Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Орлова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Акининой О.А.
судей: Ефремовой Л.Н., Калинниковой О.А.
при секретаре М.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.А.К. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 28 марта 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки удовлетворить.
Взыскать солидарно с К.А.К., М.А. в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки: основной долг в сумме 186982 сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля, просроченные проценты в сумме 3876 (три тысячи восемьсот семьдесят шесть) рублей, 150 (сто пятьдесят) рублей 83 копейки, а всего 191008 (сто девяносто одна тысяча восемь) рублей 83 копейки.
Обратить взыскание на предмет залога квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от стоимости квартиры согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с К.А.К., М.А. в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5548 рублей, а именно по 2774 (две тысячи семьсот семьдесят четыре) рубля с каждого.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав пояснения представителя К.А.К. - П., по доверенности, поддержавшего доводы жалобы, возражение против удовлетворения жалобы представителя Самарского областного Фонда жилья и ипотеки К.Д., по доверенности, судебная коллегия
установила:
Самарский Областной Фонд жилья и ипотеки обратился в суд с иском к К.А.К., М.А. о взыскании долга, понуждении к регистрации права собственности и наложении ипотеки в силу закона, указав в обоснование, что в соответствии с условиями договора займа N N от ДД.ММ.ГГГГ заемщику К.А.К. Самарский областной фонд жилья и ипотеки предоставил целевой заем в сумме 574000 рублей на срок 322 месяца с уплатой 10% годовых для исполнения обязательств по договору уступки права требования N от ДД.ММ.ГГГГ г., для получения по окончании строительства в собственность однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 35,66 кв. м, со строительным номером 82.
Во исполнение договорных обязательств истец перечислил ответчице К.А.К. (заемщику) денежные средства в размере 574000 рублей, что подтверждено копией платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ г.
ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о переводе долга от ДД.ММ.ГГГГг. по договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому ФИО9 передал, а К.А.К. приняла на себя обязанности заемщика по указанному договору займа, а также дополнительное соглашение N к договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из числа заемщиков ФИО9 в связи с заключением договора о переводе долга, а также дополнительное соглашение N об исключении ФИО9 из числа правопреемников по Договору уступки прав требования N от ДД.ММ.ГГГГ
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком допускались неоднократные просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных аннуитетных платежей по погашению суммы займа и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями договора займа, более чем на 30 календарных дней, в связи с чем, и в соответствии с п. 4.4.1 Договора займа К.А.К. направлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств (письмо N от ДД.ММ.ГГГГ), которое осталось неисполненным.
Также в обеспечение возврата займа с М.А. был заключен договор поручительства N N от ДД.ММ.ГГГГ о солидарной ответственности с заемщиком.
В соответствии с положениями п. п. 1.2., 2.2. договоров поручительства N N от ДД.ММ.ГГГГ и ст. ст. 361 - 363 Гражданского кодекса РФ, Самарским областным Фондом жилья и ипотеки предъявлено требование к поручителю о полном досрочном исполнении обязательств по Договору займа (письмо N от ДД.ММ.ГГГГ Указанное требование поручителем выполнено не было.
Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 234888,71 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 205148 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 7227 рублей, а также начисленные пени - 22513,71 рублей.
Оплата по договору уступки права требования N от ДД.ММ.ГГГГ производилась за счет целевых заемных средств, полученных по договору Займа (п. 1.3. указанного Договора).
Пунктом 1.3. Договора займа предусмотрено обеспечение исполнения обязательств Заемщика ипотекой квартиры (п. 1.3.4. Договора).
В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) жилое помещение, в обеспечение обязательств, принятых по Договору займа, с момента государственной регистрации права собственности прав Заемщиков и до момента заключения договора ипотеки между Заимодавцем и Заемщиком должно находиться в залоге у Заимодавца, предоставившего целевой заем (п. 2.6. Договора займа).
Жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ
Ответчик ДД.ММ.ГГГГ принял вышеуказанную квартиру по акту приема передачи.
В соответствии с п. 4.1.3. договора займа и п. 3 дополнительного соглашения к договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался в течение 30 календарных дней со дня ввода жилого дома в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на квартиру, а также провести оценку готовой квартиры у независимого оценщика согласованного с Заимодавцем.
Однако до настоящего времени обязательства заемщика, предусмотренные п. 4.1.3. договора займа выполнены не были. В настоящее время право требования ответчиком полностью реализовано, но право собственности на квартиру не оформлено. Тем самым ответчик, уклоняясь от исполнения обязательств, злоупотребляет правом и намеренно лишает заимодавца обеспечения исполнения обязательств.
На основании изложенного, истец просил суд взыскать солидарно с К.А.К., М.А. денежные средства в размере 234888,71 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 205148 рублей, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - 7227 рублей, а также начисленные пени - 22513,71 рублей; обязать К.А.К. зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (строительный номер) и одновременно зарегистрировать ипотеку в силу закона в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки; взыскать с К.А.К., М.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 9548 рублей.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, и просил суд взыскать солидарно с ответчиков К.А.К., М.А. задолженность в размере 191008,83 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 186982 рублей, сумму неуплаченных процентов за пользование займом - 3876 рублей, а также пени - 150 рублей; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от стоимости квартиры согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 3668 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд исходил из того, что ответчиками не исполнены обязательства по уплате задолженности по договору в сумме 186982 сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля, просроченных процентов в сумме 3876 (три тысячи восемьсот семьдесят шесть) рублей, пеней - 150 (сто пятьдесят) рублей 83 копейки, а всего 191008 рублей, в связи с чем взыскал задолженность с ответчиков и обратил взыскание на предмет залога квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от стоимости квартиры согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ
В апелляционной жалобе К.А.К. просит отменить решение и отказать в иске, ссылаясь на то, что ею погашен долг с опережением графика платежей. Решение в части обращения взыскания на предмет залога - квартиру с определением начальной продажной цены в размере 80% от суммы 2321300 руб. незаконно, поскольку 20% от суммы 2321300 руб. составляет 464260 руб. причинит ответчице значительный ущерб, что в 2,5 раза превышает сумму основного долга.
В заседании суда апелляционной инстанции стороны поддержали доводы жалобы и возражений против удовлетворения жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Гражданским кодексом РФ определен порядок заключения договоров, и исполнения договорных обязательств.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между заимодавцем НО "Самарский областной фонд жилья и ипотеки" и заемщиками К.А.К., ФИО9 был заключен договор займа N, согласно которому заимодавец обязался предоставить заемщикам целевой заем в сумме 574000 рублей на срок 322 месяца (до 2031 г.) с уплатой 10% годовых для исполнения обязательств по договору уступки права требования N от ДД.ММ.ГГГГ г., в целях получения по окончании строительства в собственность однокомнатной квартиры, по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 35,66 кв. м, со строительным номером 82. Ежемесячный аннуитетный платеж 5138 рублей.
Во исполнение договорных обязательств истец перечислил ответчице К.А.К. (заемщику) денежные средства в размере 574000 рублей.
Факт перечисления К.А.К. вышеуказанной суммы средств подтвержден копией платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).
В качестве обеспечения вышеуказанного договора заключен договор поручительства между истцом и М.А. N N от ДД.ММ.ГГГГ года.
В соответствии с п. п. 1.1, 2.1, 2.2 договора поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ М.А. обязуется отвечать перед истцом солидарно за исполнение К.А.К. и ФИО9 всех обязательств по кредитному договору N N от ДД.ММ.ГГГГ в том же объеме, как и созаемщики, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, неустойки, возмещение судебных расходов по взысканию долга и других расходов кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств (л.д. 7-8).
При этом п. 2.4.1. договора поручительства установлено, что поручитель согласен на право кредитора потребовать как от заемщиков, так и от поручителя досрочного возврата всей суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней по договору в случаях предусмотренных договором.
ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о переводе долга от ДД.ММ.ГГГГ г. по договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому ФИО9 передал, а К.А.К. приняла на себя обязанности заемщика по указанному договору займа, а также дополнительное соглашение N к договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из числа заемщиков ФИО9 в связи с заключением договора о переводе долга, а также дополнительное соглашение N об исключении ФИО9 из числа правопреемников по Договору уступки прав требования N от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 4.4.1 Договора заимодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней: при просрочке Заемщиком осуществления очередного месячного платежа по займу более, чем на 60 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев и т.д.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Самарский Областной Фонд жилья и ипотеки направил К.А.К. требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в связи с неисполнением обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование истцом в соответствии с п. 4.4.1 договора займа, в связи с просрочкой внесения ежемесячного аннуитетного платежа более 60 дней. При этом ссылался на то, что нарушения договора допускаются с 2006 г.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями п. п. 1.2., 2.2. договора поручительства N N от ДД.ММ.ГГГГ и ст. ст. 361 - 363 Гражданского кодекса РФ, Самарским областным Фондом жилья и ипотеки предъявлено требование к поручителю о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа.
Ни заемщиком, ни поручителем указанные требования не исполнены.
На момент предъявления иска задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 234888,71 рублей (с учетом требования о полном досрочном погашении кредита), в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 205148 рублей (текущая задолженность 25592 рубля), сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 7227 рублей, а также начисленные пени - 22513,71 рублей.
В силу п. 2, 3 ст. 348 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В ходе рассмотрения данного дела К.А.К. производила платежи по кредитному договору, и на момент принятия решения судом первой инстанции К.А.К. имела задолженность по уплате процентов в сумме 3876 рублей и пеней - 150 рублей, задолженности по уплате текущих платежей по основному долгу к моменту принятия решения К.А.К. не имела.
Судебная коллегия считает, что исходя из конкретных обстоятельств, из того, что к моменту вынесения решения К.А.К. была погашена текущая задолженность по кредитному договору, у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований Областного фонда жилья и ипотеки о полном досрочном взыскании суммы кредита.
Кроме того, судом не сделан вывод о соразмерности суммы задолженности - 191008 руб. (186982 руб. + 3876 руб. + 150 руб.) по отношению к стоимости заложенного имущества - 2321300 рублей 9 л.д. 91). Судебная коллегия приходит к выводу, что в данном конкретном случае, неоднократное нарушение условий договора само по себе не может свидетельствовать о существенном нарушении Договора и о безусловном досрочном взыскании суммы кредита с обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество - жилое помещение. К тому же, ДД.ММ.ГГГГ Самарский областной фонд жилья и ипотеки на протяжении длительного времени ДД.ММ.ГГГГ (8 лет) не обращался к заемщикам с требованием о погашении образовавшейся текущей задолженности и уплате неустойки.
Поскольку к моменту вынесения судебного решения К.А.К. погашена текущая задолженность, размер задолженности явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, судебная коллегия считает, что у суда не было оснований для досрочного взыскания полной суммы кредита и обращения взыскания на заложенное имущество.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что судебное решение подлежит отмене в части досрочного взыскания суммы кредита и обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение в части взыскания процентов и пеней законно и основания к его отмене отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 28 марта 2014 года отменить в части взыскания с К.А.К. и М.А. суммы основного долга в размере 186982 руб., и обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Взыскать солидарно с К.А.К., М.А. в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки: просроченные проценты в сумме 3876 (три тысячи восемьсот семьдесят шесть) рублей, и пени 150 (сто пятьдесят) рублей 83 копейки, а всего 4026 (четыре тысячи двадцать шесть) рублей 83 копейки.
В удовлетворении исковых требований о взыскании основной суммы долга 186982 руб. и обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказать.
Взыскать с К.А.К. М.А. в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в сумме 400 рублей, а именно по 200 рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.06.2014
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2014 года
Судья Орлова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Акининой О.А.
судей: Ефремовой Л.Н., Калинниковой О.А.
при секретаре М.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.А.К. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 28 марта 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки удовлетворить.
Взыскать солидарно с К.А.К., М.А. в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки: основной долг в сумме 186982 сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля, просроченные проценты в сумме 3876 (три тысячи восемьсот семьдесят шесть) рублей, 150 (сто пятьдесят) рублей 83 копейки, а всего 191008 (сто девяносто одна тысяча восемь) рублей 83 копейки.
Обратить взыскание на предмет залога квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от стоимости квартиры согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с К.А.К., М.А. в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5548 рублей, а именно по 2774 (две тысячи семьсот семьдесят четыре) рубля с каждого.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав пояснения представителя К.А.К. - П., по доверенности, поддержавшего доводы жалобы, возражение против удовлетворения жалобы представителя Самарского областного Фонда жилья и ипотеки К.Д., по доверенности, судебная коллегия
установила:
Самарский Областной Фонд жилья и ипотеки обратился в суд с иском к К.А.К., М.А. о взыскании долга, понуждении к регистрации права собственности и наложении ипотеки в силу закона, указав в обоснование, что в соответствии с условиями договора займа N N от ДД.ММ.ГГГГ заемщику К.А.К. Самарский областной фонд жилья и ипотеки предоставил целевой заем в сумме 574000 рублей на срок 322 месяца с уплатой 10% годовых для исполнения обязательств по договору уступки права требования N от ДД.ММ.ГГГГ г., для получения по окончании строительства в собственность однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 35,66 кв. м, со строительным номером 82.
Во исполнение договорных обязательств истец перечислил ответчице К.А.К. (заемщику) денежные средства в размере 574000 рублей, что подтверждено копией платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ г.
ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о переводе долга от ДД.ММ.ГГГГг. по договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому ФИО9 передал, а К.А.К. приняла на себя обязанности заемщика по указанному договору займа, а также дополнительное соглашение N к договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из числа заемщиков ФИО9 в связи с заключением договора о переводе долга, а также дополнительное соглашение N об исключении ФИО9 из числа правопреемников по Договору уступки прав требования N от ДД.ММ.ГГГГ
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком допускались неоднократные просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных аннуитетных платежей по погашению суммы займа и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями договора займа, более чем на 30 календарных дней, в связи с чем, и в соответствии с п. 4.4.1 Договора займа К.А.К. направлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств (письмо N от ДД.ММ.ГГГГ), которое осталось неисполненным.
Также в обеспечение возврата займа с М.А. был заключен договор поручительства N N от ДД.ММ.ГГГГ о солидарной ответственности с заемщиком.
В соответствии с положениями п. п. 1.2., 2.2. договоров поручительства N N от ДД.ММ.ГГГГ и ст. ст. 361 - 363 Гражданского кодекса РФ, Самарским областным Фондом жилья и ипотеки предъявлено требование к поручителю о полном досрочном исполнении обязательств по Договору займа (письмо N от ДД.ММ.ГГГГ Указанное требование поручителем выполнено не было.
Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 234888,71 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 205148 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 7227 рублей, а также начисленные пени - 22513,71 рублей.
Оплата по договору уступки права требования N от ДД.ММ.ГГГГ производилась за счет целевых заемных средств, полученных по договору Займа (п. 1.3. указанного Договора).
Пунктом 1.3. Договора займа предусмотрено обеспечение исполнения обязательств Заемщика ипотекой квартиры (п. 1.3.4. Договора).
В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) жилое помещение, в обеспечение обязательств, принятых по Договору займа, с момента государственной регистрации права собственности прав Заемщиков и до момента заключения договора ипотеки между Заимодавцем и Заемщиком должно находиться в залоге у Заимодавца, предоставившего целевой заем (п. 2.6. Договора займа).
Жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ
Ответчик ДД.ММ.ГГГГ принял вышеуказанную квартиру по акту приема передачи.
В соответствии с п. 4.1.3. договора займа и п. 3 дополнительного соглашения к договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался в течение 30 календарных дней со дня ввода жилого дома в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на квартиру, а также провести оценку готовой квартиры у независимого оценщика согласованного с Заимодавцем.
Однако до настоящего времени обязательства заемщика, предусмотренные п. 4.1.3. договора займа выполнены не были. В настоящее время право требования ответчиком полностью реализовано, но право собственности на квартиру не оформлено. Тем самым ответчик, уклоняясь от исполнения обязательств, злоупотребляет правом и намеренно лишает заимодавца обеспечения исполнения обязательств.
На основании изложенного, истец просил суд взыскать солидарно с К.А.К., М.А. денежные средства в размере 234888,71 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 205148 рублей, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - 7227 рублей, а также начисленные пени - 22513,71 рублей; обязать К.А.К. зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (строительный номер) и одновременно зарегистрировать ипотеку в силу закона в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки; взыскать с К.А.К., М.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 9548 рублей.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, и просил суд взыскать солидарно с ответчиков К.А.К., М.А. задолженность в размере 191008,83 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 186982 рублей, сумму неуплаченных процентов за пользование займом - 3876 рублей, а также пени - 150 рублей; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от стоимости квартиры согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 3668 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд исходил из того, что ответчиками не исполнены обязательства по уплате задолженности по договору в сумме 186982 сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля, просроченных процентов в сумме 3876 (три тысячи восемьсот семьдесят шесть) рублей, пеней - 150 (сто пятьдесят) рублей 83 копейки, а всего 191008 рублей, в связи с чем взыскал задолженность с ответчиков и обратил взыскание на предмет залога квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от стоимости квартиры согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ
В апелляционной жалобе К.А.К. просит отменить решение и отказать в иске, ссылаясь на то, что ею погашен долг с опережением графика платежей. Решение в части обращения взыскания на предмет залога - квартиру с определением начальной продажной цены в размере 80% от суммы 2321300 руб. незаконно, поскольку 20% от суммы 2321300 руб. составляет 464260 руб. причинит ответчице значительный ущерб, что в 2,5 раза превышает сумму основного долга.
В заседании суда апелляционной инстанции стороны поддержали доводы жалобы и возражений против удовлетворения жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Гражданским кодексом РФ определен порядок заключения договоров, и исполнения договорных обязательств.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между заимодавцем НО "Самарский областной фонд жилья и ипотеки" и заемщиками К.А.К., ФИО9 был заключен договор займа N, согласно которому заимодавец обязался предоставить заемщикам целевой заем в сумме 574000 рублей на срок 322 месяца (до 2031 г.) с уплатой 10% годовых для исполнения обязательств по договору уступки права требования N от ДД.ММ.ГГГГ г., в целях получения по окончании строительства в собственность однокомнатной квартиры, по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 35,66 кв. м, со строительным номером 82. Ежемесячный аннуитетный платеж 5138 рублей.
Во исполнение договорных обязательств истец перечислил ответчице К.А.К. (заемщику) денежные средства в размере 574000 рублей.
Факт перечисления К.А.К. вышеуказанной суммы средств подтвержден копией платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).
В качестве обеспечения вышеуказанного договора заключен договор поручительства между истцом и М.А. N N от ДД.ММ.ГГГГ года.
В соответствии с п. п. 1.1, 2.1, 2.2 договора поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ М.А. обязуется отвечать перед истцом солидарно за исполнение К.А.К. и ФИО9 всех обязательств по кредитному договору N N от ДД.ММ.ГГГГ в том же объеме, как и созаемщики, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, неустойки, возмещение судебных расходов по взысканию долга и других расходов кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств (л.д. 7-8).
При этом п. 2.4.1. договора поручительства установлено, что поручитель согласен на право кредитора потребовать как от заемщиков, так и от поручителя досрочного возврата всей суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней по договору в случаях предусмотренных договором.
ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о переводе долга от ДД.ММ.ГГГГ г. по договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому ФИО9 передал, а К.А.К. приняла на себя обязанности заемщика по указанному договору займа, а также дополнительное соглашение N к договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из числа заемщиков ФИО9 в связи с заключением договора о переводе долга, а также дополнительное соглашение N об исключении ФИО9 из числа правопреемников по Договору уступки прав требования N от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 4.4.1 Договора заимодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней: при просрочке Заемщиком осуществления очередного месячного платежа по займу более, чем на 60 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев и т.д.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Самарский Областной Фонд жилья и ипотеки направил К.А.К. требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в связи с неисполнением обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование истцом в соответствии с п. 4.4.1 договора займа, в связи с просрочкой внесения ежемесячного аннуитетного платежа более 60 дней. При этом ссылался на то, что нарушения договора допускаются с 2006 г.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями п. п. 1.2., 2.2. договора поручительства N N от ДД.ММ.ГГГГ и ст. ст. 361 - 363 Гражданского кодекса РФ, Самарским областным Фондом жилья и ипотеки предъявлено требование к поручителю о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа.
Ни заемщиком, ни поручителем указанные требования не исполнены.
На момент предъявления иска задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 234888,71 рублей (с учетом требования о полном досрочном погашении кредита), в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 205148 рублей (текущая задолженность 25592 рубля), сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 7227 рублей, а также начисленные пени - 22513,71 рублей.
В силу п. 2, 3 ст. 348 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В ходе рассмотрения данного дела К.А.К. производила платежи по кредитному договору, и на момент принятия решения судом первой инстанции К.А.К. имела задолженность по уплате процентов в сумме 3876 рублей и пеней - 150 рублей, задолженности по уплате текущих платежей по основному долгу к моменту принятия решения К.А.К. не имела.
Судебная коллегия считает, что исходя из конкретных обстоятельств, из того, что к моменту вынесения решения К.А.К. была погашена текущая задолженность по кредитному договору, у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований Областного фонда жилья и ипотеки о полном досрочном взыскании суммы кредита.
Кроме того, судом не сделан вывод о соразмерности суммы задолженности - 191008 руб. (186982 руб. + 3876 руб. + 150 руб.) по отношению к стоимости заложенного имущества - 2321300 рублей 9 л.д. 91). Судебная коллегия приходит к выводу, что в данном конкретном случае, неоднократное нарушение условий договора само по себе не может свидетельствовать о существенном нарушении Договора и о безусловном досрочном взыскании суммы кредита с обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество - жилое помещение. К тому же, ДД.ММ.ГГГГ Самарский областной фонд жилья и ипотеки на протяжении длительного времени ДД.ММ.ГГГГ (8 лет) не обращался к заемщикам с требованием о погашении образовавшейся текущей задолженности и уплате неустойки.
Поскольку к моменту вынесения судебного решения К.А.К. погашена текущая задолженность, размер задолженности явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, судебная коллегия считает, что у суда не было оснований для досрочного взыскания полной суммы кредита и обращения взыскания на заложенное имущество.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что судебное решение подлежит отмене в части досрочного взыскания суммы кредита и обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение в части взыскания процентов и пеней законно и основания к его отмене отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 28 марта 2014 года отменить в части взыскания с К.А.К. и М.А. суммы основного долга в размере 186982 руб., и обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Взыскать солидарно с К.А.К., М.А. в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки: просроченные проценты в сумме 3876 (три тысячи восемьсот семьдесят шесть) рублей, и пени 150 (сто пятьдесят) рублей 83 копейки, а всего 4026 (четыре тысячи двадцать шесть) рублей 83 копейки.
В удовлетворении исковых требований о взыскании основной суммы долга 186982 руб. и обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказать.
Взыскать с К.А.К. М.А. в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в сумме 400 рублей, а именно по 200 рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)