Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ткачев А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Г.М.
судей: Ривняк Е.В., Бабайцевой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "<.......>" к Н. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, и по встречному иску Н. к Обществу с ограниченной ответственностью "<.......>" о признании сделки недействительной,
по апелляционным жалобам представителей общества с ограниченной ответственностью "<.......>" - П. и Л.
на решение Тракторозаводского районного суда города Волгограда от 18 декабря 2013 года, которым исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований - отказано.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Ривняк Е.В., выслушав представителей ООО "<.......>" - П. и Л., поддержавших доводы жалобы, 3-го лица, представителя Н. - Н.Т., возражавшую против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
ООО "<.......>" обратилось в суд с иском к Н. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска указало, что 07 февраля 2012 года между ООО "<.......>" и ответчиком был заключен договор займа N <...> под залог недвижимости, по условиям которого банк предоставил Н. денежную сумму в размере <.......> рублей сроком на 6 месяцев, до 07 августа 2012 года, с уплатой 7% ежемесячно (<.......> рублей). Стороны договорились, что выплата займа должна производиться ежемесячно равными долями в размере <.......> рублей. В обеспечение исполнения обязательств 07 февраля 2012 года с заемщиком был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N <...> квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, по условиям которого в случае нарушения заемщиком условий договора, просрочки исполнения обязательств более чем на 30 календарных дней, взыскание заимодавцем предоставленного займа и начисленных процентов за пользование им, обращается на заложенное имущество. Стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет <.......> рублей. Срок возврата кредита наступил, однако ответчик не выполнил своих обязательств по возврату денежных средств, на требование банка о погашении задолженности не ответила.
С учетом уточнений исковых требований просило суд взыскать с ответчика: задолженность по договору займа в сумме <.......> рублей, проценты за пользование займом за период с 07 февраля 2012 года по ноября 2013 года в размере <.......> рублей, пеню за нарушение сроков погашения суммы займа и процентов за пользование кредитом в размере <.......> рублей, пеню за просрочку выплаты ежемесячных процентов в размере <.......> рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Н., установив начальную продажную стоимость в размере <.......> рублей.
Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины <.......> рублей.
Н. обратилась к ООО "<.......>" с встречным иском о признании сделки недействительной.
Свои требования основывала на том, что договор ипотеки N <...> от 07 февраля 2012 года является недействительным, заключенным вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а именно полученной тяжелой травмы ноги и нуждаемости в продолжительном и дорогостоящем лечении, а также смерти брата.
Просила суд признать договор ипотеки N <...> от 07 февраля 2012 года квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - недействительным.
Судом постановлено указанное выше решение, которым исковые требования ООО "<.......>" - удовлетворены частично.
С Н. в пользу ООО "<.......>" взыскано: сумма долга по договору займа N <...> от 07 февраля 2012 года в размере <.......> рублей, проценты за пользование займом в размере <.......> рублей, пеня за нарушение сроков погашения суммы займа в размере <.......> рублей, пеня за просрочку выплаты ежемесячных процентов в размере <.......> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <.......> рублей, а всего <.......> рублей.
В удовлетворении требований ООО "<.......>" о взыскании с Н. пени по займу в размере, превышающем <.......> рублей и пени за просрочку процентов в размере, превышающем <.......> рублей - отказано.
В удовлетворении требований ООО "<.......>" к Н. об обращении взыскания на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Н., и установлении начальной продажной цены в размере <.......> рублей - отказано.
В удовлетворении встречного иска Н. к ООО "<.......>" о признании договора ипотеки N <...> от 07 февраля 2012 года недействительным - отказано.
В апелляционной жалобе представители ООО "<.......>" - П. и Л. оспаривают законность и обоснованность судебного постановления в части отказа судом в обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены квартиры в размере <.......> рублей. Просят решение суда в указанной части отменить и иск удовлетворить.
В представленных возражениях - Н. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 07 февраля 2012 года между ООО "<.......>" и Н. был заключен договор займа N <...> под залог недвижимости, по условиям которого банк предоставил заемщику денежную сумму в размере <.......> рублей сроком на 6 месяцев, до 07 августа 2012 года, с уплатой 7% ежемесячно (<.......> рублей).
Стороны договорились, что возврат суммы займа должен производиться ежемесячно, равными долями в размере <.......> рублей.
В обеспечение исполнения обязательств 07 февраля 2012 года с заемщиком был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N <...> квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого в случае нарушения заемщиком условий договора, просрочки исполнения обязательств более чем на 30 календарных дней, взыскание заимодавцем предоставленного займа и начисленных процентов за пользование им, обращается на заложенное имущество.
Стоимость предмета залога соглашением сторон определена - <.......> рублей.
По состоянию на 29 апреля 2013 года задолженность ответчика по договору займа составила <.......> рублей, в том числе: сумма долга <.......> рублей, проценты за пользование кредитом в размере <.......> рублей, пеня за нарушение сроков погашения суммы займа в размере <.......> рублей, пеня за просрочку выплаты ежемесячных процентов в размере <.......> рублей.
Разрешая заявленный спор, суд, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору займа, взыскал с него образовавшуюся задолженность, снизив размер неустойки, подлежащей взысканию.
Отказывая в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество и установления продажной стоимости, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор ипотеки квартиры является незаключенным вследствие недостижения сторонами соглашения по его существенным условиям.
По мнению суда, существенным условием договора ипотеки является наличие согласия лица, проживающего в заложенной квартире на праве постоянного бессрочного пользования ввиду отказа от ее приватизации, в пользу настоящего собственника.
А поскольку при заключении договора ипотеки квартиры согласие матери ответчика получено не было, то кредитор лишается возможности обращения взыскания на заложенное имущество.
Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество ошибочными, основанными на неправильном применении и толковании норм материального права по следующим основаниям.
В силу статьи 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Из указанной правовой нормы следует, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим его в собственность, исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу.
Иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 марта 2013 года собственником заложенного имущества является заемщик - Н.
Согласно договору на передачу квартир в собственность от 20 ноября 2007 года мать истца - Н.Т. отказалась от приватизации спорной квартиры в пользу дочери - Н., тем самым приобрела бессрочное право пользования жилым помещением.
Истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиры <адрес>, вопрос о прекращении права пользования Н.Т. спорной квартирой не ставился.
Н.Т. стороной кредитного договора и договора ипотеки недвижимого имущества не является.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).
Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Таким образом, заемщик Н., закладывая принадлежащую ей на праве собственности квартиру, реализовывала предоставленные ей права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
При этом нормы права не предусматривают необходимость получения согласия на ипотеку иных, кроме собственника лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и совместно проживающих членов его семьи, в том числе имеющих право бессрочного пользования, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки.
Вместе с тем, обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает заключенных до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.
При переходе права собственности квартиры к ООО "<.......>", к нему также перейдут и права наймодателя по отношению к нанимателю Н.Т. При этом договор найма подлежит расторжению в предусмотренных законом случаях.
Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства, общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.
Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя), что судом учтено не было.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца, в связи с чем, судебное постановление подлежит отмене в обжалуемой части с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Тракторозаводского районного суда города Волгограда от 18 декабря 2013 года - отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "<.......>" к Н. об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены, приняв по делу в указанной части новое решение.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Н., и установить ее начальную продажную цену в размере <.......> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2116/2014
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2014 г. по делу N 33-2116/2014
Судья Ткачев А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Г.М.
судей: Ривняк Е.В., Бабайцевой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "<.......>" к Н. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, и по встречному иску Н. к Обществу с ограниченной ответственностью "<.......>" о признании сделки недействительной,
по апелляционным жалобам представителей общества с ограниченной ответственностью "<.......>" - П. и Л.
на решение Тракторозаводского районного суда города Волгограда от 18 декабря 2013 года, которым исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований - отказано.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Ривняк Е.В., выслушав представителей ООО "<.......>" - П. и Л., поддержавших доводы жалобы, 3-го лица, представителя Н. - Н.Т., возражавшую против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
ООО "<.......>" обратилось в суд с иском к Н. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска указало, что 07 февраля 2012 года между ООО "<.......>" и ответчиком был заключен договор займа N <...> под залог недвижимости, по условиям которого банк предоставил Н. денежную сумму в размере <.......> рублей сроком на 6 месяцев, до 07 августа 2012 года, с уплатой 7% ежемесячно (<.......> рублей). Стороны договорились, что выплата займа должна производиться ежемесячно равными долями в размере <.......> рублей. В обеспечение исполнения обязательств 07 февраля 2012 года с заемщиком был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N <...> квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, по условиям которого в случае нарушения заемщиком условий договора, просрочки исполнения обязательств более чем на 30 календарных дней, взыскание заимодавцем предоставленного займа и начисленных процентов за пользование им, обращается на заложенное имущество. Стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет <.......> рублей. Срок возврата кредита наступил, однако ответчик не выполнил своих обязательств по возврату денежных средств, на требование банка о погашении задолженности не ответила.
С учетом уточнений исковых требований просило суд взыскать с ответчика: задолженность по договору займа в сумме <.......> рублей, проценты за пользование займом за период с 07 февраля 2012 года по ноября 2013 года в размере <.......> рублей, пеню за нарушение сроков погашения суммы займа и процентов за пользование кредитом в размере <.......> рублей, пеню за просрочку выплаты ежемесячных процентов в размере <.......> рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Н., установив начальную продажную стоимость в размере <.......> рублей.
Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины <.......> рублей.
Н. обратилась к ООО "<.......>" с встречным иском о признании сделки недействительной.
Свои требования основывала на том, что договор ипотеки N <...> от 07 февраля 2012 года является недействительным, заключенным вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а именно полученной тяжелой травмы ноги и нуждаемости в продолжительном и дорогостоящем лечении, а также смерти брата.
Просила суд признать договор ипотеки N <...> от 07 февраля 2012 года квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - недействительным.
Судом постановлено указанное выше решение, которым исковые требования ООО "<.......>" - удовлетворены частично.
С Н. в пользу ООО "<.......>" взыскано: сумма долга по договору займа N <...> от 07 февраля 2012 года в размере <.......> рублей, проценты за пользование займом в размере <.......> рублей, пеня за нарушение сроков погашения суммы займа в размере <.......> рублей, пеня за просрочку выплаты ежемесячных процентов в размере <.......> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <.......> рублей, а всего <.......> рублей.
В удовлетворении требований ООО "<.......>" о взыскании с Н. пени по займу в размере, превышающем <.......> рублей и пени за просрочку процентов в размере, превышающем <.......> рублей - отказано.
В удовлетворении требований ООО "<.......>" к Н. об обращении взыскания на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Н., и установлении начальной продажной цены в размере <.......> рублей - отказано.
В удовлетворении встречного иска Н. к ООО "<.......>" о признании договора ипотеки N <...> от 07 февраля 2012 года недействительным - отказано.
В апелляционной жалобе представители ООО "<.......>" - П. и Л. оспаривают законность и обоснованность судебного постановления в части отказа судом в обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены квартиры в размере <.......> рублей. Просят решение суда в указанной части отменить и иск удовлетворить.
В представленных возражениях - Н. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 07 февраля 2012 года между ООО "<.......>" и Н. был заключен договор займа N <...> под залог недвижимости, по условиям которого банк предоставил заемщику денежную сумму в размере <.......> рублей сроком на 6 месяцев, до 07 августа 2012 года, с уплатой 7% ежемесячно (<.......> рублей).
Стороны договорились, что возврат суммы займа должен производиться ежемесячно, равными долями в размере <.......> рублей.
В обеспечение исполнения обязательств 07 февраля 2012 года с заемщиком был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N <...> квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого в случае нарушения заемщиком условий договора, просрочки исполнения обязательств более чем на 30 календарных дней, взыскание заимодавцем предоставленного займа и начисленных процентов за пользование им, обращается на заложенное имущество.
Стоимость предмета залога соглашением сторон определена - <.......> рублей.
По состоянию на 29 апреля 2013 года задолженность ответчика по договору займа составила <.......> рублей, в том числе: сумма долга <.......> рублей, проценты за пользование кредитом в размере <.......> рублей, пеня за нарушение сроков погашения суммы займа в размере <.......> рублей, пеня за просрочку выплаты ежемесячных процентов в размере <.......> рублей.
Разрешая заявленный спор, суд, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору займа, взыскал с него образовавшуюся задолженность, снизив размер неустойки, подлежащей взысканию.
Отказывая в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество и установления продажной стоимости, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор ипотеки квартиры является незаключенным вследствие недостижения сторонами соглашения по его существенным условиям.
По мнению суда, существенным условием договора ипотеки является наличие согласия лица, проживающего в заложенной квартире на праве постоянного бессрочного пользования ввиду отказа от ее приватизации, в пользу настоящего собственника.
А поскольку при заключении договора ипотеки квартиры согласие матери ответчика получено не было, то кредитор лишается возможности обращения взыскания на заложенное имущество.
Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество ошибочными, основанными на неправильном применении и толковании норм материального права по следующим основаниям.
В силу статьи 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Из указанной правовой нормы следует, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим его в собственность, исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу.
Иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 марта 2013 года собственником заложенного имущества является заемщик - Н.
Согласно договору на передачу квартир в собственность от 20 ноября 2007 года мать истца - Н.Т. отказалась от приватизации спорной квартиры в пользу дочери - Н., тем самым приобрела бессрочное право пользования жилым помещением.
Истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиры <адрес>, вопрос о прекращении права пользования Н.Т. спорной квартирой не ставился.
Н.Т. стороной кредитного договора и договора ипотеки недвижимого имущества не является.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).
Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Таким образом, заемщик Н., закладывая принадлежащую ей на праве собственности квартиру, реализовывала предоставленные ей права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
При этом нормы права не предусматривают необходимость получения согласия на ипотеку иных, кроме собственника лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и совместно проживающих членов его семьи, в том числе имеющих право бессрочного пользования, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки.
Вместе с тем, обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает заключенных до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.
При переходе права собственности квартиры к ООО "<.......>", к нему также перейдут и права наймодателя по отношению к нанимателю Н.Т. При этом договор найма подлежит расторжению в предусмотренных законом случаях.
Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства, общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.
Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя), что судом учтено не было.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца, в связи с чем, судебное постановление подлежит отмене в обжалуемой части с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тракторозаводского районного суда города Волгограда от 18 декабря 2013 года - отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "<.......>" к Н. об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены, приняв по делу в указанной части новое решение.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Н., и установить ее начальную продажную цену в размере <.......> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Г.М.КУЗНЕЦОВА
Г.М.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.В.РИВНЯК
Е.А.БАБАЙЦЕВА
Е.В.РИВНЯК
Е.А.БАБАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)