Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.
при секретаре В.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.А., Б.Е., И., К.М., А., Б.И., К.Е., Р.И., С.С. на заочное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 31 января 2013 года, которым им отказано в удовлетворении иска к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителей истцов - Ч. и П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика АКБ "Инвестиционный торговый банк" - С.А., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.А. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 25.10.2011 N.
Ф. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 17.10.2011 N.
Б.Е. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 25.10.2011 N.
И. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 17.10.2011 N.
К.М. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 25.10.2011 N.
А. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 17.10.2011 N.
Б.И. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 26.10.2011 N.
К.Е. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на три земельных участка, расположенные по <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N; уч. N, площадью N кв. м, кадастровый N; уч. N, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенные истцом у ответчика по договорам купли-продажи земельных участков от 26.10.2011 N, от 17.10.2011 N, от 25.10.2011 N.
Р.И. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от <...> N.
С.С. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 17.10.2011 N
В обоснование заявленных требований истцы указали, что полностью исполнили принятые на себя обязательства по перечисленным договорам купли-продажи земельных участков, оплатили их стоимость, участки переданы им ответчиком по актам приема-передачи, однако истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности на земельные участки, так как ответчик уклоняется от исполнения обязательства по совместному обращению продавца и покупателя в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области исковые требования К.А., Б.Е., И., К.М., А., Б.И., К.Е., Р.И., С.С. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Представитель ответчика ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" исковые требования признал.
Представитель третьего лица АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" требования истцов полагал необоснованными и не подлежащими удовлетворению, пояснив, что спорные земельные участки переданы ответчиком ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" в залог Банку по договору ипотеки от 24.03.2008 в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2011 в обеспечение обязательств Заемщика ООО "Е" по кредитному договору от 15.10.2007 N. До настоящего времени денежные средства по указанному Кредитному договору Банку не возвращены; согласия на отчуждение земельных участков другим лицам Банк не давал; в настоящее время ответчик ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" признан банкротом. Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2012 N требования Банка в сумме N руб., обеспеченные залогом имущества должника по договору залога недвижимости (ипотеки) от 24.03.2008 N, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад".
Заочным решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 31 января 2013 года К.А., Б.Е., И., К.М., А., Б.И., К.Е., Р.И., С.С. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истцы просят постановленное по делу решение отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В жалобе истцы указывают на несоответствие вывода суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом при разрешении дела норм материального и процессуального права, что, по мнению истцов, послужило основанием для принятия неправильного решения об отказе в удовлетворении иска.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, определив рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика ЗАО "РОДЕКС Северо-Запад", извещавшегося о времени и месте апелляционного рассмотрения дела по месту регистрации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
При рассмотрении дела судом установлено, что 15.10.2007 между АКБ "Инвестиционный торговый банк" и Заемщиком ООО "Е" заключен Кредитный договор N, по условиям которого Банк предоставил ООО "Е" кредит путем открытия кредитной линии с максимальным лимитом задолженности в размере N руб. В соответствии с условиями Кредитного договора за пользование кредитной линией Заемщик уплачивает Банку проценты из расчета 11 процентов годовых; полное погашение кредитной задолженности перед Банком производится Заемщиком не позднее 14.10.2008.
Кредит предоставлен для строительства коттеджного поселка "Сторожевая гора", реализуемого компанией ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" через кредит ООО "Е".
В обеспечение исполнения Заемщиком ООО "Е" обязательств по возврату кредита между Банком и ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" 24.03.2008 заключен Договор залога недвижимости (ипотеки) N, согласно которому ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" передало в залог Банку земельный участок для дачного строительства, площадью N кв. м, кадастровый (или условный) N, расположенный по <адрес> залоговой стоимостью N руб.
28.06.2010 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельных участках (всего 125), созданных в связи с разделом земельного участка с кадастровым N, площадью N кв. м, после чего указанный земельный участок снят с государственного кадастрового учета. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права вновь образованные земельные участки обременены ипотекой в пользу Банка.
Раздел земельного участка с кадастровым номером N площадью N, на 125 земельных участков при условии возникновения ипотеки на вновь образованные земельные участки произведен с согласия Банка - Залогодержателя.
Дополнительным соглашением от 14.04.2011 к Договору залога от 24.03.2008 N предмет залога изменен, в качестве залога указаны 125 вновь образованных земельных участков, определена залоговая стоимость каждого участка. В соответствии с пунктом 3 Дополнительного соглашения, настоящее соглашение вступает в силу с даты государственной регистрации и действует до полного исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору от 15.10.2007 N. Указанное дополнительное соглашение к Договору залога недвижимости (ипотеки) зарегистрировано Управлением Росреестра по Ленинградской области 06.06.2011.
<...>, <...>, <...> между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и истцами заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами:
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м.
Истцы оплатили ответчику стоимость земельных участков векселями, участки переданы ответчиком истцам по актам приема-передачи.
В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" уклоняется от подачи совместного с покупателями заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, в связи с чем истцы просят суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на перечисленные земельные участки на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2011 N в отношении ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" была введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ю.В.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2011 N процедура наблюдения в отношении ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" прекращена, ответчик признан несостоятельным (банкротом); конкурсным управляющим утвержден Ю.В.
Доказательств исполнения Заемщиком ООО "Е" перед Банком обязательств по Кредитному договору от 15.10.2007 от N при рассмотрении дела представлено не было.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2012 N принято к производству исковое заявление АКБ "Инвестторгбанк" к ЗАО "Е" и другим о взыскании задолженности по кредитному договору от 15.10.2007 N.
Определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от <...> требования АКБ "Инвестторгбанк" в сумме N, обеспеченные залогом имущества должника по договору залога недвижимости (ипотеки) от 24.03.2008 N, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад".
Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 3.1.2 заключенных сторонами договоров купли-продажи земельных участков, истцы (покупатели) были поставлены ответчиком (продавцом) в известность, что в соответствии с договором залога недвижимости (ИПОТЕКИ) от 24.03.2008 N и дополнительным соглашением к нему от 14.04.2011 земельные участки находятся в залоге у АКБ "Инвестиционный торговый банк". При этом Продавец - ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" принял перед истцами (покупателями) обязательство выполнить на момент государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки свои соответствующие обязательства перед Банком по договору ИПОТЕКИ от 24.03.2008 N и снять существующие обременения на земельные участки (ипотеку) (пункт 3.1.3 договора купли-продажи). Пунктом 3.1.4 договоров купли-продажи земельных участков предусмотрено, что в случае невыполнения перед Банком обязательств по договору ИПОТЕКИ от 24.03.2008 N и снятию существующих обременений на земельные участки, ответчик (Продавец) обязуется передать истцам (покупателям) полномочия по уплате Банку залоговой стоимости объектов в соответствии с пунктом 1.5.105.2 дополнительного соглашения от 14.04.2011 к Договору залога от 24.03.2008 N.
Указанные условия договоров купли-продажи земельных участков сторонами исполнены не были: ответчик ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" (Продавец) не выполнил перед Банком обязательств по договору ИПОТЕКИ от 24.03.2008 N (в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2011), истцы (Покупатели) залоговую стоимость земельных участков Банку также не возместили, существующее обременение земельных участков (ипотека) до настоящего времени не снято.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Статьей 340 ГК РФ предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что совершенные сторонами сделки купли-продажи земельных участков от 17.10.2011, от 25.10.2011 и от 26.10.2011 не соответствуют требованиям пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ и требованиям пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, поскольку необходимого согласия Залогодержателя - АКБ "Инвестторгбанк" на отчуждение заложенных земельных участков другим лицам, в отношении которых истцами предъявлено требование о регистрации перехода права собственности, Залогодателем "РОДЭКС Северо-Запад" получено не было.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, которым правомерно указано, что для установления возможности удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по правилам пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, заключенные сторонами договоры купли-продажи земельных участков должны быть оценены судом с позиции соответствия закону и исполнения сторонами сделки принятых на себя обязательств.
Учитывая то обстоятельство, что в нарушение требований пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ согласия Банка на отчуждение спорных земельных участков ответчиком (Залогодателем) получено не было, и заключенные сторонами договоры купли-продажи земельных участков в части выполнения обязательств по договору ИПОТЕКИ от 24.03.2008 N и снятии существующего обременения Продавцом исполнены не были, в связи с чем АКБ "Инвестторгбанк" в настоящее время имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости спорных земельных участков преимущественно перед другими кредиторами ответчика ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад", в том числе и перед истцами, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе истцам в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки.
Доводы истцов о том, что такое согласие выражено Банком (Залогодержателем) в адресованных Залогодателю "РОДЭКС Северо-Запад" письмах от 22.12.2009 и от 15.09.2010, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку в представленной переписке отсутствует указание на земельные участки с кадастровыми N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м, в отношении которых истцами поставлено требование о государственной регистрации перехода права собственности (т. 1 л.д. 70, 71).
Кроме того, перечисленные земельные участки были образованы в июне 2010 года, то есть сведения о них не могли содержаться в переписке Залогодателя и Залогодержателя от 15.09.2010 и в более ранней переписке.
Довод апелляционной жалобы о том, что решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12.09.2012 по делу N Банку "Инвестиционный торговый банк" отказано в удовлетворении иска о признании недействительными указанных договоров купли-продажи земельных участков от 17.10.2011, от 25.10.2011, от 26.10.2011, не является основанием для удовлетворения жалобы и отмены постановленного по настоящему делу решения, так как отказ Банку в удовлетворении этого иска мотивирован судом тем обстоятельством, что оспариваемые договоры купли-продажи не зарегистрированы, переход права собственности на заложенное имущество не состоялся, поэтому не прошедший государственную регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества является незаключенным, в связи с чем не может быть признан недействительным ввиду того, что в силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности (передача продавцом покупателям участков на основании соответствующих актов приема-передачи) не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поэтому ранее принятое судом решение от 12.09.2012 по предыдущему делу N, которым Банку "Инвестторгбанк" отказано в удовлетворении иска о признании недействительными договоров купли-продажи спорных земельных участков, само по себе не является основанием для удовлетворения настоящего иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки.
Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы об ошибочности указания суда первой инстанции, что векселя, которыми истцами произведена оплата земельных участков, не были приняты ответчиком к оплате. Однако данное ошибочное суждение суда не является основанием для удовлетворения жалобы и отмены правильного по существу решения, поскольку в удовлетворении исковых требований судом истцам отказано по иным приведенным выше основаниям.
Доводы истцов о том, что судом первой инстанции неправомерно отказано в принятии признания иска ответчиком ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад", судебная коллегия находит несостоятельными, так как в соответствии с частью 2 статьи 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Частью 4 статьи 173 ГПК РФ предусмотрено, что в случае непринятия судом признания иска ответчиком суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу. В данном случае, отказывая в принятии признания иска ответчиком ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что такое признание нарушает права и охраняемые законом интересы Залогодержателя - АКБ "Инвестторгбанк", который возражал против удовлетворения исковых требований. Указанный вывод суда является правильным, мотивированным, отвечающим требованиям части 2 статьи 39, части 4 статьи 173 ГПК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор залога недвижимости (ипотеки) от 24.03.2008 N в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ является прекращенным, так как срок обеспеченного залогом основного обязательства - Кредитного договора истек 14.10.2008, после чего залог не продлевался, судебная коллегия находит ошибочным, так как основное обязательство на день разрешения настоящего спора исполнено не было, денежные средства по кредитному договору Банку не возвращены. Кроме того, дополнительным соглашением от 14.04.2011 к Договору залога от 24.03.2008 N, подписанным между Залогодателем и Залогодержателем до заключения ответчиком договоров по отчуждению заложенного имущества в пользу истцов, предусмотрено, что договор ИПОТЕКИ действует до полного исполнения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору от 15.10.2007 N. Дополнительное соглашение к договору залога недвижимости (ипотеки) зарегистрировано Управлением Росреестра по Ленинградской области 06.06.2011. В данном случае обеспеченное ипотекой кредитное обязательство не исполнено, не прекращено, следовательно, ипотека также не прекращена. Поэтому указание срока ипотеки в записях ЕГРП с 22.04.2008 по 14.10.2008, действие договора об ипотеке не прекращает. В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в записях ЕГРП сведения о погашении ипотеки отсутствуют. Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 мая 2012 года требования АКБ "Инвестторгбанк" в сумме N, обеспеченные залогом имущества должника по договору залога недвижимости (ипотеки) от 24.03.2008 N от 24.03.2008, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад".
Таким образом, рассмотренные доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, которые являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также выражают несогласие с выводами суда и произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции.
Указания истцов о несогласии с выводами суда на оценку законности состоявшегося судебного постановления не влияют, отмену судебного акта не влекут.
Ссылок на процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием к отмене принятого судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Заочное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 31 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А., Б.Е., И., К.М., А., Б.И., К.Е., Р.И., С.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.04.2013 N 33-1365/2013
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. N 33-1365/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.
при секретаре В.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.А., Б.Е., И., К.М., А., Б.И., К.Е., Р.И., С.С. на заочное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 31 января 2013 года, которым им отказано в удовлетворении иска к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителей истцов - Ч. и П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика АКБ "Инвестиционный торговый банк" - С.А., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.А. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 25.10.2011 N.
Ф. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 17.10.2011 N.
Б.Е. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 25.10.2011 N.
И. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 17.10.2011 N.
К.М. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 25.10.2011 N.
А. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 17.10.2011 N.
Б.И. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 26.10.2011 N.
К.Е. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на три земельных участка, расположенные по <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N; уч. N, площадью N кв. м, кадастровый N; уч. N, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенные истцом у ответчика по договорам купли-продажи земельных участков от 26.10.2011 N, от 17.10.2011 N, от 25.10.2011 N.
Р.И. обратилась в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от <...> N.
С.С. обратился в суд с иском к ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок <адрес>, площадью N кв. м, кадастровый N, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 17.10.2011 N
В обоснование заявленных требований истцы указали, что полностью исполнили принятые на себя обязательства по перечисленным договорам купли-продажи земельных участков, оплатили их стоимость, участки переданы им ответчиком по актам приема-передачи, однако истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности на земельные участки, так как ответчик уклоняется от исполнения обязательства по совместному обращению продавца и покупателя в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области исковые требования К.А., Б.Е., И., К.М., А., Б.И., К.Е., Р.И., С.С. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Представитель ответчика ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" исковые требования признал.
Представитель третьего лица АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" требования истцов полагал необоснованными и не подлежащими удовлетворению, пояснив, что спорные земельные участки переданы ответчиком ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" в залог Банку по договору ипотеки от 24.03.2008 в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2011 в обеспечение обязательств Заемщика ООО "Е" по кредитному договору от 15.10.2007 N. До настоящего времени денежные средства по указанному Кредитному договору Банку не возвращены; согласия на отчуждение земельных участков другим лицам Банк не давал; в настоящее время ответчик ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" признан банкротом. Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2012 N требования Банка в сумме N руб., обеспеченные залогом имущества должника по договору залога недвижимости (ипотеки) от 24.03.2008 N, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад".
Заочным решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 31 января 2013 года К.А., Б.Е., И., К.М., А., Б.И., К.Е., Р.И., С.С. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истцы просят постановленное по делу решение отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В жалобе истцы указывают на несоответствие вывода суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом при разрешении дела норм материального и процессуального права, что, по мнению истцов, послужило основанием для принятия неправильного решения об отказе в удовлетворении иска.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, определив рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика ЗАО "РОДЕКС Северо-Запад", извещавшегося о времени и месте апелляционного рассмотрения дела по месту регистрации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
При рассмотрении дела судом установлено, что 15.10.2007 между АКБ "Инвестиционный торговый банк" и Заемщиком ООО "Е" заключен Кредитный договор N, по условиям которого Банк предоставил ООО "Е" кредит путем открытия кредитной линии с максимальным лимитом задолженности в размере N руб. В соответствии с условиями Кредитного договора за пользование кредитной линией Заемщик уплачивает Банку проценты из расчета 11 процентов годовых; полное погашение кредитной задолженности перед Банком производится Заемщиком не позднее 14.10.2008.
Кредит предоставлен для строительства коттеджного поселка "Сторожевая гора", реализуемого компанией ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" через кредит ООО "Е".
В обеспечение исполнения Заемщиком ООО "Е" обязательств по возврату кредита между Банком и ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" 24.03.2008 заключен Договор залога недвижимости (ипотеки) N, согласно которому ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" передало в залог Банку земельный участок для дачного строительства, площадью N кв. м, кадастровый (или условный) N, расположенный по <адрес> залоговой стоимостью N руб.
28.06.2010 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельных участках (всего 125), созданных в связи с разделом земельного участка с кадастровым N, площадью N кв. м, после чего указанный земельный участок снят с государственного кадастрового учета. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права вновь образованные земельные участки обременены ипотекой в пользу Банка.
Раздел земельного участка с кадастровым номером N площадью N, на 125 земельных участков при условии возникновения ипотеки на вновь образованные земельные участки произведен с согласия Банка - Залогодержателя.
Дополнительным соглашением от 14.04.2011 к Договору залога от 24.03.2008 N предмет залога изменен, в качестве залога указаны 125 вновь образованных земельных участков, определена залоговая стоимость каждого участка. В соответствии с пунктом 3 Дополнительного соглашения, настоящее соглашение вступает в силу с даты государственной регистрации и действует до полного исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору от 15.10.2007 N. Указанное дополнительное соглашение к Договору залога недвижимости (ипотеки) зарегистрировано Управлением Росреестра по Ленинградской области 06.06.2011.
<...>, <...>, <...> между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и истцами заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами:
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м;
- - N, площадью N кв. м.
Истцы оплатили ответчику стоимость земельных участков векселями, участки переданы ответчиком истцам по актам приема-передачи.
В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" уклоняется от подачи совместного с покупателями заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, в связи с чем истцы просят суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на перечисленные земельные участки на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2011 N в отношении ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" была введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ю.В.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2011 N процедура наблюдения в отношении ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" прекращена, ответчик признан несостоятельным (банкротом); конкурсным управляющим утвержден Ю.В.
Доказательств исполнения Заемщиком ООО "Е" перед Банком обязательств по Кредитному договору от 15.10.2007 от N при рассмотрении дела представлено не было.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2012 N принято к производству исковое заявление АКБ "Инвестторгбанк" к ЗАО "Е" и другим о взыскании задолженности по кредитному договору от 15.10.2007 N.
Определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от <...> требования АКБ "Инвестторгбанк" в сумме N, обеспеченные залогом имущества должника по договору залога недвижимости (ипотеки) от 24.03.2008 N, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад".
Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 3.1.2 заключенных сторонами договоров купли-продажи земельных участков, истцы (покупатели) были поставлены ответчиком (продавцом) в известность, что в соответствии с договором залога недвижимости (ИПОТЕКИ) от 24.03.2008 N и дополнительным соглашением к нему от 14.04.2011 земельные участки находятся в залоге у АКБ "Инвестиционный торговый банк". При этом Продавец - ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" принял перед истцами (покупателями) обязательство выполнить на момент государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки свои соответствующие обязательства перед Банком по договору ИПОТЕКИ от 24.03.2008 N и снять существующие обременения на земельные участки (ипотеку) (пункт 3.1.3 договора купли-продажи). Пунктом 3.1.4 договоров купли-продажи земельных участков предусмотрено, что в случае невыполнения перед Банком обязательств по договору ИПОТЕКИ от 24.03.2008 N и снятию существующих обременений на земельные участки, ответчик (Продавец) обязуется передать истцам (покупателям) полномочия по уплате Банку залоговой стоимости объектов в соответствии с пунктом 1.5.105.2 дополнительного соглашения от 14.04.2011 к Договору залога от 24.03.2008 N.
Указанные условия договоров купли-продажи земельных участков сторонами исполнены не были: ответчик ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" (Продавец) не выполнил перед Банком обязательств по договору ИПОТЕКИ от 24.03.2008 N (в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2011), истцы (Покупатели) залоговую стоимость земельных участков Банку также не возместили, существующее обременение земельных участков (ипотека) до настоящего времени не снято.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Статьей 340 ГК РФ предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что совершенные сторонами сделки купли-продажи земельных участков от 17.10.2011, от 25.10.2011 и от 26.10.2011 не соответствуют требованиям пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ и требованиям пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, поскольку необходимого согласия Залогодержателя - АКБ "Инвестторгбанк" на отчуждение заложенных земельных участков другим лицам, в отношении которых истцами предъявлено требование о регистрации перехода права собственности, Залогодателем "РОДЭКС Северо-Запад" получено не было.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, которым правомерно указано, что для установления возможности удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по правилам пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, заключенные сторонами договоры купли-продажи земельных участков должны быть оценены судом с позиции соответствия закону и исполнения сторонами сделки принятых на себя обязательств.
Учитывая то обстоятельство, что в нарушение требований пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ согласия Банка на отчуждение спорных земельных участков ответчиком (Залогодателем) получено не было, и заключенные сторонами договоры купли-продажи земельных участков в части выполнения обязательств по договору ИПОТЕКИ от 24.03.2008 N и снятии существующего обременения Продавцом исполнены не были, в связи с чем АКБ "Инвестторгбанк" в настоящее время имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости спорных земельных участков преимущественно перед другими кредиторами ответчика ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад", в том числе и перед истцами, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе истцам в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки.
Доводы истцов о том, что такое согласие выражено Банком (Залогодержателем) в адресованных Залогодателю "РОДЭКС Северо-Запад" письмах от 22.12.2009 и от 15.09.2010, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку в представленной переписке отсутствует указание на земельные участки с кадастровыми N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м; N, площадью N кв. м, в отношении которых истцами поставлено требование о государственной регистрации перехода права собственности (т. 1 л.д. 70, 71).
Кроме того, перечисленные земельные участки были образованы в июне 2010 года, то есть сведения о них не могли содержаться в переписке Залогодателя и Залогодержателя от 15.09.2010 и в более ранней переписке.
Довод апелляционной жалобы о том, что решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12.09.2012 по делу N Банку "Инвестиционный торговый банк" отказано в удовлетворении иска о признании недействительными указанных договоров купли-продажи земельных участков от 17.10.2011, от 25.10.2011, от 26.10.2011, не является основанием для удовлетворения жалобы и отмены постановленного по настоящему делу решения, так как отказ Банку в удовлетворении этого иска мотивирован судом тем обстоятельством, что оспариваемые договоры купли-продажи не зарегистрированы, переход права собственности на заложенное имущество не состоялся, поэтому не прошедший государственную регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества является незаключенным, в связи с чем не может быть признан недействительным ввиду того, что в силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности (передача продавцом покупателям участков на основании соответствующих актов приема-передачи) не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поэтому ранее принятое судом решение от 12.09.2012 по предыдущему делу N, которым Банку "Инвестторгбанк" отказано в удовлетворении иска о признании недействительными договоров купли-продажи спорных земельных участков, само по себе не является основанием для удовлетворения настоящего иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки.
Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы об ошибочности указания суда первой инстанции, что векселя, которыми истцами произведена оплата земельных участков, не были приняты ответчиком к оплате. Однако данное ошибочное суждение суда не является основанием для удовлетворения жалобы и отмены правильного по существу решения, поскольку в удовлетворении исковых требований судом истцам отказано по иным приведенным выше основаниям.
Доводы истцов о том, что судом первой инстанции неправомерно отказано в принятии признания иска ответчиком ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад", судебная коллегия находит несостоятельными, так как в соответствии с частью 2 статьи 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Частью 4 статьи 173 ГПК РФ предусмотрено, что в случае непринятия судом признания иска ответчиком суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу. В данном случае, отказывая в принятии признания иска ответчиком ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что такое признание нарушает права и охраняемые законом интересы Залогодержателя - АКБ "Инвестторгбанк", который возражал против удовлетворения исковых требований. Указанный вывод суда является правильным, мотивированным, отвечающим требованиям части 2 статьи 39, части 4 статьи 173 ГПК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор залога недвижимости (ипотеки) от 24.03.2008 N в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ является прекращенным, так как срок обеспеченного залогом основного обязательства - Кредитного договора истек 14.10.2008, после чего залог не продлевался, судебная коллегия находит ошибочным, так как основное обязательство на день разрешения настоящего спора исполнено не было, денежные средства по кредитному договору Банку не возвращены. Кроме того, дополнительным соглашением от 14.04.2011 к Договору залога от 24.03.2008 N, подписанным между Залогодателем и Залогодержателем до заключения ответчиком договоров по отчуждению заложенного имущества в пользу истцов, предусмотрено, что договор ИПОТЕКИ действует до полного исполнения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору от 15.10.2007 N. Дополнительное соглашение к договору залога недвижимости (ипотеки) зарегистрировано Управлением Росреестра по Ленинградской области 06.06.2011. В данном случае обеспеченное ипотекой кредитное обязательство не исполнено, не прекращено, следовательно, ипотека также не прекращена. Поэтому указание срока ипотеки в записях ЕГРП с 22.04.2008 по 14.10.2008, действие договора об ипотеке не прекращает. В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в записях ЕГРП сведения о погашении ипотеки отсутствуют. Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 мая 2012 года требования АКБ "Инвестторгбанк" в сумме N, обеспеченные залогом имущества должника по договору залога недвижимости (ипотеки) от 24.03.2008 N от 24.03.2008, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад".
Таким образом, рассмотренные доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, которые являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также выражают несогласие с выводами суда и произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции.
Указания истцов о несогласии с выводами суда на оценку законности состоявшегося судебного постановления не влияют, отмену судебного акта не влекут.
Ссылок на процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием к отмене принятого судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Заочное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 31 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А., Б.Е., И., К.М., А., Б.И., К.Е., Р.И., С.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)