Судебные решения, арбитраж
Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Юрцевич Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Николенко Л.Н.
судей Гарматовской Ю.В., Яковлева Н.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по частной жалобе С. на определение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 июля 2013 года, которым удовлетворено заявление ОАО "Сбербанк России".
Изменен способ и порядок исполнения решения Гвардейского районного суда Калининградской области от 10 марта 2011 года по гражданскому делу по иску ОАО "Сбербанк России" к С.М., К., М., С., Д. о взыскании задолженности по кредитному договору и встречному исковому заявлению С. к ОАО "Сбербанк России" о взыскании денежных средств.
Определена начальная продажная стоимость жилого дома N из блокированных жилых домов N - N - N - N - N - N - N по <адрес> в размере <данные изъяты> рублей.
Заслушав доклад судьи Николенко Л.Н., судебная коллегия
установила:
Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 10 марта 2011 года удовлетворен иск Калининградского отделения N ОАО "Сбербанк России":
- - взыскана солидарно с С.М., К., М., С., Д. в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженность по кредитному договору N от 30 марта 2007 года в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп.;
- - обращено взыскание на заложенное имущество, а именно: жилой дом N по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м;
- - определен способ реализации заложенного недвижимого имущества: публичные торги;
- - определена начальная продажная стоимость указанного жилого дома в размере <данные изъяты> руб.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 мая 2011 года указанное решение суда оставлено без изменения и вступило в законную силу.
ОАО "Сбербанк России" обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения данного решения в части обращения взыскания на заложенное имущество с определением начальной продажной стоимости жилого дома в размере 80% рыночной стоимости недвижимого имущества, а именно: <данные изъяты> рублей, ссылаясь на то, что 28.11.2012 года протоколом N заседания комиссии о признании аукциона несостоявшимся в связи с отсутствием заявок на участие в торгах аукцион по продаже заложенного имущества был признан несостоявшимся.
28.03.2013 года ООО "О." была произведена оценка рыночной стоимости жилого дома N по <адрес>, согласно которой рыночная стоимость объекта составила <данные изъяты> рублей.
В связи с изложенным ОАО "Сбербанк России" просило определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 80% от установленной рыночной стоимости, а именно: <данные изъяты> рублей.
Судом постановлено изложенное выше определение.
В частной жалобе С. просит определение суда отменить, ссылаясь на то, что она не была надлежащим образом извещена о времени и дате судебного заседания. Не согласна с произведенной оценкой жилого дома, указывая, что оценщиком не был произведен осмотр предмета оценки, что, по мнению С., повлекло недостоверность отчета об оценке, т.к. не учтено состояние жилого дома, произведенный ремонт и отделка помещений. Полагает, что с 2010 года по 2013 год рыночная стоимость жилого дома не снижалась, а только увеличивалась. Начальная продажная стоимость, установленная определением суда в размере <данные изъяты> рублей, не отражает реальную рыночную стоимость жилого дома и нарушает права должника.
Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия находит определение суда подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно ст. 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения ... Такое заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. 203 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Указанные в части первой настоящей статьи заявления рассматриваются в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению и разрешению поставленного перед судом вопроса. (ч. 2 ст. 203 ГПК РФ).
Из материалов дела следует, что С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения заявления извещена надлежащим образом, заказным письмом с уведомлением, однако почтовое отправление возвратилось в суд без вручения адресату в связи с истечением срока хранения. При таких обстоятельствах у суда имелись основания для разрешения поставленного вопроса в отсутствие С.
Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ.
Согласно правовой позиции, содержащейся в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года, изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.
Как видно из протокола N заседания комиссии о признании аукциона несостоявшимся от 28.11.2012 года, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области проведен аукцион по продаже арестованного имущества - жилого дома N из блокированных жилых домов N - N - N - N - N - N - N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу <адрес>. Извещение о проведении аукциона, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложения цены, опубликовано в печатном издании "Калининградская правда" от 16.11.2012 года N, в том числе по лоту N - жилому дому N из блокированных жилых домов, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу <адрес>. Аукцион по указанному лоту признан несостоявшимся, поскольку заявки на участие в торгах поданы менее чем двумя лицами.
Из представленного ОАО "Сбербанк России" отчета от 28.03.2013 года, выполненного ООО "С.", следует, что рыночная стоимость жилого дома N по <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.
Пунктом 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С учетом указанной выше нормы закона начальная продажная цена заложенного имущества определена судом в размере восьмидесяти процентов от его рыночной стоимости, что составляет <данные изъяты> рублей.
При этом принимая отчет об оценке рыночной стоимости жилого дома, выполненный ООО "С.", согласно которому рыночная стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> рублей, суд исходил из того, что указанный отчет должником не оспорен, доказательства иной рыночной стоимости жилого дома не представлены.
Однако с такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку достоверность представленного ОАО "Сбербанк России" отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома судом не проверена, оценка ему в определении не дана.
Согласно статье 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В статье 11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки закреплены в Федеральном стандарте оценки (ФСО N 1), утвержденном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 года N 256, который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 18 Стандарта оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки; изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 Стандарта оценки информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Вместе с тем, из представленного отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома N по <адрес> следует, что он составлен без фактического осмотра самого предмета оценки, описание объекта оценки производилось со слов заказчика, по данным технического паспорта, фотофиксации объекта оценки, представленной заказчиком (фотофиксация объекта оценки производилась в ноябре 2010 года), что ставит под сомнение достоверность произведенной оценки.
В указанном отчете отсутствуют сведения о реальных сделках купли-продажи аналогичных жилых домов, что исключило возможность достоверно определить рыночную стоимость жилого дома с использованием сравнительного подхода. Оценщиком использовалась только цена предложения, при этом применена поправка на разницу стоимости предложения от цены сделки в размере 10% с учетом исследования "Русской службы оценки", где приведены данные о расчетах скидки на торг в некоторых городах России. Применение скидки в указанном размере для г. Калининграда никак не мотивировано.
При этом рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете по состоянию на 28.03.2013 года, существенно отличается от стоимости предложения объектов-аналогов.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчет не отвечает требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартам оценки, вызывает сомнение в полноте и достоверности проведенной оценки, в связи с чем указанная в данном отчете стоимость спорного объекта недвижимости не может быть признана рыночной и не может быть принята для определения начальной продажной цены жилого дома при его реализации на торгах.
Из материалов дела следует, что принимая решение от 10 марта 2011 года об определении начальной продажной цены спорного жилого дома в размере <данные изъяты> рублей, суд руководствовался представленным ОАО "Сбербанк России" отчетом об оценке рыночной стоимости жилого дома от 11 ноября 2010 года, из содержания которого следует, что в условиях мирового финансового кризиса стоимость жилья в г. К. в период проведения оценки значительно снизилась, жилье подешевело на 30 - 50%. При этих условиях рыночная стоимость жилого дома была определена в размере <данные изъяты> рублей, что соответствовало ценам предложений объектов-аналогов.
Из содержания представленного ОАО "Сбербанк России" отчета от 28.03.2013 года усматривается, что с конца 2011 года в Калининградской области наблюдается повышение спроса на жилье и рост цен на недвижимость. Однако, в условиях повышения стоимости жилья, рыночная стоимость объекта оценки неоправданно занижена.
Удовлетворяя заявление ОАО "Сбербанк России" об уменьшении начальной продажной цены жилого дома N по <адрес>, суд изложенные выше обстоятельства не учел, в связи с чем постановленное им определение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 334 п. 2 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Определение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 июля 2013 года отменить, вынести новое определение, которым в удовлетворении заявления ОАО "Сбербанк России" об изменении способа и порядка исполнения решения Гвардейского районного суда Калининградской области от 10 марта 2011 года в части обращения взыскания на заложенное имущество - уменьшении начальной продажной цены жилого дома N по <адрес> до <данные изъяты> рублей отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3814/2013Г.
Разделы:Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N 33-3814/2013г.
Судья: Юрцевич Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Николенко Л.Н.
судей Гарматовской Ю.В., Яковлева Н.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по частной жалобе С. на определение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 июля 2013 года, которым удовлетворено заявление ОАО "Сбербанк России".
Изменен способ и порядок исполнения решения Гвардейского районного суда Калининградской области от 10 марта 2011 года по гражданскому делу по иску ОАО "Сбербанк России" к С.М., К., М., С., Д. о взыскании задолженности по кредитному договору и встречному исковому заявлению С. к ОАО "Сбербанк России" о взыскании денежных средств.
Определена начальная продажная стоимость жилого дома N из блокированных жилых домов N - N - N - N - N - N - N по <адрес> в размере <данные изъяты> рублей.
Заслушав доклад судьи Николенко Л.Н., судебная коллегия
установила:
Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 10 марта 2011 года удовлетворен иск Калининградского отделения N ОАО "Сбербанк России":
- - взыскана солидарно с С.М., К., М., С., Д. в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженность по кредитному договору N от 30 марта 2007 года в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп.;
- - обращено взыскание на заложенное имущество, а именно: жилой дом N по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м;
- - определен способ реализации заложенного недвижимого имущества: публичные торги;
- - определена начальная продажная стоимость указанного жилого дома в размере <данные изъяты> руб.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 мая 2011 года указанное решение суда оставлено без изменения и вступило в законную силу.
ОАО "Сбербанк России" обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения данного решения в части обращения взыскания на заложенное имущество с определением начальной продажной стоимости жилого дома в размере 80% рыночной стоимости недвижимого имущества, а именно: <данные изъяты> рублей, ссылаясь на то, что 28.11.2012 года протоколом N заседания комиссии о признании аукциона несостоявшимся в связи с отсутствием заявок на участие в торгах аукцион по продаже заложенного имущества был признан несостоявшимся.
28.03.2013 года ООО "О." была произведена оценка рыночной стоимости жилого дома N по <адрес>, согласно которой рыночная стоимость объекта составила <данные изъяты> рублей.
В связи с изложенным ОАО "Сбербанк России" просило определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 80% от установленной рыночной стоимости, а именно: <данные изъяты> рублей.
Судом постановлено изложенное выше определение.
В частной жалобе С. просит определение суда отменить, ссылаясь на то, что она не была надлежащим образом извещена о времени и дате судебного заседания. Не согласна с произведенной оценкой жилого дома, указывая, что оценщиком не был произведен осмотр предмета оценки, что, по мнению С., повлекло недостоверность отчета об оценке, т.к. не учтено состояние жилого дома, произведенный ремонт и отделка помещений. Полагает, что с 2010 года по 2013 год рыночная стоимость жилого дома не снижалась, а только увеличивалась. Начальная продажная стоимость, установленная определением суда в размере <данные изъяты> рублей, не отражает реальную рыночную стоимость жилого дома и нарушает права должника.
Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия находит определение суда подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно ст. 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения ... Такое заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. 203 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Указанные в части первой настоящей статьи заявления рассматриваются в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению и разрешению поставленного перед судом вопроса. (ч. 2 ст. 203 ГПК РФ).
Из материалов дела следует, что С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения заявления извещена надлежащим образом, заказным письмом с уведомлением, однако почтовое отправление возвратилось в суд без вручения адресату в связи с истечением срока хранения. При таких обстоятельствах у суда имелись основания для разрешения поставленного вопроса в отсутствие С.
Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ.
Согласно правовой позиции, содержащейся в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года, изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.
Как видно из протокола N заседания комиссии о признании аукциона несостоявшимся от 28.11.2012 года, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области проведен аукцион по продаже арестованного имущества - жилого дома N из блокированных жилых домов N - N - N - N - N - N - N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу <адрес>. Извещение о проведении аукциона, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложения цены, опубликовано в печатном издании "Калининградская правда" от 16.11.2012 года N, в том числе по лоту N - жилому дому N из блокированных жилых домов, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу <адрес>. Аукцион по указанному лоту признан несостоявшимся, поскольку заявки на участие в торгах поданы менее чем двумя лицами.
Из представленного ОАО "Сбербанк России" отчета от 28.03.2013 года, выполненного ООО "С.", следует, что рыночная стоимость жилого дома N по <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.
Пунктом 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С учетом указанной выше нормы закона начальная продажная цена заложенного имущества определена судом в размере восьмидесяти процентов от его рыночной стоимости, что составляет <данные изъяты> рублей.
При этом принимая отчет об оценке рыночной стоимости жилого дома, выполненный ООО "С.", согласно которому рыночная стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> рублей, суд исходил из того, что указанный отчет должником не оспорен, доказательства иной рыночной стоимости жилого дома не представлены.
Однако с такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку достоверность представленного ОАО "Сбербанк России" отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома судом не проверена, оценка ему в определении не дана.
Согласно статье 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В статье 11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки закреплены в Федеральном стандарте оценки (ФСО N 1), утвержденном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 года N 256, который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 18 Стандарта оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки; изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 Стандарта оценки информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Вместе с тем, из представленного отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома N по <адрес> следует, что он составлен без фактического осмотра самого предмета оценки, описание объекта оценки производилось со слов заказчика, по данным технического паспорта, фотофиксации объекта оценки, представленной заказчиком (фотофиксация объекта оценки производилась в ноябре 2010 года), что ставит под сомнение достоверность произведенной оценки.
В указанном отчете отсутствуют сведения о реальных сделках купли-продажи аналогичных жилых домов, что исключило возможность достоверно определить рыночную стоимость жилого дома с использованием сравнительного подхода. Оценщиком использовалась только цена предложения, при этом применена поправка на разницу стоимости предложения от цены сделки в размере 10% с учетом исследования "Русской службы оценки", где приведены данные о расчетах скидки на торг в некоторых городах России. Применение скидки в указанном размере для г. Калининграда никак не мотивировано.
При этом рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете по состоянию на 28.03.2013 года, существенно отличается от стоимости предложения объектов-аналогов.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчет не отвечает требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартам оценки, вызывает сомнение в полноте и достоверности проведенной оценки, в связи с чем указанная в данном отчете стоимость спорного объекта недвижимости не может быть признана рыночной и не может быть принята для определения начальной продажной цены жилого дома при его реализации на торгах.
Из материалов дела следует, что принимая решение от 10 марта 2011 года об определении начальной продажной цены спорного жилого дома в размере <данные изъяты> рублей, суд руководствовался представленным ОАО "Сбербанк России" отчетом об оценке рыночной стоимости жилого дома от 11 ноября 2010 года, из содержания которого следует, что в условиях мирового финансового кризиса стоимость жилья в г. К. в период проведения оценки значительно снизилась, жилье подешевело на 30 - 50%. При этих условиях рыночная стоимость жилого дома была определена в размере <данные изъяты> рублей, что соответствовало ценам предложений объектов-аналогов.
Из содержания представленного ОАО "Сбербанк России" отчета от 28.03.2013 года усматривается, что с конца 2011 года в Калининградской области наблюдается повышение спроса на жилье и рост цен на недвижимость. Однако, в условиях повышения стоимости жилья, рыночная стоимость объекта оценки неоправданно занижена.
Удовлетворяя заявление ОАО "Сбербанк России" об уменьшении начальной продажной цены жилого дома N по <адрес>, суд изложенные выше обстоятельства не учел, в связи с чем постановленное им определение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 334 п. 2 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Определение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 июля 2013 года отменить, вынести новое определение, которым в удовлетворении заявления ОАО "Сбербанк России" об изменении способа и порядка исполнения решения Гвардейского районного суда Калининградской области от 10 марта 2011 года в части обращения взыскания на заложенное имущество - уменьшении начальной продажной цены жилого дома N по <адрес> до <данные изъяты> рублей отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)