Судебные решения, арбитраж
Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лапина В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Елистратовой Е.В.
судей: Самчелеевой И.А., Назейкиной Н.А.
при секретаре: Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" к К.В.А., К.В.М. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество
по апелляционной жалобой К.В.А., К.В.М. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 13 декабря 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" к К.В.А., К.В.М. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Расторгнуть соглашение о новации N N от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенное между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" и К.В.А., К.В.М.
Взыскать солидарно с К.В.А., К.В.М. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженность по соглашению о новации N N от ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 2385217 рублей 51 копейка, в том числе: 1732131 руб. 94 коп. - сумма основного долга; 652085 руб. 57 коп. - проценты, начисленные за пользование заемными средствами; 1000 руб. - пени.
Взыскать с К.В.А. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" государственную пошлину в размере 12063 рубля 04 копейки.
Взыскать с К.В.М. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" государственную пошлину в размере 12063 рубля 04 копейки.
Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 38,80 кв. м, в том числе и жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый (условный) номер: 63-63-09/016/2007-403, принадлежащего на праве собственности К.В.А. путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 38,80 кв. м, в том числе и жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый (условный) номер: 63N в размере 1608080 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы К.В.А., К.В.М., возражения представителя истца по доверенности С., судебная коллегия,
установила:
ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" обратилось с иском к К.В.А., К.В.М. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между К.В.А., К.В.М. и ЗАО КБ "Газбанк" (Первоначальный залогодержатель) заключен кредитный договор N N по условиям которого ответчику предоставляется ипотечный кредит в размере 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика - К.В.А. квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 38,80 кв. м в т.ч. жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый (условный) номер: N Кредит в размере 1500000 рублей зачислен на счет ответчика открытый в ЗАО КБ "Газбанк".
Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены закладной. На основании договора купли-продажи закладных права по закладной были переданы ОАО "АРИЖК" ныне переименованное в ОАО "АФЖС". ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Договор займа (стабилизационного займа по ипотечному кредиту) N N В соответствии с условиями данного Договора денежные средства предоставлялись ответчику частями (траншами) на погашение просроченной задолженности и уплате ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 291 680 рублей.
В обеспечение исполнения договора стабилизационного займа между ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому квартира была передана в последующий залог истцу, то есть стали принадлежать права кредитора по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ и договору стабилизационного займа N от ДД.ММ.ГГГГ г., а также права залогодержателя квартиры, обеспечивающей надлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по указанным договорам.
ДД.ММ.ГГГГ прежние обязательства, вытекающие из кредитного договора и Договора займа, были заменены другим новым обязательством, о чем свидетельствует заключенное между истцом и ответчиком Соглашение о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство N N По условиям данного соглашения прежние обязательства прекращаются. Новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчика вернуть истцу денежную сумму в размере 1 836 876 рублей 44 копеек по ДД.ММ.ГГГГ включительно и уплатить проценты на нее в порядке, установленном Соглашением.
В обеспечении возврата суммы займа в соответствии с п. 2.2.3.1. Соглашения заключен Договор об ипотеке N N, согласно которому квартира была передана в ипотеку. Запись о регистрации ипотеки квартиры в ЕГРП произведена ДД.ММ.ГГГГ за N N
Права истца по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, и договором ипотеки N были удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю - Открытому Акционерному обществу "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (истец), который и является законным владельцем закладной в настоящее время.
Предмет ипотеки (квартира) оценивается сторонами в размере 1700000 рублей, что подтверждается Отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненным Ц указано в Закладной.
Ответчиком было произведено двадцать платежей в счет возврата займа на общую сумму 104 744,50 руб., а начиная с сентября 2012 года, в нарушение условий закладной и соглашения о новации, платежи не производятся.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств N N от ДД.ММ.ГГГГ Указанное требование ответчиком не исполнено.
Задолженность ответчика по соглашению о новации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 2 385 217 рублей 51 копеек. Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до момента полного исполнения, обязательств ответчиков по полному возврату суммы займа в соответствии с условиями Соглашения о новации на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,5% годовых.
Основываясь на вышеизложенном, впоследствии уточнив исковые требования, истец просит суд взыскать с ответчиков в его пользу задолженность по соглашению о новации N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере 2385217 рублей 51 копейка, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1732131 руб. 94 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами 652085 руб. 57 коп., пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов 1000 руб., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного исполнения обязательств по возврату займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору - 1732131 рубль 94 копеек. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 38,80 кв. м в т.ч. жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-тиэтажного дома, кадастровый (условный) номер: N, а также определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости определенной экспертом в рамках экспертизы представленной ответчиками. Расторгнуть соглашение о новации N от ДД.ММ.ГГГГ с даты вступления решения в законную силу; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 24126 рублей 08 копеек.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.В.А., К.В.М. просят изменить решение суда в части установления начальной стоимости квартиры при продажи с публичных торгов в размере 1 608 080 руб., поскольку ДД.ММ.ГГГГ года изменилась стоимость 1 кв. м в кирпичном доме до 51 300 рублей, стоимость квартиры составляет 2 010 100 рублей, также просят исключить проценты, начисленные за пользование заемными средствами, поскольку произвели 67 платежей, однако это не было учтено.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчики К.В.А. и К.В.М. поддержали доводы жалобы в полном объеме по основанием изложенным в жалобе.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал, просил оставить решение без изменения, поскольку начальная продажная стоимость квартиры установлена в соответствии с действующим законодательством, а проценты рассчитаны с учетом всех платежей, произведенных ответчиками, в том числе на общую сумму 561 000 руб. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным.
Положениями статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На основании статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.
На основании ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между К.В.А., К.В.М. и ЗАО КБ "Газбанк" был заключен кредитный договор N N в соответствии с которым последним был предоставлен ипотечный кредит в размере 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика - К.В.А. квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 38,80 кв. м в т.ч. жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый (условный) номер: N
Обеспечением исполнения обязательств Заемщиков по договору является залог (ипотека) вышеуказанной квартиры.
Права залогодержателя ЗАО КБ "Газбанк" по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены закладной.
На основании договора купли-продажи закладных права по закладной были переданы ОАО "АРИЖК" ныне переименованное в ОАО "АФЖС".
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "АФЖС" и ответчиком был заключен договор займа (стабилизационного займа по ипотечному кредиту) N N в соответствии с которым денежные средства предоставлялись ответчику частями (траншами) на погашение просроченной задолженности и уплате ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 291 680 руб.
В обеспечение исполнения договора стабилизационного займа между ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с которым квартира была передана в последующий залог истцу.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "АФЖС" и ответчиком было заключено соглашение о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство N 093, в соответствии с которым прежние обязательства прекращаются, а новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчика вернуть истцу денежную сумму в размере 1 836 876 рублей 44 копеек по ДД.ММ.ГГГГ включительно и уплатить проценты на нее в порядке, установленном соглашением.
В соответствии с п. 2.2.3.1. Соглашения обеспечением исполнения обязательств был заключен договор об ипотеке N 093, согласно которому квартира была передана в ипотеку.
Права истца по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, и договором ипотеки N были удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю - Открытому Акционерному обществу "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (истец), который и является законным владельцем закладной в настоящее время.
Судом установлено, что начиная ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование не производятся. Задолженность ответчиков по соглашению о новации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 2385217 рублей 51 копеек, остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1732131,94 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами в размере 652085,57 рублей; пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов в размере 1000 рублей.
Суд, проверив, расчет представленный представителем истца, обоснованно признал его верным, соответствующим условиям кредитного договора.
Учитывая указанные выше положения закона и обстоятельства дела, суд пришел к правильному выводу о взыскании солидарно с К.В.А., К.В.М. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженности по соглашению о новации N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2385217 рублей 51 копейка, в том числе: 1732131 руб. 94 коп. - сумма основного долга; 652085 руб. 57 коп. - проценты, начисленные за пользование заемными средствами; 1000 руб. - пени.
Наряду с этим, суд правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков процентов за пользование кредитом, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств по договору, поскольку размер указанных требований истца не возможно четко установить, так как он зависит от факторов, которые не наступили.
Решение в этой части не обжалуется.
В соответствии со ст. 50 ч. 1 Федерального закона N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Поскольку судом было установлено, что ответчики с сентября 2012 года ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по соглашению о новации, суд правильно пришел к выводу, что исковые требования ОАО "АФЖС" об обращении взыскания на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Согласно представленного в материалы дела ответчиком отчета N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составленного ООО ПКФ "Киселевых", рыночная стоимость вышеуказанной квартиры на дату проведения экспертной оценки - ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 010 100 рублей.
Как следует из материалов дела, представитель истца согласен с представленным ответчиком отчетом рыночной стоимости квартиры расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4. ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, учитывая вышеизложенное и установленное, суд пришел к верному выводу об обращении взыскания на заложенное имущество, состоящее из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости заложенного имущества - земельного участка и дома, в размере 1 608 080 руб.
Кроме того, учитывая положения ст. ст. 450, 452 ГК РФ, а также установленные обстоятельства неисполнения ответчиками своих обязательств по соглашению о новации N от ДД.ММ.ГГГГ г., суд правомерно удовлетворил требования истца о расторжении указанного соглашения.
Также, обоснованно, суд в силу ст. 98 ГПК РФ взыскал с К.В.А. и К.В.М. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" государственную пошлину в размере 12063 рубля 04 копейки, с каждого.
В апелляционной жалобе ответчики ссылаются на не согласие с установленной судом начальной продажной ценой заложенного имущества.
В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.
В силу положений ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно п. 2 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Статьей 28.2 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2872-1 "О залоге" установлен порядок реализации заложенного движимого имущества на торгах.
В соответствии с п. 11 ст. 28.2 Закона РФ "О залоге" начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге.
При определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом.
Если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, принимая во внимание, что ответчиком был представлен отчет, согласно которого стоимость заложенного имущества составляет 2 010 100 руб., 80% стоимости от которого составляет 1 608 080 руб., судом сделан правильный вывод об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 1 608 080 рублей.
Доводы апелляционной жалобы ответчиков о не согласии с расчетом их задолженности и размером процентов в связи с тем, что, по их мнению, не была учтена сумма произведенных ими платежей в размере 561 000 руб., судебная коллегия считает не обоснованными, поскольку указанные доводы опровергаются материалами дела.
Других расчетов задолженности, ответчиками ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено.
Иные доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.В.А. К.В.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1780/2014
Разделы:Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2014 г. по делу N 33-1780/2014
Судья: Лапина В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Елистратовой Е.В.
судей: Самчелеевой И.А., Назейкиной Н.А.
при секретаре: Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" к К.В.А., К.В.М. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество
по апелляционной жалобой К.В.А., К.В.М. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 13 декабря 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" к К.В.А., К.В.М. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Расторгнуть соглашение о новации N N от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенное между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" и К.В.А., К.В.М.
Взыскать солидарно с К.В.А., К.В.М. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженность по соглашению о новации N N от ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 2385217 рублей 51 копейка, в том числе: 1732131 руб. 94 коп. - сумма основного долга; 652085 руб. 57 коп. - проценты, начисленные за пользование заемными средствами; 1000 руб. - пени.
Взыскать с К.В.А. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" государственную пошлину в размере 12063 рубля 04 копейки.
Взыскать с К.В.М. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" государственную пошлину в размере 12063 рубля 04 копейки.
Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 38,80 кв. м, в том числе и жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый (условный) номер: 63-63-09/016/2007-403, принадлежащего на праве собственности К.В.А. путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 38,80 кв. м, в том числе и жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый (условный) номер: 63N в размере 1608080 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы К.В.А., К.В.М., возражения представителя истца по доверенности С., судебная коллегия,
установила:
ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" обратилось с иском к К.В.А., К.В.М. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между К.В.А., К.В.М. и ЗАО КБ "Газбанк" (Первоначальный залогодержатель) заключен кредитный договор N N по условиям которого ответчику предоставляется ипотечный кредит в размере 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика - К.В.А. квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 38,80 кв. м в т.ч. жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый (условный) номер: N Кредит в размере 1500000 рублей зачислен на счет ответчика открытый в ЗАО КБ "Газбанк".
Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены закладной. На основании договора купли-продажи закладных права по закладной были переданы ОАО "АРИЖК" ныне переименованное в ОАО "АФЖС". ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Договор займа (стабилизационного займа по ипотечному кредиту) N N В соответствии с условиями данного Договора денежные средства предоставлялись ответчику частями (траншами) на погашение просроченной задолженности и уплате ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 291 680 рублей.
В обеспечение исполнения договора стабилизационного займа между ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому квартира была передана в последующий залог истцу, то есть стали принадлежать права кредитора по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ и договору стабилизационного займа N от ДД.ММ.ГГГГ г., а также права залогодержателя квартиры, обеспечивающей надлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по указанным договорам.
ДД.ММ.ГГГГ прежние обязательства, вытекающие из кредитного договора и Договора займа, были заменены другим новым обязательством, о чем свидетельствует заключенное между истцом и ответчиком Соглашение о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство N N По условиям данного соглашения прежние обязательства прекращаются. Новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчика вернуть истцу денежную сумму в размере 1 836 876 рублей 44 копеек по ДД.ММ.ГГГГ включительно и уплатить проценты на нее в порядке, установленном Соглашением.
В обеспечении возврата суммы займа в соответствии с п. 2.2.3.1. Соглашения заключен Договор об ипотеке N N, согласно которому квартира была передана в ипотеку. Запись о регистрации ипотеки квартиры в ЕГРП произведена ДД.ММ.ГГГГ за N N
Права истца по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, и договором ипотеки N были удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю - Открытому Акционерному обществу "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (истец), который и является законным владельцем закладной в настоящее время.
Предмет ипотеки (квартира) оценивается сторонами в размере 1700000 рублей, что подтверждается Отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненным Ц указано в Закладной.
Ответчиком было произведено двадцать платежей в счет возврата займа на общую сумму 104 744,50 руб., а начиная с сентября 2012 года, в нарушение условий закладной и соглашения о новации, платежи не производятся.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств N N от ДД.ММ.ГГГГ Указанное требование ответчиком не исполнено.
Задолженность ответчика по соглашению о новации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 2 385 217 рублей 51 копеек. Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до момента полного исполнения, обязательств ответчиков по полному возврату суммы займа в соответствии с условиями Соглашения о новации на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,5% годовых.
Основываясь на вышеизложенном, впоследствии уточнив исковые требования, истец просит суд взыскать с ответчиков в его пользу задолженность по соглашению о новации N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере 2385217 рублей 51 копейка, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1732131 руб. 94 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами 652085 руб. 57 коп., пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов 1000 руб., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного исполнения обязательств по возврату займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору - 1732131 рубль 94 копеек. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 38,80 кв. м в т.ч. жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-тиэтажного дома, кадастровый (условный) номер: N, а также определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости определенной экспертом в рамках экспертизы представленной ответчиками. Расторгнуть соглашение о новации N от ДД.ММ.ГГГГ с даты вступления решения в законную силу; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 24126 рублей 08 копеек.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.В.А., К.В.М. просят изменить решение суда в части установления начальной стоимости квартиры при продажи с публичных торгов в размере 1 608 080 руб., поскольку ДД.ММ.ГГГГ года изменилась стоимость 1 кв. м в кирпичном доме до 51 300 рублей, стоимость квартиры составляет 2 010 100 рублей, также просят исключить проценты, начисленные за пользование заемными средствами, поскольку произвели 67 платежей, однако это не было учтено.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчики К.В.А. и К.В.М. поддержали доводы жалобы в полном объеме по основанием изложенным в жалобе.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал, просил оставить решение без изменения, поскольку начальная продажная стоимость квартиры установлена в соответствии с действующим законодательством, а проценты рассчитаны с учетом всех платежей, произведенных ответчиками, в том числе на общую сумму 561 000 руб. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным.
Положениями статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На основании статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.
На основании ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между К.В.А., К.В.М. и ЗАО КБ "Газбанк" был заключен кредитный договор N N в соответствии с которым последним был предоставлен ипотечный кредит в размере 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика - К.В.А. квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 38,80 кв. м в т.ч. жилой - 17,90 кв. м, расположенной на 6 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый (условный) номер: N
Обеспечением исполнения обязательств Заемщиков по договору является залог (ипотека) вышеуказанной квартиры.
Права залогодержателя ЗАО КБ "Газбанк" по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены закладной.
На основании договора купли-продажи закладных права по закладной были переданы ОАО "АРИЖК" ныне переименованное в ОАО "АФЖС".
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "АФЖС" и ответчиком был заключен договор займа (стабилизационного займа по ипотечному кредиту) N N в соответствии с которым денежные средства предоставлялись ответчику частями (траншами) на погашение просроченной задолженности и уплате ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 291 680 руб.
В обеспечение исполнения договора стабилизационного займа между ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с которым квартира была передана в последующий залог истцу.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "АФЖС" и ответчиком было заключено соглашение о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство N 093, в соответствии с которым прежние обязательства прекращаются, а новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчика вернуть истцу денежную сумму в размере 1 836 876 рублей 44 копеек по ДД.ММ.ГГГГ включительно и уплатить проценты на нее в порядке, установленном соглашением.
В соответствии с п. 2.2.3.1. Соглашения обеспечением исполнения обязательств был заключен договор об ипотеке N 093, согласно которому квартира была передана в ипотеку.
Права истца по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, и договором ипотеки N были удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю - Открытому Акционерному обществу "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (истец), который и является законным владельцем закладной в настоящее время.
Судом установлено, что начиная ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование не производятся. Задолженность ответчиков по соглашению о новации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 2385217 рублей 51 копеек, остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1732131,94 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами в размере 652085,57 рублей; пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов в размере 1000 рублей.
Суд, проверив, расчет представленный представителем истца, обоснованно признал его верным, соответствующим условиям кредитного договора.
Учитывая указанные выше положения закона и обстоятельства дела, суд пришел к правильному выводу о взыскании солидарно с К.В.А., К.В.М. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженности по соглашению о новации N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2385217 рублей 51 копейка, в том числе: 1732131 руб. 94 коп. - сумма основного долга; 652085 руб. 57 коп. - проценты, начисленные за пользование заемными средствами; 1000 руб. - пени.
Наряду с этим, суд правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков процентов за пользование кредитом, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств по договору, поскольку размер указанных требований истца не возможно четко установить, так как он зависит от факторов, которые не наступили.
Решение в этой части не обжалуется.
В соответствии со ст. 50 ч. 1 Федерального закона N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Поскольку судом было установлено, что ответчики с сентября 2012 года ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по соглашению о новации, суд правильно пришел к выводу, что исковые требования ОАО "АФЖС" об обращении взыскания на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Согласно представленного в материалы дела ответчиком отчета N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составленного ООО ПКФ "Киселевых", рыночная стоимость вышеуказанной квартиры на дату проведения экспертной оценки - ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 010 100 рублей.
Как следует из материалов дела, представитель истца согласен с представленным ответчиком отчетом рыночной стоимости квартиры расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4. ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, учитывая вышеизложенное и установленное, суд пришел к верному выводу об обращении взыскания на заложенное имущество, состоящее из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости заложенного имущества - земельного участка и дома, в размере 1 608 080 руб.
Кроме того, учитывая положения ст. ст. 450, 452 ГК РФ, а также установленные обстоятельства неисполнения ответчиками своих обязательств по соглашению о новации N от ДД.ММ.ГГГГ г., суд правомерно удовлетворил требования истца о расторжении указанного соглашения.
Также, обоснованно, суд в силу ст. 98 ГПК РФ взыскал с К.В.А. и К.В.М. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" государственную пошлину в размере 12063 рубля 04 копейки, с каждого.
В апелляционной жалобе ответчики ссылаются на не согласие с установленной судом начальной продажной ценой заложенного имущества.
В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.
В силу положений ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно п. 2 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Статьей 28.2 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2872-1 "О залоге" установлен порядок реализации заложенного движимого имущества на торгах.
В соответствии с п. 11 ст. 28.2 Закона РФ "О залоге" начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге.
При определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом.
Если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, принимая во внимание, что ответчиком был представлен отчет, согласно которого стоимость заложенного имущества составляет 2 010 100 руб., 80% стоимости от которого составляет 1 608 080 руб., судом сделан правильный вывод об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 1 608 080 рублей.
Доводы апелляционной жалобы ответчиков о не согласии с расчетом их задолженности и размером процентов в связи с тем, что, по их мнению, не была учтена сумма произведенных ими платежей в размере 561 000 руб., судебная коллегия считает не обоснованными, поскольку указанные доводы опровергаются материалами дела.
Других расчетов задолженности, ответчиками ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено.
Иные доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.В.А. К.В.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)