Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 6 октября 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Саакян Ю.В.,
при участии от открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Северодвинского отделения Архангельского отделения N 8637 Климовской И.Ф. по доверенности от 12.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ультра-Сервис" и общества с ограниченной ответственностью "Автотехсервис" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 5 июня 2014 года по делу N А05-1918/2014 (судья Макаревич И.А.),
установил:
открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Северодвинского отделения Архангельского отделения N 8637 (ОГРН 1027700132195, далее - ОАО "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ультра-Сервис" (ОГРН 1112901002433, далее - ООО "Ультра-Сервис"), обществу с ограниченной ответственностью "Автотехсервис" (ОГРН 1022901025388, далее - ООО "Автотехсервис") и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, далее - Управление Росреестра) в котором просил:
- - признать недействительной сделку от 27.09.2012, от 29.10.2012 между ООО "Автотехсервис" и ООО "Ультра-Сервис" купли-продажи здания станции техосмотра автомобилей, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 119,6 кв. м, инв. N 11:410:002:000032960, лит. А, А1, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 1; кадастровый (или условный) номер: 29:24:050101:1249 и применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на здание станции техосмотра автомобилей, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 119,6 кв. м, инв. N 11:410:002:000032960, лит. А, А1, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 1; кадастровый (или условный) номер: 29:24:050101:1249 от ООО "Автотехсервис" к ООО "Ультра-Сервис" и свидетельство о государственной регистрации права собственности от 30.01.2013 29-АК813927 на указанный объект недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Флагман-авто" (далее - ООО "Флагман-авто"), Суров Сергей Сергеевич, Иванов Валерий Алексеевич, Сурова Елена Олеговна, Калинин Олег Александрович.
Впоследствии истец заявил ходатайство об отказе от иска в части требований, заявленных к Управлению Росреестра, о признании недействительной государственной регистрации перехода к ООО "Ультра-Сервис" права собственности на спорное здание станции техосмотра автомобилей и свидетельства о праве собственности ООО "Ультра-Сервис" на это здание (л.д. 145 - 146).
Решением суда от 5 июня 2014 года отказ от иска в части требований о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на здание станции техосмотра автомобилей, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 1; кадастровый номер: 29:24:050101:1249 от ООО "Автотехсервис" к ООО "Ультра-Сервис" и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности от 30.01.2013 29-АК813927 принят. Производство по делу в этой части прекращено. Признаны недействительными заключенные между ООО "Автотехсервис" и ООО "Ультра-Сервис" договоры купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2012 и от 29.10.2012. Применены последствия недействительности договоров купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2012 и от 29.10.2012. С ООО "Автотехсервис" в пользу ООО "Ультра-Сервис" взыскано 250 000 руб. ООО "Ультра-Сервис" суд обязал в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать ООО "Автотехсервис" здание станции техосмотра автомобилей, расположенное по адресу: Архангельская обл., ул. Маяковского д. 42, корп. 1, кадастровый номер 29:24:050101:1249. С ООО "Автотехсервис" в пользу ОАО "Сбербанк России" взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине. С ООО "Ультра-Сервис" в пользу ОАО "Сбербанк России" взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине. ОАО "Сбербанк России" из федерального бюджета возвращено 8000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 04.03.2014 N 60299 (с учетом определения об исправлении опечаток).
ООО "Ультра-Сервис" с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Сделка совершена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Спорное здание не было предметом ипотеки, в обеспечение какого-либо обязательства в залог не передавалось. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на момент совершения обеих сделок данные об имеющихся на здании ограничениях (обременениях) права отсутствовали. Предметом оспариваемых договоров было не здание в целом, а помещения, сделки происходили в разное время. В соответствии с действующим законодательством отчуждение части здания не требует передачи земельного участка. Спорное здание находится на двух земельных участках с разными кадастровыми номерами. Часть спорного здания не находится на земельном участке, переданном в ипотеку. Признание сделок недействительными в целом по зданию противоречит действующему законодательству. ООО "Ультра-Сервис" является добросовестным приобретателем, в связи с чем, в отношении совершенной сделки не могут быть применены последствия недействительности сделки. У ООО "Ультра-Сервис" отсутствовала возможность узнать об имеющейся ипотеке, т.к. предметами сделок были помещения, отчуждение которых не требует передачи земельного участка. В ЕГРП информация об обременениях отсутствовала.
ООО "Автотехсервис" с решением суда также не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Продаваемое здание не было предметом ипотеки, в связи с чем, у ООО "Автотехсервис" отсутствовали какие-либо ограничения при продаже. Апеллянт не согласен с применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата здания и уплате сумм ООО "Ультра-Сервис", т.к. сделки не противоречили действующему законодательству. Продаваемое здание не полностью находится на земельном участке, заложенном по договору ипотеки, что также свидетельствует об отсутствии ограничений на продажу здания по помещениям.
ОАО "Сбербанк России" в отзыве на жалобы и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Остальные участники процесса извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.2012 ООО "Автотехсервис" (продавец) и ООО "Ультра-Сервис" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.09.2012, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 42,7 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: Архангельская обл., МО "Котлас", ул. Маяковского д. 42, корп. 1, пом. 1. Государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на помещение проведена 16.10.2012.
Через месяц после указанной сделки ООО "Автотехсервис" (продавец) и ООО "Ультра-Сервис" (покупатель) 29.10.2012 заключен договор купли-продажи, на основании которого покупатель приобрел у продавца нежилое помещение площадью 76,9 кв. м, расположенное в здании по адресу: Архангельская обл., МО "Котлас", ул. Маяковского, д. 42, корп. 1, пом. 1. Государственная регистрация перехода права собственности на помещение к покупателю проведена 16.11.2012.
В результате сделок ООО "Ультра-Сервис" приобрело в собственность здание станции техосмотра автомобилей, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 1, площадью 119,6 кв. м.
Далее, ООО "Ультра-Сервис" оформило кадастровый паспорт на здание как на единый объект недвижимости и 30.01.2013 зарегистрировало право собственности на здание в целом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2013 за N 29-АК813927.
Полагая, что договоры купли-продажи помещений в здании станции техосмотра автомобилей заключены сторонами с нарушением положений статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ОАО "Сбербанк России" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции по следующим основаниям.
ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО "Автотехсервис" (залогодатель) 09.06.2009 заключен договор ипотеки N 5494/0/09008/10, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества: здания крытой стоянки для автомобилей площадью 217,9 кв. м, расположенной по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 2; здания автосалона "Рено" площадью 592,9 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42; земельного участка общей площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, кадастровый номер 29 24 050101 0022.
Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "Флагман авто", возникших на основании кредитного договора от 04.02.2009 N 5494/0-09008, заключенного ООО "Флагман авто" и ОАО "Сбербанк России".
Также ОАО "Сбербанк России" и ООО "Автотехтранс" заключен договор ипотеки от 19.06.2009 N 5494/0/09072/01, предметом которого является залог тех же принадлежащих ООО "Автотехтранс" объектов недвижимости, что и по договору ипотеки от 09.06.2009 N 5494/09008/10, но в обеспечение исполнения обязательств ООО "Флагман-авто" по заключенному с ОАО "Сбербанк России" кредитному договору от 18.06.2009 N 5494/0/09072.
Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 20.04.2011 по делу N 2-117/2001 в пользу ОАО "Сбербанк России" с ООО "Флагман-авто", Калинина О.А., Иванова В.А., Сурова С.С., Суровой Е.О. взыскано солидарно 22 723 474 руб. 85 коп. долга, процентов и неустойки по кредитным договорам от 04.02.2009 N 5494/0/09008 и от 18.06.2009 N 5494/0/09072. Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО "Автотехтранс": здание крытой стоянки для автомобилей площадью 217,9 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 2, здание автосалона "Рено" площадью 592,9 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, земельный участок общей площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу: г. Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, кадастровый номер 29 24 050101 0022.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номере 29 24 050101 0022, переданном ООО "Автотехтранс" в ипотеку ОАО "Сбербанк России", помимо объектов недвижимости, переданных в ипотеку вместе с земельным участком, находится и спорное здание станции техосмотра автомобилей. По данным технического и кадастрового паспортов здание построено в 1997 году, реконструировано в 2012 году.
В силу пункта 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров ипотеки от 09.06.2009 N 5494/0/09008/10 и от 19.06.2009 N 5494/0/09072/01), если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением (пункт 3 статьи 64 Закона об ипотеке).
Заключенные ОАО "Сбербанк России" и ООО "Автотехтранс" договоры ипотеки от 09.06.2009 N 5494/0/09008/10 и от 19.06.2009 N 5494/0/09072/01 не содержат сведений о здании станции техосмотра автомобилей и о том, что оно не вошло в состав заложенного имущества.
Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, в силу закона, на здание распространяется право залога ОАО "Сбербанк России".
В соответствии с пунктами 4.1.2 заключенных ОАО "Сбербанк России" и ООО "Автотехтранс" договорами ипотеки от 09.06.2009 N 5494/0/09008/10 и от 19.06.2009 N 5494/0/09072/01, залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать, передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление, во временное безвозмездное пользование, предоставлять право ограниченного пользования предметом залога (сервитут).
В силу статьи 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права и вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании абзаца второго пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.
Поскольку в рассматриваемом случае оспариваемые договоры купли-продажи помещений в здании станции техосмотра автомобилей, являющихся в силу закона предметом залога, заключены ООО "Автотехтранс" и ООО "Ультра-Сервис" без письменного согласия залогодержателя, требования ОАО "Сбербанк России" о признании недействительными заключенных ООО "Ультра-Сервис" и ООО "Автотехтранс" договоров от 27.09.2012 и от 29102012 купли-продажи помещений в здании станции технического осмотра, на основании которых было приобретено право собственности на здание в целом, правомерно удовлетворены судом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция (восстановление положения, существовавшего до заключения сделки).
Сторонами оспариваемых сделок являются ООО "Ультра-Сервис" и ООО "Автотехтранс", поэтому суд правомерно применил последствия недействительности сделки, взыскав с ООО "Автотехсервис" в пользу ООО "Ультра-Сервис" 250 000 руб., и обязав ООО "Ультра-Сервис" в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать ООО "Автотехсервис" здание станции техосмотра автомобилей, расположенное по адресу: Архангельская обл., ул. Маяковского, д. 42, корп. 1, кадастровый номер 29:24:050101:1249.
В отношении довода ООО "Ультра-Сервис" о том, что оно является добросовестным приобретателем, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Как верно указано судом первой инстанции, при заключении договора купли-продажи от 29.10.2012 на приобретение оставшихся помещений площадью 76,9 кв. м, ООО "Ультра-Сервис" и ООО "Автотехсервис" не могли не знать, что таким образом в собственность ООО "Ультра-Сервис" переходит здание в целом, в связи с чем сторонам необходимо было заключить и договор купли-продажи земельного участка, на котором оно расположено.
На момент заключения оспариваемых договоров в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 29 24 050101 0022, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, были внесены записи об ипотеке в пользу ОАО "Сбербанк России", а также об аресте, наложенном определением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 22.10.2010.
Покупатель, приобретающий здание без заключения договора купли-продажи соответствующего земельного участка, принадлежащего продавцу здания, при наличии в ЕГРП сведений о споре в отношении земельного участка и его залоге, в любом случае не может быть признан добросовестным.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае ООО "Ультра-Сервис" не может быть признано добросовестным приобретателем имущества.
Довод апеллянтов о том, что спорное здание находится на двух земельных участках с разными кадастровыми номерами, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным.
Согласно кадастровому паспорту на здание станции техосмотра автомобилей, расположенному по адресу: Архангельская обл., ул. Маяковского, д. 42, корп. 1, данное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 29 24 050101 0022 (л.д. 83 - 84).
Рассматривая доводы, приведенные в апелляционных жалобах, арбитражный апелляционный суд констатирует то, что они по смыслу аналогичны доводам, изложенным ответчиками в суде первой инстанции, и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку суда первой инстанции.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.
Поскольку судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены состоявшегося судебного акта не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателей.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 5 июня 2014 года по делу N А05-1918/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ультра-Сервис" и общества с ограниченной ответственностью "Автотехсервис" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2014 ПО ДЕЛУ N А05-1918/2014
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2014 г. по делу N А05-1918/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 6 октября 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Саакян Ю.В.,
при участии от открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Северодвинского отделения Архангельского отделения N 8637 Климовской И.Ф. по доверенности от 12.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ультра-Сервис" и общества с ограниченной ответственностью "Автотехсервис" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 5 июня 2014 года по делу N А05-1918/2014 (судья Макаревич И.А.),
установил:
открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Северодвинского отделения Архангельского отделения N 8637 (ОГРН 1027700132195, далее - ОАО "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ультра-Сервис" (ОГРН 1112901002433, далее - ООО "Ультра-Сервис"), обществу с ограниченной ответственностью "Автотехсервис" (ОГРН 1022901025388, далее - ООО "Автотехсервис") и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, далее - Управление Росреестра) в котором просил:
- - признать недействительной сделку от 27.09.2012, от 29.10.2012 между ООО "Автотехсервис" и ООО "Ультра-Сервис" купли-продажи здания станции техосмотра автомобилей, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 119,6 кв. м, инв. N 11:410:002:000032960, лит. А, А1, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 1; кадастровый (или условный) номер: 29:24:050101:1249 и применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на здание станции техосмотра автомобилей, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 119,6 кв. м, инв. N 11:410:002:000032960, лит. А, А1, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 1; кадастровый (или условный) номер: 29:24:050101:1249 от ООО "Автотехсервис" к ООО "Ультра-Сервис" и свидетельство о государственной регистрации права собственности от 30.01.2013 29-АК813927 на указанный объект недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Флагман-авто" (далее - ООО "Флагман-авто"), Суров Сергей Сергеевич, Иванов Валерий Алексеевич, Сурова Елена Олеговна, Калинин Олег Александрович.
Впоследствии истец заявил ходатайство об отказе от иска в части требований, заявленных к Управлению Росреестра, о признании недействительной государственной регистрации перехода к ООО "Ультра-Сервис" права собственности на спорное здание станции техосмотра автомобилей и свидетельства о праве собственности ООО "Ультра-Сервис" на это здание (л.д. 145 - 146).
Решением суда от 5 июня 2014 года отказ от иска в части требований о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на здание станции техосмотра автомобилей, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 1; кадастровый номер: 29:24:050101:1249 от ООО "Автотехсервис" к ООО "Ультра-Сервис" и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности от 30.01.2013 29-АК813927 принят. Производство по делу в этой части прекращено. Признаны недействительными заключенные между ООО "Автотехсервис" и ООО "Ультра-Сервис" договоры купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2012 и от 29.10.2012. Применены последствия недействительности договоров купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2012 и от 29.10.2012. С ООО "Автотехсервис" в пользу ООО "Ультра-Сервис" взыскано 250 000 руб. ООО "Ультра-Сервис" суд обязал в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать ООО "Автотехсервис" здание станции техосмотра автомобилей, расположенное по адресу: Архангельская обл., ул. Маяковского д. 42, корп. 1, кадастровый номер 29:24:050101:1249. С ООО "Автотехсервис" в пользу ОАО "Сбербанк России" взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине. С ООО "Ультра-Сервис" в пользу ОАО "Сбербанк России" взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине. ОАО "Сбербанк России" из федерального бюджета возвращено 8000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 04.03.2014 N 60299 (с учетом определения об исправлении опечаток).
ООО "Ультра-Сервис" с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Сделка совершена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Спорное здание не было предметом ипотеки, в обеспечение какого-либо обязательства в залог не передавалось. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на момент совершения обеих сделок данные об имеющихся на здании ограничениях (обременениях) права отсутствовали. Предметом оспариваемых договоров было не здание в целом, а помещения, сделки происходили в разное время. В соответствии с действующим законодательством отчуждение части здания не требует передачи земельного участка. Спорное здание находится на двух земельных участках с разными кадастровыми номерами. Часть спорного здания не находится на земельном участке, переданном в ипотеку. Признание сделок недействительными в целом по зданию противоречит действующему законодательству. ООО "Ультра-Сервис" является добросовестным приобретателем, в связи с чем, в отношении совершенной сделки не могут быть применены последствия недействительности сделки. У ООО "Ультра-Сервис" отсутствовала возможность узнать об имеющейся ипотеке, т.к. предметами сделок были помещения, отчуждение которых не требует передачи земельного участка. В ЕГРП информация об обременениях отсутствовала.
ООО "Автотехсервис" с решением суда также не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Продаваемое здание не было предметом ипотеки, в связи с чем, у ООО "Автотехсервис" отсутствовали какие-либо ограничения при продаже. Апеллянт не согласен с применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата здания и уплате сумм ООО "Ультра-Сервис", т.к. сделки не противоречили действующему законодательству. Продаваемое здание не полностью находится на земельном участке, заложенном по договору ипотеки, что также свидетельствует об отсутствии ограничений на продажу здания по помещениям.
ОАО "Сбербанк России" в отзыве на жалобы и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Остальные участники процесса извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.2012 ООО "Автотехсервис" (продавец) и ООО "Ультра-Сервис" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.09.2012, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 42,7 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: Архангельская обл., МО "Котлас", ул. Маяковского д. 42, корп. 1, пом. 1. Государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на помещение проведена 16.10.2012.
Через месяц после указанной сделки ООО "Автотехсервис" (продавец) и ООО "Ультра-Сервис" (покупатель) 29.10.2012 заключен договор купли-продажи, на основании которого покупатель приобрел у продавца нежилое помещение площадью 76,9 кв. м, расположенное в здании по адресу: Архангельская обл., МО "Котлас", ул. Маяковского, д. 42, корп. 1, пом. 1. Государственная регистрация перехода права собственности на помещение к покупателю проведена 16.11.2012.
В результате сделок ООО "Ультра-Сервис" приобрело в собственность здание станции техосмотра автомобилей, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 1, площадью 119,6 кв. м.
Далее, ООО "Ультра-Сервис" оформило кадастровый паспорт на здание как на единый объект недвижимости и 30.01.2013 зарегистрировало право собственности на здание в целом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2013 за N 29-АК813927.
Полагая, что договоры купли-продажи помещений в здании станции техосмотра автомобилей заключены сторонами с нарушением положений статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ОАО "Сбербанк России" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции по следующим основаниям.
ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО "Автотехсервис" (залогодатель) 09.06.2009 заключен договор ипотеки N 5494/0/09008/10, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества: здания крытой стоянки для автомобилей площадью 217,9 кв. м, расположенной по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 2; здания автосалона "Рено" площадью 592,9 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42; земельного участка общей площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, кадастровый номер 29 24 050101 0022.
Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "Флагман авто", возникших на основании кредитного договора от 04.02.2009 N 5494/0-09008, заключенного ООО "Флагман авто" и ОАО "Сбербанк России".
Также ОАО "Сбербанк России" и ООО "Автотехтранс" заключен договор ипотеки от 19.06.2009 N 5494/0/09072/01, предметом которого является залог тех же принадлежащих ООО "Автотехтранс" объектов недвижимости, что и по договору ипотеки от 09.06.2009 N 5494/09008/10, но в обеспечение исполнения обязательств ООО "Флагман-авто" по заключенному с ОАО "Сбербанк России" кредитному договору от 18.06.2009 N 5494/0/09072.
Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 20.04.2011 по делу N 2-117/2001 в пользу ОАО "Сбербанк России" с ООО "Флагман-авто", Калинина О.А., Иванова В.А., Сурова С.С., Суровой Е.О. взыскано солидарно 22 723 474 руб. 85 коп. долга, процентов и неустойки по кредитным договорам от 04.02.2009 N 5494/0/09008 и от 18.06.2009 N 5494/0/09072. Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО "Автотехтранс": здание крытой стоянки для автомобилей площадью 217,9 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, корп. 2, здание автосалона "Рено" площадью 592,9 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, земельный участок общей площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу: г. Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, кадастровый номер 29 24 050101 0022.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номере 29 24 050101 0022, переданном ООО "Автотехтранс" в ипотеку ОАО "Сбербанк России", помимо объектов недвижимости, переданных в ипотеку вместе с земельным участком, находится и спорное здание станции техосмотра автомобилей. По данным технического и кадастрового паспортов здание построено в 1997 году, реконструировано в 2012 году.
В силу пункта 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров ипотеки от 09.06.2009 N 5494/0/09008/10 и от 19.06.2009 N 5494/0/09072/01), если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением (пункт 3 статьи 64 Закона об ипотеке).
Заключенные ОАО "Сбербанк России" и ООО "Автотехтранс" договоры ипотеки от 09.06.2009 N 5494/0/09008/10 и от 19.06.2009 N 5494/0/09072/01 не содержат сведений о здании станции техосмотра автомобилей и о том, что оно не вошло в состав заложенного имущества.
Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, в силу закона, на здание распространяется право залога ОАО "Сбербанк России".
В соответствии с пунктами 4.1.2 заключенных ОАО "Сбербанк России" и ООО "Автотехтранс" договорами ипотеки от 09.06.2009 N 5494/0/09008/10 и от 19.06.2009 N 5494/0/09072/01, залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать, передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление, во временное безвозмездное пользование, предоставлять право ограниченного пользования предметом залога (сервитут).
В силу статьи 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права и вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании абзаца второго пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.
Поскольку в рассматриваемом случае оспариваемые договоры купли-продажи помещений в здании станции техосмотра автомобилей, являющихся в силу закона предметом залога, заключены ООО "Автотехтранс" и ООО "Ультра-Сервис" без письменного согласия залогодержателя, требования ОАО "Сбербанк России" о признании недействительными заключенных ООО "Ультра-Сервис" и ООО "Автотехтранс" договоров от 27.09.2012 и от 29102012 купли-продажи помещений в здании станции технического осмотра, на основании которых было приобретено право собственности на здание в целом, правомерно удовлетворены судом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция (восстановление положения, существовавшего до заключения сделки).
Сторонами оспариваемых сделок являются ООО "Ультра-Сервис" и ООО "Автотехтранс", поэтому суд правомерно применил последствия недействительности сделки, взыскав с ООО "Автотехсервис" в пользу ООО "Ультра-Сервис" 250 000 руб., и обязав ООО "Ультра-Сервис" в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать ООО "Автотехсервис" здание станции техосмотра автомобилей, расположенное по адресу: Архангельская обл., ул. Маяковского, д. 42, корп. 1, кадастровый номер 29:24:050101:1249.
В отношении довода ООО "Ультра-Сервис" о том, что оно является добросовестным приобретателем, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Как верно указано судом первой инстанции, при заключении договора купли-продажи от 29.10.2012 на приобретение оставшихся помещений площадью 76,9 кв. м, ООО "Ультра-Сервис" и ООО "Автотехсервис" не могли не знать, что таким образом в собственность ООО "Ультра-Сервис" переходит здание в целом, в связи с чем сторонам необходимо было заключить и договор купли-продажи земельного участка, на котором оно расположено.
На момент заключения оспариваемых договоров в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 29 24 050101 0022, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 42, были внесены записи об ипотеке в пользу ОАО "Сбербанк России", а также об аресте, наложенном определением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 22.10.2010.
Покупатель, приобретающий здание без заключения договора купли-продажи соответствующего земельного участка, принадлежащего продавцу здания, при наличии в ЕГРП сведений о споре в отношении земельного участка и его залоге, в любом случае не может быть признан добросовестным.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае ООО "Ультра-Сервис" не может быть признано добросовестным приобретателем имущества.
Довод апеллянтов о том, что спорное здание находится на двух земельных участках с разными кадастровыми номерами, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным.
Согласно кадастровому паспорту на здание станции техосмотра автомобилей, расположенному по адресу: Архангельская обл., ул. Маяковского, д. 42, корп. 1, данное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 29 24 050101 0022 (л.д. 83 - 84).
Рассматривая доводы, приведенные в апелляционных жалобах, арбитражный апелляционный суд констатирует то, что они по смыслу аналогичны доводам, изложенным ответчиками в суде первой инстанции, и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку суда первой инстанции.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.
Поскольку судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены состоявшегося судебного акта не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателей.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 5 июня 2014 года по делу N А05-1918/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ультра-Сервис" и общества с ограниченной ответственностью "Автотехсервис" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)