Судебные решения, арбитраж
Банковский кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Якубова Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе председательствующего Гасановой Д.Г., судей Гомленко Н.К. и Магамедова Ш.М., при секретаре А.Л.,
при рассмотрении апелляционной жалобы представителя ОАО "Россельхозбанк" А.Н. на решение Советского районного суда г. Махачкалы от 11 октября 2013 года, которым постановлено
взыскать досрочно с ответчика КФХ "Карагач" и с поручителя А.М.Б., А.А.Б. солидарно денежную сумму по кредитному договору N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 г.; по кредитному договору N 090411/0048 от 07.10.2009 г.; по кредитному договору N 100411/0058 от 12.08.2010 года; по кредитному договору N 110411/0027 от 20.06.2011 г. в размере <.> (<.> руб.) <.> копейки.
В случае отсутствия денежных средств у КФХ "Карагач", А.М.Б. обратить взыскание на предмет залога:
- по договорам N 070411/0014-7.2 от <дата> г., N 090411/0048-7.2 от 07.10.2009 г., N 100411/0058-7.2 от 12.08.2010 г. об ипотеке (залоге недвижимости) - на нежилые помещения фермерского хозяйства литеры "А", "Б", "В", "а", "Г", "г", "г" и земельный участок, на котором расположены заложенные литера. Инвентарный номер литеров N, кадастровый номер (условный) 05-05-01/27/2006-348, общая полезная площадь 1044.5 кв. м, сооружения одноэтажные, год постройки 2004 - 2008 г., назначение - содержание поголовья КРС. Сведения содержатся в Техническом паспорте от 21.05.2010 г., кадастровых паспортах на животноводческие помещения от 23.07.2010 г., Свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 29.06.2006 г. Земельный участок имеет следующие характеристики: кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов для организации фермерского хозяйства "Карагач", площадь 30 000 кв. м. Сведения содержатся в Кадастровом плане земельного участка N от 21.08.2007 г., Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 03.08.2007 г. Адрес: РД, г. Махачкала, плато горы Тарки-Тау.
Постановлено установить начальную продажную стоимость этого имущества в размере <.>, равной залоговой стоимости, указанной в п. 3.2 договора об ипотеке N 100411/0058-7.2 (залоге недвижимости) от 12.08.2010 г. Залогодатель: КФХ "Карагач".
- по Договору N 100411/0058-6 о залоге сельскохозяйственных животных от 12.08.2010 г. - на поголовье сельскохозяйственных животных, характеристики которых определены в Приложении N 1 к вышеуказанному договору. Адрес места нахождения залога: КФХ "Карагач", г. Махачкала, пос. Тарки, плато горы Тарки-Тау.
Залоговая стоимость животных составляет 965 760 рублей. Залогодатель: КФХ "Карагач".
- по договору N 110411/0027-6 о залоге сельскохозяйственных животных от 20.06.2011 г. - на поголовье сельскохозяйственных животных, характеристики которых определены в Приложении N 1 к вышеуказанному договору. Адрес места нахождения залога: КФХ "Карагач", г. Махачкала, пос. Тарки, плато горы Тарки-Тау.
Залоговая стоимость животных 1415000 рублей, принадлежащих КФХ "Карагач".
- по договору N 110411/0027-4п - на транспортные средства, качественные и количественные характеристики которых определены в Приложении N 1 к вышеуказанному договору. Адрес места нахождения залога: КФХ "Карагач", г. Махачкала, <адрес>, плато горы Тарки-Тау.
Залоговая стоимость транспортных средств составляет 710 000 рублей. Залогодатель: КФХ "Карагач".
Признать недействительным договор ипотеки N 110411/0027 7.2 п. от 20.06.2011 года и освободить из-под залога имущество: жилой дом, площадью 201,3 кв. метров, кадастровый номер 05-05-01/006/2009 913, летнюю кухню, площадью 15,9 кв. м, кадастровый номер 05-05-01/006/2009-912, расположенные на земельном участке, площадью 390 кв. м, кадастровый номер <.> по адресу: г. Махачкала, <адрес>.
Расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 60 000 рублей в полном объеме взыскать с КФХ "Карагач" и поручителя А.М.Б. солидарно.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя ОАО "Россельхозбанка" П. (доверенность от 11 декабря 2012 г.), просившего решение суда в части отменить, возражения главы КФХ "Карагач" А.М.Б. и А.А.Б., их представителя Д. (доверенность в деле), просившие решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
ОАО "Россельхозбанк" в лице его Дагестанского филиала обратился в суд с иском к КФХ "Карагач", главе хозяйства А.М.Б. и залогодателю А.А.Б. о взыскании досрочно задолженности по кредиту в сумме <.> рублей.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил расторгнуть договор об открытии кредитной линии N 090411/0048 от 06.10.2009 года, кредитный договор N 100411/0058 от 12.08.2010 года, кредитный договор N 110411/0027 от 20.06.2011 года, взыскать с ответчиков задолженность по кредитным договорам в размере <.> руб., ссылаясь на то, что между ОАО "Россельхозбанк" в лице Дагестанского регионального филиала (далее ДРФ ОАО "Россельхозбанк") и КФХ "Карагач" в лице его главы А.М.Б. заключены договора: - договор об открытии кредитной линии N 070411/0014-11.2 (далее кредитный договор) от 19.12.2007 года на сумму <.> (<.>) рублей, процентная ставка по которому была установлена в размере 14% годовых со сроком возврата кредита 20.08.2015 года. В последующем 20.11.2007 года было заключено дополнительное Соглашение N 1 к кредитному договору N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 года, предусматривающее окончательный срок возврата кредита до 20.08.2018 г.
06.10.2009 г. был заключен договор об открытии кредитной линии N 090411/0048 от 06.10.2009 года на сумму <.> рублей, по условиям которого процентная ставка была установлена в размере 17% годовых со сроком возврата кредита 20.09.2017 года. В последующем 18.05.2011 года было заключено дополнительное Соглашение N 1 к указанному кредитному договору, устанавливающее процентную ставку в размере 14% годовых со сроком возврата кредита до 17.09.2020 года.
12 августа 2010 г. был заключен кредитный договор N 100411/0058 на сумму <.> (<.> рублей), по условиям которого процентная ставка установлена в размере 14% годовых со сроком возврата кредита до 08.08.2011 года. В тот же день было заключено дополнительное Соглашение N 1 к этому договору, устанавливающее процентную ставку в размере 11% годовых и окончательный срок возврата кредита 28.07.2014 года.
20.06.2011 г. был заключен кредитный договор N 110411/0027 на сумму <.> (<.>) рублей, по условиям которого процентная ставка установлена в размере 9% годовых, со сроком возврата кредита до 15.06.2012 г. В последующем 15.06.2012 года было заключено дополнительное Соглашение N 1 к этому Кредитному договору, устанавливающее окончательный срок возврата кредита до 10.06.2013 года.
- КФХ "Карагач" получил кредит по кредитному договору об открытии кредитной линии N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 года путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, что подтверждается мемориальным ордером N 0014 от 28,12.2007 г. на сумму <.> рублей и мемориальным ордером N 0014 от 04.03.2008 г. на сумму <.> рублей;
- - по договору об открытии кредитной линии N 090411/0048 от 06.10.2009 года путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, что подтверждается мемориальным ордером N 0048 от 25.11.2009 г. на сумму <.> рублей и мемориальным ордером N 0048 от 20.10.2009 г. на сумму <.> рублей;
- - по кредитному договору N 100411/0058 от 12.08.2010 г. путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, что подтверждается платежным поручением N 0058 от 27.08.2010 г. на сумму <.> рублей;
- - по договору N 110411/0027 от 20.06.2011 г. путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, что подтверждается банковским ордером N 0027 от 01.07.2011 г. на сумму <.> рублей.
Согласно расчетам, задолженность ответчиков составила:
- - по кредитному договору N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 года срочный основной долг составляет - <.> рублей, просроченный основной долг -<.> рублей, срочные проценты <.> рублей, просроченные проценты -<.> рублей, проценты на просроченный основной долг - <.> рублей, пеня на основной долг-<.> рублей, пеня на просроченные проценты <.> рублей;
- по кредитному договору N 090411/0048 от 07.10.2009 г. всего <.> рублей, из которых срочный основной долг - <.> рублей, просроченный основной долг <.> рублей, срочные проценты -<.> рублей, просроченные проценты - <.>., проценты на просроченный основной долг <.> руб., пени на основной долг -<.> руб., пеня на просроченные проценты -<.> рубля;
- - по кредитному договору N 100411/0058 от 12.08.2010 года срочный основной долг составляет <.> рублей, просроченный основной долг -<.> рублей, срочные проценты <.>, просроченные проценты - <.> рублей, проценты на просроченный основной долг-<.> рублей, пеня на основной долг <.> рублей, пеня на просроченные проценты -<.> рублей;
- - по кредитному договору N 110411/0027 от 20.06.2011 г. просроченный основной долг составляет <.> рублей, просроченные проценты - <.> рублей, проценты на просроченный основной долг - <.> рублей, комиссия за обслуживание кредита <.> рублей, пеня на основной долг <.> рублей, пеня на просроченные проценты <.> рублей.
На основании этих расчетов общая задолженность по договорам составляет <.> руб., которую истец просит взыскать с ответчиков.
Согласно п. п. 4.1 и 4.2 Кредитных договоров и ст. 809 ГК РФ проценты за пользование Кредитом начисляются по формуле простых процентов на остаток задолженности по Кредиту (основному долгу), отражаемому на ссудном счете Заемщика на начало операционного дня в соответствии с расчетной базой, в которой количество дней в году и количество дней в месяце принимаются равными количеству фактических календарных дней. Сумма подлежащих уплате процентов исчисляются ежемесячно на 20-е число (включительно).
Заемщиком по договору N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 г. были уплачены проценты за пользование кредитом, начисленные по состоянию на 29.06.2012 г. в полном размере, с 31.07.2012 г. Заемщик прекратил выплату процентов по кредиту.
Заемщиком по Договору N 090411/0048 от 06.10.2009 г. были уплачены проценты за пользование кредитом, начисленные по состоянию на 29.06.2012 г. в полном размере, с 31.07.2012 г. Заемщик прекратил выплату процентов по кредиту.
Заемщиком по Договору N 100411/0058 от 12.08.2010 г. были уплачены проценты за пользование кредитом, начисленные по состоянию на 29.06.2012 г. в полном размере, с 31.07.2012 г. Заемщик прекратил выплату процентов по кредиту.
Заемщиком по Договору N 110411/0027 от 20.06.2011 г. были уплачены проценты за пользование кредитом, начисленные по состоянию на 15.06.2012 г. в полном размере, с 31.07.2012 г. Заемщик прекратил выплату процентов по кредиту и не исполняет обязательства по вышеуказанным кредитным договорам.
Согласно п. 4.5 Кредитного договора Банк вправе требовать в одностороннем порядке досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов, начисленных за весь срок, на который предоставлялся кредит в случае, если заемщик не исполнит обязанность в срок уплачивать начисленные на него проценты.
А.А.Б. и А.С. обратились в суд с встречным иском к ОАО "Россельхозбанк" о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости) от 20.06.2011 г., заключенного между банком и А.А.Б., ссылаясь на то, что на момент заключения указанного договора ипотеки в заложенном доме, кухне и земельном участке, расположенных по <адрес>. Махачкалы, проживали 12 членов семьи залогодателя А.А.Б., включая 4-х несовершеннолетних членов семьи, согласие органа опеки и попечительства в нарушение правил ст. 292, ч. 4 ГК РФ не было получено. Кроме того, в нарушение правил ст. 446, ч. 2 ГК РФ взыскание не может быть обращено на жилой дом, принадлежащий залогодателю А.А.Б., если он является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, банк нарушил эти правила. Договор ипотеки от 20.06.2011 г. также в нарушение закона не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД, истец А.А.Б. не обращался с заявлением в Управление Росреестра по РД с просьбой зарегистрировать право ипотеки банка на жилой дом, кухню и земельный участок. Кроме того, банком не получено согласие на залог дома супруги А.А.Б. - А.С.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе и на заседании апелляционной инстанции представитель ОАО "Россельхозбанк" П. просит отменить решение суда как незаконное, судом неправильно применены и истолкованы нормы материального права. Суд пришел к ошибочному выводу, что без согласия органов опеки и попечительства не может быть признан законным договор залога дома, в котором проживают несовершеннолетние дети залогодателя. Судом не учтено, что в обеспечение кредитного обязательства главой КФХ "Карагач" и залогодателем А.А.Б. был заключен договор залога именно домовладения, при этом несовершеннолетние дети не значились зарегистрированными (прописанными) в домовладении. Банком было получено согласие супруги А.А.Б. Статья 446 ч. 1 ГК РФ не запрещает обращать взыскание по исполнительному документу на домовладение, если оно было предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, А.М.Б. и залогодатель А.А.Б. добровольно заключили кредитный договор и договор залога домовладения.
В возражениях на жалобу А.М.Б. и А.А.Б., представитель Д. (доверенность на л.д. 265 т. 2) просят решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что при заключении договора залога с А.А.Б. были нарушены интересы несовершеннолетних детей, проживающих в заложенном домовладении, которое для них и других членов семьи А.А.Б. является единственным местом жительства. Банк необоснованно отказал в обращении взыскания на другое имущество, принадлежащее КФХ "Карагач".
Извещенная надлежащим образом А.П. на заседание судебной коллегии не явилась, о причинах своей неявки не сообщила, поэтому дело рассмотрено в ее отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части с вынесением нового решения, в остальной части подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела следует, что между главой КФХ "Карагач" А.М.А. и ОАО "Россельхозбанком" были заключены кредитные договора от 19.12.2007 г. на сумму <.>. руб., от 06.10.2009 г. на сумму 5 млн. руб., от 12.08.2010 г. на сумму <.>. руб., от 20.06.2011 г. на сумму <.>. руб.
Судом установлено, и эти обстоятельства не оспаривались сторонами, что кредитором А.М.Б. исполнялись условия кредитных договоров, деньги, полученные по указанным кредитным договорам, были частично возвращены банку, однако с июня 2012 г. ответчик перестал исполнять кредитные обязательства, возникла задолженность, которую банк просит взыскать с ответчиков солидарно и расторгнуть указанные выше договора.
Установлено также, что в обеспечение указанных выше кредитных договоров между банком, А.М.Б. и залогодателем А.А.Б. были заключены договора ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение последнего кредитного договора от 20.06.2011 г. были заключены: договор N 110411/0027-7.2.п. об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2011 г. с залогодателем А.А.Б. (братом А.М.Б.); договор о поручительстве физического лица от 20.06.2011 г. с А.М.Б.; договор от 20.06.2011 г. о залоге сельскохозяйственных животных, заключенный с КФХ "Карагач"; договор от 20.06.2011 г. о залоге транспортных средств, заключенный с КФХ "Карагач". По условиям договора поручительства физического лица поручитель отвечает перед Кредитором солидарно.
Из материалов дела следует, что спора между сторонами о размере задолженности по кредитным договорам, о необходимости нести солидарную ответственность не имеется, однако А.М.Б. и А.А.Б. возражают против обращения взыскания на домовладение, летнюю кухню и земельный участок, принадлежащих залогодателю А.А.Б., и на крупный рогатый скот, принадлежащий КФХ "Карагач", поэтому просят признать недействительным договор ипотеки N 110411/-0027 7.2 п. от 20.06.2011 г., ссылаясь также на то, что банк может обратить взыскание на другое имущество (фруктовый сад, водопровод, водоем и др.), которое имеется в собственности КФХ "Карагач".
Признавая недействительным договор ипотеки от 20.06.2011 г., согласно которому залогодатель А.А.М. заложил банку в счет обеспечения кредита на сумму 5 млн. руб., заключенного с А.М.Б., принадлежащие ему на праве собственности домовладение, кухню и земельный участок, расположенные по адресу: г. Махачкала, <адрес>, суд пришел к выводу, что договор составлен с нарушением правил ст. 6 п. 3 ФЗ "Об ипотеке", в заложенном домовладении проживают 12 членов семьи залогодателя А.А.Б., для которых заложенный дом является единственным пригодным для проживания помещением, в том числе в доме проживают 4-ро несовершеннолетних детей, орган опеки и попечительства не давал предварительного согласия на залог домовладения, в котором проживают несовершеннолетние дети, указанным договором нарушены права этих детей. Кроме того, суд пришел к выводу, что указанный договор залога от 20.06.2011 г. не прошел государственную регистрацию, в то время как согласно ст. 19 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор залога недвижимости должен быть зарегистрирован.
Эти выводы судом постановлены при неправильном применении и толковании норм материального права.
Пункт 1 статьи 2 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть наложена на недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) на земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 названного Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 78 п. 2 ФЗ "Об ипотеке", обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой 9 названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору ипотеки может быть заложено имущество, в том числе жилой дом, принадлежащий на праве собственности залогодателю, и на него может быть обращено взыскание.
Суд сослался на нарушение при заключении договора залога дома, принадлежащего залогодателю А.А.Б., правил ст. 446 ч. 1 ГПК РФ, однако такие нарушение банком не допущены.
Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину- должнику на праве собственности: на жилое помещение (его часть), если для гражданина- должника и членов его семьи, совместно проживающим в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Из материалов дела следует, что домовладение, на которое суд обратил взыскание, было заложено по договору ипотеки с А.А.Б. в обеспечение кредитного договора от 20.06.2011 г., заключенного с главой КФХ "Карагач" А.М.Б., следовательно, указанное домовладение может быть предметом залога, несмотря на то, что является единственным помещением для семьи А.А.Б., пригодным для проживания.
Такое же толкование дано Конституционным судом РФ в определении от 24.12.2012 г. N 2234-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки З. на нарушение ее конституционных прав абзацем вторым части первой статьи 446 ГПК РФ", согласно которому конституционные права заявительницы З., заложившей в счет обеспечения кредитного договора по договору ипотеки принадлежащую ей на праве собственности квартиру, являющуюся для нее единственным пригодным для проживания помещением, не нарушены.
Согласно Определению Верховного суда РФ от 28 июня 2011 г. N 48-В11-7 по делу по иску банка "Монетный дом" к Ш. о взыскании задолженности по кредитному договору, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
Изложенным опровергаются выводы суда о том, что на жилой дом, принадлежащий залогодателю А.А.Б. на праве собственности, не может быть обращено взыскание в порядке ст. 446, части первой абзаца второго ГПК РФ, а также ст. 50 п. 1 ФЗ "Об ипотеке".
Не основаны на законе и выводы суда о том, что договором залога от 20.06.2011 г. нарушены права несовершеннолетних детей - членов семьи залогодателя А.А.Б., проживающих вместе с ним в одном жилом доме.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора залога от 20.06.2011 г. никто из несовершеннолетних членов семьи залогодателя А.А.Б. не был зарегистрирован в заложенном домовладении, это обстоятельство не отрицал в судебном заседании залогодатель А.А.Б. и глава КФХ "Карагач" А.М.Б., это подтверждается также кредитным договором от 20.06.2011 г. и залоговым договором от 20.06.2011 г. и выпиской из домовой книги, представленной банком.
Доводы А.А.Б. о том, что по предложению банка перед получением кредита он выписал из домовладения несовершеннолетних членов семьи и такую выписку из домовой книги представил в банк, хотя указанные члены семьи проживали в заложенном доме, не могут быть приняты во внимание, поскольку А.А.Б. был свободен при заключении договора ипотеки от 20.06.2011 г., с целью получения кредита КФХ "Карагач" в сумме 5 млн. руб. он осознанно предоставил банку такие сведения, хотя имел возможность не заключать договор залога на принадлежащее ему домовладение, кухню и земельный участок.
Ссылка суда на нарушение при заключении договора залога от 20.06.2011 г. положений ст. 292 ч. 4 ГК РФ также не убедительна. Согласно указанной норме права, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Суд, применяя указанную норму права, не учел, что договор залога, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом залога, поэтому на совершение указанной сделки (договора ипотеки (залога недвижимости) согласие органа опеки и попечительства не требовалось.
Возражая против обращения взыскания на заложенный дом, кухню и земельный участок, А.М.Б. и А.А.Б. просили наложить взыскание на иное имущество - фруктовый сад, водопровод, коровник, водоем и иное имущество, которое они приобрели после получения кредита и оценили в процессе судебного спора (л.д. 307-308), поэтому банк, отказав в обращении взыскания на это имущество, нарушил их право на жилище. Доводы А.А.Б. и А.М.Б. нельзя признать убедительными, т.к. предметом залога от 20.06.2011 г. являлся именно жилой дом, кухня и земельный участок, расположенные по <адрес>. Махачкалы, поэтому изменение предмета залога, следовательно, изменение условия договора ипотеки от 20.06.2011 г. и замена заложенного по договору имущества на другое является правом, а не обязанностью ОАО "Россельхозбанка".
Кроме того, суд пришел к ошибочному выводу, что договор ипотеки (залога недвижимости) от 20.06.2011 г. не зарегистрирован в установленном законом порядке - в Управлении Росреестра по РД. Представителем ОАО "Россельхозбанка" представлен подлинник договора ипотеки (залога недвижимости) от 20.06.2011 г., из которого усматривается, что договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД 28 июня 2011 г., регистрационный номер <.>. В подтверждение своего довода о регистрации договора ипотеки представителем ОАО "Россельхозбанка" представлены также выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 июня 2011 г., согласно которым на каждый из трех объектов недвижимости зарегистрировано право ипотеки в пользу ОАО "Россельхозбанка". Указанные доказательства исследованы судебной коллегией, в совокупности они подтверждают довод банка о том, что договор ипотеки от 20.06.2011 г. был зарегистрирован в Управлении Росреестра, оснований для признания договора ипотеки недействительным по этому основанию не имелось.
Доводы главы КФХ "Карагач" А.М.Б. о том, что его брат А.А.Б. не обращался с заявлением в Управление Росреестра по РД с просьбой зарегистрировать право ипотеки ОАО "Россельхозбанка" на дом, кухню и земельный участок, не могут быть приняты во внимание, поскольку в подтверждение этих доводов допустимые доказательства не были представлены, с ходатайством о назначении экспертизы на предмет установления принадлежности подписей в заявлениях А.А.Б. никто не обращался, такие документы не были представлены к исковому заявлению, интересы А.М.Б. и А.А.Б. представлял в суде Д.
В деле имеется также нотариально заверенное согласие супруги залогодателя А.А.Б. - А.С. на залог дома, кухни и земельного участка (л.д. 351 т. 2).
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части признания недействительным договора ипотеки N 110411/0027 7.2.п. от 20.06.2011 г. и освобождения из под залога имущества: жилого дома, кухни и земельного участка, расположенных по <адрес>. Махачкалы, подлежит отмене, в этой части следует вынести новое решение об удовлетворении иска ОАО "Россельхозбанк".
На основании ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Махачкалы от 11 октября 2013 г. в части признания недействительным договора ипотеки от 20.06.2011 г. и отказа в обращении взыскания на имущество: жилой дом, кухню, земельный участок, расположенные по адресу: г. Махачкала, <адрес>, отменить, в этой части вынести новое решение.
Отказать в удовлетворении иска А.М.Б., А.А.Б. о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости) N 110411/0027 7.2.п. от 20 июня 2011 г., заключенного между ОАО "Россельхозбанк" и А.А.Б.
Удовлетворить иск ОАО "Россельхозбанка", в случае отсутствия денежных средств у КФХ "Карагач", А.М.Б., А.А.Б. обратить взыскание на предмет залога по договору ипотеки N 110411/0027 7.2.п. от 20.06.2011 г. - на жилой дом, площадью 201,3 кв. м (кадастровый номер <.>), летнюю кухню, площадью 15,9 кв. м (кадастровый номер <.>), земельный участок, площадью 390 кв. м, кадастровый номер <.>, расположенные по адресу: <адрес>. Махачкалы.
Установить залоговую стоимость жилого дома - лит. "А", в размере <.> руб. (<.> рублей), залоговую стоимость летней кухни - лит. "Б" в размере <.> руб. (<.> рублей), залоговую стоимость земельного участка, на котором расположен заложенный дом, в размере <.> руб. (<.> рублей). Месторасположение жилого дома, летней кухни и земельного участка: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Д.Г.ГАСАНОВА
Судьи
Н.К.ГОМЛЕНКО
Ш.М.МАГАМЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 05.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-873
Разделы:Банковский кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 марта 2014 г. по делу N 33-873
Судья Якубова Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе председательствующего Гасановой Д.Г., судей Гомленко Н.К. и Магамедова Ш.М., при секретаре А.Л.,
при рассмотрении апелляционной жалобы представителя ОАО "Россельхозбанк" А.Н. на решение Советского районного суда г. Махачкалы от 11 октября 2013 года, которым постановлено
взыскать досрочно с ответчика КФХ "Карагач" и с поручителя А.М.Б., А.А.Б. солидарно денежную сумму по кредитному договору N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 г.; по кредитному договору N 090411/0048 от 07.10.2009 г.; по кредитному договору N 100411/0058 от 12.08.2010 года; по кредитному договору N 110411/0027 от 20.06.2011 г. в размере <.> (<.> руб.) <.> копейки.
В случае отсутствия денежных средств у КФХ "Карагач", А.М.Б. обратить взыскание на предмет залога:
- по договорам N 070411/0014-7.2 от <дата> г., N 090411/0048-7.2 от 07.10.2009 г., N 100411/0058-7.2 от 12.08.2010 г. об ипотеке (залоге недвижимости) - на нежилые помещения фермерского хозяйства литеры "А", "Б", "В", "а", "Г", "г", "г" и земельный участок, на котором расположены заложенные литера. Инвентарный номер литеров N, кадастровый номер (условный) 05-05-01/27/2006-348, общая полезная площадь 1044.5 кв. м, сооружения одноэтажные, год постройки 2004 - 2008 г., назначение - содержание поголовья КРС. Сведения содержатся в Техническом паспорте от 21.05.2010 г., кадастровых паспортах на животноводческие помещения от 23.07.2010 г., Свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 29.06.2006 г. Земельный участок имеет следующие характеристики: кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов для организации фермерского хозяйства "Карагач", площадь 30 000 кв. м. Сведения содержатся в Кадастровом плане земельного участка N от 21.08.2007 г., Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 03.08.2007 г. Адрес: РД, г. Махачкала, плато горы Тарки-Тау.
Постановлено установить начальную продажную стоимость этого имущества в размере <.>, равной залоговой стоимости, указанной в п. 3.2 договора об ипотеке N 100411/0058-7.2 (залоге недвижимости) от 12.08.2010 г. Залогодатель: КФХ "Карагач".
- по Договору N 100411/0058-6 о залоге сельскохозяйственных животных от 12.08.2010 г. - на поголовье сельскохозяйственных животных, характеристики которых определены в Приложении N 1 к вышеуказанному договору. Адрес места нахождения залога: КФХ "Карагач", г. Махачкала, пос. Тарки, плато горы Тарки-Тау.
Залоговая стоимость животных составляет 965 760 рублей. Залогодатель: КФХ "Карагач".
- по договору N 110411/0027-6 о залоге сельскохозяйственных животных от 20.06.2011 г. - на поголовье сельскохозяйственных животных, характеристики которых определены в Приложении N 1 к вышеуказанному договору. Адрес места нахождения залога: КФХ "Карагач", г. Махачкала, пос. Тарки, плато горы Тарки-Тау.
Залоговая стоимость животных 1415000 рублей, принадлежащих КФХ "Карагач".
- по договору N 110411/0027-4п - на транспортные средства, качественные и количественные характеристики которых определены в Приложении N 1 к вышеуказанному договору. Адрес места нахождения залога: КФХ "Карагач", г. Махачкала, <адрес>, плато горы Тарки-Тау.
Залоговая стоимость транспортных средств составляет 710 000 рублей. Залогодатель: КФХ "Карагач".
Признать недействительным договор ипотеки N 110411/0027 7.2 п. от 20.06.2011 года и освободить из-под залога имущество: жилой дом, площадью 201,3 кв. метров, кадастровый номер 05-05-01/006/2009 913, летнюю кухню, площадью 15,9 кв. м, кадастровый номер 05-05-01/006/2009-912, расположенные на земельном участке, площадью 390 кв. м, кадастровый номер <.> по адресу: г. Махачкала, <адрес>.
Расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 60 000 рублей в полном объеме взыскать с КФХ "Карагач" и поручителя А.М.Б. солидарно.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя ОАО "Россельхозбанка" П. (доверенность от 11 декабря 2012 г.), просившего решение суда в части отменить, возражения главы КФХ "Карагач" А.М.Б. и А.А.Б., их представителя Д. (доверенность в деле), просившие решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
ОАО "Россельхозбанк" в лице его Дагестанского филиала обратился в суд с иском к КФХ "Карагач", главе хозяйства А.М.Б. и залогодателю А.А.Б. о взыскании досрочно задолженности по кредиту в сумме <.> рублей.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил расторгнуть договор об открытии кредитной линии N 090411/0048 от 06.10.2009 года, кредитный договор N 100411/0058 от 12.08.2010 года, кредитный договор N 110411/0027 от 20.06.2011 года, взыскать с ответчиков задолженность по кредитным договорам в размере <.> руб., ссылаясь на то, что между ОАО "Россельхозбанк" в лице Дагестанского регионального филиала (далее ДРФ ОАО "Россельхозбанк") и КФХ "Карагач" в лице его главы А.М.Б. заключены договора: - договор об открытии кредитной линии N 070411/0014-11.2 (далее кредитный договор) от 19.12.2007 года на сумму <.> (<.>) рублей, процентная ставка по которому была установлена в размере 14% годовых со сроком возврата кредита 20.08.2015 года. В последующем 20.11.2007 года было заключено дополнительное Соглашение N 1 к кредитному договору N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 года, предусматривающее окончательный срок возврата кредита до 20.08.2018 г.
06.10.2009 г. был заключен договор об открытии кредитной линии N 090411/0048 от 06.10.2009 года на сумму <.> рублей, по условиям которого процентная ставка была установлена в размере 17% годовых со сроком возврата кредита 20.09.2017 года. В последующем 18.05.2011 года было заключено дополнительное Соглашение N 1 к указанному кредитному договору, устанавливающее процентную ставку в размере 14% годовых со сроком возврата кредита до 17.09.2020 года.
12 августа 2010 г. был заключен кредитный договор N 100411/0058 на сумму <.> (<.> рублей), по условиям которого процентная ставка установлена в размере 14% годовых со сроком возврата кредита до 08.08.2011 года. В тот же день было заключено дополнительное Соглашение N 1 к этому договору, устанавливающее процентную ставку в размере 11% годовых и окончательный срок возврата кредита 28.07.2014 года.
20.06.2011 г. был заключен кредитный договор N 110411/0027 на сумму <.> (<.>) рублей, по условиям которого процентная ставка установлена в размере 9% годовых, со сроком возврата кредита до 15.06.2012 г. В последующем 15.06.2012 года было заключено дополнительное Соглашение N 1 к этому Кредитному договору, устанавливающее окончательный срок возврата кредита до 10.06.2013 года.
- КФХ "Карагач" получил кредит по кредитному договору об открытии кредитной линии N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 года путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, что подтверждается мемориальным ордером N 0014 от 28,12.2007 г. на сумму <.> рублей и мемориальным ордером N 0014 от 04.03.2008 г. на сумму <.> рублей;
- - по договору об открытии кредитной линии N 090411/0048 от 06.10.2009 года путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, что подтверждается мемориальным ордером N 0048 от 25.11.2009 г. на сумму <.> рублей и мемориальным ордером N 0048 от 20.10.2009 г. на сумму <.> рублей;
- - по кредитному договору N 100411/0058 от 12.08.2010 г. путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, что подтверждается платежным поручением N 0058 от 27.08.2010 г. на сумму <.> рублей;
- - по договору N 110411/0027 от 20.06.2011 г. путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, что подтверждается банковским ордером N 0027 от 01.07.2011 г. на сумму <.> рублей.
Согласно расчетам, задолженность ответчиков составила:
- - по кредитному договору N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 года срочный основной долг составляет - <.> рублей, просроченный основной долг -<.> рублей, срочные проценты <.> рублей, просроченные проценты -<.> рублей, проценты на просроченный основной долг - <.> рублей, пеня на основной долг-<.> рублей, пеня на просроченные проценты <.> рублей;
- по кредитному договору N 090411/0048 от 07.10.2009 г. всего <.> рублей, из которых срочный основной долг - <.> рублей, просроченный основной долг <.> рублей, срочные проценты -<.> рублей, просроченные проценты - <.>., проценты на просроченный основной долг <.> руб., пени на основной долг -<.> руб., пеня на просроченные проценты -<.> рубля;
- - по кредитному договору N 100411/0058 от 12.08.2010 года срочный основной долг составляет <.> рублей, просроченный основной долг -<.> рублей, срочные проценты <.>, просроченные проценты - <.> рублей, проценты на просроченный основной долг-<.> рублей, пеня на основной долг <.> рублей, пеня на просроченные проценты -<.> рублей;
- - по кредитному договору N 110411/0027 от 20.06.2011 г. просроченный основной долг составляет <.> рублей, просроченные проценты - <.> рублей, проценты на просроченный основной долг - <.> рублей, комиссия за обслуживание кредита <.> рублей, пеня на основной долг <.> рублей, пеня на просроченные проценты <.> рублей.
На основании этих расчетов общая задолженность по договорам составляет <.> руб., которую истец просит взыскать с ответчиков.
Согласно п. п. 4.1 и 4.2 Кредитных договоров и ст. 809 ГК РФ проценты за пользование Кредитом начисляются по формуле простых процентов на остаток задолженности по Кредиту (основному долгу), отражаемому на ссудном счете Заемщика на начало операционного дня в соответствии с расчетной базой, в которой количество дней в году и количество дней в месяце принимаются равными количеству фактических календарных дней. Сумма подлежащих уплате процентов исчисляются ежемесячно на 20-е число (включительно).
Заемщиком по договору N 070411/0014-11.2 от 19.12.2007 г. были уплачены проценты за пользование кредитом, начисленные по состоянию на 29.06.2012 г. в полном размере, с 31.07.2012 г. Заемщик прекратил выплату процентов по кредиту.
Заемщиком по Договору N 090411/0048 от 06.10.2009 г. были уплачены проценты за пользование кредитом, начисленные по состоянию на 29.06.2012 г. в полном размере, с 31.07.2012 г. Заемщик прекратил выплату процентов по кредиту.
Заемщиком по Договору N 100411/0058 от 12.08.2010 г. были уплачены проценты за пользование кредитом, начисленные по состоянию на 29.06.2012 г. в полном размере, с 31.07.2012 г. Заемщик прекратил выплату процентов по кредиту.
Заемщиком по Договору N 110411/0027 от 20.06.2011 г. были уплачены проценты за пользование кредитом, начисленные по состоянию на 15.06.2012 г. в полном размере, с 31.07.2012 г. Заемщик прекратил выплату процентов по кредиту и не исполняет обязательства по вышеуказанным кредитным договорам.
Согласно п. 4.5 Кредитного договора Банк вправе требовать в одностороннем порядке досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов, начисленных за весь срок, на который предоставлялся кредит в случае, если заемщик не исполнит обязанность в срок уплачивать начисленные на него проценты.
А.А.Б. и А.С. обратились в суд с встречным иском к ОАО "Россельхозбанк" о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости) от 20.06.2011 г., заключенного между банком и А.А.Б., ссылаясь на то, что на момент заключения указанного договора ипотеки в заложенном доме, кухне и земельном участке, расположенных по <адрес>. Махачкалы, проживали 12 членов семьи залогодателя А.А.Б., включая 4-х несовершеннолетних членов семьи, согласие органа опеки и попечительства в нарушение правил ст. 292, ч. 4 ГК РФ не было получено. Кроме того, в нарушение правил ст. 446, ч. 2 ГК РФ взыскание не может быть обращено на жилой дом, принадлежащий залогодателю А.А.Б., если он является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, банк нарушил эти правила. Договор ипотеки от 20.06.2011 г. также в нарушение закона не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД, истец А.А.Б. не обращался с заявлением в Управление Росреестра по РД с просьбой зарегистрировать право ипотеки банка на жилой дом, кухню и земельный участок. Кроме того, банком не получено согласие на залог дома супруги А.А.Б. - А.С.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе и на заседании апелляционной инстанции представитель ОАО "Россельхозбанк" П. просит отменить решение суда как незаконное, судом неправильно применены и истолкованы нормы материального права. Суд пришел к ошибочному выводу, что без согласия органов опеки и попечительства не может быть признан законным договор залога дома, в котором проживают несовершеннолетние дети залогодателя. Судом не учтено, что в обеспечение кредитного обязательства главой КФХ "Карагач" и залогодателем А.А.Б. был заключен договор залога именно домовладения, при этом несовершеннолетние дети не значились зарегистрированными (прописанными) в домовладении. Банком было получено согласие супруги А.А.Б. Статья 446 ч. 1 ГК РФ не запрещает обращать взыскание по исполнительному документу на домовладение, если оно было предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, А.М.Б. и залогодатель А.А.Б. добровольно заключили кредитный договор и договор залога домовладения.
В возражениях на жалобу А.М.Б. и А.А.Б., представитель Д. (доверенность на л.д. 265 т. 2) просят решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что при заключении договора залога с А.А.Б. были нарушены интересы несовершеннолетних детей, проживающих в заложенном домовладении, которое для них и других членов семьи А.А.Б. является единственным местом жительства. Банк необоснованно отказал в обращении взыскания на другое имущество, принадлежащее КФХ "Карагач".
Извещенная надлежащим образом А.П. на заседание судебной коллегии не явилась, о причинах своей неявки не сообщила, поэтому дело рассмотрено в ее отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части с вынесением нового решения, в остальной части подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела следует, что между главой КФХ "Карагач" А.М.А. и ОАО "Россельхозбанком" были заключены кредитные договора от 19.12.2007 г. на сумму <.>. руб., от 06.10.2009 г. на сумму 5 млн. руб., от 12.08.2010 г. на сумму <.>. руб., от 20.06.2011 г. на сумму <.>. руб.
Судом установлено, и эти обстоятельства не оспаривались сторонами, что кредитором А.М.Б. исполнялись условия кредитных договоров, деньги, полученные по указанным кредитным договорам, были частично возвращены банку, однако с июня 2012 г. ответчик перестал исполнять кредитные обязательства, возникла задолженность, которую банк просит взыскать с ответчиков солидарно и расторгнуть указанные выше договора.
Установлено также, что в обеспечение указанных выше кредитных договоров между банком, А.М.Б. и залогодателем А.А.Б. были заключены договора ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение последнего кредитного договора от 20.06.2011 г. были заключены: договор N 110411/0027-7.2.п. об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2011 г. с залогодателем А.А.Б. (братом А.М.Б.); договор о поручительстве физического лица от 20.06.2011 г. с А.М.Б.; договор от 20.06.2011 г. о залоге сельскохозяйственных животных, заключенный с КФХ "Карагач"; договор от 20.06.2011 г. о залоге транспортных средств, заключенный с КФХ "Карагач". По условиям договора поручительства физического лица поручитель отвечает перед Кредитором солидарно.
Из материалов дела следует, что спора между сторонами о размере задолженности по кредитным договорам, о необходимости нести солидарную ответственность не имеется, однако А.М.Б. и А.А.Б. возражают против обращения взыскания на домовладение, летнюю кухню и земельный участок, принадлежащих залогодателю А.А.Б., и на крупный рогатый скот, принадлежащий КФХ "Карагач", поэтому просят признать недействительным договор ипотеки N 110411/-0027 7.2 п. от 20.06.2011 г., ссылаясь также на то, что банк может обратить взыскание на другое имущество (фруктовый сад, водопровод, водоем и др.), которое имеется в собственности КФХ "Карагач".
Признавая недействительным договор ипотеки от 20.06.2011 г., согласно которому залогодатель А.А.М. заложил банку в счет обеспечения кредита на сумму 5 млн. руб., заключенного с А.М.Б., принадлежащие ему на праве собственности домовладение, кухню и земельный участок, расположенные по адресу: г. Махачкала, <адрес>, суд пришел к выводу, что договор составлен с нарушением правил ст. 6 п. 3 ФЗ "Об ипотеке", в заложенном домовладении проживают 12 членов семьи залогодателя А.А.Б., для которых заложенный дом является единственным пригодным для проживания помещением, в том числе в доме проживают 4-ро несовершеннолетних детей, орган опеки и попечительства не давал предварительного согласия на залог домовладения, в котором проживают несовершеннолетние дети, указанным договором нарушены права этих детей. Кроме того, суд пришел к выводу, что указанный договор залога от 20.06.2011 г. не прошел государственную регистрацию, в то время как согласно ст. 19 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор залога недвижимости должен быть зарегистрирован.
Эти выводы судом постановлены при неправильном применении и толковании норм материального права.
Пункт 1 статьи 2 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть наложена на недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) на земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 названного Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 78 п. 2 ФЗ "Об ипотеке", обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой 9 названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору ипотеки может быть заложено имущество, в том числе жилой дом, принадлежащий на праве собственности залогодателю, и на него может быть обращено взыскание.
Суд сослался на нарушение при заключении договора залога дома, принадлежащего залогодателю А.А.Б., правил ст. 446 ч. 1 ГПК РФ, однако такие нарушение банком не допущены.
Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину- должнику на праве собственности: на жилое помещение (его часть), если для гражданина- должника и членов его семьи, совместно проживающим в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Из материалов дела следует, что домовладение, на которое суд обратил взыскание, было заложено по договору ипотеки с А.А.Б. в обеспечение кредитного договора от 20.06.2011 г., заключенного с главой КФХ "Карагач" А.М.Б., следовательно, указанное домовладение может быть предметом залога, несмотря на то, что является единственным помещением для семьи А.А.Б., пригодным для проживания.
Такое же толкование дано Конституционным судом РФ в определении от 24.12.2012 г. N 2234-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки З. на нарушение ее конституционных прав абзацем вторым части первой статьи 446 ГПК РФ", согласно которому конституционные права заявительницы З., заложившей в счет обеспечения кредитного договора по договору ипотеки принадлежащую ей на праве собственности квартиру, являющуюся для нее единственным пригодным для проживания помещением, не нарушены.
Согласно Определению Верховного суда РФ от 28 июня 2011 г. N 48-В11-7 по делу по иску банка "Монетный дом" к Ш. о взыскании задолженности по кредитному договору, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
Изложенным опровергаются выводы суда о том, что на жилой дом, принадлежащий залогодателю А.А.Б. на праве собственности, не может быть обращено взыскание в порядке ст. 446, части первой абзаца второго ГПК РФ, а также ст. 50 п. 1 ФЗ "Об ипотеке".
Не основаны на законе и выводы суда о том, что договором залога от 20.06.2011 г. нарушены права несовершеннолетних детей - членов семьи залогодателя А.А.Б., проживающих вместе с ним в одном жилом доме.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора залога от 20.06.2011 г. никто из несовершеннолетних членов семьи залогодателя А.А.Б. не был зарегистрирован в заложенном домовладении, это обстоятельство не отрицал в судебном заседании залогодатель А.А.Б. и глава КФХ "Карагач" А.М.Б., это подтверждается также кредитным договором от 20.06.2011 г. и залоговым договором от 20.06.2011 г. и выпиской из домовой книги, представленной банком.
Доводы А.А.Б. о том, что по предложению банка перед получением кредита он выписал из домовладения несовершеннолетних членов семьи и такую выписку из домовой книги представил в банк, хотя указанные члены семьи проживали в заложенном доме, не могут быть приняты во внимание, поскольку А.А.Б. был свободен при заключении договора ипотеки от 20.06.2011 г., с целью получения кредита КФХ "Карагач" в сумме 5 млн. руб. он осознанно предоставил банку такие сведения, хотя имел возможность не заключать договор залога на принадлежащее ему домовладение, кухню и земельный участок.
Ссылка суда на нарушение при заключении договора залога от 20.06.2011 г. положений ст. 292 ч. 4 ГК РФ также не убедительна. Согласно указанной норме права, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Суд, применяя указанную норму права, не учел, что договор залога, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом залога, поэтому на совершение указанной сделки (договора ипотеки (залога недвижимости) согласие органа опеки и попечительства не требовалось.
Возражая против обращения взыскания на заложенный дом, кухню и земельный участок, А.М.Б. и А.А.Б. просили наложить взыскание на иное имущество - фруктовый сад, водопровод, коровник, водоем и иное имущество, которое они приобрели после получения кредита и оценили в процессе судебного спора (л.д. 307-308), поэтому банк, отказав в обращении взыскания на это имущество, нарушил их право на жилище. Доводы А.А.Б. и А.М.Б. нельзя признать убедительными, т.к. предметом залога от 20.06.2011 г. являлся именно жилой дом, кухня и земельный участок, расположенные по <адрес>. Махачкалы, поэтому изменение предмета залога, следовательно, изменение условия договора ипотеки от 20.06.2011 г. и замена заложенного по договору имущества на другое является правом, а не обязанностью ОАО "Россельхозбанка".
Кроме того, суд пришел к ошибочному выводу, что договор ипотеки (залога недвижимости) от 20.06.2011 г. не зарегистрирован в установленном законом порядке - в Управлении Росреестра по РД. Представителем ОАО "Россельхозбанка" представлен подлинник договора ипотеки (залога недвижимости) от 20.06.2011 г., из которого усматривается, что договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД 28 июня 2011 г., регистрационный номер <.>. В подтверждение своего довода о регистрации договора ипотеки представителем ОАО "Россельхозбанка" представлены также выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 июня 2011 г., согласно которым на каждый из трех объектов недвижимости зарегистрировано право ипотеки в пользу ОАО "Россельхозбанка". Указанные доказательства исследованы судебной коллегией, в совокупности они подтверждают довод банка о том, что договор ипотеки от 20.06.2011 г. был зарегистрирован в Управлении Росреестра, оснований для признания договора ипотеки недействительным по этому основанию не имелось.
Доводы главы КФХ "Карагач" А.М.Б. о том, что его брат А.А.Б. не обращался с заявлением в Управление Росреестра по РД с просьбой зарегистрировать право ипотеки ОАО "Россельхозбанка" на дом, кухню и земельный участок, не могут быть приняты во внимание, поскольку в подтверждение этих доводов допустимые доказательства не были представлены, с ходатайством о назначении экспертизы на предмет установления принадлежности подписей в заявлениях А.А.Б. никто не обращался, такие документы не были представлены к исковому заявлению, интересы А.М.Б. и А.А.Б. представлял в суде Д.
В деле имеется также нотариально заверенное согласие супруги залогодателя А.А.Б. - А.С. на залог дома, кухни и земельного участка (л.д. 351 т. 2).
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части признания недействительным договора ипотеки N 110411/0027 7.2.п. от 20.06.2011 г. и освобождения из под залога имущества: жилого дома, кухни и земельного участка, расположенных по <адрес>. Махачкалы, подлежит отмене, в этой части следует вынести новое решение об удовлетворении иска ОАО "Россельхозбанк".
На основании ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Махачкалы от 11 октября 2013 г. в части признания недействительным договора ипотеки от 20.06.2011 г. и отказа в обращении взыскания на имущество: жилой дом, кухню, земельный участок, расположенные по адресу: г. Махачкала, <адрес>, отменить, в этой части вынести новое решение.
Отказать в удовлетворении иска А.М.Б., А.А.Б. о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости) N 110411/0027 7.2.п. от 20 июня 2011 г., заключенного между ОАО "Россельхозбанк" и А.А.Б.
Удовлетворить иск ОАО "Россельхозбанка", в случае отсутствия денежных средств у КФХ "Карагач", А.М.Б., А.А.Б. обратить взыскание на предмет залога по договору ипотеки N 110411/0027 7.2.п. от 20.06.2011 г. - на жилой дом, площадью 201,3 кв. м (кадастровый номер <.>), летнюю кухню, площадью 15,9 кв. м (кадастровый номер <.>), земельный участок, площадью 390 кв. м, кадастровый номер <.>, расположенные по адресу: <адрес>. Махачкалы.
Установить залоговую стоимость жилого дома - лит. "А", в размере <.> руб. (<.> рублей), залоговую стоимость летней кухни - лит. "Б" в размере <.> руб. (<.> рублей), залоговую стоимость земельного участка, на котором расположен заложенный дом, в размере <.> руб. (<.> рублей). Месторасположение жилого дома, летней кухни и земельного участка: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Д.Г.ГАСАНОВА
Судьи
Н.К.ГОМЛЕНКО
Ш.М.МАГАМЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)