Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Болотова Л.А.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Мясников А.А.,
судей Калоевой З.А., Луневой С.П.,
при секретаре судебного заседания С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе директора НО КПКГ "Микрофинанс" Б. на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 18 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Е.Т. к Е.Ю., Е.В., Е.А., Е.И., Е.С. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, признании права собственности,
заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,
установил:
Е.Т. обратилась в Шпаковский районный суд с исковым заявлением к Е.Ю., Е.В., Е.А., Е.И., Е.С. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, признании права собственности.
В обоснование своих требований истец указала, что 19 сентября 2012 года между ней и ответчиками был заключен договор купли продажи объектов недвижимости дома и земельного участка расположенных по адресу L(...).
Стоимость земельного участка составила (...) рублей, которые истец (продавец) получила по расписке. Стоимость дома составила (...) рублей.
Оплата за дом должна была произойти за счет заемных средств по договору займа от 17 сентября 2012 года заключенному между ответчиком Е.Ю. и некоммерческой организацией Кредитным потребительским кооперативом граждан "Микрофинанс" в срок не более пяти дней после передачи свидетельств о зарегистрированном праве в НККПКГ "Микрофинанс", в связи с чем, на жилой дом зарегистрировано обременение "залог", т.е. ипотека в силу закона.
Однако до настоящего времени сумма в размере (...) рублей истцу не передана. На требования истца о передаче денег, ответчики не отвечают. Просит расторгнуть договор купли продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием заемных средств (возникновение ипотеки в силу закона) от 19 сентября 2012 года заключенного между Е.Т. и Е.С., Е.Ю., Е.В., Е.А., Е.И. Признать право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу L(...), Ставропольского края Шпаковского района - земельный участок площадью 794 кв. м, кадастровый номер(...), и жилой дом общей площадью 46.3 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 19915 за Е.Т., прекратить залог на жилой дом общей площадью 46.3 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 19915. Прекратить записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: N (...) от 21.09.2012 г.; N (...)от 21.09.2012 г.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 18 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением в части прекращения записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: N (...) от 21.09.2012 г.; N (...) от 21.09.2012 г., директор НО КПКГ "Микрофинанс" Б. подала апелляционную жалобу, в которой считает решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела. Суд не учел при вынесении решения, что вышеуказанные регистрационные записи свидетельствуют не только о зарегистрированном праве собственности, но и в том числе о зарегистрированных обременениях, возникших в силу закона из существа договора займа, заключенного между НО КПКГ "Микрофинанс" и Е.Ю. Судом были грубо нарушены требования, предъявляемые к погашению регистрационной записи об ипотеке, установленные ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 38 и ст. 39 этого Закона истец не лишен своего права залогодержателя на спорное имущество даже при его реализации третьим лицам. В данной ситуации, НО КПКГ "Микрофинанс" не передавал в регистрирующий орган заявление о снятии обременения (ипотеки) на переданные ему в залог объекты недвижимости, обязательства обеспеченные залогом спорного недвижимого имущества на сегодняшний день не исполнены, в связи с чем при переходе права собственности на недвижимое имущество к Е.Т. НО КПКГ "Микрофинанс" имеет полное право заявлять о сохранении ипотеки за новым собственником. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение в обжалуемой части отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В возражениях на апелляционную жалобу Е.Т. считает доводы жалобы необоснованными, в связи с чем просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения истца Е.Т., представителя ответчиков - адвоката Солодовниковой Е.А., представителя НО КПКГ "Микрофинанс" Г., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения в части по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.
19 сентября 2012 года между истицей Е.Т. и ответчиками Е.С., Е.Ю., Е.В., Е.А., Е.И. был заключен договор купли продажи объектов недвижимости дома и земельного участка, расположенных по адресу: село(...). Указанная недвижимость, согласно п. 4 Договора, продана за (...) рублей, из которых стоимость земельного участка составила(...) рублей, которые были переданы истцу до подписания договора по расписке (л.д. 11), стоимость дома составила(...) рублей, которые ответчики должны были оплатить за счет заемных средств по договору займа от 17 сентября 2012 года, заключенному между Е.Ю. и НО КПКГ "Микрофинанс", в течение пяти дней после предоставления покупателю заимодавцу Договора купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием заемных средств, зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке, а также свидетельств подтверждающих возникновение права собственности ПОКУТЕЛЕЙ на недвижимое имущество, при этом ПОКУПАТЕЛИ становятся залогодателями. ЗАИМОДАВЕЦ - залогодержателем. Жилой дом согласно ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. будет находиться в залоге ЗАИМОДАВЦА, земельный участок не будет находиться в залоге у ЗАИМОДАВЦА, так как счет за него произведен в полном объеме (л.д. 3-9).
Поскольку сумма в размере (...) рублей за дом ответчиками так и была передана истице, последняя обратилась с настоящим иском в суд.
В суде первой инстанции ответчики исковые требования Е.Т. признали в полном объеме, поскольку фактически дом им передан не был и они в него не въезжали (л.д. 35).
Ссылаясь на положения ч. 1 ст. 39, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, суд принял признание ответчиками иска и вынес решение об удовлетворении исковых требований.
Поскольку решение суда в части расторжения договора купли-продажи и признании права собственности на объекты недвижимого имущества - жилой дом и земельный участок, расположенные в с. (...), сторонами не обжаловано, судебная коллегия в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в необжалуемой части не проверяет. Следовательно, решение в данной части подлежит оставлению без изменения.
Решение суда в части прекращения залога на жилой дом и прекращении записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: N (...)от 21.09.2012 г.; N (...) от 21.09.2012 г. судебная коллегия считает необходимым отменить и принять новое решение об отказе в иске по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, 17 сентября 2012 года между НО КПКГ "Микрофинас" и Е.Ю. был заключен договор займа N 1.1/1585 (1)-297, согласно которому Кооператив передал Е.Ю. заем исключительно на покупку жилого дома, расположенного в с. (...), в размере (...) рублей на период с 17.09.2012 г. по 17.09.2013 г. Согласно п. 4.1 Договора займа, заем обеспечивается залогом по договору купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием заемных средств от 17 сентября 2012 г., предметом которого выступает: жилой дом с надворными постройками и земельный участок, расположенные по адресу L(...), Шпаковский район, Ставропольский край.
Полный и своевременный возврат Займа, а также уплата процентов за пользование им, обеспечиваются передачей в залог Кооперативу недвижимого имущества - жилого дома в с. (...), на приобретение которого заемщику предоставляется Заем.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Исходя из положений ст. 2 указанного Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
В соответствии со ст. 77 ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" недвижимость, приобретаемая покупателем по договору купли-продажи от 19.09.2012 г.,, в обеспечение исполнения обязательств, принятых заемщиком по договору займа от 17.09.2012 г., считается находящейся в залоге у заимодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя. При этом покупатель становится залогодателем, а заимодавец - залогодержателем. Стороны определили, что недвижимость до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца (п. 5 договора купли-продажи).
Исходя из содержания Договора купли-продажи от 19.09.2012 г., истец Е.Т. как продавец, была проинформирована, что жилой дом приобретается за счет заемных денежных средств и будет передана в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.
Согласно материалам дела государственная регистрация указанного договора купли-продажи и ипотеки в силу закона произведена 21.09.2012 г, о чем свидетельствуют отметки на договоре (л.д. 9), и что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 17-21).
Из изложенного следует, что право залога НО КПКГ "Микрофинанс" на спорный жилой дом возникло в установленном законом порядке 21.09.2012 г.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Согласно п. 1 ст. 25 N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.
Как следует из апелляционной жалобы, обязательства по договору займа N 1.1/1585 (1)-297 от 17.09.2012 г., обеспеченные залогом недвижимости, до настоящего времени не исполнены.
Исходя из изложенных норм права и обстоятельств дела, учитывая, что право залога у НО КПКГ "Микрофинанс" возникло в соответствии с требованиями закона, обязательства по договору займа ответчиком Е.Ю. не исполнены, процедура, предусмотренная ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сторонами соблюдена не была, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи отсутствует, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке и удовлетворении исковых требований в данной части.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не учел положения ст. 353 ГК РФ и ст. 38 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости, поскольку переход права собственности на недвижимое имущество сохраняет силу залога, а лицо которое приобрело заложенное имущество становится на место залогодателя и несет обязанности последнего по договору ипотеки.
Удовлетворяя апелляционную жалобу, судебная коллегия не может согласиться с ее доводами в части того, что в нарушение процессуальных норм права настоящее дело было рассмотрено судом первой инстанции в отсутствии представителя НО КПКГ "Микрофинанс". Так, в материалах дела имеются уведомления о надлежащем извещении НО КПКГ "Микрофинанс" о предварительном судебном заседании, назначенном на 28.10.2013 г. (л.д. 25), и о судебном заседании, назначенном на 18.11.2013 г. (л.д. 33), однако представитель в суд не являлся и в судебных заседаниях не участвовал, заявлений о причинах неявки представлено не было. Поэтому, суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ вправе был рассмотреть дело в отсутствие представителя НО КПКГ "Микрофинанс".
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 18 ноября 2013 года в части прекращения залога на жилой дом общей площадью 46.3 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 19915 по договору займа N 1.1/1585 (1)-297 от 17.09.2012 г. и в части прекращения записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: N (...) от 21.09.2012 г. и N(...) от 21.09.2012 г. - отменить и принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Это же решение в остальной части - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-748/2014
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2014 г. по делу N 33-748/2014
Судья: Болотова Л.А.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Мясников А.А.,
судей Калоевой З.А., Луневой С.П.,
при секретаре судебного заседания С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе директора НО КПКГ "Микрофинанс" Б. на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 18 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Е.Т. к Е.Ю., Е.В., Е.А., Е.И., Е.С. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, признании права собственности,
заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,
установил:
Е.Т. обратилась в Шпаковский районный суд с исковым заявлением к Е.Ю., Е.В., Е.А., Е.И., Е.С. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, признании права собственности.
В обоснование своих требований истец указала, что 19 сентября 2012 года между ней и ответчиками был заключен договор купли продажи объектов недвижимости дома и земельного участка расположенных по адресу L(...).
Стоимость земельного участка составила (...) рублей, которые истец (продавец) получила по расписке. Стоимость дома составила (...) рублей.
Оплата за дом должна была произойти за счет заемных средств по договору займа от 17 сентября 2012 года заключенному между ответчиком Е.Ю. и некоммерческой организацией Кредитным потребительским кооперативом граждан "Микрофинанс" в срок не более пяти дней после передачи свидетельств о зарегистрированном праве в НККПКГ "Микрофинанс", в связи с чем, на жилой дом зарегистрировано обременение "залог", т.е. ипотека в силу закона.
Однако до настоящего времени сумма в размере (...) рублей истцу не передана. На требования истца о передаче денег, ответчики не отвечают. Просит расторгнуть договор купли продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием заемных средств (возникновение ипотеки в силу закона) от 19 сентября 2012 года заключенного между Е.Т. и Е.С., Е.Ю., Е.В., Е.А., Е.И. Признать право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу L(...), Ставропольского края Шпаковского района - земельный участок площадью 794 кв. м, кадастровый номер(...), и жилой дом общей площадью 46.3 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 19915 за Е.Т., прекратить залог на жилой дом общей площадью 46.3 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 19915. Прекратить записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: N (...) от 21.09.2012 г.; N (...)от 21.09.2012 г.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 18 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением в части прекращения записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: N (...) от 21.09.2012 г.; N (...) от 21.09.2012 г., директор НО КПКГ "Микрофинанс" Б. подала апелляционную жалобу, в которой считает решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела. Суд не учел при вынесении решения, что вышеуказанные регистрационные записи свидетельствуют не только о зарегистрированном праве собственности, но и в том числе о зарегистрированных обременениях, возникших в силу закона из существа договора займа, заключенного между НО КПКГ "Микрофинанс" и Е.Ю. Судом были грубо нарушены требования, предъявляемые к погашению регистрационной записи об ипотеке, установленные ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 38 и ст. 39 этого Закона истец не лишен своего права залогодержателя на спорное имущество даже при его реализации третьим лицам. В данной ситуации, НО КПКГ "Микрофинанс" не передавал в регистрирующий орган заявление о снятии обременения (ипотеки) на переданные ему в залог объекты недвижимости, обязательства обеспеченные залогом спорного недвижимого имущества на сегодняшний день не исполнены, в связи с чем при переходе права собственности на недвижимое имущество к Е.Т. НО КПКГ "Микрофинанс" имеет полное право заявлять о сохранении ипотеки за новым собственником. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение в обжалуемой части отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В возражениях на апелляционную жалобу Е.Т. считает доводы жалобы необоснованными, в связи с чем просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения истца Е.Т., представителя ответчиков - адвоката Солодовниковой Е.А., представителя НО КПКГ "Микрофинанс" Г., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения в части по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.
19 сентября 2012 года между истицей Е.Т. и ответчиками Е.С., Е.Ю., Е.В., Е.А., Е.И. был заключен договор купли продажи объектов недвижимости дома и земельного участка, расположенных по адресу: село(...). Указанная недвижимость, согласно п. 4 Договора, продана за (...) рублей, из которых стоимость земельного участка составила(...) рублей, которые были переданы истцу до подписания договора по расписке (л.д. 11), стоимость дома составила(...) рублей, которые ответчики должны были оплатить за счет заемных средств по договору займа от 17 сентября 2012 года, заключенному между Е.Ю. и НО КПКГ "Микрофинанс", в течение пяти дней после предоставления покупателю заимодавцу Договора купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием заемных средств, зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке, а также свидетельств подтверждающих возникновение права собственности ПОКУТЕЛЕЙ на недвижимое имущество, при этом ПОКУПАТЕЛИ становятся залогодателями. ЗАИМОДАВЕЦ - залогодержателем. Жилой дом согласно ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. будет находиться в залоге ЗАИМОДАВЦА, земельный участок не будет находиться в залоге у ЗАИМОДАВЦА, так как счет за него произведен в полном объеме (л.д. 3-9).
Поскольку сумма в размере (...) рублей за дом ответчиками так и была передана истице, последняя обратилась с настоящим иском в суд.
В суде первой инстанции ответчики исковые требования Е.Т. признали в полном объеме, поскольку фактически дом им передан не был и они в него не въезжали (л.д. 35).
Ссылаясь на положения ч. 1 ст. 39, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, суд принял признание ответчиками иска и вынес решение об удовлетворении исковых требований.
Поскольку решение суда в части расторжения договора купли-продажи и признании права собственности на объекты недвижимого имущества - жилой дом и земельный участок, расположенные в с. (...), сторонами не обжаловано, судебная коллегия в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в необжалуемой части не проверяет. Следовательно, решение в данной части подлежит оставлению без изменения.
Решение суда в части прекращения залога на жилой дом и прекращении записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: N (...)от 21.09.2012 г.; N (...) от 21.09.2012 г. судебная коллегия считает необходимым отменить и принять новое решение об отказе в иске по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, 17 сентября 2012 года между НО КПКГ "Микрофинас" и Е.Ю. был заключен договор займа N 1.1/1585 (1)-297, согласно которому Кооператив передал Е.Ю. заем исключительно на покупку жилого дома, расположенного в с. (...), в размере (...) рублей на период с 17.09.2012 г. по 17.09.2013 г. Согласно п. 4.1 Договора займа, заем обеспечивается залогом по договору купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием заемных средств от 17 сентября 2012 г., предметом которого выступает: жилой дом с надворными постройками и земельный участок, расположенные по адресу L(...), Шпаковский район, Ставропольский край.
Полный и своевременный возврат Займа, а также уплата процентов за пользование им, обеспечиваются передачей в залог Кооперативу недвижимого имущества - жилого дома в с. (...), на приобретение которого заемщику предоставляется Заем.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Исходя из положений ст. 2 указанного Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
В соответствии со ст. 77 ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" недвижимость, приобретаемая покупателем по договору купли-продажи от 19.09.2012 г.,, в обеспечение исполнения обязательств, принятых заемщиком по договору займа от 17.09.2012 г., считается находящейся в залоге у заимодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя. При этом покупатель становится залогодателем, а заимодавец - залогодержателем. Стороны определили, что недвижимость до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца (п. 5 договора купли-продажи).
Исходя из содержания Договора купли-продажи от 19.09.2012 г., истец Е.Т. как продавец, была проинформирована, что жилой дом приобретается за счет заемных денежных средств и будет передана в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.
Согласно материалам дела государственная регистрация указанного договора купли-продажи и ипотеки в силу закона произведена 21.09.2012 г, о чем свидетельствуют отметки на договоре (л.д. 9), и что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 17-21).
Из изложенного следует, что право залога НО КПКГ "Микрофинанс" на спорный жилой дом возникло в установленном законом порядке 21.09.2012 г.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Согласно п. 1 ст. 25 N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.
Как следует из апелляционной жалобы, обязательства по договору займа N 1.1/1585 (1)-297 от 17.09.2012 г., обеспеченные залогом недвижимости, до настоящего времени не исполнены.
Исходя из изложенных норм права и обстоятельств дела, учитывая, что право залога у НО КПКГ "Микрофинанс" возникло в соответствии с требованиями закона, обязательства по договору займа ответчиком Е.Ю. не исполнены, процедура, предусмотренная ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сторонами соблюдена не была, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи отсутствует, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке и удовлетворении исковых требований в данной части.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не учел положения ст. 353 ГК РФ и ст. 38 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости, поскольку переход права собственности на недвижимое имущество сохраняет силу залога, а лицо которое приобрело заложенное имущество становится на место залогодателя и несет обязанности последнего по договору ипотеки.
Удовлетворяя апелляционную жалобу, судебная коллегия не может согласиться с ее доводами в части того, что в нарушение процессуальных норм права настоящее дело было рассмотрено судом первой инстанции в отсутствии представителя НО КПКГ "Микрофинанс". Так, в материалах дела имеются уведомления о надлежащем извещении НО КПКГ "Микрофинанс" о предварительном судебном заседании, назначенном на 28.10.2013 г. (л.д. 25), и о судебном заседании, назначенном на 18.11.2013 г. (л.д. 33), однако представитель в суд не являлся и в судебных заседаниях не участвовал, заявлений о причинах неявки представлено не было. Поэтому, суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ вправе был рассмотреть дело в отсутствие представителя НО КПКГ "Микрофинанс".
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 18 ноября 2013 года в части прекращения залога на жилой дом общей площадью 46.3 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 19915 по договору займа N 1.1/1585 (1)-297 от 17.09.2012 г. и в части прекращения записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: N (...) от 21.09.2012 г. и N(...) от 21.09.2012 г. - отменить и принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Это же решение в остальной части - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)