Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указывает на то, что обязанность по возврату задолженности заемщиком исполнялась ненадлежащим образом, в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору заключены договора поручительства с ответчиками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Бузуртанова Л.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
Председательствующего Панкратовой Е.А.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании 27 мая 2015 года
дело по апелляционной жалобе представителя Т. - К. на решение Советского районного суда г. Омска 27 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования Закрытого акционерного общества "Банк ВТБ-24" удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Плазма", Т., С. солидарно в пользу Закрытого акционерного общества "Банк ВТБ-24" задолженность по кредитному соглашению N N <...> от 28.12.2012 года в размере N <...> рублей (N <...>) рублей 17 копеек.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Плазма", Т., С. в пользу Закрытого акционерного общества "Банк ВТБ-24" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере N <...> рублей в равных долях в сумме N <...> (N <...>) рубля 33 копейки с каждого.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Плазма", Т., С. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Омэкс" судебные расходы в размере N <...> рублей в равных долях в сумме N <...> (N <...>) рублей 67 копеек с каждого.
Обратить взыскание на предмет залога - нежилое помещение площадью 309,80 кв. м, номера на поэтажном плане 3 этажа: 1 - 12; 32 - 49; 51, находящееся на третьем этаже административно-бытового здания, литера А, кадастровый номер: N <...>, расположенное по адресу: г. Омске, ул. <...>, принадлежащее на праве собственности Т..
Определить в качестве способа реализации нежилого помещения площадью 309,80 кв. м, номера на поэтажном плане 3 этажа: 1 - 12; 32 - 49; 51, находящегося на третьем этаже административно-бытового здания, литера А, кадастровый номер: N <...>, расположенного по адресу: г. Омске, <...>, публичные торги, установив начальную продажную цену в размере N <...> N <...> (N <...>) рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
ЗАО "Банк ВТБ-24" обратился к ООО "Плазма", Т., С. с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных исковых требований указали, что 28.12.2012 г. заключили с ООО "Плазма" кредитное соглашение, по которому Банк предоставил денежные средства в сумме N <...> рублей, под 15,1%, сроком на 60 месяцев. В обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору заключены договора поручительства с Т., С.; заключен договор об ипотеке между кредитором и Т., предмет залога: нежилое помещение площадью 309,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Омске, ул. <...>. Поскольку обязанность по возврату задолженности исполнялась ненадлежащим образом, просили взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в размере N <...> рублей; обратить взыскание на залоговое имущество - нежилое помещение площадью 309,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Омске, <...>, установив начальную продажную цену в сумме N <...> рублей, взыскать расходы по оплате госпошлины.
Представитель истца ЗАО "Банк ВТБ 24" в судебное заседание не явился.
Ответчики С., ООО "Плазма" в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика Т. - К., в судебном заседании пояснил, что с иском не согласен в части определения начальной продажной стоимости залогового имущества. Полагает, что начальная продажная стоимость должна быть установлена на основании заключения о рыночной стоимости оценщика, представленного Т.
Представитель третьего лица Омского регионального фонда поддержки и развития малого предпринимательства - А., в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась, пояснила, что поручитель по кредитному договору, несет субсидиарную ответственность наравне с заемщиком.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе представитель Т. - К. просит отменить решение суда. Указал, что ответчик согласился с определением рыночной стоимости спорного имущества, согласно отчета ИП Л. в сумме N <...> рублей, между тем судом в основу решения положено заключение эксперта ООО "ОМЭКС". В заключение эксперта обнаружены противоречия в выводах. Просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости в соответствии с отчетом ИП Л. в сумме N <...> рублей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег. Договор считает заключенным с момента передачи денег. При этом, ст. 808 ГК РФ устанавливает, что кредитный договор, как договор займа, должен быть заключен в письменной форме.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу п. п. 1, 2 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В силу ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Указанная норма в действующей редакции является отсылочной и конкретизирована в части порядка обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нормами Закона РФ "Об ипотеке".
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судом установлено, что 28.12.2012 г. между ЗАО "Банк ВТБ 24" и ООО "Плазма" заключено кредитное соглашение, в соответствии с которым Банк предоставил ответчику денежные средства в сумме N <...> рублей, сроком на 60 месяцев, под 15,1% годовых. Заемщик обязался возвратить денежные средства, уплатить проценты и исполнить иные обязательства, предусмотренные договором.
В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору 28.12.2012 г. ЗАО "Банк ВТБ 24" заключил с Т., С. договоры поручительства.
В обеспечение надлежащего исполнения условий кредитного договора 28.12.2012 г., между ЗАО Банк ВТБ-24 и Т. заключен договор ипотеки, предметом залога явилось: нежилое помещение площадью 309,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Омске, ул. <...>.
Поскольку обязательства заемщика по кредитному соглашению исполнялись ненадлежащим образом, по состоянию на 09.10.2014 года образовалась задолженность в размере N <...> рублей, из которых: кредит - N <...> рублей, проценты за пользование кредитом - N <...> рублей, пени по процентам - N <...> рублей, пени по просроченному долгу - N <...> рублей.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу об их удовлетворении, взыскав с ответчиков вышеуказанную сумму задолженности в солидарном порядке, расходы по оплате госпошлины.
Оснований ставить под сомнения приведенные выводы суда первой инстанции, у судебной коллегии не имеется. Судебный акт в указанной части сторонами не обжалуется.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, судом определена начальная продажная стоимость объекта недвижимости, в размере 80% от рыночной стоимости, которая установлена заключением эксперта ООО "ОМЭКС"; указан способ реализации - публичные торги; начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации - N <...> рублей (N <...>).
Выражая несогласие с определенной судом стоимостью объекта недвижимости, податель жалобы указал на противоречия в выводах эксперта, а именно необоснованное уменьшение средней рыночной стоимости квадратного метра нежилых помещений в САО г. Омска с N <...> рублей до N <...> рублей; неясности в применении уменьшающего коэффициента "уторговывания", который с 8% увеличился до 10%; неточности в корректировании цены аналогичного помещения с N <...> рублей за кв. м до N <...> рублей.
Судебная коллегия данные доводы находит необоснованными и не являющимися основанием к отмене судебного решения.
Как следует из ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Положения ст. 86 ГПК РФ предусматривают, что эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. За дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности (ст. 307 УК РФ).
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со ст. 8 указанного Закона, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Исходя из правил установленных ст. 14 закона N 135-ФЗ, выбор методики проведения исследования является исключительной прерогативой эксперта. Последний вправе самостоятельно решить вопрос о применении любых возможных (вплоть до самостоятельно разработанных) методов осуществления исследовательских работ, использование которых позволяют ему как лицу, обладающему специальными познаниями, представить исчерпывающие ответы на поставленные вопросы - вне зависимости от наличия либо отсутствия регистрации органами юстиции акта, содержащего примененную методику.
Как следует из представленного экспертом Х. информационного письма, в заключение эксперта имеются технические опечатки, в связи с чем следует читать: корректировка на уторговывание принята по результатам анализа рынка и составляет (- 7%), безрисковая ставка (безопасная ставка, являющаяся эталоном минимального риска, на дату оценки составляет 6%.
Экспертом разъяснено, что указание в заключении в таблице 1 на стоимость квадратного метра в САО г. Омска в размере N <...> рублей является средневзвещанной ценой предложения 1 кв. м по административным округами и служит основной для определения корректировки.
Стоимость за единицу сравнения в таблице 22 получена в результате вычислений, по которым скорректированная величина соответствующего аналога умножена на весовой коэффициент, в результате которого стоимость за единицу сравнения за кв. м составила N <...> рублей.
Судебная коллегия считает, что заключение эксперта, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта являются обоснованными, эксперт имеет необходимое образование, стаж работы и был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ. Ответчик не представил суду доказательств, опровергающих выводы эксперта. Соответственно у суда первой инстанции обоснованно не имелось оснований не доверять указанному заключению эксперта.
Таким образом, суд пришел к верному выводу об установлении начальной продажной цены спорного объекта недвижимости, в размере 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости, которая установлена заключением эксперта ООО "ОМЭКС" и составляет N <...> рублей.
При этом судебная коллегия также принимает во внимание, что залоговая стоимость спорного имущества договором ипотеки от 28 декабря 2012 года определена в размере N <...> рублей и с учетом непродолжительного периода времени с момента заключения договора ипотеки до обращения в суд с указанными исковыми требованиями (27.10.2014), отсутствия доказательств подтверждающих, что за указанный период времени стоимость нежилых помещений существенно увеличилась, суд обоснованно не усмотрел оснований для принятия за основу стоимости объекта, исходя из оценки представленной Т.
Каких-либо иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана должная правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права и вынесено законное решение.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
решение Советского районного суда г. Омска от 27 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3334/15
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указывает на то, что обязанность по возврату задолженности заемщиком исполнялась ненадлежащим образом, в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору заключены договора поручительства с ответчиками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. по делу N 33-3334/15
Председательствующий: Бузуртанова Л.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
Председательствующего Панкратовой Е.А.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании 27 мая 2015 года
дело по апелляционной жалобе представителя Т. - К. на решение Советского районного суда г. Омска 27 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования Закрытого акционерного общества "Банк ВТБ-24" удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Плазма", Т., С. солидарно в пользу Закрытого акционерного общества "Банк ВТБ-24" задолженность по кредитному соглашению N N <...> от 28.12.2012 года в размере N <...> рублей (N <...>) рублей 17 копеек.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Плазма", Т., С. в пользу Закрытого акционерного общества "Банк ВТБ-24" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере N <...> рублей в равных долях в сумме N <...> (N <...>) рубля 33 копейки с каждого.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Плазма", Т., С. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Омэкс" судебные расходы в размере N <...> рублей в равных долях в сумме N <...> (N <...>) рублей 67 копеек с каждого.
Обратить взыскание на предмет залога - нежилое помещение площадью 309,80 кв. м, номера на поэтажном плане 3 этажа: 1 - 12; 32 - 49; 51, находящееся на третьем этаже административно-бытового здания, литера А, кадастровый номер: N <...>, расположенное по адресу: г. Омске, ул. <...>, принадлежащее на праве собственности Т..
Определить в качестве способа реализации нежилого помещения площадью 309,80 кв. м, номера на поэтажном плане 3 этажа: 1 - 12; 32 - 49; 51, находящегося на третьем этаже административно-бытового здания, литера А, кадастровый номер: N <...>, расположенного по адресу: г. Омске, <...>, публичные торги, установив начальную продажную цену в размере N <...> N <...> (N <...>) рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
ЗАО "Банк ВТБ-24" обратился к ООО "Плазма", Т., С. с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных исковых требований указали, что 28.12.2012 г. заключили с ООО "Плазма" кредитное соглашение, по которому Банк предоставил денежные средства в сумме N <...> рублей, под 15,1%, сроком на 60 месяцев. В обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору заключены договора поручительства с Т., С.; заключен договор об ипотеке между кредитором и Т., предмет залога: нежилое помещение площадью 309,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Омске, ул. <...>. Поскольку обязанность по возврату задолженности исполнялась ненадлежащим образом, просили взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в размере N <...> рублей; обратить взыскание на залоговое имущество - нежилое помещение площадью 309,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Омске, <...>, установив начальную продажную цену в сумме N <...> рублей, взыскать расходы по оплате госпошлины.
Представитель истца ЗАО "Банк ВТБ 24" в судебное заседание не явился.
Ответчики С., ООО "Плазма" в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика Т. - К., в судебном заседании пояснил, что с иском не согласен в части определения начальной продажной стоимости залогового имущества. Полагает, что начальная продажная стоимость должна быть установлена на основании заключения о рыночной стоимости оценщика, представленного Т.
Представитель третьего лица Омского регионального фонда поддержки и развития малого предпринимательства - А., в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась, пояснила, что поручитель по кредитному договору, несет субсидиарную ответственность наравне с заемщиком.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе представитель Т. - К. просит отменить решение суда. Указал, что ответчик согласился с определением рыночной стоимости спорного имущества, согласно отчета ИП Л. в сумме N <...> рублей, между тем судом в основу решения положено заключение эксперта ООО "ОМЭКС". В заключение эксперта обнаружены противоречия в выводах. Просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости в соответствии с отчетом ИП Л. в сумме N <...> рублей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег. Договор считает заключенным с момента передачи денег. При этом, ст. 808 ГК РФ устанавливает, что кредитный договор, как договор займа, должен быть заключен в письменной форме.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу п. п. 1, 2 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В силу ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Указанная норма в действующей редакции является отсылочной и конкретизирована в части порядка обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нормами Закона РФ "Об ипотеке".
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судом установлено, что 28.12.2012 г. между ЗАО "Банк ВТБ 24" и ООО "Плазма" заключено кредитное соглашение, в соответствии с которым Банк предоставил ответчику денежные средства в сумме N <...> рублей, сроком на 60 месяцев, под 15,1% годовых. Заемщик обязался возвратить денежные средства, уплатить проценты и исполнить иные обязательства, предусмотренные договором.
В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору 28.12.2012 г. ЗАО "Банк ВТБ 24" заключил с Т., С. договоры поручительства.
В обеспечение надлежащего исполнения условий кредитного договора 28.12.2012 г., между ЗАО Банк ВТБ-24 и Т. заключен договор ипотеки, предметом залога явилось: нежилое помещение площадью 309,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Омске, ул. <...>.
Поскольку обязательства заемщика по кредитному соглашению исполнялись ненадлежащим образом, по состоянию на 09.10.2014 года образовалась задолженность в размере N <...> рублей, из которых: кредит - N <...> рублей, проценты за пользование кредитом - N <...> рублей, пени по процентам - N <...> рублей, пени по просроченному долгу - N <...> рублей.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу об их удовлетворении, взыскав с ответчиков вышеуказанную сумму задолженности в солидарном порядке, расходы по оплате госпошлины.
Оснований ставить под сомнения приведенные выводы суда первой инстанции, у судебной коллегии не имеется. Судебный акт в указанной части сторонами не обжалуется.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, судом определена начальная продажная стоимость объекта недвижимости, в размере 80% от рыночной стоимости, которая установлена заключением эксперта ООО "ОМЭКС"; указан способ реализации - публичные торги; начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации - N <...> рублей (N <...>).
Выражая несогласие с определенной судом стоимостью объекта недвижимости, податель жалобы указал на противоречия в выводах эксперта, а именно необоснованное уменьшение средней рыночной стоимости квадратного метра нежилых помещений в САО г. Омска с N <...> рублей до N <...> рублей; неясности в применении уменьшающего коэффициента "уторговывания", который с 8% увеличился до 10%; неточности в корректировании цены аналогичного помещения с N <...> рублей за кв. м до N <...> рублей.
Судебная коллегия данные доводы находит необоснованными и не являющимися основанием к отмене судебного решения.
Как следует из ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Положения ст. 86 ГПК РФ предусматривают, что эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. За дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности (ст. 307 УК РФ).
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со ст. 8 указанного Закона, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Исходя из правил установленных ст. 14 закона N 135-ФЗ, выбор методики проведения исследования является исключительной прерогативой эксперта. Последний вправе самостоятельно решить вопрос о применении любых возможных (вплоть до самостоятельно разработанных) методов осуществления исследовательских работ, использование которых позволяют ему как лицу, обладающему специальными познаниями, представить исчерпывающие ответы на поставленные вопросы - вне зависимости от наличия либо отсутствия регистрации органами юстиции акта, содержащего примененную методику.
Как следует из представленного экспертом Х. информационного письма, в заключение эксперта имеются технические опечатки, в связи с чем следует читать: корректировка на уторговывание принята по результатам анализа рынка и составляет (- 7%), безрисковая ставка (безопасная ставка, являющаяся эталоном минимального риска, на дату оценки составляет 6%.
Экспертом разъяснено, что указание в заключении в таблице 1 на стоимость квадратного метра в САО г. Омска в размере N <...> рублей является средневзвещанной ценой предложения 1 кв. м по административным округами и служит основной для определения корректировки.
Стоимость за единицу сравнения в таблице 22 получена в результате вычислений, по которым скорректированная величина соответствующего аналога умножена на весовой коэффициент, в результате которого стоимость за единицу сравнения за кв. м составила N <...> рублей.
Судебная коллегия считает, что заключение эксперта, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта являются обоснованными, эксперт имеет необходимое образование, стаж работы и был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ. Ответчик не представил суду доказательств, опровергающих выводы эксперта. Соответственно у суда первой инстанции обоснованно не имелось оснований не доверять указанному заключению эксперта.
Таким образом, суд пришел к верному выводу об установлении начальной продажной цены спорного объекта недвижимости, в размере 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости, которая установлена заключением эксперта ООО "ОМЭКС" и составляет N <...> рублей.
При этом судебная коллегия также принимает во внимание, что залоговая стоимость спорного имущества договором ипотеки от 28 декабря 2012 года определена в размере N <...> рублей и с учетом непродолжительного периода времени с момента заключения договора ипотеки до обращения в суд с указанными исковыми требованиями (27.10.2014), отсутствия доказательств подтверждающих, что за указанный период времени стоимость нежилых помещений существенно увеличилась, суд обоснованно не усмотрел оснований для принятия за основу стоимости объекта, исходя из оценки представленной Т.
Каких-либо иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана должная правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права и вынесено законное решение.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
решение Советского районного суда г. Омска от 27 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)