Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заемщики ненадлежащим образом исполняли обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов, обеспеченные поручительством, а также залогом жилых домов и земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Лопаткин В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Оганесян Л.С., Пшиготского А.И.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 22 апреля 2015 года
дело по апелляционной жалобе ОАО "СКБ-банк" на заочное решение Кировского районного суда г. Омска от 02 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "СКБ-банк" удовлетворить частично.
Взыскать в солидарном порядке с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" задолженность по договору кредитной линии N <...> от <...> года в размере <...> рублей, из которых: просроченная задолженность по основному долгу - <...> рублей, просроченная задолженность по процентам - <...> рублей.
Обратить взыскание на заложенные по договору залога N <...> от <...> года в целях погашения задолженности по кредитному договору N <...> от <...> года недвижимое имущество: земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, местоположением: <...> и жилой дом N <...> по ул. <...>, с кадастровым (условным) номером <...> путем реализации на публичных торгах и установить начальную продажную цену заложенного имущества: земельный участок N <...> с кадастровым номером <...> - в размере <...> рублей, - жилой дом N <...> по ул. <...> - в размере <...> рублей.
Взыскать в солидарном порядке с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" задолженность по кредитному договору N <...> от <...> года в размере <...> рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - <...> рублей; задолженность по процентам - <...> рублей.
Взыскать с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы по уплате госпошлины в размере <...> рублей по <...> рублей с каждого.
Взыскать с ИП К.О., К.В., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы по уплате госпошлины в размере <...> рублей по <...> рублей с каждого.
Взыскать с ИП К.О., К.В., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы оплате услуг оценщика в размере <...> рублей по <...> рублей с каждого.
В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО "СКБ-банк" отказать".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
ОАО "СКБ-банк" обратилось в суд с иском к ИП К.О., С., К.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование требований истец указал, что <...> между ОАО "СКБ-банк" и ИП К.О. был заключен договор на открытие кредитной линии с лимитом выдачи <...> руб. на срок до <...> с выплатой процентов на условиях, предусмотренных дополнительными соглашениями N <...> от <...>, N <...> от <...>.
Обеспечением кредитных обязательств ИП К.О. по договору N <...> от <...> являлись поручительство С. и залог земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, местоположением: <...> и жилого дома Литер <...> по адресу: <...>, принадлежащих на праве общей долевой собственности К.О. и С., а также земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, местоположением: <...> и жилого дома N <...> по адресу: <...>, принадлежащих на праве общей долевой собственности К.О. и К.В.
Кроме того, <...> между ОАО "СКБ-банк" и С., К.О. заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставил созаемщикам денежные средства в сумме <...> руб. сроком на <...> месяца на приобретение недвижимого имущества.
Кредит выдан под залог приобретаемого земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> и жилого дома N <...> Литер <...> по адресу: <...>.
Заемщики обязательства по возврату долга, процентов исполняли ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность перед Банком, размер которой по состоянию на <...> по договору от <...> составил <...> руб. <...> коп., по договору от <...> составил <...> руб. <...> коп.
Истец просил взыскать солидарно с ИП К.О., С. задолженность по кредитным договорам, обратить взыскание на заложенное имущество, возместить понесенные по делу судебные расходы.
Представитель ОАО "СКБ-банк" в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчики ИП К.О., С., К.В. в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе ОАО "СКБ-банк" просит отменить заочное решение суда в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на земельный участок N <...>, расположенный по адресу: <...>, жилой дом N <...> по адресу: <...>.
Поскольку сумма задолженности по кредитным договорам превышает установленные законом 5% от размера стоимости заложенного имущества, а сроки внесения платежей нарушены ответчиками более трех раз в течение 12 месяцев, полагает подлежащим удовлетворению требование об обращении взыскания на предмет залога.
Полагает, что денежных средств, вырученных от реализации земельного участка N <...>, с местоположением: <...> жилого дома N <...> Литер <...> по адресу: <...>, и оставшихся после погашения задолженности по кредитному договору от <...>, будет недостаточно для погашения долга по кредитному договору от <...>, что приведет к нарушению прав Банка.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 810, 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Как следует из материалов дела, <...> между ОАО "СКБ-банк" и С., К.О. был заключен кредитный договор N <...>, по условиям которого Банк предоставил созаемщикам кредит в размере <...> руб. сроком на <...> месяца.
Созаемщики на условиях солидарной ответственности обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование (п. <...> кредитного договора).
Кредит был предоставлен ответчикам для целевого использования - приобретения в собственность земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, местоположение которого: <...>, и жилого дома N <...> литер <...>, расположенного по адресу: <...>.
Обеспечением исполнения обязательства созаемщиков по кредитному договору явилась ипотека указанного жилого дома и земельного участка в силу закона.
По договору купли-продажи от <...> С., К.О. приобрели в общую долевую собственность указанные объекты недвижимости. Общая цена приобретаемого имущества составила <...> руб., которая частично выплачена за счет собственных средств покупателей, частично - за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору N <...> от <...>.
Судом установлено, что <...> между ОАО "СКБ-банк" и ИП К.О. был заключен договор на открытие кредитной линии N <...>, по условиям которого Банк посредством открытия кредитной линии предоставил заемщику траншами денежные средства в размере <...> руб. сроком до <...>, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке, установленном договором, дополнительными соглашениями к нему N <...> от <...>, N <...> от <...>.
В обеспечение исполнения обязательств по данному соглашению с К.О., С. и К.В. заключен договор N <...> от <...>, согласно которому в залог Банку были переданы: земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства; жилой дом N <...>, литер <...>, по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, этажность: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>; земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства; жилой дом N <...> по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>.
Также в обеспечение обязательств заемщика ИП К.О. <...> ОАО "СКБ-банк" был заключен с С. договор поручительства.
Во исполнение условий соглашения Банк <...> перечислил ответчику денежные средства в размере <...> руб., <...> - в размере <...> руб.
Обязательства по своевременному внесению платежей в погашение основного долга, процентов по кредитному договору от <...>, договору кредитной линии от <...> С., ИП К.О. надлежащим образом не исполнялись.
Согласно ст. ст. 309, 310, 819 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Руководствуясь приведенными нормами гражданского законодательства, признав правильным представленный в материалы дела расчет задолженности ответчиков перед Банком, суд первой инстанции правомерно взыскал в солидарном порядке с ответчиков С., ИП К.О. в пользу истца задолженность по договору кредитной линии N <...> от <...> в размере <...> руб. <...> коп., а также задолженность по кредитному договору N <...> от <...> в размере <...> руб. <...> коп.
Решение суда в указанной части сторонами не обжаловалось, в связи с чем, предметом проверки суда апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ не является.
Разрешая требование ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на заложенное по договору залога от <...> имущество в целях погашения задолженности по договору N <...> от <...>, суд первой инстанции, обоснованно исходил из того, что поскольку у истца возникло право требовать от заемщика исполнения обязательств по возврату долга, процентов, он вправе получить это исполнение за счет стоимости заложенного имущества путем обращения взыскания на предмет залога.
Учитывая, что совокупная стоимость заложенных объектов недвижимости равна <...> руб. и значительно превышает сумму задолженности по договору кредитной линии N <...> (<...> руб. <...> коп.), суд не усмотрел оснований для обращения взыскания на все заложенное имущество, посчитав необходимым обратить взыскание только на земельный участок N <...> и жилой дом N <...>, литер <...>, расположенный по адресу: <...>.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования об обращении взыскания на заложенное по кредитному договору N <...> от <...> имущество в целях погашения задолженности по данному договору, суд первой инстанции указал, что сумма задолженности явно несоразмерна стоимости предметов залога (земельного участка N <...> и жилого дома N <...>, литер <...> по ул. <...>), а реализация жилого дома отдельно от земельного участка, на котором он расположен, невозможна.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества только по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Аналогичные положения закреплены в п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Как правильно установлено судом первой инстанции, ИП К.О., С. свои обязательства по возврату полученного кредита и начисленных процентов надлежащим образом не выполнили, в связи с чем с них обоснованно взыскана сумма задолженности по кредитным договорам.
Принимая во внимание, что обязательства ответчиков обеспечены залогом недвижимого имущества, учитывая, что последние платежи в погашение кредита по договору от <...> были произведены в <...> года, а по договору от <...> - в <...> года, сумма задолженности по данным договорам превышает 5% от размера стоимости предметов залога, предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ оснований для отказа в удовлетворении требований ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на все заложенное имущество судебная коллегия не усматривает.
На основании ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в том числе определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Согласно отчетам ООО <...> N <...>, N <...> стоимость заложенного имущества составляет <...> руб. (жилой дом N <...>, литер <...> по ул. <...>), <...> руб. (земельный участок N <...>), <...> руб. (жилой дом N <...> по ул. <...>), <...> руб. (земельный участок N <...>).
В исковом заявлении ОАО "СКБ-банк" просило установить начальную продажную стоимость названного имущества в размере 80% от указанной в отчетах оценки.
Стоимость заложенного имущества, определенная ООО <...> ответчиками не оспаривалась, доказательства, подтверждающие иную стоимость предметов залога, в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь отчетами N <...>, N <...>, полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества, равную 80% от заявленной рыночной стоимости этого имущества.
В силу изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов:
- - земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, с объявленной начальной продажной ценой в размере <...> руб.;
- - жилого дома N <...> литер <...>, по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, этажность: <...>, с кадастровым (условным) номером <...> с объявленной начальной продажной ценой в размере <...> руб.;
- - земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, с объявленной начальной продажной ценой в размере <...> руб.;
- - жилого дома N <...> по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>, с объявленной начальной продажной ценой в размере <...> руб.
Тем самым судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы обоснованными.
Соответственно, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на земельный участок N <...> с местоположением: <...>, жилой дом N <...> по ул. <...>, являющиеся предметом договора залога N <...> от <...>, - подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ.
В остальной части решение суда следует оставить без изменения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Кировского районного суда г. Омска от 02 февраля 2015 года в части отказа в удовлетворении требований ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, местоположением: <...>, жилой дом N <...> по ул. <...>, с кадастровым (условным) номером <...>, отменить.
Постановить в этой части по делу новое решение об удовлетворении иска. Резолютивную часть решения суда изложить в следующей редакции:
"Исковые требования ОАО "СКБ-банк" удовлетворить.
Взыскать в солидарном порядке с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" задолженность по договору кредитной линии N <...> от <...> в размере <...> руб. <...> коп., из которых: просроченная задолженность по основному долгу - <...> руб. <...> коп., просроченная задолженность по процентам - <...> руб. <...> коп.
Взыскать в солидарном порядке с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" задолженность по кредитному договору N <...> от <...> в размере <...> руб. <...> коп., в том числе: просроченная задолженность по основному долгу - <...> руб. <...> коп.; просроченная задолженность по процентам - <...> руб. <...> коп.
Обратить взыскание на земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб.; жилой дом N <...> литер <...> по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, этажность: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб.; земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб.; жилой дом N <...> по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб., путем их реализации на публичных торгах.
Взыскать с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб. <...> коп. по <...> руб. с каждого.
Взыскать с ИП К.О., К.В., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб. по <...> руб. <...> коп. с каждого.
Взыскать с ИП К.О., К.В., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы оплате услуг оценщика в размере <...> руб. по <...> руб. <...> коп. с каждого".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2483/2015
Требование: О взыскании солидарно задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заемщики ненадлежащим образом исполняли обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов, обеспеченные поручительством, а также залогом жилых домов и земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-2483/2015
Председательствующий: Лопаткин В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Оганесян Л.С., Пшиготского А.И.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 22 апреля 2015 года
дело по апелляционной жалобе ОАО "СКБ-банк" на заочное решение Кировского районного суда г. Омска от 02 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "СКБ-банк" удовлетворить частично.
Взыскать в солидарном порядке с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" задолженность по договору кредитной линии N <...> от <...> года в размере <...> рублей, из которых: просроченная задолженность по основному долгу - <...> рублей, просроченная задолженность по процентам - <...> рублей.
Обратить взыскание на заложенные по договору залога N <...> от <...> года в целях погашения задолженности по кредитному договору N <...> от <...> года недвижимое имущество: земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, местоположением: <...> и жилой дом N <...> по ул. <...>, с кадастровым (условным) номером <...> путем реализации на публичных торгах и установить начальную продажную цену заложенного имущества: земельный участок N <...> с кадастровым номером <...> - в размере <...> рублей, - жилой дом N <...> по ул. <...> - в размере <...> рублей.
Взыскать в солидарном порядке с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" задолженность по кредитному договору N <...> от <...> года в размере <...> рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - <...> рублей; задолженность по процентам - <...> рублей.
Взыскать с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы по уплате госпошлины в размере <...> рублей по <...> рублей с каждого.
Взыскать с ИП К.О., К.В., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы по уплате госпошлины в размере <...> рублей по <...> рублей с каждого.
Взыскать с ИП К.О., К.В., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы оплате услуг оценщика в размере <...> рублей по <...> рублей с каждого.
В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО "СКБ-банк" отказать".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
ОАО "СКБ-банк" обратилось в суд с иском к ИП К.О., С., К.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование требований истец указал, что <...> между ОАО "СКБ-банк" и ИП К.О. был заключен договор на открытие кредитной линии с лимитом выдачи <...> руб. на срок до <...> с выплатой процентов на условиях, предусмотренных дополнительными соглашениями N <...> от <...>, N <...> от <...>.
Обеспечением кредитных обязательств ИП К.О. по договору N <...> от <...> являлись поручительство С. и залог земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, местоположением: <...> и жилого дома Литер <...> по адресу: <...>, принадлежащих на праве общей долевой собственности К.О. и С., а также земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, местоположением: <...> и жилого дома N <...> по адресу: <...>, принадлежащих на праве общей долевой собственности К.О. и К.В.
Кроме того, <...> между ОАО "СКБ-банк" и С., К.О. заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставил созаемщикам денежные средства в сумме <...> руб. сроком на <...> месяца на приобретение недвижимого имущества.
Кредит выдан под залог приобретаемого земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> и жилого дома N <...> Литер <...> по адресу: <...>.
Заемщики обязательства по возврату долга, процентов исполняли ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность перед Банком, размер которой по состоянию на <...> по договору от <...> составил <...> руб. <...> коп., по договору от <...> составил <...> руб. <...> коп.
Истец просил взыскать солидарно с ИП К.О., С. задолженность по кредитным договорам, обратить взыскание на заложенное имущество, возместить понесенные по делу судебные расходы.
Представитель ОАО "СКБ-банк" в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчики ИП К.О., С., К.В. в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе ОАО "СКБ-банк" просит отменить заочное решение суда в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на земельный участок N <...>, расположенный по адресу: <...>, жилой дом N <...> по адресу: <...>.
Поскольку сумма задолженности по кредитным договорам превышает установленные законом 5% от размера стоимости заложенного имущества, а сроки внесения платежей нарушены ответчиками более трех раз в течение 12 месяцев, полагает подлежащим удовлетворению требование об обращении взыскания на предмет залога.
Полагает, что денежных средств, вырученных от реализации земельного участка N <...>, с местоположением: <...> жилого дома N <...> Литер <...> по адресу: <...>, и оставшихся после погашения задолженности по кредитному договору от <...>, будет недостаточно для погашения долга по кредитному договору от <...>, что приведет к нарушению прав Банка.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 810, 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Как следует из материалов дела, <...> между ОАО "СКБ-банк" и С., К.О. был заключен кредитный договор N <...>, по условиям которого Банк предоставил созаемщикам кредит в размере <...> руб. сроком на <...> месяца.
Созаемщики на условиях солидарной ответственности обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование (п. <...> кредитного договора).
Кредит был предоставлен ответчикам для целевого использования - приобретения в собственность земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, местоположение которого: <...>, и жилого дома N <...> литер <...>, расположенного по адресу: <...>.
Обеспечением исполнения обязательства созаемщиков по кредитному договору явилась ипотека указанного жилого дома и земельного участка в силу закона.
По договору купли-продажи от <...> С., К.О. приобрели в общую долевую собственность указанные объекты недвижимости. Общая цена приобретаемого имущества составила <...> руб., которая частично выплачена за счет собственных средств покупателей, частично - за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору N <...> от <...>.
Судом установлено, что <...> между ОАО "СКБ-банк" и ИП К.О. был заключен договор на открытие кредитной линии N <...>, по условиям которого Банк посредством открытия кредитной линии предоставил заемщику траншами денежные средства в размере <...> руб. сроком до <...>, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке, установленном договором, дополнительными соглашениями к нему N <...> от <...>, N <...> от <...>.
В обеспечение исполнения обязательств по данному соглашению с К.О., С. и К.В. заключен договор N <...> от <...>, согласно которому в залог Банку были переданы: земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства; жилой дом N <...>, литер <...>, по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, этажность: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>; земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства; жилой дом N <...> по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>.
Также в обеспечение обязательств заемщика ИП К.О. <...> ОАО "СКБ-банк" был заключен с С. договор поручительства.
Во исполнение условий соглашения Банк <...> перечислил ответчику денежные средства в размере <...> руб., <...> - в размере <...> руб.
Обязательства по своевременному внесению платежей в погашение основного долга, процентов по кредитному договору от <...>, договору кредитной линии от <...> С., ИП К.О. надлежащим образом не исполнялись.
Согласно ст. ст. 309, 310, 819 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Руководствуясь приведенными нормами гражданского законодательства, признав правильным представленный в материалы дела расчет задолженности ответчиков перед Банком, суд первой инстанции правомерно взыскал в солидарном порядке с ответчиков С., ИП К.О. в пользу истца задолженность по договору кредитной линии N <...> от <...> в размере <...> руб. <...> коп., а также задолженность по кредитному договору N <...> от <...> в размере <...> руб. <...> коп.
Решение суда в указанной части сторонами не обжаловалось, в связи с чем, предметом проверки суда апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ не является.
Разрешая требование ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на заложенное по договору залога от <...> имущество в целях погашения задолженности по договору N <...> от <...>, суд первой инстанции, обоснованно исходил из того, что поскольку у истца возникло право требовать от заемщика исполнения обязательств по возврату долга, процентов, он вправе получить это исполнение за счет стоимости заложенного имущества путем обращения взыскания на предмет залога.
Учитывая, что совокупная стоимость заложенных объектов недвижимости равна <...> руб. и значительно превышает сумму задолженности по договору кредитной линии N <...> (<...> руб. <...> коп.), суд не усмотрел оснований для обращения взыскания на все заложенное имущество, посчитав необходимым обратить взыскание только на земельный участок N <...> и жилой дом N <...>, литер <...>, расположенный по адресу: <...>.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования об обращении взыскания на заложенное по кредитному договору N <...> от <...> имущество в целях погашения задолженности по данному договору, суд первой инстанции указал, что сумма задолженности явно несоразмерна стоимости предметов залога (земельного участка N <...> и жилого дома N <...>, литер <...> по ул. <...>), а реализация жилого дома отдельно от земельного участка, на котором он расположен, невозможна.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества только по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Аналогичные положения закреплены в п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Как правильно установлено судом первой инстанции, ИП К.О., С. свои обязательства по возврату полученного кредита и начисленных процентов надлежащим образом не выполнили, в связи с чем с них обоснованно взыскана сумма задолженности по кредитным договорам.
Принимая во внимание, что обязательства ответчиков обеспечены залогом недвижимого имущества, учитывая, что последние платежи в погашение кредита по договору от <...> были произведены в <...> года, а по договору от <...> - в <...> года, сумма задолженности по данным договорам превышает 5% от размера стоимости предметов залога, предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ оснований для отказа в удовлетворении требований ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на все заложенное имущество судебная коллегия не усматривает.
На основании ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в том числе определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Согласно отчетам ООО <...> N <...>, N <...> стоимость заложенного имущества составляет <...> руб. (жилой дом N <...>, литер <...> по ул. <...>), <...> руб. (земельный участок N <...>), <...> руб. (жилой дом N <...> по ул. <...>), <...> руб. (земельный участок N <...>).
В исковом заявлении ОАО "СКБ-банк" просило установить начальную продажную стоимость названного имущества в размере 80% от указанной в отчетах оценки.
Стоимость заложенного имущества, определенная ООО <...> ответчиками не оспаривалась, доказательства, подтверждающие иную стоимость предметов залога, в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь отчетами N <...>, N <...>, полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества, равную 80% от заявленной рыночной стоимости этого имущества.
В силу изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов:
- - земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, с объявленной начальной продажной ценой в размере <...> руб.;
- - жилого дома N <...> литер <...>, по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, этажность: <...>, с кадастровым (условным) номером <...> с объявленной начальной продажной ценой в размере <...> руб.;
- - земельного участка N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, с объявленной начальной продажной ценой в размере <...> руб.;
- - жилого дома N <...> по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>, с объявленной начальной продажной ценой в размере <...> руб.
Тем самым судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы обоснованными.
Соответственно, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на земельный участок N <...> с местоположением: <...>, жилой дом N <...> по ул. <...>, являющиеся предметом договора залога N <...> от <...>, - подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ.
В остальной части решение суда следует оставить без изменения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Кировского районного суда г. Омска от 02 февраля 2015 года в части отказа в удовлетворении требований ОАО "СКБ-банк" об обращении взыскания на земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, местоположением: <...>, жилой дом N <...> по ул. <...>, с кадастровым (условным) номером <...>, отменить.
Постановить в этой части по делу новое решение об удовлетворении иска. Резолютивную часть решения суда изложить в следующей редакции:
"Исковые требования ОАО "СКБ-банк" удовлетворить.
Взыскать в солидарном порядке с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" задолженность по договору кредитной линии N <...> от <...> в размере <...> руб. <...> коп., из которых: просроченная задолженность по основному долгу - <...> руб. <...> коп., просроченная задолженность по процентам - <...> руб. <...> коп.
Взыскать в солидарном порядке с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" задолженность по кредитному договору N <...> от <...> в размере <...> руб. <...> коп., в том числе: просроченная задолженность по основному долгу - <...> руб. <...> коп.; просроченная задолженность по процентам - <...> руб. <...> коп.
Обратить взыскание на земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб.; жилой дом N <...> литер <...> по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, этажность: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб.; земельный участок N <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположением: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб.; жилой дом N <...> по ул. <...>, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер: <...>, с кадастровым (условным) номером <...>, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб., путем их реализации на публичных торгах.
Взыскать с ИП К.О., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб. <...> коп. по <...> руб. с каждого.
Взыскать с ИП К.О., К.В., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб. по <...> руб. <...> коп. с каждого.
Взыскать с ИП К.О., К.В., С. в пользу ОАО "СКБ-банк" расходы оплате услуг оценщика в размере <...> руб. по <...> руб. <...> коп. с каждого".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)