Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Постановлением судебного пристава-исполнителя не реализованное с торгов заложенное имущество передано ответчику по цене на 25 процентов ниже его стоимости, последний зарегистрировал на данный объект недвижимого имущества право собственности, однако ответчик продолжает удерживать с истца денежные средства в счет исполнения обязательств по кредитному договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Черникова Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
Председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей областного суда Пшиготского А.И., Моисеевой Л.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционной жалобе представителя П.В., П.М. П.Н. на заочное решение Советского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"<...>
Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
П.М. обратилась с иском к ОАО "АИЖК", указав, что заочным решением Советского районного суда г. Омска от <...> с нее в пользу истца солидарно взыскана задолженность по кредитному договору, заключенному <...> года; на <...> г. Омска обращено взыскание для уплаты из стоимости предмета ипотеки задолженности по указанному кредитному договору. Поскольку публичные торги были признаны несостоявшимися, постановлением судебного пристава-исполнителя отдела СП по САО г. Омска УФССП по Омской области нереализованное имущество передано ОАО "АИЖК" по цене на 25% ниже его стоимости, определенной в размере <...>; <...> ОАО "АИЖК" зарегистрировало право собственности на указанный объект недвижимого имущества. В связи с тем, что ответчик продолжает удерживать истца денежные средства в счет исполнения обязательств по кредитному договору <...> г., просила признать кредитный договор N <...> от <...> исполненным, задолженность полностью погашенной.
Истец П.М. в судебном заседании участия не принимала, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель истца - П.Н. в судебном заседании требования своего доверителя поддержала.
Представитель ответчика ОАО "АИЖК", извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебном заседании участия не принимал, ходатайств в адрес суда не представил.
Судом постановлено изложенное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца П.Н. просит решение суда отменить как незаконное. Полагает, что судом неправильно определен момент перехода права собственности на квартиру. Указывает, что в связи передачей нереализованного имущества взыскателю, обязательства по кредитному договор следует считать исполненными в силу п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке".
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца и ее представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что <...> между ОАО Банк "Соотечественники" и П.М., П.В. заключен кредитный договор N 072664, по условиям которого банк предоставил заемщикам на приобретение <...> г. Омска денежные средства в сумме <...> на 312 месяцев, под 13% годовых. Обеспечением исполнения заемщиками обязательств по указанному кредитному договору являлась ипотека в силу закона приобретаемого объекта недвижимого имущества, удостоверенная закладной, в дальнейшем права по которой перешли к ОАО "АИЖК", о чем имеется соответствующая отметка в закладной.
Заочным решением Советского районного суда г. Омска от <...> с ответчиков в пользу ОАО "АИЖК" солидарно взысканы денежные средства в сумме <...> в счет погашение задолженности по кредитному договору от <...> г., а также проценты за пользование кредитными средствами по ставке 13% годовых и пени за нарушение срока возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,02% за каждый день просрочки, начисляемых на сумму основного долга по кредитному договору - <...> за период с <...> по дату фактического возврата суммы кредита включительно; обращено взыскание на предмет ипотеки - <...> г. Омска, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <...>, для уплаты из стоимости предмета ипотеки задолженности П..
Квартира N <...> в <...> г. Омска реализована не была в связи с признанием торгов несостоявшимися. Постановлением судебного пристава-исполнителя от <...> нереализованное имущество (квартира) должника передано взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в определении об оценке в размере <...>; <...> проведена государственная регистрация права собственности взыскателя на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.
На основании п. 1 ст. 3 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Этой же нормой предусмотрено, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Таким образом, в Законе об ипотеке закреплена императивная норма о том, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме.
В частности, ипотека должна обеспечивать требования залогодержателя не только в части основного обязательства (по кредиту - это возврат долга и уплата процентов), но и неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
С учетом приведенного, кредитор перед заключением договора ипотеки должен оценить стоимость предмета ипотеки и соотнести ее с размером обязательств должника, предусмотреть риск возможного неисполнения обязательств и несения в связи с этим ответственности должника, которая бы не превышала стоимости залога.
Оценивая представленный в материалы дела кредитный договор, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кредитор обеспечил исполнение обязательства по кредитному договору ипотекой квартиры, стоимость которой превышает размер основного долга.
Однако, отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований суд указал, что обязательства П.М., вытекающие из кредитного договора от <...> г., не погашаются с передачей имущества взыскателю ОАО "АИЖК", так как стоимость нереализованного имущества (на 25% ниже стоимости определенной в размере <...>) не позволяет удовлетворить все требования залогодержателя (<...>, а также проценты и пени).
Истец, ссылаясь п. 5 ст. 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указала на прекращение ее обязательств перед ОАО "АИЖК", поскольку ответчик оставил за собой нереализованное с торгов заложенное имущество.
Согласно п. 5 ст. 61 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
Данная редакция правовой нормы предусмотрена Федеральным законом от <...> N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" и вступила в силу с <...>, в связи с чем суд первой инстанции указал на невозможность применения указанной нормы к возникшим правоотношениям.
С указанными выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может.
Анализируемая норма введена в интересах заемщика (залогодателя) и безусловно должна иметь своей целью защиту от кредитора, который путем бездействия и непредъявления требований к должнику с момента начала просрочки, может способствовать увеличению задолженности по договору, что сделает невозможным исполнение обязательств за счет стоимости предмета ипотеки.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что ранее приведенные положения ст. ст. 1, 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и смысл залога, как обеспечивающего обязательства в целом, направлен на то, чтобы удовлетворить требования кредитора в полном объеме. К этому должен стремиться и сам кредитор, который может оценить стоимость предмета залога, его ликвидность, а также имущественное положение клиента и возможность надлежащего исполнения им обязательств.
Заемщик, предоставляя предмет залога, не обязывает контрагента к заключению договора залога и вправе разумно полагать, что предоставленное им в обеспечение исполнения обязательств имущество будет достаточным, чтобы гарантировать размер неисполненных обязательств в случае их ненадлежащего исполнения.
В силу изложенного следует верным полагать, что оставление взыскателем за собой заложенного имущества влечет прекращение обязательств истцов перед ОАО АИЖК в полном объеме, в связи с его исполнением.
Как уже отмечалось выше, согласно п. 5 ст. 61 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. Из буквального толкования данной нормы следует, что обязательство погашается, несмотря на недостаточность стоимости залога, если стоимость заложенного имущества была выше размера долга (или равна) на момент возникновения ипотеки.
При таких условиях, если стоимость имущества с момента возникновения ипотеки выросла и обязательство прекращается, выплачивается излишек. Если же стоимость упала ниже размера обеспеченного долга, то обязательство прекращается, и должник не должен платить разницу. Данная норма рассчитана законодателем именно на ипотеку с участием залогодателей - физических лиц, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Судебная коллегия принимает во внимание, что реализация имущества посредством торгов, переход права собственности к заимодавцу, про изводились во исполнение заочного решения Советского районного суда г. Омска от <...> г., которым с ответчиков в пользу ОАО "АИЖК" взыскана вся основная задолженность по кредитному договору, просроченные проценты на основной долг, задолженность по процентам за просроченный кредит, неустойка на сумму просроченного кредита. Таким образом, заочным решением Советского районного суда г. Омска от <...> были удовлетворены все требования заимодавца в рамках кредитного договора путем обращения за предмет залога.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что квартира была передана банку по значительно сниженной, в сравнении с изначально определенной цене, что не лишает возможности банка, продать квартиру по наиболее выгодной рыночной цене. На момент заключения договора ипотеки квартира была оценена сторонами в <...>, а размер кредита был в <...>, указание в решении суда 1 инстанции на то, что данный размер с учетом процентов за 26 лет превышает <...>, не имеет правового значения при разрешении спора. Также коллегия учитывает, что ответчик зарегистрировал за собой право на квартиру уже после вступления в силу изменений п. 5 ст. 61 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Советского районного суда г. Омска от <...> отменить.
Иск П.М. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворить.
Признать исполненным кредитный договор N <...> от <...> г., заключенный между П.М., П.В. и Акционерным коммерческим переселенческим банком "Соотечественники", задолженность по нему погашенной.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-8582/2014
Требование: О признании кредитного договора исполненным, задолженности полностью погашенной.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Постановлением судебного пристава-исполнителя не реализованное с торгов заложенное имущество передано ответчику по цене на 25 процентов ниже его стоимости, последний зарегистрировал на данный объект недвижимого имущества право собственности, однако ответчик продолжает удерживать с истца денежные средства в счет исполнения обязательств по кредитному договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-8582/2014
Председательствующий: Черникова Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
Председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей областного суда Пшиготского А.И., Моисеевой Л.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционной жалобе представителя П.В., П.М. П.Н. на заочное решение Советского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"<...>
Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
П.М. обратилась с иском к ОАО "АИЖК", указав, что заочным решением Советского районного суда г. Омска от <...> с нее в пользу истца солидарно взыскана задолженность по кредитному договору, заключенному <...> года; на <...> г. Омска обращено взыскание для уплаты из стоимости предмета ипотеки задолженности по указанному кредитному договору. Поскольку публичные торги были признаны несостоявшимися, постановлением судебного пристава-исполнителя отдела СП по САО г. Омска УФССП по Омской области нереализованное имущество передано ОАО "АИЖК" по цене на 25% ниже его стоимости, определенной в размере <...>; <...> ОАО "АИЖК" зарегистрировало право собственности на указанный объект недвижимого имущества. В связи с тем, что ответчик продолжает удерживать истца денежные средства в счет исполнения обязательств по кредитному договору <...> г., просила признать кредитный договор N <...> от <...> исполненным, задолженность полностью погашенной.
Истец П.М. в судебном заседании участия не принимала, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель истца - П.Н. в судебном заседании требования своего доверителя поддержала.
Представитель ответчика ОАО "АИЖК", извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебном заседании участия не принимал, ходатайств в адрес суда не представил.
Судом постановлено изложенное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца П.Н. просит решение суда отменить как незаконное. Полагает, что судом неправильно определен момент перехода права собственности на квартиру. Указывает, что в связи передачей нереализованного имущества взыскателю, обязательства по кредитному договор следует считать исполненными в силу п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке".
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца и ее представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что <...> между ОАО Банк "Соотечественники" и П.М., П.В. заключен кредитный договор N 072664, по условиям которого банк предоставил заемщикам на приобретение <...> г. Омска денежные средства в сумме <...> на 312 месяцев, под 13% годовых. Обеспечением исполнения заемщиками обязательств по указанному кредитному договору являлась ипотека в силу закона приобретаемого объекта недвижимого имущества, удостоверенная закладной, в дальнейшем права по которой перешли к ОАО "АИЖК", о чем имеется соответствующая отметка в закладной.
Заочным решением Советского районного суда г. Омска от <...> с ответчиков в пользу ОАО "АИЖК" солидарно взысканы денежные средства в сумме <...> в счет погашение задолженности по кредитному договору от <...> г., а также проценты за пользование кредитными средствами по ставке 13% годовых и пени за нарушение срока возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,02% за каждый день просрочки, начисляемых на сумму основного долга по кредитному договору - <...> за период с <...> по дату фактического возврата суммы кредита включительно; обращено взыскание на предмет ипотеки - <...> г. Омска, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <...>, для уплаты из стоимости предмета ипотеки задолженности П..
Квартира N <...> в <...> г. Омска реализована не была в связи с признанием торгов несостоявшимися. Постановлением судебного пристава-исполнителя от <...> нереализованное имущество (квартира) должника передано взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в определении об оценке в размере <...>; <...> проведена государственная регистрация права собственности взыскателя на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.
На основании п. 1 ст. 3 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Этой же нормой предусмотрено, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Таким образом, в Законе об ипотеке закреплена императивная норма о том, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме.
В частности, ипотека должна обеспечивать требования залогодержателя не только в части основного обязательства (по кредиту - это возврат долга и уплата процентов), но и неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
С учетом приведенного, кредитор перед заключением договора ипотеки должен оценить стоимость предмета ипотеки и соотнести ее с размером обязательств должника, предусмотреть риск возможного неисполнения обязательств и несения в связи с этим ответственности должника, которая бы не превышала стоимости залога.
Оценивая представленный в материалы дела кредитный договор, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кредитор обеспечил исполнение обязательства по кредитному договору ипотекой квартиры, стоимость которой превышает размер основного долга.
Однако, отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований суд указал, что обязательства П.М., вытекающие из кредитного договора от <...> г., не погашаются с передачей имущества взыскателю ОАО "АИЖК", так как стоимость нереализованного имущества (на 25% ниже стоимости определенной в размере <...>) не позволяет удовлетворить все требования залогодержателя (<...>, а также проценты и пени).
Истец, ссылаясь п. 5 ст. 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указала на прекращение ее обязательств перед ОАО "АИЖК", поскольку ответчик оставил за собой нереализованное с торгов заложенное имущество.
Согласно п. 5 ст. 61 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
Данная редакция правовой нормы предусмотрена Федеральным законом от <...> N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" и вступила в силу с <...>, в связи с чем суд первой инстанции указал на невозможность применения указанной нормы к возникшим правоотношениям.
С указанными выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может.
Анализируемая норма введена в интересах заемщика (залогодателя) и безусловно должна иметь своей целью защиту от кредитора, который путем бездействия и непредъявления требований к должнику с момента начала просрочки, может способствовать увеличению задолженности по договору, что сделает невозможным исполнение обязательств за счет стоимости предмета ипотеки.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что ранее приведенные положения ст. ст. 1, 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и смысл залога, как обеспечивающего обязательства в целом, направлен на то, чтобы удовлетворить требования кредитора в полном объеме. К этому должен стремиться и сам кредитор, который может оценить стоимость предмета залога, его ликвидность, а также имущественное положение клиента и возможность надлежащего исполнения им обязательств.
Заемщик, предоставляя предмет залога, не обязывает контрагента к заключению договора залога и вправе разумно полагать, что предоставленное им в обеспечение исполнения обязательств имущество будет достаточным, чтобы гарантировать размер неисполненных обязательств в случае их ненадлежащего исполнения.
В силу изложенного следует верным полагать, что оставление взыскателем за собой заложенного имущества влечет прекращение обязательств истцов перед ОАО АИЖК в полном объеме, в связи с его исполнением.
Как уже отмечалось выше, согласно п. 5 ст. 61 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. Из буквального толкования данной нормы следует, что обязательство погашается, несмотря на недостаточность стоимости залога, если стоимость заложенного имущества была выше размера долга (или равна) на момент возникновения ипотеки.
При таких условиях, если стоимость имущества с момента возникновения ипотеки выросла и обязательство прекращается, выплачивается излишек. Если же стоимость упала ниже размера обеспеченного долга, то обязательство прекращается, и должник не должен платить разницу. Данная норма рассчитана законодателем именно на ипотеку с участием залогодателей - физических лиц, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Судебная коллегия принимает во внимание, что реализация имущества посредством торгов, переход права собственности к заимодавцу, про изводились во исполнение заочного решения Советского районного суда г. Омска от <...> г., которым с ответчиков в пользу ОАО "АИЖК" взыскана вся основная задолженность по кредитному договору, просроченные проценты на основной долг, задолженность по процентам за просроченный кредит, неустойка на сумму просроченного кредита. Таким образом, заочным решением Советского районного суда г. Омска от <...> были удовлетворены все требования заимодавца в рамках кредитного договора путем обращения за предмет залога.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что квартира была передана банку по значительно сниженной, в сравнении с изначально определенной цене, что не лишает возможности банка, продать квартиру по наиболее выгодной рыночной цене. На момент заключения договора ипотеки квартира была оценена сторонами в <...>, а размер кредита был в <...>, указание в решении суда 1 инстанции на то, что данный размер с учетом процентов за 26 лет превышает <...>, не имеет правового значения при разрешении спора. Также коллегия учитывает, что ответчик зарегистрировал за собой право на квартиру уже после вступления в силу изменений п. 5 ст. 61 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Советского районного суда г. Омска от <...> отменить.
Иск П.М. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворить.
Признать исполненным кредитный договор N <...> от <...> г., заключенный между П.М., П.В. и Акционерным коммерческим переселенческим банком "Соотечественники", задолженность по нему погашенной.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)