Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик обязательства по возврату кредита не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Кутыревой Е.Б.,
судей ФИО3 и Сокуровой Ю.А.
при секретаре ФИО5
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Кутыревой Е.Б.
дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Банк Уралсиб"
с участием представителя ФИО10, адвоката ФИО11
на решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по делу по иску Открытого акционерного общества "Банк Уралсиб" к ФИО6 и Ш.Ф.А. об обращении взыскания на предмет ипотеки,
по встречному иску ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., к Открытому акционерному обществу "УРАЛСИБ" и ФИО9 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установила:
ОАО "Банк Уралсиб" обратилось в суд с иском к ФИО6 и Ш.Ф.А. об обращении взыскания на предмет ипотеки, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО9 был заключен кредитный договор N *** на сумму *** рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ с процентной ставкой 16% годовых. Истец свои обязательства по договору исполнил, зачислив мемориальным ордером N *** от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства на счет заемщика. Однако, Заемщик обязательства по возврату кредита и оплате процентов за пользование кредитом в предусмотренных договором размере и сроки не исполняет.
Обеспечением исполнения обязательств ФИО9 перед банком по кредитному договору является залог (ипотека) индивидуального жилого дома и земельного участка, согласно заключенному между банком и ФИО9 договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ индивидуального жилого дома и земельного участка. Предметом ипотеки является одноэтажный щитовой индивидуальный жилой дом, общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: ***, и земельный участок площадью 816 кв. м, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом. В настоящее время собственниками вышеуказанного жилого дома и земельного участка являются в 1/2 доле каждый ответчики ФИО6 и Ш.Ф.А.
В целях установления рыночной стоимости предмета залога Банком была проведена оценка предмета залога с привлечением независимого оценщика ИП Д.ФИО7 отчету ИП Д.В.А. N *** от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость предмета ипотеки - индивидуального жилого дома составляет *** рублей, рыночная стоимость земельного участка составляет *** рублей.
На основании изложенного, истец просил обратить взыскание на одноэтажный щитовой индивидуальный жилой дом, общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: ***, собственником которого являются в 1/2 доле каждый: ФИО6 и ФИО8; установить начальную продажную стоимость жилого дома в размере *** рублей; установить порядок реализации жилого дом на публичных торгах; обратить взыскание на земельный участок площадью 816 кв. м, принадлежащий тем же лицам и расположенный по тому же адресу, путем его реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере *** рублей. Кроме того, истец просил взыскать с ответчиков в его пользу расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оценке предмета ипотеки.
Ответчик ФИО6, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына ФИО8 предъявила встречный иск к ОАО "Уралсиб" и ФИО9, в котором, уточнив свои требования, просила признать договор ипотеки, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ОАО "БАНК УРАЛСИБ", недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, признав невозникшим залог в отношении 1-этажного щитового индивидуального жилого дома общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой площадью 16,6 кв. м, условный номер ***, и земельного участка площадью 816 кв. м, на котором располагается жилой дом, кадастровый номер ***, располагающихся по адресу: ***; отменить регистрационную запись N *** о регистрации ипотеки, сделанную Управлением федеральной регистрационной службой по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование встречных исковых требований ФИО6 указала, что с ДД.ММ.ГГГГ состояла в зарегистрированном браке с ФИО9. Брак был расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка N <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. От брака имеется общий ребенок - Ш.Ф.А., *** года рождения.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 с ОАО "БАНК УРАЛСИБ" был заключен кредитный договор N ***, в соответствии, с условиями которого, банк предоставил ФИО9 кредит в размере *** рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ, размер процентов по кредиту 15,5% годовых. Согласно пункту 5.1 договора исполнение обязательства Заемщика по настоящему договору обеспечивается залогом в соответствии с договором ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
С условиями данного кредитного договора ФИО6 была ознакомлена и выразила свое согласие на его заключение, о чем расписалась в договоре, однако ни с какими другими документами она не знакомилась, равно как и с договором ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
Более того, при оформлении отчета об оценке имущества, передаваемого в залог, представителями банка осматривался трехэтажный жилой дом, расположенный по адресу: ***. Поскольку осматривали и фотографировали данный трехэтажный дом, то ФИО6 была в полной уверенности, что именно он стал объектом залога.
Поскольку ФИО9, осуществляя предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, сформировал необеспеченную кредиторскую задолженность, то решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель ФИО9 был признан несостоятельным (банкротом). Когда производилось конкурсное производство, в ОАО Банк "УралСиб" конкурсным управляющим направлялся запрос о наличии залоговых требований к ФИО9, на который банк отвечал, что залогодержателем имущества ИП ФИО9 не является.
Именно поэтому 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, были включены в общую конкурсную массу (без учета преимущественного права залогодержателя), и реализовывались в общем порядке.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 регистрировала в рамках раздела общего имущества свое право собственности, и в свидетельстве о регистрации никаких обременении указано не было.
Спорное имущество не было продано с торгов, и ФИО6, действуя в интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., *** года рождения, для которого данный дом является единственным местом жительства, приобрела для ребенка 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу ***.
Договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом был заключен ДД.ММ.ГГГГ. При осуществлении сделки конкурсный управляющий не сообщал ФИО6 о наличии залога в отношении данного имущества, и в договоре никаких обременений не имелось.
Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 не было известно, что дом N *** и земельный участок обременены залогом.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 было выдано уведомление о приостановлении проведения регистрации в связи с тем, что в отношении имущества зарегистрирована ипотека. ДД.ММ.ГГГГ, когда было заключено дополнительное соглашение, конкурсный управляющий сообщил ФИО6 о наличии ипотеки, зарегистрированной в пользу ОАО Банк "УралСиб".
Ответчик ФИО6 также полагает, что договор ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, поскольку в силу ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
В силу статьи 7 указанного закона на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное, а в силу статьи 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По мнению ответчика, в нарушение вышеуказанных норм права, договор ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с нарушением норм действовавшего на тот момент законодательства, поскольку не было согласовано существенное условие - оценка объекта залога.
Согласно условиям договора ипотеки стоимость указанного в пункте 1.1 жилого дома по соглашению сторон составляет *** рублей (п. 1.3 договора); стоимость указанного в пункте 1.4 земельного участка по соглашению сторон составляет *** рублей (п. 1.6). При этом в пункте 1.7 договора указано, что общая стоимость "Предмета залога" для целей установления залоговой стоимости определена в соответствии с Отчетом независимого оценщика ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N *** и по соглашению сторон составляет *** рублей. При этом в силу пункта 1.1 договора предметом залога является "1-этажный щитовой индивидуальный жилой дом общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой площадью 16,6 кв. м, условный номер *** и земельный участок площадью 816 кв. м, на котором располагается жилой дом, кадастровый номер ***.
В то же время, согласно Отчету независимого оценщика ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N *** объектом оценки были: 3-этажный жилой дом общей площадью 240 кв. м, находящийся на стадии строительства, фактически расположенный на земельном участке по адресу ***. В то же время в отчете нет указания на индивидуализирующие признаки участка: необлагороженный, полузаброшенный участок по адресу *** или земельный участок, на котором располагается жилой дом площадью 240 кв. м с различными дополнительными постройками. Кадастровый паспорт земельного участка не приложен.
Таким образом, фактически объектом залога являлось иное имущество, чем 1-этажный щитовой индивидуальный жилой дом общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой площадью 16,6 кв. м, условный номер *** и земельный участок, на котором располагается жилой дом площадью 816 кв. м, кадастровый номер ***.
ФИО6 указывает, что если бы она была ознакомлена с условиями договора залога, то не дала бы своего согласия на заключение такого договора.
Указывает, что в договоре ипотеки не отражено, что имущество находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности). Согласия ФИО6 как сособственника указанного имущества никто не получал, с условиями договора ее никто не знакомил.
Таким образом, договор ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключен с существенным нарушением норм действующего на тот момент времени законодательства, вследствие чего были нарушены ее права как сособственника жилого дома и земельного участка.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ОАО "УРАЛСИБ" по доверенности ФИО10 поддержал заявленные требования. Встречные исковые требования ФИО6 не признал.
Ответчик ФИО6, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., а также ответчик по встречному иску ФИО9, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.
Представитель ответчика ФИО6 по доверенности и ордеру адвокат ФИО11 в судебном заседании требования ОАО "Уралсиб" не признала, встречные исковые требования поддержала.
Решением Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: В удовлетворении исковых требований ОАО "Уралсиб" отказать в полном объеме. Встречные исковые требования ФИО6 удовлетворить частично.
Признать договор ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ОАО "Уралсиб" в отношении щитового жилого дома, площадью 50 кв. м и земельного участка площадью 816 кв. м, расположенный ***, недействительной сделкой.
Применить последствия недействительности сделки, признав не возникшим залог в отношении щитового жилого дома, площадью 50 кв. м и земельного участка площадью 816 кв. м, расположенный ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО6 отказать.
В апелляционной жалобе ОАО "Банк Уралсиб" поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда относительно несогласованности сторонами сделки предмета залога и его оценки, а также выводов суда о несогласии ФИО6 на залог ее супругом спорных объектов недвижимости.
В возражениях на апелляционную жалобу ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО8, просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам главы 39 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
В соответствии с положениями статьи 327.1 п. 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 п. 1 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Статья 196 п. 1 ГПК РФ предусматривает, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу судебное решение в части удовлетворения встречного иска ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына ФИО8, о признании договора ипотеки, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ОАО "БАНК УРАЛСИБ", недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, требованиям закона не отвечает.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Часть 2 указанной статьи предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
В силу части 3 названой статьи, оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В силу п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "УРАЛСИБ" и ФИО9 был заключен кредитный договор N *** на сумму *** рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 кредитного договора банк предоставляет заемщику кредит, а заемщик обязуется принять, использовать по назначению, возвратить полученный кредит, уплатить проценты на сумму кредита в размере 16% годовых и исполнить иные обязательства по кредитному договору в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору между Банком и ФИО9 был заключен договор об ипотеке индивидуального жилого дома и земельного участка, по условиям которого предметом ипотеки является одноэтажный щитовой индивидуальный жилой дом, общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: ***, и земельный участок площадью 816 кв. м, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом.
В настоящее время собственниками жилого дома и земельного участка являются в 1/2 доле каждый ФИО6 и Ш.Ф.А.
Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО6 о признании договора ипотеки недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО6 не давала согласия на залог именно щитового жилого дома ***, площадью 50 кв. м, а также не согласованным между сторонами договора залога его обязательных условий - о предмете залога и оценке.
При этом суд указал, что заключая договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что предметом ипотеки является принадлежащий ФИО9 на праве собственности жилой дом, общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: ***, и земельный участок площадью 816 кв. м, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом. В то же время стороны пришли к соглашению, что общая стоимость "предмета залога" для целей установления залоговой стоимости определена в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N *** и по соглашению сторон составляет *** рублей.
Приняв во внимание, что из указанного отчета оценщика ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N *** следует, что предметом осмотра и оценки являлось иное имущество, а именно, недостроенный (70% готовности) трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м, расположенный на земельном участка площадью 816 кв. м по ***, суд пришел к выводу о несогласованности предмета залога и его оценки.
Между тем, данный вывод нельзя признать правильным.
По смыслу вышеприведенных норм материального права, существенными условиями договора ипотеки (залога недвижимости) являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При этом предмет ипотеки должен быть определен таким образом, чтобы имелась возможность его индивидуализировать, а его оценка может быть определена соглашением сторон и должна быть указана в денежном выражении.
В данном случае предмет договора ипотеки определен пунктом 1.1. Договора как одноэтажный щитовой индивидуальный жилой дом, общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой 16,60 кв. м, условный номер ***, инвентарный номер 06418, расположенный по адресу: ***, и земельный участок, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом.
В п. 1.1 Договора также указано, что индивидуальный жилой дом принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между К.М.А. - с одной стороны, и ФИО9 - с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ; право зарегистрировано УФРС по <адрес>, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N ***, выдано свидетельство о государственной регистрации права серии *** от ДД.ММ.ГГГГ.
Имеющиеся данные позволяют с точностью установить, о каком объекте недвижимости идет речь в оспариваемом договоре ипотеки, поскольку указано наименование и местонахождение данного объекта, указано также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, наименование органа, осуществившего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, номер записи регистрации и свидетельства и государственной регистрации права, реквизиты договора, послужившего основанием для государственной регистрации права.
Более того, согласно п. 1.2 Договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ технические данные Индивидуального жилого дома содержатся в справке о техническом состоянии индивидуального жилого <адрес>, выданной ДД.ММ.ГГГГ Кстовским отделением Нижегородского филиала "Российского государственного центра инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", согласно которой инвентаризационная стоимость жилого дома составляет *** рублей.
В соответствии с указанной справкой домовладение представляет собой индивидуальный щитовой жилой дом инвентаризационной стоимостью *** рублей, общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой 16,6 кв. м, с надворными постройками в виде сарая и бани.
Указанные сведения позволяют однозначно и достоверно идентифицировать предмет ипотеки, а также вопреки позиции ФИО6 позволяют отличить его от другого расположенного в непосредственной близости недостроенного объекта недвижимости общей площадью 240 кв. м.
Следовательно, вывод суда о несогласованности сторонами сделки предмета ипотеки (залога) противоречит фактическим обстоятельствам, является незаконным и необоснованным.
Тот факт, что в договоре об ипотеке имеется ссылка на отчет об оценке ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N ***, которым оценивалось иное имущество, а именно, недостроенный (70% готовности) трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м, расположенный на земельном участка площадью 816 кв. м по улице ***, не может свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета залога и его оценки, поскольку по условиям спорного Договора об ипотеке стоимость предмета залога определена в размере *** рублей по соглашению сторон, что не противоречит требованиям закона, допускающего определять стоимость предмета оценки по соглашению между залогодателем и залогодержателем, без привлечения независимого оценщика.
Кроме того, в указанном отчете об оценке в качестве правоустанавливающих документов оценщиком приняты Свидетельства о государственной регистрации прав *** от ДД.ММ.ГГГГ и *** от ДД.ММ.ГГГГ, выданные именно в отношении тех объектов недвижимости, которые определены в пункте 1.1 Договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что при заключении договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были нарушены требования статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части согласования предмета ипотеки и его оценки.
Представляется ошибочным вывод суда о том, что при заключении спорного договора не было получено согласия супруги заемщика ФИО9 - ФИО6.
Из дела следует, что ФИО6 была осведомлена о заключении ее супругом ФИО9 кредитного договора N *** от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение обязательств по которому между Банком и ФИО9 был заключен спорный договор об ипотеке.
В частности, в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ ФИО6 дала согласие на залог ее супругом ФИО9, земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома, находящихся по адресу: ***, приобретенных супругами в период брака, за цену и условиях по его усмотрению. Данное соглашение не отменено и имеет юридическую силу.
В тексте вышеуказанного кредитного договора имеются указания о том, что ФИО6 с условиями договора и фактом его заключения согласна, возможность обращения взыскания на совместно нажитое имущество допускает и не возражает. Данное согласие скреплено личной подписью ФИО6.
При этом в самом кредитном договоре содержатся условия о том, что исполнение обязательств заемщика по настоящему договору обеспечивается залогом в соответствии с договором ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные данные дают основания полагать, что ФИО6 была осведомлена о наличии спорного договора об ипотеке и не возражала против его заключения. Тот факт, что в тексте договора об ипотеке б/н от ДД.ММ.ГГГГ не имеется данных об ознакомлении ФИО6 с его условиями, не влечет признания указанного договора недействительным, поскольку, ФИО6 не была лишена возможности ознакомиться с его содержанием.
Более того, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> ФИО12 было удостоверено согласие ФИО6 на залог ее супругом ФИО9 жилого дома и земельного участка с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: ***, приобретенных ими в течение брака.
Предъявляя встречные исковые требования, ФИО6 указывала, что давая указанное согласие, она полагала, что предметом залога будет являться другой, трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м, поскольку при оформлении отчета об оценке имущества, передаваемого в залог, осматривался именно трехэтажный дом, расположенный по адресу: ***.
Суд первой инстанции посчитал данную позицию обоснованной, поскольку в указанном согласии не содержится сведений, конкретизирующих недвижимое имущество, на залог которого ФИО6 дает согласие.
Между тем, суд не принял во внимание, что в данном письменном согласии ФИО6 указала, что согласна на передачу в залог приобретенного в период брака жилого дома и земельного участка, в то время как другой, трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м фактически представлял собой незавершенное строительством сооружение (70% готовности).
Более того, во встречных исковых требованиях указано, что трехэтажный дом площадью 240 кв. м расположен по адресу:***, в то время как являющийся предметом залога индивидуальный щитовой жилой дом общей площадью 50 кв. м расположен по адресу: ***. Именно этот адрес указан ФИО6 в письменном согласии на залог ее супругом ФИО9 жилого дома и земельного участка.
Отмечается, что указанное письменное согласие было дано ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, то есть ранее осуществления оценщиком ООО "Нижегородская оценочная компания" осмотра объекта недвижимости, имевшего место ДД.ММ.ГГГГ, что опровергает доводы ФИО6 о том, что давая указанное согласие, она полагала, что предметом залога будет являться другой, трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м, который и был обозначен при оформлении отчета об оценке имущества, передаваемого в залог.
Таким образом, выводы суда о наличии оснований для удовлетворения встречных требований, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и решение суда в данной части нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска.
При этом решение в остальной части подлежит оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "Банк Уралсиб" к ФИО6, ФИО8 об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд первой инстанции исходил из того, что возникновение права на обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только при наличии на момент обращения в суд неисполненной кредиторской задолженности, существование и размер которой истцом не подтверждены.
Выводы суда в данной части мотивированы, постановлены при правильном применении норм материального права. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по следующим мотивам.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно части 2 указанной статьи к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Статьей 50 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При этом в соответствии со статьей 54.1 указанного Федерального закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Из содержания вышеуказанных правовых положений следует, что залог не является самостоятельным обязательством, а предусмотрен законом для обеспечения исполнения основного обязательства. Залог позволяет кредитору получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом.
В пункте 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) разъяснено, что из пункта 1 статьи 348, статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.
Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в случае удовлетворения требований по основному обязательству, обеспеченному залогом.
Из содержания кредитного договора N *** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО "Банк Уралсиб" и ФИО9, следует, что заемщик обязан исполнить денежное обязательство путем погашения кредита, то есть возврата денежных средств. Указанным договором не предусмотрено обращение взыскания на предмет залога в качестве способа исполнения заемщиком своих обязательств.
Указанным кредитным договором и договором ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что обращение взыскания на предмет залога является мерой обеспечения исполнения ФИО9 обязательства по возврату Банку денежных средств, полученных в кредит.
Однако, в предъявленном ОАО "Банк Уралсиб" иске не ставился вопрос о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, что является предусмотренным законом способом защиты прав кредитора в денежном обязательстве (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из объяснений представителя истца, данных в суде первой инстанции, таких требований не предъявлялось ФИО9 и ранее.
Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие законных требований к заемщику, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, размер данных требований, а также подтверждающих тот факт, что сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
При таких данных, принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального права, ОАО "Банк Уралсиб", не предъявляя требований к должнику ФИО9 о взыскании суммы задолженности, не вправе требовать обращения взыскания на имущество залогодателя.
На основании изложенного судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО "Банк Уралсиб" к ФИО6, ФИО8 об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Оснований для отмены решения суда в данной части не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
Руководствуясь статьей 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., к Открытому акционерному обществу "УРАЛСИБ" и ФИО9 о признании договора ипотеки недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки.
В отмененной части принять новое решение, которым, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., к Открытому акционерному обществу "УРАЛСИБ" и ФИО9 о признании договора ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 и Открытым акционерным обществом "Уралсиб" в отношении щитового жилого дома, площадью 50 кв. м и земельного участка площадью 816 кв. м, расположенного по улице ***, недействительной сделкой; применении последствий недействительности сделки, отказать.
В остальной части решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Банк Уралсиб" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-3684/2015ГОДА
Требование: Об обращении взыскания на предмет ипотеки.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик обязательства по возврату кредита не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-3684/2015года
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Кутыревой Е.Б.,
судей ФИО3 и Сокуровой Ю.А.
при секретаре ФИО5
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Кутыревой Е.Б.
дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Банк Уралсиб"
с участием представителя ФИО10, адвоката ФИО11
на решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по делу по иску Открытого акционерного общества "Банк Уралсиб" к ФИО6 и Ш.Ф.А. об обращении взыскания на предмет ипотеки,
по встречному иску ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., к Открытому акционерному обществу "УРАЛСИБ" и ФИО9 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установила:
ОАО "Банк Уралсиб" обратилось в суд с иском к ФИО6 и Ш.Ф.А. об обращении взыскания на предмет ипотеки, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО9 был заключен кредитный договор N *** на сумму *** рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ с процентной ставкой 16% годовых. Истец свои обязательства по договору исполнил, зачислив мемориальным ордером N *** от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства на счет заемщика. Однако, Заемщик обязательства по возврату кредита и оплате процентов за пользование кредитом в предусмотренных договором размере и сроки не исполняет.
Обеспечением исполнения обязательств ФИО9 перед банком по кредитному договору является залог (ипотека) индивидуального жилого дома и земельного участка, согласно заключенному между банком и ФИО9 договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ индивидуального жилого дома и земельного участка. Предметом ипотеки является одноэтажный щитовой индивидуальный жилой дом, общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: ***, и земельный участок площадью 816 кв. м, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом. В настоящее время собственниками вышеуказанного жилого дома и земельного участка являются в 1/2 доле каждый ответчики ФИО6 и Ш.Ф.А.
В целях установления рыночной стоимости предмета залога Банком была проведена оценка предмета залога с привлечением независимого оценщика ИП Д.ФИО7 отчету ИП Д.В.А. N *** от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость предмета ипотеки - индивидуального жилого дома составляет *** рублей, рыночная стоимость земельного участка составляет *** рублей.
На основании изложенного, истец просил обратить взыскание на одноэтажный щитовой индивидуальный жилой дом, общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: ***, собственником которого являются в 1/2 доле каждый: ФИО6 и ФИО8; установить начальную продажную стоимость жилого дома в размере *** рублей; установить порядок реализации жилого дом на публичных торгах; обратить взыскание на земельный участок площадью 816 кв. м, принадлежащий тем же лицам и расположенный по тому же адресу, путем его реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере *** рублей. Кроме того, истец просил взыскать с ответчиков в его пользу расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оценке предмета ипотеки.
Ответчик ФИО6, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына ФИО8 предъявила встречный иск к ОАО "Уралсиб" и ФИО9, в котором, уточнив свои требования, просила признать договор ипотеки, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ОАО "БАНК УРАЛСИБ", недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, признав невозникшим залог в отношении 1-этажного щитового индивидуального жилого дома общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой площадью 16,6 кв. м, условный номер ***, и земельного участка площадью 816 кв. м, на котором располагается жилой дом, кадастровый номер ***, располагающихся по адресу: ***; отменить регистрационную запись N *** о регистрации ипотеки, сделанную Управлением федеральной регистрационной службой по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование встречных исковых требований ФИО6 указала, что с ДД.ММ.ГГГГ состояла в зарегистрированном браке с ФИО9. Брак был расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка N <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. От брака имеется общий ребенок - Ш.Ф.А., *** года рождения.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 с ОАО "БАНК УРАЛСИБ" был заключен кредитный договор N ***, в соответствии, с условиями которого, банк предоставил ФИО9 кредит в размере *** рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ, размер процентов по кредиту 15,5% годовых. Согласно пункту 5.1 договора исполнение обязательства Заемщика по настоящему договору обеспечивается залогом в соответствии с договором ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
С условиями данного кредитного договора ФИО6 была ознакомлена и выразила свое согласие на его заключение, о чем расписалась в договоре, однако ни с какими другими документами она не знакомилась, равно как и с договором ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
Более того, при оформлении отчета об оценке имущества, передаваемого в залог, представителями банка осматривался трехэтажный жилой дом, расположенный по адресу: ***. Поскольку осматривали и фотографировали данный трехэтажный дом, то ФИО6 была в полной уверенности, что именно он стал объектом залога.
Поскольку ФИО9, осуществляя предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, сформировал необеспеченную кредиторскую задолженность, то решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель ФИО9 был признан несостоятельным (банкротом). Когда производилось конкурсное производство, в ОАО Банк "УралСиб" конкурсным управляющим направлялся запрос о наличии залоговых требований к ФИО9, на который банк отвечал, что залогодержателем имущества ИП ФИО9 не является.
Именно поэтому 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, были включены в общую конкурсную массу (без учета преимущественного права залогодержателя), и реализовывались в общем порядке.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 регистрировала в рамках раздела общего имущества свое право собственности, и в свидетельстве о регистрации никаких обременении указано не было.
Спорное имущество не было продано с торгов, и ФИО6, действуя в интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., *** года рождения, для которого данный дом является единственным местом жительства, приобрела для ребенка 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу ***.
Договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом был заключен ДД.ММ.ГГГГ. При осуществлении сделки конкурсный управляющий не сообщал ФИО6 о наличии залога в отношении данного имущества, и в договоре никаких обременений не имелось.
Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 не было известно, что дом N *** и земельный участок обременены залогом.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 было выдано уведомление о приостановлении проведения регистрации в связи с тем, что в отношении имущества зарегистрирована ипотека. ДД.ММ.ГГГГ, когда было заключено дополнительное соглашение, конкурсный управляющий сообщил ФИО6 о наличии ипотеки, зарегистрированной в пользу ОАО Банк "УралСиб".
Ответчик ФИО6 также полагает, что договор ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, поскольку в силу ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
В силу статьи 7 указанного закона на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное, а в силу статьи 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По мнению ответчика, в нарушение вышеуказанных норм права, договор ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с нарушением норм действовавшего на тот момент законодательства, поскольку не было согласовано существенное условие - оценка объекта залога.
Согласно условиям договора ипотеки стоимость указанного в пункте 1.1 жилого дома по соглашению сторон составляет *** рублей (п. 1.3 договора); стоимость указанного в пункте 1.4 земельного участка по соглашению сторон составляет *** рублей (п. 1.6). При этом в пункте 1.7 договора указано, что общая стоимость "Предмета залога" для целей установления залоговой стоимости определена в соответствии с Отчетом независимого оценщика ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N *** и по соглашению сторон составляет *** рублей. При этом в силу пункта 1.1 договора предметом залога является "1-этажный щитовой индивидуальный жилой дом общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой площадью 16,6 кв. м, условный номер *** и земельный участок площадью 816 кв. м, на котором располагается жилой дом, кадастровый номер ***.
В то же время, согласно Отчету независимого оценщика ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N *** объектом оценки были: 3-этажный жилой дом общей площадью 240 кв. м, находящийся на стадии строительства, фактически расположенный на земельном участке по адресу ***. В то же время в отчете нет указания на индивидуализирующие признаки участка: необлагороженный, полузаброшенный участок по адресу *** или земельный участок, на котором располагается жилой дом площадью 240 кв. м с различными дополнительными постройками. Кадастровый паспорт земельного участка не приложен.
Таким образом, фактически объектом залога являлось иное имущество, чем 1-этажный щитовой индивидуальный жилой дом общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой площадью 16,6 кв. м, условный номер *** и земельный участок, на котором располагается жилой дом площадью 816 кв. м, кадастровый номер ***.
ФИО6 указывает, что если бы она была ознакомлена с условиями договора залога, то не дала бы своего согласия на заключение такого договора.
Указывает, что в договоре ипотеки не отражено, что имущество находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности). Согласия ФИО6 как сособственника указанного имущества никто не получал, с условиями договора ее никто не знакомил.
Таким образом, договор ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключен с существенным нарушением норм действующего на тот момент времени законодательства, вследствие чего были нарушены ее права как сособственника жилого дома и земельного участка.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ОАО "УРАЛСИБ" по доверенности ФИО10 поддержал заявленные требования. Встречные исковые требования ФИО6 не признал.
Ответчик ФИО6, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., а также ответчик по встречному иску ФИО9, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.
Представитель ответчика ФИО6 по доверенности и ордеру адвокат ФИО11 в судебном заседании требования ОАО "Уралсиб" не признала, встречные исковые требования поддержала.
Решением Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: В удовлетворении исковых требований ОАО "Уралсиб" отказать в полном объеме. Встречные исковые требования ФИО6 удовлетворить частично.
Признать договор ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ОАО "Уралсиб" в отношении щитового жилого дома, площадью 50 кв. м и земельного участка площадью 816 кв. м, расположенный ***, недействительной сделкой.
Применить последствия недействительности сделки, признав не возникшим залог в отношении щитового жилого дома, площадью 50 кв. м и земельного участка площадью 816 кв. м, расположенный ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО6 отказать.
В апелляционной жалобе ОАО "Банк Уралсиб" поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда относительно несогласованности сторонами сделки предмета залога и его оценки, а также выводов суда о несогласии ФИО6 на залог ее супругом спорных объектов недвижимости.
В возражениях на апелляционную жалобу ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО8, просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам главы 39 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
В соответствии с положениями статьи 327.1 п. 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 п. 1 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Статья 196 п. 1 ГПК РФ предусматривает, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу судебное решение в части удовлетворения встречного иска ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына ФИО8, о признании договора ипотеки, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ОАО "БАНК УРАЛСИБ", недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, требованиям закона не отвечает.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Часть 2 указанной статьи предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
В силу части 3 названой статьи, оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В силу п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "УРАЛСИБ" и ФИО9 был заключен кредитный договор N *** на сумму *** рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 кредитного договора банк предоставляет заемщику кредит, а заемщик обязуется принять, использовать по назначению, возвратить полученный кредит, уплатить проценты на сумму кредита в размере 16% годовых и исполнить иные обязательства по кредитному договору в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору между Банком и ФИО9 был заключен договор об ипотеке индивидуального жилого дома и земельного участка, по условиям которого предметом ипотеки является одноэтажный щитовой индивидуальный жилой дом, общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: ***, и земельный участок площадью 816 кв. м, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом.
В настоящее время собственниками жилого дома и земельного участка являются в 1/2 доле каждый ФИО6 и Ш.Ф.А.
Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО6 о признании договора ипотеки недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО6 не давала согласия на залог именно щитового жилого дома ***, площадью 50 кв. м, а также не согласованным между сторонами договора залога его обязательных условий - о предмете залога и оценке.
При этом суд указал, что заключая договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что предметом ипотеки является принадлежащий ФИО9 на праве собственности жилой дом, общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: ***, и земельный участок площадью 816 кв. м, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом. В то же время стороны пришли к соглашению, что общая стоимость "предмета залога" для целей установления залоговой стоимости определена в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N *** и по соглашению сторон составляет *** рублей.
Приняв во внимание, что из указанного отчета оценщика ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N *** следует, что предметом осмотра и оценки являлось иное имущество, а именно, недостроенный (70% готовности) трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м, расположенный на земельном участка площадью 816 кв. м по ***, суд пришел к выводу о несогласованности предмета залога и его оценки.
Между тем, данный вывод нельзя признать правильным.
По смыслу вышеприведенных норм материального права, существенными условиями договора ипотеки (залога недвижимости) являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При этом предмет ипотеки должен быть определен таким образом, чтобы имелась возможность его индивидуализировать, а его оценка может быть определена соглашением сторон и должна быть указана в денежном выражении.
В данном случае предмет договора ипотеки определен пунктом 1.1. Договора как одноэтажный щитовой индивидуальный жилой дом, общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой 16,60 кв. м, условный номер ***, инвентарный номер 06418, расположенный по адресу: ***, и земельный участок, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом.
В п. 1.1 Договора также указано, что индивидуальный жилой дом принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между К.М.А. - с одной стороны, и ФИО9 - с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ; право зарегистрировано УФРС по <адрес>, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N ***, выдано свидетельство о государственной регистрации права серии *** от ДД.ММ.ГГГГ.
Имеющиеся данные позволяют с точностью установить, о каком объекте недвижимости идет речь в оспариваемом договоре ипотеки, поскольку указано наименование и местонахождение данного объекта, указано также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, наименование органа, осуществившего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, номер записи регистрации и свидетельства и государственной регистрации права, реквизиты договора, послужившего основанием для государственной регистрации права.
Более того, согласно п. 1.2 Договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ технические данные Индивидуального жилого дома содержатся в справке о техническом состоянии индивидуального жилого <адрес>, выданной ДД.ММ.ГГГГ Кстовским отделением Нижегородского филиала "Российского государственного центра инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", согласно которой инвентаризационная стоимость жилого дома составляет *** рублей.
В соответствии с указанной справкой домовладение представляет собой индивидуальный щитовой жилой дом инвентаризационной стоимостью *** рублей, общей площадью 50 кв. м, в том числе жилой 16,6 кв. м, с надворными постройками в виде сарая и бани.
Указанные сведения позволяют однозначно и достоверно идентифицировать предмет ипотеки, а также вопреки позиции ФИО6 позволяют отличить его от другого расположенного в непосредственной близости недостроенного объекта недвижимости общей площадью 240 кв. м.
Следовательно, вывод суда о несогласованности сторонами сделки предмета ипотеки (залога) противоречит фактическим обстоятельствам, является незаконным и необоснованным.
Тот факт, что в договоре об ипотеке имеется ссылка на отчет об оценке ООО "Нижегородская оценочная компания" от ДД.ММ.ГГГГ N ***, которым оценивалось иное имущество, а именно, недостроенный (70% готовности) трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м, расположенный на земельном участка площадью 816 кв. м по улице ***, не может свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета залога и его оценки, поскольку по условиям спорного Договора об ипотеке стоимость предмета залога определена в размере *** рублей по соглашению сторон, что не противоречит требованиям закона, допускающего определять стоимость предмета оценки по соглашению между залогодателем и залогодержателем, без привлечения независимого оценщика.
Кроме того, в указанном отчете об оценке в качестве правоустанавливающих документов оценщиком приняты Свидетельства о государственной регистрации прав *** от ДД.ММ.ГГГГ и *** от ДД.ММ.ГГГГ, выданные именно в отношении тех объектов недвижимости, которые определены в пункте 1.1 Договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что при заключении договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были нарушены требования статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части согласования предмета ипотеки и его оценки.
Представляется ошибочным вывод суда о том, что при заключении спорного договора не было получено согласия супруги заемщика ФИО9 - ФИО6.
Из дела следует, что ФИО6 была осведомлена о заключении ее супругом ФИО9 кредитного договора N *** от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение обязательств по которому между Банком и ФИО9 был заключен спорный договор об ипотеке.
В частности, в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ ФИО6 дала согласие на залог ее супругом ФИО9, земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома, находящихся по адресу: ***, приобретенных супругами в период брака, за цену и условиях по его усмотрению. Данное соглашение не отменено и имеет юридическую силу.
В тексте вышеуказанного кредитного договора имеются указания о том, что ФИО6 с условиями договора и фактом его заключения согласна, возможность обращения взыскания на совместно нажитое имущество допускает и не возражает. Данное согласие скреплено личной подписью ФИО6.
При этом в самом кредитном договоре содержатся условия о том, что исполнение обязательств заемщика по настоящему договору обеспечивается залогом в соответствии с договором ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные данные дают основания полагать, что ФИО6 была осведомлена о наличии спорного договора об ипотеке и не возражала против его заключения. Тот факт, что в тексте договора об ипотеке б/н от ДД.ММ.ГГГГ не имеется данных об ознакомлении ФИО6 с его условиями, не влечет признания указанного договора недействительным, поскольку, ФИО6 не была лишена возможности ознакомиться с его содержанием.
Более того, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> ФИО12 было удостоверено согласие ФИО6 на залог ее супругом ФИО9 жилого дома и земельного участка с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: ***, приобретенных ими в течение брака.
Предъявляя встречные исковые требования, ФИО6 указывала, что давая указанное согласие, она полагала, что предметом залога будет являться другой, трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м, поскольку при оформлении отчета об оценке имущества, передаваемого в залог, осматривался именно трехэтажный дом, расположенный по адресу: ***.
Суд первой инстанции посчитал данную позицию обоснованной, поскольку в указанном согласии не содержится сведений, конкретизирующих недвижимое имущество, на залог которого ФИО6 дает согласие.
Между тем, суд не принял во внимание, что в данном письменном согласии ФИО6 указала, что согласна на передачу в залог приобретенного в период брака жилого дома и земельного участка, в то время как другой, трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м фактически представлял собой незавершенное строительством сооружение (70% готовности).
Более того, во встречных исковых требованиях указано, что трехэтажный дом площадью 240 кв. м расположен по адресу:***, в то время как являющийся предметом залога индивидуальный щитовой жилой дом общей площадью 50 кв. м расположен по адресу: ***. Именно этот адрес указан ФИО6 в письменном согласии на залог ее супругом ФИО9 жилого дома и земельного участка.
Отмечается, что указанное письменное согласие было дано ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, то есть ранее осуществления оценщиком ООО "Нижегородская оценочная компания" осмотра объекта недвижимости, имевшего место ДД.ММ.ГГГГ, что опровергает доводы ФИО6 о том, что давая указанное согласие, она полагала, что предметом залога будет являться другой, трехэтажный жилой дом, площадью 240 кв. м, который и был обозначен при оформлении отчета об оценке имущества, передаваемого в залог.
Таким образом, выводы суда о наличии оснований для удовлетворения встречных требований, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и решение суда в данной части нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска.
При этом решение в остальной части подлежит оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "Банк Уралсиб" к ФИО6, ФИО8 об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд первой инстанции исходил из того, что возникновение права на обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только при наличии на момент обращения в суд неисполненной кредиторской задолженности, существование и размер которой истцом не подтверждены.
Выводы суда в данной части мотивированы, постановлены при правильном применении норм материального права. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по следующим мотивам.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно части 2 указанной статьи к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Статьей 50 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При этом в соответствии со статьей 54.1 указанного Федерального закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Из содержания вышеуказанных правовых положений следует, что залог не является самостоятельным обязательством, а предусмотрен законом для обеспечения исполнения основного обязательства. Залог позволяет кредитору получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом.
В пункте 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) разъяснено, что из пункта 1 статьи 348, статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.
Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в случае удовлетворения требований по основному обязательству, обеспеченному залогом.
Из содержания кредитного договора N *** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО "Банк Уралсиб" и ФИО9, следует, что заемщик обязан исполнить денежное обязательство путем погашения кредита, то есть возврата денежных средств. Указанным договором не предусмотрено обращение взыскания на предмет залога в качестве способа исполнения заемщиком своих обязательств.
Указанным кредитным договором и договором ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что обращение взыскания на предмет залога является мерой обеспечения исполнения ФИО9 обязательства по возврату Банку денежных средств, полученных в кредит.
Однако, в предъявленном ОАО "Банк Уралсиб" иске не ставился вопрос о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, что является предусмотренным законом способом защиты прав кредитора в денежном обязательстве (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из объяснений представителя истца, данных в суде первой инстанции, таких требований не предъявлялось ФИО9 и ранее.
Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие законных требований к заемщику, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, размер данных требований, а также подтверждающих тот факт, что сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
При таких данных, принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального права, ОАО "Банк Уралсиб", не предъявляя требований к должнику ФИО9 о взыскании суммы задолженности, не вправе требовать обращения взыскания на имущество залогодателя.
На основании изложенного судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО "Банк Уралсиб" к ФИО6, ФИО8 об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Оснований для отмены решения суда в данной части не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
Руководствуясь статьей 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., к Открытому акционерному обществу "УРАЛСИБ" и ФИО9 о признании договора ипотеки недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки.
В отмененной части принять новое решение, которым, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.Ф.А., к Открытому акционерному обществу "УРАЛСИБ" и ФИО9 о признании договора ипотеки б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 и Открытым акционерным обществом "Уралсиб" в отношении щитового жилого дома, площадью 50 кв. м и земельного участка площадью 816 кв. м, расположенного по улице ***, недействительной сделкой; применении последствий недействительности сделки, отказать.
В остальной части решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Банк Уралсиб" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)