Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Между сторонами заключен кредитный договор, ответчик не производит уплату основного долга и начисленных процентов по кредиту.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зубова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего: Журавлевой Т.Г.
судей: Канивец Т.В., Гончаровой О.С.
при секретаре: Б.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней Я.О. и ее представителя Г., по апелляционной жалобе представителя КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) Х. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года, которым постановлено:
"Иск Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество) к Я.О. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, взыскании госпошлины иных судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с Я.О. в пользу Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество) задолженность по кредитному договору N ** за период с 29.03.2007 по 02.07.2013 г. в сумме 325.302,57 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения.
Взыскать с Я.О. в пользу Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество) расходы по оплате государственной пошлины в размере 60.000 рублей и расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 25.000,00 рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество в виде жилого дома со служебными строениями и сооружениями, назначение жилое, общей площадью 168,4 кв. м, инв. N ** и земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 690,0 кв. м, кадастровый номер **, установив способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов и начальную продажную цену 12 115 944 рублей.
В случае, если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для удовлетворения требований истца, недостающие денежные средства взыскать за счет иного личного имущества Я.О.
Кредитный договор N **, заключенный между КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. расторгнуть.
В остальной части иска - отказать".
установила:
КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) (до реорганизации КБ "Москоммерцбанк" (ООО)) обратилось в суд с иском к Я.О. о расторжении кредитного договора N **, взыскании задолженности по кредитному договору за период с 29.03.2007 по 02.07.2013 в сумме 325.302,57 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 60.000 руб., по оплате независимой оценки в размере 12.000 руб. и по проведению судебной экспертизы в размере 25.000 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом со служебными строениями и сооружениями, расположенный по адресу: **, земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по тому же адресу, с установлением начальной продажной цены в сумме 9.692.755,20 руб., установлением способа реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов, взыскании задолженности за счет личного имущества Я.О. в случае недостаточности вырученных средств для удовлетворения требований после реализации заложенного имущества.
В обоснование указало, что 29.03.2007 заключило с Я.О. кредитный договор N **, согласно которому Я.О. был предоставлен кредит в сумме 257.000 долларов США, на 182 месяца, процентная ставка по кредиту - 11% годовых, для приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: **, находящихся в собственности Я.О.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 29.03.2007 составлена закладная в отношении земельного участка и дома, удостоверяющая права банка как залогодержателя имущества. Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Денежные средства в сумме 257.000 долларов США были предоставлены Я.О.
Я.О. не производила оплату основного долга и начисленных процентов по кредиту, в связи с чем, у нее образовалась задолженность перед банком. В адрес заемщика было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Обязательства по возврату кредитных средств не исполнены.
Представитель КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) Е. исковые требования поддержала в полном объеме.
Я.О. и ее представитель К., третье лицо Я.К. иск признали в части расторжения кредитного договора и в части взыскания суммы основного долга в размере 237.174,41 долларов США. В остальной части исковые требования не признали, полагая, что проценты и пени начислены незаконно, не учтены улучшения, произведенные в доме.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнениям к ней Я.О. и ее представитель Г. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права.
В апелляционной жалобе представитель КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) Х. просит изменить решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, установить начальную продажную цену в размере 9.692.755, 20 руб., ссылаясь на неприменение судом закона, подлежащего применению.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав представителя Я.О. - Г., поддержавшего свою жалобу, не согласившегося с доводами апелляционной жалобы истца, выслушав представителя КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) Х., поддержавшую свою жалобу, не согласившуюся с жалобой ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Статьей 328 ГПК РФ предусмотрено, что по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
На основании ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить денежную сумму и уплатить проценты за нее.
В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ч. 2 ст. 811 ГК РФ).
По правилам статей 348, 349 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В силу статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Из материалов дела видно, что 29.03.2007 между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) - после реорганизации в форме преобразования - КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. заключен кредитный договор N **, банк обязался предоставить Я.О. кредит в размере 257.000 долларов США, сроком пользования на 182 месяца, процентная ставка по кредиту 11% годовых, а Я.О. обязалась вернуть кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом в порядке, установленном кредитным договором.
Кредит предоставлялся заемщику для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома со служебными строениями и сооружениями, назначение жилое, состоящего из 4 комнат, имеющего площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) 170,9 кв. м, в том числе общую площадь 170,9 кв. м, жилую площадь 54,1 кв. м, **, а также земельного участка, кадастровый номер **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.
29.03.2007 между Я.О. и П.Г.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи, указанное выше недвижимое имущество приобретается Я.О. за счет кредитных средств, предоставляемых банком по кредитному договору N **.
В соответствии с п. 1.3.1 кредитного договора обеспечение исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: ипотека дома и земельного участка, возникающая в силу закона и удостоверенная закладной.
29.03.2007 составлена закладная, удостоверяющая права банка как залогодержателя в отношении заложенного имущества. Договор купли-продажи, переход права собственности и ипотека в силу закона должным образом зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 18.05.2007.
Согласно пункту 4.1.1. кредитного договора Я.О. обязалась возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический срок пользования кредитом в порядке, сроки и размере, установленном кредитным договором. В силу п. 4.1.9 кредитного договора заемщик обязуется надлежащим образом исполнять обязательства, установленные в настоящем договоре. Согласно п. п. 3.6.1, 3.6.4 кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов заемщик производит 25-го числа каждого календарного месяца. Размер аннуитетного платежа составляет 2.921,05 долларов США. В соответствии с пунктом 5.2. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и (или) сроков уплаты процентов, заемщик обязан уплачивать пени в размере 10 долларов США за каждый календарный день просрочки.
В связи с тяжелым материальным положением Я.О. обратился с заявлением о реструктуризации кредита.
27.10.2009 между КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, согласно которому срок пользования кредитом устанавливается до 25.05.2022 включительно, процентная ставка за пользование кредитом с 28.10.2009 составляет 12% годовых, предоставлен льготный период с 27.10.2009 по 25.10.2010, с изменением размера ежемесячного платежа в течение льготного периода - 1.000 долларов США, после - 3.503,01 доллара США.
27.10.2009 между КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. заключено соглашение об изменении содержания закладной, которое должным образом зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
В связи с материальными затруднениями Я.О. было подано заявление на повторную реструктуризацию кредита и 22.12.2010 между банком и заемщиком заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, согласно которому процентная ставка за пользование кредитом с 23.12.2010 составляет 13% годовых, предоставлен льготный период с 22.12.2010 по 25.11.2012, с изменением размера ежемесячного платежа в течение льготного периода - 1.200 долларов США, после - 4.340,69 долларов США. Был составлен новый график платежей (реструктуризация).
22.12.2010 между КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. заключено соглашение об изменении содержания закладной, которое должным образом зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 24.12.2010.
Банк свои обязательства исполнил в полном объеме путем перечисления денежных средств на текущий валютный счет заемщика N **, открытый в КБ "Москоммерцбанк" (ОАО), откуда сумма была получена Я.О.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что Я.О., в сроки установленные договором, свои обязательства по кредитному договору не исполнила надлежащим образом.
Удовлетворяя требования КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) о взыскании задолженности и расторжении кредитного договора, судом был проверен представленный банком расчет, и установлено, что у Я.О. возникли обязательства по уплате процентов на кредит, и возврату указанных денежных средств, в соответствии с условиями кредитного договора.
Судом было учтено, что заемщик в течение более 350 дней не осуществлял оплату по кредитному договору, с марта 2013 года прекратил исполнять обязательства по внесению ежемесячных платежей, что является существенным нарушением договора.
Кредитор направлял уведомления с требованием о полном досрочном исполнении обязательств, однако Я.О. задолженность не погашена, условия договора и дополнительных соглашений не исполнены.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда об обоснованности требования истца об обращении взыскания на предмет залога в виде жилого дома со служебными строениями и сооружениями, назначение жилое, общей площадью 168,4 кв. м, инв. N ** и земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 690,0 кв. м, кадастровый номер **.
В целях установления объективной рыночной стоимости заложенного имущества, определением Пресненского районного суда г. Москвы от 09.10.2013 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО " ".
Разрешая вопрос об обращении взыскания и устанавливая начальную продажную цену реализуемого заложенного имущества в размере 12.115.944 руб., суд руководствовался тем, что указанная сумма определена экспертом в заключении ООО " " от ** как рыночная стоимость заложенного имущества.
Однако судом не было учтено, что по правилам статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поэтому решение суда в этой части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
Судебная коллегия полагает возможным применить стоимость объекта как начальную продажную в сумме 9.692.755,20 руб. равную 80% от 12.115.944 руб. при реализации спорного имущества путем продажи с публичных торгов.
Ссылка в жалобе о том, что взыскание задолженности произведено в долларовом эквиваленте, правового значения не имеет, поскольку в резолютивной части решения суда указано на взыскание задолженности в сумме 325.302,57 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день исполнения.
Доводы в жалобе, что настоящий спор должен рассматриваться по месту нахождения заложенного имущества (земельного участка) по правилам исключительной подсудности, не может повлечь отмену решения, поскольку основаны на неверном толковании норм процессуального права.
В соответствии со ст. 32. ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.
Согласно пункту 6.2. кредитного договора N ** от 29.03.2007, заключенного между банком и Я.О., разногласия по которым стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции по месту нахождения кредитора (Пресненский районный суд г. Москвы).
Иные доводы жалобы Я.О. и ее представителя Г. не содержат обстоятельств и оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения в апелляционном порядке. По существу доводы жалобы сводятся к переоценке обстоятельств, которым судом дана надлежащая оценка.
Апелляционные жалобы рассмотрены в пределах, содержащихся в них доводов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества в виде жилого дома со служебными строениями и сооружениями, назначение жилое, общей площадью 168,4 кв. м, инв. ** и земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 690,0 кв. м, кадастровый номер **, в размере 9.692.755,20 руб.
В остальной части решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней Я.О. и ее представителя Г. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-36295/2014
Требование: О расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, установлении начальной продажной цены заложенного имущества.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Между сторонами заключен кредитный договор, ответчик не производит уплату основного долга и начисленных процентов по кредиту.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2014 г. по делу N 33-36295/2014
Судья: Зубова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего: Журавлевой Т.Г.
судей: Канивец Т.В., Гончаровой О.С.
при секретаре: Б.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней Я.О. и ее представителя Г., по апелляционной жалобе представителя КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) Х. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года, которым постановлено:
"Иск Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество) к Я.О. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, взыскании госпошлины иных судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с Я.О. в пользу Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество) задолженность по кредитному договору N ** за период с 29.03.2007 по 02.07.2013 г. в сумме 325.302,57 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения.
Взыскать с Я.О. в пользу Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество) расходы по оплате государственной пошлины в размере 60.000 рублей и расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 25.000,00 рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество в виде жилого дома со служебными строениями и сооружениями, назначение жилое, общей площадью 168,4 кв. м, инв. N ** и земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 690,0 кв. м, кадастровый номер **, установив способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов и начальную продажную цену 12 115 944 рублей.
В случае, если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для удовлетворения требований истца, недостающие денежные средства взыскать за счет иного личного имущества Я.О.
Кредитный договор N **, заключенный между КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. расторгнуть.
В остальной части иска - отказать".
установила:
КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) (до реорганизации КБ "Москоммерцбанк" (ООО)) обратилось в суд с иском к Я.О. о расторжении кредитного договора N **, взыскании задолженности по кредитному договору за период с 29.03.2007 по 02.07.2013 в сумме 325.302,57 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 60.000 руб., по оплате независимой оценки в размере 12.000 руб. и по проведению судебной экспертизы в размере 25.000 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом со служебными строениями и сооружениями, расположенный по адресу: **, земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по тому же адресу, с установлением начальной продажной цены в сумме 9.692.755,20 руб., установлением способа реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов, взыскании задолженности за счет личного имущества Я.О. в случае недостаточности вырученных средств для удовлетворения требований после реализации заложенного имущества.
В обоснование указало, что 29.03.2007 заключило с Я.О. кредитный договор N **, согласно которому Я.О. был предоставлен кредит в сумме 257.000 долларов США, на 182 месяца, процентная ставка по кредиту - 11% годовых, для приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: **, находящихся в собственности Я.О.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 29.03.2007 составлена закладная в отношении земельного участка и дома, удостоверяющая права банка как залогодержателя имущества. Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Денежные средства в сумме 257.000 долларов США были предоставлены Я.О.
Я.О. не производила оплату основного долга и начисленных процентов по кредиту, в связи с чем, у нее образовалась задолженность перед банком. В адрес заемщика было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Обязательства по возврату кредитных средств не исполнены.
Представитель КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) Е. исковые требования поддержала в полном объеме.
Я.О. и ее представитель К., третье лицо Я.К. иск признали в части расторжения кредитного договора и в части взыскания суммы основного долга в размере 237.174,41 долларов США. В остальной части исковые требования не признали, полагая, что проценты и пени начислены незаконно, не учтены улучшения, произведенные в доме.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнениям к ней Я.О. и ее представитель Г. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права.
В апелляционной жалобе представитель КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) Х. просит изменить решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, установить начальную продажную цену в размере 9.692.755, 20 руб., ссылаясь на неприменение судом закона, подлежащего применению.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав представителя Я.О. - Г., поддержавшего свою жалобу, не согласившегося с доводами апелляционной жалобы истца, выслушав представителя КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) Х., поддержавшую свою жалобу, не согласившуюся с жалобой ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Статьей 328 ГПК РФ предусмотрено, что по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
На основании ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить денежную сумму и уплатить проценты за нее.
В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ч. 2 ст. 811 ГК РФ).
По правилам статей 348, 349 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В силу статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Из материалов дела видно, что 29.03.2007 между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) - после реорганизации в форме преобразования - КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. заключен кредитный договор N **, банк обязался предоставить Я.О. кредит в размере 257.000 долларов США, сроком пользования на 182 месяца, процентная ставка по кредиту 11% годовых, а Я.О. обязалась вернуть кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом в порядке, установленном кредитным договором.
Кредит предоставлялся заемщику для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома со служебными строениями и сооружениями, назначение жилое, состоящего из 4 комнат, имеющего площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) 170,9 кв. м, в том числе общую площадь 170,9 кв. м, жилую площадь 54,1 кв. м, **, а также земельного участка, кадастровый номер **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.
29.03.2007 между Я.О. и П.Г.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи, указанное выше недвижимое имущество приобретается Я.О. за счет кредитных средств, предоставляемых банком по кредитному договору N **.
В соответствии с п. 1.3.1 кредитного договора обеспечение исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: ипотека дома и земельного участка, возникающая в силу закона и удостоверенная закладной.
29.03.2007 составлена закладная, удостоверяющая права банка как залогодержателя в отношении заложенного имущества. Договор купли-продажи, переход права собственности и ипотека в силу закона должным образом зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 18.05.2007.
Согласно пункту 4.1.1. кредитного договора Я.О. обязалась возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический срок пользования кредитом в порядке, сроки и размере, установленном кредитным договором. В силу п. 4.1.9 кредитного договора заемщик обязуется надлежащим образом исполнять обязательства, установленные в настоящем договоре. Согласно п. п. 3.6.1, 3.6.4 кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов заемщик производит 25-го числа каждого календарного месяца. Размер аннуитетного платежа составляет 2.921,05 долларов США. В соответствии с пунктом 5.2. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и (или) сроков уплаты процентов, заемщик обязан уплачивать пени в размере 10 долларов США за каждый календарный день просрочки.
В связи с тяжелым материальным положением Я.О. обратился с заявлением о реструктуризации кредита.
27.10.2009 между КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, согласно которому срок пользования кредитом устанавливается до 25.05.2022 включительно, процентная ставка за пользование кредитом с 28.10.2009 составляет 12% годовых, предоставлен льготный период с 27.10.2009 по 25.10.2010, с изменением размера ежемесячного платежа в течение льготного периода - 1.000 долларов США, после - 3.503,01 доллара США.
27.10.2009 между КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. заключено соглашение об изменении содержания закладной, которое должным образом зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
В связи с материальными затруднениями Я.О. было подано заявление на повторную реструктуризацию кредита и 22.12.2010 между банком и заемщиком заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, согласно которому процентная ставка за пользование кредитом с 23.12.2010 составляет 13% годовых, предоставлен льготный период с 22.12.2010 по 25.11.2012, с изменением размера ежемесячного платежа в течение льготного периода - 1.200 долларов США, после - 4.340,69 долларов США. Был составлен новый график платежей (реструктуризация).
22.12.2010 между КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Я.О. заключено соглашение об изменении содержания закладной, которое должным образом зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 24.12.2010.
Банк свои обязательства исполнил в полном объеме путем перечисления денежных средств на текущий валютный счет заемщика N **, открытый в КБ "Москоммерцбанк" (ОАО), откуда сумма была получена Я.О.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что Я.О., в сроки установленные договором, свои обязательства по кредитному договору не исполнила надлежащим образом.
Удовлетворяя требования КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) о взыскании задолженности и расторжении кредитного договора, судом был проверен представленный банком расчет, и установлено, что у Я.О. возникли обязательства по уплате процентов на кредит, и возврату указанных денежных средств, в соответствии с условиями кредитного договора.
Судом было учтено, что заемщик в течение более 350 дней не осуществлял оплату по кредитному договору, с марта 2013 года прекратил исполнять обязательства по внесению ежемесячных платежей, что является существенным нарушением договора.
Кредитор направлял уведомления с требованием о полном досрочном исполнении обязательств, однако Я.О. задолженность не погашена, условия договора и дополнительных соглашений не исполнены.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда об обоснованности требования истца об обращении взыскания на предмет залога в виде жилого дома со служебными строениями и сооружениями, назначение жилое, общей площадью 168,4 кв. м, инв. N ** и земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 690,0 кв. м, кадастровый номер **.
В целях установления объективной рыночной стоимости заложенного имущества, определением Пресненского районного суда г. Москвы от 09.10.2013 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО " ".
Разрешая вопрос об обращении взыскания и устанавливая начальную продажную цену реализуемого заложенного имущества в размере 12.115.944 руб., суд руководствовался тем, что указанная сумма определена экспертом в заключении ООО " " от ** как рыночная стоимость заложенного имущества.
Однако судом не было учтено, что по правилам статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поэтому решение суда в этой части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
Судебная коллегия полагает возможным применить стоимость объекта как начальную продажную в сумме 9.692.755,20 руб. равную 80% от 12.115.944 руб. при реализации спорного имущества путем продажи с публичных торгов.
Ссылка в жалобе о том, что взыскание задолженности произведено в долларовом эквиваленте, правового значения не имеет, поскольку в резолютивной части решения суда указано на взыскание задолженности в сумме 325.302,57 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день исполнения.
Доводы в жалобе, что настоящий спор должен рассматриваться по месту нахождения заложенного имущества (земельного участка) по правилам исключительной подсудности, не может повлечь отмену решения, поскольку основаны на неверном толковании норм процессуального права.
В соответствии со ст. 32. ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.
Согласно пункту 6.2. кредитного договора N ** от 29.03.2007, заключенного между банком и Я.О., разногласия по которым стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции по месту нахождения кредитора (Пресненский районный суд г. Москвы).
Иные доводы жалобы Я.О. и ее представителя Г. не содержат обстоятельств и оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения в апелляционном порядке. По существу доводы жалобы сводятся к переоценке обстоятельств, которым судом дана надлежащая оценка.
Апелляционные жалобы рассмотрены в пределах, содержащихся в них доводов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества в виде жилого дома со служебными строениями и сооружениями, назначение жилое, общей площадью 168,4 кв. м, инв. ** и земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 690,0 кв. м, кадастровый номер **, в размере 9.692.755,20 руб.
В остальной части решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней Я.О. и ее представителя Г. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)