлежащим отмене с принятием нового решения о взыскании процентов за пользование кредитом по кредитному договору N... от дата г. в размере... % годовых за период с дата по дата
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата в части отказа в удовлетворении требований ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к ФИО1 о взыскании неначисленных процентов на остаток задолженности по основному долгу в размере...% годовых по день вступления решения суда в законную силу отменить.
В отмененной части принять новое решение.
Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" проценты за пользование кредитом по кредитному договору N... от дата г. в размере... % годовых за период с дата по дата.
Решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества изменить, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, принадлежащей на праве собственности ФИО1 в размере... рублей.
В остальной части решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата и дополнительное решение суда от дата оставить без изменения.
Председательствующий
Р.Р.АБУБАКИРОВА
Судьи
О.В.АЛЕКСЕЕНКО
Л.Х.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)