Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: В рамках своей прежней деятельности истец заключил с ответчиком кредитный договор, по которому ответчик обязательства не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тагина Е.И.
Докладчик Кедрина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
Председательствующего Брик Г.С.
судей Кедриной О.В., Курдюковой Н.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе истца ОАО "Липецкий областной банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 18 декабря 2014 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО "Техно Трейд Групп", Ч.А.А., А. в пользу ОАО "Липецкий областной банк" в солидарном порядке денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество - 43/200 доли собственности административного здания, расположенного в административном здании с цокольным этажом (Литер А), общей площадью <данные изъяты> кв. м и право аренды на земельный участок, расположенные по адресу <адрес> принадлежащие ООО "Управляющая компания-Сити".
Определить начальную продажную цену заложенного имущества - 43/200 доли собственности административного здания, расположенного в административном здании с цокольным этажом (Литер А), общей площадью <данные изъяты> кв. м - <данные изъяты> рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с ООО "Техно Трейд Групп", Ч.А.А., А. в пользу ОАО "Липецкий областной банк" в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей".
Заслушав доклад судьи Кедриной О.В., судебная коллегия
установила:
ОАО "Липецкий областной банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в суд с иском к ООО "Техно Трейд Групп", Ч.А.В., А., ООО "Управляющая компания "Сити" о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований истец ссылался, что приказом Банка России от 08.07.2013 года N ОД-356 у кредитной организации ОАО "Липецкий областной банк" с 08.07.2013 года отозвана лицензия на осуществление банковских операций. 15.08.2013 года Арбитражным судом Липецкой области ОАО "Липецкий областной банк" признано несостоятельным (банкротом), в отношении банка открыта процедура конкурсного производства. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего ОАО "Липецкий областной банк" возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов". ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО "Липецкий областной банк" и ООО "Техно Трейд Групп" был заключен кредитный договор N, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику кредит в рамках кредитной линии на общую сумму, не превышающую <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно договору, за пользование кредитом ответчик выплачивает кредитору проценты в размере <данные изъяты> годовых. Размер неустойки за пропуск платежей по уплате процентов - <данные изъяты> от суммы просроченного платежа по процентам за каждый день просрочки. При нарушении сроков погашения кредита процентная ставка составляет <данные изъяты> за весь период просрочки от обусловленного срока погашения кредита до его фактического возврата. В обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита и процентов по нему ДД.ММ.ГГГГ года между банком и Ч.А.А., А. были заключены договоры поручительства соответственно N. В соответствии с дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ года к кредитному договору исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита, уплате процентов, пени, возмещению убытков обеспечивается также залогом недвижимости в соответствии с условиями договора об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между банком и ОАО "Липецкстальпроект". Согласно п. 2.1. договора об ипотеке предметом ипотеки являются: 43/200 доли административного здания, принадлежащего ОАО "Липецкстальпроект" по праву общей долевой собственности, расположенной в административном здании с цокольным этажом (литер А), общей площадью <данные изъяты> и право аренды на земельный участок, расположенные по адресу Липецка;: область г<адрес> Здание принадлежит залогодателю по праву общей долевой собственности на основании решения Советского районного суда г. Липецка 02.11.2005 года. Земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N, из категории земель населенных пунктов - для комплекса строений проектного института, расположенный по адресу <адрес>; предоставлен в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка, находящийся в федеральной собственности: множественностью лиц на стороне арендатора, с условиями присоединения. Согласно протоколу N заседания совета директоров ОАО "Липецкстальпроект" от ДД.ММ.ГГГГ заявления ОАО "Липецкстальпроект" от ДД.ММ.ГГГГ N, ответа ОАО "Липецкий областной банк" от ДД.ММ.ГГГГ года заложенная доля имущества передана в уставный капитал ООО "Управляющая компания - Сити". В соответствии с дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору N лимит выдачи кредита был изменен и составил <данные изъяты> рублей. Погашение процентов по кредиту в размере <данные изъяты> производится заемщиком в валюте кредита ежемесячно, не позднее последнего рабочего дня текущего календарного месяца. Свои обязательства по уплате процентов ООО "Техно Трейд Групп" перестал исполнять надлежащим образом. Последний платеж заемщик внес ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейки в счет погашения процентов. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность ООО "Техно Трейд Групп" по кредитному договору составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки из них: <данные изъяты> рублей - основной долг, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек - проценты начисленные на сумму неоплаченного основного долга исходя из ставки <данные изъяты> процентов годовых и пени 1 <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек исходя из <данные изъяты> из суммы неисполненных обязательств за каждый день просрочки уплаты процентов.
Истец просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, обратить взыскание на заложенное имущество - 43/200 доли собственности административного здания, расположенного в административном здании с цокольным этажом (литера А), общей площадью <данные изъяты>.м. и право аренды на земельный участок, расположенные по адресу <адрес> с установлением начальной продажной цены <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Представители истца Л.Н., Л.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчиков Ч.А.А., ООО "Управляющая компания - Сити" - С. исковые требования не признал, расчет суммы задолженности по кредитному договору не оспорил.
Представитель ответчика ООО "Техно Трейд Групп", временный управляющий ООО "Техно Трейд Групп", ответчик Ч.А.А., А., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица ОАО "Липецстальпроект" Д.Р. в судебном заседании возражала против исковых требований, ссылаясь на несоразмерность заявленных требований стоимости предмета залога на настоящее время.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе истец ОАО "Липецкий областной банк" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" просит решение суда отменить, ссылаясь на его необоснованность в части определения начальной продажной цены заложенного имущества в сумме <данные изъяты> рублей. Для определения рыночной стоимости доли судом была проведена судебная экспертиза, представленный отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению истца, имеет ряд существенных недостатков: в материалах дела отсутствуют сведения о выделе доли, принадлежащей ООО "Управляющая компания-Сити" в натуре, поэтому, по мнению апеллятора, оценщик должен был определить рыночную стоимость всего административного здания, из которой впоследствии вычислить стоимость 43/200 доли в праве собственности, оценщик оценил не долю в праве собственности, а встроенное помещение, самостоятельно произведя выдел доли. Оценщик не правильно избрал метод оценки, применил неверные корректирующие коэффициенты, что привело к неверной стоимости объекта оценки, отказ оценщика от применения затратного подхода является необоснованным, нарушающим положения п. 20 ФСО N 1, из приложенных к отчету объявлений видно, что все выбранные оценщиком аналоги существенно отличаются по характеристикам - площади, состоянию и оборудованию от объекта, подлежащего оценке, оценщик некорректно отобрал аналоги при использовании сравнительного подхода к оценке. Грубым нарушением п. 19 ФСО N 1 является и то, что объявления о продаже двух из трех объектов - аналогов были опубликованы ДД.ММ.ГГГГ, хотя датой оценки являлась ДД.ММ.ГГГГ, осмотр был произведен ДД.ММ.ГГГГ, срок проведения установлен ДД.ММ.ГГГГ. Также из представленного акта усматривается, что размер арендной платы по аналогам существенно отличается - разница между верхней и нижней границей практически в 3 раза, они расположены на 1 или 2 этажах административных зданий, где арендная плата является более высокой и отличается от арендной платы за помещение, расположенное выше третьего этажа. Определенная в отчете об оценке цена существенно превышает среднюю рыночную стоимость аналогичных помещений в г. Липецке, что подтверждается копиями объявлений о продаже аналогичных объектов, представленными истцом в материалы дела. В дополнении к апелляционной жалобе истцом указано, что также не согласны с тем, что предметом залога являлась доля в праве собственности на административное здание и право аренды земельного участка по тому же адресу, но оценка права аренды земельного участка оценщиком не проводилась, что, по мнению истца, подтверждает недостоверность проведенной оценки. Истцом для установления цены заложенного имущества было привлечено ООО "<данные изъяты>", отчетом которого от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость доли в праве на здание в размере 43\\200 составила <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость доли в праве на земельный участок в размере 43\\200 составила <данные изъяты> рубля. Также указывают на нарушение судом установления начальной продажной стоимости предмета залога в размере 100% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. Поэтому истец просил изменить оспариваемое решение в части определения начальной продажной цены заложенного имущества - 43\\200 доли в праве собственности на административное вышеуказанное здание и право аренды на земельный участок в размере <данные изъяты> рублей, определив начальную продажную цену всего заложенного имущества в размере <данные изъяты> рубля, что составляет 80% рыночной стоимости заложенного имущества.
Выслушав мнение представителя истца - Л.Н., поддержавшей апелляционную жалобу и дополнение к ней, представителей ООО "Управляющая компания - Сити" С. и В., представителя третьего лица ОАО "Липецкстальпроект" Д.Р., возражавших против апелляционной жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда.
Судом было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО "Липецкий областной банк" и ООО "Техно Трейд Групп" был заключен кредитный договор N, согласно которого банк обязуется предоставить заемщику кредит в рамках кредитной линии на общую сумму, не превышающую <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договора за пользование кредитом ответчик выплачивает кредитору проценты в размере <данные изъяты> годовых (п. 2.4. договора). Размер неустойки за пропуск платежей по уплате процентов - <данные изъяты> от суммы просроченного платежа по процентам за каждый день просрочки. При нарушении сроков погашения кредита процентная ставка составляет <данные изъяты> за весь период просрочки от обусловленного срока погашения кредита до его фактического возврата (п. 5.3., п. 5.4.1 договора). В соответствии с дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ года к кредитному договору N лимит выдачи кредита был изменен и составил <данные изъяты> рублей.
По делу не оспаривалось ответчиками, что последний платеж заемщик внес ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рубля.
Приказом Банка России от 08.07.2013 года N ОД-356 у кредитной организации ОАО "Липецкий областной банк" с 08.07.2013 года отозвана лицензия на осуществление банковских операций.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 15 августа 2013 года ОАО "Липецкий областной банк" признано несостоятельным (банкротом), в отношении банка открыта процедура конкурсного производства.
Исполнение обязанностей конкурсного управляющего ОАО "Липецкий областной банк" возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".
Поскольку в рамках своей прежней деятельности ОАО "Липецкий областной банк" заключило с ООО "Техно Трейд Групп" вышеуказанный кредитный договор, по которому ответчиком не исполнены обязательства, конкурсный управляющий обратился с названными требованиями в суд, установив задолженность по данному кредитному договору в сумме <данные изъяты> рубля и прося обратить взыскание на заложенное имущество 43\\200 доли собственности административного здания площадью <данные изъяты> квадратных метра и право аренды на земельный участок, расположенные по адресу Липецкая область, <адрес>, переданные в залог по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащие ООО "Управляющая компания - Сити" с установлением начальной продажной цены на публичных торгах в размере <данные изъяты> рубля.
При рассмотрении спора по существу, суд исходил из следующих положений закона.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 807 данного кодекса, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Заемщик, согласно ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.
В соответствии со ст. 819 вышеуказанного Кодекса, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты за нее.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что все существенные условия кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО "Липецкий областной банк" и ООО "Техно Трейд Групп", а также договора поручительства в момент их заключения были сторонам известны, что удостоверено подписями в указанных договорах, которые не оспорены.
Ответчики приняли на себя солидарную ответственность за выполнение условий кредитного договора, включая уплату процентов за пользование кредитом и неустойки, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов кредитора, вызванных неисполнением обязательств по кредитному договору, что подтверждается кредитным договором, договорами поручительства, что также не оспаривалось по делу.
Расчет, выполненный истцом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что задолженность ООО "Техно Трейд Групп" по кредитному договору составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки из них: <данные изъяты> рублей - основной долг, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек - проценты начисленные на сумму неоплаченного основного долга исходя из ставки <данные изъяты> процентов годовых и пени <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек исходя из <данные изъяты> из суммы неисполненных обязательств за каждый день просрочки уплаты процентов, по делу не оспорен.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования истца являются законными, обоснованными и взыскал с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца указанную задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с расчетом истца, поскольку он основан на условиях данного договора.
Истец просил обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ года с установлением начальной продажной цены на публичных торгах по цене, установленной соглашением сторон по договору об ипотеке - <данные изъяты> рублей. Из договора об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что в обеспечение исполнения обязательств ООО "Техно Трейд Групп" - ОАО "Липецкстальпроект" закладывает ОАО "Липецкий областной банк" 43/200 доли административного здания, принадлежащей ОАО "Липецкстальпроект" по праву общей долевой собственности, расположенной в административном здании с цокольным этажом (Литер А), общей площадью <данные изъяты>.м. и право аренды на земельный участок, расположенный по тому же адресу <адрес>
Поскольку между сторонами возник спор по указанной оценке, произведенной более двух с половиной лет назад, цены на недвижимое имущество изменились, суд 1 инстанции обоснованно назначил судебную оценочную экспертизу оценки 43\\200 доли собственности административного здания с цокольным этажом площадью <данные изъяты> квадратных метров по указанному адресу, поручив проведение экспертизы ООО "<данные изъяты>", определением суда от 18.09.2014 года, возражений от сторон в отношении экспертного учреждения и поставленных перед экспертом вопросов, не имелось (л.д. 68, т. 2).
Согласно отчету об оценке N рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес> ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ. начальная продажная цена соответствует рыночной стоимости объекта оценки (административного здания с цокольным этажом расположенного по адресу <адрес>) для цели продажи и составляет <данные изъяты> рублей.
У апелляционной инстанции не имеется оснований согласиться с доводом апелляционной жалобы о существенных недостатках проведенной оценки.
При изучении материалов дела, заключения эксперта У. (л.д. 97 - 207, т. 2) и опросе приглашенного в судебное заседание эксперта У. было подтверждено, что оценка рыночной стоимости объекта оценки 43\\200 доли собственности административного здания с цокольным этажом общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, расположенной в <адрес> производилась в соответствии с определением суда об оценке только указанной доли и в соответствии с действующим законодательством: Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", были применены действующие на дату оценки Федеральные стандарты оценки N 1, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256, ФСО N 2, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255. ФСО N 3, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Установлено, что при определении рыночной стоимости оценщиком У. использованы сравнительный и доходные подходы.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1), что экспертом было выполнено (л.д. 107, т. 2).
Необоснованным является довод апелляционной жалобы о том, что при подготовке отчета N в нарушение пункта 19 ФСО N 1 использована информация, не отвечающая требованиям достаточности и достоверности, поскольку достаточность обеспечена тем, что использованная экспертом информация отражает существенные характеристики, использованные при проведении оценки объекта, апеллятором не представлено дополнительной информации такого качества, которая привела бы к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Нет оснований считать оценку недостоверной, т.к. информация отчета У. соответствует действительности, приводит к обоснованным выводам о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, при этом использованы понятные и доступные средства и методы оценки, примененные на основе проведенного оценщиком сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки объекта.
Согласно пункту 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В приложении к экспертному заключению имеются объявления о продаже трех офисных помещений, с информацией о площади и ценах.
При выборе аналогов экспертом проанализированы материалы порталов сети Интернет, в газетах объявлений и рекламы "Моя газета" и "Из рук в руки" по г. Липецку. Поскольку предложений о продаже с датами, близкими к ДД.ММ.ГГГГ в публичных источниках не нашлось, эксперт использовал информацию в двух случаях от ДД.ММ.ГГГГ что также не влечет сомнений в проведенной оценке, поскольку определением суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84, т. 2) срок проведения экспертизы продлен до ДД.ММ.ГГГГ, экспертом представлено заключение с отчетом в суд ДД.ММ.ГГГГ.
Из экспертного заключения усматривается, что полнота полученной информации давала возможность провести необходимые аналитические построения и расчеты, требуемые для процесса оценки, был проведен анализ по проданным и предлагаемым к продаже сопоставимым объектам недвижимости.
Данные по району были подкреплены физическим осмотром установленной территориальной зоны. Информация относительно величины арендных ставок на рынке и другая информация, использованная при составлении отчета, была получена как у владельца недвижимости, так и других собственников аналогичной недвижимости на территории Липецкой области. С целью определения степени пригодности объекта недвижимости для коммерческого использования, были осмотрены как участок земли, так и прилегающая зона, в том числе проходимость места, удаленность от ближайшей остановки общественного транспорта, окружение объекта, перспективы развития района и другие, что, безусловно, влияет на рыночную цену недвижимости при ее продаже. В период проведения исследования лично оценщиком была проведена инспекция оцениваемого объекта. В процессе инспекции осмотрены конструктивные элементы зданий, были сделаны фотографии.
При проведении исследования экспертом использовались два метода: сравнительный и доходный, затратный метод не использовался. Сравнения продаж в сравнительном методе в большой степени зависит от информации о ситуации на рынке недвижимости и ее достоверности. На момент проведения оценки имелось адекватное число аналогов, по которым известна цена предложения. При этом рынок аналогичных объектов характеризуется средней степенью ликвидности, информативностью, объективностью, что позволяло признать условия предложения рыночными, все это повысило численное значение весовой характеристики. От сторон по делу не поступало предложений для использования аналогов при проведении указанной оценки, в апелляционной жалобе также не указаны такие объекты - аналоги, которые имелись на рынке на период оценки экспертом и без оснований не учтенные им, При опросе эксперта в заседании апелляционной инстанции к нему не имелось от сторон вопросов об исключении каких-либо объектов из числа возможных аналогов, которые могли бы повлиять на определение цены данного предмета оценки.
Результатом, полученным в рамках сравнительного подхода, является сумма <данные изъяты> руб., результатом, полученным в рамках доходного подхода, является сумма <данные изъяты> руб.
Эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость представленного к оценке имущества для целей продажи составляет <данные изъяты>, исходя из объединенных исследований по результатам применения сравнительного (<данные изъяты>) и доходного (<данные изъяты>) подходов. Экспертом обосновано применение данных подходов, обоснован и мотивирован отказ от применения затратного подхода. Неприменение затратного подхода не является нарушением, влекущим признание несоответствия оценки, его применение связывается с совокупностью методов оценки стоимости объекта для определения затрат на восстановление с учетом накопленного износа. Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 года "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов". Поскольку для целей продажи не имелось оснований рассчитывать затраты на восстановлением объекта, оценка которого необходима для обращения взыскания на задолженность по кредитному договору, то неприменение данного метода является обоснованным, ссылка в апелляционной жалобе в этой части не является основанием для несогласия апелляционной инстанции с проведенной оценкой.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии выдела доли не влечет ошибочности оценки, так как оценщик действовал в соответствии с заданием на оценку. Довод апелляционной жалобы о значительной разнице в арендной плате является также необоснованным, поскольку такая разница является фактическим отражением рыночного спроса на аренду конкретных помещений. Довод апелляционной жалобы, что не проведена в отчете оценка права аренды на земельный участок не может повлечь несогласия с заключением об оценке, т.к. оно соответствует определению суда от 18.09.2014 года (л.д. 69, т. 2), установленная оценка не противоречит цели продажи, соответствует цели заключения договора ипотеки к кредитному договору, а установленная рыночная цена соответствует как сумме взыскания, так и дополнительным расходам, в том числе связанным с возможным снижением цены в ходе торгов. При наличии данного заключения стороны не были лишены возможности при наличии оснований заявить ходатайство о проведении оценки права аренды на земельный участок, однако, ходатайство о проведении повторной экспертизы заявлялось представителем истца только в отношении 43/200 долей (л.д. 128, 129, т. 3).
В части доводов апелляционной жалобы только одного из предметов договора ипотеки и неприменения 80% рыночной стоимости оценки 43/200 доли административного здания по вышеуказанному адресу, судебная коллегия исходит из того, что исходя из толкования положений пункта 1 статьи 348 и статей 329, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием. Согласно пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий одновременно:
Сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. По данному делу таких условий не имеется. Поэтому нет оснований для признания незаконным решения суда исходя из оценки одного из предметов залога, что также не противоречит цели заключения указанного договора ипотеки к кредитному договору и обращения взыскания на данное имущество. В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" начальная продажная стоимость устанавливается равной 80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика. Поскольку в данном случае имеет место судебный спор, стоимость заложенного имущества определяется судом, что прямо предусмотрено указанной нормой статьи 350 гражданского кодекса Российской Федерации, то судебная коллегия исходит из неприменимости положений статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", предусматривающей обязательное снижение рыночной стоимости недвижимого имущества.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции о соответствии отчета, представленного экспертом У., об определении рыночной стоимости указанной доли недвижимого имущества. Данный отчет соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности данного доказательства, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут служить основаниями, предусмотренными гражданским процессуальным законодательством, для отмены, изменения судебного постановления, поскольку отчет оценщика У. выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, оценщиком правомерно проведены корректировки на условия рынка, местоположения предмета недвижимости, наличия подъездных путей, с которыми не найдено оснований не согласиться. Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости предмета оценки сторонами также не представлено. Представленный по инициативе истца отчет ООО "<данные изъяты>" N, утвержденный ДД.ММ.ГГГГ, проведен после оспариваемого судебного решения. По времени проведения методов оценки представленный отчет касается иного периода, по аналогам сопоставления цен подлежит критике по месторасположению объектов - аналогов, по процессуальным вопросам не может быть принят доказательством, т.к. проведен без выражения мнения других сторон по делу, в то время как в заседании апелляционной инстанции стороны возражали против отчета по существенным основаниям, поэтому представленный отчет не может быть признан надлежащим доказательством по делу.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда не опровергают и не являются основаниями для отмены, изменения решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 18 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ОАО "Липецкий областной банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1630/2015ГОД
Требование: О солидарном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: В рамках своей прежней деятельности истец заключил с ответчиком кредитный договор, по которому ответчик обязательства не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2015 г. по делу N 33-1630/2015год
Судья Тагина Е.И.
Докладчик Кедрина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
Председательствующего Брик Г.С.
судей Кедриной О.В., Курдюковой Н.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе истца ОАО "Липецкий областной банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 18 декабря 2014 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО "Техно Трейд Групп", Ч.А.А., А. в пользу ОАО "Липецкий областной банк" в солидарном порядке денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество - 43/200 доли собственности административного здания, расположенного в административном здании с цокольным этажом (Литер А), общей площадью <данные изъяты> кв. м и право аренды на земельный участок, расположенные по адресу <адрес> принадлежащие ООО "Управляющая компания-Сити".
Определить начальную продажную цену заложенного имущества - 43/200 доли собственности административного здания, расположенного в административном здании с цокольным этажом (Литер А), общей площадью <данные изъяты> кв. м - <данные изъяты> рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с ООО "Техно Трейд Групп", Ч.А.А., А. в пользу ОАО "Липецкий областной банк" в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей".
Заслушав доклад судьи Кедриной О.В., судебная коллегия
установила:
ОАО "Липецкий областной банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в суд с иском к ООО "Техно Трейд Групп", Ч.А.В., А., ООО "Управляющая компания "Сити" о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований истец ссылался, что приказом Банка России от 08.07.2013 года N ОД-356 у кредитной организации ОАО "Липецкий областной банк" с 08.07.2013 года отозвана лицензия на осуществление банковских операций. 15.08.2013 года Арбитражным судом Липецкой области ОАО "Липецкий областной банк" признано несостоятельным (банкротом), в отношении банка открыта процедура конкурсного производства. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего ОАО "Липецкий областной банк" возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов". ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО "Липецкий областной банк" и ООО "Техно Трейд Групп" был заключен кредитный договор N, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику кредит в рамках кредитной линии на общую сумму, не превышающую <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно договору, за пользование кредитом ответчик выплачивает кредитору проценты в размере <данные изъяты> годовых. Размер неустойки за пропуск платежей по уплате процентов - <данные изъяты> от суммы просроченного платежа по процентам за каждый день просрочки. При нарушении сроков погашения кредита процентная ставка составляет <данные изъяты> за весь период просрочки от обусловленного срока погашения кредита до его фактического возврата. В обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита и процентов по нему ДД.ММ.ГГГГ года между банком и Ч.А.А., А. были заключены договоры поручительства соответственно N. В соответствии с дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ года к кредитному договору исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита, уплате процентов, пени, возмещению убытков обеспечивается также залогом недвижимости в соответствии с условиями договора об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между банком и ОАО "Липецкстальпроект". Согласно п. 2.1. договора об ипотеке предметом ипотеки являются: 43/200 доли административного здания, принадлежащего ОАО "Липецкстальпроект" по праву общей долевой собственности, расположенной в административном здании с цокольным этажом (литер А), общей площадью <данные изъяты> и право аренды на земельный участок, расположенные по адресу Липецка;: область г<адрес> Здание принадлежит залогодателю по праву общей долевой собственности на основании решения Советского районного суда г. Липецка 02.11.2005 года. Земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N, из категории земель населенных пунктов - для комплекса строений проектного института, расположенный по адресу <адрес>; предоставлен в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка, находящийся в федеральной собственности: множественностью лиц на стороне арендатора, с условиями присоединения. Согласно протоколу N заседания совета директоров ОАО "Липецкстальпроект" от ДД.ММ.ГГГГ заявления ОАО "Липецкстальпроект" от ДД.ММ.ГГГГ N, ответа ОАО "Липецкий областной банк" от ДД.ММ.ГГГГ года заложенная доля имущества передана в уставный капитал ООО "Управляющая компания - Сити". В соответствии с дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору N лимит выдачи кредита был изменен и составил <данные изъяты> рублей. Погашение процентов по кредиту в размере <данные изъяты> производится заемщиком в валюте кредита ежемесячно, не позднее последнего рабочего дня текущего календарного месяца. Свои обязательства по уплате процентов ООО "Техно Трейд Групп" перестал исполнять надлежащим образом. Последний платеж заемщик внес ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейки в счет погашения процентов. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность ООО "Техно Трейд Групп" по кредитному договору составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки из них: <данные изъяты> рублей - основной долг, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек - проценты начисленные на сумму неоплаченного основного долга исходя из ставки <данные изъяты> процентов годовых и пени 1 <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек исходя из <данные изъяты> из суммы неисполненных обязательств за каждый день просрочки уплаты процентов.
Истец просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, обратить взыскание на заложенное имущество - 43/200 доли собственности административного здания, расположенного в административном здании с цокольным этажом (литера А), общей площадью <данные изъяты>.м. и право аренды на земельный участок, расположенные по адресу <адрес> с установлением начальной продажной цены <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Представители истца Л.Н., Л.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчиков Ч.А.А., ООО "Управляющая компания - Сити" - С. исковые требования не признал, расчет суммы задолженности по кредитному договору не оспорил.
Представитель ответчика ООО "Техно Трейд Групп", временный управляющий ООО "Техно Трейд Групп", ответчик Ч.А.А., А., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица ОАО "Липецстальпроект" Д.Р. в судебном заседании возражала против исковых требований, ссылаясь на несоразмерность заявленных требований стоимости предмета залога на настоящее время.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе истец ОАО "Липецкий областной банк" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" просит решение суда отменить, ссылаясь на его необоснованность в части определения начальной продажной цены заложенного имущества в сумме <данные изъяты> рублей. Для определения рыночной стоимости доли судом была проведена судебная экспертиза, представленный отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению истца, имеет ряд существенных недостатков: в материалах дела отсутствуют сведения о выделе доли, принадлежащей ООО "Управляющая компания-Сити" в натуре, поэтому, по мнению апеллятора, оценщик должен был определить рыночную стоимость всего административного здания, из которой впоследствии вычислить стоимость 43/200 доли в праве собственности, оценщик оценил не долю в праве собственности, а встроенное помещение, самостоятельно произведя выдел доли. Оценщик не правильно избрал метод оценки, применил неверные корректирующие коэффициенты, что привело к неверной стоимости объекта оценки, отказ оценщика от применения затратного подхода является необоснованным, нарушающим положения п. 20 ФСО N 1, из приложенных к отчету объявлений видно, что все выбранные оценщиком аналоги существенно отличаются по характеристикам - площади, состоянию и оборудованию от объекта, подлежащего оценке, оценщик некорректно отобрал аналоги при использовании сравнительного подхода к оценке. Грубым нарушением п. 19 ФСО N 1 является и то, что объявления о продаже двух из трех объектов - аналогов были опубликованы ДД.ММ.ГГГГ, хотя датой оценки являлась ДД.ММ.ГГГГ, осмотр был произведен ДД.ММ.ГГГГ, срок проведения установлен ДД.ММ.ГГГГ. Также из представленного акта усматривается, что размер арендной платы по аналогам существенно отличается - разница между верхней и нижней границей практически в 3 раза, они расположены на 1 или 2 этажах административных зданий, где арендная плата является более высокой и отличается от арендной платы за помещение, расположенное выше третьего этажа. Определенная в отчете об оценке цена существенно превышает среднюю рыночную стоимость аналогичных помещений в г. Липецке, что подтверждается копиями объявлений о продаже аналогичных объектов, представленными истцом в материалы дела. В дополнении к апелляционной жалобе истцом указано, что также не согласны с тем, что предметом залога являлась доля в праве собственности на административное здание и право аренды земельного участка по тому же адресу, но оценка права аренды земельного участка оценщиком не проводилась, что, по мнению истца, подтверждает недостоверность проведенной оценки. Истцом для установления цены заложенного имущества было привлечено ООО "<данные изъяты>", отчетом которого от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость доли в праве на здание в размере 43\\200 составила <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость доли в праве на земельный участок в размере 43\\200 составила <данные изъяты> рубля. Также указывают на нарушение судом установления начальной продажной стоимости предмета залога в размере 100% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. Поэтому истец просил изменить оспариваемое решение в части определения начальной продажной цены заложенного имущества - 43\\200 доли в праве собственности на административное вышеуказанное здание и право аренды на земельный участок в размере <данные изъяты> рублей, определив начальную продажную цену всего заложенного имущества в размере <данные изъяты> рубля, что составляет 80% рыночной стоимости заложенного имущества.
Выслушав мнение представителя истца - Л.Н., поддержавшей апелляционную жалобу и дополнение к ней, представителей ООО "Управляющая компания - Сити" С. и В., представителя третьего лица ОАО "Липецкстальпроект" Д.Р., возражавших против апелляционной жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда.
Судом было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО "Липецкий областной банк" и ООО "Техно Трейд Групп" был заключен кредитный договор N, согласно которого банк обязуется предоставить заемщику кредит в рамках кредитной линии на общую сумму, не превышающую <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договора за пользование кредитом ответчик выплачивает кредитору проценты в размере <данные изъяты> годовых (п. 2.4. договора). Размер неустойки за пропуск платежей по уплате процентов - <данные изъяты> от суммы просроченного платежа по процентам за каждый день просрочки. При нарушении сроков погашения кредита процентная ставка составляет <данные изъяты> за весь период просрочки от обусловленного срока погашения кредита до его фактического возврата (п. 5.3., п. 5.4.1 договора). В соответствии с дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ года к кредитному договору N лимит выдачи кредита был изменен и составил <данные изъяты> рублей.
По делу не оспаривалось ответчиками, что последний платеж заемщик внес ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рубля.
Приказом Банка России от 08.07.2013 года N ОД-356 у кредитной организации ОАО "Липецкий областной банк" с 08.07.2013 года отозвана лицензия на осуществление банковских операций.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 15 августа 2013 года ОАО "Липецкий областной банк" признано несостоятельным (банкротом), в отношении банка открыта процедура конкурсного производства.
Исполнение обязанностей конкурсного управляющего ОАО "Липецкий областной банк" возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".
Поскольку в рамках своей прежней деятельности ОАО "Липецкий областной банк" заключило с ООО "Техно Трейд Групп" вышеуказанный кредитный договор, по которому ответчиком не исполнены обязательства, конкурсный управляющий обратился с названными требованиями в суд, установив задолженность по данному кредитному договору в сумме <данные изъяты> рубля и прося обратить взыскание на заложенное имущество 43\\200 доли собственности административного здания площадью <данные изъяты> квадратных метра и право аренды на земельный участок, расположенные по адресу Липецкая область, <адрес>, переданные в залог по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащие ООО "Управляющая компания - Сити" с установлением начальной продажной цены на публичных торгах в размере <данные изъяты> рубля.
При рассмотрении спора по существу, суд исходил из следующих положений закона.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 807 данного кодекса, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Заемщик, согласно ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.
В соответствии со ст. 819 вышеуказанного Кодекса, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты за нее.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что все существенные условия кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО "Липецкий областной банк" и ООО "Техно Трейд Групп", а также договора поручительства в момент их заключения были сторонам известны, что удостоверено подписями в указанных договорах, которые не оспорены.
Ответчики приняли на себя солидарную ответственность за выполнение условий кредитного договора, включая уплату процентов за пользование кредитом и неустойки, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов кредитора, вызванных неисполнением обязательств по кредитному договору, что подтверждается кредитным договором, договорами поручительства, что также не оспаривалось по делу.
Расчет, выполненный истцом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что задолженность ООО "Техно Трейд Групп" по кредитному договору составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки из них: <данные изъяты> рублей - основной долг, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек - проценты начисленные на сумму неоплаченного основного долга исходя из ставки <данные изъяты> процентов годовых и пени <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек исходя из <данные изъяты> из суммы неисполненных обязательств за каждый день просрочки уплаты процентов, по делу не оспорен.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования истца являются законными, обоснованными и взыскал с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца указанную задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с расчетом истца, поскольку он основан на условиях данного договора.
Истец просил обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ года с установлением начальной продажной цены на публичных торгах по цене, установленной соглашением сторон по договору об ипотеке - <данные изъяты> рублей. Из договора об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что в обеспечение исполнения обязательств ООО "Техно Трейд Групп" - ОАО "Липецкстальпроект" закладывает ОАО "Липецкий областной банк" 43/200 доли административного здания, принадлежащей ОАО "Липецкстальпроект" по праву общей долевой собственности, расположенной в административном здании с цокольным этажом (Литер А), общей площадью <данные изъяты>.м. и право аренды на земельный участок, расположенный по тому же адресу <адрес>
Поскольку между сторонами возник спор по указанной оценке, произведенной более двух с половиной лет назад, цены на недвижимое имущество изменились, суд 1 инстанции обоснованно назначил судебную оценочную экспертизу оценки 43\\200 доли собственности административного здания с цокольным этажом площадью <данные изъяты> квадратных метров по указанному адресу, поручив проведение экспертизы ООО "<данные изъяты>", определением суда от 18.09.2014 года, возражений от сторон в отношении экспертного учреждения и поставленных перед экспертом вопросов, не имелось (л.д. 68, т. 2).
Согласно отчету об оценке N рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес> ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ. начальная продажная цена соответствует рыночной стоимости объекта оценки (административного здания с цокольным этажом расположенного по адресу <адрес>) для цели продажи и составляет <данные изъяты> рублей.
У апелляционной инстанции не имеется оснований согласиться с доводом апелляционной жалобы о существенных недостатках проведенной оценки.
При изучении материалов дела, заключения эксперта У. (л.д. 97 - 207, т. 2) и опросе приглашенного в судебное заседание эксперта У. было подтверждено, что оценка рыночной стоимости объекта оценки 43\\200 доли собственности административного здания с цокольным этажом общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, расположенной в <адрес> производилась в соответствии с определением суда об оценке только указанной доли и в соответствии с действующим законодательством: Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", были применены действующие на дату оценки Федеральные стандарты оценки N 1, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256, ФСО N 2, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255. ФСО N 3, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Установлено, что при определении рыночной стоимости оценщиком У. использованы сравнительный и доходные подходы.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1), что экспертом было выполнено (л.д. 107, т. 2).
Необоснованным является довод апелляционной жалобы о том, что при подготовке отчета N в нарушение пункта 19 ФСО N 1 использована информация, не отвечающая требованиям достаточности и достоверности, поскольку достаточность обеспечена тем, что использованная экспертом информация отражает существенные характеристики, использованные при проведении оценки объекта, апеллятором не представлено дополнительной информации такого качества, которая привела бы к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Нет оснований считать оценку недостоверной, т.к. информация отчета У. соответствует действительности, приводит к обоснованным выводам о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, при этом использованы понятные и доступные средства и методы оценки, примененные на основе проведенного оценщиком сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки объекта.
Согласно пункту 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В приложении к экспертному заключению имеются объявления о продаже трех офисных помещений, с информацией о площади и ценах.
При выборе аналогов экспертом проанализированы материалы порталов сети Интернет, в газетах объявлений и рекламы "Моя газета" и "Из рук в руки" по г. Липецку. Поскольку предложений о продаже с датами, близкими к ДД.ММ.ГГГГ в публичных источниках не нашлось, эксперт использовал информацию в двух случаях от ДД.ММ.ГГГГ что также не влечет сомнений в проведенной оценке, поскольку определением суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84, т. 2) срок проведения экспертизы продлен до ДД.ММ.ГГГГ, экспертом представлено заключение с отчетом в суд ДД.ММ.ГГГГ.
Из экспертного заключения усматривается, что полнота полученной информации давала возможность провести необходимые аналитические построения и расчеты, требуемые для процесса оценки, был проведен анализ по проданным и предлагаемым к продаже сопоставимым объектам недвижимости.
Данные по району были подкреплены физическим осмотром установленной территориальной зоны. Информация относительно величины арендных ставок на рынке и другая информация, использованная при составлении отчета, была получена как у владельца недвижимости, так и других собственников аналогичной недвижимости на территории Липецкой области. С целью определения степени пригодности объекта недвижимости для коммерческого использования, были осмотрены как участок земли, так и прилегающая зона, в том числе проходимость места, удаленность от ближайшей остановки общественного транспорта, окружение объекта, перспективы развития района и другие, что, безусловно, влияет на рыночную цену недвижимости при ее продаже. В период проведения исследования лично оценщиком была проведена инспекция оцениваемого объекта. В процессе инспекции осмотрены конструктивные элементы зданий, были сделаны фотографии.
При проведении исследования экспертом использовались два метода: сравнительный и доходный, затратный метод не использовался. Сравнения продаж в сравнительном методе в большой степени зависит от информации о ситуации на рынке недвижимости и ее достоверности. На момент проведения оценки имелось адекватное число аналогов, по которым известна цена предложения. При этом рынок аналогичных объектов характеризуется средней степенью ликвидности, информативностью, объективностью, что позволяло признать условия предложения рыночными, все это повысило численное значение весовой характеристики. От сторон по делу не поступало предложений для использования аналогов при проведении указанной оценки, в апелляционной жалобе также не указаны такие объекты - аналоги, которые имелись на рынке на период оценки экспертом и без оснований не учтенные им, При опросе эксперта в заседании апелляционной инстанции к нему не имелось от сторон вопросов об исключении каких-либо объектов из числа возможных аналогов, которые могли бы повлиять на определение цены данного предмета оценки.
Результатом, полученным в рамках сравнительного подхода, является сумма <данные изъяты> руб., результатом, полученным в рамках доходного подхода, является сумма <данные изъяты> руб.
Эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость представленного к оценке имущества для целей продажи составляет <данные изъяты>, исходя из объединенных исследований по результатам применения сравнительного (<данные изъяты>) и доходного (<данные изъяты>) подходов. Экспертом обосновано применение данных подходов, обоснован и мотивирован отказ от применения затратного подхода. Неприменение затратного подхода не является нарушением, влекущим признание несоответствия оценки, его применение связывается с совокупностью методов оценки стоимости объекта для определения затрат на восстановление с учетом накопленного износа. Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 года "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов". Поскольку для целей продажи не имелось оснований рассчитывать затраты на восстановлением объекта, оценка которого необходима для обращения взыскания на задолженность по кредитному договору, то неприменение данного метода является обоснованным, ссылка в апелляционной жалобе в этой части не является основанием для несогласия апелляционной инстанции с проведенной оценкой.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии выдела доли не влечет ошибочности оценки, так как оценщик действовал в соответствии с заданием на оценку. Довод апелляционной жалобы о значительной разнице в арендной плате является также необоснованным, поскольку такая разница является фактическим отражением рыночного спроса на аренду конкретных помещений. Довод апелляционной жалобы, что не проведена в отчете оценка права аренды на земельный участок не может повлечь несогласия с заключением об оценке, т.к. оно соответствует определению суда от 18.09.2014 года (л.д. 69, т. 2), установленная оценка не противоречит цели продажи, соответствует цели заключения договора ипотеки к кредитному договору, а установленная рыночная цена соответствует как сумме взыскания, так и дополнительным расходам, в том числе связанным с возможным снижением цены в ходе торгов. При наличии данного заключения стороны не были лишены возможности при наличии оснований заявить ходатайство о проведении оценки права аренды на земельный участок, однако, ходатайство о проведении повторной экспертизы заявлялось представителем истца только в отношении 43/200 долей (л.д. 128, 129, т. 3).
В части доводов апелляционной жалобы только одного из предметов договора ипотеки и неприменения 80% рыночной стоимости оценки 43/200 доли административного здания по вышеуказанному адресу, судебная коллегия исходит из того, что исходя из толкования положений пункта 1 статьи 348 и статей 329, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием. Согласно пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий одновременно:
Сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. По данному делу таких условий не имеется. Поэтому нет оснований для признания незаконным решения суда исходя из оценки одного из предметов залога, что также не противоречит цели заключения указанного договора ипотеки к кредитному договору и обращения взыскания на данное имущество. В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" начальная продажная стоимость устанавливается равной 80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика. Поскольку в данном случае имеет место судебный спор, стоимость заложенного имущества определяется судом, что прямо предусмотрено указанной нормой статьи 350 гражданского кодекса Российской Федерации, то судебная коллегия исходит из неприменимости положений статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", предусматривающей обязательное снижение рыночной стоимости недвижимого имущества.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции о соответствии отчета, представленного экспертом У., об определении рыночной стоимости указанной доли недвижимого имущества. Данный отчет соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности данного доказательства, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут служить основаниями, предусмотренными гражданским процессуальным законодательством, для отмены, изменения судебного постановления, поскольку отчет оценщика У. выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, оценщиком правомерно проведены корректировки на условия рынка, местоположения предмета недвижимости, наличия подъездных путей, с которыми не найдено оснований не согласиться. Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости предмета оценки сторонами также не представлено. Представленный по инициативе истца отчет ООО "<данные изъяты>" N, утвержденный ДД.ММ.ГГГГ, проведен после оспариваемого судебного решения. По времени проведения методов оценки представленный отчет касается иного периода, по аналогам сопоставления цен подлежит критике по месторасположению объектов - аналогов, по процессуальным вопросам не может быть принят доказательством, т.к. проведен без выражения мнения других сторон по делу, в то время как в заседании апелляционной инстанции стороны возражали против отчета по существенным основаниям, поэтому представленный отчет не может быть признан надлежащим доказательством по делу.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда не опровергают и не являются основаниями для отмены, изменения решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 18 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ОАО "Липецкий областной банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)