Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Пазюченко И.Ж.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Птоховой З.Ю.
судей Александровой Ю.К. и Зарочинцевой Е.В.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ч.Д.Н. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 января 2014 года по гражданскому делу N 2-2/14 по иску Ф.Н.В. к К.Ю.Б., Ч.Д.Н. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Птоховой З.Ю., объяснения представителей ответчика Ч.Д.Н. - А.Л.А. и С.А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей истицы Ф.Н.В. - Ч.К.В. и П.Д.А., возражавших против доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ф.Н.В. обратилась в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.Ю.Б., Ч.Д.Н., уточнив требования по которому, просила взыскать с ответчика К.Ю.Б. сумму основного долга по договору займа в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, проценты за пользование заемными денежными средствами в размере <...> долларов США, что по курсу ЦБ РФ на <дата> года составляет <...> руб., пени за несвоевременный возврат суммы займа в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения и пени за несвоевременную оплату процентов за пользование займом в размере <...> долларов США, что по курсу ЦБ РФ на <дата> года составляет <...>. Для удовлетворения требований по основному долгу и процентов за пользование займом. Обратить взыскание на предмет ипотеки - нежилое помещение <...>, расположенное на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с установлением начальной продажной цены <...>.
В обоснование заявленных требований указала, что <дата> между ней и К.Ю.Б. был заключен договор займа, согласно которому К.Ю.Б. получил сумму займа, эквивалентную <...> долларов США, что по курсу ЦБ РФ на <дата> <...>. В обеспечение исполнения обязательств К.Ю.Б. по договору займа от <дата> между истицей и ответчиком Ч.Д.Н. заключен договор ипотеки, согласно которому Ч.Д.Н. передает истице в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение <...>, расположенное на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с установлением начальной продажной цены <...>
Поскольку обязательства К.Ю.Б. в установленный договором срок не исполнены, истица обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования были удовлетворены частично.
Данным решением с К.Ю.Б. в пользу Ф.Н.В. взысканы: задолженность по договору займа в размере <...> долларов США, проценты за пользование заемными средствами в размере <...> долларов США, пени за несвоевременный возврат суммы займа в размере <...> долларов США и пени за несвоевременную оплату процентов за пользование займом в размере <...> долларов США.
Этим же решением в счет погашения задолженности по основному долгу обращено взыскание на нежилое помещение <...>, расположенное на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежащее на праве частной собственности Ч.Д.Н. с публичных торгов с установлением начальной продажной цены <...>
В апелляционной жалобе Ч.Д.Н., в лице представителя Ш.В.В., просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.
Истец Ф.Н.В., ответчик К.Ю.Б., ответчик Ч.Д.Н., представитель третьего лица ООО "Р", представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, третье лицо нотариус М.А.В., в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ (л.д. 221 - 227), причин неявки не сообщили, доказательств их уважительности не представили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь ст. ст. 807, 809, 810, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что денежные средства были предоставлены по договору займа, учитывая признание ответчиком К.Ю.Б. исковых требований, пришел к верному выводу об обоснованности исковых требований о взыскании суммы основного долга, процентов и пени в судебном порядке.
Поскольку в этой части решение суда сторонами не оспаривается, его законность и обоснованность в силу положений ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не являются предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы Ч.Д.Н., иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений статей 1, 2, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.
Довод апелляционной жалобы, сводящийся к позиции о неправильном трактовании судом заявления К.Ю.Б. о признании иска, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку решение о взыскании суммы основного долга, процентов и пени вынесено в отношении К.Ю.Б., им самим не оспаривается, Ч.Д.Н., не имеющий полномочий на представление интересов К.Ю.Б., лишен возможности обжаловать решение суда в части взыскания денежных средств по договору займа, заключенному между истцом и ответчиком К.Ю.Б.
Из материалов дела следует, что <дата> между Ф.Н.В. и К.Ю.Б. был заключен договор займа, согласно которому К.Ю.Б. получил сумму займа, эквивалентную <...> долларов США (что по курсу ЦБ РФ на <дата> составляет <...>.). Данный договор нотариально удостоверен нотариусом М.А.В., зарегистрирован в реестре за N <...>.
В тот же день, <дата> между истицей и Ч.Д.Н. в обеспечение исполнения обязательств К.Ю.Б. по договору займа от <дата> заключен договор ипотеки, согласно которому Ч.Д.Н. передает истице в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение <...>, расположенное на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с установлением начальной продажной цены <...>
Вышеуказанный договор залога имущества зарегистрирован <дата>, о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись о наличии обременения на квартиру в виде ипотеки.
Предметом залога - вышеуказанным недвижимым имуществом, как указано в пункте 2.1. договора ипотеки, обеспечивается исполнение обязательств К.Ю.Б. по договору займа от <дата>, которые включают в себя обязательства по погашению основного долга по договору займа, судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с обращением взыскания на предмет залога (п. 2.2 договора ипотеки).
Право собственности Ч.Д.Н. на указанное недвижимое имущество согласно свидетельству о государственной регистрации права серия N <...>, зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной палаты по Санкт-Петербургу, основание возникновения права частной собственности - договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата>.
Решением Приморского районного суда от <дата>, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных Ч.Д.Н. к Ф.Н.В. требований о признании договора ипотеки незаключенным отказано.
Таким образом, суд первой инстанции, установив факт неисполнения ответчиком К.Ю.Б. взятых на себя обязательств по договору займа, процентов и пени, учитывая признание им иска в указанной части, а также то, что договор ипотеки между истицей и Ч.Д.Н. признан заключенным, пришел к верному выводу об обоснованности требований истицы об обращении взыскания на предмет залога.
В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В соответствии со ст. 3 вышеуказанного Федерального закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
В силу ст. 50 вышеуказанного Федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
- Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;
- С целью определения действительной рыночной стоимости предмета залога судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Северо-Западный Центр судебно-правовой экспертизы".
Согласно заключению эксперта ООО "СЗ" Х.В.Б. от <дата> рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 746,8 кв. м, кадастровый номер N <...> определена в размере <...>.
Оценив экспертное заключение ООО "СЗ" в его совокупности с представленным в материалы дела нотариально удостоверенным заявлением ответчика К.Ю.Б. относительно данного заключения эксперта, содержащего сведения о совершенном преступлении (т. 3 л.д. 85), судом, для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения в условиях продажи с публичных торгов, была назначена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО "ЦО" от <дата>, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 746,8 кв. м, кадастровый номер N <...> составила <...>.
Усомнившись в правильности и объективности экспертного заключения ООО "ЦО" в основу определения начальной продажной цены заложенного имущества судом первой инстанции было положено заключение эксперта-оценщика ООО "ЦС" Б.Ю.Ю. от <дата>, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 746,8 кв. м, составила <...>
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из того, что экспертное заключение эксперта Х.В.Б. проведено без учета доходного и затратного подходов оценки недвижимого имущества, а заключение повторной экспертизы эксперта М.А.Р. не отвечает требованиям ст. 85 ГПК РФ. Суд указал, что указанные заключения в силу ст. 67 ГПК РФ не могут быть признаны достоверными доказательствами по делу, и допросив в судебном заседании эксперта Б.Ю.Ю., счел ее заключение отвечающим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", относимым и допустимым доказательством начальной продажной цены заложенного имущества.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
В силу частей 1 и 2 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о лишении стороны ответчика права на предоставление вопросов, подлежащих разрешению при проведении экспертизы экспертом Б.Ю.Ю., судебная коллегия полагает обоснованными.
Более того, согласно протоколу судебного заседания эксперт-оценщик предоставила экспертное заключение по запросу суда, в нарушение требований статьи 79 ГПК РФ, при этом для ознакомления эксперта Б.Ю.Ю. с материалами гражданского дела судом объявлялся перерыв в судебном заседании, состоявшемся <дата> (т. 5, л.д. 120), что также недопустимо и нарушает требования ГПК РФ о проведении экспертизы. Учитывая, что определение суда о проведении судебной экспертизы для определения стоимости залогового имущества с поручением ее проведения в ООО "ЦС" судом не выносилось, судебная коллегия полагает, что суд, нарушив нормы процессуального права, необоснованно положил в основу решения суда в части определения стоимости залогового имущества заключение эксперта ООО "ЦС" Б.Ю.Ю., которое само по себе судебной экспертизой не является, признается полученным с нарушением закона доказательством, не имеющим юридической силы.
При этом, судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда о том, что заключение повторной экспертизы ООО "ЦО" эксперта М.А.Р. противоречит требованиям законодательства, приходит к выводу о том, что в основу решения суда по определению начальной продажной стоимости заложенного имущества, по имеющимся в деле доказательствам, следует положить заключение ООО "Северо-Западный Центр судебно-правовой экспертизы" эксперта Х.В.Б., согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет <...>.
При этом, судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение ООО "СЗ" эксперта Х.В.Б., не содержащее оценку спорного недвижимого имущества по доходному и затратному подходам не может быть расценено как допустимое доказательство для определения стоимости спорной недвижимости, поскольку на момент проведения по делу первой судебной экспертизы спорное помещение не сдавалось в аренду, договор аренды на момент проведения экспертизы истек, что подтверждается материалами дела, те же обстоятельства существовали и на момент проведения повторной судебной экспертизы, которая обоснованно не принята судом во внимание.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что экспертом Х.В.Б. обоснована позиция в заключении о применении только сравнительного подхода, который основан на сравнении объекта оценки с аналогичными, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Аналог объекта оценки, согласно заключению - сходный по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам другому объекту, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Применение к данному случаю определения рыночной стоимости недвижимого имущества доходного подхода недопустимо, поскольку как пояснил допрошенный в судебном заседании эксперт Х.В.Б., ожидаемые доходы определяются как доход от аренды, который определяется сравнительным подходом, далее применяется коэффициент капитализации (предположения, допущения), либо будущие доходы дисконтируются произвольным образом. Вывод эксперта относительно неприменения затратного подхода сводится к тому, что неприменение такого подхода обусловлено отсутствием достоверной информации о прогнозах будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, а также связанных с объектом оценки расходов. Затратный подход не применен к оценке рыночной стоимости спорного помещения по причине того, что определение затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний связано с неоправданно высоким уровнем погрешностей и допущений, способных существенно исказить итоговый результат.
Главой 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом МЭРТ России от 20 июля 2007 года N 256, установлены подходы к оценке, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
Так, пунктом 13 доходный подход определен как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В пункте 14 указано, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 15 затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
При таком положении, с учетом обоснованной экспертом ООО "СЗ" Х.В.Б. позиции, изложенной в заключении, исходя из соответствия данного заключения нормам процессуального законодательства, оснований не доверять которому у суда апелляционной инстанции не имеется, судебная коллегия считает, что оно является единственным относимым и допустимым доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения и должно быть положено в основу решения суда.
Довод апелляционной жалобы о необоснованном занижении судом рыночной стоимости спорного помещения на 20% в силу требований п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке", судебная коллегия также признает состоятельным и полагает необходимым указать, что статья 59 п. 10 Закона "Об ипотеке" предусматривает, что при реализации недвижимого имущества без обращения в суд обязательно привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
Коллегия считает, что определение начальной продажной цены заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, о чем указано в подп. 4 п. 2 статьи 54 Закона "Об ипотеке", в силу системного толкования закона возможно в случае, если судом не назначается судебная товароведческая экспертиза.
Оценка спорного недвижимого имущества была произведена на основании определения суда о назначении товароведческой экспертизы в ходе разрешения гражданского спора, а не во внесудебном порядке на основании отчета оценщика.
Таким образом, у суда первой инстанции не было предусмотренных законом оснований для определения продажной стоимости заложенного помещения равной 80% от стоимости, определенной в заключении эксперта.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного нежилого помещения подлежит соответствующему изменению.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 января 2014 года в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества - изменить.
Установить начальную продажную стоимость нежилого помещения <...>, расположенного на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 746,8 кв. м, кадастровый номер N <...>, принадлежащего на праве частной собственности Ч.Д.Н., в размере <...>
В остальной части решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 января 2014 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.06.2014 N 33-7867/2014 ПО ДЕЛУ N 2-2/2014
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. N 33-7867/2014
Судья: Пазюченко И.Ж.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Птоховой З.Ю.
судей Александровой Ю.К. и Зарочинцевой Е.В.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ч.Д.Н. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 января 2014 года по гражданскому делу N 2-2/14 по иску Ф.Н.В. к К.Ю.Б., Ч.Д.Н. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Птоховой З.Ю., объяснения представителей ответчика Ч.Д.Н. - А.Л.А. и С.А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей истицы Ф.Н.В. - Ч.К.В. и П.Д.А., возражавших против доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ф.Н.В. обратилась в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.Ю.Б., Ч.Д.Н., уточнив требования по которому, просила взыскать с ответчика К.Ю.Б. сумму основного долга по договору займа в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, проценты за пользование заемными денежными средствами в размере <...> долларов США, что по курсу ЦБ РФ на <дата> года составляет <...> руб., пени за несвоевременный возврат суммы займа в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения и пени за несвоевременную оплату процентов за пользование займом в размере <...> долларов США, что по курсу ЦБ РФ на <дата> года составляет <...>. Для удовлетворения требований по основному долгу и процентов за пользование займом. Обратить взыскание на предмет ипотеки - нежилое помещение <...>, расположенное на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с установлением начальной продажной цены <...>.
В обоснование заявленных требований указала, что <дата> между ней и К.Ю.Б. был заключен договор займа, согласно которому К.Ю.Б. получил сумму займа, эквивалентную <...> долларов США, что по курсу ЦБ РФ на <дата> <...>. В обеспечение исполнения обязательств К.Ю.Б. по договору займа от <дата> между истицей и ответчиком Ч.Д.Н. заключен договор ипотеки, согласно которому Ч.Д.Н. передает истице в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение <...>, расположенное на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с установлением начальной продажной цены <...>
Поскольку обязательства К.Ю.Б. в установленный договором срок не исполнены, истица обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования были удовлетворены частично.
Данным решением с К.Ю.Б. в пользу Ф.Н.В. взысканы: задолженность по договору займа в размере <...> долларов США, проценты за пользование заемными средствами в размере <...> долларов США, пени за несвоевременный возврат суммы займа в размере <...> долларов США и пени за несвоевременную оплату процентов за пользование займом в размере <...> долларов США.
Этим же решением в счет погашения задолженности по основному долгу обращено взыскание на нежилое помещение <...>, расположенное на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежащее на праве частной собственности Ч.Д.Н. с публичных торгов с установлением начальной продажной цены <...>
В апелляционной жалобе Ч.Д.Н., в лице представителя Ш.В.В., просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.
Истец Ф.Н.В., ответчик К.Ю.Б., ответчик Ч.Д.Н., представитель третьего лица ООО "Р", представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, третье лицо нотариус М.А.В., в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ (л.д. 221 - 227), причин неявки не сообщили, доказательств их уважительности не представили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь ст. ст. 807, 809, 810, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что денежные средства были предоставлены по договору займа, учитывая признание ответчиком К.Ю.Б. исковых требований, пришел к верному выводу об обоснованности исковых требований о взыскании суммы основного долга, процентов и пени в судебном порядке.
Поскольку в этой части решение суда сторонами не оспаривается, его законность и обоснованность в силу положений ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не являются предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы Ч.Д.Н., иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений статей 1, 2, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.
Довод апелляционной жалобы, сводящийся к позиции о неправильном трактовании судом заявления К.Ю.Б. о признании иска, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку решение о взыскании суммы основного долга, процентов и пени вынесено в отношении К.Ю.Б., им самим не оспаривается, Ч.Д.Н., не имеющий полномочий на представление интересов К.Ю.Б., лишен возможности обжаловать решение суда в части взыскания денежных средств по договору займа, заключенному между истцом и ответчиком К.Ю.Б.
Из материалов дела следует, что <дата> между Ф.Н.В. и К.Ю.Б. был заключен договор займа, согласно которому К.Ю.Б. получил сумму займа, эквивалентную <...> долларов США (что по курсу ЦБ РФ на <дата> составляет <...>.). Данный договор нотариально удостоверен нотариусом М.А.В., зарегистрирован в реестре за N <...>.
В тот же день, <дата> между истицей и Ч.Д.Н. в обеспечение исполнения обязательств К.Ю.Б. по договору займа от <дата> заключен договор ипотеки, согласно которому Ч.Д.Н. передает истице в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение <...>, расположенное на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с установлением начальной продажной цены <...>
Вышеуказанный договор залога имущества зарегистрирован <дата>, о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись о наличии обременения на квартиру в виде ипотеки.
Предметом залога - вышеуказанным недвижимым имуществом, как указано в пункте 2.1. договора ипотеки, обеспечивается исполнение обязательств К.Ю.Б. по договору займа от <дата>, которые включают в себя обязательства по погашению основного долга по договору займа, судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с обращением взыскания на предмет залога (п. 2.2 договора ипотеки).
Право собственности Ч.Д.Н. на указанное недвижимое имущество согласно свидетельству о государственной регистрации права серия N <...>, зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной палаты по Санкт-Петербургу, основание возникновения права частной собственности - договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата>.
Решением Приморского районного суда от <дата>, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных Ч.Д.Н. к Ф.Н.В. требований о признании договора ипотеки незаключенным отказано.
Таким образом, суд первой инстанции, установив факт неисполнения ответчиком К.Ю.Б. взятых на себя обязательств по договору займа, процентов и пени, учитывая признание им иска в указанной части, а также то, что договор ипотеки между истицей и Ч.Д.Н. признан заключенным, пришел к верному выводу об обоснованности требований истицы об обращении взыскания на предмет залога.
В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В соответствии со ст. 3 вышеуказанного Федерального закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
В силу ст. 50 вышеуказанного Федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
- Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;
- С целью определения действительной рыночной стоимости предмета залога судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Северо-Западный Центр судебно-правовой экспертизы".
Согласно заключению эксперта ООО "СЗ" Х.В.Б. от <дата> рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 746,8 кв. м, кадастровый номер N <...> определена в размере <...>.
Оценив экспертное заключение ООО "СЗ" в его совокупности с представленным в материалы дела нотариально удостоверенным заявлением ответчика К.Ю.Б. относительно данного заключения эксперта, содержащего сведения о совершенном преступлении (т. 3 л.д. 85), судом, для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения в условиях продажи с публичных торгов, была назначена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО "ЦО" от <дата>, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 746,8 кв. м, кадастровый номер N <...> составила <...>.
Усомнившись в правильности и объективности экспертного заключения ООО "ЦО" в основу определения начальной продажной цены заложенного имущества судом первой инстанции было положено заключение эксперта-оценщика ООО "ЦС" Б.Ю.Ю. от <дата>, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 746,8 кв. м, составила <...>
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из того, что экспертное заключение эксперта Х.В.Б. проведено без учета доходного и затратного подходов оценки недвижимого имущества, а заключение повторной экспертизы эксперта М.А.Р. не отвечает требованиям ст. 85 ГПК РФ. Суд указал, что указанные заключения в силу ст. 67 ГПК РФ не могут быть признаны достоверными доказательствами по делу, и допросив в судебном заседании эксперта Б.Ю.Ю., счел ее заключение отвечающим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", относимым и допустимым доказательством начальной продажной цены заложенного имущества.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
В силу частей 1 и 2 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о лишении стороны ответчика права на предоставление вопросов, подлежащих разрешению при проведении экспертизы экспертом Б.Ю.Ю., судебная коллегия полагает обоснованными.
Более того, согласно протоколу судебного заседания эксперт-оценщик предоставила экспертное заключение по запросу суда, в нарушение требований статьи 79 ГПК РФ, при этом для ознакомления эксперта Б.Ю.Ю. с материалами гражданского дела судом объявлялся перерыв в судебном заседании, состоявшемся <дата> (т. 5, л.д. 120), что также недопустимо и нарушает требования ГПК РФ о проведении экспертизы. Учитывая, что определение суда о проведении судебной экспертизы для определения стоимости залогового имущества с поручением ее проведения в ООО "ЦС" судом не выносилось, судебная коллегия полагает, что суд, нарушив нормы процессуального права, необоснованно положил в основу решения суда в части определения стоимости залогового имущества заключение эксперта ООО "ЦС" Б.Ю.Ю., которое само по себе судебной экспертизой не является, признается полученным с нарушением закона доказательством, не имеющим юридической силы.
При этом, судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда о том, что заключение повторной экспертизы ООО "ЦО" эксперта М.А.Р. противоречит требованиям законодательства, приходит к выводу о том, что в основу решения суда по определению начальной продажной стоимости заложенного имущества, по имеющимся в деле доказательствам, следует положить заключение ООО "Северо-Западный Центр судебно-правовой экспертизы" эксперта Х.В.Б., согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет <...>.
При этом, судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение ООО "СЗ" эксперта Х.В.Б., не содержащее оценку спорного недвижимого имущества по доходному и затратному подходам не может быть расценено как допустимое доказательство для определения стоимости спорной недвижимости, поскольку на момент проведения по делу первой судебной экспертизы спорное помещение не сдавалось в аренду, договор аренды на момент проведения экспертизы истек, что подтверждается материалами дела, те же обстоятельства существовали и на момент проведения повторной судебной экспертизы, которая обоснованно не принята судом во внимание.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что экспертом Х.В.Б. обоснована позиция в заключении о применении только сравнительного подхода, который основан на сравнении объекта оценки с аналогичными, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Аналог объекта оценки, согласно заключению - сходный по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам другому объекту, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Применение к данному случаю определения рыночной стоимости недвижимого имущества доходного подхода недопустимо, поскольку как пояснил допрошенный в судебном заседании эксперт Х.В.Б., ожидаемые доходы определяются как доход от аренды, который определяется сравнительным подходом, далее применяется коэффициент капитализации (предположения, допущения), либо будущие доходы дисконтируются произвольным образом. Вывод эксперта относительно неприменения затратного подхода сводится к тому, что неприменение такого подхода обусловлено отсутствием достоверной информации о прогнозах будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, а также связанных с объектом оценки расходов. Затратный подход не применен к оценке рыночной стоимости спорного помещения по причине того, что определение затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний связано с неоправданно высоким уровнем погрешностей и допущений, способных существенно исказить итоговый результат.
Главой 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом МЭРТ России от 20 июля 2007 года N 256, установлены подходы к оценке, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
Так, пунктом 13 доходный подход определен как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В пункте 14 указано, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 15 затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
При таком положении, с учетом обоснованной экспертом ООО "СЗ" Х.В.Б. позиции, изложенной в заключении, исходя из соответствия данного заключения нормам процессуального законодательства, оснований не доверять которому у суда апелляционной инстанции не имеется, судебная коллегия считает, что оно является единственным относимым и допустимым доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения и должно быть положено в основу решения суда.
Довод апелляционной жалобы о необоснованном занижении судом рыночной стоимости спорного помещения на 20% в силу требований п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке", судебная коллегия также признает состоятельным и полагает необходимым указать, что статья 59 п. 10 Закона "Об ипотеке" предусматривает, что при реализации недвижимого имущества без обращения в суд обязательно привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
Коллегия считает, что определение начальной продажной цены заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, о чем указано в подп. 4 п. 2 статьи 54 Закона "Об ипотеке", в силу системного толкования закона возможно в случае, если судом не назначается судебная товароведческая экспертиза.
Оценка спорного недвижимого имущества была произведена на основании определения суда о назначении товароведческой экспертизы в ходе разрешения гражданского спора, а не во внесудебном порядке на основании отчета оценщика.
Таким образом, у суда первой инстанции не было предусмотренных законом оснований для определения продажной стоимости заложенного помещения равной 80% от стоимости, определенной в заключении эксперта.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного нежилого помещения подлежит соответствующему изменению.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 января 2014 года в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества - изменить.
Установить начальную продажную стоимость нежилого помещения <...>, расположенного на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 746,8 кв. м, кадастровый номер N <...>, принадлежащего на праве частной собственности Ч.Д.Н., в размере <...>
В остальной части решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 января 2014 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)