Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Банк исполнил принятые на себя обязательства по выдаче кредита, однако заемщик обязательства по возврату выданного кредита и уплате процентов надлежащим образом не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Валиулин Р.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Оганесян Л.С., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании 13 мая 2015 года
дело по апелляционной жалобе ЗАО КБ "Мираф-Банк" на заочное решение Кировского районного суда г. Омска от 13 января 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования ЗАО "Мираф -Банк" удовлетворить частично.
Взыскать с Г.Н.В. в пользу ЗАО "Мираф -Банк" задолженность по кредитному договору N <...> от <...> в сумме <...> рублей <...> копейки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...> рубля <...> копеек, всего <...> рублей <...> копейки.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
ЗАО КБ "Мираф-Банк" обратилось в суд с иском к Г.Н.В., Г.К. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска указал, что <...> между Банк ЗАО КБ "Мираф-Банк" и Г.Н.В. заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику предоставлен потребительский кредит в размере <...> руб. под <...> % годовых сроком по <...>. Исполнение обязательств Г.Н.В. по кредитному договору обеспечено договором об ипотеке от <...> с Г.Н.В., Г.К.
Г.Н.В. на протяжении всего кредитного периода ненадлежащим образом исполняла обязательства по договору. Систематически платежи вносились не в полном объеме, в нарушение графика. По состоянию на <...> размер задолженности составил <...> руб. <...> коп., в том числе: <...> руб. <...> коп. - текущая задолженность по основному долгу, <...> руб. <...> коп. - просроченная задолженность по основному долгу, <...> руб. <...> коп. - просроченные проценты, <...> руб. <...> коп. - текущие проценты, <...> руб. <...> коп. - начисленные, но неуплаченные проценты на просроченный основной долг за период с <...> по <...>, <...> руб. <...> коп. - неустойка.
Просил взыскать с Г.Н.В. в пользу ЗАО КБ "Мираф-Банк" задолженность по кредитному договору, обратить взыскание на жилое помещение по адресу: <...>. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере <...> руб., взыскать судебные расходы.
Представитель ЗАО КБ "Мираф-Банк" - М. в судебном заседании иск поддержала.
Ответчики Г.Н.В., Г.К. участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе ЗАО КБ "Мираф-Банк" просит заочное решение суда в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отменить, постановив новое решение об удовлетворении требований. Сославшись на ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указывает, что сумма неисполненных Г.Н.В. обязательств составляет более пяти процентов, период просрочки надлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более 3 месяцев, следовательно, предусмотренные законом основания к отказу в обращении взыскания на предмет залога - отсутствуют.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ЗАО КБ "Мираф-Банк" З.. поддержавшего жалобу, Г.Н.В., согласившуюся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения в части разрешенных судом требований об обращении взыскания на предмет залога.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На основании п. 1 ст. 809 ГК РФ, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пунктом 2 ст. 811, п. 2 ст. 819 ГК РФ предусмотрено, что если кредитным договором предусмотрено возвращение кредита по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.
В силу требований ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму (неустойку, штраф, пеню).
Судом установлено, что <...> между ЗАО КБ "Мираф-Банк" и Г.Н.В. заключен кредитный договор N <...>, по условиям которого с учетом дополнительного соглашения N <...> от <...> ответчице предоставлен кредит на потребительские цели в размере <...> руб. под <...> % годовых сроком по <...>.
<...> Банк исполнил свои обязанности по кредитному договору, предоставив заемщику кредит в сумме <...> руб., что подтверждается ордером-распоряжением N <...> от <...>.
Исполнение обязательств Г.Н.В. по кредитному договору обеспечено договором об ипотеке от <...> с Г.Н.В., Г.К., предметом которого является комната N <...>, секция N <...>, в доме <...> залоговой стоимостью <...> руб. <...>.
Договор ипотеки зарегистрирован в ЕГРП.
На протяжении кредитного периода Г.Н.В. ненадлежащим образом исполняла обязательства по договору. Систематически платежи вносились не в полном объеме, в нарушение графика, по состоянию на <...> задолженность составила <...> руб. <...> коп., в том числе: <...> руб. <...> коп. - текущая задолженность по основному долгу, <...> руб. <...> коп. - просроченная задолженность по основному долгу, <...> руб. <...> коп. - просроченные проценты, <...> руб. <...> коп. - текущие проценты, <...> руб. <...> коп. - начисленные, но неуплаченные проценты на просроченный основной долг за период с <...> по <...>, <...> руб. <...> коп. - неустойка.
Размер кредитной задолженности ответчиками не оспорен (ст. 56 ГПК РФ).
В соответствии с п. <...> кредитного договора заемщик принял на себя обязательство возвратить полученный кредит и уплатить за пользование им и выполнить иные обязательства по кредитном договору.
Согласно п. <...> кредитного договора предельный срок возврата кредита <...>.
В силу п. <...> кредитного договора при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению аннуитетных платежей задолженность выносится на счет просроченных кредитов с начислением повышенных процентов в размере <...>% годовых.
Пунктом <...> кредитного договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков уплаты процентов, сумма начисленных процентов выносится на счет просроченных процентов с начислением неустойки в размере <...>% годовых.
В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Те же самые основания невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке приведены в ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия факта существенного нарушения обязательства со стороны ответчиков, и на этом основании постановил решение об отказе в обращении взыскания на предмет ипотеки.
Поскольку долг по кредитному договору составляет <...> руб. <...> коп., период просрочки исполнения обязательств на момент принятия решения судом составил более трех месяцев, оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ, не имеется, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования Банка об обращении взыскания на комнату, являющуюся предметом ипотеки, путем продажи ее с публичных торгов.
Устанавливая начальную сумму для торгов судебная коллегия учитывает следующее.
Стоимость квартиры определена залоговой стоимостью, согласованной сторонами в п.<...> договора ипотеки от <...>, при этом предметом ипотеки является жилое помещение по вышеуказанному адресу (л.д. <...>).
В заседании судебной коллегии было установлено, что Г.Н.В., Г.К. была произведена перепланировка и переустройство комнаты N <...>.
В результате выполненных работ создан новый объект недвижимости - нежилое помещение по адресу: <...> образованное из комнаты N <...>.
Перепланировка и переустройство жилого помещения в нежилое произведена на основании Распоряжения Администрации Кировского АО г. Омска от <...> N <...>, объект введен в эксплуатацию, о чем составлен соответствующий акт от <...>.
Однако по сведениям ЕГРП объектом права собственности Г.Н.В., Г.К. по указанному адресу значится жилое помещение.
В момент заключения кредитного договора все его существенные условия, в том числе характеристики объекта недвижимости, для приобретения которого выдается кредит, были сторонами согласованы.
В соответствии со ст. ст. 346 ч. 2 ГК РФ, ст. 29, 30 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года N 102-ФЗ распоряжение предметом залога осуществляется только с согласия залогодержателя.
Доказательств извещения банка о переустройстве и перепланировке предмета ипотеки материалы дела не содержат, действия ответчиков по изменению целевого назначения предмета залога, а также его технических характеристик совершены без ведома Банка.
В заседании судебной коллегии было установлено, что объект недвижимости, который является предметом договора залога, имеется в натуре, не утрачен и не поврежден настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, не было установлено и обстоятельств, при существовании которых залог признается прекращенным.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ч. 2 п. 4 ст. 54 ст. 54.1, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
В соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.
Суд апелляционной инстанции вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешая ходатайство стороны истца, ответчиков о принятии апелляционной инстанцией дополнительного доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о его удовлетворении ввиду того, что в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд первой инстанции вопрос о стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом залога, в котором проведены перепланировка и переустройство, на день вынесения решения не определил в качестве юридически значимого обстоятельства по делу, не разъяснил сторонам какие доказательства могут быть представлены в подтверждение стоимости этого объекта.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в судебном заседании апелляционной инстанции нашел подтверждение факт уважительной причины не представления вышеуказанного отчета стороной истца, ответчиков в суд первой инстанции, судебная коллегия в соответствии с абзацем вторым ч. 2 ст. 327 ГПК РФ полагает возможным принять отчет Бюро независимой оценки и экспертизы <...> N <...> от <...>, Отчет N <...> от <...> <...> в качестве дополнительных доказательств.
Согласно Отчету N <...> об оценке рыночной стоимости комнаты N <...>, расположенной по адресу: <...>, представленного ЗАО КБ "Мираф-Банк", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - жилого помещения, составляет <...> руб., итоговая величина ликвидационной стоимости того же объекта - <...> руб.
Согласно Отчету N <...> об оценке рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, представленного Г.Н.В., составляет <...> руб.
Давая оценку данным доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчет N <...> от <...> является относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку содержит сведения о юридически значимых обстоятельствах и отвечает признакам письменного доказательства по делу по смыслу ст. 71 ГПК РФ.
Принимая во внимание, что залог на спорный объект недвижимости - комнату N <...> до настоящего времени сохранен как на жилое помещение, о чем имеются сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебная коллегия приходит к выводу о том, что начальную продажную цену заложенного имущества необходимо определить на основании Отчета N <...> с учетом сравнительного подхода и аналогов нежилых помещений, приведенных в данном заключении эксперта, равную 80% рыночной стоимости такого имущества, то есть <...> руб.
Таким образом судебная коллегия учитывает фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость предмета залога - жилого помещения изменилась в результате проведенной перепланировки и переустройства, что само по себе судьбу объекта недвижимости, как предмета залога, не изменило.
Тем самым судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы обоснованными.
Учитывая изложенная, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований ЗАО КБ "Мираф-Банк" об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от <...>, заключенного между ЗАО К "Мираф-Банк" и Г.Н.В., Г.К.. <...>. В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО КБ "Мираф-Банк" - без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Кировского районного суда города Омска от 19 января 2015 года в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от <...> - отменить.
В указанной части принять новое решение.
Обратить взыскание на заложенное имущество - комнату N <...>, находящуюся по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества на торгах в размере <...> руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО КБ "Мираф-Банк" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2369/2015
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Банк исполнил принятые на себя обязательства по выдаче кредита, однако заемщик обязательства по возврату выданного кредита и уплате процентов надлежащим образом не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 мая 2015 г. по делу N 33-2369/2015
Председательствующий: Валиулин Р.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Оганесян Л.С., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании 13 мая 2015 года
дело по апелляционной жалобе ЗАО КБ "Мираф-Банк" на заочное решение Кировского районного суда г. Омска от 13 января 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования ЗАО "Мираф -Банк" удовлетворить частично.
Взыскать с Г.Н.В. в пользу ЗАО "Мираф -Банк" задолженность по кредитному договору N <...> от <...> в сумме <...> рублей <...> копейки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...> рубля <...> копеек, всего <...> рублей <...> копейки.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
ЗАО КБ "Мираф-Банк" обратилось в суд с иском к Г.Н.В., Г.К. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска указал, что <...> между Банк ЗАО КБ "Мираф-Банк" и Г.Н.В. заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику предоставлен потребительский кредит в размере <...> руб. под <...> % годовых сроком по <...>. Исполнение обязательств Г.Н.В. по кредитному договору обеспечено договором об ипотеке от <...> с Г.Н.В., Г.К.
Г.Н.В. на протяжении всего кредитного периода ненадлежащим образом исполняла обязательства по договору. Систематически платежи вносились не в полном объеме, в нарушение графика. По состоянию на <...> размер задолженности составил <...> руб. <...> коп., в том числе: <...> руб. <...> коп. - текущая задолженность по основному долгу, <...> руб. <...> коп. - просроченная задолженность по основному долгу, <...> руб. <...> коп. - просроченные проценты, <...> руб. <...> коп. - текущие проценты, <...> руб. <...> коп. - начисленные, но неуплаченные проценты на просроченный основной долг за период с <...> по <...>, <...> руб. <...> коп. - неустойка.
Просил взыскать с Г.Н.В. в пользу ЗАО КБ "Мираф-Банк" задолженность по кредитному договору, обратить взыскание на жилое помещение по адресу: <...>. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере <...> руб., взыскать судебные расходы.
Представитель ЗАО КБ "Мираф-Банк" - М. в судебном заседании иск поддержала.
Ответчики Г.Н.В., Г.К. участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе ЗАО КБ "Мираф-Банк" просит заочное решение суда в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отменить, постановив новое решение об удовлетворении требований. Сославшись на ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указывает, что сумма неисполненных Г.Н.В. обязательств составляет более пяти процентов, период просрочки надлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более 3 месяцев, следовательно, предусмотренные законом основания к отказу в обращении взыскания на предмет залога - отсутствуют.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ЗАО КБ "Мираф-Банк" З.. поддержавшего жалобу, Г.Н.В., согласившуюся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения в части разрешенных судом требований об обращении взыскания на предмет залога.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На основании п. 1 ст. 809 ГК РФ, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пунктом 2 ст. 811, п. 2 ст. 819 ГК РФ предусмотрено, что если кредитным договором предусмотрено возвращение кредита по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.
В силу требований ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму (неустойку, штраф, пеню).
Судом установлено, что <...> между ЗАО КБ "Мираф-Банк" и Г.Н.В. заключен кредитный договор N <...>, по условиям которого с учетом дополнительного соглашения N <...> от <...> ответчице предоставлен кредит на потребительские цели в размере <...> руб. под <...> % годовых сроком по <...>.
<...> Банк исполнил свои обязанности по кредитному договору, предоставив заемщику кредит в сумме <...> руб., что подтверждается ордером-распоряжением N <...> от <...>.
Исполнение обязательств Г.Н.В. по кредитному договору обеспечено договором об ипотеке от <...> с Г.Н.В., Г.К., предметом которого является комната N <...>, секция N <...>, в доме <...> залоговой стоимостью <...> руб. <...>.
Договор ипотеки зарегистрирован в ЕГРП.
На протяжении кредитного периода Г.Н.В. ненадлежащим образом исполняла обязательства по договору. Систематически платежи вносились не в полном объеме, в нарушение графика, по состоянию на <...> задолженность составила <...> руб. <...> коп., в том числе: <...> руб. <...> коп. - текущая задолженность по основному долгу, <...> руб. <...> коп. - просроченная задолженность по основному долгу, <...> руб. <...> коп. - просроченные проценты, <...> руб. <...> коп. - текущие проценты, <...> руб. <...> коп. - начисленные, но неуплаченные проценты на просроченный основной долг за период с <...> по <...>, <...> руб. <...> коп. - неустойка.
Размер кредитной задолженности ответчиками не оспорен (ст. 56 ГПК РФ).
В соответствии с п. <...> кредитного договора заемщик принял на себя обязательство возвратить полученный кредит и уплатить за пользование им и выполнить иные обязательства по кредитном договору.
Согласно п. <...> кредитного договора предельный срок возврата кредита <...>.
В силу п. <...> кредитного договора при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению аннуитетных платежей задолженность выносится на счет просроченных кредитов с начислением повышенных процентов в размере <...>% годовых.
Пунктом <...> кредитного договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков уплаты процентов, сумма начисленных процентов выносится на счет просроченных процентов с начислением неустойки в размере <...>% годовых.
В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Те же самые основания невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке приведены в ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия факта существенного нарушения обязательства со стороны ответчиков, и на этом основании постановил решение об отказе в обращении взыскания на предмет ипотеки.
Поскольку долг по кредитному договору составляет <...> руб. <...> коп., период просрочки исполнения обязательств на момент принятия решения судом составил более трех месяцев, оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ, не имеется, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования Банка об обращении взыскания на комнату, являющуюся предметом ипотеки, путем продажи ее с публичных торгов.
Устанавливая начальную сумму для торгов судебная коллегия учитывает следующее.
Стоимость квартиры определена залоговой стоимостью, согласованной сторонами в п.<...> договора ипотеки от <...>, при этом предметом ипотеки является жилое помещение по вышеуказанному адресу (л.д. <...>).
В заседании судебной коллегии было установлено, что Г.Н.В., Г.К. была произведена перепланировка и переустройство комнаты N <...>.
В результате выполненных работ создан новый объект недвижимости - нежилое помещение по адресу: <...> образованное из комнаты N <...>.
Перепланировка и переустройство жилого помещения в нежилое произведена на основании Распоряжения Администрации Кировского АО г. Омска от <...> N <...>, объект введен в эксплуатацию, о чем составлен соответствующий акт от <...>.
Однако по сведениям ЕГРП объектом права собственности Г.Н.В., Г.К. по указанному адресу значится жилое помещение.
В момент заключения кредитного договора все его существенные условия, в том числе характеристики объекта недвижимости, для приобретения которого выдается кредит, были сторонами согласованы.
В соответствии со ст. ст. 346 ч. 2 ГК РФ, ст. 29, 30 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года N 102-ФЗ распоряжение предметом залога осуществляется только с согласия залогодержателя.
Доказательств извещения банка о переустройстве и перепланировке предмета ипотеки материалы дела не содержат, действия ответчиков по изменению целевого назначения предмета залога, а также его технических характеристик совершены без ведома Банка.
В заседании судебной коллегии было установлено, что объект недвижимости, который является предметом договора залога, имеется в натуре, не утрачен и не поврежден настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, не было установлено и обстоятельств, при существовании которых залог признается прекращенным.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ч. 2 п. 4 ст. 54 ст. 54.1, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
В соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.
Суд апелляционной инстанции вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешая ходатайство стороны истца, ответчиков о принятии апелляционной инстанцией дополнительного доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о его удовлетворении ввиду того, что в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд первой инстанции вопрос о стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом залога, в котором проведены перепланировка и переустройство, на день вынесения решения не определил в качестве юридически значимого обстоятельства по делу, не разъяснил сторонам какие доказательства могут быть представлены в подтверждение стоимости этого объекта.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в судебном заседании апелляционной инстанции нашел подтверждение факт уважительной причины не представления вышеуказанного отчета стороной истца, ответчиков в суд первой инстанции, судебная коллегия в соответствии с абзацем вторым ч. 2 ст. 327 ГПК РФ полагает возможным принять отчет Бюро независимой оценки и экспертизы <...> N <...> от <...>, Отчет N <...> от <...> <...> в качестве дополнительных доказательств.
Согласно Отчету N <...> об оценке рыночной стоимости комнаты N <...>, расположенной по адресу: <...>, представленного ЗАО КБ "Мираф-Банк", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - жилого помещения, составляет <...> руб., итоговая величина ликвидационной стоимости того же объекта - <...> руб.
Согласно Отчету N <...> об оценке рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, представленного Г.Н.В., составляет <...> руб.
Давая оценку данным доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчет N <...> от <...> является относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку содержит сведения о юридически значимых обстоятельствах и отвечает признакам письменного доказательства по делу по смыслу ст. 71 ГПК РФ.
Принимая во внимание, что залог на спорный объект недвижимости - комнату N <...> до настоящего времени сохранен как на жилое помещение, о чем имеются сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебная коллегия приходит к выводу о том, что начальную продажную цену заложенного имущества необходимо определить на основании Отчета N <...> с учетом сравнительного подхода и аналогов нежилых помещений, приведенных в данном заключении эксперта, равную 80% рыночной стоимости такого имущества, то есть <...> руб.
Таким образом судебная коллегия учитывает фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость предмета залога - жилого помещения изменилась в результате проведенной перепланировки и переустройства, что само по себе судьбу объекта недвижимости, как предмета залога, не изменило.
Тем самым судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы обоснованными.
Учитывая изложенная, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований ЗАО КБ "Мираф-Банк" об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от <...>, заключенного между ЗАО К "Мираф-Банк" и Г.Н.В., Г.К.. <...>. В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО КБ "Мираф-Банк" - без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Кировского районного суда города Омска от 19 января 2015 года в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от <...> - отменить.
В указанной части принять новое решение.
Обратить взыскание на заложенное имущество - комнату N <...>, находящуюся по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества на торгах в размере <...> руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО КБ "Мираф-Банк" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)