Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.12.2014 N Ф08-8766/2014 ПО ДЕЛУ N А32-11087/2012

Требование: Об обращении взыскания на предмет залога по договорам об ипотеке в счет погашения задолженности по кредитному договору.

Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уклонение заемщика от исполнения обязательств по кредитному договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2014 г. по делу N А32-11087/2012


Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Леоновой О.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Краснодарский комплекс "Продукт" (ИНН 2308054122, ОГРН 1022301196719) - Луговской Е.С. (доверенность от 17.11.2014), в отсутствие истца - открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Социальный городской банк" (ИНН 5029058309, ОГРН 1025000000266) в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Краснодарский комплекс "Продукт" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А32-11087/2012 (судьи Николаев Д.В., Шимбарева Н.В., Стрекачев А.Н.), установил следующее.
ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" (далее - банк) в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" (далее - общество) об обращении взыскания на предмет залога по договорам об ипотеке (залог недвижимости) от 23.03.2010 N 11.2/10-ЗН и от 29.04.2010 N 11.3/10-ЗН в счет погашения задолженности общества по кредитному договору от 18.03.2010 N 11/10 в размере 57 151 723 рублей 41 копейки.
Решением от 18.03.2013 (судья Черножуков М.В.) иск удовлетворен, обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договорам об ипотеке (залог недвижимости) от 23.03.2010 N 11.2/10-ЗН и от 29.04.2010 N 11.3/10-ЗН, начальная продажная цена предмета залога установлена в размере 40 млн рублей и 8 430 тыс. рублей.
Определением от 20.11.2013 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальных предпринимателей Юхина В.М., Юхину Н.В., Еременко И.А., Широкородюк А.В., Котляр Н.Г., Швец В.А., Шевченко Г.Н., Неменко В.А. и ООО "Оливия".
Постановлением апелляционного суда от 15.09.2014 решение от 18.03.2013 отменено, обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договорам об ипотеке (залог недвижимости) от 23.03.2010 N 11.2/10-ЗН и от 29.04.2010 N 11.3/10-ЗН: административное здание площадью 1 779,7 кв. м (литера под/А1,а1, А1, кадастровый номер 23-23-01/446/2006-112), расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Дзержинского, д. 40, начальная продажная цена установлена в размере 48 959 200 рублей, и право аренды земельного участка в части доли общества площадью 3403,9 кв. м под указанным административным зданием, начальная продажная цена - 24 124 800 рублей; нежилые помещения первого этажа N 1-4 (литера О, кадастровый номер 23-23-01/152/2006-163) площадью 113,5 кв. м, N 1-4 (литера Х, кадастровый номер 23-23-01/152/2006-164) площадью 59,4 кв. м, N 1-4 (литера М с пристройкой литера м, кадастровый номер 23-23-01/152/2006-162) площадью 119,6 кв. м, N 21-24 (литера С, кадастровый номер 23-23-01/152/2006-161) площадью 82,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Дзержинского, д. 40, начальная продажная цена - 3 122 400 рублей, 1 628 800 рублей, 3 289 600 рублей и 2 266 400 рублей соответственно. Суд постановил из стоимости заложенного имущества удовлетворить требования банка о погашении задолженности по кредитному договору от 18.03.2010 N 11/10 в сумме 38 838 984 рублей 10 копеек. В остальной части в иске отказано. Апелляционный суд исходил из того, что материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение обществом обязательств по кредитному договору. Ипотекой обременено право аренды земельного участка площадью 3 403,9 кв. м по договору аренды от 17.02.2011 N 4300017119, основания для обращения взыскания на право аренды на земельный участок площадью 13 978 кв. м отсутствуют, поскольку такое взыскание нарушает права третьих лиц, привлеченных к участию в деле, являющихся его арендаторами. Начальная продажная цена предмета залога определена судом на основании экспертного заключения от 24.04.2014 N 27-О-14. Суд не нашел возможности обратить взыскание только на часть заложенного имущества, поскольку начальная продажная цена административного здания недостаточна для покрытия требования кредитора с учетом вероятности ее снижения; реализация только административного здания без земельного участка и нежилых помещений существенно снижает его рыночную стоимость и привлекательность для потенциальных покупателей. Суд также учел, что задолженность общества перед банком увеличилась.
В кассационной жалобе общество просит изменить постановление апелляционного суда от 15.09.2014, исключив из состава имущества, на которое банк просит обратить взыскание, нежилые помещения первого этажа N 1-4 (литера О, кадастровый номер 23-23-01/152/2006-163) площадью 113,5 кв. м, N 1-4 (литера Х, кадастровый номер 23-23-01/152/2006-164) площадью 59,4 кв. м, N 1-4 (литера М с пристройкой (литера м), кадастровый номер 23-23-01/152/2006-162) площадью 119,6 кв. м, N 21-24 (литера С, кадастровый номер 23-23-01/152/2006-161) площадью 82,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Дзержинского, д. 40. По мнению заявителя жалобы, апелляционный суд неверно оценил доводы общества об исключении из числа залогового имущества названных помещений. Продажная цена административного здания и земельного участка под ним с учетом возможного ее снижения на 25% превышает размер долга общества перед банком и достаточна для ее погашения (даже при условии увеличения задолженности общества) и уплаты исполнительного сбора. Вывод суда о том, что все объекты залога представляют единый комплекс, не соответствует материалам дела.
В отзыве на жалобу банк просит оставить постановление без изменения.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Из материалов дела видно, что 18.03.2012 банк (кредитор) и общество (заемщик) заключили кредитный договор N 11/10, в соответствии с которым кредитор открывает заемщику кредитную линию с лимитом выдачи в размере 40 млн рублей под 18,5% годовых.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору банк и общество заключили договоры об ипотеке (залог недвижимости) от 23.03.2010 N 11.2/10-ЗН и от 29.04.2010 N 11.3/10-ЗН, общая залоговая стоимость имущества по которым составила 40 млн рублей и 8 430 тыс. рублей.
Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014 с общества, Нечепуренко Александра Васильевича и ООО "Центр электронных финансовых и информационных технологий "Кубань-Информ-Холдинг" в пользу банка солидарно взыскано 38 838 984 рубля 10 копеек, из которых 35 200 тыс. рублей основного долга, 2 638 984 рубля 10 копеек процентов, 1 млн рублей неустойки по кредитному договору от 18.03.2010 N 11/10.
Уклонение общества от исполнения обязательств по кредитному договору привело к судебному спору.
Общество не обжалует судебный акт в части обращения взыскания на административное здание и земельный участок под ним, а также установленную судом начальную продажную стоимость имущества. Однако считает необоснованными выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении его заявления об исключении части строений из состава имущества, на которое банк просил обратить взыскание. По мнению общества, стоимость заложенного имущества превосходит сумму обязательств перед банком.
Отклоняя доводы общества, апелляционный суд исходил из следующего.
В пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также представит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.
Действующим законодательством предусмотрен определенный порядок реализации заложенного имущества (статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (далее - Закон об ипотеке), статьи 28.1, 28.2, 28.3 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон о залоге)): продажа осуществляется на торгах; в случае объявления торгов несостоявшимися производятся вторые торги, на которых стоимость снижается на 15%; в случае объявления несостоявшимися вторых торгов залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены.
Таким образом, в случае отсутствия рыночного спроса на реализуемое имущество у залогодержателя существует возможность удовлетворить свои требования за счет приобретения залогового имущества по цене ниже на 25% от начальной. В случае недостаточности данной суммы для удовлетворения требований залогодержатель вправе взыскать оставшуюся сумму в соответствии с законодательством об исполнительном производстве, не пользуясь преимуществом перед другими кредиторами. Следовательно, начальная продажная стоимость должна быть определена с учетом возможного ее снижения в ходе торгов; величина предмета залога, на которое обращается взыскание, должна быть достаточна для покрытия требований кредитора с учетом вероятности снижения цены.
В соответствии со статьей 61 Закона об ипотеке и статьей 28.5 Закона о залоге сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для исключения из состава имущества, на которое подлежит обращению взыскание, части объектов соответствует нормам материального права и обстоятельствам дела. При этом суд правильно учел возможность снижения начальной продажной цены на 25%, необходимость погашения издержек по реализации заложенного имущества, а также увеличение задолженности общества перед банком. Кроме того, апелляционный суд установил начальную продажную цену на каждый объект заложенного имущества, что не исключает его продажу отдельными лотами и, в случае достаточности вырученных средств от его реализации для погашения требований кредитора и возмещения издержек по реализации - прекращение дальнейшей продажи имущества.
Общество в жалобе не приводит нормы материального и процессуального права, которые, по его мнению, нарушил суд апелляционной инстанции. Доводы жалобы фактически сводятся к оценке доказательств, которая не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены постановления по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А32-11087/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
К.К.АЙБАТУЛИН
Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Ю.В.РЫЖКОВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)