Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору заключен договор об ипотеке. Заемщик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование кредитом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сериков В.А.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе: председательствующего Яковлевой В.В.,
судей Самодуровой Н.Н., Никоновой О.И.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 17 февраля 2015 года, которым постановлено: "Иск ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" удовлетворить частично.
Взыскать с Д.Т. в пользу ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., из которых: основной долг - <данные изъяты> руб., просроченные проценты за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., проценты, начисленные на просроченные платежи - <данные изъяты> руб., пени за просрочку выплаты основного долга (рассчитанные на момент вынесения решения суда) - <данные изъяты> руб., пени за просроченные проценты - <данные изъяты> руб., сумма штрафов по п. 5.4 кредитного Договора - <данные изъяты> руб., а также <данные изъяты> рубля в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, а всего взыскать <данные изъяты> <данные изъяты>.
Взыскивать с Д.Т. в пользу ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" проценты за пользование кредитом в размере 18% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере <данные изъяты> рубля, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и по день фактического исполнения решения суда.
Обратить взыскание в целях погашения суммы задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности И.
Определить способ реализации заложенного имущества - квартиры по адресу: <адрес>, в виде продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с И. в пользу ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" <данные изъяты> рублей) в возмещение расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.
В удовлетворении остальных требований ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" отказать.
В удовлетворении встречного иска И. к ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" о признании договора ипотеки недействительным отказать.
Предоставить отсрочку исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ включительно".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самодуровой Н.Н., объяснения представителя ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" - Д.С. в поддержание доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции
установил:
ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" обратилось в суд с иском к Д.Т., И. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Инвестрастбанк" и Д.Т. заключен кредитный договор N
Согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ года, ответчику Д.Т. предоставлен ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> руб. сроком на 120 месяцев, с процентной ставкой под 18% годовых.
Ответчики нарушают свои обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., общая задолженность ответчиков перед истцом составляет - <данные изъяты> рублей (в том числе: - основной долг - <данные изъяты> руб., просроченные проценты за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., проценты, начисленные на просроченные платежи - <данные изъяты> руб., пени за просрочку выплаты основного долга - <данные изъяты> руб., пени за просроченные проценты - <данные изъяты> руб., сумма штрафов по п. 5.4 кредитного договора - <данные изъяты> руб.).
Ответчик - И. обратилась в суд со встречным иском к ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" о признании договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ г., недействительным, утверждая, что указанная квартира является единственным местом жительства ответчика и на нее не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (ст. 446 ГПК РФ); такое имущество не может быть предметом ипотеки; действующее законодательство предполагает возможность передачи в залог по договору об ипотеки жилое помещения, которое приобретается на заемные средства, или если кредит предоставляется на строительство, реконструкцию, ремонт такого жилого помещения; в данном случае Д.Т. предоставлялся кредит на иные нужды; спорная квартира принадлежала И. на праве собственности до заключения договора ипотеки, спорная квартира не приобреталась на заемные средства, полученные Д.Т.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" ставится вопрос об изменении решения суда в части. Просят принять новое решение, которым установить начальную продажную цену заложенной квартиры равную 80% от рыночной стоимости предмета ипотеки <данные изъяты> руб.; отказать И. в предоставлении отсрочки сроком на 1 год в реализации заложенной квартиры.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительной жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит изменению.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно ст. 78 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Инвестрастбанк" и Д.Т. заключен кредитный договор N
Согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ г., ответчику Д.Т. предоставлен ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> руб. сроком на 120 месяцев, с процентной ставкой под 18% годовых.
В силу п. 4.4.3 Договора, кредитор имеет право уступить права требования по настоящему Договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства РФ и передачи самой закладной.
Банк выполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Д.Т. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог недвижимого имущества, залогодателем которого выступает - И.
Так, в обеспечение исполнения обязательств Д.Т. по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Инвестрастбанк" и И. заключен договор об ипотеке N согласно которому И. в обеспечение принятых заемщиком обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ передает залогодержателю в ипотеку (залог), принадлежащую залогодателю на праве собственности квартиру по адресу: <адрес>
Ипотека обеспечивает обязательства Д.Т. по указанному кредитному договору в полном объеме, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом и неустоек.
Согласно п. 2.4.1 договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ г., залогодержатель имеет право обратить взыскание на квартиру в случае неисполнения заемщиком или залогодателем условий кредитного договора.
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками (как должниками и залогодателями), которая выдана Управлением Росреестра по Самарской области первоначальному залогодержателю.
ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об ипотеке в отношении заложенной квартиры ответчиков в ЕГРП.
В настоящее время истец - ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" - является законным владельцем закладной в отношении заложенной квартиры И.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., заложенная квартира была оценена в <данные изъяты> рублей, что подтверждается закладной.
Согласно п. п. договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ г., квартира, как предмет ипотеки сторонами оценивается в <данные изъяты> руб.
В рамках рассмотрения данного гражданского дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика И. для определения действительной рыночной стоимости имущества, являющегося залогом обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО ПКФ "<данные изъяты>".
Согласно экспертного заключения (отчета) N от ДД.ММ.ГГГГ подготовленного ООО ПКФ "<данные изъяты>", рыночная стоимость недвижимого имущества на момент проведения экспертизы составила <данные изъяты> руб.
Стороны не оспаривают, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ года Д.Т. нарушает свои обязанности по возврату кредита и уплате процентов.
ДД.ММ.ГГГГ Банк в адрес Д.Т. направил требование о досрочном исполнении обязательств по договору.
Однако до настоящего времени ответчики не выполнили требование Банка.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., общая задолженность ответчиков перед истцом составляет - <данные изъяты> рублей (в том числе: - основной долг - <данные изъяты> руб., просроченные проценты за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., проценты, начисленные на просроченные платежи - <данные изъяты> руб., пени за просрочку выплаты основного долга - <данные изъяты> руб., пени за просроченные проценты - <данные изъяты> руб., сумма штрафов по п. 5.4 кредитного договора - <данные изъяты> руб.).
Судом установлено, что Д.Т. неоднократно нарушал условия кредитного договора, не производил оплату ежемесячных платежей в погашение кредита и уплаты процентов с ДД.ММ.ГГГГ г., не исполнил законное требование истца о досрочном погашении задолженности, а исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимого имущества - вышеназванной квартиры, принадлежащей И. на праве собственности, суд правильно удовлетворил требование ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" об обращении взыскания на заложенное имущество.
Суд апелляционной инстанции, признав правильным вывод суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное имущество, не соглашается с определенным судом размером начальной продажной цены заложенного имущества в размере 100% рыночной стоимости имущества, поскольку такой вывод суда первой инстанции основан на неверном применении норм материального права.
В силу ч. 4 ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
При этом действующее законодательство РФ, в том числе и Федеральный закон "об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключение экспертизы.
Из материалов дела следует, что экспертом ООО ПКФ "<данные изъяты>" в рамках проведенной по делу судебной экспертизы определена рыночная стоимость недвижимого имущества - квартиры в размере <данные изъяты> руб.
При этом эксперт руководствовался Федеральным закона РФ "Об оценочной деятельности в РФ" и является оценщиком.
Таким образом, суд первой инстанции должен был применить начальную продажную цену заложенного имущества, предусмотренную п. 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - 80% рыночной стоимости, что составляет <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. x 80%).
В соответствии с изложенным, решение суда от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает требованиям законности и обоснованности и в силу ст. 330 ГПК РФ подлежит изменению в части установленной начальной стоимости реализации предмета залога.
Довод истца о том, что ответчику неправильно предоставлена отсрочка исполнения решения, судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку истец не представил суду доказательств исключающих предоставление отсрочки, предусмотренных п. 4 ст. 54 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При этом абз. 4 п. 3 ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, что при определении срока, на который представляется отсрочка, суд должен учитывать то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества, на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимости заложенного имущества, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества, не относится к случаям недопустимости предоставления отсрочки.
Таким образом, исходя из обстоятельств данного конкретного дела, учитывая, что спорная квартира является единственным жильем, имеющимся у И., с учетом совокупности установленных в ходе разрешения дела обстоятельств, суд правильно предоставил И. отсрочку реализации заложенной квартиры сроком на один год, то есть, до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Также, суд правильно разъяснил ответчику, что если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд, в соответствии со ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 17 февраля 2015 года изменить, изложить абзац 5 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Определить способ реализации заложенного имущества - квартиры по адресу: <адрес> виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей).
В остальной части решение оставить без изменения".
Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5818/2015
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору заключен договор об ипотеке. Заемщик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование кредитом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. по делу N 33-5818/2015
Судья: Сериков В.А.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе: председательствующего Яковлевой В.В.,
судей Самодуровой Н.Н., Никоновой О.И.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 17 февраля 2015 года, которым постановлено: "Иск ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" удовлетворить частично.
Взыскать с Д.Т. в пользу ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., из которых: основной долг - <данные изъяты> руб., просроченные проценты за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., проценты, начисленные на просроченные платежи - <данные изъяты> руб., пени за просрочку выплаты основного долга (рассчитанные на момент вынесения решения суда) - <данные изъяты> руб., пени за просроченные проценты - <данные изъяты> руб., сумма штрафов по п. 5.4 кредитного Договора - <данные изъяты> руб., а также <данные изъяты> рубля в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, а всего взыскать <данные изъяты> <данные изъяты>.
Взыскивать с Д.Т. в пользу ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" проценты за пользование кредитом в размере 18% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере <данные изъяты> рубля, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и по день фактического исполнения решения суда.
Обратить взыскание в целях погашения суммы задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности И.
Определить способ реализации заложенного имущества - квартиры по адресу: <адрес>, в виде продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с И. в пользу ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" <данные изъяты> рублей) в возмещение расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.
В удовлетворении остальных требований ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" отказать.
В удовлетворении встречного иска И. к ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" о признании договора ипотеки недействительным отказать.
Предоставить отсрочку исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ включительно".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самодуровой Н.Н., объяснения представителя ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" - Д.С. в поддержание доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции
установил:
ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" обратилось в суд с иском к Д.Т., И. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Инвестрастбанк" и Д.Т. заключен кредитный договор N
Согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ года, ответчику Д.Т. предоставлен ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> руб. сроком на 120 месяцев, с процентной ставкой под 18% годовых.
Ответчики нарушают свои обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., общая задолженность ответчиков перед истцом составляет - <данные изъяты> рублей (в том числе: - основной долг - <данные изъяты> руб., просроченные проценты за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., проценты, начисленные на просроченные платежи - <данные изъяты> руб., пени за просрочку выплаты основного долга - <данные изъяты> руб., пени за просроченные проценты - <данные изъяты> руб., сумма штрафов по п. 5.4 кредитного договора - <данные изъяты> руб.).
Ответчик - И. обратилась в суд со встречным иском к ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" о признании договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ г., недействительным, утверждая, что указанная квартира является единственным местом жительства ответчика и на нее не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (ст. 446 ГПК РФ); такое имущество не может быть предметом ипотеки; действующее законодательство предполагает возможность передачи в залог по договору об ипотеки жилое помещения, которое приобретается на заемные средства, или если кредит предоставляется на строительство, реконструкцию, ремонт такого жилого помещения; в данном случае Д.Т. предоставлялся кредит на иные нужды; спорная квартира принадлежала И. на праве собственности до заключения договора ипотеки, спорная квартира не приобреталась на заемные средства, полученные Д.Т.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" ставится вопрос об изменении решения суда в части. Просят принять новое решение, которым установить начальную продажную цену заложенной квартиры равную 80% от рыночной стоимости предмета ипотеки <данные изъяты> руб.; отказать И. в предоставлении отсрочки сроком на 1 год в реализации заложенной квартиры.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительной жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит изменению.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно ст. 78 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Инвестрастбанк" и Д.Т. заключен кредитный договор N
Согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ г., ответчику Д.Т. предоставлен ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> руб. сроком на 120 месяцев, с процентной ставкой под 18% годовых.
В силу п. 4.4.3 Договора, кредитор имеет право уступить права требования по настоящему Договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства РФ и передачи самой закладной.
Банк выполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Д.Т. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог недвижимого имущества, залогодателем которого выступает - И.
Так, в обеспечение исполнения обязательств Д.Т. по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Инвестрастбанк" и И. заключен договор об ипотеке N согласно которому И. в обеспечение принятых заемщиком обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ передает залогодержателю в ипотеку (залог), принадлежащую залогодателю на праве собственности квартиру по адресу: <адрес>
Ипотека обеспечивает обязательства Д.Т. по указанному кредитному договору в полном объеме, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом и неустоек.
Согласно п. 2.4.1 договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ г., залогодержатель имеет право обратить взыскание на квартиру в случае неисполнения заемщиком или залогодателем условий кредитного договора.
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками (как должниками и залогодателями), которая выдана Управлением Росреестра по Самарской области первоначальному залогодержателю.
ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об ипотеке в отношении заложенной квартиры ответчиков в ЕГРП.
В настоящее время истец - ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" - является законным владельцем закладной в отношении заложенной квартиры И.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., заложенная квартира была оценена в <данные изъяты> рублей, что подтверждается закладной.
Согласно п. п. договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ г., квартира, как предмет ипотеки сторонами оценивается в <данные изъяты> руб.
В рамках рассмотрения данного гражданского дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика И. для определения действительной рыночной стоимости имущества, являющегося залогом обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО ПКФ "<данные изъяты>".
Согласно экспертного заключения (отчета) N от ДД.ММ.ГГГГ подготовленного ООО ПКФ "<данные изъяты>", рыночная стоимость недвижимого имущества на момент проведения экспертизы составила <данные изъяты> руб.
Стороны не оспаривают, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ года Д.Т. нарушает свои обязанности по возврату кредита и уплате процентов.
ДД.ММ.ГГГГ Банк в адрес Д.Т. направил требование о досрочном исполнении обязательств по договору.
Однако до настоящего времени ответчики не выполнили требование Банка.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., общая задолженность ответчиков перед истцом составляет - <данные изъяты> рублей (в том числе: - основной долг - <данные изъяты> руб., просроченные проценты за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., проценты, начисленные на просроченные платежи - <данные изъяты> руб., пени за просрочку выплаты основного долга - <данные изъяты> руб., пени за просроченные проценты - <данные изъяты> руб., сумма штрафов по п. 5.4 кредитного договора - <данные изъяты> руб.).
Судом установлено, что Д.Т. неоднократно нарушал условия кредитного договора, не производил оплату ежемесячных платежей в погашение кредита и уплаты процентов с ДД.ММ.ГГГГ г., не исполнил законное требование истца о досрочном погашении задолженности, а исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимого имущества - вышеназванной квартиры, принадлежащей И. на праве собственности, суд правильно удовлетворил требование ООО "Национальное ипотечное коллекторское агентство" об обращении взыскания на заложенное имущество.
Суд апелляционной инстанции, признав правильным вывод суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное имущество, не соглашается с определенным судом размером начальной продажной цены заложенного имущества в размере 100% рыночной стоимости имущества, поскольку такой вывод суда первой инстанции основан на неверном применении норм материального права.
В силу ч. 4 ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
При этом действующее законодательство РФ, в том числе и Федеральный закон "об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключение экспертизы.
Из материалов дела следует, что экспертом ООО ПКФ "<данные изъяты>" в рамках проведенной по делу судебной экспертизы определена рыночная стоимость недвижимого имущества - квартиры в размере <данные изъяты> руб.
При этом эксперт руководствовался Федеральным закона РФ "Об оценочной деятельности в РФ" и является оценщиком.
Таким образом, суд первой инстанции должен был применить начальную продажную цену заложенного имущества, предусмотренную п. 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - 80% рыночной стоимости, что составляет <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. x 80%).
В соответствии с изложенным, решение суда от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает требованиям законности и обоснованности и в силу ст. 330 ГПК РФ подлежит изменению в части установленной начальной стоимости реализации предмета залога.
Довод истца о том, что ответчику неправильно предоставлена отсрочка исполнения решения, судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку истец не представил суду доказательств исключающих предоставление отсрочки, предусмотренных п. 4 ст. 54 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При этом абз. 4 п. 3 ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, что при определении срока, на который представляется отсрочка, суд должен учитывать то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества, на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимости заложенного имущества, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества, не относится к случаям недопустимости предоставления отсрочки.
Таким образом, исходя из обстоятельств данного конкретного дела, учитывая, что спорная квартира является единственным жильем, имеющимся у И., с учетом совокупности установленных в ходе разрешения дела обстоятельств, суд правильно предоставил И. отсрочку реализации заложенной квартиры сроком на один год, то есть, до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Также, суд правильно разъяснил ответчику, что если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд, в соответствии со ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 17 февраля 2015 года изменить, изложить абзац 5 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Определить способ реализации заложенного имущества - квартиры по адресу: <адрес> виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей).
В остальной части решение оставить без изменения".
Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)