Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Ботвинко Д.Л., паспорт, доверенность N 26/004 от 03.06.2013
от ответчика: не явился, извещен (ходатайство об отложении)
от ООО "Альфа-Трейд": не явился, извещен в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12
от администрации муниципального образования город Краснодар: не явился, извещен в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Агентство коммерческого сервиса"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 26.06.2014 по делу N А32-36847/2013 (судья Ермолова Н.А.)
по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью фирма "Агентство коммерческого сервиса" (ИНН 2309007220, ОГРН 1032304928952)
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд"; администрации муниципального образования город Краснодар
об обращении взыскания на заложенное имущество
установил:
открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство коммерческого сервиса" (далее - общество, ответчик) об обращении взыскания на имущество по договору ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011, обеспечивающего исполнение обязательства по договору об открытии возобновляемой кредитной линии N 8619/452/10159 от 29.09.2011.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд" и администрация муниципального образования город Краснодар.
Заявленное ответчиком ходатайство об объединении дел в одно производство отклонено судом.
Решением от 26.06.2014 иск удовлетворен. Судом первой инстанции обращено взыскание в пределах суммы 29337019 руб. 50 коп. путем реализации с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" и переданное в залог ОАО "Сбербанк России" по договору ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011: операторская литер А, общей площадью 14,5 кв. м, расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ул. им. Демуса М.Н., 32/проезд Промышленный, 7, кадастровый (или условный) номер 23-23-01/631/2008-291, залоговой стоимостью 253500 руб.; нежилое здание - кафе, сауна, котельная литер В, В1, назначение: нежилое, общей площадью 467,7 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Демуса М.Н., 32, кадастровый (или условный) номер 23-23-01/114/2006-004, залоговой стоимостью 15827500 руб.; право аренды земельного участка сроком на 49 лет, на котором находится закладываемый объект, общей площадью 11298 кв. м, кадастровый номер 23:43:04:13:01:005, категория земель - земли населенных пунктов для завершения строительства и эксплуатации производственной базы; размещения и эксплуатации кафе, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский административный округ, ул. Демуса, 32, залоговой стоимостью 37609000 руб. Установлена начальная продажная стоимость имущества равной 100% его залоговой стоимости.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 26.06.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что к исковому заявлению банка приложены документы, не полностью раскрывающие условия и порядок заключения договора. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика об объединении настоящего дела и дела о признании спорного договора ипотеки недействительным. На момент заключения договора ипотеки земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:13:01:005 не существовало, на его базе были сформированы другие участки с кадастровыми номерами и присвоенными новыми адресами. Договор ипотеки заключен в обоснование залога имущества, оцененного в отчете N 1141К-11 от 28.09.2011 с учетом залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:13:01:005. Согласно заключению N 05-13/к от 30.08.2013, указанный отчет выполнен с нарушением принципов 135-ФЗ, ФСО N 1, ФСО N 3 и рассчитанная в отчете стоимость не может быть использована для совершения сделок с объектами оценки. Кроме того, споры с объектами недвижимости (земельными участками) аннулированными (ликвидированными) и снятыми с государственного учета объектов недвижимости, не могут быть предметом рассмотрения в арбитражном суде.
В судебное заседание ответчик, третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства.
Ходатайство об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено, поскольку суд учел пределы рассмотрения жалобы в суде апелляционной инстанции, раскрытие участвующими в деле лицами в суде первой инстанции доказательств по делу, а также предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации обязательные условия, необходимые для отложения дела.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором заявитель указывает, что по смыслу разъяснения, данного в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996, залогодателю должен быть известен объем обеспечиваемого ипотекой обязательства - его существо, размер и срок исполнения. Как следует из договора залога, между ООО "Альфа Трейд" и ОАО "Сбербанк России" согласованы лимит задолженности кредитной линии по кредитным договорам, сроки возврата кредитов, процентная ставка за пользование кредитами, размер неустойки при нарушении сроков возврата кредитов и уплаты процентов, которые на протяжении срока действия кредитного договора неоднократно изменялись, согласно дополнительных соглашений по реструктуризации кредитной линии, Однако, ответчик уведомлен не был, данные соглашения не получал и не подписывал. Таким образом, условия о порядке начисления и сроках уплаты процентов в оспариваемом договоре ипотеки и дополнительных соглашениях к нему отсутствуют, то есть, не согласовано условие о сроке исполнения основного обязательства. Кроме того, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, платности использования земли, суд не исследовал (заключенность договора аренды на указанный земельный участок), а, соответственно, не мог установить на момент заключения договора ипотеки действие договора аренды земельного участка, и, следовательно, не устанавливал факты определенные законодательством, а именно правовые последствия с даты прекращения существования земельного участка в кадастровом учете.
То есть, договор аренды спорного земельного участка на момент заключения договора ипотеки не имел юридической силы, и, соответственно, не мог иметь правовых последствий в дальнейшем. Доказательства формирования земельного участка, переданных Банку в залог, как объект недвижимости и установленные в процессе рассмотрения дела, как два самостоятельных участка, находящихся на кадастровом учете, с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, соответствующих критерию индивидуально-определенной вещи, банком не представлены. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд определяет и указывает начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества. В соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением по отчету N 1141К-11 от 28.09.2011 об оценочной стоимости недвижимости, указанный отчет полностью противоречит принципам оценки объектов недвижимости, регламентируемых в законе N 153-03 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что является прямым противоречием в деле по предмету оценки.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Независимая Арбитражная Палата" от 24.12.2013 по делу N Т-РНД/13-526 удовлетворены требования ОАО "Сбербанк России" в лице Краснодарского отделения N 8619, с ООО "Альфа-Трейд" взыскана задолженность по кредитному договору N 5186/452/10159 от 29.09.2011 в размере 29 337 019 руб. 50 коп., из которых ссудная задолженность 28 807 675 руб. 20 коп., просроченные проценты в сумме 361 741 руб. 96 коп., неустойка за просрочку кредита в сумме 162 807 руб. 84 коп., неустойка за просрочку платы за обслуживание кредита в сумме 60 руб. 08 коп., а также 4 734 руб. 42 коп. неустойки за просрочку процентов. Также указанным решением обращено взыскание на имущество, заложенное по договорам залога N 5186/452/10159/з-2 от 24.04.2013, N 5186/452/10159/з-3 от 24.04.2013, N 5186/452/10159/з-4 от 24.04.2013.
В рамках указанного дела установлены следующие обстоятельства.
29.09.2011 между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и ООО "Альфа-Трейд" (заемщик) заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 5186/452/10159, по условиям которого кредитор обязуется открыть заемщику возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 27.09.2013 с лимитом, установленным в соответствии с Приложением N 2, являющимся неотъемлемой частью договора, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора. Выдача кредита производится перечислением сумм кредита на расчетный счет заемщика N 40702810230200001103 открытого в Динском отделении N 5186 Юго-Западного банка Сбербанка России ОАО на основании распоряжений заемщика по форме приложения N 3, являющегося неотъемлемой частью договора.
В рамках дела N Т-РНД/13-526 установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств ООО "Альфа-Трейд" по уплате основной задолженности, процентов и пени по договору об открытии кредитной линии N 5186/452/10159 от 29.09.2011 в общей сумме 29 337 019 руб. 50 коп.
Определением Динского районного суда Краснодарского края от 28.05.2014 выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Независимая Арбитражная Палата" от 24.12.2013 по делу N Т-РНД/13-526.
В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору об открытии возобновляемой кредитной линии N 5186/452/10159 от 29.09.2011 между ОАО "Сбербанк России" и ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" (залогодатель) был заключен договор ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество и право аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 договора далее по тексту "Предмет залога".
В соответствии с п. 1.2 договора ипотеки Предметом залога является:
а) объект недвижимости - Операторская литер А, общей площадью 14,5 кв. м, расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Демуса М.Н., дом N 32/проезд Промышленный, дом N 7, кадастровый (или условный) номер - 23-23-01/631/2008-291;
б) объект недвижимости - нежилое здание - кафе, сауна, котельная В,В1, назначение: нежилое, общей площадью 467,7 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Демуса М.Н., дом N 32, кадастровый (или условный) номер - 23-23-01/114/2006-004;
в) право аренды земельного участка сроком на 49 лет, на котором находится закладываемый объект недвижимости, общей площадью 11298,00 кв. м, кадастровый номер: 23:43:04:13:01:005, с категорией земель - земли населенных пунктов для завершения строительства и эксплуатации производственной базы; размещения и эксплуатации кафе, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский административный округ, ул. Демуса М.Н., 32.
Согласно п. 1.7 данного договора общая залоговая стоимость Предмета залога, указанного в п. 1.2 договора, составляет 53 690 000 рублей.
Залог права аренды указанного земельного участка произведен с согласия собственника - Департамента муниципальной собственности и городских земель МО город Краснодар (письмо N 29203.26 от 29.09.2011).
10.10.2011 указанный договор ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью УФРС по Краснодарскому краю N 23-23-01/854/2011-092.
Поскольку должник - ООО "Альфа-Трейд" допустил нарушение кредитных обязательств, задолженность по договору об открытии возобновляемой кредитной линии N 5186/452/10159 от 29.09.2011 в сумме 29 337 019 руб. 50 коп. не возвратил, Банк 04.08.2013 обратился с претензией к залогодателю - ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" (претензия получена ответчиком 23.08.2013), после чего обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.
Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
Согласно пункту 2.2 договора ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 обязательства, исполнение которых обеспечивается договором, включают в том числе обязательства по погашению основного долга, обязательства по уплате процентов за пользование кредитом и иных платежей по кредитному договору, обязательства по уплате неустойки, судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав по кредитному договору и договору ипотеки.
В соответствии с пунктом 10.2 договора ипотеки банк вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, реализовать предмет ипотеки.
В ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как установлено судом, на момент рассмотрения спора в материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения должником ООО "Альфа-Трейд" (заемщиком) обеспеченного залогом обязательства (уплата суммы кредита, процентов за пользование кредитом и неустойки), что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик, возражая против требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество, указывает, что на момент заключения спорной сделки о залоге, участка с кадастровым номером 23:43:04:13:01:005 не существовало, данный участок уже был аннулирован. На его месте образованы два самостоятельных участка за номерами 23:43:0413001:183 и 23:43:0413001:5.
Более того, ответчик указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:183 решением Арбитражного суда Краснодарского края признан незаконным отказ Администрации муниципального образования г. Краснодар от 16.04.2012 N 16744.26 в предоставлении ООО "Агентство коммерческого сервиса", земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:183 в собственность за плату. На основании вышеуказанного решения ответчик намеревается оформить в собственность указанный участок.
Данные доводы отклонены судом первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о государственном кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных, предусмотренных названным Федеральным законом, сведений о недвижимом имуществе.
Согласно части 1 статьи 16 Закона о государственном кадастре государственный кадастровый учет осуществляется, в частности, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
Как следует из пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки при разделе, объединении, перераспределении.
Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/138/2014-278 от 16.06.2014, в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:13:01:005, площадью 11 298 по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Демуса М.Н., 32, значатся следующие зарегистрированные обременения:
- - аренда, сроком с 15.06.1999 по 27.05.2048, в пользу ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" на основании договора аренды земельного участка N 885 от 15.06.1999 (дата регистрации обременения - 16.07.1999);
- - ипотека в пользу ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 (дата регистрации обременения - 10.10.2011).
Доводы ответчика о прекращении ипотеки в отношении права аренды земельного участка в связи с его разделом и последующим возможным переходом его в собственность ответчика отклонены судом по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и предусмотренных другими федеральными законами.
В силу п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен сохраняется в измененных границах.
В материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации в установленном законом порядке вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0413001:183 и 23:43:0413001:5.
В соответствии с частью 4 статьи 24 Закона о государственном кадастре, если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 названной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Согласно кадастровой выписке от 06.05.2014 N 2343/12/14-379702, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0413001:183 снят с кадастрового учета 18.10.2012.
Единственными зарегистрированными в ЕГРП правами в отношении спорного земельного участка являются обременения в виде аренды в пользу ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" и ипотеки в пользу ОАО "Сбербанк России". При этом характеристики спорного участка следующие: кадастровый номер 23:43:04:13:01:005, площадь 11 298, адрес: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Демуса М.Н., 32 (выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/138/2014-278 от 16.06.2014).
В соответствии со ст. 38, ч. 1 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, а переход права на предмет залога не влияет на права залогодержателя.
Судом установлено, что договор ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 заключен между сторонами в период, когда ООО "Агентство коммерческого сервиса" принадлежало право аренды земельного участка общей площадью 11 298 кв. м, кадастровый номер 23:43:04:13:01:005.
Возможное приобретение ООО "Агентство коммерческого сервиса" после заключения договора ипотеки права собственности на земельный участок не влечет недействительность договора ипотеки либо его прекращение.
Основным предметом ипотеки по договору N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 являются объекты недвижимости - операторская литер А, общей площадью 14,5 кв. м, и нежилое здание - кафе, сауна, котельная литер В, В1, общей площадью 467,7 кв. м, находящиеся в собственности залогодателя ООО "Агентство коммерческого сервиса", и только после этого - право аренды земельного участка сроком на 49 лет, на котором находятся закладываемые объекты.
Таким образом, в любом случае последующее возможное изменение объема прав на предмет ипотеки, связанное с приобретением залогодателем права собственности на земельный участок или разделенные земельные участки, не влияет на права залогодержателя по договору ипотеки объектов недвижимости и, при продаже операторской литер А, общей площадью 14,5 кв. м, и нежилого здания - кафе, сауна, котельная литер В, В1, с публичных торгов в порядке реализации заложенного имущества, к покупателю в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ перейдет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.
Таким образом, установив ненадлежащее исполнение должником ООО "Альфа-Трейд" (заемщиком) обеспеченного залогом обязательства, суд первой инстанции требование Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику, признал подлежащим удовлетворению.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (часть 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1.7 договора ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 залоговая стоимость предмета залога составляет 53 690 000 руб.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
Залогодателем договоры залога и начальная продажная стоимость имущества достоверными доказательствами не опровергнуты.
Таким образом, требование банка об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 имущество правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство об объединении дел в одно производство не принимаются апелляционным судом.
Как следует из материалов дела, в обоснование указанного ходатайства ответчик представил копию искового заявления ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" к ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора об ипотеке N 5186/452/10159/и-1 со штампом канцелярии Арбитражного суда Краснодарского края о принятии 26.06.2014.
Ответчик просил объединить указанное дело с настоящим делом в одно производство.
Вместе с тем, суд первой инстанции, учитывая пределы рассмотрения искового заявления в суде первой инстанции (настоящий иск подан банком 01.11.2013), обращение ответчика с иском о признании договора ипотеки недействительным только 26.06.2014, правомерно отказал в удовлетворении ходатайства об объединении дел в одно производство.
Кроме того, суд учел положения ч. 3 ст. 311 АПК РФ, предусматривающие признание сделки недействительной одним из оснований для пересмотра судебного акта по новым обстоятельствам. В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" разъяснено, что указанное основание применяется, если вывод о признании недействительной оспоримой или ничтожной сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки сделан в резолютивной части решения суда по другому делу.
Довод апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке N 1141К-11 от 28.09.2011 заложенного имущества выполнен с нарушениями требований стандартов оценки, не принимается апелляционным судом, поскольку ходатайство о проведении судебной экспертизы ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций не заявлено.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не принимаются апелляционной инстанцией как не соответствующие фактическим обстоятельствам, установленным судом первой инстанции, так и не основанным на нормах арбитражного процессуального законодательства.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2014 по делу N А32-36847/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "Агентство коммерческого сервиса" (ИНН 2309007220, ОГРН 1032304928952) в доход федерального бюджета 2000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2014 N 15АП-14694/2014 ПО ДЕЛУ N А32-36847/2013
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. N 15АП-14694/2014
Дело N А32-36847/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Ботвинко Д.Л., паспорт, доверенность N 26/004 от 03.06.2013
от ответчика: не явился, извещен (ходатайство об отложении)
от ООО "Альфа-Трейд": не явился, извещен в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12
от администрации муниципального образования город Краснодар: не явился, извещен в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Агентство коммерческого сервиса"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 26.06.2014 по делу N А32-36847/2013 (судья Ермолова Н.А.)
по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью фирма "Агентство коммерческого сервиса" (ИНН 2309007220, ОГРН 1032304928952)
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд"; администрации муниципального образования город Краснодар
об обращении взыскания на заложенное имущество
установил:
открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство коммерческого сервиса" (далее - общество, ответчик) об обращении взыскания на имущество по договору ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011, обеспечивающего исполнение обязательства по договору об открытии возобновляемой кредитной линии N 8619/452/10159 от 29.09.2011.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд" и администрация муниципального образования город Краснодар.
Заявленное ответчиком ходатайство об объединении дел в одно производство отклонено судом.
Решением от 26.06.2014 иск удовлетворен. Судом первой инстанции обращено взыскание в пределах суммы 29337019 руб. 50 коп. путем реализации с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" и переданное в залог ОАО "Сбербанк России" по договору ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011: операторская литер А, общей площадью 14,5 кв. м, расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ул. им. Демуса М.Н., 32/проезд Промышленный, 7, кадастровый (или условный) номер 23-23-01/631/2008-291, залоговой стоимостью 253500 руб.; нежилое здание - кафе, сауна, котельная литер В, В1, назначение: нежилое, общей площадью 467,7 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Демуса М.Н., 32, кадастровый (или условный) номер 23-23-01/114/2006-004, залоговой стоимостью 15827500 руб.; право аренды земельного участка сроком на 49 лет, на котором находится закладываемый объект, общей площадью 11298 кв. м, кадастровый номер 23:43:04:13:01:005, категория земель - земли населенных пунктов для завершения строительства и эксплуатации производственной базы; размещения и эксплуатации кафе, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский административный округ, ул. Демуса, 32, залоговой стоимостью 37609000 руб. Установлена начальная продажная стоимость имущества равной 100% его залоговой стоимости.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 26.06.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что к исковому заявлению банка приложены документы, не полностью раскрывающие условия и порядок заключения договора. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика об объединении настоящего дела и дела о признании спорного договора ипотеки недействительным. На момент заключения договора ипотеки земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:13:01:005 не существовало, на его базе были сформированы другие участки с кадастровыми номерами и присвоенными новыми адресами. Договор ипотеки заключен в обоснование залога имущества, оцененного в отчете N 1141К-11 от 28.09.2011 с учетом залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:13:01:005. Согласно заключению N 05-13/к от 30.08.2013, указанный отчет выполнен с нарушением принципов 135-ФЗ, ФСО N 1, ФСО N 3 и рассчитанная в отчете стоимость не может быть использована для совершения сделок с объектами оценки. Кроме того, споры с объектами недвижимости (земельными участками) аннулированными (ликвидированными) и снятыми с государственного учета объектов недвижимости, не могут быть предметом рассмотрения в арбитражном суде.
В судебное заседание ответчик, третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства.
Ходатайство об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено, поскольку суд учел пределы рассмотрения жалобы в суде апелляционной инстанции, раскрытие участвующими в деле лицами в суде первой инстанции доказательств по делу, а также предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации обязательные условия, необходимые для отложения дела.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором заявитель указывает, что по смыслу разъяснения, данного в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996, залогодателю должен быть известен объем обеспечиваемого ипотекой обязательства - его существо, размер и срок исполнения. Как следует из договора залога, между ООО "Альфа Трейд" и ОАО "Сбербанк России" согласованы лимит задолженности кредитной линии по кредитным договорам, сроки возврата кредитов, процентная ставка за пользование кредитами, размер неустойки при нарушении сроков возврата кредитов и уплаты процентов, которые на протяжении срока действия кредитного договора неоднократно изменялись, согласно дополнительных соглашений по реструктуризации кредитной линии, Однако, ответчик уведомлен не был, данные соглашения не получал и не подписывал. Таким образом, условия о порядке начисления и сроках уплаты процентов в оспариваемом договоре ипотеки и дополнительных соглашениях к нему отсутствуют, то есть, не согласовано условие о сроке исполнения основного обязательства. Кроме того, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, платности использования земли, суд не исследовал (заключенность договора аренды на указанный земельный участок), а, соответственно, не мог установить на момент заключения договора ипотеки действие договора аренды земельного участка, и, следовательно, не устанавливал факты определенные законодательством, а именно правовые последствия с даты прекращения существования земельного участка в кадастровом учете.
То есть, договор аренды спорного земельного участка на момент заключения договора ипотеки не имел юридической силы, и, соответственно, не мог иметь правовых последствий в дальнейшем. Доказательства формирования земельного участка, переданных Банку в залог, как объект недвижимости и установленные в процессе рассмотрения дела, как два самостоятельных участка, находящихся на кадастровом учете, с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, соответствующих критерию индивидуально-определенной вещи, банком не представлены. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд определяет и указывает начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества. В соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением по отчету N 1141К-11 от 28.09.2011 об оценочной стоимости недвижимости, указанный отчет полностью противоречит принципам оценки объектов недвижимости, регламентируемых в законе N 153-03 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что является прямым противоречием в деле по предмету оценки.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Независимая Арбитражная Палата" от 24.12.2013 по делу N Т-РНД/13-526 удовлетворены требования ОАО "Сбербанк России" в лице Краснодарского отделения N 8619, с ООО "Альфа-Трейд" взыскана задолженность по кредитному договору N 5186/452/10159 от 29.09.2011 в размере 29 337 019 руб. 50 коп., из которых ссудная задолженность 28 807 675 руб. 20 коп., просроченные проценты в сумме 361 741 руб. 96 коп., неустойка за просрочку кредита в сумме 162 807 руб. 84 коп., неустойка за просрочку платы за обслуживание кредита в сумме 60 руб. 08 коп., а также 4 734 руб. 42 коп. неустойки за просрочку процентов. Также указанным решением обращено взыскание на имущество, заложенное по договорам залога N 5186/452/10159/з-2 от 24.04.2013, N 5186/452/10159/з-3 от 24.04.2013, N 5186/452/10159/з-4 от 24.04.2013.
В рамках указанного дела установлены следующие обстоятельства.
29.09.2011 между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и ООО "Альфа-Трейд" (заемщик) заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 5186/452/10159, по условиям которого кредитор обязуется открыть заемщику возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 27.09.2013 с лимитом, установленным в соответствии с Приложением N 2, являющимся неотъемлемой частью договора, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора. Выдача кредита производится перечислением сумм кредита на расчетный счет заемщика N 40702810230200001103 открытого в Динском отделении N 5186 Юго-Западного банка Сбербанка России ОАО на основании распоряжений заемщика по форме приложения N 3, являющегося неотъемлемой частью договора.
В рамках дела N Т-РНД/13-526 установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств ООО "Альфа-Трейд" по уплате основной задолженности, процентов и пени по договору об открытии кредитной линии N 5186/452/10159 от 29.09.2011 в общей сумме 29 337 019 руб. 50 коп.
Определением Динского районного суда Краснодарского края от 28.05.2014 выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Независимая Арбитражная Палата" от 24.12.2013 по делу N Т-РНД/13-526.
В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору об открытии возобновляемой кредитной линии N 5186/452/10159 от 29.09.2011 между ОАО "Сбербанк России" и ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" (залогодатель) был заключен договор ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество и право аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 договора далее по тексту "Предмет залога".
В соответствии с п. 1.2 договора ипотеки Предметом залога является:
а) объект недвижимости - Операторская литер А, общей площадью 14,5 кв. м, расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Демуса М.Н., дом N 32/проезд Промышленный, дом N 7, кадастровый (или условный) номер - 23-23-01/631/2008-291;
б) объект недвижимости - нежилое здание - кафе, сауна, котельная В,В1, назначение: нежилое, общей площадью 467,7 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Демуса М.Н., дом N 32, кадастровый (или условный) номер - 23-23-01/114/2006-004;
в) право аренды земельного участка сроком на 49 лет, на котором находится закладываемый объект недвижимости, общей площадью 11298,00 кв. м, кадастровый номер: 23:43:04:13:01:005, с категорией земель - земли населенных пунктов для завершения строительства и эксплуатации производственной базы; размещения и эксплуатации кафе, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский административный округ, ул. Демуса М.Н., 32.
Согласно п. 1.7 данного договора общая залоговая стоимость Предмета залога, указанного в п. 1.2 договора, составляет 53 690 000 рублей.
Залог права аренды указанного земельного участка произведен с согласия собственника - Департамента муниципальной собственности и городских земель МО город Краснодар (письмо N 29203.26 от 29.09.2011).
10.10.2011 указанный договор ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью УФРС по Краснодарскому краю N 23-23-01/854/2011-092.
Поскольку должник - ООО "Альфа-Трейд" допустил нарушение кредитных обязательств, задолженность по договору об открытии возобновляемой кредитной линии N 5186/452/10159 от 29.09.2011 в сумме 29 337 019 руб. 50 коп. не возвратил, Банк 04.08.2013 обратился с претензией к залогодателю - ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" (претензия получена ответчиком 23.08.2013), после чего обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.
Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
Согласно пункту 2.2 договора ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 обязательства, исполнение которых обеспечивается договором, включают в том числе обязательства по погашению основного долга, обязательства по уплате процентов за пользование кредитом и иных платежей по кредитному договору, обязательства по уплате неустойки, судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав по кредитному договору и договору ипотеки.
В соответствии с пунктом 10.2 договора ипотеки банк вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, реализовать предмет ипотеки.
В ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как установлено судом, на момент рассмотрения спора в материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения должником ООО "Альфа-Трейд" (заемщиком) обеспеченного залогом обязательства (уплата суммы кредита, процентов за пользование кредитом и неустойки), что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик, возражая против требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество, указывает, что на момент заключения спорной сделки о залоге, участка с кадастровым номером 23:43:04:13:01:005 не существовало, данный участок уже был аннулирован. На его месте образованы два самостоятельных участка за номерами 23:43:0413001:183 и 23:43:0413001:5.
Более того, ответчик указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:183 решением Арбитражного суда Краснодарского края признан незаконным отказ Администрации муниципального образования г. Краснодар от 16.04.2012 N 16744.26 в предоставлении ООО "Агентство коммерческого сервиса", земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:183 в собственность за плату. На основании вышеуказанного решения ответчик намеревается оформить в собственность указанный участок.
Данные доводы отклонены судом первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о государственном кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных, предусмотренных названным Федеральным законом, сведений о недвижимом имуществе.
Согласно части 1 статьи 16 Закона о государственном кадастре государственный кадастровый учет осуществляется, в частности, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
Как следует из пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки при разделе, объединении, перераспределении.
Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/138/2014-278 от 16.06.2014, в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:13:01:005, площадью 11 298 по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Демуса М.Н., 32, значатся следующие зарегистрированные обременения:
- - аренда, сроком с 15.06.1999 по 27.05.2048, в пользу ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" на основании договора аренды земельного участка N 885 от 15.06.1999 (дата регистрации обременения - 16.07.1999);
- - ипотека в пользу ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 (дата регистрации обременения - 10.10.2011).
Доводы ответчика о прекращении ипотеки в отношении права аренды земельного участка в связи с его разделом и последующим возможным переходом его в собственность ответчика отклонены судом по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и предусмотренных другими федеральными законами.
В силу п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен сохраняется в измененных границах.
В материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации в установленном законом порядке вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0413001:183 и 23:43:0413001:5.
В соответствии с частью 4 статьи 24 Закона о государственном кадастре, если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 названной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Согласно кадастровой выписке от 06.05.2014 N 2343/12/14-379702, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0413001:183 снят с кадастрового учета 18.10.2012.
Единственными зарегистрированными в ЕГРП правами в отношении спорного земельного участка являются обременения в виде аренды в пользу ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" и ипотеки в пользу ОАО "Сбербанк России". При этом характеристики спорного участка следующие: кадастровый номер 23:43:04:13:01:005, площадь 11 298, адрес: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Демуса М.Н., 32 (выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/138/2014-278 от 16.06.2014).
В соответствии со ст. 38, ч. 1 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, а переход права на предмет залога не влияет на права залогодержателя.
Судом установлено, что договор ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 заключен между сторонами в период, когда ООО "Агентство коммерческого сервиса" принадлежало право аренды земельного участка общей площадью 11 298 кв. м, кадастровый номер 23:43:04:13:01:005.
Возможное приобретение ООО "Агентство коммерческого сервиса" после заключения договора ипотеки права собственности на земельный участок не влечет недействительность договора ипотеки либо его прекращение.
Основным предметом ипотеки по договору N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 являются объекты недвижимости - операторская литер А, общей площадью 14,5 кв. м, и нежилое здание - кафе, сауна, котельная литер В, В1, общей площадью 467,7 кв. м, находящиеся в собственности залогодателя ООО "Агентство коммерческого сервиса", и только после этого - право аренды земельного участка сроком на 49 лет, на котором находятся закладываемые объекты.
Таким образом, в любом случае последующее возможное изменение объема прав на предмет ипотеки, связанное с приобретением залогодателем права собственности на земельный участок или разделенные земельные участки, не влияет на права залогодержателя по договору ипотеки объектов недвижимости и, при продаже операторской литер А, общей площадью 14,5 кв. м, и нежилого здания - кафе, сауна, котельная литер В, В1, с публичных торгов в порядке реализации заложенного имущества, к покупателю в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ перейдет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.
Таким образом, установив ненадлежащее исполнение должником ООО "Альфа-Трейд" (заемщиком) обеспеченного залогом обязательства, суд первой инстанции требование Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику, признал подлежащим удовлетворению.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (часть 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1.7 договора ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 залоговая стоимость предмета залога составляет 53 690 000 руб.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
Залогодателем договоры залога и начальная продажная стоимость имущества достоверными доказательствами не опровергнуты.
Таким образом, требование банка об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки N 5186/452/10159/и-1 от 29.09.2011 имущество правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство об объединении дел в одно производство не принимаются апелляционным судом.
Как следует из материалов дела, в обоснование указанного ходатайства ответчик представил копию искового заявления ООО фирма "Агентство коммерческого сервиса" к ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора об ипотеке N 5186/452/10159/и-1 со штампом канцелярии Арбитражного суда Краснодарского края о принятии 26.06.2014.
Ответчик просил объединить указанное дело с настоящим делом в одно производство.
Вместе с тем, суд первой инстанции, учитывая пределы рассмотрения искового заявления в суде первой инстанции (настоящий иск подан банком 01.11.2013), обращение ответчика с иском о признании договора ипотеки недействительным только 26.06.2014, правомерно отказал в удовлетворении ходатайства об объединении дел в одно производство.
Кроме того, суд учел положения ч. 3 ст. 311 АПК РФ, предусматривающие признание сделки недействительной одним из оснований для пересмотра судебного акта по новым обстоятельствам. В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" разъяснено, что указанное основание применяется, если вывод о признании недействительной оспоримой или ничтожной сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки сделан в резолютивной части решения суда по другому делу.
Довод апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке N 1141К-11 от 28.09.2011 заложенного имущества выполнен с нарушениями требований стандартов оценки, не принимается апелляционным судом, поскольку ходатайство о проведении судебной экспертизы ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций не заявлено.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не принимаются апелляционной инстанцией как не соответствующие фактическим обстоятельствам, установленным судом первой инстанции, так и не основанным на нормах арбитражного процессуального законодательства.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2014 по делу N А32-36847/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "Агентство коммерческого сервиса" (ИНН 2309007220, ОГРН 1032304928952) в доход федерального бюджета 2000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)