Судебные решения, арбитраж
Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Серова Ю.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего Синицы А.П.
судей Малич Р.Б., Самойленко В.Г.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Банка "Возрождение" (Открытого акционерного общества) к ООО "НОР.- СТРОЙ", А., А.Н., А.Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога - недвижимое имущество
по апелляционной жалобе А.Р. на решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 29 октября 2013 года, по которому постановлено:
"Исковые требования Банк "Возрождение" (ОАО) к ООО "НОР.- СТРОЙ", А., А.Н., А.Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить.
Взыскать солидарно с ООО "НОР.-СТРОЙ", А.Г., А.Н. в пользу Банк "Возрождение" (ОАО) денежные средства по кредитному договору от _ _ 2012 года в размере *** рубль *** копеек.
Обратить взыскание на заложенное имущество: здание центра реабилитации наркоманов, назначение: нежилое, 2-этажное (подземный этаж-1), общая площадь *** кв. м, площадь пристроек *** кв. м, кадастровый (или условный)номер: *, адрес объекта: ..., принадлежащий на праве собственности А.Р.
Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации в размере *** определив способ реализации имущества путем его продажи с публичных торгов.
Взыскать с ООО "НОР.-СТРОЙ", А.Г., А.Н. в пользу Банк "Возрождение" (ОАО) расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей - в равных долях по *** рублей с каждого.
Взыскать с А.Р. в пользу Банк "Возрождение" (ОАО) расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей, расходы по проведению судебной экспертизы в размере *** рублей 84 копейки, а всего *** (***) рублей *** копейки.".
Заслушав доклад судьи Малич Р.Б., возражения относительно апелляционной жалобы представителя Банка "Возрождение" (ОАО) Б., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Банк "Возрождение" (ОАО) в лице Мурманского филиала обратился в суд с иском к ООО "НОР.-СТРОЙ", А., А.Н., А.Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Заявленные требования мотивированы тем, что _ _ 2012 года между ОАО Банк "Возрождение" и ООО "НОР.-СТРОЙ" заключен кредитный договор N * об открытии заемщику кредитной линии с лимитом задолженности *** рублей на пополнение оборотных средство и финансирование текущих расходов под 16% годовых, траншами не более 180 дней, на срок до _ _ 2013 года.
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательства были заключены следующие договоры поручительства и залога: договор поручительства N * от _ _ 2012 года с А.Т., договор поручительства N * от _ _ 2012 года с А.Н. В этот же день между ОАО Банк "Возрождение" и А.Р. заключен договор ипотеки N *, предметом залога которого являлось здание центра реабилитации наркоманов, расположенное по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер *
Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, предоставив заемщику в период с _ _ 2012 года по _ _ 2012 года транши на сумму *** рублей.
В нарушение условий кредитного договора заемщик с _ _ 2012 года в течение всего действия кредитного договора объем среднемесячных кредитных оборотов по расчетному счету не обеспечивал, бухгалтерскую отчетность и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество не представлял.
_ _ 2013 года Банк направил ответчикам уведомление о нарушении условий кредитного договора, в котором установил срок до _ _.2013 на устранение нарушений условий кредитования и представления документов, документация не была представлена. _ _ 2013 года Банк направил заемщику письмо о применении штрафных санкций. Заемщик требование банка не выполнил.
В соответствии с условиями кредитного договора ООО "НОР.-СТРОЙ" обязалось возвращать каждую часть (транш) не позднее 180 дней с даты выдачи транша, при этом кредит должен быть полностью погашен не позднее срока, указанного в пункте 1.1 кредитного договора.
В нарушение условий кредитного договора _ _ 2013 года, по окончании срока предоставления транша от _ _ 2012 на сумму *** рублей, заемщик транш не возвратил.
_ _ 2013 года Банк направил ответчикам требование об исполнении обязательств по договору в срок до _ _ 2013 года, однако до настоящего времени задолженность не погашена.
Задолженность по состоянию на _ _ 2013 года составляет *** рубль *** копеек.
Поскольку задолженность по кредитному договору до настоящего времени не погашена, просил взыскать с ответчиков ООО "НОР.-СТРОЙ", А., А.Н. солидарно задолженность по кредиту в сумме *** рублей *** копеек, обратить в пользу банка взыскание на заложенное недвижимое имущество - здание центра реабилитации наркоманов, расположенное по адресу: ..., принадлежащее на праве собственности А.Р., установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере *** рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов.
В судебном заседании представитель истца Банк "Возрождение" (ОАО) Б. настаивал на иске, уточнив исковые требования в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, на которое просил обратить взыскание, и просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере *** рублей.
Ответчики А.Н. и А.Р. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили в суд своего представителя.
Ответчик А.Г. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, мнение по иску не представил.
Представитель ответчика ООО "НОР.-СТРОЙ" А.Г. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд представителя - П.
Представитель ответчиков А.Н. и А.Р., ООО "НОР.-СТРОЙ" - П. наличие задолженности не оспаривал и пояснил, что А.Г. для погашения задолженности пытается продать 2 земельных участка, находящиеся в Мурманске и Мончегорске, однако земельные участки являются дорогостоящими, поэтому не могут быть проданы быстро. Не согласен с рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной заключением эксперта Л. Считает отчет указанного эксперта не соответствующим требованиям закона.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе А.Р., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование указывает, что в соответствии с договором залога рыночная стоимость недвижимого имущества составляет *** рублей, а залоговая стоимость - *** рублей.
Впоследствии независимой оценочной компании ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" была проведена переоценка рыночной стоимости заложенного имущества - здания центра реабилитации наркоманов, расположенного по адресу: ... Согласно отчету N * от _ _ 2013 года его рыночная стоимость по состоянию на _ _ 2013 года составляет *** рублей.
Указанная рыночная стоимость здания истцом не оспорена, доказательств несостоятельности выводов, содержащихся в отчете об оценке, суду не представлено. В связи с этим полагает, что судом необоснованно назначена экспертиза по оценке рыночной стоимости заложенного здания и определению его продажной цены, порученная специалистам ФБУ МЛСЭ.
Обращает внимание, что заключение эксперта ФБУ МЛСЭ Л.В.В. N * от _ _ 2013 года по определению рыночной стоимости принадлежащего ей здания центра реабилитации и его начальной продажной цены необоснованным и составленным с нарушением требований Федерального закона от _ _ 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
К отчету не представлены документы о членстве эксперта в саморегулируемой организации оценщиков, полис страхования ответственности оценщика. Расчет рыночной стоимости выполнен экспертом не в соответствии со стандартами саморегулируемой организации, в которых состоял эксперт, ссылки на них в отчете отсутствуют.
При таких обстоятельствах полагает, что отчет об оценке, выполненный экспертом Л.В.В., не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств. Следовательно, определение судом начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из этого отчета, является незаконным и необоснованным, правовые основания продажи на торгах заложенного имущества по указанной в отчете цене отсутствуют.
Считает, что фактически начальная продажная стоимость заложенного имущества в соответствии с требованиями закона не определена.
Кроме того, указанное недвижимое имущество было приобретено ею у А. по договору купли-продажи от _ _ 2012 года, в законность заключения которого вызывает у нее сомнения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель ответчика ООО "НОР-СТРОЙ", ответчики А.Г., А.Н., А.Р., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Поскольку оснований для отложения разбирательства дела не установлено, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно пункту 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В силу пункта 1 статьи 361 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Согласно статье 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условия не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, _ _ 2012 года между Банком "Возрождение" (ОАО) и ООО "НОР.-СТРОЙ" заключен кредитный договор N*, по условиям которого Банк обязался открыть заемщику кредитную линию (предоставить кредит) с лимитом задолженности в сумме *** рублей на пополнение оборотных средств и финансирование текущих расходов под 16% годовых траншами не более 180 дней на срок до _ _ 2013 года, а заемщик обязался возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору _ _ 2012 года Банком заключены договор поручительства N * с А. и договор поручительства N * с А.Н.
_ _ 2012 года между Банк "Возрождение" (ОАО) и А.Р. заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N *, в соответствии с которым А.Р. передала Банку в залог принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимого имущества: здание центра реабилитации наркоманов, расположенное по адресу: .... Договор зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области _ _ 2012 года. По условиям договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "НОР.-СТРОЙ" по кредитному договору N * от _ _ 2012.
Банк свои обязательства перед заемщиком выполнил в полном объеме, предоставив в период с _ _ 2012 года по _ _ 2012 года по заявлению заемщика транши в безналичной форме на общую сумму *** рублей путем перечисления денежных средств на счет заемщика N *.
Вместе с тем, принятые по кредитному договору обязательства заемщиком ООО "НОР.-СТРОЙ" исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, которая по состоянию на _ _ 2013 года составила *** рубль *** копеек, из которой *** рублей *** копейки - сумма основного долга, *** рубля *** копеек - проценты за пользование кредитом, в соответствии с пунктом 1.2 Кредитного договора, *** рубль *** копеек - пени на просроченный основной долг, в соответствии с п. 6.2 Кредитного договора, *** рубля *** копейка - пени на просроченные проценты, в соответствии с п. 6.3 кредитного договора, *** рублей *** копейки - просроченная комиссия за ведение ссудного счета, в соответствии с п. 1.3 кредитного договора, *** рублей *** копеек - пени на просроченную комиссию за ведение ссудного счета, в соответствии с п. 6.3 кредитного договора, *** рублей *** копеек - просроченная комиссия за неиспользованный остаток кредита, в соответствии с п. 1.4 кредитного договора, *** рубля *** копеек - штраф в соответствии с п. 6.5 кредитного договора, за нарушение условий п. 5.1.18 кредитного договора о поддержании оборотов по счету, *** рублей *** копеек - штраф, в соответствии с п. 6.9 кредитного договора, за нарушений условий п. 5.1.8 кредитного договора о предоставлении бухгалтерской отчетности, *** рублей - штраф в соответствии с п. 6.6 кредитного договора, за не предоставление, в соответствии с п. 5.1.8 кредитного договора выписки из ЕГРП.
Заключение кредитного договора, договора ипотеки и договоров поручительства, их условия, а также ненадлежащее исполнение заемщиками принятых на себя обязательств, наличие и размер задолженности подтверждены материалами дела и не оспаривались ответчиками в суде первой инстанции.
Установив, что ООО "НОР - СТРОЙ" не исполняет условия кредитного договора, не погашает образовавшуюся задолженность, суд с учетом приведенных выше норм законодательства и условий заключенных договоров пришел к обоснованному выводу о солидарном взыскании образовавшейся задолженности в указанной сумме с ответчиков ООО "НОР.-СТРОЙ", А.Г. и А.Н.
В части солидарного взыскания с указанных ответчиков задолженности по кредитному договору в размере *** рубль *** копеек и расходов истца по уплате государственной пошлины решение суда не обжалуется.
Разрешая требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец вправе обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчику А.Р., поскольку обеспеченные залогом обязательства ООО "НОР.-СТРОЙ" перед кредитором исполняются ненадлежащим образом.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя /кредитора/ может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 6.1 договора залога от _ _ 2012 обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств по настоящему договору.
Пунктом 5.5.7.3 Кредитного договора от _ _ 2012 предусмотрено право банка в случае ненадлежащего исполнения/неисполнения обязательств по погашению основного долга и/или уплате процентов и/или комиссий, сборов и/или иных платежей в пользу Банка, вне зависимости от суммы и срока такого неисполнения.
Проанализировав условия кредитного договора и договора залога, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными нормами материального права, принимая во внимание ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору, правомерно удовлетворил требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее А.Р., поскольку обстоятельства, исключающие обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество, предусмотренные законом, при рассмотрении дела не установлены, на такие обстоятельства ответчики не ссылались.
Факт наступления обстоятельств, являющихся основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, ответчиком не опровергнут. В указанной части апелляционная жалоба каких-либо доводов не содержит.
Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В частности, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 названного Закона при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Согласно пункту 1.6 договора залога от _ _ 2012 рыночная стоимость предмета залога (здания центра реабилитации наркоманов, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь *** кв. м, площадь пристроек *** кв. м, инв N * лит. А, Б, Б1, Б2, адрес объекта: ..., кадастровый номер (или условный) номер: *) составляет *** рублей, залоговая стоимость установлена в размере *** рублей (пункт 1.7).
При обращении в суд с иском истец просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере залоговой стоимости, указанной в договоре залога.
Ответчиком А.Р., не согласившейся с указанной ценой, суду был представлен отчет ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" N * от _ _ 2013 года, согласно которому рыночная стоимость здания центра реабилитации наркоманов, принадлежащего А.Р., составляет *** рублей.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, учитывая наличие спора между сторонами по этому вопросу, суд назначил экспертизу для установления рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества.
Согласно заключению эксперта ФБУ МЛСЭ Л.В.В. N * от _ _ 2013 рыночная стоимость объекта недвижимости - здания центра реабилитации наркоманов, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью *** кв. м, инв. N *, лит А, Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер (или условный) номер *, составляет на дату осмотра _ _.2013 *** рублей.
Оценив указанное экспертное заключение по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно исходил из него при определении рыночной стоимости заложенного имущества, поскольку рыночная стоимость нежилого помещения определена экспертом на основании Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз, руководящих документов для оценщиков, на основании непосредственного осмотра здания с подробным описанием его состояния и приложением фотографий, анализа рынка недвижимости и среднерыночных цен на аналогичные помещения в Мурманском регионе, стоимость помещения рассчитана в соответствии с установленной методикой такого расчета, полномочия и квалификация эксперта подтверждены документами и сомнений не вызывают.
Заключение эксперта соответствует требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, постановлено с соблюдением требований Федерального закона от _ _ 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", при проведении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому данное заключение правомерно принято судом в качестве допустимого и достоверного доказательства.
При этом судом обоснованно не принят во внимание в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости заложенного имущества представленный ответчиком А.Р. отчет ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" N * от _ _ 2013 года, согласно которому рыночная стоимость здания центра реабилитации наркоманов, принадлежащего А.Р., составляет *** рублей.
Из указанного отчета следует, что в стоимость объекта оценки включена стоимость земельного участка, который не является предметом залога. Оценщиком не учитывались в полной мере все имеющие для оценки объекта недвижимости обстоятельства (конкретное месторасположение, площадь, техническое состояние, состояние внутренней отделки и т.п.); объекты, учтенные оценщиком как аналоги, значительно отличаются от объекта оценки по площади, техническому состоянию и внутренней отделке.
Кроме того, определение рыночной стоимости объекта недвижимости требует специальных познаний, для чего статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено назначение именно экспертизы. Эксперт, предупрежденный об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, определил рыночную стоимость заложенного имущества, принадлежащего А.Р., в размере *** рублей. Оценщик же не несет ответственности за свои выводы, его заключение не является экспертным, а является письменным доказательством.
При данных обстоятельствах суд обоснованно не принял представленный ответчиком отчет в качестве достоверного доказательства и исходил при определении рыночной стоимости заложенного имущества именно из заключения эксперта, а не из заключений оценщика.
Других достоверных и допустимых доказательств, опровергающих определенную экспертом в заключении N * от _ _ 2013 рыночную стоимость заложенного имущества, ответчиком в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено. Не представлено таких доказательств и суду апелляционной инстанции.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о необоснованном назначении судом судебной экспертизы, несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и необоснованном принятии судом указанного заключения в качестве доказательства судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм процессуального права и направлены на переоценку доказательств, исследованных и оцененных судом в соответствии с требованиями статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества в размере *** рублей, суд исходил из определенной экспертом в заключении специальной (ликвидационной) стоимости указанного имущества.
Между тем, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Суд первой инстанции данное положение Закона не учел, поэтому судебная коллегия, руководствуясь абзацем 2 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым в интересах законности изменить решение суда в этой части, поскольку неправильное применение норм материального права привело к занижению начальной продажной цены заложенного имущества, чем могут быть нарушены права ответчика.
С учетом изложенного выше у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для установления начальной продажной цены заложенного имущества равной *** рублям, которая определена в заключении эксперта, поскольку данная цена ниже восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта.
В соответствии с приведенными выше положениями закона начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, указанной в заключении эксперта.
Соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества - здания центра реабилитации наркоманов, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью *** кв. м, инв. N *, лит А, Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер (или условный) номер *, составит *** рублей (*** рублей x 80%).
В остальной части решение суда отмене или изменению не подлежит.
Довод апелляционной жалобы ответчика А.Р. о сомнениях в законности заключения договора купли-продажи от _ _ 2012, по которому она приобрела у А. имущество, которое впоследствии было ею заложено, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку он не имеет правового значения для дела.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 29 октября 2013 года в части установления начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации изменить: установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере *** рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-83-2014
Разделы:Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 января 2014 г. по делу N 33-83-2014
Судья: Серова Ю.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего Синицы А.П.
судей Малич Р.Б., Самойленко В.Г.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Банка "Возрождение" (Открытого акционерного общества) к ООО "НОР.- СТРОЙ", А., А.Н., А.Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога - недвижимое имущество
по апелляционной жалобе А.Р. на решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 29 октября 2013 года, по которому постановлено:
"Исковые требования Банк "Возрождение" (ОАО) к ООО "НОР.- СТРОЙ", А., А.Н., А.Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить.
Взыскать солидарно с ООО "НОР.-СТРОЙ", А.Г., А.Н. в пользу Банк "Возрождение" (ОАО) денежные средства по кредитному договору от _ _ 2012 года в размере *** рубль *** копеек.
Обратить взыскание на заложенное имущество: здание центра реабилитации наркоманов, назначение: нежилое, 2-этажное (подземный этаж-1), общая площадь *** кв. м, площадь пристроек *** кв. м, кадастровый (или условный)номер: *, адрес объекта: ..., принадлежащий на праве собственности А.Р.
Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации в размере *** определив способ реализации имущества путем его продажи с публичных торгов.
Взыскать с ООО "НОР.-СТРОЙ", А.Г., А.Н. в пользу Банк "Возрождение" (ОАО) расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей - в равных долях по *** рублей с каждого.
Взыскать с А.Р. в пользу Банк "Возрождение" (ОАО) расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей, расходы по проведению судебной экспертизы в размере *** рублей 84 копейки, а всего *** (***) рублей *** копейки.".
Заслушав доклад судьи Малич Р.Б., возражения относительно апелляционной жалобы представителя Банка "Возрождение" (ОАО) Б., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Банк "Возрождение" (ОАО) в лице Мурманского филиала обратился в суд с иском к ООО "НОР.-СТРОЙ", А., А.Н., А.Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Заявленные требования мотивированы тем, что _ _ 2012 года между ОАО Банк "Возрождение" и ООО "НОР.-СТРОЙ" заключен кредитный договор N * об открытии заемщику кредитной линии с лимитом задолженности *** рублей на пополнение оборотных средство и финансирование текущих расходов под 16% годовых, траншами не более 180 дней, на срок до _ _ 2013 года.
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательства были заключены следующие договоры поручительства и залога: договор поручительства N * от _ _ 2012 года с А.Т., договор поручительства N * от _ _ 2012 года с А.Н. В этот же день между ОАО Банк "Возрождение" и А.Р. заключен договор ипотеки N *, предметом залога которого являлось здание центра реабилитации наркоманов, расположенное по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер *
Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, предоставив заемщику в период с _ _ 2012 года по _ _ 2012 года транши на сумму *** рублей.
В нарушение условий кредитного договора заемщик с _ _ 2012 года в течение всего действия кредитного договора объем среднемесячных кредитных оборотов по расчетному счету не обеспечивал, бухгалтерскую отчетность и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество не представлял.
_ _ 2013 года Банк направил ответчикам уведомление о нарушении условий кредитного договора, в котором установил срок до _ _.2013 на устранение нарушений условий кредитования и представления документов, документация не была представлена. _ _ 2013 года Банк направил заемщику письмо о применении штрафных санкций. Заемщик требование банка не выполнил.
В соответствии с условиями кредитного договора ООО "НОР.-СТРОЙ" обязалось возвращать каждую часть (транш) не позднее 180 дней с даты выдачи транша, при этом кредит должен быть полностью погашен не позднее срока, указанного в пункте 1.1 кредитного договора.
В нарушение условий кредитного договора _ _ 2013 года, по окончании срока предоставления транша от _ _ 2012 на сумму *** рублей, заемщик транш не возвратил.
_ _ 2013 года Банк направил ответчикам требование об исполнении обязательств по договору в срок до _ _ 2013 года, однако до настоящего времени задолженность не погашена.
Задолженность по состоянию на _ _ 2013 года составляет *** рубль *** копеек.
Поскольку задолженность по кредитному договору до настоящего времени не погашена, просил взыскать с ответчиков ООО "НОР.-СТРОЙ", А., А.Н. солидарно задолженность по кредиту в сумме *** рублей *** копеек, обратить в пользу банка взыскание на заложенное недвижимое имущество - здание центра реабилитации наркоманов, расположенное по адресу: ..., принадлежащее на праве собственности А.Р., установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере *** рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов.
В судебном заседании представитель истца Банк "Возрождение" (ОАО) Б. настаивал на иске, уточнив исковые требования в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, на которое просил обратить взыскание, и просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере *** рублей.
Ответчики А.Н. и А.Р. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили в суд своего представителя.
Ответчик А.Г. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, мнение по иску не представил.
Представитель ответчика ООО "НОР.-СТРОЙ" А.Г. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд представителя - П.
Представитель ответчиков А.Н. и А.Р., ООО "НОР.-СТРОЙ" - П. наличие задолженности не оспаривал и пояснил, что А.Г. для погашения задолженности пытается продать 2 земельных участка, находящиеся в Мурманске и Мончегорске, однако земельные участки являются дорогостоящими, поэтому не могут быть проданы быстро. Не согласен с рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной заключением эксперта Л. Считает отчет указанного эксперта не соответствующим требованиям закона.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе А.Р., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование указывает, что в соответствии с договором залога рыночная стоимость недвижимого имущества составляет *** рублей, а залоговая стоимость - *** рублей.
Впоследствии независимой оценочной компании ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" была проведена переоценка рыночной стоимости заложенного имущества - здания центра реабилитации наркоманов, расположенного по адресу: ... Согласно отчету N * от _ _ 2013 года его рыночная стоимость по состоянию на _ _ 2013 года составляет *** рублей.
Указанная рыночная стоимость здания истцом не оспорена, доказательств несостоятельности выводов, содержащихся в отчете об оценке, суду не представлено. В связи с этим полагает, что судом необоснованно назначена экспертиза по оценке рыночной стоимости заложенного здания и определению его продажной цены, порученная специалистам ФБУ МЛСЭ.
Обращает внимание, что заключение эксперта ФБУ МЛСЭ Л.В.В. N * от _ _ 2013 года по определению рыночной стоимости принадлежащего ей здания центра реабилитации и его начальной продажной цены необоснованным и составленным с нарушением требований Федерального закона от _ _ 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
К отчету не представлены документы о членстве эксперта в саморегулируемой организации оценщиков, полис страхования ответственности оценщика. Расчет рыночной стоимости выполнен экспертом не в соответствии со стандартами саморегулируемой организации, в которых состоял эксперт, ссылки на них в отчете отсутствуют.
При таких обстоятельствах полагает, что отчет об оценке, выполненный экспертом Л.В.В., не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств. Следовательно, определение судом начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из этого отчета, является незаконным и необоснованным, правовые основания продажи на торгах заложенного имущества по указанной в отчете цене отсутствуют.
Считает, что фактически начальная продажная стоимость заложенного имущества в соответствии с требованиями закона не определена.
Кроме того, указанное недвижимое имущество было приобретено ею у А. по договору купли-продажи от _ _ 2012 года, в законность заключения которого вызывает у нее сомнения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель ответчика ООО "НОР-СТРОЙ", ответчики А.Г., А.Н., А.Р., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Поскольку оснований для отложения разбирательства дела не установлено, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно пункту 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В силу пункта 1 статьи 361 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Согласно статье 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условия не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, _ _ 2012 года между Банком "Возрождение" (ОАО) и ООО "НОР.-СТРОЙ" заключен кредитный договор N*, по условиям которого Банк обязался открыть заемщику кредитную линию (предоставить кредит) с лимитом задолженности в сумме *** рублей на пополнение оборотных средств и финансирование текущих расходов под 16% годовых траншами не более 180 дней на срок до _ _ 2013 года, а заемщик обязался возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору _ _ 2012 года Банком заключены договор поручительства N * с А. и договор поручительства N * с А.Н.
_ _ 2012 года между Банк "Возрождение" (ОАО) и А.Р. заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N *, в соответствии с которым А.Р. передала Банку в залог принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимого имущества: здание центра реабилитации наркоманов, расположенное по адресу: .... Договор зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области _ _ 2012 года. По условиям договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "НОР.-СТРОЙ" по кредитному договору N * от _ _ 2012.
Банк свои обязательства перед заемщиком выполнил в полном объеме, предоставив в период с _ _ 2012 года по _ _ 2012 года по заявлению заемщика транши в безналичной форме на общую сумму *** рублей путем перечисления денежных средств на счет заемщика N *.
Вместе с тем, принятые по кредитному договору обязательства заемщиком ООО "НОР.-СТРОЙ" исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, которая по состоянию на _ _ 2013 года составила *** рубль *** копеек, из которой *** рублей *** копейки - сумма основного долга, *** рубля *** копеек - проценты за пользование кредитом, в соответствии с пунктом 1.2 Кредитного договора, *** рубль *** копеек - пени на просроченный основной долг, в соответствии с п. 6.2 Кредитного договора, *** рубля *** копейка - пени на просроченные проценты, в соответствии с п. 6.3 кредитного договора, *** рублей *** копейки - просроченная комиссия за ведение ссудного счета, в соответствии с п. 1.3 кредитного договора, *** рублей *** копеек - пени на просроченную комиссию за ведение ссудного счета, в соответствии с п. 6.3 кредитного договора, *** рублей *** копеек - просроченная комиссия за неиспользованный остаток кредита, в соответствии с п. 1.4 кредитного договора, *** рубля *** копеек - штраф в соответствии с п. 6.5 кредитного договора, за нарушение условий п. 5.1.18 кредитного договора о поддержании оборотов по счету, *** рублей *** копеек - штраф, в соответствии с п. 6.9 кредитного договора, за нарушений условий п. 5.1.8 кредитного договора о предоставлении бухгалтерской отчетности, *** рублей - штраф в соответствии с п. 6.6 кредитного договора, за не предоставление, в соответствии с п. 5.1.8 кредитного договора выписки из ЕГРП.
Заключение кредитного договора, договора ипотеки и договоров поручительства, их условия, а также ненадлежащее исполнение заемщиками принятых на себя обязательств, наличие и размер задолженности подтверждены материалами дела и не оспаривались ответчиками в суде первой инстанции.
Установив, что ООО "НОР - СТРОЙ" не исполняет условия кредитного договора, не погашает образовавшуюся задолженность, суд с учетом приведенных выше норм законодательства и условий заключенных договоров пришел к обоснованному выводу о солидарном взыскании образовавшейся задолженности в указанной сумме с ответчиков ООО "НОР.-СТРОЙ", А.Г. и А.Н.
В части солидарного взыскания с указанных ответчиков задолженности по кредитному договору в размере *** рубль *** копеек и расходов истца по уплате государственной пошлины решение суда не обжалуется.
Разрешая требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец вправе обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчику А.Р., поскольку обеспеченные залогом обязательства ООО "НОР.-СТРОЙ" перед кредитором исполняются ненадлежащим образом.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя /кредитора/ может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 6.1 договора залога от _ _ 2012 обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств по настоящему договору.
Пунктом 5.5.7.3 Кредитного договора от _ _ 2012 предусмотрено право банка в случае ненадлежащего исполнения/неисполнения обязательств по погашению основного долга и/или уплате процентов и/или комиссий, сборов и/или иных платежей в пользу Банка, вне зависимости от суммы и срока такого неисполнения.
Проанализировав условия кредитного договора и договора залога, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными нормами материального права, принимая во внимание ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору, правомерно удовлетворил требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее А.Р., поскольку обстоятельства, исключающие обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество, предусмотренные законом, при рассмотрении дела не установлены, на такие обстоятельства ответчики не ссылались.
Факт наступления обстоятельств, являющихся основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, ответчиком не опровергнут. В указанной части апелляционная жалоба каких-либо доводов не содержит.
Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В частности, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 названного Закона при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Согласно пункту 1.6 договора залога от _ _ 2012 рыночная стоимость предмета залога (здания центра реабилитации наркоманов, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь *** кв. м, площадь пристроек *** кв. м, инв N * лит. А, Б, Б1, Б2, адрес объекта: ..., кадастровый номер (или условный) номер: *) составляет *** рублей, залоговая стоимость установлена в размере *** рублей (пункт 1.7).
При обращении в суд с иском истец просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере залоговой стоимости, указанной в договоре залога.
Ответчиком А.Р., не согласившейся с указанной ценой, суду был представлен отчет ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" N * от _ _ 2013 года, согласно которому рыночная стоимость здания центра реабилитации наркоманов, принадлежащего А.Р., составляет *** рублей.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, учитывая наличие спора между сторонами по этому вопросу, суд назначил экспертизу для установления рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества.
Согласно заключению эксперта ФБУ МЛСЭ Л.В.В. N * от _ _ 2013 рыночная стоимость объекта недвижимости - здания центра реабилитации наркоманов, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью *** кв. м, инв. N *, лит А, Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер (или условный) номер *, составляет на дату осмотра _ _.2013 *** рублей.
Оценив указанное экспертное заключение по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно исходил из него при определении рыночной стоимости заложенного имущества, поскольку рыночная стоимость нежилого помещения определена экспертом на основании Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз, руководящих документов для оценщиков, на основании непосредственного осмотра здания с подробным описанием его состояния и приложением фотографий, анализа рынка недвижимости и среднерыночных цен на аналогичные помещения в Мурманском регионе, стоимость помещения рассчитана в соответствии с установленной методикой такого расчета, полномочия и квалификация эксперта подтверждены документами и сомнений не вызывают.
Заключение эксперта соответствует требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, постановлено с соблюдением требований Федерального закона от _ _ 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", при проведении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому данное заключение правомерно принято судом в качестве допустимого и достоверного доказательства.
При этом судом обоснованно не принят во внимание в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости заложенного имущества представленный ответчиком А.Р. отчет ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" N * от _ _ 2013 года, согласно которому рыночная стоимость здания центра реабилитации наркоманов, принадлежащего А.Р., составляет *** рублей.
Из указанного отчета следует, что в стоимость объекта оценки включена стоимость земельного участка, который не является предметом залога. Оценщиком не учитывались в полной мере все имеющие для оценки объекта недвижимости обстоятельства (конкретное месторасположение, площадь, техническое состояние, состояние внутренней отделки и т.п.); объекты, учтенные оценщиком как аналоги, значительно отличаются от объекта оценки по площади, техническому состоянию и внутренней отделке.
Кроме того, определение рыночной стоимости объекта недвижимости требует специальных познаний, для чего статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено назначение именно экспертизы. Эксперт, предупрежденный об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, определил рыночную стоимость заложенного имущества, принадлежащего А.Р., в размере *** рублей. Оценщик же не несет ответственности за свои выводы, его заключение не является экспертным, а является письменным доказательством.
При данных обстоятельствах суд обоснованно не принял представленный ответчиком отчет в качестве достоверного доказательства и исходил при определении рыночной стоимости заложенного имущества именно из заключения эксперта, а не из заключений оценщика.
Других достоверных и допустимых доказательств, опровергающих определенную экспертом в заключении N * от _ _ 2013 рыночную стоимость заложенного имущества, ответчиком в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено. Не представлено таких доказательств и суду апелляционной инстанции.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о необоснованном назначении судом судебной экспертизы, несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и необоснованном принятии судом указанного заключения в качестве доказательства судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм процессуального права и направлены на переоценку доказательств, исследованных и оцененных судом в соответствии с требованиями статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества в размере *** рублей, суд исходил из определенной экспертом в заключении специальной (ликвидационной) стоимости указанного имущества.
Между тем, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Суд первой инстанции данное положение Закона не учел, поэтому судебная коллегия, руководствуясь абзацем 2 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым в интересах законности изменить решение суда в этой части, поскольку неправильное применение норм материального права привело к занижению начальной продажной цены заложенного имущества, чем могут быть нарушены права ответчика.
С учетом изложенного выше у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для установления начальной продажной цены заложенного имущества равной *** рублям, которая определена в заключении эксперта, поскольку данная цена ниже восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта.
В соответствии с приведенными выше положениями закона начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, указанной в заключении эксперта.
Соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества - здания центра реабилитации наркоманов, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью *** кв. м, инв. N *, лит А, Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер (или условный) номер *, составит *** рублей (*** рублей x 80%).
В остальной части решение суда отмене или изменению не подлежит.
Довод апелляционной жалобы ответчика А.Р. о сомнениях в законности заключения договора купли-продажи от _ _ 2012, по которому она приобрела у А. имущество, которое впоследствии было ею заложено, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку он не имеет правового значения для дела.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 29 октября 2013 года в части установления начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации изменить: установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере *** рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)