Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец считает, что информация о торгах оказалась в ограниченном доступе для заинтересованных лиц.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Справка: судья Хаматьянова Р.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Науширбановой З.А.
судей Троценко Ю.Ю.
Хакимова А.Р.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе, дополнению к апелляционной жалобе М.Э. на решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований М.Э. к ООО "Брокер-Гарант", Н.И., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан о признании торгов по продаже арестованного имущества и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности, погашении записи регистрации, отказать.
Заслушав доклад судьи Троценко Ю.Ю., судебная коллегия
установила:
М.Э. обратилась в суд с иском к ООО "Брокер-Гарант", Н.И., Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан, в котором просила:
- признать торги по реализации арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес и протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества N ... от дата недействительными,
- применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение,
- признать договор купли-продажи квартиры арестованного имущества от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" и Н.И., на квартиру по адресу: адрес недействительным,
- прекратить право собственности Н.И. на квартиру по адресу: адрес,
- погасить запись о регистрации N ..., внесенную в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата, о праве собственности Н.И. на жилую квартиру по адресу: адрес.
В обоснование требований указала, что дата между М.Э. (покупатель) и К.Н. (продавец), был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес за цену ... руб.
дата продавцом вышеуказанной квартиры получены от нее собственные денежные средства в размере 700000 руб., в счет оплаты за квартиру (наличными), что подтверждается распиской.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у кредитора - залогодержателя в обеспечении исполнения обязательств покупателя по кредитному договору. С момента государственной регистрации права собственности на квартиру у кредитора - залогодержателя возникают все предусмотренные действующим законодательством права залогодержателя.
В соответствии с условиями кредитного договора N ... от дата, заключенного между ней и ООО "Славинвест", был предоставлен кредит в размере ... руб., на срок ... месяца, под ...% годовых, на целевое исполнение - приобретение квартиры, расположенной по адресу: адрес.
дата кредит в сумме ... руб. был предоставлен на основании мемориального ордера N ....
В соответствии с п. 1.4 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог квартиры.
Право залога подтверждается договором купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от дата с отметкой Федеральной регистрационной службы по РБ о регистрации ипотеки в силу закона от дата за номером N ....
У истца возникла просроченная задолженность по кредитному договору, в связи с этим банк обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, иск ООО БТА Банк к М.Э. о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворен частично.
Взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на квартиру, определена начальная продажная стоимость квартиры на публичных торгах, отсрочена продажа квартиры.
Кассационным Определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адресу: адрес, с публичных торгов исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере ... руб., отменено, дело в этой части направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, с публичных торгов в размере ... руб.
Кассационным Определением ВС РБ от дата, решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата оставлено без изменения.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ Ю. было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.
дата согласно поручению N ... на реализацию арестованного имущества, Росимущество поручает ООО "Брокер-Гарант" реализовать имущество арестованное судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ, согласно уведомлению N ... от дата.
Согласно выписке из газеты "Кызыл-Тан" N ... (N ...) от дата, опубликовано информационное сообщение о проведении публичных торгов и продаже арестованного имущества:
- лот N ... жилое помещение - квартира N ..., общей площадью ... кв. м, в том числе жилой площадью ... кв. м, количество комнат ..., расположенная на втором этаже ... этажного дома по адресу: адрес. Зарегистрировано четыре человека из них 2-ое несовершеннолетние. Обременение: арест, залог в ООО "АМТ Банк". Начальная продажная цена ... руб. Сумма задатка ... руб.
Согласно протоколу N ... от дата по продаже арестованного недвижимого имущества, победителем стал Н.И.
Договор купли-продажи арестованного, заложенного имущества, реализованного на торгах от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" в лице Л. и Н.И., зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ.
По мнению истицы, в связи с публикацией объявления о торгах в газете "Кызыл-Тан", издаваемой на татарском языке, допущено ограничение прав лиц, не владеющих татарским языком, и как следствие, не читающих указанную газету.
Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными.
В данном случае, информация о торгах оказалась в ограниченном доступе для заинтересованных лиц. Указанное обстоятельство не согласуется с целями проведения торгов арестованного имущества, нарушает права должник, как лица заинтересованного в реализации имущества с участием широкого круга лиц по наиболее высокой цене.
С учетом изложенного, истец считает, что торги по реализации арестованного недвижимого имущества - квартиры по адресу: адрес, а также протокол о результатах торгов следует признать недействительными, также подлежит признанию недействительным договор купли-продажи арестованного имущества, реализованного на торгах от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" и Н.И., право собственности Н.И. подлежит прекращению.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с принятым решением, М.Э. обратилась в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой, дополнением к апелляционной жалобе, в которых просит решение суда отменить по доводам апелляционных жалоб, указав, что при организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению имущества должника в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей, а также указывает на несогласие с начальной продажной стоимостью реализованного имущества.
От директора ООО "Брокер-гарант" поступили возражение на апелляционную жалобу, а также возражение на дополнение к апелляционной жалобе.
От Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, отменено. Принято новое решение, которым постановлено:
Признать недействительными торги от дата по продаже квартиры по адресу: адрес.
Признать недействительным протокол N ... от дата о результатах торгов по продаже квартиры N ..., расположенной по адресу: адрес.
Признать недействительным договор купли-продажи от дата, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес в лице ООО "Брокер-Гарант" и Н.И..
Обязать Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в лице ООО "Брокер-Гарант" возвратить Н.И. уплаченную денежную сумму в размере ... рублей.
Обязать Н.И. возвратить Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в лице ООО "Брокер-Гарант" недвижимое имущество - квартиру по адресу: адрес.
Прекратить право собственности Н.И. на квартиру по адресу: адрес.
Погасить запись регистрации N ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата о праве собственности Н.И. на квартиру по адресу: адрес.
Постановлением Президиума Верховного Суда Республики Башкортостан от дата апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
От Н.И. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Башкортостан М.Э., ее представитель А. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, жалобу удовлетворить.
Представители ООО "Брокер-гарант" - Г., Росимущества - К.К. возражали против апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения по следующим основаниям.
В силу положений ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
По смыслу данной нормы закона следует, что основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.
В соответствии со ст. 93 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.
Пунктом 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Признание торгов недействительными вследствие допущенных нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Порядок и правила проведения торгов установлены ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, сторонами не оспаривалось, что решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата иск Общества с ограниченной ответственностью "БТА Банк" к М.Э. о взыскании задолженности по кредитному договору, путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворен частично.
Взыскана с М.Э., дата рождения, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БТА Банк" задолженность по кредитному договору N ... от дата:
- ссудная задолженность в размере ... руб.;
- задолженность по процентам в размере ... руб.
задолженность по пени за проценты в размере ... руб.
задолженность по пени за кредит в размере ... руб.
Обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: адрес.
Определена начальная продажная стоимость указанной квартиры с публичных торгов, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере ... рублей.
Отсрочена продажа указанной квартиры с публичных торгов до дата.
В остальной части исковых требований - отказано.
Кассационным определением ВС РБ от дата решение I Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адресу: гадрес с публичных торгов исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере ... руб. отменено, дело в этой части направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
В остальной части решение Октябрьского районного суда от дата оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес публичных торгов в размере ... руб.
Кассационным определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата оставлено без изменения.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ вынесено постановление о передаче арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес на торги.
дата согласно поручению N ... на реализацию арестованного имущества, Управление Росимущество по РБ, в соответствии с договором от дата N ... на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов и актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении права на взыскание имущества на территории РБ, передало арестованное имущество специализированной организации ООО "Брокер-Гарант", для реализации посредством проведения публичных торгов.
Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано в газете "Кызыл Тан" от дата N ... (N ...). Торги назначены на дата. Указанная информация также размещена на информационном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного, заложенного имущества N ... от дата, победителем торгов признан Н.И.
На участие в торгах было подано три заявки от гр. Б., Н.А. и М.Р., между организатором торгов и участниками заключены договора о задатке.
дата согласно протоколу о результатах торгов по реализации арестованного имущества N ... - жилой квартиры N ..., этаж - ..., общая площадь ... кв. м, в том числе общей площадью жилых помещений - ... кв. м, количество комнат - ..., обременение - ипотека, расположенная по адресу: адрес, арестованное имущество продано, победителем торгов признан Н.И., предложивший наиболее высокую цену - ... руб.
Разрешая спор, исходя из положений ст. ст. 447 - 449 ГК РФ, а также ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции пришел к выводу, что порядок проведения торгов не нарушен, доступ заинтересованных лиц к участию в торгах был обеспечен через официальное средство массовой информации - газету "Кызыл Тан", не был ограничен, поэтому оснований для признания торгов недействительными не имеется.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 3 ст. 57 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости), организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не ранее чем за 10 дней, но не позднее, чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Согласно ст. 3 Указа Президента РБ от 26.09.96 г. N УП-629 "О порядке опубликования и вступления в силу Указов и Распоряжений Президента РБ и Постановлений и Распоряжений Правительства РБ, считается первая их публикация полного текста в газетах "Республика Башкортостан", "Башкортостан", "Кызыл Тан", "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства РБ".
В соответствии со ст. 8 Закона "О средствах массовой информации" газета "Кызыл Тан" имеет свидетельство о регистрации, как средство массовой информации. Учредителями газеты являются Государственное собрание - Курултай и Правительство Республики Башкортостан.
В соответствии с постановлением Центральной избирательной комиссии Российской Федерации от 30 ноября 2011 года N 64/551-6 "О перечне общероссийских государственных организаций телерадиовещания и общероссийских государственных периодических печатных изданиях" периодичность издания газеты "Кызыл Тан" составляет 5 раз в неделю. Газета распространяется во всех городах и районах республики, а также за ее пределами (Татарстан, Челябинская, Пермская и Оренбургская область) тиражом более ... экземпляров, что делает ее доступной для широкого круга читателей. Издание распространяется помимо подписки и в розничной продаже через системы "Уфапечать" и УФПС.
Текст информационного сообщения о предстоящих торгах в данной газете опубликован был на русском языке, что делало его доступным для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, позволяло ознакомиться с ним неограниченному количеству лиц, желающих принять участие в торгах, а также содержал всю информацию о предмете о торгах, характеристике, начальной продажной цене, форме торгов, порядке оформления участия в нем, определении лица, выигравшего торги, что соответствует требованиям ст. 448 ГК РФ.
Вся информация о реализации арестованного имущества размещена также на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом, на сайтах УФССП РФ по РБ и ООО "Брокер-Гарант" на русском языке.
Следовательно, извещение о проведении торгов содержало всю необходимую информацию, в том числе, дату, время и место проведения торгов, местонахождение объекта, подлежащего реализации, начальную стоимость имущества, порядок подачи заявки и оплаты, а также сведения о возможности получении дополнительной информации о реализуемом имуществе.
При таких обстоятельствах, все потенциальные участники оспариваемых торгов изначально находились в равных условиях в части обладания информацией о продаваемом имуществе, довод апелляционной жалобы в этой части необоснован.
Довод жалобы о заниженной стоимости начальной цены имущества также является необоснованным.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес публичных торгов в размере ... руб.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, стоимость спорного арестованного имущества определена на основании решения суда, что соответствует действующему законодательству.
В данном случае, действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе передачи имущества на реализацию, не имеют отношения к порядку проведения торгов и не являются основанием для признания торгов недействительными.
При установленных обстоятельствах, разрешая заявленные истцом требования о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, суд также обоснованно применил к данным требованиям срок исковой давности, который истцом пропущен, так как о наличии обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований по настоящему спору, вытекающих из условий договора дата, заключенного между ООО "Брокер-Гарант" в лице Л. и Н.И., истцу должно было быть известно более одного года до обращения ее дата в суд с настоящим иском, при этом в судебном заседании ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу, дополнение к апелляционной жалобе М.Э. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.А.НАУШИРБАНОВА
Судьи
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
А.Р.ХАКИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 16.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5679/15
Требование: О признании торгов по продаже арестованного имущества и протокола о результатах торгов по его продаже недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности, погашении записи регистрации.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец считает, что информация о торгах оказалась в ограниченном доступе для заинтересованных лиц.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 апреля 2015 г. по делу N 33-5679/15
Справка: судья Хаматьянова Р.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Науширбановой З.А.
судей Троценко Ю.Ю.
Хакимова А.Р.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе, дополнению к апелляционной жалобе М.Э. на решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований М.Э. к ООО "Брокер-Гарант", Н.И., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан о признании торгов по продаже арестованного имущества и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности, погашении записи регистрации, отказать.
Заслушав доклад судьи Троценко Ю.Ю., судебная коллегия
установила:
М.Э. обратилась в суд с иском к ООО "Брокер-Гарант", Н.И., Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан, в котором просила:
- признать торги по реализации арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес и протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества N ... от дата недействительными,
- применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение,
- признать договор купли-продажи квартиры арестованного имущества от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" и Н.И., на квартиру по адресу: адрес недействительным,
- прекратить право собственности Н.И. на квартиру по адресу: адрес,
- погасить запись о регистрации N ..., внесенную в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата, о праве собственности Н.И. на жилую квартиру по адресу: адрес.
В обоснование требований указала, что дата между М.Э. (покупатель) и К.Н. (продавец), был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес за цену ... руб.
дата продавцом вышеуказанной квартиры получены от нее собственные денежные средства в размере 700000 руб., в счет оплаты за квартиру (наличными), что подтверждается распиской.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у кредитора - залогодержателя в обеспечении исполнения обязательств покупателя по кредитному договору. С момента государственной регистрации права собственности на квартиру у кредитора - залогодержателя возникают все предусмотренные действующим законодательством права залогодержателя.
В соответствии с условиями кредитного договора N ... от дата, заключенного между ней и ООО "Славинвест", был предоставлен кредит в размере ... руб., на срок ... месяца, под ...% годовых, на целевое исполнение - приобретение квартиры, расположенной по адресу: адрес.
дата кредит в сумме ... руб. был предоставлен на основании мемориального ордера N ....
В соответствии с п. 1.4 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог квартиры.
Право залога подтверждается договором купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от дата с отметкой Федеральной регистрационной службы по РБ о регистрации ипотеки в силу закона от дата за номером N ....
У истца возникла просроченная задолженность по кредитному договору, в связи с этим банк обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, иск ООО БТА Банк к М.Э. о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворен частично.
Взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на квартиру, определена начальная продажная стоимость квартиры на публичных торгах, отсрочена продажа квартиры.
Кассационным Определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адресу: адрес, с публичных торгов исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере ... руб., отменено, дело в этой части направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, с публичных торгов в размере ... руб.
Кассационным Определением ВС РБ от дата, решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата оставлено без изменения.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ Ю. было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.
дата согласно поручению N ... на реализацию арестованного имущества, Росимущество поручает ООО "Брокер-Гарант" реализовать имущество арестованное судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ, согласно уведомлению N ... от дата.
Согласно выписке из газеты "Кызыл-Тан" N ... (N ...) от дата, опубликовано информационное сообщение о проведении публичных торгов и продаже арестованного имущества:
- лот N ... жилое помещение - квартира N ..., общей площадью ... кв. м, в том числе жилой площадью ... кв. м, количество комнат ..., расположенная на втором этаже ... этажного дома по адресу: адрес. Зарегистрировано четыре человека из них 2-ое несовершеннолетние. Обременение: арест, залог в ООО "АМТ Банк". Начальная продажная цена ... руб. Сумма задатка ... руб.
Согласно протоколу N ... от дата по продаже арестованного недвижимого имущества, победителем стал Н.И.
Договор купли-продажи арестованного, заложенного имущества, реализованного на торгах от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" в лице Л. и Н.И., зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ.
По мнению истицы, в связи с публикацией объявления о торгах в газете "Кызыл-Тан", издаваемой на татарском языке, допущено ограничение прав лиц, не владеющих татарским языком, и как следствие, не читающих указанную газету.
Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными.
В данном случае, информация о торгах оказалась в ограниченном доступе для заинтересованных лиц. Указанное обстоятельство не согласуется с целями проведения торгов арестованного имущества, нарушает права должник, как лица заинтересованного в реализации имущества с участием широкого круга лиц по наиболее высокой цене.
С учетом изложенного, истец считает, что торги по реализации арестованного недвижимого имущества - квартиры по адресу: адрес, а также протокол о результатах торгов следует признать недействительными, также подлежит признанию недействительным договор купли-продажи арестованного имущества, реализованного на торгах от дата, заключенный между ООО "Брокер-Гарант" и Н.И., право собственности Н.И. подлежит прекращению.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с принятым решением, М.Э. обратилась в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой, дополнением к апелляционной жалобе, в которых просит решение суда отменить по доводам апелляционных жалоб, указав, что при организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению имущества должника в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей, а также указывает на несогласие с начальной продажной стоимостью реализованного имущества.
От директора ООО "Брокер-гарант" поступили возражение на апелляционную жалобу, а также возражение на дополнение к апелляционной жалобе.
От Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, отменено. Принято новое решение, которым постановлено:
Признать недействительными торги от дата по продаже квартиры по адресу: адрес.
Признать недействительным протокол N ... от дата о результатах торгов по продаже квартиры N ..., расположенной по адресу: адрес.
Признать недействительным договор купли-продажи от дата, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес в лице ООО "Брокер-Гарант" и Н.И..
Обязать Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в лице ООО "Брокер-Гарант" возвратить Н.И. уплаченную денежную сумму в размере ... рублей.
Обязать Н.И. возвратить Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в лице ООО "Брокер-Гарант" недвижимое имущество - квартиру по адресу: адрес.
Прекратить право собственности Н.И. на квартиру по адресу: адрес.
Погасить запись регистрации N ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата о праве собственности Н.И. на квартиру по адресу: адрес.
Постановлением Президиума Верховного Суда Республики Башкортостан от дата апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
От Н.И. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Башкортостан М.Э., ее представитель А. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, жалобу удовлетворить.
Представители ООО "Брокер-гарант" - Г., Росимущества - К.К. возражали против апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения по следующим основаниям.
В силу положений ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
По смыслу данной нормы закона следует, что основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.
В соответствии со ст. 93 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.
Пунктом 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Признание торгов недействительными вследствие допущенных нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Порядок и правила проведения торгов установлены ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, сторонами не оспаривалось, что решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата иск Общества с ограниченной ответственностью "БТА Банк" к М.Э. о взыскании задолженности по кредитному договору, путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворен частично.
Взыскана с М.Э., дата рождения, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БТА Банк" задолженность по кредитному договору N ... от дата:
- ссудная задолженность в размере ... руб.;
- задолженность по процентам в размере ... руб.
задолженность по пени за проценты в размере ... руб.
задолженность по пени за кредит в размере ... руб.
Обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: адрес.
Определена начальная продажная стоимость указанной квартиры с публичных торгов, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере ... рублей.
Отсрочена продажа указанной квартиры с публичных торгов до дата.
В остальной части исковых требований - отказано.
Кассационным определением ВС РБ от дата решение I Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адресу: гадрес с публичных торгов исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере ... руб. отменено, дело в этой части направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
В остальной части решение Октябрьского районного суда от дата оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес публичных торгов в размере ... руб.
Кассационным определением ВС РБ от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата оставлено без изменения.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО СП УФССП РФ по РБ вынесено постановление о передаче арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес на торги.
дата согласно поручению N ... на реализацию арестованного имущества, Управление Росимущество по РБ, в соответствии с договором от дата N ... на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов и актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении права на взыскание имущества на территории РБ, передало арестованное имущество специализированной организации ООО "Брокер-Гарант", для реализации посредством проведения публичных торгов.
Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано в газете "Кызыл Тан" от дата N ... (N ...). Торги назначены на дата. Указанная информация также размещена на информационном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного, заложенного имущества N ... от дата, победителем торгов признан Н.И.
На участие в торгах было подано три заявки от гр. Б., Н.А. и М.Р., между организатором торгов и участниками заключены договора о задатке.
дата согласно протоколу о результатах торгов по реализации арестованного имущества N ... - жилой квартиры N ..., этаж - ..., общая площадь ... кв. м, в том числе общей площадью жилых помещений - ... кв. м, количество комнат - ..., обременение - ипотека, расположенная по адресу: адрес, арестованное имущество продано, победителем торгов признан Н.И., предложивший наиболее высокую цену - ... руб.
Разрешая спор, исходя из положений ст. ст. 447 - 449 ГК РФ, а также ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции пришел к выводу, что порядок проведения торгов не нарушен, доступ заинтересованных лиц к участию в торгах был обеспечен через официальное средство массовой информации - газету "Кызыл Тан", не был ограничен, поэтому оснований для признания торгов недействительными не имеется.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 3 ст. 57 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости), организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не ранее чем за 10 дней, но не позднее, чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Согласно ст. 3 Указа Президента РБ от 26.09.96 г. N УП-629 "О порядке опубликования и вступления в силу Указов и Распоряжений Президента РБ и Постановлений и Распоряжений Правительства РБ, считается первая их публикация полного текста в газетах "Республика Башкортостан", "Башкортостан", "Кызыл Тан", "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства РБ".
В соответствии со ст. 8 Закона "О средствах массовой информации" газета "Кызыл Тан" имеет свидетельство о регистрации, как средство массовой информации. Учредителями газеты являются Государственное собрание - Курултай и Правительство Республики Башкортостан.
В соответствии с постановлением Центральной избирательной комиссии Российской Федерации от 30 ноября 2011 года N 64/551-6 "О перечне общероссийских государственных организаций телерадиовещания и общероссийских государственных периодических печатных изданиях" периодичность издания газеты "Кызыл Тан" составляет 5 раз в неделю. Газета распространяется во всех городах и районах республики, а также за ее пределами (Татарстан, Челябинская, Пермская и Оренбургская область) тиражом более ... экземпляров, что делает ее доступной для широкого круга читателей. Издание распространяется помимо подписки и в розничной продаже через системы "Уфапечать" и УФПС.
Текст информационного сообщения о предстоящих торгах в данной газете опубликован был на русском языке, что делало его доступным для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, позволяло ознакомиться с ним неограниченному количеству лиц, желающих принять участие в торгах, а также содержал всю информацию о предмете о торгах, характеристике, начальной продажной цене, форме торгов, порядке оформления участия в нем, определении лица, выигравшего торги, что соответствует требованиям ст. 448 ГК РФ.
Вся информация о реализации арестованного имущества размещена также на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом, на сайтах УФССП РФ по РБ и ООО "Брокер-Гарант" на русском языке.
Следовательно, извещение о проведении торгов содержало всю необходимую информацию, в том числе, дату, время и место проведения торгов, местонахождение объекта, подлежащего реализации, начальную стоимость имущества, порядок подачи заявки и оплаты, а также сведения о возможности получении дополнительной информации о реализуемом имуществе.
При таких обстоятельствах, все потенциальные участники оспариваемых торгов изначально находились в равных условиях в части обладания информацией о продаваемом имуществе, довод апелляционной жалобы в этой части необоснован.
Довод жалобы о заниженной стоимости начальной цены имущества также является необоснованным.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата определена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес публичных торгов в размере ... руб.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, стоимость спорного арестованного имущества определена на основании решения суда, что соответствует действующему законодательству.
В данном случае, действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе передачи имущества на реализацию, не имеют отношения к порядку проведения торгов и не являются основанием для признания торгов недействительными.
При установленных обстоятельствах, разрешая заявленные истцом требования о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, суд также обоснованно применил к данным требованиям срок исковой давности, который истцом пропущен, так как о наличии обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований по настоящему спору, вытекающих из условий договора дата, заключенного между ООО "Брокер-Гарант" в лице Л. и Н.И., истцу должно было быть известно более одного года до обращения ее дата в суд с настоящим иском, при этом в судебном заседании ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу, дополнение к апелляционной жалобе М.Э. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.А.НАУШИРБАНОВА
Судьи
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
А.Р.ХАКИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)