Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец ссылается на систематическое нарушение ответчиками порядка внесения платежей по возврату суммы кредита и процентов, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Осипова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Вергазовой Л.В.,
судей Фоминой С.С., Языковой В.Л.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" С. на заочное решение Советского районного суда г. Рязани от 12 февраля 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Б.Е.Б., Б.Е.А., Б.А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.
Взыскать в солидарном порядке с Б.Е.Б. и Б.Е.А. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.
Взыскать с Б.Е.Б. и Б.Е.А. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" проценты по кредитному договору с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу из расчета <данные изъяты>% годовых от суммы взысканного основного долга в размере <данные изъяты>.
Расторгнуть кредитный договор N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (Закрытое акционерное общество) и Б.Е.Б., Б.Е.А.
Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи имущества с открытых публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Б.Е.Б. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" судебные расходы в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Б.Е.А. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" судебные расходы в размере <данные изъяты>.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., объяснения апеллятора представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" С., ответчика Б.Е.Б., судебная коллегия
установила:
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось в суд с иском к Б.Е.Б., Б.Е.А., Б.А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Б.Е.Б., Б.Е.А. Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (ЗАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> на срок <данные изъяты> для приобретения в собственность ответчиков квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в сумме <данные изъяты> зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Б.Е.Б. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере <данные изъяты>. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру была произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Б.Е.Б., Б.Е.А. как залогодателями-должниками и Б.А., как залогодателем, ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Росреестра первоначальному залогодержателю - Акционерному коммерческому банку содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (ЗАО) ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является Истец. С ДД.ММ.ГГГГ ответчики систематически стали нарушать порядок внесения ежемесячных платежей по возврату суммы кредита и процентов за пользование им. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Б.Е.Б. было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которое оставлено ответчиком без внимания. До настоящего времени ответчики не выполнили требования истца, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - <данные изъяты>, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>, а также начисленные пени в размере <данные изъяты>. С ДД.ММ.ГГГГ и до вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями кредитного договора и Закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере <данные изъяты>% годовых, до даты вступления решения в законную силу. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в размере 80% от стоимости квартиры, указанной в отчете независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ.
Просили суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.; с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями кредитного договора и Закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере <данные изъяты>, до даты вступления решения суда в законную силу; расторгнуть кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.Е.Б., Б.Е.А. с одной стороны и Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (ЗАО) с другой стороны, с даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчикам, расположенную по адресу: <адрес>; определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 80% от стоимости, указанной в отчете независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчиков в солидарном порядке расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Заочным решением Советского районного суда г. Рязани исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" С. считает заочное решение суда необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права и просит отменить в части отказа в установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере 80% от стоимости, определенной в отчете об оценке N ООО "Центр профессиональной оценки"; вынести по делу новое решение, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 80% от стоимости, определенной в отчете об оценке N ООО "Центр профессиональной оценки". Указывает, что при рассмотрении дела в суде спора между сторонами относительно начальной продажной цены предмета залога не возникало, соответственно, оснований для определения ее самим судом не было. Судебная экспертиза по определению рыночной стоимости предмета залога также судом не проводилась. В силу того, что в материалах дела имеется копия отчета об оценке заложенного имущества N, составленного ООО "Центр профессиональной оценки", а также учитывая прямое указание законодательства о том, что в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В судебном заседании апеллятор поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Ответчик Б.Е.Б. возражала против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, полагает, решение суда является законным, обоснованным и не подлежащем отмене.
Ответчики Б.Е.А., Б.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные договором займа.
В соответствии со статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Частью 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу части 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено и из материалов дела следует, что между Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (ЗАО) и Б.Е.Б., Б.Е.А. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор N, согласно которому Кредитор обязался предоставить Заемщикам кредит, а Заемщики обязались его возвратить на условиях, указанных в Договоре, уплатить по нему проценты и выполнить иные обязательства, предусмотренные Договором. Сумма кредита составила <данные изъяты>; срок кредита <данные изъяты>; процентная ставка по кредиту составляет <данные изъяты>% годовых, действующего со дня, следующего за днем предоставления кредита по дату фактического возврата кредита; стороны пришли к соглашению, что в период исполнения заемщиками обязательств по настоящему Договору устанавливается процентная ставка по кредиту в размере <данные изъяты>% годовых; цель кредита - приобретение в общую долевую собственность по <данные изъяты> доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру ответчиками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, стоимостью <данные изъяты> (п. 1.1 - 1.3 Кредитного договора).
В соответствии с п. 1.4 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Заемщиков является ипотека квартиры.
Права Кредитора по настоящему Договору подлежат удостоверению Закладной, составляемой Заемщиками.
ДД.ММ.ГГГГ права на закладную переданы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме.
Данные обстоятельства стороной ответчиков в установленном законом порядке оспорены не были.
По условиям кредитного договора заемщики Б.Е.Б. и Б.Е.А. обязались ежемесячно возвращать кредит по графику путем уплаты платежа в размере <данные изъяты>, последний платеж - <данные изъяты>, включающего в себя платеж по основному долгу и начисленные на него проценты, и, в соответствии с п. 6.1 Закладной, при нарушении сроков возврата суммы обязательства и/или уплаты начисленных по обязательству процентов, Должник уплачивает Залогодержателю неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы обязательства за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа.
В соответствии с п. 3.17.4 Кредитного договора, в случае если Заемщики не исполнят или ненадлежащим образом исполнят обязательство по досрочному возврату кредита, предусмотренное в заявлении-обязательстве, направленном кредитору, Заемщики уплачивают штраф в размере 1% от суммы заявленного платежа, но не менее 1000 руб. вне зависимости от наличия вины Заемщиков.
В адрес Б-вых было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, а также предложение в добровольном порядке расторгнуть кредитный договор. Однако, как усматривается материалов дела и не оспаривалось ответчиками, указанное требование заемщиками не выполнено.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков перед истцом по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), <данные изъяты> - сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, <данные изъяты> - начисленные пени.
Принимая во внимание вышеприведенные положения закона, а также учитывая, что в ходе судебного разбирательства факт систематического нарушения заемщиками существенных условий кредитного договора достоверно установлен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии фактических и правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
Установив нарушение ответчиком обязательств по договору, суд обосновано удовлетворил требование истца о взыскании задолженности.
Вместе с тем, обращая взыскание на заложенное имущество (квартиру) для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований залогодержателя и определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из отчета об оценке N ООО "Центр профессиональной оценки" от ДД.ММ.ГГГГ и согласованной сторонами при составлении Закладной стоимости заложенного имущества, и пришел к выводу о возможности установления начальной продажной цены имущества при его реализации в размере 100% стоимости - <данные изъяты>.
Между тем вывод суда в отношении начальной продажной цены заложенного имущества нельзя признать обоснованным, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение Закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Представленный истцом отчет об оценке спорной квартиры на настоящее время стороной ответчика оспорен не был, доказательств иной рыночной стоимости предмета ипотеки сторонами суду представлено не было.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для критической оценки представленного истцом отчета об оценке N ООО "Центр профессиональной оценки" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры на указанную дату составила <данные изъяты> руб.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение в части установления начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению.
В остальной части решение суда первой инстанции изменению, либо отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Советского районного суда г. Рязани от 12 февраля 2015 года в части определения начальной продажной стоимости квартиры изменить, установить начальную продажную стоимость квартиры, общей площадью <данные изъяты>, в том числе жилой <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1031
Требование: О расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец ссылается на систематическое нарушение ответчиками порядка внесения платежей по возврату суммы кредита и процентов, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2015 г. по делу N 33-1031
Судья: Осипова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Вергазовой Л.В.,
судей Фоминой С.С., Языковой В.Л.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" С. на заочное решение Советского районного суда г. Рязани от 12 февраля 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Б.Е.Б., Б.Е.А., Б.А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.
Взыскать в солидарном порядке с Б.Е.Б. и Б.Е.А. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.
Взыскать с Б.Е.Б. и Б.Е.А. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" проценты по кредитному договору с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу из расчета <данные изъяты>% годовых от суммы взысканного основного долга в размере <данные изъяты>.
Расторгнуть кредитный договор N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (Закрытое акционерное общество) и Б.Е.Б., Б.Е.А.
Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи имущества с открытых публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Б.Е.Б. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" судебные расходы в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Б.Е.А. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" судебные расходы в размере <данные изъяты>.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., объяснения апеллятора представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" С., ответчика Б.Е.Б., судебная коллегия
установила:
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось в суд с иском к Б.Е.Б., Б.Е.А., Б.А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Б.Е.Б., Б.Е.А. Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (ЗАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> на срок <данные изъяты> для приобретения в собственность ответчиков квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в сумме <данные изъяты> зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Б.Е.Б. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере <данные изъяты>. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру была произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Б.Е.Б., Б.Е.А. как залогодателями-должниками и Б.А., как залогодателем, ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Росреестра первоначальному залогодержателю - Акционерному коммерческому банку содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (ЗАО) ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является Истец. С ДД.ММ.ГГГГ ответчики систематически стали нарушать порядок внесения ежемесячных платежей по возврату суммы кредита и процентов за пользование им. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Б.Е.Б. было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которое оставлено ответчиком без внимания. До настоящего времени ответчики не выполнили требования истца, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - <данные изъяты>, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>, а также начисленные пени в размере <данные изъяты>. С ДД.ММ.ГГГГ и до вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями кредитного договора и Закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере <данные изъяты>% годовых, до даты вступления решения в законную силу. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в размере 80% от стоимости квартиры, указанной в отчете независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ.
Просили суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.; с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями кредитного договора и Закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере <данные изъяты>, до даты вступления решения суда в законную силу; расторгнуть кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.Е.Б., Б.Е.А. с одной стороны и Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (ЗАО) с другой стороны, с даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчикам, расположенную по адресу: <адрес>; определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 80% от стоимости, указанной в отчете независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчиков в солидарном порядке расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Заочным решением Советского районного суда г. Рязани исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" С. считает заочное решение суда необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права и просит отменить в части отказа в установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере 80% от стоимости, определенной в отчете об оценке N ООО "Центр профессиональной оценки"; вынести по делу новое решение, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 80% от стоимости, определенной в отчете об оценке N ООО "Центр профессиональной оценки". Указывает, что при рассмотрении дела в суде спора между сторонами относительно начальной продажной цены предмета залога не возникало, соответственно, оснований для определения ее самим судом не было. Судебная экспертиза по определению рыночной стоимости предмета залога также судом не проводилась. В силу того, что в материалах дела имеется копия отчета об оценке заложенного имущества N, составленного ООО "Центр профессиональной оценки", а также учитывая прямое указание законодательства о том, что в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В судебном заседании апеллятор поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Ответчик Б.Е.Б. возражала против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, полагает, решение суда является законным, обоснованным и не подлежащем отмене.
Ответчики Б.Е.А., Б.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные договором займа.
В соответствии со статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Частью 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу части 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено и из материалов дела следует, что между Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "ПЕРЕСВЕТ" (ЗАО) и Б.Е.Б., Б.Е.А. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор N, согласно которому Кредитор обязался предоставить Заемщикам кредит, а Заемщики обязались его возвратить на условиях, указанных в Договоре, уплатить по нему проценты и выполнить иные обязательства, предусмотренные Договором. Сумма кредита составила <данные изъяты>; срок кредита <данные изъяты>; процентная ставка по кредиту составляет <данные изъяты>% годовых, действующего со дня, следующего за днем предоставления кредита по дату фактического возврата кредита; стороны пришли к соглашению, что в период исполнения заемщиками обязательств по настоящему Договору устанавливается процентная ставка по кредиту в размере <данные изъяты>% годовых; цель кредита - приобретение в общую долевую собственность по <данные изъяты> доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру ответчиками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, стоимостью <данные изъяты> (п. 1.1 - 1.3 Кредитного договора).
В соответствии с п. 1.4 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Заемщиков является ипотека квартиры.
Права Кредитора по настоящему Договору подлежат удостоверению Закладной, составляемой Заемщиками.
ДД.ММ.ГГГГ права на закладную переданы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме.
Данные обстоятельства стороной ответчиков в установленном законом порядке оспорены не были.
По условиям кредитного договора заемщики Б.Е.Б. и Б.Е.А. обязались ежемесячно возвращать кредит по графику путем уплаты платежа в размере <данные изъяты>, последний платеж - <данные изъяты>, включающего в себя платеж по основному долгу и начисленные на него проценты, и, в соответствии с п. 6.1 Закладной, при нарушении сроков возврата суммы обязательства и/или уплаты начисленных по обязательству процентов, Должник уплачивает Залогодержателю неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы обязательства за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа.
В соответствии с п. 3.17.4 Кредитного договора, в случае если Заемщики не исполнят или ненадлежащим образом исполнят обязательство по досрочному возврату кредита, предусмотренное в заявлении-обязательстве, направленном кредитору, Заемщики уплачивают штраф в размере 1% от суммы заявленного платежа, но не менее 1000 руб. вне зависимости от наличия вины Заемщиков.
В адрес Б-вых было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, а также предложение в добровольном порядке расторгнуть кредитный договор. Однако, как усматривается материалов дела и не оспаривалось ответчиками, указанное требование заемщиками не выполнено.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков перед истцом по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), <данные изъяты> - сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, <данные изъяты> - начисленные пени.
Принимая во внимание вышеприведенные положения закона, а также учитывая, что в ходе судебного разбирательства факт систематического нарушения заемщиками существенных условий кредитного договора достоверно установлен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии фактических и правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
Установив нарушение ответчиком обязательств по договору, суд обосновано удовлетворил требование истца о взыскании задолженности.
Вместе с тем, обращая взыскание на заложенное имущество (квартиру) для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований залогодержателя и определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из отчета об оценке N ООО "Центр профессиональной оценки" от ДД.ММ.ГГГГ и согласованной сторонами при составлении Закладной стоимости заложенного имущества, и пришел к выводу о возможности установления начальной продажной цены имущества при его реализации в размере 100% стоимости - <данные изъяты>.
Между тем вывод суда в отношении начальной продажной цены заложенного имущества нельзя признать обоснованным, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение Закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Представленный истцом отчет об оценке спорной квартиры на настоящее время стороной ответчика оспорен не был, доказательств иной рыночной стоимости предмета ипотеки сторонами суду представлено не было.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для критической оценки представленного истцом отчета об оценке N ООО "Центр профессиональной оценки" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры на указанную дату составила <данные изъяты> руб.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение в части установления начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению.
В остальной части решение суда первой инстанции изменению, либо отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Советского районного суда г. Рязани от 12 февраля 2015 года в части определения начальной продажной стоимости квартиры изменить, установить начальную продажную стоимость квартиры, общей площадью <данные изъяты>, в том числе жилой <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)