Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате кредитной задолженности, обеспеченной договором об ипотеке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.05.2015
Полный текст постановления изготовлен 15.05.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Власенко Л.В.,
судей: Агапова М.Р., Комоловой М.В.,
при участии в заседании:
от ООО "Петрокарго-Плюс": Тыхенова К.В. по дов. от 17.12.2013,
от ООО "Марин Гарденс": Тихонова Е.А. по дов. от 29.08.2014, Минакова С.В. по дов. от 12.05.2014,
от АО "БТА Банк": Захаров В.А. по дов. от 02.03.2015 N 02СЖ-288-2-1/1881, Константинов Д.А. по дов. от 02.03.2015 N 02СЖ-288-1/1880,
рассмотрев 07.05.2015 в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Марин Гарденс" и Общества с ограниченной ответственностью "Петрокарго-Плюс"
на постановление от 17.02.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Смирновым О.В., Мартыновой Е.Е., Гариповым В.С.,
по иску ООО "Петрокарго-Плюс" к ООО "Марин Гарденс",
с участием в деле третьих лиц: АО "БТА Банк", Департамент городского имущества города Москвы
об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
ООО "АМТ БАНК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "Марин Гарденс" об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от 06.04.2010 N Р/00/08/9559/ДЗ/03 имущество:
- - право аренды земельного участка общей площадью 40 185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко;
- - незавершенный строительством объект, общей площадью 16 296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), путем продажи на публичных торгах, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 821 762 153 руб. и 221 407 347 руб., соответственно.
Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате кредитной задолженности, обеспеченной указанным договором об ипотеке.
Определением от 02.04.2014 Арбитражного суда города Москвы произведена замена ООО "АМТ БАНК" на его процессуального правопреемника ООО "Петрокарго-Плюс".
Определением от 02.04.2014 Арбитражного суда города Москвы к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "БТА Банк".
Решением от 30.06.2014 Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Департамент городского имущества г. Москвы, арендодателя земельного участка, являющегося предметом спорного договора ипотеки.
В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, установив, что между сторонами имеется спор о величине начальной продажной стоимости заложенного имущества, а также учитывая необходимость установления рыночной цены предмета залога по спорному договору ипотеки, определением от 14.10.2014 назначил экспертизу по определению рыночной стоимости заложенного имущества.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 указанное решение суда первой инстанции отменено, обращено взыскание, в счет погашения кредитной задолженности ООО "Марин Гарденс" перед ООО "Петрокарго-Плюс" в размере 304 906 242 руб. 44 коп., на заложенное по договору ипотеке от 06.04.2010 N Р/00/08/9559/ДЗ/03 право аренды земельного участка общей площадью 40 185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, а также на незавершенный строительством объект, общей площадью 16 296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора).
Суд также принял решение осуществить реализацию указанного имущества путем его продажи на публичных торгах и установить начальную продажную стоимость:
- - права аренды земельного участка общей площадью 40 185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, - в размере 1 695 862 109 руб.;
- - незавершенного строительством объекта, общей площадью 16 296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящегося по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), в размере 5 170 369 550 руб.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 исправлена опечатка в резолютивной части постановления, касающаяся даты решения суда первой инстанции и реквизитов счета экспертной организации.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами обратились и истец, и ответчик.
Истец просит в своей кассационной жалобе постановление в части установления начальной продажной стоимости в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта отменить и принять новый судебный акт об установлении этой стоимости в размере 821 762 153 руб. и 221 407 347 руб. соответственно.
В обоснование чего приводятся доводы о нарушении судом норм материального и процессуального права, а именно ст. ст. 8, 9, 71, 158, 168 АПК РФ, ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности", ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закона об ипотеке), ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод").
ООО "Петрокарго-Плюс" не отрицает, что по состоянию на 10.11.2014 эксперт правильно определил рыночную стоимость объекта недвижимости и имущественного права, однако эксперт не учел, что в конце 2014 года произошло ухудшение экономической обстановки, поэтому необходимо было ориентироваться на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, следовательно, суд должен был произвести корректировку рыночной стоимости с учетом текущей ситуации на рынке недвижимости в силу ст. 54 Закона об ипотеке, ст. 451 ГК РФ.
Заявитель кассационной жалобы считает, что суд немотивированно отказал в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта, безосновательно не удовлетворил ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью предоставления справки специалиста АНО "Судебный эксперт" и не реализовал свое право по своей инициативе назначить дополнительную экспертизу, кроме того, принял судебный акт, исполнение которого невозможно: реализовать заложенное имущество по установленной судом цене невозможно в связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости.
Также в кассационной жалобе содержится довод о не применении судом ст. 340 ГК РФ, ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми начальная продажная цена объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка определяется из их стоимости, установленной в договоре, т.е. в размере 1 043 169 500 руб.
ООО "Марин Гарденс" в своей кассационной жалобе просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество и установления начальной продажной стоимости и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
В обоснование чего ответчик приводит доводы о том, что судом не была определена единая стоимость заложенного имущества и неверно определен обеспеченный залогом размер долга ООО "Марин Гарденс", поскольку сумма 32 793 144 руб. 34 коп. залогом не обеспечена, обязательство по возврату этой суммы возникло не из кредитного договора, а вследствие признания сделки недействительной.
В отзыве на кассационную жалобу ответчика истец ООО "Петрокарго-Плюс" просит оставить ее без удовлетворения, полагая содержащиеся в ней доводы безосновательными.
В отзыве на кассационную жалобу ответчика третье лицо АО "БТА Банк", напротив, полагает ее обоснованной и потому подлежащей удовлетворению Иных отзывов на кассационные жалобы не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Петрокарго-Плюс" поддержал доводы своей кассационной жалобы и приводил возражения относительно доводов кассационной жалобы ООО "Марин Гарденс", представители последнего также поддержали доводы своей кассационной жалобы и высказали возражения против кассационной жалобы истца, представители третьего лица АО "БТА Банк" поддержали довод кассационной жалобы ООО "Марин Гарденс" относительно необходимости определения единой стоимости заложенного имущества и возражали против кассационной жалобы истца.
Доводы кассационных жалоб рассмотрены по правилам ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица Департамента городского имущества г. Москвы при наличии доказательств его надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства.
Обсудив доводы кассационных жалоб, возражений относительно них, выслушав явившихся представителей истца, ответчика и третьего лица, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.
Как установлено судом, 05.12.2008 между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Марин Гарденс" заключен кредитный договор N Р/00/08/9559, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в виде возобновляемой кредитной линии, во исполнение обязательств по которому банк (залогодержатель) и ответчик (залогодатель) 06.04.2010 заключили договор об ипотеке (залоге) N Р/00/08/9559/ДЗ/03.
По условиям договора об ипотеке ответчик предоставил в залог ООО "АМТ БАНК", в обеспечение своих обязательств по кредитному договору указанное выше недвижимое имущество и право аренды.
Предмет залога оценен сторонами (п. 1.2 договора ипотеки): право аренды земельного участка - в размере 821 762 153 руб., незавершенный строительством объект - в размере 221 407 347 руб.
29.10.2013 между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Петрокарго-Плюс" заключен договор уступки прав требования (цессии) N 2013-1170/05 от, согласно которому банк передает, а ООО "Петрокарго-Плюс" принимает и оплачивает на условиях договора принадлежащие банку права требования по кредитному договору, заключенному между банком и ООО "Марин Гарденс".
Кроме того, 04.04.2014 проведена государственная регистрация ипотеки в пользу ООО "Петрокарго-Плюс".
Суд установил, что истцом надлежащим образом исполнены обязательства по кредитному договору.
Основанием для обращения с настоящим исковым заявлением послужили обстоятельства того, что ответчиком обязательства по кредитному договору надлежащим образом исполнены не были, в связи с чем образовалась задолженность.
Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2012 исковые требования ООО "АМТ БАНК" удовлетворены: с заемщика в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 272 113 098 руб. 10 коп.
Суд выяснил, что ответчик имеет перед истцом задолженность в размере 304 906 242 руб. 44 коп., что подтверждается судебными актами арбитражных судов по делам N А40-58166/2012, А40-59768/2012.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 1 и п. 2 ст. 348, ст. ст. 334, 337, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 54 Закона об ипотеке, ст. ст. 26, 28.1 Закона о залоге, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", пришел к выводу о необходимости определения начальной продажной цены имущества, исходя из его рыночной стоимости, определенной в соответствии с экспертным заключением.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания полагать указанный вывод суда ошибочным.
Суд кассационной инстанции считает необоснованными доводы кассационных жалоб о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права в части определения начальной продажной цены имущества, исходя из его рыночной стоимости.
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу п. 1, 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 названного Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге").
Суд апелляционной инстанции установил, что между сторонами имеется спор о начальной продажной цене заложенного имущества, в связи с чем и назначил экспертизу с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества.
Согласно заключению эксперта ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка", рыночная стоимость права аренды земельного участка составляет 2 119 827 636 руб.; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - 6 462 961 938 руб.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что оценка имущества, произведенная сторонами в договоре об ипотеке, существенно отличается от рыночной стоимости имущества, указанной в заключении эксперта, поскольку значительно увеличились рыночные цены объектов с момента заключения договора ипотеки.
Доказательств, подтверждающих определение рыночной стоимости спорных объектов в ином размере, в материалы дела не представлено.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Более того, истец в своей кассационной жалобе сам соглашается с правильностью определения экспертом размера рыночной стоимости, настаивая лишь на ее корректировке.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции обоснованно установил начальную продажную цену имущества с учетом п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, приняв результаты экспертной оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Доводы кассационной жалобы истца о нарушении его прав как залогодержателя, поскольку реализация предмета залога может быть затруднительна с учетом имеющегося кризиса, являются предположительными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого постановления суда.
Доводы кассационной жалобы истца относительно отказа в удовлетворении ходатайств о вызове эксперта, об отложении судебного разбирательства с целью предоставления справки специалиста АНО "Судебный эксперт", не назначения судом дополнительной экспертизы также не могут быть основаниям для отмены судебного акта. Результаты разрешения данных ходатайств отражены в протоколах судебного заседания от 21.01.2015, от 12.02.2015.
Более того, после возобновления производства по делу суд определением от 21.01.2015 предлагал лицам, участвующим в деле, представить письменные пояснения по представленному в материалы дела отчету эксперта по определению рыночной стоимости предметов залога, по вопросу возможности применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 348 ГК РФ, объему имущества, на которое следует обратить взыскание.
Справка специалиста о необходимости корректировки цены, на которую ссылается в кассационной жалобе истец, в суд апелляционной инстанции представлена не была.
В соответствии с частью первой статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части второй статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Истцом к кассационной жалобе приложен оригинал данной справки, который подлежит возвращению, так как в полномочия суда кассационной инстанции не входит исследование и оценка новых доказательств (ч. 2 ст. 287 АПК РФ).
Доводы кассационной жалобы ответчика о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации были предметом проверки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены как не нашедшие документального подтверждения, поскольку указанной правовой нормой установлены критерии незначительности и несоразмерности, исходя из которых при отсутствии доказательств обратного, нарушение обязательства признается крайне незначительным, а размер требований залогодержателя - явно несоразмерным стоимости заложенного имущества при соблюдении одновременно двух условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Суд учел, что ответчиком не представлено доказательств совершения заемщиком действий по погашению взысканной в судебном порядке кредитной задолженности, притом, что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в настоящее время многократно превышает установленные указанной нормой права три месяца.
Суд правомерно указал, что превышение рыночной стоимости заложенного имущества над кредитной задолженностью само по себе не влечет нарушение прав залогодателя, так как вырученные денежные средства от продажи заложенного имущества в части, превышающей размер долга, судебных расходов и расходов по реализации, подлежат возврату залогодателю.
Подробно в обжалуемом судебном акте, со ссылками на нормы права, изложены и мотивы, по которым суд отклонил доводы об отсутствии оснований для обращения взыскания одновременно на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка.
Довод кассационной жалобы ответчика относительно того, что судом не определена единая начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на торгах, не может служить основанием для отмены судебного акта Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Иного из положений приведенной нормы не вытекает.
Определение начальной продажной цены пообъектно в данном случае не препятствует реализации имущества (являющегося, как утверждают ответчик и третье лицо, неделимым) единым лотом.
Довод кассационной жалобы ответчика относительно неправильного определения судом задолженности (необходимости исключения суммы 32 793 144 руб. 34 коп. как не обеспеченной залогом) является необоснованным, поскольку данная сумма представляет задолженность по кредитному договору, что следует из содержания судебного акта, которым признаны недействительной сделкой банковские операции по погашению задолженности по кредиту перед ООО "Марин Гарденс" в указанном размере (определение Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2013 по делу N А40-59768/2012).
Таким образом, суд апелляционной инстанции в результате рассмотрения разногласий, возникших между сторонами по вопросу определения величины начальной продажной цены заложенного имущества, обоснованно утвердил ее в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости этого имущества, определенной в представленном независимым экспертом заключении.
Суд кассационной инстанции при рассмотрении дела проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 АПК РФ).
Переоценка доказательств и обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм материального либо процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного постановления, судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого постановления суда не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу N А40-58168/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Л.В.ВЛАСЕНКО
Судьи
М.Р.АГАПОВ
М.В.КОМОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 15.05.2015 N Ф05-4815/2015 ПО ДЕЛУ N А40-58168/2012
Требование: Об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате кредитной задолженности, обеспеченной договором об ипотеке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 г. по делу N А40-58168/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07.05.2015
Полный текст постановления изготовлен 15.05.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Власенко Л.В.,
судей: Агапова М.Р., Комоловой М.В.,
при участии в заседании:
от ООО "Петрокарго-Плюс": Тыхенова К.В. по дов. от 17.12.2013,
от ООО "Марин Гарденс": Тихонова Е.А. по дов. от 29.08.2014, Минакова С.В. по дов. от 12.05.2014,
от АО "БТА Банк": Захаров В.А. по дов. от 02.03.2015 N 02СЖ-288-2-1/1881, Константинов Д.А. по дов. от 02.03.2015 N 02СЖ-288-1/1880,
рассмотрев 07.05.2015 в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Марин Гарденс" и Общества с ограниченной ответственностью "Петрокарго-Плюс"
на постановление от 17.02.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Смирновым О.В., Мартыновой Е.Е., Гариповым В.С.,
по иску ООО "Петрокарго-Плюс" к ООО "Марин Гарденс",
с участием в деле третьих лиц: АО "БТА Банк", Департамент городского имущества города Москвы
об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
ООО "АМТ БАНК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "Марин Гарденс" об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от 06.04.2010 N Р/00/08/9559/ДЗ/03 имущество:
- - право аренды земельного участка общей площадью 40 185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко;
- - незавершенный строительством объект, общей площадью 16 296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), путем продажи на публичных торгах, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 821 762 153 руб. и 221 407 347 руб., соответственно.
Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате кредитной задолженности, обеспеченной указанным договором об ипотеке.
Определением от 02.04.2014 Арбитражного суда города Москвы произведена замена ООО "АМТ БАНК" на его процессуального правопреемника ООО "Петрокарго-Плюс".
Определением от 02.04.2014 Арбитражного суда города Москвы к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "БТА Банк".
Решением от 30.06.2014 Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Департамент городского имущества г. Москвы, арендодателя земельного участка, являющегося предметом спорного договора ипотеки.
В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, установив, что между сторонами имеется спор о величине начальной продажной стоимости заложенного имущества, а также учитывая необходимость установления рыночной цены предмета залога по спорному договору ипотеки, определением от 14.10.2014 назначил экспертизу по определению рыночной стоимости заложенного имущества.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 указанное решение суда первой инстанции отменено, обращено взыскание, в счет погашения кредитной задолженности ООО "Марин Гарденс" перед ООО "Петрокарго-Плюс" в размере 304 906 242 руб. 44 коп., на заложенное по договору ипотеке от 06.04.2010 N Р/00/08/9559/ДЗ/03 право аренды земельного участка общей площадью 40 185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, а также на незавершенный строительством объект, общей площадью 16 296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора).
Суд также принял решение осуществить реализацию указанного имущества путем его продажи на публичных торгах и установить начальную продажную стоимость:
- - права аренды земельного участка общей площадью 40 185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, - в размере 1 695 862 109 руб.;
- - незавершенного строительством объекта, общей площадью 16 296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящегося по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), в размере 5 170 369 550 руб.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 исправлена опечатка в резолютивной части постановления, касающаяся даты решения суда первой инстанции и реквизитов счета экспертной организации.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами обратились и истец, и ответчик.
Истец просит в своей кассационной жалобе постановление в части установления начальной продажной стоимости в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта отменить и принять новый судебный акт об установлении этой стоимости в размере 821 762 153 руб. и 221 407 347 руб. соответственно.
В обоснование чего приводятся доводы о нарушении судом норм материального и процессуального права, а именно ст. ст. 8, 9, 71, 158, 168 АПК РФ, ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности", ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закона об ипотеке), ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод").
ООО "Петрокарго-Плюс" не отрицает, что по состоянию на 10.11.2014 эксперт правильно определил рыночную стоимость объекта недвижимости и имущественного права, однако эксперт не учел, что в конце 2014 года произошло ухудшение экономической обстановки, поэтому необходимо было ориентироваться на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, следовательно, суд должен был произвести корректировку рыночной стоимости с учетом текущей ситуации на рынке недвижимости в силу ст. 54 Закона об ипотеке, ст. 451 ГК РФ.
Заявитель кассационной жалобы считает, что суд немотивированно отказал в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта, безосновательно не удовлетворил ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью предоставления справки специалиста АНО "Судебный эксперт" и не реализовал свое право по своей инициативе назначить дополнительную экспертизу, кроме того, принял судебный акт, исполнение которого невозможно: реализовать заложенное имущество по установленной судом цене невозможно в связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости.
Также в кассационной жалобе содержится довод о не применении судом ст. 340 ГК РФ, ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми начальная продажная цена объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка определяется из их стоимости, установленной в договоре, т.е. в размере 1 043 169 500 руб.
ООО "Марин Гарденс" в своей кассационной жалобе просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество и установления начальной продажной стоимости и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
В обоснование чего ответчик приводит доводы о том, что судом не была определена единая стоимость заложенного имущества и неверно определен обеспеченный залогом размер долга ООО "Марин Гарденс", поскольку сумма 32 793 144 руб. 34 коп. залогом не обеспечена, обязательство по возврату этой суммы возникло не из кредитного договора, а вследствие признания сделки недействительной.
В отзыве на кассационную жалобу ответчика истец ООО "Петрокарго-Плюс" просит оставить ее без удовлетворения, полагая содержащиеся в ней доводы безосновательными.
В отзыве на кассационную жалобу ответчика третье лицо АО "БТА Банк", напротив, полагает ее обоснованной и потому подлежащей удовлетворению Иных отзывов на кассационные жалобы не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Петрокарго-Плюс" поддержал доводы своей кассационной жалобы и приводил возражения относительно доводов кассационной жалобы ООО "Марин Гарденс", представители последнего также поддержали доводы своей кассационной жалобы и высказали возражения против кассационной жалобы истца, представители третьего лица АО "БТА Банк" поддержали довод кассационной жалобы ООО "Марин Гарденс" относительно необходимости определения единой стоимости заложенного имущества и возражали против кассационной жалобы истца.
Доводы кассационных жалоб рассмотрены по правилам ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица Департамента городского имущества г. Москвы при наличии доказательств его надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства.
Обсудив доводы кассационных жалоб, возражений относительно них, выслушав явившихся представителей истца, ответчика и третьего лица, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.
Как установлено судом, 05.12.2008 между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Марин Гарденс" заключен кредитный договор N Р/00/08/9559, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в виде возобновляемой кредитной линии, во исполнение обязательств по которому банк (залогодержатель) и ответчик (залогодатель) 06.04.2010 заключили договор об ипотеке (залоге) N Р/00/08/9559/ДЗ/03.
По условиям договора об ипотеке ответчик предоставил в залог ООО "АМТ БАНК", в обеспечение своих обязательств по кредитному договору указанное выше недвижимое имущество и право аренды.
Предмет залога оценен сторонами (п. 1.2 договора ипотеки): право аренды земельного участка - в размере 821 762 153 руб., незавершенный строительством объект - в размере 221 407 347 руб.
29.10.2013 между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Петрокарго-Плюс" заключен договор уступки прав требования (цессии) N 2013-1170/05 от, согласно которому банк передает, а ООО "Петрокарго-Плюс" принимает и оплачивает на условиях договора принадлежащие банку права требования по кредитному договору, заключенному между банком и ООО "Марин Гарденс".
Кроме того, 04.04.2014 проведена государственная регистрация ипотеки в пользу ООО "Петрокарго-Плюс".
Суд установил, что истцом надлежащим образом исполнены обязательства по кредитному договору.
Основанием для обращения с настоящим исковым заявлением послужили обстоятельства того, что ответчиком обязательства по кредитному договору надлежащим образом исполнены не были, в связи с чем образовалась задолженность.
Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2012 исковые требования ООО "АМТ БАНК" удовлетворены: с заемщика в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 272 113 098 руб. 10 коп.
Суд выяснил, что ответчик имеет перед истцом задолженность в размере 304 906 242 руб. 44 коп., что подтверждается судебными актами арбитражных судов по делам N А40-58166/2012, А40-59768/2012.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 1 и п. 2 ст. 348, ст. ст. 334, 337, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 54 Закона об ипотеке, ст. ст. 26, 28.1 Закона о залоге, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", пришел к выводу о необходимости определения начальной продажной цены имущества, исходя из его рыночной стоимости, определенной в соответствии с экспертным заключением.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания полагать указанный вывод суда ошибочным.
Суд кассационной инстанции считает необоснованными доводы кассационных жалоб о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права в части определения начальной продажной цены имущества, исходя из его рыночной стоимости.
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу п. 1, 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 названного Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге").
Суд апелляционной инстанции установил, что между сторонами имеется спор о начальной продажной цене заложенного имущества, в связи с чем и назначил экспертизу с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества.
Согласно заключению эксперта ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка", рыночная стоимость права аренды земельного участка составляет 2 119 827 636 руб.; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - 6 462 961 938 руб.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что оценка имущества, произведенная сторонами в договоре об ипотеке, существенно отличается от рыночной стоимости имущества, указанной в заключении эксперта, поскольку значительно увеличились рыночные цены объектов с момента заключения договора ипотеки.
Доказательств, подтверждающих определение рыночной стоимости спорных объектов в ином размере, в материалы дела не представлено.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Более того, истец в своей кассационной жалобе сам соглашается с правильностью определения экспертом размера рыночной стоимости, настаивая лишь на ее корректировке.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции обоснованно установил начальную продажную цену имущества с учетом п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, приняв результаты экспертной оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Доводы кассационной жалобы истца о нарушении его прав как залогодержателя, поскольку реализация предмета залога может быть затруднительна с учетом имеющегося кризиса, являются предположительными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого постановления суда.
Доводы кассационной жалобы истца относительно отказа в удовлетворении ходатайств о вызове эксперта, об отложении судебного разбирательства с целью предоставления справки специалиста АНО "Судебный эксперт", не назначения судом дополнительной экспертизы также не могут быть основаниям для отмены судебного акта. Результаты разрешения данных ходатайств отражены в протоколах судебного заседания от 21.01.2015, от 12.02.2015.
Более того, после возобновления производства по делу суд определением от 21.01.2015 предлагал лицам, участвующим в деле, представить письменные пояснения по представленному в материалы дела отчету эксперта по определению рыночной стоимости предметов залога, по вопросу возможности применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 348 ГК РФ, объему имущества, на которое следует обратить взыскание.
Справка специалиста о необходимости корректировки цены, на которую ссылается в кассационной жалобе истец, в суд апелляционной инстанции представлена не была.
В соответствии с частью первой статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части второй статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Истцом к кассационной жалобе приложен оригинал данной справки, который подлежит возвращению, так как в полномочия суда кассационной инстанции не входит исследование и оценка новых доказательств (ч. 2 ст. 287 АПК РФ).
Доводы кассационной жалобы ответчика о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации были предметом проверки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены как не нашедшие документального подтверждения, поскольку указанной правовой нормой установлены критерии незначительности и несоразмерности, исходя из которых при отсутствии доказательств обратного, нарушение обязательства признается крайне незначительным, а размер требований залогодержателя - явно несоразмерным стоимости заложенного имущества при соблюдении одновременно двух условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Суд учел, что ответчиком не представлено доказательств совершения заемщиком действий по погашению взысканной в судебном порядке кредитной задолженности, притом, что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в настоящее время многократно превышает установленные указанной нормой права три месяца.
Суд правомерно указал, что превышение рыночной стоимости заложенного имущества над кредитной задолженностью само по себе не влечет нарушение прав залогодателя, так как вырученные денежные средства от продажи заложенного имущества в части, превышающей размер долга, судебных расходов и расходов по реализации, подлежат возврату залогодателю.
Подробно в обжалуемом судебном акте, со ссылками на нормы права, изложены и мотивы, по которым суд отклонил доводы об отсутствии оснований для обращения взыскания одновременно на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка.
Довод кассационной жалобы ответчика относительно того, что судом не определена единая начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на торгах, не может служить основанием для отмены судебного акта Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Иного из положений приведенной нормы не вытекает.
Определение начальной продажной цены пообъектно в данном случае не препятствует реализации имущества (являющегося, как утверждают ответчик и третье лицо, неделимым) единым лотом.
Довод кассационной жалобы ответчика относительно неправильного определения судом задолженности (необходимости исключения суммы 32 793 144 руб. 34 коп. как не обеспеченной залогом) является необоснованным, поскольку данная сумма представляет задолженность по кредитному договору, что следует из содержания судебного акта, которым признаны недействительной сделкой банковские операции по погашению задолженности по кредиту перед ООО "Марин Гарденс" в указанном размере (определение Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2013 по делу N А40-59768/2012).
Таким образом, суд апелляционной инстанции в результате рассмотрения разногласий, возникших между сторонами по вопросу определения величины начальной продажной цены заложенного имущества, обоснованно утвердил ее в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости этого имущества, определенной в представленном независимым экспертом заключении.
Суд кассационной инстанции при рассмотрении дела проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 АПК РФ).
Переоценка доказательств и обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм материального либо процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного постановления, судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого постановления суда не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу N А40-58168/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Л.В.ВЛАСЕНКО
Судьи
М.Р.АГАПОВ
М.В.КОМОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)